Eli varainsiirtovero poistetaan, verotetaan myyntivoittoa. Tulos: Matalan verotuksen maihin perustetaan yrityksiä, jotka myyvät sikahinnalla tuotteita Suomeen perustetulle yritykselle, joka myy kamaa omakustannehinnalla.
Siirtohinnoittelu on iän vanha asia, mutta en kyllä keksi miten varainsiirtovero vaikuttaa tähän mitenkään merkityksellisesti? Mitä nykyisin varainsiirtoverotettavia asioita voidaan tuottaa muualla ja tuoda noin maahan?
Eli varainsiirtovero poistetaan, verotetaan myyntivoittoa. Tulos: Matalan verotuksen maihin perustetaan yrityksiä, jotka myyvät sikahinnalla tuotteita Suomeen perustetulle yritykselle, joka myy kamaa omakustannehinnalla.
Siirtohinnoittelu on iän vanha asia, mutta en kyllä keksi miten varainsiirtovero vaikuttaa tähän mitenkään merkityksellisesti? Mitä nykyisin varainsiirtoverotettavia asioita voidaan tuottaa muualla ja tuoda noin maahan?
Tää oli multa ihan aivopieru, ajattelin arvonlisäveroa.
Varainsiirtoveron alennus on ensisijaisesti suunnattu kuluttajille asuntokaupan vauhdittamiseen ajatuksella, että jos vanhojen asuntojen kaupankäynti elpyy, niin myös grynderit hyötyy siitä jollain viiveellä.
Kiinteistöfirmoille ei tästä ole nähtävissä merkittävää hyötyä, kun sillä puolella ongelmat ovat syvemmät siinä mielessä, ettei toimisto- & toimitilapuolella ole kovin paljon positiivisia näkymiä pidemmälläkään aikavälillä eikä velkavetoinen bisnes ole sijoittajille kovinkaan houkutteleva.
Varainsiirtoveron alennus on ensisijaisesti suunnattu kuluttajille asuntokaupan vauhdittamiseen ajatuksella, että jos vanhojen asuntojen kaupankäynti elpyy, niin myös grynderit hyötyy siitä jollain viiveellä.
Kiinteistöfirmoille ei tästä ole nähtävissä merkittävää hyötyä, kun sillä puolella ongelmat ovat syvemmät siinä mielessä, ettei toimisto- & toimitilapuolella ole kovin paljon positiivisia näkymiä pidemmälläkään aikavälillä eikä velkavetoinen bisnes ole sijoittajille kovinkaan houkutteleva.
Höpsis pöpsis pimpeli pompeli. Voi siis olla, että kiinteistöfirmat ovat tällä hetkellä huono sijoitus, koska näkymät ovat synkät ja bisnes on velkavetoista.
Mutta jos toimialasi transaktioveroja leikataan, mikä sekä lisää transaktioita, että aavistuksen nostaa hintojakin, on tämä kiinteistöyhtiöille merkittävä hyöty. Ja tässä ei vielä tarkisteltu sitä, että viivan alle jää enemmän, vaikka tekisi pelkästään saman verran transaktioita kuin ennenkin.
Tarkoituksesi lienee ollut sanoa, että kiinteistöyhtiöt on paska sijoitus, älkää koskeko. Fine, niin voivat ollakin. Mutta sen perusteleminen sillä, ettei varainsiirtoveron laskulla ole mitään merkitystä, on lähinnä hönöä. Sillä mihin veronalennus on suunattu, ei ole merkitystä analyysiin siitä, keihin se vaikuttaa.
Varainsiirtoveron alennus on ensisijaisesti suunnattu kuluttajille asuntokaupan vauhdittamiseen ajatuksella, että jos vanhojen asuntojen kaupankäynti elpyy, niin myös grynderit hyötyy siitä jollain viiveellä.
Kiinteistöfirmoille ei tästä ole nähtävissä merkittävää hyötyä, kun sillä puolella ongelmat ovat syvemmät siinä mielessä, ettei toimisto- & toimitilapuolella ole kovin paljon positiivisia näkymiä pidemmälläkään aikavälillä eikä velkavetoinen bisnes ole sijoittajille kovinkaan houkutteleva.
