Ihan positiivinen fiilis jäi minullekin kokouksesta. Aluksi kyllä meinasi tulla itku kun entinen hallituksen puheenjohtaja jaaritteli pitkään hallintokoodeista. Avasin sitten sanaisen arkkuni, mitä mieltä olin hallintokoodeista ja kehotin suorasanaisesti puhumaan bisneksestä ja omistaja-arvosta. Vanha hallituksen puheenjohtaja ei siihen vähemmän yllättäen pystynyt. Keithille kuitenkin viesti meni läpi ja hän alkoi vähän tuohtuneenakin tulisieluisesti kertomaan strategiasta ja operatiivisista valinnoista.
Mitkä olivat Keithin ykköspointit:
1) Viime aikojen hankinnoilla on haettu strategisia kasvumahdollisuuksia.
2) Technopolis hakee jatkossa kasvua sekä laajentamalla palvelubisnestä, jolle suurempi kiinteistömassa antaa paremmat mahdollisuudet että orgaanisella kasvulla eli rakentamalla uusia toimistotaloja.
3) Divestoinnit esimerkiksi Oulussa ja Lappeenrannassa olivat pitkällä tähtäimellä välttämättömiä.
Keithin perustelut olivat hyviä ja osoittavat syvää strategista ymmärrystä toimialasta.
Mitä Keith ei suoraan sanonut ja mihin kaipaisin tarkennusta?
1) Riittääkö nykyinen määrä sijainteja? Kyllä vai ei?
Minusta pitää riittää! Tontteja kasvuun on nyt löydettävissä ainakin Otaniemessä, Göteborgissa, Vilnassa, Tallinnassa, Pietarissa. Sen lisäksi Helsingin seudulla Technopolis voi toimia myös alueilla, joilla ei oikein voi enää paljon kasvaa uudisrakentamisella, kuten Ruoholahti-Salmisaari alueella eikä esimerkiksi Keski-Pasilakaan ole ihan poissuljettu, jos löytyy tontteja. Tamperekin voisi mielenkiintoinen kasvukohde jos löytyy loistotontteja, vaikka sitten keskusareenan alueelta.
Helsingin seudulla ja Tampereella on ollut aika syvä toimistolama ja tälläisessä tilanteessa hyviä tontteja voi löytyä yllättävänkin hyvistä paikoista. Kiinteistösijoittamisessa tärkeimpiä asioita ovat sijainti, sijainti ja sijainnin tulevaisuuden kehitys ja parempi tontti on aina parempi tontti.
2) Kuinka kasvu rahoitetaan tai ei rahoiteta?
Tämä on vaikeampi kysymys. Minusta tuntuu, että tämä on heikkous koko Technopolisin toiminnassa. Jonkun pitäisi aidosti laskea mihin kaikkeen on varaa ja siihen oikea henkilö ei ole Keith. Selkeät taloudelliset raamit pitää toimitusjohtajalle jotenkin osoittaa, muuten Keithin kasvumopo keulii niin paljon, että omistaja-arvo tipahtaa kyydistä.
Esimerkiksi ensi vuonna hybridilainan ehdot muuttuvat niin, että se on käytännössä pakko lunastaa tai uudelleenrahoittaa. Jos hybridi lunastetaan ilman uutta oman pääomanehtoista rahaa, investointimahdollisuudet ovat hyvinkin rajatut ilman osakeanteja tai divestointeja. Nyt on aika suunnitella rahoitus seuraavaksi kahdeksi vuodeksi eri skenaarioissa ja tehdä sitten valintoja, jotka samalla parantavat omistaja-arvoa ja tukevat tulevaisuuden kehitystä.
Kiitos yhtiökokouskommenteista.
Kuullostaa hyvältä, jos oli havaittavissa selvä kontrasti vanhan ja uuden puheenjohtajan välillä.
Itse näen, että kasvustrategia on hyväksi pidemmän aikavälin omistaja-arvolle, kun saadaan hajautettua liiketoimintaa Suomesta pois.
Lyhyen aikavälin omistaja-arvon kasvattamista helpottaisi omien ostot, joiden vaikutus on tietenkin pysyvä.
Itse kirjoittelin tulevalle hallituksen pj:lle aikaisemmin, että heidän pitää ottaa enemmän vastuuta(tarttua tilanteeseen) eikä mennä strategian taakse vuosiksi piiloon. Onhan se jonkinlainen strategiakin hyvä olla, mutta...
