Mikko, mihin asti odottelet Akerin osinkopäätöksiä ja koska arvelet sen tulevan?
Jotenkin olin tulkinnut väärin, kun IR kertoi moneen kertaan, että päätös tulee closing aikaan tai pian sen jälkeen. Nyt ilmeisesti pian on yli kuukausi. Kun aikaa menee, niin kait todennäköisyys jättiosingolle on väkisin laskenut. Toisaalta en halua myydä, koska osakekin on laskenut ja diskontto käteiseen on todella suuri. Jos katsoo Akerin uudistunutta strategiaa, niin joku moonshot sijoitus olisi aika pahasti vastoin sitä.
Näkemyksiä paskavaluutoista NOK ja SEK? Oisko ihan indekseissäkin ideaa euroissa sijoittavalle?
Onhan ne aika paskaisia valuuttoja tällä hetkellä. Mulla on aika paljon altistusta niihin, ja viime päivinä olen ottanut vielä ihan suoria vetoja vahvistumisen puolesta. Muutenkaan salkut eivät ole juhlineet, ja näistä ei varsinkaan ole ollut iloa.
Mutta asiaa voi ajatella näinkin. Haluanko, että mulla on 90% esim eurovaluutassa vai vaikka 50%? Vaikka kulutukseni on pääasiassa euroissa, en jotenkin luota tähän systeemiin täysin. Se, että on Ruotsissa, Norjassa ja Yhdysvalloissa paikallista valuuttaa kiinni ei tunnu pahalta. Norja ja Ruotsi pärjäävät aina. Kruunuja myydään kun markkinoilla epävarmuutta, mutta voin jäädä holdaamaan niitä enemmänkin, jos valuutat jäävät heikoiksi. Norjan kruunu nyt ei absoluuttisesti ole halpa, mutta verrattuna historialliseen arvoon vrs euro/usd se vaikuttaa järkitasolta ostaa. Kuitenkin tämä on maailman varakkain valtio ja jossain vaiheessa sen valuuttaan voisi kohdistua vähän samanlaista safe have kysyntää kuin Sveitsin frangiin. Se päivä ei selkeästi ole vielä.
Näkemyksiä paskavaluutoista NOK ja SEK? Oisko ihan indekseissäkin ideaa euroissa sijoittavalle?
Onhan ne aika paskaisia valuuttoja tällä hetkellä. Mulla on aika paljon altistusta niihin, ja viime päivinä olen ottanut vielä ihan suoria vetoja vahvistumisen puolesta. Muutenkaan salkut eivät ole juhlineet, ja näistä ei varsinkaan ole ollut iloa.
Mutta asiaa voi ajatella näinkin. Haluanko, että mulla on 90% esim eurovaluutassa vai vaikka 50%? Vaikka kulutukseni on pääasiassa euroissa, en jotenkin luota tähän systeemiin täysin. Se, että on Ruotsissa, Norjassa ja Yhdysvalloissa paikallista valuuttaa kiinni ei tunnu pahalta. Norja ja Ruotsi pärjäävät aina. Kruunuja myydään kun markkinoilla epävarmuutta, mutta voin jäädä holdaamaan niitä enemmänkin, jos valuutat jäävät heikoiksi. Norjan kruunu nyt ei absoluuttisesti ole halpa, mutta verrattuna historialliseen arvoon vrs euro/usd se vaikuttaa järkitasolta ostaa. Kuitenkin tämä on maailman varakkain valtio ja jossain vaiheessa sen valuuttaan voisi kohdistua vähän samanlaista safe have kysyntää kuin Sveitsin frangiin. Se päivä ei selkeästi ole vielä.
Kiitos henkisestä tuesta. Samankaltainen ajatus ollut jo muutaman vuoden mutta selkeästi liian aikaisessa. Eli melkein kuin olisi väärässä. Mutta en anna periksi, olen kaivautunut tylsimpiin pappaosakkeisiin mitä noista naapurivaluutoista löytyy (pl. Intrum) ja holdaan vaikka parran harmaaksi. Ehkä.
Hyvä kirjoitus Evosta. Olen samaa mieltä että niin kauan kun on valtava riskipreemio, instikat eivät laita suuria määriä rahoja likoon.
En pitäisi Betssonia huonona yhtiönä. Hallituksella ja johdolla on isot omistukset sekä toimari on ollut pitkään pestissään. Ne tuovat pitkän aikavälin osaamista ja avainhenkilö arvoa.
Kirjoitin Betsson-ketjuun analyysin heidän harmaasta markkinasta. Turkkia Betsson ei ole maininnut pitkään aikaan osareissaan. Kilpailija Flutter taas mainitsee sen avoimesti yhtenä kasvumarkkinana, mutta se onkin vain pieni osa heidän liikevaihtoa. Sama elementti on siis havaittavissa että harmaasta markkinasta ei voida olla täysin avoimia jos se on iso osa liikevaihtoa.
Evon kurssikehitys on ollut surkeata tänä vuonna. Ja siihen kun lisätään että paras mahdollinen uutinen Bet365-yhteistyöstä joka tuo isot määrät tervettä liikevaihtoa ei liikuttanut kurssia pätkääkään.
Jos pörssi suljettaisiin 10 vuodeksi, kuinka luottavainen voi olla että Evo tekee vielä samoja määriä liikevaihtoa eikä harmaita markkinoita olla suljettu/raidattu ? Eli Evossa on syntiosakelisä sekä regulaatioriski. Aasiassa on kyllä maan tapana että sääntöjä kierrätään ja valtio on hidas/tehoton toimimaan.
Jos kanssa mietitään että voisiko joku iso toimija kuten Las Vegas Sands ostaa Evon yrityskaupalla, siinäkin pitäisi ottaa huomioon mikä on "terveen" liiketoiminnan arvo ja antaa riskipreemio huonolle liiketoiminnalle. Olet oikeassa että kun se terveen markkinan kasvu hidastuu, silloin arvostuskerroinkin laskee.
Jos pörssi suljettaisiin 10 vuodeksi, kuinka luottavainen voi olla että Evo tekee vielä samoja määriä liikevaihtoa eikä harmaita markkinoita olla suljettu/raidattu ? Eli Evossa on syntiosakelisä sekä regulaatioriski. Aasiassa on kyllä maan tapana että sääntöjä kierrätään ja valtio on hidas/tehoton toimimaan.
Jos kanssa mietitään että voisiko joku iso toimija kuten Las Vegas Sands ostaa Evon yrityskaupalla, siinäkin pitäisi ottaa huomioon mikä on "terveen" liiketoiminnan arvo ja antaa riskipreemio huonolle liiketoiminnalle. Olet oikeassa että kun se terveen markkinan kasvu hidastuu, silloin arvostuskerroinkin laskee.