Höpsis pöpsis pimpeli pompeli. Voi siis olla, että kiinteistöfirmat ovat tällä hetkellä huono sijoitus, koska näkymät ovat synkät ja bisnes on velkavetoista.
Mutta jos toimialasi transaktioveroja leikataan, mikä sekä lisää transaktioita, että aavistuksen nostaa hintojakin, on tämä kiinteistöyhtiöille merkittävä hyöty. Ja tässä ei vielä tarkisteltu sitä, että viivan alle jää enemmän, vaikka tekisi pelkästään saman verran transaktioita kuin ennenkin.
Tarkoituksesi lienee ollut sanoa, että kiinteistöyhtiöt on paska sijoitus, älkää koskeko. Fine, niin voivat ollakin. Mutta sen perusteleminen sillä, ettei varainsiirtoveron laskulla ole mitään merkitystä, on lähinnä hönöä. Sillä mihin veronalennus on suunattu, ei ole merkitystä analyysiin siitä, keihin se vaikuttaa.
Jos nyt katsotaan asuntojen hintoja, niin vsv alennus innostanee ensiasunnonostajia kaupoille ja kenties yksiöiden tarjonnan ollessa matalalla (reilu 10% koko tarjonnasta) kaupanteko helpottuu, mutta en usko hintojen varsinaisesti raketoivan. Asunnoissa tilannetta helpottaa se, ettei niiden arvostus pohjaudu vain vuokratuottoon vaan ihmiset ostaa niitä omiksi kodeikseen, mikä on pitänyt hintoja aika hyvin pinnalla.
Kiinteistöyhtiöissä, joissa salkku ei koostu asunnoista tilanne on hankalampi kun siellä ei ole kotirouvia ihastelemassa kaakeleita vaan piinkovia ostajia, jotka tässä markkinatilanteessa puristaa sitruunan kuiviin (ellei sitten ole kyse eläkeyhtiön asiakashankinnasta tmv.). Toimialan menekin edistäminen tässä markkinassa on narulla työntämistä. Joten jos sellainen edes löytyy, ostaja ottaa löysät pois ja myös vsv:n alennuksen itselleen siinä sivussa, joten myyjälle sillä on sama hyöty kuin saisi kaupanteossa Iittalan maljakon muistoksi.
JOS markkinatilanne paranee, niin asiaa voidaan tarkastella uudestaan.
Kiinteistöyhtiöissä, joissa salkku ei koostu asunnoista tilanne on hankalampi kun siellä ei ole kotirouvia ihastelemassa kaakeleita vaan piinkovia ostajia, jotka tässä markkinatilanteessa puristaa sitruunan kuiviin (ellei sitten ole kyse eläkeyhtiön asiakashankinnasta tmv.). Toimialan menekin edistäminen tässä markkinassa on narulla työntämistä. Joten jos sellainen edes löytyy, ostaja ottaa löysät pois ja myös vsv:n alennuksen itselleen siinä sivussa, joten myyjälle sillä on sama hyöty kuin saisi kaupanteossa Iittalan maljakon muistoksi.
Kiinteistöyhtiöissä, joiden salkku ei koostu asunnoista, tapahtuu kaupankäynti samojen lainalaisuuksien mukaan kuin muuallakin. Transaktiokustannuksen lasku hyödyttää myös myyjää, vaikka vastassa olisi miten piinkova sitruunan puristaja. Kauppa on kuitenkin vapaaehtoinen ja jos ostaja saavuttaa tuottovaateensa, se tekee kaupan.
"Ostajan markkinat" ei tarkoita, että ostaja saa määritellä hinnan itsekseen. Vaan että aikaisempaa alhaisemmat tarjoukset menevät läpi.
