Aika maallikkojuttu eikä sikäli ehkä paljon uutta Sijoitustietoon mut anyhow. Onhan tossa logiikkaa: keskusta näivettyy kun pullonpohjalle ei jaksata grindata jos ei pakko eli TY Korona. Solmukohtien kauppakeskukset taas pärjää kun saa matkan varrella sisällä shoppailla. Eikä se verkkokauppa nyt vaan ole mitenkään yksiselitteisesti ylivertainen tapa ostella esimerkiksi Helsingissä. Jossain Losissa joo kun kamat voi jättää nurtseille ja jakeluautoilla perille saakka.
Sitten se teki jatkojutun pohjalta etsitään kiinteistösijoitusyhtiö listalta, johon soveltaa edellistä juttuaan. Cityconista ei tosin löytynyt oikein mitään fataalia, joten heitellään ilmaan kaikenlaista
"Tosiasia kuitenkin on, että kuluttajat kiristelevät nyt tosissaan kukkaronnyörejään, mikä voi lisätä Citykonin liiketilojen vuokralaisten vaihtuvuutta.
Kuten muutkin suuret kiinteistösijoittajat, myös Citycon painaa ensi vuonna investointijarrua. Tyypillisten ylläpito- ja vuokralaismuutostöiden lisäksi yhtiö on sitoutunut ensi vuonna investoimaan vain noin kahdeksan miljoonaa euroa.
Parhaillaan Citycon yrittää myydä kahta, yhteisarvoltaan 125 miljoonan euron kohdetta. Kauppojen se odottaa tapahtuvan kuluvan neljänneksen loppupuolella. Vuoden aikana Citycon yrittää myydä kohteita 500 miljoonaa euroa vastaavalla määrällä. Summa sisältää kaksi edellä mainittua kohdetta."
Aki I Pahansuopainen huomauttaa, että kaksi viimeistä kappaletta ovat positiivisiä, vaikka ne on tarkoitettu heittämään kuraa niskaan. Jos Citycon saa myytyä porkkanoitaan tasehintoihin tai edes lähelle, on tapahtunut käsittämättömän hyviä asioita. Jos painetaan investointijarrua epävarmoina aikoina, onpa kummallista. Tosin miun käsittääkseni niihin asuntoihin painetaan aika isommalla kädellä kuin 8 miljoonaa euroa.
Eli todellisuus on, että tohkeissaan edellisen jutun menestyksestä on tehty heikohko jatkojuttu.
Ottaen huomioon, että Alman dumppijuttu tuli viikonloppuna ja markkina on -1,13%, pidän Cityconin -0,4 @6,43 hyvin vahvana suorituksena. Muutkin kuin mie muistavat, että toistaiseksi kun Citycon on ilmoittanut laittaneensa myyntiin, kaupat ovat jo aika pitkällä ja ovat vielä toteutuneet vähän yli tasehintojen. Nyt imo vähän alle tasehinnankin myynti olisi positiivinen signaali. Sanoisin, että Jeesukselle kiitos kasvollisesta omistajasta, joka ei aja kasvua hinnalla millä hyvänsä, vaan tekee arvoa hyvin opportunistisella otteella, ellei Cityconin IR olisi kieltänyt miuta käyttämästä uskonnollisia vertauksia.
Epäilevänä Akina arvelen kuitenkin, että "2,5 prosentin sisällä" ei tarkoita +-2,5 %, vaan noin -2,5%.
Mutta hyvä näin. Markkina arvostaa nämä max -30%.
Todella hyvä, musta. Ei tässä juuri nyt varsinaisesti ole päällä kiinteistöbuumi missään segmentissä niin hyvä saada vahvistusta, että 1) diilejä saadaan closattua ja mikä vielä tärkeämpää 2) käytännön kirja-arvoon.
Rahan printtaamista tällä kurssilla, haen paikkaa sijoittaa lisempää. Tykkään myös kovin siitä, että tässä tilanteessa strategiana on de facto "pienentyä ja keventää velkaa". Ei varsinaisesti pohjoisamerikkalainen vahvuus tuollainen line mutta itse tykkään ja taas tämä kauppa osoittaa, että Citycon myös deliver strategiaansa.
Kanin kannattaisi nyt allokoida ainakin osa velkojen ostoistaan 4.496% hybridin ostamiseen markkinoilta. Sitä näyttää saavan hintaan 63, jolloin arvonluonti olisi merkittävää. Lisäksi korkokulut pienenisivät mukavasti samalla.
Ihmettelen itsekin suuresti, että miksi sijoittajat eivät osta mieluummin hybridilainaa tämän hetkisellä 6,5-7+% korolla, kun takaisinmaksun yhteydessä saa lisäksi yli 30% lisäkoron.
Ihmettelen itsekin suuresti, että miksi sijoittajat eivät osta mieluummin hybridilainaa tämän hetkisellä 6,5-7+% korolla, kun takaisinmaksun yhteydessä saa lisäksi yli 30% lisäkoron.