Mäkin olen aika luottavainen, että 10 vuoden päästä Evo tekee tuplasti tulosta, vaikka harmaita/mustia markkinoita tässä välissä kitkettäisiin. Viime aikoina on tullut aika paljon tietoja, ettäeri puolilla asiaan on puututtu vähän enemmän, mikä varmaan näkyy seuraavan vuoden ajan Evon kasvussa. Se voisi olla ostopaikka. Evo voisi olla ostokohde juuri sen takia, että Euroopassa syntiosakkeilla on jenkkejä suurempi alennus. Mutta kasinoketjun ostossa on se ongelma, että kilpailevat ketjujen suhtautuminen tuotteeseen voisi muuttua negatiivisempaan suuntaan. Ehkä private equity olisi todennäköisempi, vaikka toki Evon koko rajaa ostajajoukon kouralliseen. Sekin toki riittää.
Jotenkin huvittanut, etten pysty isoa eroa tänä vuonna tekemään S&P500 indeksiin, vaikka salkun koostumus on täydellisen eri. Altistus megateknoihin ja semeihin on ollut lähellä nollaa(valitettavasti). Salkuista on löytynyt paljon pienemmän pään osakkeita, joilla ei ole mitään tekemistä jenkkiteknojen kanssa. Osakepainokin on ollut jossain 60% likvideistä keskimäärin(lasken erikoiscaset esim 0,5-kertoimella tms. osakepainoon, koska niiden korrelaatio osakemarkkinaan pitäisi olla rajallinen). Silti salkun kehitys Nordnetissa on ollut aika lailla S&P500:
Kuva
ACC on aiheuttanut välillä pikkupommeja salkkuun, mutta eihän ne kokonaisuudessa pahemmin näy. Ambea tili on ollut 4-5x isompi(positiosta enää 1/3 jäljellä) kuin mitä ACC turskalla, mutta omat liskoaivot tuovat huonot positiot paljon useammin ajatuksiin kuin onnistumiset.
Interactive Brokers tili ei ole valtavan kokoinen, koska siellä vipu ja shorteilla tasapainottaminen on niin joustavaa - ja koska olen olettanut edun täysin skaalautuvissa tuotteissa olevan pienempi kuin nordic pörsseissä. Silti viime vuosina tulokset olleet yllättävän hyviä:
Kuva
Pitäisi varmaan miettiä, jos siirtäisi enemmän paukkuja sinne. Pohjoismaissa avaushuutarit (vaikea saada positiota yön aikana tulleisiin uutisiin) ovat pienentyneet, uutisalgot parantuneet ja lyhyen ajan liikkeet olleet itselle aika vaikeita viime vuosina. Ja niinkuin täällä olen marissut moneen kertaan, 15 vuoden jälkeen motivaatio päivätreidaamiseen on ollut hukassa. Toki IB otoskoko on rajallinen, kyse voi olla jossain määrin mielettömän hyvästä tuuristakin. Osakkeet, osakeindeksit, raaka-aineet ovat kaikki menneet aika hyvin jenkkitilillä. Käyn hyvin vähän päivätreidiä siellä. Sekin on sinänsä hyvä, koska swingit ja pidemmät antavat tilaa tehdä muita asioita. Pitäisi varmaan antaa enemmän pääomaa ja aikaa sille mikä toimii hyvin.
Olen opetellut viimeisen kuukauden aikana koodaamista ja tekoälyn hyödyntämistä. Siinä voi löytyä jotain hyötyä myös markkinaan, mutta enemmän olen miettinyt muiden asioiden kannalta. Tekoäly ei välttämättä ihan lähivuosina muuta maailmaa, mutta 10 vuodessa se tulee muuttamaan hyvin paljon. Siitä voi seurata erinäisiä mahdollisuuksia pörssin ulkopuolellakin.
Myin eilen kaikki kiinayhtiöni. Kaduin sitä heti kun näin David Tepperin haastattelun CNBC:llä. Tepper on yksi harvoja tyyppejä, joita kannattaa kuunnella. Hän ei ikinä selitä mitään sanahelinää kuulostaakseen fiksulta. Hyvin maalaisjärkistä ja yksinkertaista. Kun valuaatiot ovat alhaisia ja jotain merkittävää muuttuu, pitää ymmärtää laittaa merkkejä keskelle. En muista, että mies olisi ikinä sanonut mitään hölmöä.
Positio ei ollut mikään valtava, enkä nyt kuitenkaan lähde sitä ostamaan takaisin. JD.com ja Alibaban kaltaisilla yhtiöillä on paljon käteistä, joten 50% nousu nostaa EV/EBIT kertoimia paljon enemmän kuin 50%. Mutta luultavasti Kiinan elvytys saa myös tuloskasvun elpymään. Ehkä näissä on kuitenkin ollut ongelma, että kilpailukin on viime vuosina kiristynyt. Halpoja osakkeet ovat silti, mutta Kiina ei kohdemarkkinana innosta. Kun katsoo historiaa omistaja-arvon luomisessa, Kiina on maailman huonoimpia markkinoita. Rahaa tuntuu ohjautuvan johonkin muualle kuin omistajille.
Vietnamissa mulla on PYN:n kautta melko iso paino. Vähän sama huolestuttaa sielläkin. Kuitenkin muuten suhtaudun siihen positiivisesti, mutta epäilyjen takia alkaisin keventämään, jos markkina siellä nousisi vaikka 50% vuodessa tai kahdessa. Sijoitin toukokuun lopussa pienen erän muuten Indonesiaan JOM Komodon kautta. En perinteisistä rahastoista niin välitä, mutta näillä markkinoilla indeksisijoittamiseen sisältyy isompia ongelmia. Indonesiassakin on ollut indekseissä asti ihmeellisiä pienen floatin vedätysosakkeita. Kaakkois-Aasiaan olisi hyvä löytää enemmänkin sijoituskohteita. Siellä on hyvä väestörakenne ja talouskasvu tulee olemaan seuraavina vuosikymmeninä ihan toista kuin muualla maailmassa.
Kiitos mielenkiintoisista päivityksistä, jotka saavat yllättävän vähän kommentteja. Onko IB salkussa jotenkin erilainen strategia vai samaa tekemistä kuin pohjolassakin, mutta paremmalla menestyksellä?
Btw. Oletko jenkkilässä Intel osakkeessa mukana tai tutustunut tarkemmin? Mielestäni vaikuttaisi olevan kiinnostava tilanne ja mahdollisia katalyyttejä, esim. yrityskaupat yms. Teknologia ja bisnes toki hieman yskii, mutta hintakin on sen mukainen..