Kiinteistöyhtiöissä, joissa salkku ei koostu asunnoista tilanne on hankalampi kun siellä ei ole kotirouvia ihastelemassa kaakeleita vaan piinkovia ostajia, jotka tässä markkinatilanteessa puristaa sitruunan kuiviin (ellei sitten ole kyse eläkeyhtiön asiakashankinnasta tmv.). Toimialan menekin edistäminen tässä markkinassa on narulla työntämistä. Joten jos sellainen edes löytyy, ostaja ottaa löysät pois ja myös vsv:n alennuksen itselleen siinä sivussa, joten myyjälle sillä on sama hyöty kuin saisi kaupanteossa Iittalan maljakon muistoksi.
Kiinteistöyhtiöissä, joiden salkku ei koostu asunnoista, tapahtuu kaupankäynti samojen lainalaisuuksien mukaan kuin muuallakin. Transaktiokustannuksen lasku hyödyttää myös myyjää, vaikka vastassa olisi miten piinkova sitruunan puristaja. Kauppa on kuitenkin vapaaehtoinen ja jos ostaja saavuttaa tuottovaateensa, se tekee kaupan.
"Ostajan markkinat" ei tarkoita, että ostaja saa määritellä hinnan itsekseen. Vaan että aikaisempaa alhaisemmat tarjoukset menevät läpi.
Lainaan sunnuntaikolumniani: "Ja jos jokin asia on varma, se on aivan varma. Eli varainsiirtoverojen lasku lisää asuntokauppaa ja aavistuksen nostaa hintojakin. Tätä ei tosin voi todistaa jälkikäteenkään, koska kiinteistökauppoihin ja asuntojen hintoihin vaikuttavat monet muutkin tekijät. Transaktiokustannusten lasku lisää kuitenkin transaktioita, pystyi tämän todistamaan tai ei. Ja kauppa se on mikä kannattaa ja lisää hyvinvointiakin."
Toki on myös sellaista näyttöä, että olen ostellut laskukausilla ei-asuinkiinteistöjä(kin) jonkun verrankin. Mutta ei tässä kokemusasiantuntijoita tai empiiristä tutkimusta tarvita, vaan loogista päättelyä.
Periaatteessa Akin kanssa samoilla linjoilla, että transaktiokustannusten lasku kyllä lisää kauppaa yleisesti ja niinkuin sanoit: tuota on vaikea todistaa millään, kun liian moni asia vaikuttaa.
Toisaalta: Asuntokaupassa on usein kyse asuntojen myynnin ketjuuntumisesta. Henkilö X myy asuntoa Y ja ostaa itselleen uutena asunnon Z jne. Nyt jos ensiostajilla transaktiokustannukset nousevat on vaikeampi tulla markkinoille, jolloin ei pääse syntymään niin paljon ketjutuksen avaavia kauppoja.
Ihan omaa pohdintaa - ei mitään todisteita/asiantuntemusta tämän taakse.
Itse olen pohtinut asiaa vähän siltä kantilta, että jos on varaa maksaa asunnosta hinta X, mutta ei hintaa X*1.015, niin onkohan oltu liian kunnianhimoisesti liikkeellä? Onhan tuo toki ainakin pääkaupunkiseudulla pari tonnia lisää maksettavaa, mutta vähän on itsellä sellainen tutina, ettei tuohon kyllä pitäisi monenkaan ensiasunnon ostajan kauppa lopsahtaa. Siitä tulee hyvin nopeasti uusi normaali, eikä oikeasti kovin paljon pahempi kuin aikaisempi. Toki olen sitä mieltä, että koko verosta kannattaisi luopua.
Itse olen pohtinut asiaa vähän siltä kantilta, että jos on varaa maksaa asunnosta hinta X, mutta ei hintaa X*1.015, niin onkohan oltu liian kunnianhimoisesti liikkeellä? Onhan tuo toki ainakin pääkaupunkiseudulla pari tonnia lisää maksettavaa, mutta vähän on itsellä sellainen tutina, ettei tuohon kyllä pitäisi monenkaan ensiasunnon ostajan kauppa lopsahtaa. Siitä tulee hyvin nopeasti uusi normaali, eikä oikeasti kovin paljon pahempi kuin aikaisempi. Toki olen sitä mieltä, että koko verosta kannattaisi luopua.
