Cityconin kurssia seurattaessa on huomioitava, että juuri nyt on menossa koko maailman REIT markkinan aika totaalinen romahdus. Koko kiinteistösektori on tullut syyskuussa alas hurjan näköisesti. Laatu ja paska on tullut alas samalla lailla. (Citycon on sijoituskohteena laadultaan keskitasoa tai karvan verran yli.)
Citykanin kurssi taas on paljon kiinni koko REIT-sektorin kehityksestä. Pohjaa on kyllä vaikea ennustaa, mutta ei tässä enää itselläkään hermot kestä vaan odotella.
Tänään ostin aika pohjasta Cityconia ja Clipper Realtyä ja sijoitusaste pamahti jonnekin 104% tasoon. Nyt pitää kyllä alkaa miettiä kuinka paljon jo valmiiksi rajusti vivutettua REIT- sektoria uskaltaa oikeasti vivuttaa. Toki päivän loppuun sain jo kotiin vähän pikavoittoa Citykanista.
Itselleni ei selvinnyt CC osarista toimiiko indeksitarkistukset vuokrissa myös toiseen suuntaan eli joudutaanko niitä deflaatiossa jopa laskemaan?
Nythän parhaassa tapauksessa vuodenvaihteessa vuokria korotetaan reilustikin ja ensi vuonna energiakulut sekä tulevien lainojen korot palautuvat reilusti lähemmäksi wanhoja hyviä aikoja.
Aiheellinen kysymys, omissa vuokrasoppareissa on ainakin ollut aina mainintana että "vuokraa korotetaan elinkustannusindeksin mukaisesti, mutta vuokra ei voi elinkustannusindeksin laskiessa kuitenkaan laskea". Luulisi että noissa on samantyyppinen kohta, mutta mene ja tiedä.
Ehkä ei automaattisesti lasketa, mutta kuten covidin alussa joitain vuokria saatettiin uudelleen neuvotella. En nyt muista Cityconin osalta joutuiko näin tekemään. Parempi vuokralainen olemassa kuin tilat tyhjinä.
Mitens suuri osuus on jengillä täällä sijoitusvarallisuudesta Cityconissa? Itsellä nyt maltillinen 3 %, tekisi mieli ostaa lisää, mutta maariski, energiakriisi ja Putlerin metkut hieman arvelluttaa. Eli ostanko lisää vai avaanko uuden position johonkin toiseen osinko-osakkeeseen, kas siinäpä kysymys.
Edeltävään viestiin viitaten Telia on osinko-osake ...osinko maksetaan kahdessa erässä..toinen erä 0,10 eur/osake erä irtoaa 26.10. Osake on lähellä koronapohjia...2.80 vs 2.92. PE alle 18, osinkotuotto 6,9%....defensiivinen lappu.
Epäuskottavaa kyllä, tässä uutisessa palkitsevinta miulle on oikean riidin riemu. Pallilla ja agenteillaan oli paljon perusteltuja syitä selvittää, milloin se Länsimetro on oikeasti valmsitumassa. Kun Länsimetro ei ole pörssiyhtiö, tämän tiedon hankkiminen ei ole edes kovin vaikeaa. Ja Länsimetron hallituksella oli kaikki intressi viestittää, että valmistuu syssymmällä. Sitten on kiva ottaa 15 minutes of fame, kun valmistuttiin etuajassa. Ja näin pääsee valituksi seuraavissa vaaleissa kaupunginvaltuustoon.
Heh, kurkkasin Länsimetron hallituksen, ja Länsimetron alkupätkän kompastelujen seurauksena hallitukseen on tuupattu virkamiesten Espoon valtuutettujen kakkosketjua. Kokkarit päästäneet hillotolpalle jopa varavaltuutetun. Poliitikot eivät aina ole ihan Wayne Gretzkyjä, vaan luistelevat sisukkaasti sinne, missä kiekko ei enää ole
Olli Isotalo, Espoon kaupunkiympäristön toimialajohtaja, hallituksen puheenjohtaja
Kari Pudas, tekninen johtaja, Helsingin kaupunki, hallituksen varapuheenjohtaja
Hannu Järvinen, valtuutettu, Espoo (ps.)
