Onko joku (Aki?) menossa yhtiökokoukseen 23.03.2017? Itseäni hieman kiinnostaisi, koska yhtiön johto tosiaan ei vedä kovin sijottajaystävällistä linjaa ja ei raaski tästä lapusta oikein luopuakaan, kun toivo paremmasta elää. Ehkä ainakin saisi sen toivon kadotettua paikan päällä :)
Olen menossa. Ja suhtaudun positiivisesti siihen, jos joku muukin samanhenkinen tulee paikalle. Suurin osa sijoittajatutuistani on liian laiskoja käydäkseen yhtiökokouksissa ("ei siellä mitään voi vaikuttaa") ja niistä jotka jaksavat käydä, ei valtaosa käyttäisi puheenvuoroa edes maksusta ("ihmiset tuijottaa") tai jututa johtoa kokouksen jälkeen (ei pidä tuppaantua). Sen sijaan on paljon kylähulluja, jotka kiertävät yhtiökokouksissa ja käyttävät puheenvuoron päästäkseen kuuntelemaan omaa ääntään, vaikka ei olisi yhtään mitään asiaakaan.
Yhtiökokouksissa on hyödyllistä käydä ja niissä voi joskus myös vaikuttaa ja miekin olen joskus onnistunut siinä. "Mutta kun siihen menee koko päivä" sanoi yksi kollega kun kyselin sitä Turkuun Findan yhtiökokoukseen. Palattuani kerroin sarkastisesti, että "siihen nyt meni koko päivä" ja kaveri sanoi "no juuri niin" ymmärtäväisesti. Toisia sijoittajia ei kiinnosta tasan mikään muu kuin rahanteko, mie taas mielelläni hengailen mukana paikalla tekemässä historiaa.
Sleepy Sleepersiä lainatakseni "Ei nouse se, ei". SEBiltä loppui kamat, mutta kurssi ei päässyt 3,05:stä läpi, vaikka minulla oli poikkeuksellisen vahva näkemys "jos näin, niin sitten niin". Ei auttanut sekään, että FIM tänään nosti TOP10 Suomi-osakkeisiin.
Pörssikursseilla ahkerasti käymällä oppii, että ruutua tuijottelemalla voi tehdä kaikenlaisia johtopäätöksiä, joista osa on joskus oikeitakin.
Tankkautin tätä yhteen konsultaatiosalkkuunkin, johon hyvin harvoin tehdään yhtään mitään. Joten nyt olisi henkisiä paineita nousulle. Auttaisiko Viagra?
Olen uusi henkilö tällä foorumilla, vaikkakin sijoittamisesta on jo jonkin verran kokemusta.
Technopolis on uusin osake salkussani. En oikein tunne yhtiötä. (tikkani osui tällä kertaa tähän, kun sanovat, että se on halpa ja lisäksi sanovat, että lähes kaikki muu on jo kallista.)
Haluaisin rehellisen provosoivasti esittää muutaman kysymyksen, joihin toivoisin vastauksia älykkäimmiltä sijoittajilta, kuin itse olen.
1. Miksi se on niin halpa? ( eikö ne kaikki ole, tällä alalla?)
2. Miksi sillä on niin paljon kallista velkaa? (eikö niilä kaikilla ole, tällä alalla?)
3. Miksi luovutaan korkeatuottoisista kohteista ja ostetaan matalatuottoisempia ulkomailta? Kenen etu se on?
4. Miten tämä kaikki korjataan, jotta kaikki omistajat hyötyisivät?
1. Miksi se on niin halpa? ( eikö ne kaikki ole, tällä alalla?)
P/E 2017 8-9, verrokit tyyliin 15. Alennus NAV:sta 30%, alalla myös yhtiöitä, joiden pörssikurssi ylittää NAV:n
Remy Extra kirjoitti:
2. Miksi sillä on niin paljon kallista velkaa? (eikö niilä kaikilla ole, tällä alalla?)
Velkaa on, mutta ei kovin kallista. Keskikorko oli jotain 2,3% 2016. Kun kiinteistöt tuottavat yli 7%, vivuttaminen on fiksua. Eri asia on 7,8%:n hybridi, joka lanseerattiin männävuosina ilmeisesti pääomistajien tuototarpeista johtuen tai vaihtoehtoisesti investointipankkiirien harhauttamana. Hybridi on tavallaan omaa pääomaa.
