Kun assetit ovat kallistuneet tarpeeksi pitkään, syntyy Mandatumin ja Inderesin kaltaisia nuorten miesten "analyysi"taloja, joita lukevat toiset nuoret miehet, joiden historiahorisontissa on aina kannattanut ostaa, eikä ikinä myydä. Kävin aikamoista vääntöä 1990-luvun lopulla Mandatumin "analyytikkojen" kanssa sähköpostitse näiden suosituksista. Suora dejavu Inderesin ja vastaavien tämän päivän menoon. Niin se unohtuu 15+ vuodessa.
Dharma kirjoitti:
Minun ennustukseni on, että jahka erittäin pitkään jatkunut nousumarkkina jossain vaiheessa vaihtuu pitkäksi laskumarkkinaksi, niin kukaan ei enää muista jotain inderesiä. Miksi? No koska Inderes ei tuota mitään, mikä ottaisi huomioon mitään välittömän kohinahorisontin takana ja tämän takia kohinan vaihtuessa toiseksi kohinaksi, siitä ei jää mitään jäljelle.
Mie muistan hyvin Mandatuminkin ja Mandatumin meklarin tavoitehinnan TJ-Group 32. Niin muistavat monet muutkin. Lisäksi muistan kun Evli ja UB olivat neljän tai kahden meklarin välityskiskoja. Jotain ovat jotkut kokeneet niiden tuottaneen, kun Mandatumin lisäksi Evli ja UB ovat tuottaneet perustajaosakkailleen merkittävästi varallisuutta. Välissä ovat kurssit nousseet ja laskeneet monta kertaa.
Analyytikkojen parametrit eroavat Dharman parametreistä siinä, että ne pyrkivät asettamaan niitä yleensä parhaan kykynsä mukaan oikeiksi arvauksiksi, eivätkä vääntämään nettikeskustelussa jotain pointtia. Mie taas ihan tykkään Inderesin analyyseistä, siksi olen yksittäistapauksia pari kertaa kritisoinutkin.
Totta kai löytää paremmin menneitä sijoituksia kuin Technopolis samalta toimialaltakin. Vaikka Dharma piirsi käppyrän, joka osoittaa Technopoliksen huonouden sijoituskohteena, mie oon ihan tyytyväinen. On toki kovin old school katsoa hankintahintaa, pörssikurssia, osinkoja ja välikauppoja. Jatkan kuitenkin kohinan seuraamista, vaikka Dharman mukaan se on hyödytöntä ja ainakaan mie en ymmärrä miksi markkinoilla jotain tapahtuu.
Analyytikkojen parametrit eroavat Dharman parametreistä siinä, että ne pyrkivät asettamaan niitä yleensä parhaan kykynsä mukaan oikeiksi arvauksiksi, eivätkä vääntämään nettikeskustelussa jotain pointtia. Mie taas ihan tykkään Inderesin analyyseistä, siksi olen yksittäistapauksia pari kertaa kritisoinutkin.
Totta kai löytää paremmin menneitä sijoituksia kuin Technopolis samalta toimialaltakin. Vaikka Dharma piirsi käppyrän, joka osoittaa Technopoliksen huonouden sijoituskohteena, mie oon ihan tyytyväinen. On toki kovin old school katsoa hankintahintaa, pörssikurssia, osinkoja ja välikauppoja. Jatkan kuitenkin kohinan seuraamista, vaikka Dharman mukaan se on hyödytöntä ja ainakaan mie en ymmärrä miksi markkinoilla jotain tapahtuu.
Jos tietäisin, ettet trollaa, pitäisi mustatua osaa puhtaana sellaisena. Tai no tietysti tuo "omien kykyjensä" mukaan sisältää varauksen, että niitä kykyjä ei tosiaan ole. Eikö sinua kaikkina näinä vuosina ole kaikissa lukemissasi analyyseissa häirinnyt se, että kaikki tavoitehinnat ovat hyvin lähellä nykyistä markkinahintaa ja silti pienistä eroista tehdään suuria suosituseroja skaalalla: myy-osta? Pelkkä satuinnaisvaihtelu on jo vuositasolla suurempaa kuin Inderesin haarukka tuolla skaalalla.
Tosin sanoen: analyytikot eivät tee mitään analyysia yhtiöstä tosiasiassa. Ne ottavat yhtiön markkina-arvon annettuna ja rakentavat tästä mallin, joka selittää nykyarvon. Tämä ei ole ennustamista. Tämä on selittelyä. Silti jengi lukee näitä aivan väärästä suunnasta: mallista arvotukseen. Siis: analyytikot eivät edes yritä ennustaa, vain selittää. Tämän huomaa, kun rupeaa itse rakentamaan malleja ja varioimaan niiden parametreja. Niiden rangeista tulee niin laajoja, ettei niillä ole käytännön arvoa. Mutta sillä, että sanoo, ettei tiedä on paljon suurempi arvo kuin sillä, että sanoo että tietää, vaikka ei tiedä. Tämä on viisaan ja idiootin olennaisin ero
Eikö sinua kaikkina näinä vuosina ole kaikissa lukemissasi analyyseissa häirinnyt se, että kaikki tavoitehinnat ovat hyvin lähellä nykyistä markkinahintaa ja silti pienistä eroista tehdään suuria suosituseroja skaalalla: myy-osta?
