Käytännössä Technopolisilla tulee kassavirrasta vuoden 2018 loppuun mennessä kyllä rahat nyt päätettyihin uusinvestointeihin, mutta hybridin lunastukseen kassavirtaa ei merkittävästi jää.
Jos Technopolis ei tee mitään lisäinvestointeja eikä divestointeja nyt päätettyjen lisäksi, 75M hybridin maksu tiputtaisi Technopolisin omavaraisuusasteen 38-41 prosenttiin 31.12.2018 projektiossa. Periaatteessa hybridin maksu kassasta voisi olla mahdollinen jos ei tehdä mitään investointeja nyt päätettyjen lisäksi vuosina 2017-2018.
Kun katsoo rahoitusmarkkinoita 40-45 % omavaraisuusasteella Technopolis on ihan hyvässä asemassa neuvoteltaessa rahoituksesta, jos taas mennään 35 % alle rahahanat voivat tiukentua hyvin yllättäen ja pahaan aikaan.
Hyvää analyysiä. Itse maksaisin silti hybridin pois ja rahoittaisin jo sovittuja kasvuhankkeita ylijäävällä kassalla + Oulun/Jyväskylän tulevilla divestoinneilla niin paljon kuin pystyy. Osingot pyrkisin pitämään kasvussa, koska se on merkittävä osakekurssia tukeva seikka. Tällä taktiikalla onkin olennaista tuo paljonko divestoinneista tulee rahaa.
[spekulaatio]Toisaalta, isosta kassasta ei varsinaisesti ole haittaakaan mikäli (kun) Ruotsin asuntokupla puhkeaa ja vaikuttaa maan toimitilamarkkinoille. TPS:lla ei Gårdasta huolimatta ole isoa riskiä, mutta kilpailijoilta saattaisi irrota jotain kiinnostavaa ostettavaa.[/spekulaatio]
Hyvää analyysiä. Itse maksaisin silti hybridin pois ja rahoittaisin jo sovittuja kasvuhankkeita ylijäävällä kassalla + Oulun/Jyväskylän tulevilla divestoinneilla niin paljon kuin pystyy. Osingot pyrkisin pitämään kasvussa, koska se on merkittävä osakekurssia tukeva seikka.
Ihan oikeassa olet mutta tätä sijoittajien irrationaalista osingonmaksun arvostusta on vaikea ymmärtää. Onko suurin osa sijoittajista muka niin hölmöjä, ettei TPn kurssi nousisi, jos ilmoittaisivat jättävänsä osingonmaksun ensi vuonna väliin ja käyttävänsä varat hybridilainan maksuun?
Yksi downside mikä tulee mieleen on, että yhtiö tippuu pois arvosijoittajien screener-hakutuloksista, jos kriteerinä on pitkä osingonmaksuhistoria. Mitä muita downsideja tällaisella päätöksellä voisi olla?
Technon suurimmille omistajille Varmalle ja Ilmariselle (34,5% kaikista osakkeista) on kyllä varmasti käyttöä tasaiselle kassavirralle Technosta. Ne saattaisivat siirtyä vahvasti myyntilaidalle, jos osinkovirta katkeaa. Niillä kuitenkin on jatkuva tarve syytää käteistä ulos.
Monilla myös sijoittamisen tarkoitus on tuottaa kassavirtaa, rapakon takana taitaa olla ihan tyypillistä rakentaa eläke osinkojen varaan. Osaltaan tästä syystä osinkoaristokraatit ovat kovaa huutoa, tasaista kasvavaa eläkettä. Suomessakin varmasti tekisi hyvää kansankapitalismille, jos osingot nähtäisiin kestävänä tapana pönkittää omia tuloja. Ja jollen nyt ihan väärin muista, niin yhtiöt jotka ovat pystyneet tasaisesti kasvattamaan osinkoaan pitkällä ajalla ovat tutkimusten valossa tuoneet ylituottoa. Ihan näin osinkojen maksuista yleinsä. Vähän sivuraidetta Technosta, mutta menkööt.
Monilla myös sijoittamisen tarkoitus on tuottaa kassavirtaa, rapakon takana taitaa olla ihan tyypillistä rakentaa eläke osinkojen varaan. Osaltaan tästä syystä osinkoaristokraatit ovat kovaa huutoa, tasaista kasvavaa eläkettä. Suomessakin varmasti tekisi hyvää kansankapitalismille, jos osingot nähtäisiin kestävänä tapana pönkittää omia tuloja.
Tämä on huonoa logiikkaa, johon tulee törmättyä usein. Mainitsematta sen enempää veroseuraamuksista, kun osinko tipahtaa tilille, osakkeen arvo ja siten oma omistus laskee samalla summalla. Milloin tahansa on siis mahdollista tehdä "itse tehty" osinko myymällä saman summan edestä osaketta, kuinka paljon osinkoa olisi ollut tulossa.
Jank kirjoitti:
Ja jollen nyt ihan väärin muista, niin yhtiöt jotka ovat pystyneet tasaisesti kasvattamaan osinkoaan pitkällä ajalla ovat tutkimusten valossa tuoneet ylituottoa. Ihan näin osinkojen maksuista yleinsä. Vähän sivuraidetta Technosta, mutta menkööt.
Tämä pitää muistaakseni paikkansa, mutta en luottaisi liikaa siihen, että pitää myös tulevaisuudessa. On tosin eri aihe eikä liity hirveästi tähän keskusteluun, joten ei siitä sen enempää.
Jank kirjoitti:
Technon suurimmille omistajille Varmalle ja Ilmariselle (34,5% kaikista osakkeista) on kyllä varmasti käyttöä tasaiselle kassavirralle Technosta. Ne saattaisivat siirtyä vahvasti myyntilaidalle, jos osinkovirta katkeaa. Niillä kuitenkin on jatkuva tarve syytää käteistä ulos.
Meinasin lisätä alkuperäiseen viestiin, että eläkeyhtiöt tarvitsevat tasaista kassaa ja osingot ovat niille hyväksi, mutta totesin, että myös ne pystyvät "itse tehtyihin" osinkoihin. Tässä tosin tärkeä pointti on, että Technopoliksella ei osakkeen likviditeetti välttämättä riitä tähän. Jos Technopolis nyt jättäisi vuoden osingot välistä, niin eläkeyhtiöt voisivat toki tasaisesti myydä ensi vuoden ajan osaketta saadakseen kasaan tuon osingon verran kassavirtaa itselleen. Lopputulos olisi tarpeeksi tehokkaissa markkinoissa sama. Parempi, jos kurssi olisi noussut sen ansiosta, että sijoittajat pitivät hybridin rahoittamista tällä tapaa fiksuna. Huonompi, jos ei vaikuttanut kurssiin, ja huono likviditeetti painaa keskihintaa alaspäin kun eläkeyhtiöt maksavat "impact costia" yrittäessään päästä suurista määristä osaketta eroon. Henkilökohtaisesti uskon, että Technopolikseen kohdistuisi enemmän mielenkiintoa ja kurssi olisi korkeammalla ja sitä kautta osake likvidimpi, jos voitaisiin luottaa siihen, että yhtiö hakisi aina optimiratkaisua rahoituspäätöksiinsä minimoidakseen sijoituspankkikulunsa ja optimoidakseen ei-verovapaiden sijoittajiensa verotuksen. Korkeamman likviditeetin ansiosta eläkeyhtiöt voisivat helpommin nostaa osinkonsa halutessaan "itse tehtyinä" osinkoina.
Ihan oikeassa olet mutta tätä sijoittajien irrationaalista osingonmaksun arvostusta on vaikea ymmärtää. Onko suurin osa sijoittajista muka niin hölmöjä, ettei TPn kurssi nousisi, jos ilmoittaisivat jättävänsä osingonmaksun ensi vuonna väliin ja käyttävänsä varat hybridilainan maksuun?