Kiitos mielenkiintoisista päivityksistä, jotka saavat yllättävän vähän kommentteja. Onko IB salkussa jotenkin erilainen strategia vai samaa tekemistä kuin pohjolassakin, mutta paremmalla menestyksellä?
Btw. Oletko jenkkilässä Intel osakkeessa mukana tai tutustunut tarkemmin? Mielestäni vaikuttaisi olevan kiinnostava tilanne ja mahdollisia katalyyttejä, esim. yrityskaupat yms. Teknologia ja bisnes toki hieman yskii, mutta hintakin on sen mukainen..
Siellä on tullut tuottoja aika erilaisista hommista. Tänä vuonna isoimmat tuotot ovat tulleet johdannaisista öljyssä, kuparissa ja Nikkeissä. Osakepuolella parhaiten tuottaneet JD.com ja Alibaba. Vähän yllättäen myös shortit Nvidia, Microstrategy(ja kyllä olisi ollut helpompi vain longata niitä) menneet hyvin. Ja japanilainen Gungho(deep value case). Yleensä teen siellä jonkinlaisia erikoistilanteita. Öljyä olen ostanut dippeihin, kun positiointi käy todella negatiiviseksi. Kun CTA:t on max short, niin aika pieni nousu saa aikaan, että siellä joudutaan ostamaan shortteja kiinni, joka taas vahvistaa nousua. Kuparia taas vaan pidän, koska uskon, että siitä on muutaman vuoden päästä pulaa. Nikkeissä taas oli elokuun alussa se massiivinen dippi, mitä oli vaikea olla ostamatta. Kiinasta mainitsin tuossa aiemmin. Kuitenkin yli puolet tämän vuoden tuotoista selittää nuo nimet, niin otos tosiaan liian pieni, että tästä vuodesta voisi vetää isommin johtopäätöksiä.
Intelissä en ole ollut mukana. Vaikea arvioida teknologista takamatkaa. Mutta varmasti olisi tutustumisen arvoinen. Se, että teknologia ja bisnes yskii on kuitenkin hyvin oleellista. Toisaalta Oracleakin ehdittiin katsoa vähän menneen talven lumena, mutta bisnes vaikuttaa hyvältä ja kurssi vielä paremmalta.
Kiitos mielenkiintoisista päivityksistä, jotka saavat yllättävän vähän kommentteja. Onko IB salkussa jotenkin erilainen strategia vai samaa tekemistä kuin pohjolassakin, mutta paremmalla menestyksellä?
Btw. Oletko jenkkilässä Intel osakkeessa mukana tai tutustunut tarkemmin? Mielestäni vaikuttaisi olevan kiinnostava tilanne ja mahdollisia katalyyttejä, esim. yrityskaupat yms. Teknologia ja bisnes toki hieman yskii, mutta hintakin on sen mukainen..
Siellä on tullut tuottoja aika erilaisista hommista. Tänä vuonna isoimmat tuotot ovat tulleet johdannaisista öljyssä, kuparissa ja Nikkeissä. Osakepuolella parhaiten tuottaneet JD.com ja Alibaba. Vähän yllättäen myös shortit Nvidia, Microstrategy(ja kyllä olisi ollut helpompi vain longata niitä) menneet hyvin. Ja japanilainen Gungho(deep value case). Yleensä teen siellä jonkinlaisia erikoistilanteita. Öljyä olen ostanut dippeihin, kun positiointi käy todella negatiiviseksi. Kun CTA:t on max short, niin aika pieni nousu saa aikaan, että siellä joudutaan ostamaan shortteja kiinni, joka taas vahvistaa nousua. Kuparia taas vaan pidän, koska uskon, että siitä on muutaman vuoden päästä pulaa. Nikkeissä taas oli elokuun alussa se massiivinen dippi, mitä oli vaikea olla ostamatta. Kiinasta mainitsin tuossa aiemmin. Kuitenkin yli puolet tämän vuoden tuotoista selittää nuo nimet, niin otos tosiaan liian pieni, että tästä vuodesta voisi vetää isommin johtopäätöksiä.
Intelissä en ole ollut mukana. Vaikea arvioida teknologista takamatkaa. Mutta varmasti olisi tutustumisen arvoinen. Se, että teknologia ja bisnes yskii on kuitenkin hyvin oleellista. Toisaalta Oracleakin ehdittiin katsoa vähän menneen talven lumena, mutta bisnes vaikuttaa hyvältä ja kurssi vielä paremmalta.
Yleisesti ottaen on mielenkiintoista, että tuollaisilla periaatteessa melko yksinkertaisilla ja moninaisilla strategioilla (korjaa jos olen väärässä) voi myös tehdä kovaa tuottoa vuodesta toiseen. En tiedä oletko koskaan maininnut tai pohtinut mikä oma edge on tekemisessä? Ja miten pystyt pysymään edes jotenkin kurinalaisena omassa tekemisessä, että pysyy omilla vahvuusalueilla?
Monesti kohtaa jonkin yhden tietyn strategian toteuttajia (esim. breakoutit, shorttaus tietyissä setupeissa jne.), joilla tehdään rahaa tietyn edgen avulla melko systemaattisesti. Itsellä taas tekeminen valuu vähän joka puolelle ja usein mietin, että onko mulla mitään oikeaa edgeä näin laajassa tekemisessä vai pitäisikö alkaa tekemään vaan jotain juttua.
Oma edge on kokemuksen ja oppimisen perusteella tulleet heuristiikat mitä missäkin tilanteessa pitää tehdä. On hyvä pysyä omilla vahvuusalueilla, mutta jossei niistä ikinä poikkea, niin voi jäädä polkemaan paikoilleen.
Olen miettinyt myös kiinteistösijoittamista. Ostin tosiaan yhden sijoitusasunnon ja rahaston kautta teollisuuskiinteistöjä. Korot laskevat, joten luultavasti kiinteistöjen hinnat piristyvät lähivuosina. Silti esimerkiksi asuntojen tuotto-odotus ei vaikuta erityisen hyvältä. Asunnoissa kasvukeskuksista 4% vuokratuotto on ihan ok, ja luultavasti päälle voisi saada vähän arvonnousua. Jos korot asettuvat lähemmäksi 2%, niin velkavivun kanssa diili alkaa olla ok. Aika paljon riippuu korkojen kehityksestä onko asuntosijoituksen tuotto lähempänä 4 vai 10 prosenttia.
Ostin vähän Kojamoa, koska osake 9,5 eurossa hinnoitteli 6,5% tuottovaadetta, mikä alkaa kiinnostaa markkinakorkojen laskiessa. Sijoitin 2023 kesällä Kojamo joukkovelkakirjaan, kun siitä sai yli 7% tuottoa. Myin ne pois alkuvuodesta, kun yieldi oli laskenut alle 4,5%. Nyt Kojamo saisi lainaa jo 3,5%, joten yhtälö alkaa taas toimimaan. Toki samoin kuin yksittäisissä asunnoissa, tuotto-odotus ei ole huima, mutta hajautushyödyn kanssa järkevä.