Kiinteistöyhtiön pitääkin olla matalalla omavaraisuusasteella. Kuka tämän kyseenalaistaa, kannattaa katsella toista toimialaa. Velkaahan tässä on tarkoitus käyttää apuna, kun pääomia on seinissä kiinni julmetusti.
Samaa olen miettinyt, että eikö sitä vain itse ymmärrä?
Kiinteistöyhtiön pitääkin olla matalalla omavaraisuusasteella. Kuka tämän kyseenalaistaa, kannattaa katsella toista toimialaa. Velkaahan tässä on tarkoitus käyttää apuna, kun pääomia on seinissä kiinni julmetusti.
Samaa olen miettinyt, että eikö sitä vain itse ymmärrä?
Kiinteistösijoitusyhtiön pitää toimia omavaraisuusasteella, jolla se selviää suhdanteiden yli pienillä vaurioilla.
Otetaan kaksi esimerkkiä:
Velkatoimisto Oy ostaa hyvässä suhdanteessa kiinteistön, johon se käyttää 30M (30 %) omaa rahaa ja 70 M (70 %) lainarahaa. Kiinteistö pantataan ja lainasopimuksessa lukee, että pankki on tyytyväinen, kunhan kiinteistön reaalisesta arvosta on korkeintaan 20 % lainarahaa. Kohta iskee kuitenkin ikävä laskusuhdanne, rahoitus tiukkenee ja kiinteistöjen hinnat tipahtavat 20 %.
Nyt Velkatoimisto OY:llä on jäljellä 10 M omaa pääomaa ja velkaa on 70 M, pankinjohtaja kolkuttaa ovelle ja vaatii lisävakuuksia. Samalla pankki kertoo, että näin huonoina aikoina kaiken uuden rahoituksen ehtona on vähintään 33 % omaa pääomaa. Tässä tilanteessa Velkatoimisto Oy on täysin velkojien armoilla ja sijoittajat menettävät yleensä hyvin suuren osan pääomasta.
Vakavaratoimisto Oy ostaa hyvässä suhdanteessa kiinteistön, johon se käyttää 45M (45 %) omaa rahaa ja 55 M (55 %) lainarahaa. Kiinteistö pantataan ja lainasopimuksessa lukee, että pankki on tyytyväinen, kunhan kiinteistön reaalisesta arvosta on korkeintaan 20 % lainarahaa. Kohta iskee kuitenkin ikävä laskusuhdanne, rahoitus tiukkenee ja kiinteistöjen hinnat tipahtavat 20 %.
Nyt Vakavaratoimisto OY:llä on jäljellä 25 M omaa pääomaa ja velkaa on 55 M, pankinjohtaja kolkuttaa ovelle ja on vähän huolissaan. Kiinteistöistä tulee kuitenkin niin hyvää kassavirtaa, että pankinjohtaja on tyytyväinen, uusi rahoituksen ehto, 33 % omaa pääomaa, on saavutettavissa ja rahoitusmarkkinat pysyvät auki.
Tässä ei Technopolisin osalta tarvitse mennä kuin vuoteen 2013 kun Technopolisin rahoituksen ehdot uhkasivat kiristyä, kun omavaraisuusaste oli niin matala. Silloin laskettiin liikkeelle pikavauhtia hybridi, joka tuli aika kalliiksi. Aina velkaisella kiinteistöyhtiöllä ei käy noin hyvä tuuri.
Kiitos kaikille, jotka pitivät järkevien yksityissijoittajien puolta yhtiökokouksessa eilen. Akille erityiskiitos liveraportoinnista.
Ehkä asiat kehittyvät hyvään suuntaan, mikäli rahaa käytetään viisaasti omien ostoihin, rahoitus pysyy kunnossa ja korot eivät nouse liikaa, liian nopeasti.
Samalla pankki kertoo, että näin huonoina aikoina kaiken uuden rahoituksen ehtona on vähintään 33 % omaa pääomaa. Tässä tilanteessa Velkatoimisto Oy on täysin velkojien armoilla ja sijoittajat menettävät yleensä hyvin suuren osan pääomasta.
Tämä on muuten tarina oikeasta elämästä. Pankit kiristävät vakuusvaadeprosenttejaan kerran kerrasta suhdanteen pohjalla. Näin ainakin kaikissa suhdannekuopissa, mitä mie oon nähnyt. Tässä ei tietenkään mitään järkeä, mutta pankkien lisäksi ihmiset yleensäkin keskimäärin käyttäytyvät irrationaalisesti rahoitusasioissa.