Technopoliksen osinkostrategian mukaan yhtiö jakaa vuosittain keskimäärin kolmasosan operatiivisesta EPRA-tuloksesta osinkoina. Tästä strategiasta ja sen orjallisesta toteuttamisesta osakeannit huomioon ottaen voi suomalaisena piensijoittajana olla tasan yhtä (negatiivista) mieltä, mutta esimerkiksi Inderesin toimiala-analyysin mukaan vaikuttaa siltä että verrokkien vakaa, kasvava osingonmaksu on todellakin vaikuttanut siten ettei mitään tasealennuksia ole kilpailijoilta saatavissa.
Vastauksesi sai miettimään ettei Technopoliksen kurssi voisi toisaalta laskeakaan vaikkei osinkoa maksettaisi - olettaen että syyt (hybridin maksu) tällaiselle liikkeelle pystyttäisiin kommunikoimaan hyvin ulospäin. Taseale on jo nyt sen verran kova. Kesäkuun strategiapäivitys olisikin oiva paikka antaa toimivalle johdolle hieman enemmän liikkumatilaa.
Yksi downside mikä tulee mieleen on, että yhtiö tippuu pois arvosijoittajien screener-hakutuloksista, jos kriteerinä on pitkä osingonmaksuhistoria. Mitä muita downsideja tällaisella päätöksellä voisi olla?
Technopolisin kyky rahoittaa toimintaansa sijoittajien kannalta kestävästi on ollut viime vuosina huono. Jos osinkoa ei makseta ollenkaan tai sitä maksetaan kovin vähän, se yleensä kertoo kiinteistösijoitustoimialalla että yritys on joko huonossa kunnossa tai kyvytön rahoittamaan toimintaansa markkinoilta. Kyllä osinkoa pitää maksaa jos kurssin haluaa tasearvojen tasolle.
Jos Technopolisin arvostus halutaan lähelle NAVia, joka jo tarkoittaa kymmenien prosenttien nousua tarvitaan seuraavat asiat.
1) Luottamus siihen, että tulosta tulee jatkossa.
Luottamusta tuloksentekokykyyn pitää olla, muuten kurssi ei voi nousta. Nyt sekä Helsingin seudulla että Oulussa näyttää vähän paremmalta.
2) Rahoitus kuntoon
Viime vuodet ovat olleet osakeanteja tulvillaan ja kallis hybridikin on vielä taseessa. Technopolisin rahoitus pitää saada pitkäjänteiseksi ja varavaraisuus pysymään 40-45 % välissä, ettei koko ajan olla puolittaisessa rahoituskriisissä. Viime vuosina on vähän vaikuttanut, että Keith ostaa ensin ja miettii vasta sen jälkeen mistä löytyy rahat.
3) Läpinäkyvyys liiketoiminnassa
Viime vuodet ovat olleet osakeanteja ja isoja hankintoja pullollaan. Lopputuloksena yrityksen talousluvut ovat hyvin vaikeasti analysoitavissa, tilannetta on vielä pahentanut se että Technopolisin talousraportoinnissa on ollut virheitä ja epäselviä kohtia, ei kai tahallaan, mutta ei se hyvää kuvaa ole antanut, että talouden ja strategian esittämisessä on viime vuosina ollut selviä osaamisen puutteita. Jos jatkossa kiinteistöportfolio muuttuu vähemmän ja kasvetaan pääosin orgaanisesti tilanne paranee niin, että Technopolisin talouslukujen ymmärtäminen ei vaadi ihan niin paljon osaamista.
Technopolisin kyky rahoittaa toimintaansa sijoittajien kannalta kestävästi on ollut viime vuosina huono. Jos osinkoa ei makseta ollenkaan tai sitä maksetaan kovin vähän, se yleensä kertoo kiinteistösijoitustoimialalla että yritys on joko huonossa kunnossa tai kyvytön rahoittamaan toimintaansa markkinoilta. Kyllä osinkoa pitää maksaa jos kurssin haluaa tasearvojen tasolle.
Ehdottomasti siis pitäisi saada kommunikoitua selvästi sijoittajille, että yksi vuosi osinkoja ei jää väliin sen takia, ettei niitä olisi varaa maksaa, vaan sen takia, että ratkaisu tuottaa eniten lisäarvoa. Siksi just pohdiskelin, että ovatko sijoittajat keskimäärin niin hölmöjä, ettei tätä pointtia saataisi perille, vai aliarvioidaanko niitä. Lisäyksenä vielä, etten tarkoittanut tätä ainoastaan Technopoliksen tapauksessa. Vaikuttaa siltä, että isolle osalle pörssiyhtiöistä tasainen osinko on itseisarvo, mihin tähdätään vaikka se tuhoaisi omistaja-arvoa.
Voisi myös kuvitella, että omien osakkeiden osto olisi tällä hetkellä osinkoja tehokkaampi tapa jakaa varoja omistajille.
Ehdottomasti siis pitäisi saada kommunikoitua selvästi sijoittajille, että yksi vuosi osinkoja ei jää väliin sen takia, ettei niitä olisi varaa maksaa, vaan sen takia, että ratkaisu tuottaa eniten lisäarvoa. Siksi just pohdiskelin, että ovatko sijoittajat keskimäärin niin hölmöjä, ettei tätä pointtia saataisi perille, vai aliarvioidaanko niitä. Lisäyksenä vielä, etten tarkoittanut tätä ainoastaan Technopoliksen tapauksessa. Vaikuttaa siltä, että isolle osalle pörssiyhtiöistä tasainen osinko on itseisarvo, mihin tähdätään vaikka se tuhoaisi omistaja-arvoa.
Jatkuva osingon vaihtelu, jos ollaan ei-syklisellä toimialalla on yleensä ottaen hyvin epäilyttävää. Jos katsotaan kansainvälistä REIT eli kiinteistösijoitusyhtiöiden markkinaa, kansainväliset sijoittajat hakevat kiinteistöistä aika tasaista tuottoa ja luotettavaa osinkovirtaa, ei voimakasta kasvua. Ja jos kasvu tehdään jatkuvilla osakeanneilla ja myymällä osakkeita alle tasearvon, se tuhoaa pitkän aikavälin tuoton tehokkaasti.
Jeans kirjoitti:
Voisi myös kuvitella, että omien osakkeiden osto olisi tällä hetkellä osinkoja tehokkaampi tapa jakaa varoja omistajille.
Teoriassa omien osakkeiden osto on hyvä idea, mutta kokemukseni mukaan lähinnä vain teoriassa. Käytännössä vaan hyvää kasvavaa osinkoa tuottavat yritykset ovat kiinteistöalalla yleensä parempia sijoituksia. Se johtunee osin siitä, että johdon pitää oikeasti kerätä rahat osinkoihin ja toimia maltillisesti sekä harkiten hallitsemattoman kasvustrategian sijasta.
Kiinteistösijoitusalalla on iso ongelma silloin kun johto tekee liikaa liiketoimia. Onhan sitä toki tylsää kerätä vuokratuottoja ja rakentaa sillä mikä osinkojen jälkeen jää aina välillä lisää. Se vaan tuottaa sijoittajalle yleensä ihan ok. Toki pieniä muutoksia portfolioon pitää tehdä, se on selvä ja viime aikoina on ollut isompiakin muutostarpeita.