On häirinnyt monissa, mutta ei likikään kaikissa. Väitteesi "Kaikki tavoitehinnat ovat lähellä nykyistä markkinahintaa" ei pidä paikkaansa. Väitteet "Analyytikot lähtevät usein analysoimaan yhtiöitä pörssikurssista lähtien" ja "hyvin tavallisesti peruste ennustemuutokselle on pörssikurssimuutos" pitävät paikkansa.
On häirinnyt monissa, mutta ei likikään kaikissa. Väitteesi "Kaikki tavoitehinnat ovat lähellä nykyistä markkinahintaa" ei pidä paikkaansa. Väitteet "Analyytikot lähtevät usein analysoimaan yhtiöitä pörssikurssista lähtien" ja "hyvin tavallisesti peruste ennustemuutokselle on pörssikurssimuutos" pitävät paikkansa.
Inderesin antamien 90 tavoitehinnan poikkeama päätöskurssista on keskimäärin 8,09 % ja jakauma tällainen (siis Inderesin tavoitehinnan ja päätöskurssin prosentuaalinen erotus, itseisarvo selkeyden vuoksi):
65/90 Inderesin tavoitehintaa on siis alle 10 %:n päässä päätöskurssista ja vain 10/90 yli 15 %:n päässä siitä. Muistetaan nyt, että Inderesin myy-osta-haarukka on 20 %-yksikköä ja OMX Helsingingin keskimääräinen vuotuinen vaihtelu 23 %.
Tuo 28 %:n poikkeama on Tecnotree, jonka tavoitehinta on Inderesin mukaan 5 senttiä, kun päätöskurssi 7 senttiä.
Inderes voisi säästää kaikkien aikaa ja vaivaa ja julkaista "analyysiensa" sijaan pelkät päätöskurssit.
Lol.
Perusongelma Inderesillä on liian lyhyt aikaskaala. Kun diskonttokorko on muutamassa, tai edes neljässä, prosentissa, niin horisontin pitää olla 10+ vuotta. Helposti 20. Toisin sanoen se, mitä tapahtuu muutaman vuoden sisällä on nykyhinnan kannalta todellisuudessa irrelevanttia vs. mitä tapahtuu pitkällä aikavälillä. Tietysti sitä kaukaisempaa on aina vaikeampi ennustaa, mutta tästä ei seuraa se, mitä Inderes tekee, vain päin vastoin: jos jotain ei voi ottaa huomioon kunnolla, ei se ratkea sillä, että sitä ei ota huomioon ja ylikorostaa sitä, minkä voi ottaa. Jussi Halla-ahoa lainaten: on parempi olla yksin oikeassa kuin enemmistössä väärässä. Paitsi tietysti jos tavoite ei ole olla oikeassa, vaan myydä jotain, joka tällä valheella myy.
Minun kansiksen graduni arvosanaa laskettiin eximiasta magnaan empiirisen osioni takia. Ei sen takia, että mallituksessani olisi ollut pahoja ongelmia, vaan sen takia, että väitin sen kuvaavan todellisuutta. Se olikin julkaistu Suomen Pankin toimesta ja päätyi mm. OECD:n maaraporttiin sellaisenaan. Suomen Pankissa nimittäin tehdään juuri niin kuin minä tein (siellä sen teinkin): rinnastetaan todellisuus ja omat mallit.
Se, että analyysiyhtiö analysoi julkisesti saatavilla olevaa informaatiota ja saa aikaan kurssireaktion, on nimenomaan todiste siitä, että markkinat eivät ole tehokkaat.
Tai sitten se, että analyysiyhtiö analysoi julkisesti saatavilla olevaa informaatiota tuottaen uutta informaatiota ja jopa tietoa (data-information-knowledge) ja saa aikaan kurssireaktion, on nimenomaan todiste siitä (tai pikemminkin sen puolesta), että markkinat ovat tehokkaat.
Se, että analyysiyhtiö analysoi julkisesti saatavilla olevaa informaatiota ja saa aikaan kurssireaktion, on nimenomaan todiste siitä, että markkinat eivät ole tehokkaat.
Tai sitten se, että analyysiyhtiö analysoi julkisesti saatavilla olevaa informaatiota tuottaen uutta informaatiota ja jopa tietoa (data-information-knowledge) ja saa aikaan kurssireaktion, on nimenomaan todiste siitä (tai pikemminkin sen puolesta), että markkinat ovat tehokkaat.
Ei siinä Inderesin analyysissä kyllä mitään miulle tai Petterille uutta ollut. Analysoimalla julkista tietoa ei tehokkailla markkinoilla pitäisi saada kurssireaktiota aikaan. Tai oli siinä uutta, ensimmäisen kerran Inderes analysoi Technopoliksen kunnolla ja nosti tavoitehintaansa. Myö ostettiin osaketta, koska odotettiin jotain tällaista tapahtuvan ennen pitkää eli hyödynsimme markkinoiden tehottomuutta.