Hannele Kerola, valtuutettu, Espoo (sd.)
Kimmo Oila, varavaltuutettu, Espoo, (kok.)
Ari Konttas, rahoitusjohtaja, Espoon kaupunki
Cityconille ei pitkällä aikavälillä ole ihan hirveästi väliä, miloin Lippulaiva valmistuu. Mutta tämän ja ensi vuoden tulokseen vaikutukset ovat kitenkin paperirahaa. Kun optimoit vuokraussuunnitelmasi x.x.xxxx valmistuvan metron varaan, ja sitten se myöhästyy, tulee osumaa ihan hyvästi.
Miettinyt että lisään Cityconia tuhat kappaletta, mutta kaikki merkit on ilmassa että pörssit tulee laskemaan niin ostonapin painallus tuntuu niin hiton vaikealta. Vaikka jakaisin kahteen ostoon eli 500kpl kerralla. Rahasumma on aika "mitätön", mutta vuosikymmenien virheistä ja muista idiotismista johtuen en vain halua enkä salli itselleni enää virheitä. Iso-Kristiinassa on jonkin verran kyllä tilaa ja kun Korona höpötys lähtee pois ja Eksote vielä niin tulee lisää tilaa, tietenkin tämä on vain yhden kauppakeskuksen otanta ja ei vaikuta isoon kuvaan hevonveetä, mutta vaikuttaa minun ajatusmaailmaani.
Rahasumma on aika "mitätön", mutta vuosikymmenien virheistä ja muista idiotismista johtuen en vain halua enkä salli itselleni enää virheitä.
Jos olet näin anteeksiantamaton omille virheillesi, niin Akia lainatakseni siirry indeksisijoittamisen puolelle, koska niin Aki kuin kaikki muutkin spekulantit tekevät virheitä vähän väliä. Todennäköisesti missaat myös tälläisellä ajatusmaailmalla parhaat ostopaikat, kun pelkäät tekeväsi virheitä ja innostut vasta, kun hyvät asiat ovat jo hinnoiteltu sisään. Tärkeintä on, että virheiden suuruus ei ylittäisi onnistumisien tuomaa hyvää ja mielellään pärjättäisiin paremmin, kuin kyseiseen alaan liittyvä indeksi. Selkeydeksi: En ota kantaa, mitä Cityconeilla kuuluisi tehdä, mutta jos meinaa osakepoimintaa harrastaa, niin kannattaa olla sujut sen kanssa, että virheitä tulee nyt ja jatkossa.
Länsimetron odotettua aikaisempi valmistuminen tyrkkäsi #Citycon'in pörssissä alle kuuden euron😎.
Teknokuplan jälkeen en ole oikeasti ihmetellyt mitään pörssikurssien pienistä tai isoistakaan kummallisuuksista. Lyön vain varovasti vastapalloon.https://t.co/jBufFnrj1K
Pari erää otin tänäänkin, @5,965 ja @5,94. Siis vain nämä toistaiseksi😎.
Pörssikurssien laskusta pitää osata nauttia. Tykkään kauhistutella avovaimoa lausahduksilla "kaikki rahat ovat menneet" ja pokeritulokset raportoin yleensä tyyliin "hävisin kaiken". Tai jos näinä aikoina voitan, kerron voittaneeni 1,2 prosenttia päivän pörssitappioista.
Mitä tarkoittaa Citykanin osareissa monta kertaa mainittu rakennusoikeuden arvo ihan käytännössä? Eli kun Q2 kerrottiin että seuraavan 12kk aikana rakennusoikeutta realisoituu 60M€ niin voisiko oikeuden myydä 60m€ hintaan, niille tonteille rakennettavien asuntojen tai muiden arvo olisi ALV0 60m€ vai mitä? Googlailu toi lähinnä omakotitaloihin liittyviä linkkejä jotka eivät oikein tähän tuntuneet auttavan.