Petterin postauksen luettuani miekin päätin jatkossa lobata vähemmän aggressiivisesti alhaisempaa omavaraisuusastetta. Tosin edelleen olen sitä mieltä, että omavaraisuusasteenkin pitäisi olla dynaaminen eikä joku läpällä kiveen hakattu tavoite. Korkojen laskiessa otetaan kaikki lainat mitä saa ja nousun häämöttäessä kiristetään vyötä.
Samalla pankki kertoo, että näin huonoina aikoina kaiken uuden rahoituksen ehtona on vähintään 33 % omaa pääomaa. Tässä tilanteessa Velkatoimisto Oy on täysin velkojien armoilla ja sijoittajat menettävät yleensä hyvin suuren osan pääomasta.
Tämä on muuten tarina oikeasta elämästä. Pankit kiristävät vakuusvaadeprosenttejaan kerran kerrasta suhdanteen pohjalla. Näin ainakin kaikissa suhdannekuopissa, mitä mie oon nähnyt. Tässä ei tietenkään mitään järkeä, mutta pankkien lisäksi ihmiset yleensäkin keskimäärin käyttäytyvät irrationaalisesti rahoitusasioissa.
Petterin postauksen luettuani miekin päätin jatkossa lobata vähemmän aggressiivisesti alhaisempaa omavaraisuusastetta. Tosin edelleen olen sitä mieltä, että omavaraisuusasteenkin pitäisi olla dynaaminen eikä joku läpällä kiveen hakattu tavoite. Korkojen laskiessa otetaan kaikki lainat mitä saa ja nousun häämöttäessä kiristetään vyötä.
Tavallaan olen samaa mieltä. Toki pankinjohtajat eivät tule ovelle mielivaltaisesti koputtelemaan, vaan sopimusten pohjalta mennään. Kovenantit varmasti lainasoppareista löytyy, eli niin alas omavaraisuuastetta ei saa päästää että ne alkaisivat paukkua. Lainoja ei myöskään tarvitse kerralla neuvotella uusiksi jos on osattu osa lainoista sitoa myös pidempiin maturiteetteihin. Luulisi että tämän kokoluokan puljun riskienhallintaosasto osaa vaihtoehtoisia suhdanteita&korkokehityksiä mallintaa. Omistajaystävällistä on pitää max. isoa vipua niin kauan kuin kiinteistöjen tuotot edes jonkin matkaa ylittävät vivun hinnan. Toki pitää olla varasuunnitelmia mietittynä esim. osinkojen leikkaaminen tms. jos käy jotain yllättävää. Liikkumavaraahan korkea velkaantuneisuus vähentää, mutta toisaalta alivivutettuna vuosikaupalla toimiminen myös leikkaa omistajien tuotto-odotuksia. Osakeannit tosin pitäisi olla viimeinen keino miten firman vakavaraisuutta lähdetään oikomaan.
Omistajaystävällistä on pitää max. isoa vipua niin kauan kuin kiinteistöjen tuotot edes jonkin matkaa ylittävät vivun hinnan.
Tässä menee eri sijoittajaryhmien tavoitteet vähän ristiin. Piensijoittajapäässä on ehkä enemmän haluaa omistaa vivutettua kiinteistösalkkua, mutta eilen kahvin lomassa käytyjen keskustelujen perusteella osa yhtiön ulkomaisista omistajista haluaa omistaa mahdollisimman velatonta ja omavaraista yhtiötä. He haluavat siis miettiä oman velkavipunsa itse ja kärjistetysti sanottuna toivovat sijoituskohteen olevan 100% kiinteistöpainolla ilman merkittävää vipua.
Otetaan nyt vielä kantaa yksityiskohtaisemmin, miten Technopolisin kasvua voisi esimerkiksi rahoittaa.
Technopolisilla on nyt 75M hybridi, jonka korko on 7,5 % ja jossa on vuodesta 2018 eteenpäin ns.myrkkypilleri eli korko lähtee nousuun rajusti, jos sitä ei lunasteta. Minä en pysty laskemaan sellaista skenaariota, jossa tuo voidaan rahoittaa ilman oman pääomanehtoista rahaa poislukien jättimäinen omaisuudenmyynti, samalla säilyttäen riittävä omavaraisuus ja hyvät kasvumahdollisuudet.