Ei siinä Inderesin analyysissä kyllä mitään miulle tai Petterille uutta ollut. Analysoimalla julkista tietoa ei tehokkailla markkinoilla pitäisi saada kurssireaktiota aikaan. Tai oli siinä uutta, ensimmäisen kerran Inderes analysoi Technopoliksen kunnolla ja nosti tavoitehintaansa. Myö ostettiin osaketta, koska odotettiin jotain tällaista tapahtuvan ennen pitkää eli hyödynsimme markkinoiden tehottomuutta.
Tai sitten Blackstone osti Spondan 20 %:n ylihintaan ja tämän takia vastaavat yhtiöt (Technopolis ja Stockmann) kallistuivat 20 % miinus preemio ettei Technopolista ostetakaan.
Se mitä nyt tapahtuu on markkinatoimijoiden iteraatio siitä, millä todennäköisyydellä Blackstonen määräämä hintataso on kurantti Technopoliksen osalta. Sanoisin, että tässä prosessissa aika-arvo on voimakkaan negatiivinen ja vuodessa-parissa Spondasta saatu benchmark on vanhentunut. Iteraatioprosessi volatiliteetti on suuri, kuten aina. Aki on tyypillinen noise traider.
Tai sitten Blackstone osti Spondan 20 %:n ylihintaan ja tämän takia vastaavat yhtiöt (Technopolis ja Stockmann) kallistuivat 20 % miinus preemio ettei Technopolista ostetakaan.
Se mitä nyt tapahtuu on markkinatoimijoiden iteraatio siitä, millä todennäköisyydellä Blackstonen määräämä hintataso on kurantti Technopoliksen osalta. Sanoisin, että tässä prosessissa aika-arvo on voimakkaan negatiivinen ja vuodessa-parissa Spondasta saatu benchmark on vanhentunut. Iteraatioprosessi volatiliteetti on suuri, kuten aina. Aki on tyypillinen noise traider.
Tai sitten ensin tuli Spondan ostotarjous, joka nosti kurssia ja sitten Inderesin ostosuositus, joka nosti kurssia ja jotain tällaista me "noise traderit" olimme odottaneet.
Tai sitten ensin tuli Spondan ostotarjous, joka nosti kurssia ja sitten Inderesin ostosuositus, joka nosti kurssia ja jotain tällaista me "noise traderit" olimme odottaneet.
Ennen oli ennen ja nyt on nyt, on tukka päästä lähtenyt. Eli jatketaan odottamista. Minä odotan Technopoliksen liiketuloksen puolittumista korkojen ja kiinteistöveron nousun myötä, käyttöasteiden ja vuokrien laskua. Katsotaan miten käy lähivuosina.
Hienoa, että on vastakkaisia mielipiteitä ja jopa riskejä heitetty ilmaan. Technopolis on laiskan miehen kiinteistösijoitus. Minulle passeli tapa parkkeerata rahaa varsinkin tässä markkinatilanteessa. En väitäkkään, että voittaisin markkinat tällä sijoituksella pitkällä aikavälillä.
Jos korot nousevat, taatusti myös asiakkaat maksavat enemmän vuokraakin. Pitää muistaa, että työntekijät ovat sen verran kalliita yrityksille, että ihan jokaista senttiä ei kannata toimitilojen vuokrissa säästää. Työvälineet ovat syytä pitää kunnossa ja toimisto on yksi "työväline" tietotyöläiselle.
Kiinteistöveroista en tiedä, mutta kaikki maksavat, joten siirtyy asiakkaiden maksettavaksi jollain aikavälillä.
Pitää muistaa, että Technopolis on kasvanut aika kovasti, eikä käyttöasteet ovat huimasti ole laskeneet. Nyt tietenkin orgaaniset kasvuhankkeet voivat hetkellisesti laskea käyttöasteita. Ihan mutuilua, mutta jos kasvua ei olisi, niin käyttöaste olisi hieman yli 95%.
Dharma kirjoitti:
Ennen oli ennen ja nyt on nyt, on tukka päästä lähtenyt. Eli jatketaan odottamista. Minä odotan Technopoliksen liiketuloksen puolittumista korkojen ja kiinteistöveron nousun myötä, käyttöasteiden ja vuokrien laskua. Katsotaan miten käy lähivuosina.
Tai sitten ensin tuli Spondan ostotarjous, joka nosti kurssia ja sitten Inderesin ostosuositus, joka nosti kurssia ja jotain tällaista me "noise traderit" olimme odottaneet.
Kyllä tuossa minusta aika paljon uutta informaatiota tuli markkinoille. Se, että sitä joku on odottanut, ei muuta sitä tosiseikkaa että "odotettujen" tapahtumien todennäköisyys on radikaalisti muuttunut (mahdollisuudesta todeksi).
Jos korot nousevat, taatusti myös asiakkaat maksavat enemmän vuokraakin. Pitää muistaa, että työntekijät ovat sen verran kalliita yrityksille, että ihan jokaista senttiä ei kannata toimitilojen vuokrissa säästää. Työvälineet ovat syytä pitää kunnossa ja toimisto on yksi "työväline" tietotyöläiselle.