Jos toimiva johto sen sijaan haluaa valloittaa koko maailman tai ainakin Itämeren alueen maksimaalisella riskillä, sijoittajille ei tuottoa paljon heru. Mitä hybridin lunastukseen tulee, Technopolis pystyy hybridin lunastamaan, jos yritys ei tee lisähankintoja seuraavan noin 12 kuukauden aikana. Jos tulee divestointeja, ne voi kyllä sijoittaa. Technopolis osti juuri Liettuasta talon ja nyt neljä taloa on rakenteilla ja valmistuu loppuvuonna 2018. Eikö se muka riitä?
Toki jos uuden hybridin pystyy myymään sijoittajille riittävän matalalla korolla ja hyvillä ehdoilla, se on myös rahoitusvaihtoehto, mutta jatkuvista osakeanneista pitää vaan päästä irti.
Arvoin tässä vastaanko edes, koska en sinänsä ole mistään eri mieltä, mutta ihan vaan pohdiskeluna.
petteri kirjoitti:
Jatkuva osingon vaihtelu, jos ollaan ei-syklisellä toimialalla on yleensä ottaen hyvin epäilyttävää. Jos katsotaan kansainvälistä REIT eli kiinteistösijoitusyhtiöiden markkinaa, kansainväliset sijoittajat hakevat kiinteistöistä aika tasaista tuottoa ja luotettavaa osinkovirtaa,
Ja
petteri kirjoitti:
Käytännössä vaan hyvää kasvavaa osinkoa tuottavat yritykset ovat kiinteistöalalla yleensä parempia sijoituksia.
Tässä tulee taas esille tämä tasainen ja kasvava osinkovirta itseisarvona. Koska keskimäärin tällaiset yritykset ovat olleet hyviä sijoituksia, pyritään näyttämään samanlaiselta vaikka se maksaisi odotusarvossa, jotta sijoittajat luottaisivat myös meidän firmaan. Ymmärrän tämän pointin hyvin, mutta mites jos muuten pyrittäisiin täysin tähän, mutta silloin tällöin kuin olisi perusteltua, kommunikoitaisiin selvästi sijoittajille, että nyt omistaja-arvo kasvaa parhaiten jos poikkeuksellisesti jätämme ensi vuoden osingon väliin, vaikka meillä olisi siihen varaa. Emme ole rahapulassa. Kuvittelisin sijoittajien olevan sen verran skarppeja, että tajuaisivat tämän, vähän niin kuin luotetaan Amazon.comiin ja Berkshireen kun ilmoittavat niillä olevan parempia kohteita varoilleen, kuin osingonmaksu.
petteri kirjoitti:
Se johtunee osin siitä, että johdon pitää oikeasti kerätä rahat osinkoihin ja toimia maltillisesti sekä harkiten hallitsemattoman kasvustrategian sijasta.
Kiinteistösijoitusalalla on iso ongelma silloin kun johto tekee liikaa liiketoimia. Onhan sitä toki tylsää kerätä vuokratuottoja ja rakentaa sillä mikä osinkojen jälkeen jää aina välillä lisää. Se vaan tuottaa sijoittajalle yleensä ihan ok. Toki pieniä muutoksia portfolioon pitää tehdä, se on selvä ja viime aikoina on ollut isompiakin muutostarpeita.
Jos toimiva johto sen sijaan haluaa valloittaa koko maailman tai ainakin Itämeren alueen maksimaalisella riskillä, sijoittajille ei tuottoa paljon heru.
Tätä selvästi tapahtuu paljon ja tästä kovasti varoitellaan myös rahoituksen oppikirjoissa kun aiheena on agency costs. Jotenkin ei vaan mee omaan jakeluun, että puhutaan pörssiyhtiöiden kokeneista toimitusjohtajista kuin he olisivat teinejä, joille ei saa antaa liikaa vikkorahaa etteivät tuhlaa niitä.
petteri kirjoitti:
Mitä hybridin lunastukseen tulee, Technopolis pystyy hybridin lunastamaan, jos yritys ei tee lisähankintoja seuraavan noin 12 kuukauden aikana. Jos tulee divestointeja, ne voi kyllä sijoittaa. Technopolis osti juuri Liettuasta talon ja nyt neljä taloa on rakenteilla ja valmistuu loppuvuonna 2018. Eikö se muka riitä?
Okei joo, sain aikaisemmasta viestistäsi kuvan, ettei varat oikein riittäisi. Mutta siis sama keskustelu voitaisiin käydä siitä, että Technopolis kerää osakeannilla rahaa sijoitukseen ja maksaa osinkoa samaan aikaan.
petteri kirjoitti:
ei voimakasta kasvua. Ja jos kasvu tehdään jatkuvilla osakeanneilla ja myymällä osakkeita alle tasearvon, se tuhoaa pitkän aikavälin tuoton tehokkaasti.
Tästä ehdottomasti samaa mieltä. Technopolis myy osakkeitaan kymmenien prosenttien alennuksella ostakseen uusia täysihintaisia kiinteistöjä, ja maksaa samalla annin järjestäjille useita prosentteja järjestelykuluja. Ja samaan aikaan maksaa suuria osinkoja.
Tätä selvästi tapahtuu paljon ja tästä kovasti varoitellaan myös rahoituksen oppikirjoissa kun aiheena on agency costs. Jotenkin ei vaan mee omaan jakeluun, että puhutaan pörssiyhtiöiden kokeneista toimitusjohtajista kuin he olisivat teinejä, joille ei saa antaa liikaa vikkorahaa etteivät tuhlaa niitä.
Iso osa pörssiyhtiöiden toimareista on kyllä ihan fiksuja, mutta samalla heillä voimakas tarve tehdä paljon. Tylsällä toimialalla, kuten kiinteistösijoitusbisneksessä paljon tekeminen voi tarkoittaa paljon kauppoja ja muutoksia, joka vain harvoin on omistaja-arvolle eduksi. Minusta Keith tarvitsisi nimenomaan vuosittaisen investointirahan, jota ei saa ylittää, koska hän muuten ostaa helposti liikaa ja taas joudutaan osakeanteihin.
Jeans kirjoitti:
petteri kirjoitti:
Mitä hybridin lunastukseen tulee, Technopolis pystyy hybridin lunastamaan, jos yritys ei tee lisähankintoja seuraavan noin 12 kuukauden aikana. Jos tulee divestointeja, ne voi kyllä sijoittaa. Technopolis osti juuri Liettuasta talon ja nyt neljä taloa on rakenteilla ja valmistuu loppuvuonna 2018. Eikö se muka riitä?
Okei joo, sain aikaisemmasta viestistäsi kuvan, ettei varat oikein riittäisi. Mutta siis sama keskustelu voitaisiin käydä siitä, että Technopolis kerää osakeannilla rahaa sijoitukseen ja maksaa osinkoa samaan aikaan.
Tuo rahojen riittävyys hybribin lunastamiseen on aika monimutkainen asia. Kyllä nyt on seuraavalle 1,5 vuodelle laskettavissa skenaario, jossa rahat riittää, mutta epäilen että Keithin investointitahdilla ensi maaliskuussa ei kuitenkaan ole enää riittävästi rahaa jäljellä. Toki lunastuksessa on kyse myös omavaraisuusasteesta, johon kiinteistöjen arvonmuutokset vaikuttavat eli kokonaan rahojen riittämistä lunastukseen ei voi nyt ennustaa, kun pelivara laskelmassa on aika pieni. Samoin siitä mikä on tavoiteltava omavaraisuusaste voidaan olla eri mieltäkin. MInusta yli 40 % pitäisi päästä ja pysyä, mutta hyvin tilapäisesti voidaan mennä prosentin tai pari alle jos hybridin lunastus sen vaatii.