Tässä markkinatilanteessa lähtisinkin uudelleenrahoittamaan hybridiä esimerkiksi seuraavilla tavoitteilla:
Hybridin korko on aina kysynnästä riippuva, mutta juuri nyt voisi hyvin olla mahdollista päästä 5-6 % korkoon. kun kyseessä on oman pääoman muotoinen raha, tuo ei ole paha hinta. Toiveena olisi hinta 5 % pinnassa, mutta en tiedä onnistuuko. Toisaalta jos menee yli 6 % pitää miettiä muita vaihtoehtoja.
Sitten hybridisummaan, Technopolisin tase ei ole kovin vahva ja kasvu tarvitsee rahaa. Tässä tilanteessa lähtisin hakemaan 100M-200M uutta hybridiä eli sekä vanhan hybridin uudelleenrahoitusta että kasvurahaa. Toki summa riippuu hyvin syvästi markkinoiden kysynnästä.
Millaisia ehtoja hybridillä olisi hyvä olla? Hybridi on luonteeltaan pysyvää rahaa, mutta yleensä siinä pitää olla jonkinlainen korkomuutos tulevaisuudessa, silloin se menee paremmin kaupaksi. Uuden hybridin tapauksessa pitäisi tavoitteena kuitenkin olla, että korkomuutos tai "myrkkypilleri" tulisi voimaan vasta noin 10 vuoden kuluttua tai asteittain ja että muutos ei olisi ihan valtava. Lisäksi yhtiöllä pitäisi olla esimerkiksi 5 vuoden jälkeen oikeus lunastaa hybridi.
Tässä menee eri sijoittajaryhmien tavoitteet vähän ristiin. Piensijoittajapäässä on ehkä enemmän haluaa omistaa vivutettua kiinteistösalkkua, mutta eilen kahvin lomassa käytyjen keskustelujen perusteella osa yhtiön ulkomaisista omistajista haluaa omistaa mahdollisimman velatonta ja omavaraista yhtiötä. He haluavat siis miettiä oman velkavipunsa itse ja kärjistetysti sanottuna toivovat sijoituskohteen olevan 100% kiinteistöpainolla ilman merkittävää vipua.
Jos mennään kansainvälisille markkinoille, toimistofirmoissa on aika tyypillisesti 45-55 % omaa rahaa, loput lainaa. Alle 40 % omaa pääomaa on monille sijoittajille Suomen ulkopuolella jo vihjaus rahoitusongelmista. Jos ollaan noin 45 % omaa pääomaa tasolla, kelvataan sitten jo monenlaisiiin salkkuihin.
Tässä menee eri sijoittajaryhmien tavoitteet vähän ristiin. Piensijoittajapäässä on ehkä enemmän haluaa omistaa vivutettua kiinteistösalkkua, mutta eilen kahvin lomassa käytyjen keskustelujen perusteella osa yhtiön ulkomaisista omistajista haluaa omistaa mahdollisimman velatonta ja omavaraista yhtiötä. He haluavat siis miettiä oman velkavipunsa itse ja kärjistetysti sanottuna toivovat sijoituskohteen olevan 100% kiinteistöpainolla ilman merkittävää vipua.
Jos mennään kansainvälisille markkinoille, toimistofirmoissa on aika tyypillisesti 45-55 % omaa rahaa, loput lainaa. Alle 40 % omaa pääomaa on monille sijoittajille Suomen ulkopuolella jo vihjaus rahoitusongelmista. Jos ollaan noin 45 % omaa pääomaa tasolla, kelvataan sitten jo monenlaisiiin salkkuihin.
Toimialan normit varmaan joo tota luokkaa. Ei kannata tarttua pelkästään tuohon omavaraisuusasteeseen kun mietitään velkaantuneisuutta ja missä kunnossa firma on. Vähintään yhtä olennaista on omistetun kiinteistökannan tuotto. Jos vuokratuotto tyyliin 7 pinnaa ja korko pari pinnaa ja sitä saa pitkällä maturiteetilla, niin kyllähän sitä helposti sietää olla vivutettuna yli tuon 50 pinnaa. Jättämällä osingot maksamatta hyvätuottoinen kiinteistökanta kyllä maksaa velkaa melko nopeasti pois.
Hybridin kyllä saa korvattua uudella ja halvemmalla näissä korko-olosuhteissa. Erääntyminen on ollut pitkään tiedossa, josko olisi voitu leikata osinkoakin niin että hybridin olisi saanut hoidettua siitä jäävillä pääomilla pois? Tuota väkisin kasvuhakuisuutta en näin piensijoittajana ymmärrä. Mikä ihmeen itseisarvo kasvu on tällaisella alalla, kun tiedetään että kiinteistöjen hinnat ovat tapissa eikä mitään kunnollista ostettavaa löydy?
