Marraskuu wrote:

Mikko Mäkinen wrote:

Kiinteistöjen käypä arvo on 7926 miljoonaa euroa, mutta osakkeen markkina-arvolla ne hinnoitellaan 5750 miljoonaan euroon. Moni tuntuu kiinnittävän huomiota siihen, että "Kojamon asunnot ovat taseessa yliarvostettuja, joten osakkeeseen ei kannata sijoittaa". Itselleni tasearvolla on hyvin vähän merkitystä, enkä oikein ole ymmärtänyt tuota pointtia. Kiinteistöportfolio näyttää tältä:

Kuva

On sunnuntaiaamu klo 7:30, joten saatan laskea numeroita väärin. Jos painotettu keskiarvo neliöhinnasta taseessa on 3483 euroa, markkina arvostaa sen 2527 euroon (joku tarkkasilmäinen voi huomata, että oikaisin hieman). Kojamolla on varmasti paljon 60- ja 70-luvun elementtitaloja, mutta toisaalta ainakin listautumisen jälkeen on rakennettu paljon uudistuotantoa, jonka virta on vasta nyt hiljentynyt. Korjatkaa, jos teen laskuvirheitä.

2,5 tuhatta euroa per neliö ei kuulosta pahalta, kun 64 % asunnoista on pääkaupunkiseudulla, 14 % Tampereella ja loput 22 % muualla kuin kuihtuvissa tuppukylissä. Arvoista houkuttelevilla alueilla on vielä suurempi osuus. Tuntuu jopa siltä, että olen laskenut väärin.

Tällä kaikella pyrin vakuuttamaan itselleni, että vaikka suorat asuntosijoitukset saattavat tällä hetkellä tarjota parempia lainaehtoja kuin Kojamo, en näe juuri muuta syytä sijoittaa asuntoihin suoraan verrattuna Kojamon kautta halvemmalla kiinteistöjen ostamiseen.

Kun Kojamon kiinteistöjen arvo on määritelty 7 920 meur ja velkaa on 55%, niin käyvän arvon laskiessa 5750 miljoonaan euroon velka pysyy 4 356 meurossa. Tällöin oma pääoma putoaa 60% 3564 meurosta ->  1394 meuroon. Toki tuo osakkeen arvostus 5750 meur ei tarkoita taseen arvostamista tuohon summaan, mutta ajattelinpa laskea skenaarion suuruusluokka vaikutuksen opoon. 

Mistä poimit velaksi 4 356 meur? Q3-luvuissa nettovelat 3 543meur, josta voisi laskea markkinan arvostavan kiinteistöt juuri  tuonne 5 800 meur hujakoille.