Lopulta kuitenkin nykyinen lama rakentamisessa johtaa taas niukkuuteen asunnoissa. 2-3 vuoden päästä kasvukeskuksissa on taas asunnoista pulaa. Luultavasti siis olisi järkevää olla jotain asunto-omaisuutta muutaman vuoden ajan.
Ostin tästä syystä Bonavaa 8 SEK paikkeilta. Sillä saa aika puhdasta altistusta rakentamisen toipumiselle. YIT, JM ja Peab tekevät myös muuta rakentamista, joten yhtiöt eivät ole olleet yhtä suurissa vaikeuksissa. No YIT on siitä huolimatta ollut aika kanveesissa. Bonava positio on 2% salkusta. En tiedä kuinka hyvin firmaa johdetaan. Etenkin silmiin pisti, että vielä 2022 firma osti tontteja ilman huolta huomisesta. Jos siinä vaiheessa oltaisiin kevennetty tasetta edes hiukan, olisi 1mrd SEK merkintäannilta säästytty ja osake olisi tuplasti arvokkaampi.
2025 tulee näyttämään aika umpipaskalta. Liikevaihto laskee vielä 2024 vuodesta ja nettotulos on pakkasella. Mutta sijoittajat katsovat, että asuntojen aloitukset nousevat ja parin vuoden päästä tilanne on aivan erilainen.
Nyt yhtiön tangible book > markkina-arvo, mikä tuo vähän selkänojaa, vaikka arvoihin laskisi alennuksia. Yhtiön on pitänyt hengissä Saksan markkina, joka ei romahtanut kuten vaihtuvakorkoisista lainoista riippuvat Suomi ja Ruotsi.
Luvut ovat nyt aika surkeita. Toisaalta 2/3 päämarkkinoista on romahtanut alta. Itse kiinnitän nyt huomiota taseeseen. Nettovelka vuodessa 6631 -> 3823 msek. Net project asset value 6768 -> 5064. Net project asset value/ net debt 1 -> 1,3 (taulukon arvoilla). Tase on siis tervehdytetty aikana, jolloin asuntoja on ollut hyvin vaikea liikuttaa eteenpäin. Toki 1000 msek anti auttoi sekin.
Kun nyt lähivuosina asunnot alkavat liikkua, sillä on myös negatiivisia vaikutuksia kassavirtaan. Kun rakennetaan enemmän, niin pääomaakin sitoutuu. Mutta silloin niitä rakennetaan taas terveeseen markkinaan. Tärkeintä on kuitenkin, että tase on saatu siihen malliin, että uuden rakentaminen voidaan laittaa alkuun.
Kun tase saadaan kuntoon, myös rahoituskulut lähtevät laskuun, joskin viiveellä. Mutta asuntojen tarve kasvukeskuksista ei ole hävinnyt mihinkään. Joitakin kilpailijoita on mennyt nurin. Se voi vähän pienentää kilpailua, mutta tuskin kovin merkittävästi.
2016-2021 yhtiö teki keskimäärin 15 miljardin SEK:n liikevaihtoa ja 9 % ebit-marginaalia. Oletetaan, että siinä oli vähän huumaa mukana. Toisaalta inflaatio on ollut luokkaa yht. 20%, joten laitetaan liikevaihdoksi 2027 15mrd ja ebit marginaaliksi 7%. Sillä saada 1,05 mrd liikevoittoa. Net debt voisi nousta vaikka 5 mrd:n ja siitä normaalisoitu korkokulu 300msek. Varmasti se 2027 on vielä korkeampi, mutta markkina katsoo aina eteenpäin. Firma tekisi melkein 600msek nettovoittoa. Se olisi aika hyvä suhteessa nykyiseen 2,6 mrd sek markkina-arvoon.
Tässä on toki paljon epävarmuuksia. Mutta melko hyvä tuki arvostukselle löytyy, jos uskoo markkinan elpyvän normaaliin – jota yhteiskuntamme takuulla tarvitsee. Sitten tämmöisen täyden stopin jälkeen asunnoista voi olla ihan todelinen pula. On vaikea arvioida taseen likvidointiarvoa, koska rakennusoikeuksien, tonttien ja asuntojen arvostukseen liittyy kysymysmerkkejä. Luultavasti kaikki ovat yläkanttiin. Toisaalta Q2 lopussa omaa pääomaa oli 7,4 mrd, eikä siinä ole liikearvohöttöä:
Jos korkojen lasku johtaa lisääntyneeseen asuntojen kysyntään, niin tase voi olla yllättävän kurantti.
Oikeastaan suurin syy ostaa osaketta on kuitenkin se, että ajattelen, että sijoittajat ostavat sitä, kunhan saadaan vähän enemmän vahvistusta kysynnän elpymisestä. Hyvä katsoa 18-24kk päähän. Toki voi olla niinkin, että seuraavat 12kk kun osarit tulevat olemaan synkkiä, niin osake ei innostu. Sen takia muutaman prosentin paino salkussa. Tuntuu ettei tähän kiinteistösektoriin ole tullut mitään loistoideaa, niin hajautetaan useaan kohteeseen.
En oikein näe, että nykytilanne on kestävä. Liikarakentamista seuraa aina ylitarjonta ja päinvastoin. Bonava vaikuttaa kohtalaisen hyvältä vedolta tähän makrotrendiin, vaikka rakennusliikkeiden omistaminen pitkälla aikavälillä on masokistin hommaa. Enkä sitä uskaltaisi kenellekään suositella. Kojamo taas on laiskalle ihan ok asuntojen korvike. Cityconia vielä mietin. Toki voisi katsoa kansainvälisemminkin, mutta pohjolassa vaihtuvat korot on kuitenkin aika uniikki ilmiö.
Olen opetellut viimeisen kuukauden aikana koodaamista ja tekoälyn hyödyntämistä. Siinä voi löytyä jotain hyötyä myös markkinaan, mutta enemmän olen miettinyt muiden asioiden kannalta. Tekoäly ei välttämättä ihan lähivuosina muuta maailmaa, mutta 10 vuodessa se tulee muuttamaan hyvin paljon. Siitä voi seurata erinäisiä mahdollisuuksia pörssin ulkopuolellakin.
Kiitos Mikko taas hyvästä päivityksestä, näitä on ilo lukea. Mielenkiinnosta kysyn, että mitä lähteitä / työkaluja olet käyttänyt tekoälyn opetteluun? Ja jos on jotain vinkkejä, niin otetaan mielellään vastaan!