Mitä tarkoittaa Citykanin osareissa monta kertaa mainittu rakennusoikeuden arvo ihan käytännössä? Eli kun Q2 kerrottiin että seuraavan 12kk aikana rakennusoikeutta realisoituu 60M€ niin voisiko oikeuden myydä 60m€ hintaan, niille tonteille rakennettavien asuntojen tai muiden arvo olisi ALV0 60m€ vai mitä? Googlailu toi lähinnä omakotitaloihin liittyviä linkkejä jotka eivät oikein tähän tuntuneet auttavan.
Nimim: Ei ole tyhmiä kysymyksiä
Se nyt ainakin pitää todeta, että näiden rakennusoikeuksien arvo on nyt laskenut asuntomarkkinoiden mukana. Juuri nyt ei yhtiöillä ole paljon rakennusintoa kun hinnat laskee ja rakennuskustannukset noussut isosti - hankala yhtälö tehdä rakentamisella rahaa. Tämä rakennusoikeuden arvo on kyllä kuranttia kamaa, mutta juuri nyt markkinatilanne on sulanut alta. Positiivista toki se, että rakennusoikeudet ovat dynaamisilla paikoilla pääosin (juujuu, Iso-Kristiina jne mut Pääosin) joten nyt kun rakentamisen aloittaminen on jo sakannut niin parissa vuodessa markkinatilanne Cityconin oikeuksissa voi olla ihan eri. Kun tarjontaa ei valmistu mutta kysyntää keskusten asunnoille aina on, niin aika äkkiä kysyntä/tarjonta voi markkinalla oietakin ja se näkyy tämän rakennusoikeus-arvan valuena jatkossa.
Juuri nyt itse keskityn enemmän ihan vain firman osakkeen hintaan vs. yhtiön tilanne. Läpi koronan Citycon kykeni mukautumaan ja tekemään tulosta. Nyt on tuloksentekoon liittymässä Lippulaiva sekä inflaatiotarkistukset tiloihin vuoden vaihteessa. Itse uskon, että pitkälti inflaatio saadaan painettua vuokriin, ei ehkä kaikkea mutta pitkälti. Päivittäiskaupat, kelat, terveysasemat jne kyllä maksavat korotukset ja yleensäkin myös vuokraajien liikevaihdot kasvavat inflaation takia joten ei vuokra ole kaikille nyt isompi osa liikevaihdosta kuin aiemminkaan. Toki on aloja, jotka on kusessa kuten ei-välttämättömyystuotteet jotka ottaa hittiä ihmisten vapaan kulutusvaran laskusta mutta 100% inflasta ei tarvitsekaan saada vuokriin koska velkasalkku nousee 0% joten ihan hyvä diili silti. Plus se Lippulaivan vaikutus.
Halpaa kuin saippua, vaikka huomioi korkojen nousun. Osinko nyt jo tyyliin 8%.
Mitä tarkoittaa Citykanin osareissa monta kertaa mainittu rakennusoikeuden arvo ihan käytännössä?
Se tarkoittaa rakennusoikeuden arvioitua markkina-arvoa. Ei mitään käsitystä kuinka on arvioitu ja onko kuinka lähellä oikeaa. Rakennettavien asuntojen markkina-arvo on eri asia.
Mitä tarkoittaa Citykanin osareissa monta kertaa mainittu rakennusoikeuden arvo ihan käytännössä?
Se tarkoittaa rakennusoikeuden arvioitua markkina-arvoa. Ei mitään käsitystä kuinka on arvioitu ja onko kuinka lähellä oikeaa. Rakennettavien asuntojen markkina-arvo on eri asia.
Mitä tarkoittaa Citykanin osareissa monta kertaa mainittu rakennusoikeuden arvo ihan käytännössä?
Se tarkoittaa rakennusoikeuden arvioitua markkina-arvoa. Ei mitään käsitystä kuinka on arvioitu ja onko kuinka lähellä oikeaa. Rakennettavien asuntojen markkina-arvo on eri asia.
Siis juuri nyt rakennusoikeuksien arvo ei ole yhtä suuri kuin vuosi sitten. On pienempi, markkinatilanne rakentamisessa on sellainen eli oikeastaan uusia ei nyt juuri aloiteta kun hinnat on tullut alas ja kustannukset on mennyt ylös. MUTTA, tämä tilanne ei toki kestä loputtomasti. Kun uusia ei aloiteta niin tarjonta alkaa hiipua ja markkinatasapaino löytyy taas alueilla jotka long run menestyvät. Ja valtaosa Cityconin oikeuksista on sellaisilla alueilla.