Remy Extra]3. Miksi luovutaan korkeatuottoisista kohteista ja ostetaan matalatuottoisempia ulkomailta? Kenen etu se on?[/quote kirjoitti:
Kyseessä on hajautus. Hajautus on juuri sitä, että luovutaan kaikista mahdollisuuksista ylituottoihin. Koska tuotto ulkomailla ylittää eläkeyhtiöiden (=pääomistajat) tuottovaatimuksen, käy tämä niille hyvin. Eläkeyhtiöt ovat jo pitkän aikaa hajauttaneet sijoituksiaan ulkomaille. Eivätkä pystyneet salkuillaan edes laskettuihin tuottovaatimuksiin (3,5% nykyisin.) Eläkeyhtiöt ovat siinä mielessä hyvässä asemassa, että jos niiden salkkujen tuotto laskee, niin sitten vaan lasketaan tuottovaatimusta (eikä esimerkiksi anneta kenkää kaikille poliittisissa suojatyöpaikoissa oleville ja muutamalle operatiivisellekin.)
Remy Extra kirjoitti:
4. Miten tämä kaikki korjataan, jotta kaikki omistajat hyötyisivät?
Mahdollisuuksia:
1. Uusi hallitus täysipäistyy (kaksi vaihtuu inc pj), ja aloittaa keväällä aggressiivisen omien osakkeiden osto-ohjelman ja julistaa viiden vuoden kuponkiannittoman periodin. Lisäksi Suomi voittaa jääkiekon maailmanmestaruuden. Kurssi nousisi yli nelosen.
2. Gazit Globe (Cityconin pääomistaja) laajentaa kauppakeskuksista toimistokiinteistöihin ja ostaa koko firman eläkeyhtiöiltä. Juutalaiset maksavat 3,75 ja lunastavat samalla hinnalla loput. Todennäköisyys suuruusluokkaa Suomi pääsee finaaliin Saksassa. Siis Gazit-Globelle nolla, mutta jollekulle muulle kiinteistösijoittajalle tämä olisi houkutteleva kohde. Eläkeyhtiöt ovat niin hönöjä, että voisivat myydäkin, koska tämäkin muuvi hajauttaisi ja tulisi tiliä nykykurssiin verrattuna. Technopoliksen kiinteistöistä 61,4% kuitenkin vielä Suomessa.
3. Markkinatalous tuo pääomistajien yhtiövastaaviksi omistaja-arvon päälle ymmärtävää väkeä, ja nämä toteuttavat kohdan yksi. Tämä tapahtuu ennen pitkää, asia ei ole kovin monimutkainen. Riittääkö minun elinaikani, jää nähtäväksi.
4. Global Real Estate Pension Fundin salkunhoitaja löytää yhtiön ja ostaa pikkuhiljaa puoleen vuoteen kaikki alle nelosen. Piensijoittajat repivät hinnan vielä päällekin. Tämäkin tapahtuu ennen pitkää (ja on tapahtunut aiemminkin). Tapahtuu minun elinaikanani, mutta milloin, ei mitään käsitystä.
5. Mie ostan pikku hiljaa niin paljon, että pääsen hallitukseen ja onnistun puhumaan siellä muille järkeä. Samana vuonna SaiPa voittaa SM-liigan mestaruuden.
Suuri kiitos Akille, perustellusta ja ymmärrettävästä vastauksesta.