Ainakin ensiasunnon ostajien ikä on noussut keskimäärin parilla vuodella tässä ~15 vuodessa (toki asuntojen hintojen nousu näkyy tässä)
Tuo pari tonnia ei varmasti tunnu paljolta, mutta jos asut vuokralla ja olet alle 30 vuotias niin voisi olettaa että tienaat myös korkeintaan mediaani palkkaa. Vuokrat ja elämisen kustannukset kun lasketaan nettotuloista pois, niin realistinen säästö summa kuukaudessa lienee 150-400e asuntoa varten (tämä ihan suvun lähipiiristä, otanta huikea 2 henkilöä). Siihen nähden tuo pari tonniakin ylimääräistä voi tuntua paljolta ensiasunnon ostajille.
Lainaan sunnuntaikolumniani: "Ja jos jokin asia on varma, se on aivan varma. Eli varainsiirtoverojen lasku lisää asuntokauppaa ja aavistuksen nostaa hintojakin. Tätä ei tosin voi todistaa jälkikäteenkään, koska kiinteistökauppoihin ja asuntojen hintoihin vaikuttavat monet muutkin tekijät. Transaktiokustannusten lasku lisää kuitenkin transaktioita, pystyi tämän todistamaan tai ei. Ja kauppa se on mikä kannattaa ja lisää hyvinvointiakin."
Toki on myös sellaista näyttöä, että olen ostellut laskukausilla ei-asuinkiinteistöjä(kin) jonkun verrankin. Mutta ei tässä kokemusasiantuntijoita tai empiiristä tutkimusta tarvita, vaan loogista päättelyä.
Ja kääntäen voidaan pohtia, onko myyjän maksamalla välityspalkkiolla vaikutusta eli samalla logiikalla ostaja maksaisi myös osan siitä, joten myyjän kannattaa todeta, että ”välityspalkkio oli 5%, joten maksa sinä ostajana puolet siitä”.
Itse olen pohtinut asiaa vähän siltä kantilta, että jos on varaa maksaa asunnosta hinta X, mutta ei hintaa X*1.015, niin onkohan oltu liian kunnianhimoisesti liikkeellä? Onhan tuo toki ainakin pääkaupunkiseudulla pari tonnia lisää maksettavaa, mutta vähän on itsellä sellainen tutina, ettei tuohon kyllä pitäisi monenkaan ensiasunnon ostajan kauppa lopsahtaa. Siitä tulee hyvin nopeasti uusi normaali, eikä oikeasti kovin paljon pahempi kuin aikaisempi. Toki olen sitä mieltä, että koko verosta kannattaisi luopua.
Ainakin ensiasunnon ostajien ikä on noussut keskimäärin parilla vuodella tässä ~15 vuodessa (toki asuntojen hintojen nousu näkyy tässä)
Tuo pari tonnia ei varmasti tunnu paljolta, mutta jos asut vuokralla ja olet alle 30 vuotias niin voisi olettaa että tienaat myös korkeintaan mediaani palkkaa. Vuokrat ja elämisen kustannukset kun lasketaan nettotuloista pois, niin realistinen säästö summa kuukaudessa lienee 150-400e asuntoa varten (tämä ihan suvun lähipiiristä, otanta huikea 2 henkilöä). Siihen nähden tuo pari tonniakin ylimääräistä voi tuntua paljolta ensiasunnon ostajille.
Kannattanee ottaa huomioon myös hallituksen argumentoima "lukkiutumisvaikutus", eli koska veroporkkanaa on, niin ensiasunnoksi ei hankita sitä pientä yksiötä, vaan isompi ja kalliimpi kämppä. Se oletettavasti näkyy tuossa niin, että ensiasuntoa hankitaan vasta myöhemmin.
Itse olen pohtinut asiaa vähän siltä kantilta, että jos on varaa maksaa asunnosta hinta X, mutta ei hintaa X*1.015, niin onkohan oltu liian kunnianhimoisesti liikkeellä? Onhan tuo toki ainakin pääkaupunkiseudulla pari tonnia lisää maksettavaa, mutta vähän on itsellä sellainen tutina, ettei tuohon kyllä pitäisi monenkaan ensiasunnon ostajan kauppa lopsahtaa. Siitä tulee hyvin nopeasti uusi normaali, eikä oikeasti kovin paljon pahempi kuin aikaisempi. Toki olen sitä mieltä, että koko verosta kannattaisi luopua.