Rakennusoikeus on keskeinen tontin hintaan vaikuttava tekijä. Tontin kiinnostavuus sijoituskohteena on sitä suurempi, mitä suurempi rakennusoikeus tontilla on. Tontin hintaan pääasiallisesti vaikuttavat tekijöitä ovat rakennusoikeus sekä tontin sijainti. Pääkaupunkiseudulla rakennusoikeus määrittää suurimmalta osalta tontin arvon.
Rakennusoikeus voi vaihdella eri alueilla paljonkin kaava-alueiden asemakaavamääritysten mukaan. Asemakaavaa taas säätelevät maankäyttö- ja rakennuslaki sekä rakennusjärjestys.
Tontin rakennusoikeudesta kertoo parhaiten tontin tehokkuusluku, e-luku. Tehokkuusluku on aina ilmoitettu asemakaavassa ja se kertoo rakentajalle, kuinka monta kerrosneliötä tontille voi rakentaa. Tehokkuusluku voi olla hyvin pieni, esimerkiksi 0,1, tai isompi kuten 0,4. Mitä suurempi tehokkuusluku, sitä enemmän rakennusneliöitä tontille saa rakentaa.
Kun tontin pinta-ala - joka tyypillisesti ilmoitetaan neliömetreinä - kerrotaan tehokkuusluvulla, saadaan tontin rakennusoikeudellinen neliömäärä.
Tontin omistaja voi muuttaa rakennusoikeutta rahaksi myymällä sitä - kuten Citycon on tehnyt Lippulaivassa:
Citycon ja rakennusliike Hausia solmivat vuonna 2020 esisopimuksen, jonka mukaan Citycon myi Espoossa sijaitsevan Lippulaivan kehityshankkeesta rakennusoikeutta 8750 kerrosneliötä. Voimassa olevan asemakaavan mukaan kyseinen rakennusoikeus mahdollistaa 12- ja 8-kerroksisten asuinkerrostalojen (noin 150 asuntoa) rakentamisen rakenteilla olevan kauppakeskus Lippulaivan päälle.
Lippulaivan välittömään yhteyteen rakennetaan kaiken kaikkiaan kahdeksan asuinkerrostaloa, joihin tulee noin 550 uutta asuntoa. Loput kuusi asuinkerrostaloa jäävät Cityconille, ja niistä vähintään neljään asuinkerrostaloon on suunnitteilla vuokra-asuntoja, mikä monipuolistaa hankkeen tulovirtaa.
Eli tuossa Citycon myi osan tontin rakennusoikeudesta Hausialle kahden kerrostalon rakentamiseen ja jätti loput itselleen myöhemmin rakennettavaksi tai paremminkin rakennutettavaksi.
Cityconin oman talouskatsauksen mukaan sen nykyiseen portfolioon sisältyvän lähes 600 000 neliömetrin (tästä 300 000 neliömetriä on asuinrakennusoikeutta pohjoismaissa) rakennusoikeuksien arvo on noin 275 miljoonaa euroa. Se on siis sekä hyödynnettävää, että myytävissä olevaa varallisuutta, jonka arvo myös muuttuu sitä mukaa kuin kaavoitus valmistuu.
Kaavoista tehdyt valitukset hidastavat rakentamisen aloittamista, mutta harvoin muuttavat kaavan sisältöä.
Cityconin käyttämättömien rakennusoikeuksien arvo näkyy vuoden 2021 vuosikertomuksessa sivulla 28:
Tässä tammikuun lopussa 2021 olleista kiinteistöjen - ulkopuolisen arvioijan lasmasta - arvosta eli noin 4,2 miljardia euroa on vähennetty työn alla olevat kiinteistöt, käyttämätön rakennusoikeus ja sellaisten kiinteistöjen (eli tonttien) arvo, jossa arvo perustuu yksinomaan rakennusoikeuteen eli 437 miljoonaa euroa. Tulos on valmiina olevien kiinteistöjen arvo eli noin 3,8 miljardia euroa.