"P/E 2017 8-9, verrokit tyyliin 15. Alennus NAV:sta 30%, alalla myös yhtiöitä, joiden pörssikurssi ylittää NAV:n -"
Sehän on halpa, nyt vaan kaikki kauppaan ostamaan lisää. Tämän kanssa ei voi hävitä.... paitsi, että strategia on huono. Hajautus on tarkoitettu niille, jotka haluavat vähän rahaa, varmasti. Minä haluan paljon rahaa, varmasti. No, tällaiset Allin-tyypit menevät pokeripöydässäkin "poikki" nopeasti. Hävisin pokerissa runsaasti, en pelaa enää, mutta onneksi osakesijoittaminen suppeallakin hajautuksella on ollut tuottoisaa.
Tulevaisuuden mahdollisuuksista:
1.-3. epätodennäköistä
4. mahdollista
5. Ensimmäinen osa mahdollista ja kannatettavaa, mutta Saipa ei voita, sillä Vaasaan Sport voittaa! (löytyy osakesalkusta!) Tänä vuonna Sport on hienosti toiseksi viimeisenä, heti Saipan edellä. Hähhää! Saipa voittaa vasta sinä vuonna kun Jokerit voittaa KHL-mestaruuden!
Fim tankkaa Technopolista @3,10(hoitosalkkuihin arvaan, kun tekevät täsmämääriä, helpompi clearata varmaan). En ahdistuisi, vaikka 3,10 menisi kohta puhki.
Uusi yritys 3,10:n puhkaisemiseen. Arvaukseni on, että ei mene vielä tänään puhki.
Tulkaa muuten yhtiökokoukseen ja vaatikaa omien osakkeiden ostoja. 20.3. kello 10 asti on aikaa ilmoittautua eli ilmoittautukaa heti. Vie minuutin. Itse kokous 23.3. kello 13 Innopoli kolmosessa. Kestää tyyliin tunnin. Mie ainakin meen ja sanon jotakin aiheesta. Se, että firma ei näillä hinnoilla osta omiaan on hallitukselle lähinnä häpeällistä. Tämänkokoiset yhtiöt ovat aina välillä ottaneet huomioon yhtiökokoustoiveita, joten tämä ei ole pelkästään tuulimyllyjä vastaan taistelua.
Uusi yritys 3,10:n puhkaisemiseen. Arvaukseni on, että ei mene vielä tänään puhki.
Tulkaa muuten yhtiökokoukseen ja vaatikaa omien osakkeiden ostoja. 20.3. kello 10 asti on aikaa ilmoittautua eli ilmoittautukaa heti. Vie minuutin. Itse kokous 23.3. kello 13 Innopoli kolmosessa. Kestää tyyliin tunnin. Mie ainakin meen ja sanon jotakin aiheesta. Se, että firma ei näillä hinnoilla osta omiaan on hallitukselle lähinnä häpeällistä. Tämänkokoiset yhtiöt ovat aina välillä ottaneet huomioon yhtiökokoustoiveita, joten tämä ei ole pelkästään tuulimyllyjä vastaan taistelua.
Hyvä idea, yritän järjestää että pääsen tuonne!
OK, nyt ilmoittauduttu. Mutta miksi piti ilmoittautuessa kertoa arvo-osuustilin numero, en muista koskaan tällaista tehneeni aiemmin?
Onnea matkaan, itse en pääse tuolloin paikalle edustamaan mahtavalla 0,001 prosentin äänivallalla mutta muuten tulisin ihan mielenkiinnosta. Omien osakkeiden osto ja anneista pidättäytyminen kuulostaa hyvältä suunnitelmalta, vaikka sitten maksettaisiin vähemmän osinkoja.
Yhtiökokoukseen en ehdi, mutta vuosittain olen hallitusta / TJ:tä häirinnyt viesteilläni.
Laitoin juuri hallitukselle ja johdolle viestin otsikolla "Technopolis omistaja-arvon luojana".