Näin sitä kuvittelisi, mutta käytännön havainnot osoittavat täysin päinvastaista. Kuluista säästäessä toimitilakulut ovat niitä helppoja kohteita, low hanging fruits, joita talousjohtajat jahtaavat säälimättä ajatelematta lainkaan sen pitemmälle. Mitä nyt olen seurannut yhtä suurta ja yhtä keskisuurta yritystä läheltä niin suunta on ihan järjetön. Tuotekehityksen väkeä, jotka istuvat toimistolla käytännössä aina (rajoitetut etätyömahdollisuudet ja vähän matkustusta) ja joilla on kansioita ja testilaitteita hyllyssä tungetaan väkisin flexitoimistoon ja oma kuutio avokonttorissa on joka tapauksessa jo mennyttä aikaa. Siellä ne istuvat pitkän pöydän ääressä vierekkäin kuin kanat orrella.
Tuo aikaisemmin aiheessa mainitsemani yhtiö karkasi Technopoliksen vuokria syrjemmälle. Sielläkin oli johdolta tullut määräys etsiä säästöjä toimitilakuluissa. Jossain IT-alalla jossa työntekijöitä pitää houkutella säkkituoleilla ja bilispöydillä tilanne on vähän toinen.
Ymmärrän kyllä. En itsekkään ole ollut halukas yrittäjänä maksamaan ylimääräistä toimitiloista, mutta ainakin historiassa Technopolis on vapautuneet tilat vuokrannut seuraaville halukkaille. Mutta on mahdollista, että tulevaisuudessa näin ei ole.
Peltinen kirjoitti:
Näin sitä kuvittelisi, mutta käytännön havainnot osoittavat täysin päinvastaista. Kuluista säästäessä toimitilakulut ovat niitä helppoja kohteita, low hanging fruits, joita talousjohtajat jahtaavat säälimättä ajatelematta lainkaan sen pitemmälle. Mitä nyt olen seurannut yhtä suurta ja yhtä keskisuurta yritystä läheltä niin suunta on ihan järjetön. Tuotekehityksen väkeä, jotka istuvat toimistolla käytännössä aina (rajoitetut etätyömahdollisuudet ja vähän matkustusta) ja joilla on kansioita ja testilaitteita hyllyssä tungetaan väkisin flexitoimistoon ja oma kuutio avokonttorissa on joka tapauksessa jo mennyttä aikaa. Siellä ne istuvat pitkän pöydän ääressä vierekkäin kuin kanat orrella.
Tuo aikaisemmin aiheessa mainitsemani yhtiö karkasi Technopoliksen vuokria syrjemmälle. Sielläkin oli johdolta tullut määräys etsiä säästöjä toimitilakuluissa. Jossain IT-alalla jossa työntekijöitä pitää houkutella säkkituoleilla ja bilispöydillä tilanne on vähän toinen.
Harmittaa tuo Dharman keskustelutyyli, jossa kaikki muut ovat aina idiootteja ja hän tietää kaiken. Sillä harvoin saa onnistuneen keskustelun aikaiseksi. Ehkä se tosin on tarkoituskin ja hän hakee vaan päivittäisen annostuksensa nettiriitelyä täältä. Jätetään tehokkaat markkinat -keskustelu sikseen, mutta Technopoliksesta Dharma tuo esille hyviä pointteja. Osinkosuhde kasvaa 40-60 prosenttiin, omavaraisuusaste pidetään yli 35%, anteja ei järjestetä ja silti tavoitellaan EPRA NAV kasvua yli 5% ja osakeohtaisen tuloksen kasvua 8-10%. Kuulostaa kyllä kieltämättä toiveajattelulta.
Mä päätin ottaa 10% pikavoitot indeksiin nähden ja myydä isosti tällä viikolla. Iso osa toki hyvää runia kun Spondan osto osui sopivasti. Kiinnostaisi kuulla Akin ja muiden mielipiteitä tulevasta toimitilakysynnän kehityksestä ja T:n tavoitteista, ja nähdä jonkinlaista analyysia nousevan korkotason vaikutuksesta.
Eihän tuo tavoite mitenkään täysin mahdottomalta kuulosta. Nopean excel -harjoitteen pohjalta jos osinkosuhde jätettäisiin 40 pinnaan niin epra navihan kasvaisi nykytulostahdilla sen reilu 5 pinnaa vuodessa. Jos kasvanutta epra navia vastaan otetaan aina tuo 65 pinnaa uutta vipua niin katerakenteen pysyessä nykyisellään tuo 8-10% osakekohtaisen tuloksen kasvukin pitäisi onnistua. Toivon mukaan strategian laatijatkin jollain tasolla osaavat laskinta käyttää, joten ihan tuulesta temmattuja lukujen ei varmaan pitäisi olla.
Toki kova tavoite ja jos markkinatilanne heikkenee tai korot nousevat niin tavoite ei varmaankaan saavutettavissa. Mutta tavoitteet kai ovat turhia jos ne ovat mennen tullen saavutettavissa?
Dharmalla monesti ihan hyviäkin pointteja, mutta tyyli on tosiaan sellainen, että vaikea kovin rakentavaan keskusteluun on päästä.