Tekisi mieli kiroilla. Hybridi IFRS-kielellä eli suomalaisella FAS-terminologialla "pääomalaina" on aina kallista rahaa. Sitä ei pitäisi olla ollenkaan. Sitä otetaan, jos omistajilla ei ole intoa laittaa oikeaa osakerahaa sisään firmaan ja seniorilainaa ei saada pankeista.
Kaikki tervejärkiset sijoittajat pitävät hybridiä velkana joka tapauksessa, ja se on omaa pääomaa vain kirjanpitoteoreetikkojen mielestä. Seniorilainoittajien mielestä se on heikompitasoista velkaa (tai vaikka omaa pääomaakin, ei sillä ole heille isompaa merkitystä, kun ovat itse etuoikeutetumpia). Mutta omistajien kannalta on älytöntä pitää 5-6% korollista velkaa nykyisillä markkinakoroilla. Mieluummin vaikka merkintäoikeusanti, koska osakkaat saa todennäköisesti uutta rahaa itse lainaksi halvemmalla.
Tai jos ehdottomasti halutaan uudelleenrahoittaa hybridinä, niin sitten osakkeenomistajille suunnattuna vvk-lainana, eli hybridi jonka voi vaihtaa osakkeisiin tietyin ehdoin. Mutta joka tapauksessa suunnattuna nykyisille osakkaille, joista halukkaat saavat edukseen firman maksaman korkean koron.
Vain muutamalle eläkesijoittajalle (jotka ovat samalla isoja omistajia) suunnattu hybridi on törkeä ryöstö muiden osakkaiden näkökulmasta.
Kasvun painottaminen on yritysjohtajien kirous. On vaikea väittää olevansa hyvä johtaja jos ei saa kasvua aikaan. Mutta tasebisneksessä ei pitäisi kuitenkaan hommata kasvua hintaan mihin tahansa.
Tekisi mieli kiroilla. Hybridi IFRS-kielellä eli suomalaisella FAS-terminologialla "pääomalaina" on aina kallista rahaa.
Olen vahvasti eri mieltä. Hybridi eli amerikkalaisittain melkein kuin preferred share ilman suoraa pörssinoteerausta on erinomainen tapa rahoittaa kiinteistösijoitus- tai infrastruktuurifirmoja silloin kun korkotaso on riittävän matala. Kyse puhtaasti hinnasta, sopivassa suhdanteessa, kuten nyt, hybridin voisi saada läpi hyvinkin edullisesti. Toisaalta markkina voi muuttua hyvinkin nopeasti.
Toki on myös aikoja, jolloin preferredien korko on korkea ja ne ovat todella kallista rahaa. Esimerkiksi keväällä 2013 oli tuollainen aika. Hybridi voi siis olla joko halpa, kallis tai jotain siltä väliltä riippuen ehdoista.
Toki vaihtovelkakirjalaina on myös yksi rahoituksen vaihtoehto eikä yhtään huono. Kaikki vaihtoehdot on hyvä käsitellä.
Kaikki tervejärkiset sijoittajat pitävät hybridiä velkana joka tapauksessa, ja se on omaa pääomaa vain kirjanpitoteoreetikkojen mielestä.
Tervejärkisyydestäni en mene takuuseen, mutta olen tästäkin eri mieltä.
Hybridi voi olla velkaa tai se voi olla omaa pääomaa.
Otetaan ensin esimerkki, jossa hybridi on käytännössä velkaa eli case Technopolis nyt. Vaikka Technopolisin ei periaatteessa olisi pakko lunastaa hybridiä ensi keväänä, korko niin pomppaa ylöspäin niin hurjasti, että se on käytännössä pakko rahoittaa.
Mutta otetaan sitten toinen esimerkki; jossa se olisikin omaa pääomaa:
Tammikuussa 2018 kuvitteellinen Otaniemessä pääkonttoria pitävä kiinteistösijoitusyhtiö laskee liikkeelle hybridilainan, jonka korko on ensimmäiset 10 vuotta 5 %, se jälkeen se nousee yhdellä prosenttiyksiköllä. Yhtiöllä on oikeus lunastaa laina ensimmäisen viiden vuoden jälkeen milloin vaan, mutta sen ei ole koskaan pakko. Nyt hybridilaina on varsinkin alkuvuosina erittäin selvästi omaa pääomaa.