Olen opetellut viimeisen kuukauden aikana koodaamista ja tekoälyn hyödyntämistä. Siinä voi löytyä jotain hyötyä myös markkinaan, mutta enemmän olen miettinyt muiden asioiden kannalta. Tekoäly ei välttämättä ihan lähivuosina muuta maailmaa, mutta 10 vuodessa se tulee muuttamaan hyvin paljon. Siitä voi seurata erinäisiä mahdollisuuksia pörssin ulkopuolellakin.
Kiitos Mikko taas hyvästä päivityksestä, näitä on ilo lukea. Mielenkiinnosta kysyn, että mitä lähteitä / työkaluja olet käyttänyt tekoälyn opetteluun? Ja jos on jotain vinkkejä, niin otetaan mielellään vastaan!
Kiitos! Alkuun olen katsonut tutorial videoita Youtubesta. Sitten aika paljon juttelen ChatGPT:n kanssa. Se osaa johdattaa eteenpäin erilaisiin työkaluihin. Sen jälkeen esim VS code auki. Siinä voi tehdä jo monia asioita, joko ChatGPT:n koodeilla tai sitten muista lähteistä. Itse olen yrittänyt opetella Pythonia tässä samalla.
Euribor on 2,7 luokkaa ja luultavasti tippuu lähemmäksi kakkosta seuraavan vuoden aikana. Nyt rakennetaan niin vähän, että parin vuoden päästä asunnoista on niukkuutta. Esim. Kojamoa myydään nyt koska vuokrausaste ja tulos ovat olleet surkeat ja varmasti vielä seuraavan vuoden ovat surkeita. Mutta melkein takuuvarmasti vuokrausaste nousee, kun ylijäämä syödään. Kojamo ei ole ehkä erityisen hyvä yritys, mutta omassa mielessä on vaikeaa keksiä kovinkaan todennäköisä skenaarioita, missä sen osake olisi selkeästi nykyistä alempana parin vuoden päästä. Sen sijaan voidaankin huomata, että tuottovaade 4,5% onkin uudessa tilanteessa ihan kurantti (toki esim vuosi sitten 6% olisi ollut lähempänä). Lisäsin tänään positiota 4k -> 15k. No aina voi tulla joku uusi inflaatiopiikki, mutta näkisin sen alle 10% todennäköisenä. Ja jos Kokoomus ei koske asuntotukiin isommin, niin en tiedä kuka sen sitten tekisi. Kuten Druck sanoo, pitää sijoittaa 18kk päähän. Nykytilanne on liian helppo siihen, että sillä tekisi ylituottoa.
Citycon ei ole kiinnostanut aiemmin, koska jos on laittanut velalle hinnan 6%, niin homma ei toimi enää, ja siinä voisi olla negatiivinen kierre, joka johtaa pakkomyynteihin. Nyt siinäkin tilanne muuttumassa. Korot vaikuttavat sekä Cityconin lainakorkoihin, että kulutuskäyttäytymisen myötä myös perusbisnekseen sekä asiakkaiden että kuluttajien kautta, joilla molemmilla on usein velkaa. Eli Cityconissakin alkaa näkymään hyvä itseään vahvistava kierre, jos korot jatkavat laskua. Sen takia on yllättävää, että osake on nyt lähellä alimpia tasojaan. Näitäkin on vähän nyt ostettuna, mutta saatan muuttaa mieleni vaikka vielä tänään. Edelleenkin yhtälö toimii huonosti, jos Cityconin lainakannan päivittäisi 5% korkoon. Toisaalta jos palattaisiin nollakorkoihin, niin en näkisi isompia esteitä erinomaisille tuotoille. Vähän myös etoo tuo Pyysingin usein tuomitseva "osingot ulos ja kalliilla rahaa sisään" -politiikka. Osakekurssi indikoi implisiittisesti tuottovaatimusta 7,6%, mikä alkaa olla jo ihan kelpo, vaikka kauppakeskukset eivät lähellä sydäntä olisikaan.
Asunnot/rakennusala on itselleni melko tuntematon, mutta "kerran sukupolvessa" tyyppiset ajat siellä kaikesta päätellen meneillään, joten mielenkiintoinen nosto!
Oletko Lapwalliin tutustunut? Ainoa alan tekijä jota itse tullut seurattua ja kaikinpuolin laadukasta tekemistä. Ehkä jopa enemmän teollisuus- kun rakennusyhtiö, vaikka toki vahvasti rakennussyklin mukana business liikkuu. Mutta elementit tehdään siististi sisätiloissa ja puurakentaminen lienee jonkinlainen trendi.
Itse olen siis Lapwallia seurannut pienen position kanssa ja yrittänyt spottailla merkkejä tästä mainitsemastasi "18kk päästä alkaa tilanne parantumaan". Ehkä se aika tosiaan alkaa olemaan jos ajatellaan, että 2025 on vielä vaikea, mutta sitten pula alkaa jo pilkottamaan.
Jos analyytikkojen arviot ja Lapwallin tavoitteet ovat edes pallokentällä niin halpahan se on minkäänlaiseen nousumarkkinaan. Ja käsittääkseni he ovat vain parantaneet suhteellisia asemia viime vuosien vaikeina aikoina, eli ostaneet kilpailua ja rakentaa selkeesti lisää kapasiteettia. Silti pysyneet koko ajan kohtuullisen kannattavana ja vaikka vähän kassaa poltettu, niin en itse näe konkurssiriskiä tms erityisen todennäköisenä. Toki varmaan vaikea 2025 vielä edessä joka tapauksessa.
Lapwall on tosin aika paljon sidonnainen julkiseen rakentamiseen ja muihin isompiin projekteihin, eli ei ehkä ihan niin suora vektori asuntorakentamiseen. Mutta hyvänä puolena tulee sitten rakentamissektorille epätyypillisen laadukkaita numeroita, puurakentamistrendiä ja vahvaa insider omistusta jne. Eli asioita mistä "hyvässä sentimentissä" usein tykkäillään.
Asunnot/rakennusala on itselleni melko tuntematon, mutta "kerran sukupolvessa" tyyppiset ajat siellä kaikesta päätellen meneillään, joten mielenkiintoinen nosto!
Oletko Lapwalliin tutustunut? Ainoa alan tekijä jota itse tullut seurattua ja kaikinpuolin laadukasta tekemistä. Ehkä jopa enemmän teollisuus- kun rakennusyhtiö, vaikka toki vahvasti rakennussyklin mukana business liikkuu. Mutta elementit tehdään siististi sisätiloissa ja puurakentaminen lienee jonkinlainen trendi.