Toimitilakysynnän suhteen näen Technopoliksen vastaavan juuri oikeaan kysyntään, eli tarjoavan pieniäkin joustavia tiloja valmiiksi infralla ja palveluilla varustettuna. En usko koko maailman siirtyvän etätyöhön. Huolimatta teknologian huikeasta kehityksestä toisten ihmisten näkeminen korporaatioissa on nähdäkseni välttämätöntä.
Tavoitteista sen verran, että uusi hpj ei varmasti halua lähtökohtaisesti luvata sellaista, mitä ei mitenkään pystyisi pitämään. Mikä olisi motiivi, kun ei antirahaakaan olla tähän hätään hakemassa. Lisäksi entisellä Fortumin talousjohtajalla pysyy varmasti laskin kädessä ja osaa käyttää excelillä makrojakin.
Toki näen hintaan 3,65 upsidea selkeästi vähemmän kuin hintaan 3,00. Tyyliin 65 senttiä vähemmän. Kyseessä on sama kiinteistösijoitusyhtiö samalla rahoitusrakenteella, mutta paremmalla hallituksella, strategialla ja toivottavasti myös CFO:lla. Toisaalta upsidea on vielä, olettaisin johonkin neloseen koko Technopoliksen menevän kaupaksi ulkomaiselle kiinteistösijoittajalle vaikka heti.
Pienemmässä mittakaavassa näkisin mielelläni länsimetron valmistuvan (Innopoli) ja Oslossa Fornebun metron https://en.wikipedia.org/wiki/Fornebu_Line rakentamisesta tehtävän päätöksen. Vielä hilpeämpää olisi nähdä Pietarin tontille nouseva >10% tuottava mökki. Technopoliksella on paljon optioita rakennella nykyisten tilojen viereen lisää tilaa ja uskon sen tällä johdolla toteuttavan parhaan tuoton kohteita. Tuskin kuitenkaan Pietarin laajennusta ainakaan tällä vuosikymmenellä.
Eihän tuo tavoite mitenkään täysin mahdottomalta kuulosta. Nopean excel -harjoitteen pohjalta jos osinkosuhde jätettäisiin 40 pinnaan niin epra navihan kasvaisi nykytulostahdilla sen reilu 5 pinnaa vuodessa. Jos kasvanutta epra navia vastaan otetaan aina tuo 65 pinnaa uutta vipua niin katerakenteen pysyessä nykyisellään tuo 8-10% osakekohtaisen tuloksen kasvukin pitäisi onnistua. Toivon mukaan strategian laatijatkin jollain tasolla osaavat laskinta käyttää, joten ihan tuulesta temmattuja lukujen ei varmaan pitäisi olla.
Toki kova tavoite ja jos markkinatilanne heikkenee tai korot nousevat niin tavoite ei varmaankaan saavutettavissa. Mutta tavoitteet kai ovat turhia jos ne ovat mennen tullen saavutettavissa?
Jos inflaatio on 1,5%, omavaraisuusaste 40 % ja kiinteistöjen arvot kehittyvät samaa vauhtia kuin inflaatio NAV kasvaa 4 % vuodessa. Toki kun kiinteistöt vanhenevat tuossa on vähän haasteita. Jos vuokrat pysyvät inflaation tahdissa tuo jo tarkoittaa noin 3 % EPS:n kasvua vuodessa 20 % yritysverokanta huomioituna.
Jos osinkosuhde on 40 % ja EPRA tulos on noin 9 % NAVista, tuolta tulee kehitysinvestointeihin toinen mokoma rahaa ja jos nykyistä tonttiomaisuutta pystytään kehittämään tuottavaksi rakentamalla uusia taloja ja tuotto pysyy nykytasolla, EPS kasvaa sitten toiset 4-5 % edellä mainitun inflaatiovetoisen NAV kasvun päälle. Ensi vuonna muuten hybridin lunastus hoitaa merkittävän osan ESP kasvutavoitteesta ja vuodella 2019 on valmistumassa aika monta taloa.
Nuo tavoitteet ovat ihan realistisia, jos vuokramarkkina ja talous vetää. Toki Technopolisilla voi mennä tuota tavoitetta paremmin tai huonommin, mutta aika arvioni keskivälissä se näyttää nyt olevan vuosille 2018 ja 2019.
Kiitti hyvistä vastauksista. Tärkeintä tavoitteissa oli osakeantien loppuminen kun iskin kiinni, eikä hirveästi tullut funtsittua muita tavoitteita. Jään mielenkiinnolla odottelemaan miten Dharma reagoi näihin laskelmiin. Jostain syystä on sellainen viba, ettei hän näitä hyväksy
Jos inflaatio on 1,5%, omavaraisuusaste 40 % ja kiinteistöjen arvot kehittyvät samaa vauhtia kuin inflaatio NAV kasvaa 4 % vuodessa. Toki kun kiinteistöt vanhenevat tuossa on vähän haasteita. Jos vuokrat pysyvät inflaation tahdissa tuo jo tarkoittaa noin 3 % EPS:n kasvua vuodessa 20 % yritysverokanta huomioituna.