Minusta Technopolisin ostokset Fornebusta ja Gärdasta ovat olleet huonoja tai lähinnä ylihintaisia sijoituksia eikä niitä olisi kannattanut silloin tehdä. Olin tätä mieltä myös silloin kun ne tehtiin. No nyt ne ovat salkussa ja olkoon siellä. Kuitenkin nuo hankinnat ovat syy, miksi on pitänyt järjestää isoja osakeanteja. Osinkojen maksamatta jättäminen ei ole yhtään parempi tapa sijoittaa rahaa kohteisiin, jotka eivät tuota hyvin.
Osinkojen maksuun vaikuttaa varmasti se, että Varmalla ja Ilmarisella on edustajat hallituksessa, jotka varmasti vähintään kehoittavat maksamaan osinkoa. Mielestäni parempi olisi pitää rahat sisällä yrityksessä, jotta kalliita equity raiseja alle NAV'in ei tarvittaisi. En myöskään ymmärrä tätä ns. tarvetta osingoille kun osakkeita voi myös halutessaan myydä, ja preferoisin nykyisellä osakekurssilla omein hankintoja sekä osinkojen, että uusien kiinteistöjen sijasta.
Technopoliksen 2020 erääntyvien lainojen korko on 3.75%, kun taas hybridin korko on 7.5%. Tämä nousee ensi maaliskuussa 10.5%:iin, minkä takia on mielestäni itsestäänselvyys, että se maksetaan takaisin silloin (joka oli myös yrityksen olettamus julkaisussaan hybridilainasta).
Mielestäni Technopoliksen suurin ongelma on kyseenalainen rahoitusjärjestely, mutta toivottavasti uuden CFO'n, uusien hallituksen jäsenien ja kesäkuun strategic reviewin jälkeen tähänkin saadaan jotain järkeä vihdoin. Nykyisellään IMO firma on lähinnä optio hyvin pienellä downsidella, mutta mahdollisesti merkittävällä upsidella.
Tässä tulee taas esille tämä tasainen ja kasvava osinkovirta itseisarvona. Koska keskimäärin tällaiset yritykset ovat olleet hyviä sijoituksia, pyritään näyttämään samanlaiselta vaikka se maksaisi odotusarvossa, jotta sijoittajat luottaisivat myös meidän firmaan. Ymmärrän tämän pointin hyvin, mutta mites jos muuten pyrittäisiin täysin tähän, mutta silloin tällöin kuin olisi perusteltua, kommunikoitaisiin selvästi sijoittajille, että nyt omistaja-arvo kasvaa parhaiten jos poikkeuksellisesti jätämme ensi vuoden osingon väliin, vaikka meillä olisi siihen varaa. Emme ole rahapulassa. Kuvittelisin sijoittajien olevan sen verran skarppeja, että tajuaisivat tämän, vähän niin kuin luotetaan Amazon.comiin ja Berkshireen kun ilmoittavat niillä olevan parempia kohteita varoilleen, kuin osingonmaksu.
Itse sanoisin että tasainen ja kasvava osinkovirta ei sinänsä ole itseisarvo. Se vain kertoo hyvin paljon yhtiön toiminnan laadusta. On hyvin vaikea taikoa lisää rahaa vuodesta toiseen osinkoihin, jos alla oleva toiminta ei ole hyvin hoidettu.
Technohan teki muutama vuosi sitten tuollaisen liikkeen, kun strategiaa hiottiin ja osingon jakosuhdetta piennennettiin, jotta kasvua ei tarvinnut rahoittaa taas anneilla. Markkinat ottivat muistaakseni tämän ihan hyvin vastaan. Toki toistaiseksi sijoittajiksi vielä päästetään ihmisiä pelkkien robottien sijaan ja ihmisillä on tapana tehdä vaihtelevalla frekvenssillä tyhmiä ratkaisuja.
Hybridin rahoituksesta, Q1 webcastin yhteydessä puhuttiin jonkin verran divestoinneista. Näistä voisi löytyä väljyyttä rahoitukseen. Kuten JTK sanoi, uudella CFO:lla toivon mukaan on jotain järkevää mielessä. Uudella HPJ:lla ainakin on taustaa isommistakin rahoituskuvioista Fortumin CFO:n pallilta ja tuskin turhaan on Taalerin hallituksessa. Kesäkuun strategialinjauksia odotellessa.
ps. Itse tehdyistä osingoista ihan vähän: Mielestäni indeksisijoittamisessa nämä ovat ihan toimiva malli, suorien omistusten kohdalla jokseenkin epäkäytännöllistä. Osakkeen arvon pieneneminen osinkodipissä on hyvin lyhyt aikaista, kun taas osakemäärän väheneminen on pysyvää. Toki tällä ei välttämättä ole merkitystä kuin psykologisesti. Tämän voisi varmaan artikuloida paremminkin.
ps. Itse tehdyistä osingoista ihan vähän: Mielestäni indeksisijoittamisessa nämä ovat ihan toimiva malli, suorien omistusten kohdalla jokseenkin epäkäytännöllistä. Osakkeen arvon pieneneminen osinkodipissä on hyvin lyhyt aikaista, kun taas osakemäärän väheneminen on pysyvää. Toki tällä ei välttämättä ole merkitystä kuin psykologisesti. Tämän voisi varmaan artikuloida paremminkin.
Tämä ei vaan yksinkertaisesti pidä paikkansa ja hieman ihmetyttää, että niin monet menevät asiassa sekaisin. Tällä ei siis ole millään muulla tavalla väliä, kuin juuri psykologisesti (niin kauan kuin jätetään verotus huomioimatta, mutta se on sitten eri aihe). Esimerkki:
Omistamme 100 kpl osaketta, 1e/osake hintaan kahdesta muuten identtistä yhtiötä, joista toinen maksaa 5% osinkoa vuoden lopussa ja toinen ei. Kumpikin yhtiöistä tuottaa 10% vuodessa. Vuoden alussa yksittäisten yhtiöiden omistusten arvo on siis 100 euroa, ja vuoden lopussa 110 euroa, tai 1,1e/osake. Ensimmäinen yhtiö maksaa 5% eli 0,055e/osake osinkoa, omistukselle yhteensä 5,5 euroa. Jäljelle jää samat 100 kpl osaketta, joiden arvoa on nyt 1,045e/kpl tai yhteisarvo 104,5e.
Toinen yhtiö ei maksa osinkoa, ja osakkeiden arvo on 1,1e/osake tai yhteisarvo 110e. Teet itsellesi itsetehdyn 5,5 euron osingon myymällä 5kpl osaketta. Ainoa ero on, että omistat nyt "vain" 95 kpl osaketta, mutta niiden arvo on sama 1,1e/kpl eli 95*1,1=104,5e. Lopputulos on siis sama, sait 5,5e osingon ja jäljelle jäi 104,5 euroa osaketta omistukseen.
Yritän vielä selittää tarkemmin tuon "Osakkeen arvon pieneneminen osinkodipissä on hyvin lyhyt aikaista, kun taas osakemäärän väheneminen on pysyvää."-kohdan:
Ensimmäisessä tapauksessa osakkeen arvo oli 1,1e ennen osinkodippiä, ja 1,045e sen jälkeen. Seuraavana vuonna tuotto on taas 10%, ja osake nousee 1,045e*1,1=1,1495 euroon, mikä on enemmän kuin ennen osinkodippiä, eli aivan oikein, osinkodippi jäi lyhytaikaiseksi. Sama pätee kuitenkin toiseen tapaukseen: Jäljelle jäi 95kpl 1,1e arvoista osaketta. 10% tuoton jälkeen vuoden lopussa 1,1e*1,1=1,21e. Osakkeiden yhteisarvoksi muodostuu siis 1,21e*95=114,95e. Sama summa kuin edellisen 100kpl*1,1495e=114,95e.