Piti oikein katsoa paljon löytyy salkusta. Kuuntelin Karon Grilliä ja ostin 7000 kpl osaketta. Olen perustellut oikean omistuksen ostamatta jättämistä sillä, että voi hyvin tulla pettymyksiä vielä seuraavan vuoden aikana. Mutta samahan pätee noihin muihin, joita juuri olen ostanut. Tarina on mielenkiintoinen. Kyllähän se aika pääomaintensiivinen firma on tuosta melkein 20 meurin investoinnista päätellen. Tavallaan tykkään ajatuksesta vahvistaa asemaa huonoina aikoina. Mutta sitten firman pörssihistoria on lyhyt ja johtoa sitä kautta hieman vaikea arvioida. Ihan järjevältä se Jarmo Pekkarinen vaikutti. Toinen mikä vähän mietitytti, että tuli jotenkin Lehto-takaumia kun firmasta luki. Kun siinä otti vajaa kymmenen vuotta sitten yhteensä 5% iskun koko salkulle parissa tulosnegarissa - mikä ei ole kovin montaa kertaa tapahtunut yhdellä osakkeella.
Lapwallin kohdalla jäi muistaakseni ihan merkittävä negaririskikin ilmoille Q2:n jälkeen, millä toki ei ole varsinaisesti merkitystä vähänkään pidemmällä aikavälillä.
Otin 15 Sijoitustietoon kirjoittamaani artikkelia ja pyysin tekoälyä koostamaan niistä podcastin. Tämä ei vaatinut mitään osaamista, vaan käytännössä Google NotebookLM -työkalun avaamisen. Yritin valita enemmän sellaisia kirjoituksia, jossa oli enemmän yleisiä asioita ja vähemmän ajankohtaisia. En kuitenkaan nähnyt mielekkääksi alkaa kirjoituksia kovin tarkasti kuratoimaan. Ongelma tuossa on, ettei tämä ota huomioon ajankohtia ja tekee luvuissa virheitä heti alussa. Podcasti on englanniksi. Ei kannata avata, jos jenkkimeininki ärsyttää. Varmaan melkein samalla laadulla saa suomeksi yllätävän pian. Saankohan podcastin linkin toimiaan tännekin:
Mitään ideoita Duellin merkkariantiin? Toistuukohan Finnarin kaava vai mitä veikkaat?
Ymmärrän jos et halua vastata vielä mutta olisi mukava kuulla ajatusprosessi myös jälkikäteen.
Itse ajattelin merkata toissijaisia merkittävästi.
Tämä tulee vähän myöhässä. Ostin viimeiset kolme päivää merkkareita pieniä määriä. Tarkoitus oli ostaa 20k, sitten 40k ja vikana päivänä 60k, ajatuksella että myisi ekat kaksi erää uusia osakkeita heti kun mahdollista ja jättäisi 30-40 teur position tammikuulle. Nyt kuitenkin eilen iltapäivällä ja tänään merkkaria oli vaikea ostaa alle uuden osakkeen hinnan, niin jäi määrät vajaaksi. Ekojen päivien merkinnöistä sai kuitenkin vähän toista tuhatta voittoa, mikä oli ihan hyvä tuntipalkka, kun en jaksanut kovin syvällisesti käydä casea läpi.
Keskimäärin näissä saa omansa pois ja yleensä vähän päälle myymällä ensisijaiset merkinnät. Sitten toisisijaisilla saa joitakin tonneja voittoja. Ei mitään merkittävää, koska usein määrät jäävät pieniksi. Mutta Finnairin runsas saalis toissijaisista on aika ainutkertaista. Olen parikymmentä merkkariantia pelaillut, ja kyllä ne toissijaiset ovat jääneet melkein aina alle 10% ensisijaisista. Finnairissa mokasin, kun merkkasin vain 50% ensisijaisista, ja heitin kymppitonni+ ihan turhaan pois. Mutta Finnair diskontto oli aika pieni ja toissijaisia merkitsemätön osakemäärä ihan poikkeuksellinen.
Annin jälkeen Duellin velkataakka muuttuu järkevämmäksi ja korot jo tulevat alas. Jos yhtiö onnistuu käänteessä, niin antiin osallistumalla osaketta saa halvalla. Mutta en ole osakkeesta ikinä innostunut, kun bisnes ei ole kovin tuttua. Ja aiempi johto on tehnyt ihan pähkähulluja juttuja. Ainakin alkuvuoden yritysosto oli kyllä semmonen, joka sai sivustaseuraajankin ihmettelemään, että mitä helvettiä mietitään.
Ostaisin mieluummin isomman position 4 sentillä sen jälkeen, kun on vähän käännettä ilmassa kun uhkapelaisin tässä vaiheessa isosti. Jos osake nousee tammirallissa, niin eiköhän mene myyntiin ne pienetkin. Vaikuttaa kuitenkin osakkeelta, jossa voisi olla saumaa hyville tuotoille, jos pystyy arvoimaan millaista katetta parin vuoden päästä voisi tehdä.
Miltäs Duell vaikuttaa nyt kun osake on tuolla mainitsemassasi neljässä sentissä ja käännettä on hyvinkin ilmassa?
Kun Kojamo on kohonnut suunnilleen suurimmaksi osakkeeksi salkussani, halusin vielä tarkastella sen lukuja. Kojamon tarkoitus ei niinkään ole tuottaa yli 10 % vuodessa (mitä se todennäköisesti ei teekään) ikuisesti. Sen pääasiallinen tarkoitus on tuoda hajautushyötyä ja 5-8 % tuottoa. Jos osake uudelleenhinnoitellaan 13-15 euroon, otan tuotot mielelläni etupainotteisesti.
Muihin osakkeisiin verrattuna kiinteistöpuljut näyttävät tulostuotoiltaan epäedullisilta lähes aina. Asunnoissa tulostuotto on suhteellisen heikko. Euroopassa velkakirjoista ei saa hyvää tuottoa (alle 3 %), ja Yhdysvalloissa yli 4 % korkotuottoon pääsemiseksi on otettava valuuttariskiä (ei tosin haittaa omistaa hieman dollareita). Kiinteistöt voi ajatella olevan jotain osakkeiden ja velkakirjojen väliltä; tuotto ja riskit ovat osittain näiden välillä. Kun omaisuuden säilyttäminen nousee tärkeimmäksi tavoitteeksi kasvattamisen sijaan, on järkevää omistaa muutakin kuin osakkeita.
Kiinteistöt eivät tällä hetkellä ole historiallisesti poikkeuksellisen hyvin (odotusarvoisesti) tuottava sijoitusluokka. Ongelma on, että lähes mikään ei ole historiallisesti halpaa. Ehkä pienet ja kansainväliset arvoyhtiöt ovat faktoreina halpoja.