Jos osinkosuhde on 40 % ja EPRA tulos on noin 9 % NAVista, tuolta tulee kehitysinvestointeihin toinen mokoma rahaa ja jos nykyistä tonttiomaisuutta pystytään kehittämään tuottavaksi rakentamalla uusia taloja ja tuotto pysyy nykytasolla, EPS kasvaa sitten toiset 4-5 % edellä mainitun inflaatiovetoisen NAV kasvun päälle. Ensi vuonna muuten hybridin lunastus hoitaa merkittävän osan ESP kasvutavoitteesta ja vuodella 2019 on valmistumassa aika monta taloa.
Nuo tavoitteet ovat ihan realistisia, jos vuokramarkkina ja talous vetää. Toki Technopolisilla voi mennä tuota tavoitetta paremmin tai huonommin, mutta aika arvioni keskivälissä se näyttää nyt olevan vuosille 2018 ja 2019.
Öö en ole varma ymmärsinkö logiikkaasi
Siis epra nav= nettovarallisuus, eli jos 60 pinnaa tuloksesta jätetään sisään ja 40 pinnaa jaetaan ulos, niin epra navi kasvaa suoraan tuolla sisään jätettävällä tuloksella. Eli jos epra tulos on 9% Epra Navista ja tuloksesta 60 pinnaa jää sisään Epra Navi kasvaa suoraan sen reilu 5%. Ei siis tarvita mitään inflaatiovetoista navin kasvua tavoitteeseen pääsemiseksi, pelkkä vuokratuottopohjainen tulos riittää. Jos/kun assettien hinnat nousevat samalla kun inflaatio kasvaa niin tuohon tavoitteeseen on aina helpompi päästä tai ylittää se.
Pääkaupunkiseudun vuokrat nousivat ja tuottovaatimukset laskivat hieman.
"Negatiivinen arvonmuutos johtui kiinteistöverojen noususta".
Tiedän, että 2017 kiinteistöverot nousivat ja voitaneen olettaa nousevan jatkossakin. Mutta mitkä kiinteistöverot nousivat välillä touko-elokuu 2017?
Uusi omistaja näköjään päätti gämblätä rahoituksessa kuten miekin tekisin: Keskikorko 2,7 -> 2,4 ja korkosidonnaisuusaika 1,4v -> 1,2v ja suojausaste 72% -> 64%. Omia rahojaan voi hoitaa miten haluaa murehtimatta massasta erottumisesta.
Koska Sponda lähtee pian pois pörssistä, laitoin osarihuomiot Technopolis-ketjuun.
Technopolis ylitti jopa miun positiiviset, joskin markkinaennustehaarukassa olevat odotukset.
EPRA EPS 0,10, odotusten ylälaita. Laitoin exceliin varovasti saman tulostahdin loppuvuodesta, kuten viime vuonnakin ja tämä antaa koko vuodelle 0,38 ja P/E vähän vajaa kymppi. Anaalitoppi on 0,42, mutta mie omistajana tykkään yllättyä iloisesti.
Tuottovaateet ovat laskeneet edelleen, mikä on ollut päänäkemykseni ja -perusteeni holdata kiinteistösijoitusyhtiöitä useamman vuoden ajan. Technopoliksen koko kannan tuottovaateen joutuu laskemaan yhdistämällä alueittaiset luvut, mutta se menee jo rutiinilla. Tulos on muuten 7,25%. EPRA NAV on 4,30 ja opoa löytyy 3,99. Kurssilla 3,77 (+1,3%) tämä antaa 0,88/0,94 %:n arvostuksen.
Palvelutuotot edelleen kasvussa. Jotkut varmaan ylenkatsovat niiden absoĺuuttista pienuutta, mutta lisää viivan alle samoista tönöistä on lisää viivan alle. Kaikki lasketaan. Kiinteistöistä lisätuottojen repiminen irti on pitkäjänteistä puuhaa, ja siksi en sitä itse teekään.
Näin hyvin hoidetulle kiinteistöyhtiölle, joka takoo opolle kuitenkin kymmentä pinnaa ja antaa kovat, mutta tämän osarin jälkeen ehkä jopa realistisilta vaikuttavat tavoitteet EPS +8-10% p.a. ja NAV +5% p.a. (ilman anteja), en näkisi varsinaisesti mitään erityistä syytä, etteikö arvostus voisi olla jopa yli 100% NAV:ista. Tämä ei siis ollut ennuste, vaan omistuksella painotettu mielipide.
Kiitoksia hallitukselle, Keithille ja koko tiimille erinomaisesta tuloksesta! Keep up the good work.
P.S. En löytänyt EPRA nettotuottoprosenttia mistään. Taulukko-osion lopussa on Nettovuokratuoton laskennassa käytetty vuokratuotto 75,5 ja Nettovuokratuoton laskennassa käytetyt hoitokulut -22,2. Tämä antaa 53,3, annualisoituna 106,2. Lisäksi on Nettovuokratuoton laskennassa käytetty sijoituskiinteistöjen arvo 1 525,0. Kirjoittamisesta on jotain iloa: Technopolis käyttää pelkkää EPRA-tuottoa, koska tästä tulee ilmoitettu tuotto 7,0%. Heureka! Selvyydeksi voisi sanoa osarissa, että kyseessä on EPRA-nettotuotto, mistä puhutaan. Ja varmistuslaskennassa totesin, että onhan se siellä, otsikossa tosin. Hyvin nukkuminen on aliarvostettua.