Jos tätä ajatusleikkiä jatkaisi, osinkoa maksavasta yhtiöstä jäisi koko ajan suurempi määrä vähemmän arvoisia osakkeita jäljelle, ja tietenkin päinvastoin toisesta yhtiöstä, jossa on "itse tehdyt" osingot jäisi pienempi määrä mutta arvokkaampia osakkeita käteen. Osakkeiden yhteisarvo olisi kuitenkin yhtä suuri.
Käytännössähän tuo menee juuri noin. Teoriassa jossain vaiheessa osakemäärä putoaa niin pieneksi, että yhdenkin osakkeen myymisellä on suurempi vaikutus kuin haluttu osinko. Ja lopulta jäljellä on vain yksi todella arvokas osake, jolloin osingon itse tekeminen aiheuttaa omistuksen putoamisen nollaan (tämä siis oletuksella ettei tapahdu mitään splittejä tms). Mutta tämä siis vain teoriassa (jollei nyt sitten aloitakin hyvin pienellä osakemäärä)
Iso osa pörssiyhtiöiden toimareista on kyllä ihan fiksuja, mutta samalla heillä voimakas tarve tehdä paljon. Tylsällä toimialalla, kuten kiinteistösijoitusbisneksessä paljon tekeminen voi tarkoittaa paljon kauppoja ja muutoksia, joka vain harvoin on omistaja-arvolle eduksi. Minusta Keith tarvitsisi nimenomaan vuosittaisen investointirahan, jota ei saa ylittää, koska hän muuten ostaa helposti liikaa ja taas joudutaan osakeanteihin. - See more at: https://www.sijoitustieto.fi/sijoituskeskustelu/omxh-osakkeet/technopol…
Minusta tässä haukutaan väärää puuta. Kannattaa muistaa että Oy:ssä strategisista linjauksista on vastuussa vain ja ainoastaan hallitus omistajan edustajana. Toimari on se joka huolehtii strategian toimeenpanosta, missä Keith on onnistunut ilmeisen hyvin. Isommat investoinnit vaativat varmasti hallituksen siunauksen. Voi toki olla että vielä pörssifirmoillakin on niin munattomia hallituksia että toimarit pystyvät niitä ohjailemaan, mutta vaikea uskoa että niin olisi Technon kohdalla.
Olen siis täysin samaa mieltä muiden kanssa, että nykylinjaukset tuhoavat etenkin piensijoittajien omistaja-arvoa, ja parempia lineja on jo tässäkin ketjussa esitetty. Keithiä tässä ei kuitenkaan mielestäni liiaksi kannata syyttää, vaan nimeomaan osaamatonta hallitusta. Toisaalta hallitus on omistajien valitsema, joten nykylinjauksista voi syyttää ennenkaikkea pääomistajia.
Toki piensijoittaja voi syyttävällä sormella osoittaa myös itseään kun laittaa rahaa tällaiseen puljuun. Isoimmat omistajat ja siten omistajariski (=pääomistajaa ei piensijoittajien etu kiinnosta) on kaikilla tiedossa. Samoin firman strategiset linjaukset. Ote Technon nettisivuilta:
-Liikevaihdon ja käyttökatteen vuosittainen kasvu keskimäärin 10
Eli jo tavoitteet on laadittu niin ettei niihin orgaanisesti kasvamalla voi tällä toimialalla yltää (etenkään kun osinkoa halutaan ulosmitata). Strategiassa siis toisinsanoen suoraan määritellään että strategiana on kasvaa ei-orgaanisesti ja siten myös anteja tekemällä. Tämä siis jokaisen Technoon sijoittavan tulisi ymmärtää. Toimaria ei kannata moittia siitä että tunnollisesti toteuttaa hallituksen laatimaa strategiaa/omistajien tahtotilaa. Jos näin ei tekisi niin toimari pitäisi kaiken järjen mukaan laittaa nopeasti vaihtoon.
Itsellänikin tämä on osakesalkun painavin sijoitus, ja toivon että uudesta hallituksesta saadaan ryhtiä omistaja-arvon luomiseen, ja ehkä toteuttavat jotain täälläkin ehdotettuja hyviä ideoita. Liikaa ei ehkä kuitenkaan kannata odottaa. Toivon kuitenkin että Keith pysyy toimarina, koska liiketoimintapuoli vaikuttaa kehittyvän mainiosti. Hallitukseen vain pitäisi saada lisää ymmärrystä, niin tästä voisi tulla oikein hyväkin sijoituskohde.
Ja tuohon omavaraisuusasteeseen voisin vielä kommentoida, että mihinkään kriisitilaan yhtiö ei sillä ajaudu että omavaraisuusaste laskisi lähemmäs 30%. Jos rahoitus on järjestetty pitkälle ajalle, kovenantit eivät ole vaarassa rikkoutua ja pääomaa ei olisi pakko jakaa omistajille osinkoina, niin näin kovaa liiketoiminnan kassavirtaa tekevä yhtiö voisi hyvin väliaikaisesti velkaantua paljon nykyistä enemmänkin. Toki riskitasokin samalla nousee, eli jatkuvasti ei pidä olla vahvalla etunojalla velkaantunut, mutta esim. tuon hybridin voisi hyvin hoitaa lainarahoitteisesti pois ja pienentää velkaantuneisuutta jättämällä parilla tilikaudelle enemmän voittovaroja firmaan sisään.
Ja tuohon omavaraisuusasteeseen voisin vielä kommentoida, että mihinkään kriisitilaan yhtiö ei sillä ajaudu että omavaraisuusaste laskisi lähemmäs 30%. Jos rahoitus on järjestetty pitkälle ajalle, kovenantit eivät ole vaarassa rikkoutua ja pääomaa ei olisi pakko jakaa omistajille osinkoina, niin näin kovaa liiketoiminnan kassavirtaa tekevä yhtiö voisi hyvin väliaikaisesti velkaantua paljon nykyistä enemmänkin.
Jos yrityksellä on saatavissa ikuista rahoitusta hyvin edullisella ehdoilla, toki omavaraisuusasteesta ei tarvitse välittää. Ikävä kyllä todellisessa maailmassa laina-ajat ovat rajoitettuja ja lainoja pitää uusia aika säännöllisesti.
Viimeksi vuonna 2013 rahoitus kiristyi ja Technopolis oli puolittaisessa rahoituskriisissä. Siitä Technopolis selvisi kun isot osakkaat merkitsivät hybridiä 7,5 % korolla. Aina edes noin edullisia rahoitusvaihtoehtoja ei ole huonossa rahoitustilanteessa tarjolla, joten on parempi pitää omavaraisuus tasolla, jossa rahoitusmarkkinat pysyvät auki myös tiukempina aikoina ja omavaraisuusaste kohtuullisena vaikka kiinteistöjen arvot tipahtaisivat.
En myöskään ymmärrä tätä ns. tarvetta osingoille kun osakkeita voi myös halutessaan myydä
Teoriassa jos yrityksen markkina-arvo on selvästi alle sen todellisen arvon ja rahaa halutaan kotiuttaa, eikö nimenomaan osinkojen jakaminen ole parempi tapa kuin yritysomistuksen myyminen alihintaan (toisaalta jos yritys on yliarvostettu markkinoilla, osakkeiden myynti olisi se parempi tapa)?
En myöskään ymmärrä tätä ns. tarvetta osingoille kun osakkeita voi myös halutessaan myydä
Teoriassa jos yrityksen markkina-arvo on selvästi alle sen todellisen arvon ja rahaa halutaan kotiuttaa, eikö nimenomaan osinkojen jakaminen ole parempi tapa kuin yritysomistuksen myyminen alihintaan ?