Lyhykäisyydessään:
Kasvulle ei pitäisi olla tavoitetta, vaan hallitus arvioi tilannekohtaisesti ostetaanko omia nurkkia vai levitetäänkö rahoja ympäri itämerta. PAKOLLINEN KASVUTAVOITE TUHOAA OMISTAJA-ARVOA(omistajaa kiinnostaa osakekohtaisen tuloksen kasvu, ei liikevaihdon kasvu!). Voitonjakopolitiikan pohjaksi 1/3 osinko, joka voidaan riittävässä substanssialennuksessa jättää maksamatta ja korvata omien ostoilla.
Pahoin pelkään, että eläkeyhtiöt ovat keksineet Technopoliksesta hyvän tavan tehdä lisäsijoituksia ulkomaiden kiinteistöihin riskittömästi(suomalainen tuttu sijoitusyhtiö operoi). Eläkeyhtiöt taisivat puhua kiinteistöomaisuuden hajauttamisesta ulkomaille joitain vuosia sitten.
Hienoa, että Aki näyttää saavan yhtiökokoukseen hyvin ihmisiä. Nyt minusta olisi kuitenkin hyvä vielä vähän tarkentaa, mihin yhtiökokouksessa kannattaisi konkreettisesta pyrkiä ja miten kannattaisi vaikuttaa puheenvuorojen pitämisen lisäksi..
Syy Technopolisin kurssin huonoon kehitykseen ja jatkuviin osakeanteihin löytyy käsittääkseni aika pitkälti näistä taloudellisesti tavoitteista, jotka yhtiön toimitusjohtajalle yhtiön hallitus on asettanut:
Maantieteellisesti yhtiön tavoitteena on kasvaa Pohjoismaissa ja Baltic Rim -alueella, joka sisältää Puolan ja Pohjois-Saksan. Yhtiö jatkaa myös konseptiinsa heikommin sopivien kiinteistöjen ja kampusten myyntejä kotimaassa. Lisäksi palveluliiketoiminnan kasvupotentiaali pyritään hyödyntämään aiempaa tehokkaammin.
Liikevaihdon ja käyttökatteen vuosittainen kasvu keskimäärin 10 %
Palveluliiketoiminnan liikevaihdon osuuden kasvattaminen 15 %:iin yhtiön liikevaihdosta vuoteen 2020 mennessä vertailukelpoiselle kiinteistökannalle
Sijoitetun pääoman tuotto (ROCE) vähintään 5,5 % vuodessa ilman käyvän arvon muutoksia
Omavaraisuusaste vähintään 35 % yli suhdanteen
Näistä tavoitteista ongelmia on liikevaihdon ja käyttökatteen vuosittainen kasvu ilman kytköstä osakekohtaiseen EPRA tulokseen. Minusta olisi hyvä jos mahdollisimman monella yhtiökokoukseen menevällä olisi tavoitteena saada muutos näihin tavoitteisiin ja niihin sidottuihin johdon kannusteisiin. Minusta tähän on realistiset mahdollisuudet, kun keskitytään vaikuttamaan oikeisiin kohteisiin,
Technopolisin hallituksen kokoonpano muuttuu yhtiökokouksessa ja osakkeen kurssi on jo vuosia kehittynyt huonosti. Pörssiyhtiössä hallituksen tehtävä ei ole olla hauska paikka juoda kahvia ja jutella mukavia ja toimia toimitusjohtajan kumieimasimena. Hallituksen tehtävä on päättää suurista linjoista, jotka ohjaavat toimitusjohtajan toimintaa.
Minusta yhtiökokouksessa paras muutos voidaan saavuttaa, vaikuttamalla hallituksen jäseniin, niin että taloudellisiin tavoitteisiin tehdään ainakin seuraavantyyppisiä muutoksia:
Muutetaan: Liikevaihdon ja käyttökatteen vuosittainen kasvu keskimäärin 10 %
Lisätään: Osakekohtaisen (EPRA) tuloksen kasvu.