P.P.S. Talousjohtajan modernisointi oli tuonut osariin selkolukuisuutta. Vienona toiveena voisi esittää mukaan vertailua myös edelliseen kvartaaliin, vaikka kuluissa on luonnollista kausivahtelua eli talvella on enemmän lumitöitä. Vuokrat kuitenkaan eivät varsinaisesti ole kausiluonteisia.
Tämä saattanee olla väärässä ketjussa ja on varmasti itsestäänselvä asia monelle kokeneemmalle sijoittajalle tai ylipäätään ihmiselle joka asiasta jotain ymmärtää, mutta tyhmähän on vain se, ken ei kysy. Itse en ymmärrä tuottovaateen käsitettä. Tai siis sitä miksi sen lasku on hyvä asia? Ellen siis väärin ymmärrä matalemmat tuottovaateet osakkeelle nostaa osakkeen arvoa, riskipreemion vähentyessä? Eli tankatessa huono, mutta holdatessa hyvä?
Mutta miksi technopoliksen oman kannan tuottovaateella on merkitystä sillä jos se laskee, oletettu tuotto laskee ja toisinpäin? Eikö tärkeämpi ole markkinoiden tuottovaade technopoliksen osakkeelle?
En siis varmaankaan ole ymmärtänyt käsitettä oikein, joten toivottavasti joku osaisi sen selvittää allekirjoittaneelle.
Hyvä tulos, joka meni karvan verran yli omien odotustenkin.
Katsotaan sitten mitä loppuvuodesta olisi odotettavissa EPRA tuloksen puolesta.
Q1 oli siis 14,1M ja Q2 16,0M
Yllättävänkin hyvä tulosnousu. Oulusta saatiin vuokrattua aika paljon tyhjää tilaa ja uudet sopimukset olivat hyvähintaisia. Q3:lle odottaisin aika samanlaista tulosta kuin Q2:lle. Neljännesvuositulosten haarukka lienee nyt 15-17M, keskikohta noin 16M. Q4:lle voisi olettaa pientä positiivista virettä Vilnan Penta-talo valmistuu 10/2017 ja sieltä voisi tulla muutama sata tonnia plussa, samaten Suomen vuokramarkkinat ovat piristymässä, samoin ihan kaikki Oulun uudet sopparin eivät tainneet olla ihan koko Q2.sta voimassa. Laitetaan siis vielä puoli milliä extraa yhteensä Q3:lle ja Q4:lle. Loppuvuodelle siis keskiarvioksi 32,5M EPRA-tulos, ilman ostoja tai divestointeja. (vaihteluväli 30,5M - 34M.)
Koko vuodelle arvioisin siis EPRA tuloksen olevan noin 62,5M (60,5 M - 64 M vaihteluväli) eli 0,398 euroa per osake. (Vaihteluväli 0,386 - 0,408 euroa per osake.)
2018 Q1 olisi sitten ehkä noin 16,5 M, jos hiukan positiivinen vire jatkuu ja Penta täyttyy ja 2018 Q2 17,5M jos ja kun hybridi lunastetaan ja pieniä korotuksia saadaan läpi. Nämä on tehty aika maltillisilla odotuksilla.
Jos katsotaan näitä tulevaisuuden skenaarioita, Q1 2018 ja Q2 2018 näyttää Technopolisilla tulossa mukavat EPRA EPS.n osarikasvupinnat eli 18 %(Q1) ja 9 %(Q2). Jos ei siis tule divestointeja tai ostoja.
Mutta miksi technopoliksen oman kannan tuottovaateella on merkitystä sillä jos se laskee, oletettu tuotto laskee ja toisinpäin?
Tuottovaateella tarkoitetaan tässä sitä tuottoa, millä ostajien arvioidaan ostavan kiinteistöjä. Tällä tuottovaateella arvostetaan sitten kiinteistöt. Jos sijoittajien tuottovaade laskee, kiinteistöjen hinta nousee, vaikka vuokratuotto pysyy ennallaan.
Sinänsä on parempi, mitä korkeammalla tuottovaateella kiinteistöt on arvostettu, koska siten kiinteistöjen arvostuksella on varmempi pohja. Kiinteistöjen arvothan ovat aina osin arvailua. Tosin tuottoarvolaskelmilla kaikki täysipäiset kiinteistösijoittajat kiinteistönsä ostavat, joten kiinteistökaupassa arvaukset vähänkään likvideillä markkinoilla ovat melko hyviä. Kaksi viimeistä kiinteistön myyntiään Technopolis on tehnyt hivenen yli tasearvon. Korkean 7,25% tuottovaateen ja toteutuneiden kauppojen perusteella mie uskon, että Technopoliksen NAV 4,30 on pitävä tai jopa aavistuksen alakanttiin. Vanhalla laskentaekonomilla on teoria, että edellinen talousjohtaja joutui kirjaamaan vuosia sitten muutaman kiinteistökaupan alle tasearvon. Tämä ahdisti ja sen jälkeen ruuvia kiristettiin aavistuksen liikaakin.
Tässä lasketaan siis osakkeen vanhalla termillä substanssiarvoa, jota nykyisin kutsutaan NAV:ksi, jotta vain varhat termit osaavat vaikuttaisivat olevan pihalla. Matematiikka tosin ei ole muuttunut.