Tästä on vähennetty vielä ostajan siirtomerkintäkulut, jolloin lopputulos on käyttövalmiin kiinteistöomaisuuden bruttoarvo - Gross value of completed property portfolio.
Rakennusoikeuden käypään arvoon vaikuttavat pääosin samat, huomioon otettavat arvot kuin Arvostuslain 29§:ssä mainitut kiinteistön maapohjan verotusarvoon vaikuttavat seikat: kiinteistön käyttötarkoitus, rakennusoikeus, sijainti, liikenneyhteydet, sopivuus rakennustarkoituksiin, kunnallisteknisten töiden valmiusaste sekä laadultaan ja sijainniltaan vastaavista kiinteistöistä paikkakunnalla vapaassa kaupassa normaaleissa oloissa maksettujen hintojen perusteella todettu kohtuullinen hintataso.
Käyttämättömän rakennusoikeuden arvo voi laskea vaikkapa suojelupäätöksen johdosta tai nousta siitä syystä, että tontin nurkalle ilmestyy joko metro tai tunnin juna.
En tykkää markkinointiväen suosimista facelifteistä. Parhaimmillaan kyse on yleensä vain rahanpolttamisesta. En tosin tähän arvioon käynyt edes Citiyconin sivuilla ja maito on jo kaatunut.
Citykani on tänään saamassa orastavaa erektiota, kun kurssi kipusi jo päälle @6,20. Tätä ei tosin olisi pitänyt kirjoittaa, koska siellä on kohta kaikenmaailman PikkuProta keventelemässä.
Osari tulee 10.11. Suhtaudun kevennyksiin aavistuksen penseästi, koska pelkään Cityconin odottamani tuloksen olevan markkinat yllättävän hyvän. Nykyinen kurssi selittyy sillä, että Cityconin tuloksen odotetaan tippuvan lähivuosina radikaalisti. Jokainen hyvä osari siirtää tätä odotettua tulospudotusta myöhemmäksi. Ja kuten tunnettua tulevaisuuden tulospudotukset pitää nykyisin diskontata korkeammalla korolla😎.
Olen toki tehnyt jotain kanikauppaa melkein joka viikko, kun kurssi on pomppinut iloisesti kuin Väiski Vemmelsääri.
Käytin viime päivien Cityconin nousutrendiä salkun siivoukseen. Viimeinen myynti @6,38 jätti enää hiluja jäljelle, näkee nyt sitten palaako citikani salkkuun jostain 6 euron alapuolelta vai lähteekö nousutrendiin ja unohtuu taas.
Citycon vaan vaikutti juuri nyt sen verran hintavalta USA:n ja Kanadan aika lailla romahtaneeseen REIT markkinaan verrattuna, että Citycon positio tuli nyt lähes eliminoitua.
Ihan ok firma Citycon on, joten jos kurssi tipahtaa citikonnaa varmaan taas tulee lisää salkkuun, mutta nykyhinnalla ja Euroopan surkeilla talousnäkymillä ei ihan nykyhintaan maistu. Verrokit ovat vaan nykykursseilla niin houkuttelevia.
Ostelin citikonnaa aluksi maaliskuun lopussa ja muutaman treidin jälkeen tulos on aika lailla +-0. toisaalta muut maaliskuun REIT ideani ovat turskalla, joten ei niin huono suhteellinen tulos kuitenkaan.
Ostoskeskuksista tehtiin 355 miljoonan alaskirjaus johtuen kiinteistöportfolion keskimääräisen tuottovaatimuksen noususta 4,90%->4,95%. Liiketilat eli konttoritilat ja vastaavat muodostavat 29% konsernin kokonaisomistuksista, niistä tehtiin 175 miljoonan kruunun alaskirjaus, Ostoskeskusten myynti laski 2% verrattuna vuodentakaiseen, Vuoteen 2019 verrattuna nousua on 15%. Energia- ja rahoituskulut kasvoivat, vuokratulot nousivat 687->716 miljoonaan kruunuun verrattuna vuodentakaiseen. Olav Thonin osakekurssi eilen päätti lukemaan 177 kr ja rapsan mukainen NAV on 382 kr/osake eli nousua 48 kr vuodentakaiseen.