Osa meistä sijoittajista jopa bidailee sitä. Saaminen ollut vähän huonompaa.
Aivan. Myyntilaita on pysynyt nyt 69-73 tasolla monta viikkoa. Bidit ovat olleet keskimäärin 62-66. En ole ihan 100% varma miten 9 kuukauden kertynyt korko huomioidaan tässä kaavion hinnoissa, mutta ymmärtääkseni se tulee lisätä ilmoitetun toteutuneiden hintojen päälle (eli n. +3,4).
Kanin kannattaisi nyt allokoida ainakin osa velkojen ostoistaan 4.496% hybridin ostamiseen markkinoilta. Sitä näyttää saavan hintaan 63, jolloin arvonluonti olisi merkittävää. Lisäksi korkokulut pienenisivät mukavasti samalla.
Tämän vuoksi se ei osta hybridiä (joka lasketaan omaksi pääomaksi) eikä omia osakkeita. Vaan käyttää ne myyntirahat, joita ei tarvita investointeihin, seniori- ja muiden bondien ostamiseen. Itse asiassa luulen, että Cityconin kaikki bondit ovat tasa-arvoisia, paitsi tietysti hybridit, jotka tulevat muiden jälkeen.
Ymmärrän tässä tilanteessa tämän strategian 73-vuotiaalta pääomistajalta täysin. Itse 55-vuotiaana saattaisin gämblätä vähän enemmän.
Kun G Cityn omistuksista tällä hetkellä 41% on taseessa Cityconia, hybrideiden lunastaminen ei nyt oikein ole kovasti velkaantuneen pääomistajan intressissä.
Liekö flunssasta johtuvaa vai mistä syystä en nyt ihan tajua mitä tarkoitat. Cityconin talous on alle 50%:n omistusasteella vielä sen oma eikä Cityconin oma rahojen käyttö hybrideihin liity G Cityn rahankäyttöön.
Vai tarkoitatko että G City ei halua ottaa riskiä, että sen hallussa olevien Cityconin osakkeiden arvo alkaa näyttää luotonantajille epävakaalta? Siis kun hybridin poismkasu heikentää omaa pääomaa ja sitä kautta velkaisuusasteita ja sitä kautta luotottajan luottamusta sen vakuusarvon säilymisestä.
Nyt en ihan tajua mitä tarkoitat. Cityconin talous on alle 50%:n omistusasteella vielä sen oma eikä Cityconin oma rahojen käyttö hybrideihin liity G Cityn rahankäyttöön.
Vai tarkoitatko että G City ei halua ottaa riskiä, että sen hallussa olevien Cityconin osakkeiden arvo alkaa näyttää luotonantajille epävakaalta?
G City omistaa 52,1 % Cityconin osakkeista ja Cityconin arvo on olennainen osa G Cityn arvosta. G Cityllä on nyt deleverointipaineita ja silloin yleensä pyritään maksamaan velkoja, vaikka ostamalla bondeja ja jätetään omien ja hybridien ostot väliin.
Taustalla on myös että pääomistaja G City Ltd (ent. Gazit-Globe Ltd) on erittäin velkainen G Europe ja Atrium - kauppojen jälkeen.
Tämä on Cityconin osakkeenomistajan kannalta mielestäni aika tärkeä pointti. Lisäksi G Cityllä on pitkä lista omia orgaanisia kasvumahdollisuuksiaan, eli siis suomeksi sanottuna pitkä lista sen suorassa omistuksessa olevia kohteita joihin voivat tehdä lisäinvestointeja, esimerkiksi asuntorakentamisen muodossa. Nykyisessä korkoympäristössä rahasta alkaa tekemään kuitenkin todella nopeasti tiukkaa, eli yhtiö joutuu priorisoimaan todella tarkasti mihin rahansa käyttää.
Atrium oston jälkeen G City on myös hiukan viilannut julkista strategiaansa. Vapaasti suomennettuna vanha strategia oli “lisätä suoraan omistettujen assettien määrää" (mitä toteuttivat ostettuaan Atriumin vähemmistöosuuden pörssistä pois), nyt strategian muotoilu on puolestaan “lisätä suoraan omistettujen assettien määrää strategisilla sijainneilla", jossa ilmeisesti viitataan Israeliin ja Pohjois-Amerikkaan. Alla suora lainaus vuoden 2021 tilinpäätöstiedotteesta.
" We will continue to work to increase the private real estate component in strategic locations of central cities by adding mixed-use space, mainly residential for rent and offices. We will densify our existing assets by exercising potential building rights, thereby creating great value for our shareholders. We will continue to increase our asset portfolio mainly in Israel and North America, while maintaining proper leverage levels."