Minun koulukuntani mukaan sijoitusyhtiön tärkein tunnusluku on substanssi tai tarkemmin sen arvioitu tuleva kehitys.
Parkki kirjoitti:
Eikö tärkeämpi ole markkinoiden tuottovaade technopoliksen osakkeelle?
Tämä on eri asia. Tämä tarkoittaa markkinoiden asettamaa tuottovaadetta Tecnopolikselle. En käy läpi sen laskemista, kun en osaa selittää lyhyesti. Toinen koulukunta eli laatusijoittajat painottavat enemmän tuottoarvoja, mie olen pääsääntöisesti paskayhtiösijoittaja, koska tykkään ostaa tosi halvalla. Suosittelen esimerkiksi Laatugurua osakkeen tuottovaateen selkiyttämiseen. Laatuyhtiösijoittajamisessa ei lähtökohtaisesti kiinnitetä substanssiin huomiota lainkaan, mikä olisi mielestäni hönöilyä. Tosin puhdasoppisia laatuyhtiösijoittajia tuskin on kovin monia muita olemassa Random Walkerin lisäksi.
Itseään kunnioittava paskayhtiösijoittaja yhdistelee näitä molempia vahvalla mutulla ja arvailee tulevaisuuden tuottojen kehitystä.
Tarkalleen ottaen jos substanssiarvon muutos heijastuu suoraan kurssiin, kiinteistöjen tuottovaateen laskulla on sama vaikutus osakkeen kurssiin kuin jos markkinoiden tuottovaade osakkeelle laskee suhteessa yhtä paljon. Molemmat ovat prosenttilukuja, tosin yleensä poikkeavat toisistaan. Jos molemmat laskevat yhtä paljon, tulee tuplanousu. Luulen tämän olevan oikein vähän hätäisesti kirjoitettuna, koska pitäisi kiireesti alkaa katsomaan GOT:n tämän kauden viimeistä jaksoa. Jos tässä on virhe, arvostan korjauksia.
Minun arvaukseni on, että Technopoliksen kiinteoistöjen tuottovaateet vielä hiukan laskevat ja markkinoiden tuottovaade Technopolikselle suhteessa muuhun markkinaan laskee sekin vähän. Tämän pitäisi toteutua erityisesti, jos Technopolis pysyy kovissa targeteissaan. Vahva mutuni osakemarkkinoista on, että ensin tulee tulosnousu, ja sitten tuottovaateen lasku. Ja tämä on erityisesti sijoitusyhtiöiden kohdalla hönöilyä, mutta spekulantit elävät siitä, kun muut hönöilevät.
Vanhalla laskentaekonomilla on teoria, että edellinen talousjohtaja joutui kirjaamaan vuosia sitten muutaman kiinteistökaupan alle tasearvon. Tämä ahdisti ja sen jälkeen ruuvia kiristettiin aavistuksen liikaakin.
Pitää varmasti paikkansa :)
Mutta Keithin linja on aina ollut, että mitään "höttöä" ei tiedoteta. Eli kaikki mitä Technopoliksesta lähtee ulos on faktaa eikä unelmia. Tämän vuoksi uskon, että strategian tavoitteet toteutuvat "varmasti", ilman massiivisia ulkoisia ongelmia.
Uskon, että NAV on osa juuri tätä samaa tiedotuspolitiikkaa, vaikka en täysin ymmärrä paljonko talousjohtaja voi vaikuttaa NAV-lukuihin? Luulin, että tulevat ulkopuolisilta tahoilta ainakin pääosin.
Sijoittamisessa on tärkeää tietää linja millä tiedotetaan(kuten tuomarointi jääkiekossa). Omistajana/Holdarina sitä arvostaa ja on helpompi ymmärtää johdon viestejä sen kautta. Toivotaan, että linja ei ole muuttunut uuden hallituksen myötä.
Uskon, että NAV on osa juuri tätä samaa tiedotuspolitiikkaa, vaikka en täysin ymmärrä paljonko talousjohtaja voi vaikuttaa NAV-lukuihin? Luulin, että tulevat ulkopuolisilta tahoilta ainakin pääosin.
Yleensä ottaen kiinteistöille saa ostettua erilaisia arvioita kysynnän mukaan. Esimerkiksi Suomessa Orava-rahastojen käyttämä "ulkopuolinen" arvioja nostanut pitkään myynnissä olleiden ja Oravan "alennuksella" ostamien kiinteistöjen arvoa heti oston jälkeen 15-20 %, jolla on sitten paisutettu tasearvoja.
Technopolisin tapauksessa toki rahoittajat asettavat kovempia vaatimuksia kiinteistöjen oikealle arvonmääritykselle varsinkin kun Technopolis on aikaisemmin ollut hyvinkin raskaassa velkataakassa. Hybridihän laskettiin viisi vuotta sitten liikkeelle puolittaisessa rahoituskriisissä.
Technopolisin realistisen maltillinen kiinteistöjen arvostusstrategia helpottanee merkittävästi neuvotteluja rahoittajien kanssa ja näkynee myös rahoituksen hinnassa.