“the long-term net asset value per share” was NOK 382 (334).
Olen tehnyt tässä pientä sijoitustutkimusta käymällä viimeisen kuukauden sisään sekä Isossa omenassa, että IsoKristiinassa. IK:ssa kävin maanantaina, ja tarkistin vielä että Lappeenrannassa ei ollut koulujen lomat menossa. Väkeä oli kyllä runsaasti, syömässä ja ostoksilla.
Iso omena oli myös aivan tykitetty, ihan samanlaista vertailua en saanut aikaan, koska tuolla omenassa tuli käytyä tiistaina. Ei ollut myöskään lomakausi menossa.
Olettaisin Cityconin tekevän ihan ok operatiivisen tuloksen. Monien muiden REIT-firmojen tuloksia ja kursseja painava korkopeikko on Cityconilla aika kaukana edessä kun 2023 erääntyy vain pieni 77M joukkolainajämä, isompi 500M laina erääntyy vuonna 2024, mutta noin 1500M lainat erääntyvät vasta vuoden 2024 jälkeen. Korkosidonnaisuusjakson keskiarvo oli Q2 2022 3,7 vuotta eli pelivaraa on.
Cityconilla on myös taseessa hyvin edullisella korolla sisään saatua hybridilainaa, joka pienentää normaalin velkarahan määrää. Sitä en tiedä, onko hybrideissä koron nostavaa "myrkkypilleriä" ja jos on milloin se on, kun hybridien prospektuksia en löydä mistään. Yleensä hybridien ensimmäiset korkoresetit ovat kuitenkin luokkaa 5 vuoden kuluttua liikkeellelaskusta ja kun hybridikanta tuoretta, edullisesta hybridirahasta päässee Citycon nauttimaan vuosia. Erittäin solidi ja pitkäaikainen rahoitusasema tukee Cityconin kehitystä. Siinä on aikaa korotella vuokria inflaation perässä, ennen kuin nousevat korkokulut iskevät tulokseen ja hyvällä tuurilla inflaatio ja korkotaso voi olla jo kohtuullisesti rauhoittunut kun Citycon uudelleenrahoittaa velkojaan.
Negatiivisella puolella ovat sitten tasearvot, riippumatta siitä miten Citycon kiinteistöjään tasekäsittelee kiinteistöjen arvoissa on nyt voimakkaita laskupaineita ja vähemmän houkuttelevien kiinteistöjen exitit ok hintaan ovat nyt hankalia.
Toisaalla negatiivisella puolella ovat verrokkien osakekurssit, REIT-markkinassa on erityisesti USA:ssa nähty sellaista pörssikurssien teurastusta ja paniikkimyyntien aaltoa, että Citycon ei laajempaan verrokkiryhmään verrattuna enää näytä halvalta, kuten oli tilanne vielä alkukeväällä. Cityconin kurssiin paineet kohdistuvatkin nyt ehkä enemmän REIT toimialan yleisistä arvostuksista kuin Cityconin omista luvuista. Yleisilmeeltäänhän Citycon on minusta oikein hyvin hoidettu kiinteistösijoitusfirma.
Negatiivisella puolella ovat sitten tasearvot, riippumatta siitä miten Citycon kiinteistöjään tasekäsittelee kiinteistöjen arvoissa on nyt voimakkaita laskupaineita ja vähemmän houkuttelevien kiinteistöjen exitit ok hintaan ovat nyt hankalia.
Toisaalla negatiivisella puolella ovat verrokkien osakekurssit, REIT-markkinassa on erityisesti USA:ssa nähty sellaista pörssikurssien teurastusta ja paniikkimyyntien aaltoa, että Citycon ei laajempaan verrokkiryhmään verrattuna enää näytä halvalta, kuten oli tilanne vielä alkukeväällä. Cityconin kurssiin paineet kohdistuvatkin nyt ehkä enemmän REIT toimialan yleisistä arvostuksista kuin Cityconin omista luvuista. Yleisilmeeltäänhän Citycon on minusta oikein hyvin hoidettu kiinteistösijoitusfirma.