Ainakin ensiasunnon ostajien ikä on noussut keskimäärin parilla vuodella tässä ~15 vuodessa (toki asuntojen hintojen nousu näkyy tässä)
Tuo pari tonnia ei varmasti tunnu paljolta, mutta jos asut vuokralla ja olet alle 30 vuotias niin voisi olettaa että tienaat myös korkeintaan mediaani palkkaa. Vuokrat ja elämisen kustannukset kun lasketaan nettotuloista pois, niin realistinen säästö summa kuukaudessa lienee 150-400e asuntoa varten (tämä ihan suvun lähipiiristä, otanta huikea 2 henkilöä). Siihen nähden tuo pari tonniakin ylimääräistä voi tuntua paljolta ensiasunnon ostajille.
Kannattanee ottaa huomioon myös hallituksen argumentoima "lukkiutumisvaikutus", eli koska veroporkkanaa on, niin ensiasunnoksi ei hankita sitä pientä yksiötä, vaan isompi ja kalliimpi kämppä. Se oletettavasti näkyy tuossa niin, että ensiasuntoa hankitaan vasta myöhemmin.
Tämän pitäisi itseasiassa olla syy siihen, että juuri tässä loppuvuonna nähtäisi ennennäkemättömän kova piikki kauppamäärissä. En toki itsekään usko, että välttämättä nähdään vaikka toisena perusteena se, että ollaan hyvin todennäköisesti muutenkin tämän väistämättä tilapäisen montun pohjalla tai kuukausi/pari edellä tai jäljessä. Kun valmistuvien määrä alkaa pienentyä aloitusten perässä, niin hintojen nousu on väistämätöntä. Puhumattakaan taas vuoden päästä voimaan tulevista uusista rakentamisen hintaa nostavista määräyksistä. Tästään ei paikka parane. Harmillisesti vaan itseäni kiinnostavilla paikoilla hinnat ei näytä edes kunnolla laskeneen.
Ja kääntäen voidaan pohtia, onko myyjän maksamalla välityspalkkiolla vaikutusta eli samalla logiikalla ostaja maksaisi myös osan siitä, joten myyjän kannattaa todeta, että ”välityspalkkio oli 5%, joten maksa sinä ostajana puolet siitä”.
Kotitehtävänä voi miettiä voiko välityspalkkio todella vaikuttaa myyntihinnan asetantaan. Minusta vastaus on niin ilmeinen, ettei ratkaisemiseksi tarvita edes kolmen pisteen vihjettä.
Ja kääntäen voidaan pohtia, onko myyjän maksamalla välityspalkkiolla vaikutusta eli samalla logiikalla ostaja maksaisi myös osan siitä, joten myyjän kannattaa todeta, että ”välityspalkkio oli 5%, joten maksa sinä ostajana puolet siitä”.
Kotitehtävänä voi miettiä voiko välityspalkkio todella vaikuttaa myyntihinnan asetantaan. Minusta vastaus on niin ilmeinen, ettei ratkaisemiseksi tarvita edes kolmen pisteen vihjettä.
Ostajan näkökulmasta hintapyyntö on vähintään välittäjän palkkion verran ylihintainen. Itse kun olen myynyt, olen pyytänyt välittäjän palkkion verran enemmän ja pitänyt summan itselläni.
Asuntojen rakennuslupien määrä laski noin puoleen (-49%) kesä-elokuussa vuoden takaiseen verrattuna kuutiomääränä laskettuna. Rakennustuotanto laski 17% kesä-elokuun aikana vuoden takaiseen määrään kuutiomääränä tai arvona verrattuna.
Rakennuslupien määrä on vähentynyt selkeästi eivätkä aloitukset välttämättä käynnisty luvista huolimatta. Rakentamisen hintojen nousuvauhti (tarvikkeet 12-13% vuonna 2022) on alkanut tasaantumaan. Rakentamisen työllisyyden ennakoidaan heikentyvän selvästi - työllisyys laskee 160.000:een eli siitä on pian sulanut pois koko nousukauden kasvu eli 20.000-30.000 työpaikkaa.