Toki jos laina-aika on pitkä, hybridillä olisi hyvä olla myös aidot jälkimarkkinat eli pörssinoteeraus ja pieni preferred tai bady bond tyyppinen arvo, velkakirjan koko esimerkiksi 25 €, jolla se kiinnostaa pörssissä sekä riittävän suuri markkina-arvo, jolla jälkimarkkinat toimivat.
Tekisi mieli kiroilla. Hybridi IFRS-kielellä eli suomalaisella FAS-terminologialla "pääomalaina" on aina kallista rahaa. Sitä ei pitäisi olla ollenkaan. Sitä otetaan, jos omistajilla ei ole intoa laittaa oikeaa osakerahaa sisään firmaan ja seniorilainaa ei saada pankeista.
Kaikki tervejärkiset sijoittajat pitävät hybridiä velkana joka tapauksessa, ja se on omaa pääomaa vain kirjanpitoteoreetikkojen mielestä. Seniorilainoittajien mielestä se on heikompitasoista velkaa (tai vaikka omaa pääomaakin, ei sillä ole heille isompaa merkitystä, kun ovat itse etuoikeutetumpia). Mutta omistajien kannalta on älytöntä pitää 5-6% korollista velkaa nykyisillä markkinakoroilla. Mieluummin vaikka merkintäoikeusanti, koska osakkaat saa todennäköisesti uutta rahaa itse lainaksi halvemmalla.
Tällä hybridillä on nimenomaan merkitystä rahoittajille. Eli rahoittajat katsovat tuon opon ehtoiseksi, koska se käyttäytyy kuin opo, eli on muita velkoja huonommalla etuoikeudella ja sitä lyhennetään vain jos yrityksen opo&maksuvalmius sen antaa myöden. Eli hybridin nostamalla yrityksen kyky nostaa tavallista lainarahaa ja uusia vanhoja lainoja järkevin ehdoin kasvaa. Jotain operaatiota hybridillä voi ihan hyvin rahoittaa, tällöin toki olisi hyvä olla jokin suunnitelma miten tuosta päästään myöhemmin eroon. Eli vaikka pidättäytyä osingonjaosta muutamaksi vuodeksi ja siten hoitaa hybridi pois kun mahdollista.
Jatkuvista anneista ei tykkää kukaan, mikä näkyy myös osakkeen nykyhinnassa. Kaikille omistajille suunnattu hybridi tai jonkin tyyppinnen vvk-laina -järjestely toki olisi tasapuolisin, en tosin tiedä onko sitten kuinka työläs&kallis toteuttaa jos lainaa kerätään pienissä erissä jokaiselta piensijoittajaltakin. Nykymalli on toki kyseenalainen, koska pääomistajat pääsevät rahastamaan korkean koron muodossa. Jotenkin tuo kai pitäisi päästä huutokauppaamaan markkinoilla, jotta päästäisiin jonkinlaiseen markkinahintaan.
Ruotsalaiset firmat ovat kasvaneet ja samalla (pääsääntöisesti) pystyneet jakamaan myös kasvavaa osinkoa. Tämä on merkittävä ero esimerkiksi Technopoliksen suhteen, joka toisaalta kärsi Nokian alasajon aiheuttamasta kuopasta. Tämän jälkeen Technopolis on tehnyt asiat ns. itse jatkamalla varsin sekavalla rahoitus- ja osingonjakopolitiikalla. Uudella CFO:lla iso rooli jatkossa.
Päivän uutinen: Technopolis ostanut Vilnasta rakenteilla olevan toimistorakennuksen, investoinnin arvo on yhteensä noin 32 milj. euroa
”Näiden investointien ansiosta pystymme laajentamaan liiketoimintaamme Vilnassa
kasvustrategiamme mukaisesti”, sanoo Technopoliksen toimitusjohtaja Keith
Silverang. ”Nykyinen kampuksemme on täyteen vuokrattu, ja uuden
Delta-rakennuksen vuokrausaste on yli 90 %. Kaupan myötä saamme alkusysäyksen
tuleville orgaanisille kasvuhankkeille Vilnassa ja samalla voimme tarjota
asiakkaillamme lisää tilaa lähes välittömästi.”
Hyvän kuuloinen ostos. Hyvä signaali myös, että uusi hallitus saattaa olla myös aidosti sellainen joka ajattelee osakekohtaista tulosta eikä pelkkää kasvua kasvun vuoksi.
Kiitos Akille ja muille yhtiökokouksen puheenvuoroista. Näyttäisi menneen viesti ainakin osin perille asti, kun tiedotteessa muistaakseni ensimmäistä kertaa oikein mainitaan: "Investoinnin vaikutus osakekohtaiseen tulokseen on positiivinen."