Hyvä summaus. Tosin. Mä pidän tasearvojen kehitystä tässä tilanteessa enemmän ”kohinana”. Okei, ne varmasti vaikuttavat osakkeen hinnoitteluun ja laskupainetta on, yleisen- ja kiinteistömarkkinan johdosta, mutta kassavirtavaikutusta niillä ei ole. Enemmän olen huolissani vuokralaisten vuokranmaksukyvystä. Ankkurivuokralaisilla; duopolin ruokakaupoilla ja kuntien kirjastoilla ja yhteispalvelukeskuksilla ei varmaan hätää ole, niillä riittää kassaa maksella indekseihin sidottujen vuokrien korotuksia, mutta monien ravintoloiden ja kulutustavaratuotekauppojen uskon olevan ensi keväänä, jos ei ongelmissa, niin ainakin mollivoittoisessa tilanteessa kun kuluttajien käytettävissä olevaa rahamäärää syö moni muukin(tärkeämpi) asia, kuin kauppakeskuksessa syöminen tai farkkuvaraston tai wokkipannukokoelman päivittäminen.
Olisikin keväällä tai loppuvuodesta mielenkiintoista saada tietää, samaan tyyliin kuin yhtiö kertoi koronassa, että onko keskiostos kehittynyt kuinka ja lisänä vielä mieluusti kuinka ne ovat jakautuneet päivytäistavarakauppojen ja muiden liikkeiden kesken.
Varmasti tasearvotkin ovat tärkeitä - ja kukaan meistä ei taida varmuudella tietää mikä korkotaso tai kiinteistömarkkinan tilanne on esim. 12kk päästä, mutta mä luotan siihen, että niiden kauppakeskusten jotka ovat hyvillä sijainneilla(Cityllä pääasiassa on) arvo on, jos ei hyvin suojassa, ainakin kohtuullisesti yli ajan. Uskon että kuitenkin pitkällä tähtäimellä ihmiset haluavat asua esim. metroradan-varressa ja keskustoissa. Jokainen pelaa tyylillään, ja ainakin mulle tässä tilanteessa kassavirta on tärkeämpää kuin tase, vaikkei nämä vastakkain tappele.
Voi hyvin olla, että tässä on jotain mitä en hahmota, mutta minusta Cityn asema, markkina- ja maailmantalouden tilanne huomioiden on hyvä, kun ottaa huomioon isolta osin kiinteäkorkoisen lainoituksen ja sidotut vuokrat. Ainakin, jos sitä vertaa osakkeen arvostukseen sekä näkymiin/arvostukseen niistä muista yhtiöistä joita aktiivisesti yritän seurata. Kun omat ostot perustuvat suurelta osin kuukausittaisiin palkkatuloihin, näillä näkymillä ja hintatasolla tämä on vielä minulla ainakin lisäyksessä. Osinkokin on tietenkin mukava lisä, mutta minun näkemyksen mukaan Cityn hintaa painaa eniten yleisesti suhtautuminen nyt kiinteistösektoriin, ylemmissä viesteissä kirjoitettukin Reit:stä. Toki riskejä on tässäkin, mutta minusta tämä painunut muiden mukana, vaikka keskimääräistä paremmin suojassa.
Vuokrien indeksitarkistukset pääsääntöisesti vuoden vaihteessa. Siis Q4:n jälkeen pitäisi saada lisää helpotusta kun 92%:sesti indeksoiduista vuokrista tarkistetaan suurin osa.
Kuvittelisin, että vuokrat ainakin Suomessa on sidottu Kiinteistöjen ylläpidon kustannusindeksiin. Käsittääkseni (toivottavasti linkaaminen menee oikein), https://www.stat.fi/julkaisu/ckg6hvtyw005401516y6prp58 on turvallista odottaa siis lähes 10% korotuksia vuokriin, tuosta jos lyhyellä matematiikalla laskee konservatiivisesti ja huomio osan soppareista olevan tehty kesken vuotta, keskimääräinen neliövuokra(23,6€) voisi asettua ensi vuodelle ainakin johonkin 25,5€ tasolle, edellyttäen että vuokralaismyynnit pysyvät vahvana. Ensi vuonna tosin kustannusinflaatiokin tullee jatkamaan tuottojen syömistä, kohtuullisetihan tämä menee nytkin Q3:lla, vaikka vielä indeksitarkistuksia ei ole tehty, toki muuten keskimääräinen vuokra noussut.