Rakennusteollisuus: "Sijoittajakysynnän merkittävälle toipumiselle ei toistaiseksi ole taloudellisia edellytyksiä. Viime vuosina jopa 60–70 prosenttia tuotannosta on ollut sijoittajalähtöistä."
Mikäli vanhat merkit pitävät paikkansa, korjausremonttien teettäminen voi olla asuntojen omistajalle edullisinta seuraavan kahden vuoden aikana ensi keväästä alkaen, jos sattuu olemaan säästöjä.
Vivuttajat joutunevat odottamaan rahoituskustannusten rauhoittumista.
Asuntojen rakennuslupien määrä laski noin puoleen (-49%) kesä-elokuussa vuoden takaiseen verrattuna kuutiomääränä laskettuna. Rakennustuotanto laski 17% kesä-elokuun aikana vuoden takaiseen määrään kuutiomääränä tai arvona verrattuna.
Rakennuslupien määrä on vähentynyt selkeästi eivätkä aloitukset välttämättä käynnisty luvista huolimatta. Rakentamisen hintojen nousuvauhti (tarvikkeet 12-13% vuonna 2022) on alkanut tasaantumaan. Rakentamisen työllisyyden ennakoidaan heikentyvän selvästi - työllisyys laskee 160.000:een eli siitä on pian sulanut pois koko nousukauden kasvu eli 20.000-30.000 työpaikkaa.
Rakennusteollisuus: "Sijoittajakysynnän merkittävälle toipumiselle ei toistaiseksi ole taloudellisia edellytyksiä. Viime vuosina jopa 60–70 prosenttia tuotannosta on ollut sijoittajalähtöistä."
Mikäli vanhat merkit pitävät paikkansa, korjausremonttien teettäminen voi olla asuntojen omistajalle edullisinta seuraavan kahden vuoden aikana ensi keväästä alkaen, jos sattuu olemaan säästöjä.
Vivuttajat joutunevat odottamaan rahoituskustannusten rauhoittumista.
Sen verran tarkennusta, että sijoittajalähtöistä = pääosin instikoiden omia vuokrataloja.
Asuntojen rakennuslupien määrä laski noin puoleen (-49%) kesä-elokuussa vuoden takaiseen verrattuna kuutiomääränä laskettuna. Rakennustuotanto laski 17% kesä-elokuun aikana vuoden takaiseen määrään kuutiomääränä tai arvona verrattuna.
Rakennuslupien määrä on vähentynyt selkeästi eivätkä aloitukset välttämättä käynnisty luvista huolimatta. Rakentamisen hintojen nousuvauhti (tarvikkeet 12-13% vuonna 2022) on alkanut tasaantumaan. Rakentamisen työllisyyden ennakoidaan heikentyvän selvästi - työllisyys laskee 160.000:een eli siitä on pian sulanut pois koko nousukauden kasvu eli 20.000-30.000 työpaikkaa.
Rakennusteollisuus: "Sijoittajakysynnän merkittävälle toipumiselle ei toistaiseksi ole taloudellisia edellytyksiä. Viime vuosina jopa 60–70 prosenttia tuotannosta on ollut sijoittajalähtöistä."
Mikäli vanhat merkit pitävät paikkansa, korjausremonttien teettäminen voi olla asuntojen omistajalle edullisinta seuraavan kahden vuoden aikana ensi keväästä alkaen, jos sattuu olemaan säästöjä.
Vivuttajat joutunevat odottamaan rahoituskustannusten rauhoittumista.
Nyt kun on muotia valittaa ulosannista, niin laitetaan tähänkin kommentit, että ainakin minua ärsyttää tämä tyyli jossa ei oikein millään saa selvää mikä on lainausta jostain ja mikä on omaa tekstiä. Sitten tässä on linkki joka on englanninkieliseen vaikka stat on suomalainen ja nämä löytyy myös suomeksi.