Miten tämä parhaiten onnistuu? Keskustelemalla hallituksen jäsenten kanssa, kysymällä mitä mieltä hän strategiasta, jossa toimitusjohtajan onnistumista mitataan vain kasvun kautta ilman mitään kytköstä osakekohtaiseen tulokseen ja jos hallituksen jäsen ymmärtää yskän kannattaa sitten kysy, mitä hän itse hallituksessa aikoo tälle asialle tehdä. Näin olisi syytä käydä läpi jokainen hallituksen jäsen sekä uudet että vanhat.
Juuri näin!
Vakuuttavat Technopoliksesta, että omistaja-arvon luonti on nykyisessä ja tulevassa toiminnassa. Pyysin jo heiltä, että viestisivät sen selkeästi. Saa jatkaa yhtiökokouksessa.
Pyysin myös, että hallitus lisäisi omaa liikkumatilaansa osinkopolitiikan, omienostojen ja kasvun suhteen. Kasvutavoite osaltaan haittaa omien ostoja. Osakeanti ja omienostot/osingot eivät oikein toimi kun ovat vastakkaisia toimenpiteitä.
Suurin huolenaiheeni on, että eläkeyhtiöt haluavat laajentaa kiinteistöportfoliota ulkomaille Technopoliksen kautta välittämättä osakekohtaisen EPRA-tuloksen kasvusta.
Technopoliksen kasvu ei ole huono asia pitkällä aikajänteellä. Lyhyellä aikajänteellä yhtiön arvo jää piiloon osakeantien ja substanssialennuksen vuoksi. On ihan perusteltua kasvaa Suomesta ulos kuten ovat tehneet. Mutta substanssialennuksen ollessa valtava, niin rahaa pitäisi käyttää omien nurkkien ostoon. Technopoliksen tasehan pitäisi olla oikein hinnoiteltu.
Sitä en ymmärrä miksi Technopolista omistavat myyvät näillä hinnoilla? Tai miksi omistajat eivät osta lisää? Nykyiset omistajathan sen hinnan määrittelee.
Aki on ainakin laittanut oman kortensa kekoon kiitettävästi :)
Uudella hallituksella on yhtiökokouksen jälkeen ensimmäinen kokous(ainakin pitäisi?). Nyt olisi paikka kiillottaa Technopoliksen kilpeä oikein urakalla ja käydä ostoksille. Jos vetoa asiasta voisi lyödä, niin melkeinpä löisin vetoa, että jos ei jo perjantaina aloiteta ostoja, niin maaliskuun aikana.
Olisi kiva kuulla raporttia yhtiökokouksesta, jos joku vain viitsii kirjoitella huomioita. Kiitos!
Joku Amerikassa muutti salkkuallokaatiotaan promillen murto-osalla ja Morgan Kane toteuttaa ostomääräystä ollen netto-ostaneena jo jotain 100K kappaletta. Kauppaa käyty jo @3,16 tasolla.
Technopoliksen ei tarvitsisi lähteä aivan vielä nousukiitoon, sivullekirjoittaneen suunnitellessa likvidien varojen laittamista Fondian antiin (josta ei olisi kuitenkaan tulossa paljoa sataa lappua enempää vaikka menisi kuinka all-in). Iso panostus Technopolikseen kyllä kiinnostaisi sen sijaan että makuuttaisi varoja Bank Norwegianin tilillä, mutta takaraivossa jyskyttää pelko omistaja-arvoa tuhoavan politiikan jatkamisesta hallitusmuutoksista huolimatta, sekä horisontissa näkyvistä koronnoistosta.
Technopoliksen yhtiökokous on tänään klo 13. Täälläkin on pohdittu moneen kertaan, mitä yhtiö voisi tehdä toisin. Osa on jopa lupaillut menevänsä yhtiökokoukseen esittämään kritiikkiä hallitukselle rakentavassa (?) sävyssä. Toivottavasti saatte suunne auki, ettekä vain keskity kampaviinerien syömiseen. :)
Olisin kiitollinen, jos joku jaksaisi postailla palstalle yhtiökokouksen tunnelmista ja referoida käytettyjä puheenvuoroja ja yhtiön johdon ja hallituksen vastauksia.