Eikös tässä tilanteessa kannattaisi yhtiön ostaa omia osakkeita osinkojen jakamisen sijaan? Osinkoja kannattanee jakaa vain jos ei ole tuottavia investointeja ja kassassa "ylimääräistä rahaa" sekä osakeen arvo "oikea" tai yliarvostettu.
En myöskään ymmärrä tätä ns. tarvetta osingoille kun osakkeita voi myös halutessaan myydä
Teoriassa jos yrityksen markkina-arvo on selvästi alle sen todellisen arvon ja rahaa halutaan kotiuttaa, eikö nimenomaan osinkojen jakaminen ole parempi tapa kuin yritysomistuksen myyminen alihintaan ?
Eikös tässä tilanteessa kannattaisi yhtiön ostaa omia osakkeita osinkojen jakamisen sijaan? Osinkoja kannattanee jakaa vain jos ei ole tuottavia investointeja ja kassassa "ylimääräistä rahaa" sekä osakeen arvo "oikea" tai yliarvostettu.
Juu. Jos yrityksellä on ns. "ylimääräisiä varoja" niin loogisesti omien aliarvostettujen osakkeiden osto olisi hyvä tapa käyttää niitä (ostat euron 80 sentillä).
En missään tapauksessa väitä että osinkojen jako on tässä tilanteessa kaikista paras vaihtoehto; pointti oli että jos nyt jostain syystä rahaa halutaan väkisin kotiuttaa niin teoriassa ei välttämättä ole sama tekeekö sen osinkojen jakamisen vai osakkeen myymisen kautta (riippuu yrityksen markkina-arvon ja todellisen arvon välisestä erosta).
Tässä tulee taas esille tämä tasainen ja kasvava osinkovirta itseisarvona. Koska keskimäärin tällaiset yritykset ovat olleet hyviä sijoituksia, pyritään näyttämään samanlaiselta vaikka se maksaisi odotusarvossa, jotta sijoittajat luottaisivat myös meidän firmaan. Ymmärrän tämän pointin hyvin, mutta mites jos muuten pyrittäisiin täysin tähän, mutta silloin tällöin kuin olisi perusteltua, kommunikoitaisiin selvästi sijoittajille, että nyt omistaja-arvo kasvaa parhaiten jos poikkeuksellisesti jätämme ensi vuoden osingon väliin, vaikka meillä olisi siihen varaa.
Yksi asia mitä en näissä kiinteistösijoituksissa ymmärrä on juuri tasealennus. Pidän osinkoa itseisarvona sijoittajalle vähän samalla tavalla kuin liiketoiminnan rahavirta on itseisarvo yritykselle. Jos osaketta treidataan alennuksella, ottaisitko mieluummin voitot osinkoina ulos vai lisäisitkö ne osakekohtaiseen nettovarallisuuteen, joka ei kuitenkaan näy täysimääräisenä osakkeen arvostuksessa? Tasealennus johtuu heikosta tuottavuudesta, mikä taas voi johtua heikosta johdosta. Tätä ei paikata jättämällä johdolle lisää pelimerkkejä. Osingon edellytys on vahva tase ja tuloksellinen liiketoiminta, joten osingonmaksua voi pitää merkkinä terveellä pohjalla olevasta yhtiöstä.
Arvoin tässä vastaanko edes, koska en sinänsä ole mistään eri mieltä, mutta ihan vaan pohdiskeluna.
petteri kirjoitti:
Jatkuva osingon vaihtelu, jos ollaan ei-syklisellä toimialalla on yleensä ottaen hyvin epäilyttävää. Jos katsotaan kansainvälistä REIT eli kiinteistösijoitusyhtiöiden markkinaa, kansainväliset sijoittajat hakevat kiinteistöistä aika tasaista tuottoa ja luotettavaa osinkovirtaa,
Ja
petteri kirjoitti:
Käytännössä vaan hyvää kasvavaa osinkoa tuottavat yritykset ovat kiinteistöalalla yleensä parempia sijoituksia.
Tässä tulee taas esille tämä tasainen ja kasvava osinkovirta itseisarvona. Koska keskimäärin tällaiset yritykset ovat olleet hyviä sijoituksia, pyritään näyttämään samanlaiselta vaikka se maksaisi odotusarvossa, jotta sijoittajat luottaisivat myös meidän firmaan. Ymmärrän tämän pointin hyvin, mutta mites jos muuten pyrittäisiin täysin tähän, mutta silloin tällöin kuin olisi perusteltua, kommunikoitaisiin selvästi sijoittajille, että nyt omistaja-arvo kasvaa parhaiten jos poikkeuksellisesti jätämme ensi vuoden osingon väliin, vaikka meillä olisi siihen varaa. Emme ole rahapulassa. Kuvittelisin sijoittajien olevan sen verran skarppeja, että tajuaisivat tämän, vähän niin kuin luotetaan Amazon.comiin ja Berkshireen kun ilmoittavat niillä olevan parempia kohteita varoilleen, kuin osingonmaksu.
petteri kirjoitti:
Se johtunee osin siitä, että johdon pitää oikeasti kerätä rahat osinkoihin ja toimia maltillisesti sekä harkiten hallitsemattoman kasvustrategian sijasta.
Kiinteistösijoitusalalla on iso ongelma silloin kun johto tekee liikaa liiketoimia. Onhan sitä toki tylsää kerätä vuokratuottoja ja rakentaa sillä mikä osinkojen jälkeen jää aina välillä lisää. Se vaan tuottaa sijoittajalle yleensä ihan ok. Toki pieniä muutoksia portfolioon pitää tehdä, se on selvä ja viime aikoina on ollut isompiakin muutostarpeita.
Jos toimiva johto sen sijaan haluaa valloittaa koko maailman tai ainakin Itämeren alueen maksimaalisella riskillä, sijoittajille ei tuottoa paljon heru.
Tätä selvästi tapahtuu paljon ja tästä kovasti varoitellaan myös rahoituksen oppikirjoissa kun aiheena on agency costs. Jotenkin ei vaan mee omaan jakeluun, että puhutaan pörssiyhtiöiden kokeneista toimitusjohtajista kuin he olisivat teinejä, joille ei saa antaa liikaa vikkorahaa etteivät tuhlaa niitä.
petteri kirjoitti:
Mitä hybridin lunastukseen tulee, Technopolis pystyy hybridin lunastamaan, jos yritys ei tee lisähankintoja seuraavan noin 12 kuukauden aikana. Jos tulee divestointeja, ne voi kyllä sijoittaa. Technopolis osti juuri Liettuasta talon ja nyt neljä taloa on rakenteilla ja valmistuu loppuvuonna 2018. Eikö se muka riitä?
Okei joo, sain aikaisemmasta viestistäsi kuvan, ettei varat oikein riittäisi. Mutta siis sama keskustelu voitaisiin käydä siitä, että Technopolis kerää osakeannilla rahaa sijoitukseen ja maksaa osinkoa samaan aikaan.
petteri kirjoitti:
ei voimakasta kasvua. Ja jos kasvu tehdään jatkuvilla osakeanneilla ja myymällä osakkeita alle tasearvon, se tuhoaa pitkän aikavälin tuoton tehokkaasti.
Tästä ehdottomasti samaa mieltä. Technopolis myy osakkeitaan kymmenien prosenttien alennuksella ostakseen uusia täysihintaisia kiinteistöjä, ja maksaa samalla annin järjestäjille useita prosentteja järjestelykuluja. Ja samaan aikaan maksaa suuria osinkoja.
Ajattelin kankkuspäissäni vastata Petterin vanhaan postiin, jonka luin tuoreeltaan, mutta olin jotenkin kiireinen. Mutta Jens kirjoitti melko täsmälleen sen saman, mitä mie ajattelin kirjoittaa.