Positiivista palautetta siitä, että tällä kertaa itse viesti on suomeksi eikä ole käytetty hirmu montaa erilaista fonttia ja kursiivia.
Miten käytännössä pystyy kasaamaan kymmenien asuntojen salkun? Ennen pankki on vaatinut 20-30 %:n omarahoitusosuuden ja loput lainannut ostettavaa asuntoa vastaan. Tai 100% laina, jonka vakuutena ostettavan asunnon osakkeiden lisäksi muuta vakuuta.
Itsellä ei ole kuin kourallinen asuntoja, suurin jarru uusien hankinnalle on vanhojen negatiivinen kassavirta. Tuntuu, että positiivisen kassavirran kohteet ovat lähinnä muuttotappiokunnissa tai isojen kaupunkien putkiremontoimattomat kohteet.
Toinen rajoittava tekijä on sääntely (Fiva). Kesällä nostaessa uutta lainaa, pankkivirkailija totesi että ostettavan asunnon hoitovastike ja lainakulut lasketaan minun säännöllisiksi kuluiksi arvioitaessa minun lainanhoitokykyä. Oletuksena siis on, että kun asunto on tyhjillään, sijoittaja pystyy maksamaan kulut. Miten monen asunnon pankki arvioi kuukausittain olevan tyhjillään, jos asuntosalkussa on vaikka 20 asuntoa? Onko muilla lainatiskillä käyneillä tullut vastaan samoja vaateita lainanhoitokykyä arvioitaessa?
Miten käytännössä pystyy kasaamaan kymmenien asuntojen salkun? Ennen pankki on vaatinut 20-30 %:n omarahoitusosuuden ja loput lainannut ostettavaa asuntoa vastaan. Tai 100% laina, jonka vakuutena ostettavan asunnon osakkeiden lisäksi muuta vakuuta.
Itsellä ei ole kuin kourallinen asuntoja, suurin jarru uusien hankinnalle on vanhojen negatiivinen kassavirta. Tuntuu, että positiivisen kassavirran kohteet ovat lähinnä muuttotappiokunnissa tai isojen kaupunkien putkiremontoimattomat kohteet.
Toinen rajoittava tekijä on sääntely (Fiva). Kesällä nostaessa uutta lainaa, pankkivirkailija totesi että ostettavan asunnon hoitovastike ja lainakulut lasketaan minun säännöllisiksi kuluiksi arvioitaessa minun lainanhoitokykyä. Oletuksena siis on, että kun asunto on tyhjillään, sijoittaja pystyy maksamaan kulut. Miten monen asunnon pankki arvioi kuukausittain olevan tyhjillään, jos asuntosalkussa on vaikka 20 asuntoa? Onko muilla lainatiskillä käyneillä tullut vastaan samoja vaateita lainanhoitokykyä arvioitaessa?
Maakunnissa saa kokonaisia taloja ilmaiseksi ottamalla yhtiölainat kontolleen, kunnat dumppaavat mielellään elinkaaren loppuun tulleita vanhoja vuokratalojaan.
Pankit ovat nihkeitä luotottamaan kotitalouksien asuntosijoituksia, ainakin Danskessa jo 5 vuotta sitten laskettiin vuokratulosta vain 75% tuotoiksi ja toki vastike ja lainanlyhennys 100% kuluiksi. Ja tämä oli sitä aikaa kun sijoitusasunnot olivat kaikki kassapositiivisia - nyt varmaan linja vieläkin tiukempi.
Maakunnissa saa kokonaisia taloja ilmaiseksi? Ilmoittele jos löytyy Lappeenrannasta tai Kotkasta tai Kouvolasta tai Lahdesta.
Kontaktoi kunnan vuokrataloista vastaavat, saat todennäköisesti valita purkuun tulevista kohteista mieluisat.
Onko jotain esimerkkiä missä tämmöisiä valintoja on voinut tehdä?
Luulisi, että kunnan intresseissä olisi varmistaa kohteen jatkokäyttö ja silloin vähän selviteltäisiin ostajan tarkoitusperiä. Joskushan purkukustannukset ovat tonttia suuremmat.