Kohtuullisesti paremmat tuottoluvut on tällä investoinnilla kuin länsinaapurissa. Vilna: "Valmistuttuaan kiinteistön alkutuotto on noin 6,5 % ja vakiintunut tuotto oletetulla 95 %:n vuokrausasteella vähintään 8,4 %." vs. Göteborg: "Kampuksen alkutuotto on arviolta 5,0 % ja vakiintunut tuotto 6,0 %."
Nordealla pyöreät 70 000 ostoja tänään. Omien ostot alkaneet?
Nordeaa ovat joo aiemmin käyttäneet, mutta viimeksi ilmoittivat 1.9. 2015 aloittavansa hankintaohjelman ja 2.9. alkoi Nordea toteuttaa. Jyrkkä ehkä ei sittenkään. Tosin on mahdollista (ja käsittääkseni pykälien mukaista), että tulee 18.30 tai jälkeen ilmoitus.
Kaikki Nordean ostot eivät voi nopealla vilaisulla ainakaan olla omien ostoja. Pörssisäännöt kieltävät ostamasta yli 25% keskimääräisestä päivävaihdosta. Päivävaihto on näyttänyt olevan 200 000 kpl luokkaa, niin menee aika paljon yli sääntöjen tuo 70k. Omasta mielestä on myös hivenen kyseenalaista aloittaa omien ostot viikko ennen tulosjulkistusta, tosin eipä ole FIVAa paljon hetkauttanut vaikka joidenkin yhtiöiden toimarit ovat ostelleet firman osakkeita päivä ennen posaria, mutta sopisi kyllä niitä omia ostaa sääntöjen puitteissa pikkuhiljaa.
Mallikasta ja yllätyksetöntä suorittamista Q1, EPRA eps 0,09e ja NAV 4,25e. Vuokrausaste ja palvelut nousussa. Uusi HPJ näki sitten strategiassa viilattavaa toisin kuin väistyvä:
"Technopolis on käynnistänyt kattavan yhtiön strategiaa sekä strategisia ja taloudellisia tavoitteita koskevan arvioinnin, jonka arvioidaan valmistuvan kesäkuussa."
Jäi kyllä hyvä kuva webcastista. Keith oli varovaisen optimistinen ja miksei olisi, olivathan lähes kaikki tunnusluvut kehittymässä oikeaan suuntaan. Palveluliiketoiminnan perimmäinen tarkoitus asiakkuuksien liimana/säilyttäjänä ja katteiden vaalijana kirkastui itselleni. Kesäkuun strategiapäivityksessä "kaikki" on pöydällä ja kun tähän lisätään muutokset CFO/hallitusrintamalla, niin odotan vesi kielellä.
Divestoinnit etenkin Oulussa jatkuvat ja kaupat ovat loppusuoralla. Investoinneista mainittiin että jatkossa pyritään hankkimaan vain alihintaisia (en muista tarkkaa termiä) kohteita, jotka sitten kehitetään eteenpäin - aivan kuten pitääkin. Toisaalta Keith mainitsi myös että divestointien kohteeksi voi joutua korkeatuottoisiakin kohteita, mikäli alueen kehittyminen ei ole halutun mukaista. Eli pelkkään kohteiden tuottoprosenttiin ei kannattane tuijottaa.
Omien ostosta ei taidettu mainita mitään, eikä hybridin takaisinmaksusta.
Mie oon tykännyt uuden hallituksen jälkeisistä tapahtumista Technopoliksessa. Laajennetaan Baltiassa, korkosuojaukset ovat vähän purkautuneet ja viestitään ihan EPS-vaikutuksistakin. Lentokentän vieressä kahdeksan pinnan tuotto tuntuu sekin järkevältä investoinnilta:
"Technopolis laajentaa Vantaan Aviapoliksen kampustaan voimakkaan kysynnän vuoksi. 15,1 miljoonan euron hanke käynnistetään kesäkuussa 2017, ja sen arvioidaan valmistuvan marraskuussa 2018.
”Edellinen laajennusosamme valmistui vuonna 2015 ja on ollut siitä lähtien täyteen vuokrattu. Maaliskuun lopussa Vantaan kampuksemme vuokrausaste oli 95 prosenttia. Kampus on sijainniltaan pääkaupunkiseudun parhaimmistoa, lähellä Kehärataa ja lentoasemaa ja keskellä nopeasti kehittyvää Aviapoliksen aluetta”, sanoo Jukka Vakula, Technopoliksen pääkaupunkiseudun liiketoimintayksikön johtaja.