Kojamon lukuja tarkasteltaessa 9,30 euron hinnalla: EV 5750 miljoonaa euroa, nettovuokratuotto 305 miljoonaa euroa ja hallinnon nettokulut 38 miljoonaa euroa. Nettorahoituskulut ovat 104 miljoonaa euroa, ja ne kasvavat hieman lähivuosina (bondin markkinahinta 3,7 %, kun keskikorko on 3 %).
Nettovuokratuotto = 5,3 %
Nettovuokratuotto – hallinnon kulut = 4,6 %
Lainakulujen jälkeen tuotto on 2,8 % (Lainakulut kasvavat hieman, mutta toisaalta vuokrausaste on kaikkien aikojen heikoimmalla tasolla, joten uskon, että tulos kasvaa lähivuosina).
Toki oikea kiinteistösijoittaja puhuisi FFO-luvusta. Sillä tuotot ovat vielä aavistuksen alempia. Toisaalta oikeat kiinteistösijoittajat myös puhuivat tuottovaateista tasearvon määrittelystä. Se oli näppärä tapa tehdä kiinteistöjen arvoista jotain niin epämääräistä, että generalistin on vaikea päästä jyvälle.
Kuka haluaisi omistaa kiinteistöjä 2,8 % tuotolla? Markkina-arvosta laskettuna tuotto on toki 7 %. Tästä tuloksesta pitää kuitenkin maksaa vielä 30 miljoonan euron vero, joten nettovoitto laskee alle 150 miljoonan euron. Markkina-arvolle laskettuna tulostuotto on siis 6 %. Jos ajatellaan, että kasvukeskuksista asuntojen hinnat lisäksi nousisivat pari prosenttia vuodessa, nousee omistuksen tuotto-odotus ihan kelvolliseksi.
Kojamon asunnoista 2/3 sijaitsee pääkaupunkiseudulla ja melkein kaikki muutkin kasvukeskuksissa. Asunnoista 8,5 % on vuokraamatta, osittain siksi, että Kojamon vuokrat ovat hieman keskimääräistä korkeammat ja osittain siksi, että vuokramarkkinoilla on ollut ylitarjontaa vuosina 2018-2023 liikarakentamisen vuoksi. Tästä syystä asuntojen hinnat ovat reaalisesti taas vuoden 2006 tasolla. Ostovoimaan verratessa pitää mennä paljon kauemmaksi että päästään samalle tasolle:
Kuva
Kiinteistöjen käypä arvo on 7926 miljoonaa euroa, mutta osakkeen markkina-arvolla ne hinnoitellaan 5750 miljoonaan euroon. Moni tuntuu kiinnittävän huomiota siihen, että "Kojamon asunnot ovat taseessa yliarvostettuja, joten osakkeeseen ei kannata sijoittaa". Itselleni tasearvolla on hyvin vähän merkitystä, enkä oikein ole ymmärtänyt tuota pointtia. Kiinteistöportfolio näyttää tältä:
Kuva
On sunnuntaiaamu klo 7:30, joten saatan laskea numeroita väärin. Jos painotettu keskiarvo neliöhinnasta taseessa on 3483 euroa, markkina arvostaa sen 2527 euroon (joku tarkkasilmäinen voi huomata, että oikaisin hieman). Kojamolla on varmasti paljon 60- ja 70-luvun elementtitaloja, mutta toisaalta ainakin listautumisen jälkeen on rakennettu paljon uudistuotantoa, jonka virta on vasta nyt hiljentynyt. Korjatkaa, jos teen laskuvirheitä.
2,5 tuhatta euroa per neliö ei kuulosta pahalta, kun 64 % asunnoista on pääkaupunkiseudulla, 14 % Tampereella ja loput 22 % muualla kuin kuihtuvissa tuppukylissä. Arvoista houkuttelevilla alueilla on vielä suurempi osuus. Tuntuu jopa siltä, että olen laskenut väärin.
Tällä kaikella pyrin vakuuttamaan itselleni, että vaikka suorat asuntosijoitukset saattavat tällä hetkellä tarjota parempia lainaehtoja kuin Kojamo, en näe juuri muuta syytä sijoittaa asuntoihin suoraan verrattuna Kojamon kautta halvemmalla kiinteistöjen ostamiseen.
Ellei tule sotaa, kauppasotaa, uutta inflaatiovyöryä tai lamaa, en näe syytä, miksi vuokrausasteet eivät nousisi ja vuokrat lähtisi jälleen nousutrendiin. Kun näin tapahtuu, uskon, että asuntojen hinnatkin kohoavat. Parin vuoden päästä lehdissä nähdään taas asuntovivuttajia ja flippaajia kertomassa kuinka helppoa vaurastuminen on. Asuntojen rakennuskustannusten ja vanhojen asuntojen hinnan välillä on niin iso kuilu, että en usko rakennustoiminnan vilkastuvan, ellei asuntojen hinnat selvästi nouse. Jos hinnat eivät nouse, meillä on viiden vuoden kuluttua älytön asuntopula kasvukeskuksissa.
Moni fiksu sijoittaja on huomauttanut, että pääkaupunkiseudulla on vielä 20 tuhatta ylimääräistä asuntoa. Itse päädyin 15 tuhanteen, mutta Nordean graafi on sinänsä ihan pätevä:
Kuva
Mutta itselleni on oleellista, että Kojamon yms luvut ovat paskoja, koska on nyt tuo ylitarjonta. Sitä ei voisi ostaa järkevään hintaan ilman ylitarjontaa. Mutta tämä tilahan oikenee melkein varmasti, kun rakentaminen on jäissä. Oma näkemykseni on, että nuo palkit sulavat nopeammin. Vuonna 2025 asunnoista on edelleen ylitarjontaa, mutta vuokrausasteet jo nousevat. Vuonna 2026 aletaan olla jo tasapainoisen oloisella markkinalla, josta on selkeä näkymä niukkuuteen. Jos asuntojen hinnat eivät nouse, on todella vaikeaa yhdistää nämä rakennuskustannusten muutokset laskeneisiin myyntihintoihin:
Kuva
Kuva
Tämä ilmiö on jossain määrin uniikki Suomelle. Harvassa maassa lähes koko asuntolainakanta on sidottu lyhyeen korkoon, eikä muualla sijoittajilla ole ehkä mennyt asiat yhtä pahasti yli, minkä vuoksi markkina on nyt täysin pysähtynyt.
Olisi toki parempi hajauttaa kiinteistösijoituksia kansainvälisesti, mutta muissa maissa ei taida olla samanlaista tilannetta, tai ainakaan en tunne niitä riittävän hyvin. Ruotsin tilanteen tunnen, mutta siellä osakkeet ovat jo palautuneet aivan eri tavalla.