Sieltähän se uusi strategia pärähti. Joku toivottavasti osallistuu webcastiin ja kertoo meille muillekin mitä tietoutta ja vaikutelmia siellä jaettiin.
Tuossa on pariinkin kertaan korostettu sitä, että osakeanteja ei ole tulossa strategiakaudella 2017-2020.
Uudet taloudelliset tavoitteet on nyt sidottu paljon paremmin omistaja-arvon luontiin (EPS EPRA kasvu 8-10 % pa, ROE EPRA 8+ % pa ja NAV EPRA kasvu 5+ % pa).
Omavaraisuusasteeksi on määritelty 35+ % että tästä voi Petteri ja muut laskea että riittääkö rahat hybridin ostoon ja investointeihin.
Osinkoa jaetaan jatkossa 40-60 % EPRA EPS:stä. Itseäni osingonjako ei hetkauta juurikaan suuntaan tai toiseen. Onhan se mahdollista, että aliarvostus lähtee purkautumaan kun yritys tuottaa korkeaa osinkotuottoa ja näkyy monissa listauksissa ja screenereissä korkean osinkotuoton osakkeena.
"Technopolis ennakoi investoivansa orgaanisiin kasvuhankkeisiin vuosina 2017-2020 yhteensä 200-250 miljoonan euroa"
"Lisäksi Technopolis arvioi vuosina 2017-2020 käyttävänsä 100-200 miljoonaa euroa yritysostoihin"
Tarkoittaako tämä että nykyisiä kampuksia kasvatetaan/uusitaan 200-250 miljoonalla ja 100-200 m menee uusiin kohteisiin?
Ei tehtykkään sitten mitään ihan pikku viilailuja! Ensi lukemalla vaikuttaa paremmalta kuin osasi toivoakaan.
Lehtopöllö kirjoitti:
"Technopolis ennakoi investoivansa orgaanisiin kasvuhankkeisiin vuosina 2017-2020 yhteensä 200-250 miljoonan euroa"
"Lisäksi Technopolis arvioi vuosina 2017-2020 käyttävänsä 100-200 miljoonaa euroa yritysostoihin"
Tarkoittaako tämä että nykyisiä kampuksia kasvatetaan/uusitaan 200-250 miljoonalla ja 100-200 m menee uusiin kohteisiin?
Kyllä sen niin ymmärtäisin, eli investointeja 300 - 450 Me + UMA 30Me.
Eivät aivan sanasta sanaan kirjanneet Akin toivetta lupauksesta usean vuoden annittomasta ajasta, mutta lähelle: "...luoda omistaja-arvoa seuraavien vuosien aikana ilman oman pääoman hankkimista markkinoilta." edit: Ja itse kohta strategiasta:" Strategian mukaisten investointien toteuttaminen ilman uusia osakeanteja"
Heh, mie ihan vähän kevensin, kun osake oli noussut "ilman syytä" ajatuksella ottaa halvemmalla takaisin. Sitten huomasin strategiapäivityksen. Kutitustuntumani pätevästä uudesta hpj:sta on toistaiseksi osoittautunut oikeaksi.
Voi käyä niinnii, että "halvemmalla takaisin" epäonnistuu, mutta eipä tuo paljon ahdista.
Erinomainen strategian päivitys, jonka pitäisi tukea hyvin kurssikehitystä ja parantaa omistaja-arvoa. Orgaaninen kasvu ja maltilliset ostot, jotka tukevat nykyisten kampusten kannattavuutta ja kasvumahdollisuuksia ovat erittäin hyvä uutinen. Vuosien 2017-2020 300M-450M kasvubudjetin kohdalla oletan että kyse on bruttosummasta ilman divestointeja. Kun laskee vuosien 2017-2020 kassavirrat yhteen, pitäisi Technopolisin selvitä ilman osakeantia, jos perusbisnes sujuu hyvin.
Merkittävää on myös UMA-palvelukonseptin nostaminen esiin. Konsepti perustuu siihen, että Technopolis ei pelkästään omista, vaan myös vuokraa tiloja, joita se jälleenmarkkinoi ja myy eteenpäin. UMA-konsepti ei vaadi valtavasti pääomia ja kokonaisuudessaan tukee hyvin palvelubisneksen laajentamista.
Ehdottomasti samaa mieltä. Technopolista on tullut katseltua sillä silmällä jo pitkän aikaa ja tänään iskin kiinni @3,38e. Suomen BKT kasvaa vihdoin ja tuon strategiapäivityksen jälkeen Technopolis oli ainoastaan +1,5% vaikka indeksikin oli +0,65%. Otin vielä vikan siivun @3,44e. Mun mielestä tässä on nyt hyvät mahikset, että Technopolis alkaa kirimään NAV aliarvostusta umpeen.
Technopoliksen omistajana ei ole koskaan pelottanut, joskus tosin "harmittanut"(käyttämättä V-alkuista sanaa). Kaikki ikävät tunteet ovat liittyneet osingonjakoon(->verotukseen) ja kovaan kasvuun. Osakeannit eivät haittaa kun ne mahdollistavat lisäostot sopuhintoihin(kurssi kyykkää). Toki kurssit kyykkää juuri silloin kun pitää sijoittaa antiin, mikä ei ole ideaalitilanne. Mutta olen osallistunut ja mielestäni sopuhinnoilla.
Nyt kun Technopolis tuli ulos merkittävällä strategian päivityksellä, olisi hyvä hieman pyrkiä avaamaan mistä on kyse. Mielestäni tämä on kumarrus meille pienomistajille - pyllistämättä kuitenkaan eläkeyhtiöitä päin(verolainsäädäntöön ei Technopolis voi vaikuttaa). Ei strategiaa voi aivan hatusta keksiä tai ainakaan toteuttaa, jos lähtökohdat ovat huonot. Tässä näkyy, että vuosikausien hyvää työtä aletaan ulosmittaamaan. Päästiin vihdoin telineistä irti. KIITOS!
OMISTAJA-ARVON LUOMINEN JA STRATEGIAN TÄRKEIMMÄT OSA-ALUEET
Technopoliksen konseptin edelleen kehittäminen. Konseptin tuottama lisäarvo on korkeampi vuokrausaste ja asiakastyytyväisyys sekä hyvä vuokrataso Olemassa olevien kampusten laajentaminen orgaanisilla kasvuhankkeilla
Tässähän ei ole mitään uutta. Perustärkeää jokapäiväistä Technopolis kauraa.
UMA co-working -verkoston merkittävä laajentaminen Palveluliiketoiminnan ja sen kannattavuuden kasvattaminen
Kun perusosaaminen on toimialalta, niin siihen yhteyteen on kiva saada myyntiä, joihin ei aina tarvitse omistajien kantaa rahaa kassitolkulla. Ei työntekijät/johto Technopoliksesta laiskottele. Uusien tuotteiden tekeminen vanhojen rinnalle vaatii aika paljon näkemystä ja jaksamista kun lähes nollista lähdetään liikkeelle. Antaa sijoittajillekin tulevaisuuden uskoa.
Valikoitujen yritysostojen toteuttaminen Pohjoismaiden ja/tai Itämeren alueella Strategian mukaisten investointien toteuttaminen ilman uusia osakeanteja
Koska rahaa on vähemmän käytettävissä, pitää tarkasti valita mihin rahansa sijoittaa. Varmaan entisestään korostuu uudet lokaatiot, joissa on paljon rakennettavia neliöitä tarjolla. Vaikka on Keith aikaisemminkin jaksanut hehkuttaa rakennusoikeuksista, olisi kiva nähdä johdolta selkeä esitys kaikkien kampuksien rakennusoikeuksista(rakenteilla / tulevaisuuden potentiaali).