Olisin kiitollinen, jos joku jaksaisi postailla palstalle yhtiökokouksen tunnelmista ja referoida käytettyjä puheenvuoroja ja yhtiön johdon ja hallituksen vastauksia.
Hienoa työtä Sijoitustiedolta ja Akilta, että sai vähän tietoa kokouksesta.
"Omistaja-arvon huomioonottolupaus" on kyl näin aloittelevana sijoittelijana surkuhupaisinta mitä oon ikinä kuullu. Onko yrityksellä jokin muukin perimmäinen tehtävä kuin maksimioida omistaja-arvo?
Hienoa työtä Sijoitustiedolta ja Akilta, että sai vähän tietoa kokouksesta.
"Omistaja-arvon huomioonottolupaus" on kyl näin aloittelevana sijoittelijana surkuhupaisinta mitä oon ikinä kuullu. Onko yrityksellä jokin muukin perimmäinen tehtävä kuin maksimioida omistaja-arvo?
Ei periaatteessa. Käytäntö reaalimaailmassa toki toinen. Edellinen hpj höpisi aina kaikkea muuta paitsi omistaja-arvoa.
Yhtiökokous oli virkistävän eloisa (lukuunottamatta hallituksesta poisjääneen entisen puheenjohtajan 20-minuttista esitystä hallinnointijärjestelmästä, joka oli puhdasta ajanhaaskausta).
Pienosakkailta tuli hyviä puheenvuoroja ja vanhaa hallitusta hiillostettiin ihan kunnolla. Myös toimitusjohtaja intoutui puolustamaan operatiivista toimintalinjaa tulisieluisesti.
Toivottavasti uusi hallituksen pj. (joka oli Liliuksen oikea käsi Fortumin aktiivisessa kehittämisvaiheessa) saa aikaan uutta painotusta omistaja-arvon kehitykseen. Osanottajien kannalta olisi ollut paljon järkevämpää, että uusi pj. olisi käyttänyt kunnon puheenvuoron valintansa jälkeen kuin että vanha pj. höpisi joutavia aikaisemmin.
Kokonaisuutena kokouksesta ja sen jälkeisistä kahvikeskusteluista jäi ihan myönteinen kuva.
Olin yhtiökokouksessa, koska en ole ennen ollut ja tämä sopi hyvin aikatauluuni. Ei oikeastaan mitään ihmeellistä, mutta oletin että osallistujia olisi ollut paljon enemmän. Akin puheenvuoro oli hyvä!
Jonkin verran korostettiin, että tulevaisuuden pitäisi olla parempi. Perustelut olisivat voineet olla IMO huonompiakin. Samat selitykset tuskin kuitenkaan menee kovin montaa vuotta läpi. Omistaja-arvon korostamisen olisin ymmärtänyt jossain pienessä listaamattomassa yrityksessä, mutta Technopoliksen kohdalla se oli lähinnä huvittavaa.
Eniten jäi häiritsemään puheet matalasta(?) omavaraisuusasteesta ja uusista kohteista, kun samaan aikaan halutaan kuitenkin maksaa osinkoa. Eikö omavaraisuusastetta voisi nostaa ja/tai uusia kohteita rahoittaa osittain sillä, että ei maksaisi osinkoja? Siihen päälle, täälläkin moneen kertaan mainitut, hybridilaina ja se, että omia osakkeita ei osteta takaisin. Välillä sitä miettii, että ymmärtävätkö muut jotain, mitä ei itse ymmärrä.
Ostin kuitenkin lisää, keskihinnan ollessa nyt 3,08. Suurin harvoista suorista osakesijoituksista.