Ajattelen Kojamon tilanteen niin, että siitä saa 5-8% odotetun tuoton 15v aikajänteellä. Mikä tärkeämpää, kun seuraavan vuoden aikana markkina tiukkenee, tulee hyvin ilmiselväksi, että vuosikymmenen lopulla on pula asunnoista kasvukeskuksista. Varmaan olen liian aikaisessa, mutta toisaalta tuplaan omistuksen mielelläni 8 eurosta tai alta.
Kun Kojamo on kohonnut suunnilleen suurimmaksi osakkeeksi salkussani, halusin vielä tarkastella sen lukuja. Kojamon tarkoitus ei niinkään ole tuottaa yli 10 % vuodessa (mitä se todennäköisesti ei teekään) ikuisesti. Sen pääasiallinen tarkoitus on tuoda hajautushyötyä ja 5-8 % tuottoa.
Hyvää pohdintaa! Haluatko avata, kuinka isosta prosentuaalisesta osuudesta yleensä puhutaan, kun osake nousee sinulla salkun suurimmaksi?
Tykkään hajauttaa tuottoni pois. Kojamo on tavanomaisista sijoituksista suurin 7,7% Nordnetista. Ambea on 7% vaikka siitä olen 2/3 myynyt pois. Myös Inderes on noussut noin 5% riviksi. Nämä ovat Nordnet salkkujen numeroita, joten osuus koko salkusta vielä pienempi.
Olen tyytyväinen, että kiinteistöissä jossain muodossa on nyt yli 25% varallisuudesta ja tuplasti enemmän jos laskee velkavivun mukaan. No ehkä ei aloiteta keskustelua siitä, miten sijoituspaino lasketaan. Cityconia en jäänyt omistamaan. Varmaan olisi hyvä veto, mutta suojelen mielenrauhaa minimoimalla omistuksia, missä on jonkun muun eri lähtökohdista ajattelevan kyydissä (acc:ssä on riittävästi sitä).
Kiinteistöjen käypä arvo on 7926 miljoonaa euroa, mutta osakkeen markkina-arvolla ne hinnoitellaan 5750 miljoonaan euroon. Moni tuntuu kiinnittävän huomiota siihen, että "Kojamon asunnot ovat taseessa yliarvostettuja, joten osakkeeseen ei kannata sijoittaa". Itselleni tasearvolla on hyvin vähän merkitystä, enkä oikein ole ymmärtänyt tuota pointtia. Kiinteistöportfolio näyttää tältä:
Kuva
On sunnuntaiaamu klo 7:30, joten saatan laskea numeroita väärin. Jos painotettu keskiarvo neliöhinnasta taseessa on 3483 euroa, markkina arvostaa sen 2527 euroon (joku tarkkasilmäinen voi huomata, että oikaisin hieman). Kojamolla on varmasti paljon 60- ja 70-luvun elementtitaloja, mutta toisaalta ainakin listautumisen jälkeen on rakennettu paljon uudistuotantoa, jonka virta on vasta nyt hiljentynyt. Korjatkaa, jos teen laskuvirheitä.
2,5 tuhatta euroa per neliö ei kuulosta pahalta, kun 64 % asunnoista on pääkaupunkiseudulla, 14 % Tampereella ja loput 22 % muualla kuin kuihtuvissa tuppukylissä. Arvoista houkuttelevilla alueilla on vielä suurempi osuus. Tuntuu jopa siltä, että olen laskenut väärin.
Tällä kaikella pyrin vakuuttamaan itselleni, että vaikka suorat asuntosijoitukset saattavat tällä hetkellä tarjota parempia lainaehtoja kuin Kojamo, en näe juuri muuta syytä sijoittaa asuntoihin suoraan verrattuna Kojamon kautta halvemmalla kiinteistöjen ostamiseen.
Kun Kojamon kiinteistöjen arvo on määritelty 7 920 meur ja velkaa on 55%, niin käyvän arvon laskiessa 5750 miljoonaan euroon velka pysyy 4 356 meurossa. Tällöin oma pääoma putoaa 60% 3564 meurosta -> 1394 meuroon. Toki tuo osakkeen arvostus 5750 meur ei tarkoita taseen arvostamista tuohon summaan, mutta ajattelinpa laskea skenaarion suuruusluokka vaikutuksen opoon.
Kiinteistöjen käypä arvo on 7926 miljoonaa euroa, mutta osakkeen markkina-arvolla ne hinnoitellaan 5750 miljoonaan euroon. Moni tuntuu kiinnittävän huomiota siihen, että "Kojamon asunnot ovat taseessa yliarvostettuja, joten osakkeeseen ei kannata sijoittaa". Itselleni tasearvolla on hyvin vähän merkitystä, enkä oikein ole ymmärtänyt tuota pointtia. Kiinteistöportfolio näyttää tältä:
Kuva
On sunnuntaiaamu klo 7:30, joten saatan laskea numeroita väärin. Jos painotettu keskiarvo neliöhinnasta taseessa on 3483 euroa, markkina arvostaa sen 2527 euroon (joku tarkkasilmäinen voi huomata, että oikaisin hieman). Kojamolla on varmasti paljon 60- ja 70-luvun elementtitaloja, mutta toisaalta ainakin listautumisen jälkeen on rakennettu paljon uudistuotantoa, jonka virta on vasta nyt hiljentynyt. Korjatkaa, jos teen laskuvirheitä.
2,5 tuhatta euroa per neliö ei kuulosta pahalta, kun 64 % asunnoista on pääkaupunkiseudulla, 14 % Tampereella ja loput 22 % muualla kuin kuihtuvissa tuppukylissä. Arvoista houkuttelevilla alueilla on vielä suurempi osuus. Tuntuu jopa siltä, että olen laskenut väärin.
Tällä kaikella pyrin vakuuttamaan itselleni, että vaikka suorat asuntosijoitukset saattavat tällä hetkellä tarjota parempia lainaehtoja kuin Kojamo, en näe juuri muuta syytä sijoittaa asuntoihin suoraan verrattuna Kojamon kautta halvemmalla kiinteistöjen ostamiseen.
Kun Kojamon kiinteistöjen arvo on määritelty 7 920 meur ja velkaa on 55%, niin käyvän arvon laskiessa 5750 miljoonaan euroon velka pysyy 4 356 meurossa. Tällöin oma pääoma putoaa 60% 3564 meurosta -> 1394 meuroon. Toki tuo osakkeen arvostus 5750 meur ei tarkoita taseen arvostamista tuohon summaan, mutta ajattelinpa laskea skenaarion suuruusluokka vaikutuksen opoon.
Mistä poimit velaksi 4 356 meur? Q3-luvuissa nettovelat 3 543meur, josta voisi laskea markkinan arvostavan kiinteistöt juuri tuonne 5 800 meur hujakoille.