Lainaus CEO Ball: "Nykyinen inflaatioympäristö tulee realisoitumaan Cityconille vuokrien nousuna vuoden 2023 ensimmäisellä vuosineljänneksellä, sillä 92 % vuokristamme on sidottu inflaatioon. Markkinoidemme ennustettu inflaatiotaso on noin 7-8 %, mikä enteilee hyvää kasvua vuodelle 2023 Huomionarvoista on, että vuokralaisillamme vuokran osuus liikevaihdosta on yksi markkinoiden alhaisimmista. Ylläpito- ja palvelukulut sisältävä keskimääräisen vuokran osuus liikevaihdosta on portfoliossamme 9,0 %, mikä mahdollistaa vuokrien korottamisen erityisesti vuokralaisten myyntien kasvaessa. Lisäksi keskuksiemme vuokralaiskannasta johtuen keskustemme tarjoamat tuotteet ja palvelut ovat vähemmän riippuvaisia harkinnanvaraisesta kulutuksesta kuin perinteinen, muotivetoinen vähittäiskauppa." https://www.inderes.fi/fi/tiedotteet/citycon-oyjn-osavuosikatsaus-11-3092022-nettovuokratuottojen-kasvu-jatkui-vahvistaa
Muuta: Lippulaivan yhteyteen valmistuvien kerrostalojen (2022-2024) myynti/vuokraus on varmasti asia, joka aiheuttaa harmaita hiuksia yhtiössä, kun markkina on aikalailla jäissä. Mielenkiintoista nähdä, mihin hintaan nuo kaksi muuta, rapsassa mainittua ja myynnissä olevaa kauppakeskusta menevät - ja mitkä ne tulevat olemaan. En olisi surullinen, jos toinen niistä olisi Mölndal Galleria.
Oma miete: Juna puksuttaa - seuraavana Riihimäki. Inderesin mukaan konsensus odotti vähän parempaa. Lähden siitä, että tässä ajassa raiteilla pysyminen on ilon aihe.
Vuokrien indeksitarkistukset pääsääntöisesti vuoden vaihteessa. Siis Q4:n jälkeen pitäisi saada lisää helpotusta kun 92%:sesti indeksoiduista vuokrista tarkistetaan suurin osa.
Kuvittelisin, että vuokrat ainakin Suomessa on sidottu Kiinteistöjen ylläpidon kustannusindeksiin. Käsittääkseni (toivottavasti linkaaminen menee oikein), https://www.stat.fi/julkaisu/ckg6hvtyw005401516y6prp58 on turvallista odottaa siis lähes 10% korotuksia vuokriin, tuosta jos lyhyellä matematiikalla laskee konservatiivisesti ja huomio osan soppareista olevan tehty kesken vuotta, keskimääräinen neliövuokra(23,6€) voisi asettua ensi vuodelle ainakin johonkin 25,5€ tasolle, edellyttäen että vuokralaismyynnit pysyvät vahvana. Ensi vuonna tosin kustannusinflaatiokin tullee jatkamaan tuottojen syömistä, kohtuullisetihan tämä menee nytkin Q3:lla, vaikka vielä indeksitarkistuksia ei ole tehty, toki muuten keskimääräinen vuokra noussut.
Olisiko kuitenkin elinkustannusindeksistä/kuluttajahintaindeksistä kyse? Cityconin materiaaleissa on vilahdellut kirjainyhdistelmä CPI, joka lienee Consumer Price Index. Joulukuussa vuodenvaihteeksi tehtävä vuokrankorotus perustuu silloin julkaistuun pistelukuun, joka taitaa olla tuolloin lokakuu tai marraskuu. Jos nyt tehtäisiin elinkustannusindeksin mukainen tarkastus viimeisimmällä 9/2022 arvolla, niin siitä tulisi 8,1% korotus (vs. 9/2021). Tätä luokkaa arvaisin Cityconin indeksitarkistusten olevan, toki ei kauas jää 10 %:sta.