Löytyisikö ulkomailta sopivia tontteja johon voisi lähteä rakentamaan tyhjältä pöydält? Hyvä puoli orgaanisessa kasvussa on, että rakentaminen ei syö niin julmetusti rahaa kuin kerralla kampuksen ostaminen(tästä me omistajat tykkäisimme). Orgaaninen kasvu on hitaampaa ja alkuun kulut saattavat syödä tuotot, kun toiminta ei ole riittävän isossa mittakaavassa.
TALOUDELLISET TAVOITTEET
Osakekohtaisen nettovarallisuusarvon (EPRA NAV) kasvu vähintään 5 % vuodessa
Tämä liittyy vahvasti orgaanisiin kasvuhankkeisiin. Aikaisemmin ostimme "100% hintaan" kampuksia. Nyt rakentavat niiden tonteille lisää ~75-80% hintaan(?), jolloin EPRA NAV tulee varmasti kasvamaan. Jos kampuksia ei olisi ostettu, niin mihin nyt rakentaisivat?
Laskeva nettovuokratuottovaade tukee hieman EPRA NAV +5% tavoitetta(kiinteistöjen arvot nousevat)
Ja osa tuloksesta jää EPRA NAV:iin kun osinkoa ei jaeta 100% vaan 40-60%
Osakekohtaisen tuloksen (EPRA) kasvu 8‒10 % vuodessa
Tuloksen kasvuun vaikuttavat EPRA NAV-kasvu(5% lisää kiinteistömassaa => lisää tulosta)
Loppu tulee palveluliiketoiminnoista ja UMAsta?
Oman pääoman tuotto (EPRA ROE) yli 8 % vuodessa
Oman pääoman tuottoon vaikuttaa vahvasti omavaraisuusaste. Omanpääoman tuotto saadaan velalla paremmaksi, mutta lisää riskiä. 8% ei tule ilmaiseksi, vaan sen vuoksi on reippaasti lainaa.
Tavoitteena maksaa vuosittain kasvava osinko, joka on 40‒60 % EPRA operatiivisesta tuloksesta
Olen aiemmin yrittänyt viestiä hallitukselle, että omistaja-arvolle olisi tärkeämpää puhua voitonjaosta osingon sijaan. Kun puhuvat selkeästi pelkästä osingosta, niin jättävät pörssin häiriötilanteissa yhden työkalun käyttämättä(omien osakkeiden ostot). Omien ostot pitäisi olla käytettävissä aina kun tilanne vaatii / mahdollistaa. Samalla yhtiö voisi ilmoittaa osingon jaon 0,12e lisäksi luvun 0,03e "omien ostot/osake". Voitonjakoon olisi siten käytetty 0,15e. Toki eipä omia tarvitse ostella alehintaan, jos 1. Ei ole osakeanteja 2. EPRA tuloskasvu 8-10%, 3. Kasvava osinko 40-60% tuloksesta.
Omavaraisuusaste yli 35 %
Tämä alleviivaa, että lainojen kovenantit eivät heti pauku ja seilataan turvammisimmilla vesillä. Osakekohtaista tulosta (EPRA) ja Oman pääoman tuotto (EPRA ROE) on vaikeampi kasvattaa, jos omavaraisuusaste on korkeammalla tasolla. Oma pääoma tuottoa pitää verrata omavaraisuus asteeseen(riski)
***
Lukujen perusteella nopeasti väsätyt seuraavien vuosien luvut. Laskelmissa epävarmuutta aiheuttaa vielä osakemäärän kasvu jakajassa(viime syksyn osakeannnin kaikki osakkeet eivät näy osakekohtaisissa luvuissa kokonaan. Tosin ei taida näkyä myöskään tuloksessa)
Q1 2017
EPRA NAV: 4,25e (strategiassa +5%/vuosi)
EPRA TULOS: 0,09e =>36snt/vuosi ... laskin 10% kasvulla (strategiassa: 8-10% kasvua)
Osinko: 0,12
==
2017
EPRA NAV 4,46e
EPRA TULOS 0,38-0,40e
Osinko: 0,15-0,24e
==
2018
EPRA NAV 4,68e
EPRA TULOS 0,44e
Osinko: 0,17-0,26e
==
2019
EPRA NAV 4,92e
EPRA TULOS 0,48e
Osinko: 0,19-0,29e
==
2020
EPRA NAV 5,16e
EPRA TULOS 0,53e
Osinko: 0,21-0,32e
***
Vuoden 2021 alussa
==> Osakkeen hinta 5e hienoisella substanssialennuksella (+40% nousua nykyhetkestä)
==> Osinko 0,25e (5% osinkotuotto osakkeen 5e hinnasta jakosuhteella ~50%)
Hallitus vaikuttaa julistaneen, että osinko jatkaa kasvuaan alkuun 10% vuositahtia(vähintään +2snt)? Myöhemmin jakosuhdetta nostamalla voidaan jatkaa osingon kasvutahtia.
Eli tältä vuodelta tulisi väkisin minimissään 0,15e/0,16e osinko 0,38-0,40e tuloksesta ja sitten lähivuosina 2-4snt kasvua osinkoon vuosittain.
Minulle riittäisi tuo kiinteä 2snt osingon vuosittain kasvu vaikka vähän pidemmällekkin tulevaisuuteen, kunhan osakeanteja tai hybridejä ei tulisi. Ja jos sopivia investointikohteita ei löyty(eikä ole substanssialennusta kurssissa), niin voihan jonain maksaa normaalin osingon yhteydessä lisäosingon.
***
Positiivisia riskejähän strategiat esittelevät mielellään. En ole huolissani osakkeen hinnasta, se laahaa vaikka vastentahoisesti perässä kunhan tunnusluvut on kohdallaan. =D Enkä osingonjakosuhteesta. Kun en ole myymässä, niin jaksan odotella kunhan on näköpiirissä että tekevät oikeita asioita liiketoiminnassa.
***
Minkälaisia negatiivisiä riskejä, jotka estäisivät tämän toteutumisen(2021)?
EPRA NAV 5,16e
EPRA TULOS 0,48e-0,53e
Osinko 0,25e
1. Korot nousevat
Nettovuokratuottovaade kasvaa => EPRA NAV pienenee
Omavaraisuusaste pienenee, koska EPRA NAV-pienenee. Omistajien rahaa sitoutuu omaan pääomaan enemmän()
EPRA-tulos pienenee korkokuluista johtuen vai saadaanko tämä kuitattua vuokratuottoja kasvattamalla?
2. Vuokrausasteet pienenevät pysyvästi 85-90%:iin
Nettovuokratuottovaade kasvaa => EPRA NAV pienenee
EPRA-tulos pienenee
3. Technopolis uskovaisena en oikein ymmärrä riskeistä mitään.
Onhan noita: Venäjä hyökkää Balttiaan, valuuttakurssit, euroalue hajoaa.
Tarjolla glooriaa tulevaisuudessa, kun osut oikeaan. :)
Yritin myös hieman pelata kesäpelejä ja tarjosin myyntiin 3,35e toukokuun lopussa(jäi 1snt päähän). Sitten otin nopeasti pois, kun muistin, että on tulossa strategiapäivitys. Aina tämä on palannut lähtötelineisiin(tasan 5v kokemus), mutta nyt on TAAS usko vahva, että ei tullut varaslähtöä.
Aki Pyysing kirjoitti:
Heh, mie ihan vähän kevensin, kun osake oli noussut "ilman syytä" ajatuksella ottaa halvemmalla takaisin. Sitten huomasin strategiapäivityksen. Kutitustuntumani pätevästä uudesta hpj:sta on toistaiseksi osoittautunut oikeaksi.
Voi käyä niinnii, että "halvemmalla takaisin" epäonnistuu, mutta eipä tuo paljon ahdista.