”Haluamme tarjota niin nykyisille kuin uusillekin asiakkaillemme joustavuutta ja kasvumahdollisuuksia Technopolis Aviapoliksessa. Meille on tärkeää kehittää kampustamme niin, että se tarjoaa ensiluokkaisia jaettuja työtiloja ja palveluita. Asiakkaamme voivat hyödyntää coworking-tilojamme omien toimistojensa jatkeena ja päästä osaksi saman henkisten ihmisten dynaamista yhteisöä”, sanoo Vakula.
Aviapoliksen alue on yksi Suomen nopeimmin kasvavista korkean osaamisen keskittymistä. ”Technopoliksen yhteisöllisyyttä tukeva kampus synnyttää vuorovaikutusta yritysten välillä ja vahvistaa osaltaan alueen elinvoimaa rakentavien innovaatioiden syntymistä”, sanoo Vantaan kaupungin elinkeinojohtaja José Valanta.
Laajennuksen vuokrattava toimistopinta-ala on 5 000 neliömetriä ja sen myötä Technopoliksen Aviapolis-kampuksen kokonaispinta-ala kasvaa 30 000 neliömetriin. Technopolis voi kasvattaa kampuksen pinta-alaa tämän jälkeen vielä 25 000 neliömetrillä. Investoinnin vakiintunut nettovuokratuotto on arviolta 8 %."
Osarihan nyt oli aika tasan odottamani, mutta kurssi nousi silti kun Kauppalehti hehkutti "yllätystulosta". Ei siinä mitään, saa hehkuttaa.
Miksei Tepsi laita näitä pienempiä uutisia ulos pörssitiedotteina, vaan pelkästään lehdistötiedotteina? Ei olisi ollut mitään käryä Aviapoliksen laajennuksesta ilman Akin heads-uppia.
Meanwhile, hallituksen eläkevakuutuspumpun edustaja tuplasi osakemääränsä, ULTRA MEGA STRONG BUY.
Ihan ymmärrettävä laajennus Aviapolisiin, vaikka paikkana se ei olekaan minun ykkössuosikkini, palveluita pitää parantaa. Orgaaninen ja hajautettu kasvu on myös hyvä tapa lisätä yrityksen arvoa.
Jos katsotaan loppuvuotta tilanne näyttää ihan mukavalta jo Q2:lla. Suomen talous näyttää vähän piristyvän, joka tukee toimistojen kysyntää. Yksittäisistä ongelmakohteista Oulussa Kontinkangas täyttyy Q2:lla pitkällä 5000 m2 sopparilla Pohjois-Suomen sairaanhoitopiirin kanssa, joka julkaistiin helmikuun lopussa. Hinta ei ehkä ole loistava, mutta tyhjä tila vähenee kummasti, kun Oulussa on saatu muutenkin uusia vuokrasopimuksia.
Q2:lla tilojen vuokrausasteen kehitys lienee mukavasti plussalla, joka tukee kurssia. Muutenkin taloudellisissa luvuissa pitäisi olla odotettavissa positiivista kehitystä Q1 2017 verrattuna.
Miksei Tepsi laita näitä pienempiä uutisia ulos pörssitiedotteina, vaan pelkästään lehdistötiedotteina?
Uudet EU-säännökset ovat merkittävästi rajoittaneet mahdollisuuksia julkistaa pörssitiedotteita "pienemmistä" jutuista. Pörssitiedotteet on rajattu koskemaan julkistamisvelvollisuuden alaisia juttuja.
Technopoliksen oikeus lunastaa hybridilaina lähestyy ja se on siis maaliskuussa 2018. Omien laskujen mukaan tämän lunastaminen parantaa osakekohtaista tulosta 8-10% riippuen tarvitseeko nostaa pankkilainaa ja mihin hintaan sitä saa. Kassassa on rahaa 62,5m ja lainan koko on 75m. Edellisen 12kk liiketoiminnan rahavirta on 59,4m ja sen voisi olettaa hieman vahvistuvan. Jos koko hybridi pystyttäisiin lunastamaan kassasta, paranisi osakekohtainen tulos 10%. Jos koko osaa ei voida kassasta rahoittaa ja tarvitaan pieni laina, voisi sen koron olettaa olevan 2-3% (lyhyellä maturiteetilla).
Jos tämä pitää paikkansa ja Technopolis hybridin lunastaa, on yhtiö todella halpa. EPRA PE olisi 8,5-8,7.