Jotain G Cityn tilanteesta kertoo sekin, että sen osakekurssi nousi yli 50% kahdessa päivässä kun yhtiö 15.11. ilmoitti myyvänsä Puolasta yhden kiinteistön 127m€ noin tasearvon mukaiseen hintaan (en ainakaan löytänyt mitään muuta selittävää tekijää kurssinousulle). Tämän jälkeen on taas sitten lasketeltu ja kurssi onkin YTD yli 50% pakkasella. Toisin sanoen aika riskiseltä näyttää markkina yhtiön tilannetta pitävän, ja sillä on edelleen noin 900 m€ edestä assetteja aktiivisessa myyntiprosessissa.
Tilanne näyttää siis sellaiselta, että Kissamiehen suunnasta on tasan 0% mahdollisuus tehdä Cityconista tällä hetkellä ostotarjousta. Päinvastoin tilanne näyttää etenevän jopa siihen suuntaan jossa Kissamiehen on pakko myydä jotain, ja myös Citycon voi tällöin olla listalla jos joku sattuu tekemään edes suht järkevän tarjouksen. Toisin kuin vielä vuosi sitten, niin nyt tämä olisi jopa G Cityn strategiankin mukainen liike.
En nyt missään nimessä vieläkään sijoittaisi Cityconiin vain mahdollisen ostotarjouksen toivossa, mutta sanoisin että sellaisen todennäköisyys on kasvanut aika huomattavasti viimeisen vuoden aikana kun G City on ajanut itsensä hyvin velkaiseksi juuri ennen korkojen nopeaa nousua. Jos olisin esimerkiksi suomalaisten eläkeyhtiöiden salkunhoitaja, niin ihan tosissani miettisin jonkinlaisen pilkin heittämistä Israelin suuntaan (tai no Kissamies taitaa majailla lähinnä Miamissa). Tällaista kiinteistömassaa ei Suomesta/Pohjoismaista kovin usein tarjolla ole, nyt siihen voisi olla pieni mahdollisuus päästä kiinni järkihintaan.
Nyt en ihan tajua mitä tarkoitat. Cityconin talous on alle 50%:n omistusasteella vielä sen oma eikä Cityconin oma rahojen käyttö hybrideihin liity G Cityn rahankäyttöön.
Vai tarkoitatko että G City ei halua ottaa riskiä, että sen hallussa olevien Cityconin osakkeiden arvo alkaa näyttää luotonantajille epävakaalta?
G City omistaa 52,1 % Cityconin osakkeista ja Cityconin arvo on olennainen osa G Cityn arvosta. G Cityllä on nyt deleverointipaineita ja silloin yleensä pyritään maksamaan velkoja, vaikka ostamalla bondeja ja jätetään omien ja hybridien ostot väliin
Oletan vastauksesi erilaisesta sanamuodosta että tuo arvaukseni Cityconin ossakkeiden tasearvosta oli pointtisi.
Kirjoitit ihan kuin näkisit firmojen välillä jotain outoja vastuusidonnaisuuksia, joissa Cityconin ongelmat olisivat myös G Cityn ongelmia ja toisinpäin, ja se jäi kiusaamaan onko minulta jäänyt tajuamatta jotain ja pitäisik mnun seurata paremmin G Cityn tilannetta ettei tapahdu jotain joka vetäisi Cityconin pinnan alle G Cityn mukana tai jotain.
Ollikohan kirjoitti:
Tilanne näyttää siis sellaiselta, että Kissamiehen suunnasta on tasan 0% mahdollisuus tehdä Cityconista tällä hetkellä ostotarjousta. Päinvastoin tilanne näyttää etenevän jopa siihen suuntaan jossa Kissamiehen on pakko myydä jotain, ja myös Citycon voi tällöin olla listalla jos joku sattuu tekemään edes suht järkevän tarjouksen. Toisin kuin vielä vuosi sitten, niin nyt tämä olisi jopa G Cityn strategiankin mukainen liike.
Tällaista olen itsekin kelannut. Itseäni kiusasi aikoinaan mahdollisuus sille, että suoran 50% ylittävä omistus ja ostotarjous ihan ok:lla premiolla tulee sellaisella hetkellä kun osake on alimmillaan - ja pahimmassa tapauksessa tahallisesti romahdutettuna esim. tarpeettomasti lakkautetulla osingolla (no ihan sabotaasiin en koskaan uskonut). Nyt taas näen kaikki syyt pumpata firmaa kuntoon ja pitää kurssia yllä parhaimmalla mahdollisella johtamisella.
Kirjoitit ihan kuin näkisit firmojen välillä jotain outoja vastuusidonnaisuuksia, joissa Cityconin ongelmat olisivat myös G Cityn ongelmia ja toisinpäin, ja se jäi kiusaamaan onko minulta jäänyt tajuamatta jotain ja pitäisik mnun seurata paremmin G Cityn tilannetta ettei tapahdu jotain joka vetäisi Cityconin pinnan alle G Cityn mukana tai jotain.
Korjatkaa jos puhun läpiä päähäni, mutta ymmärtääkseni G City konsolidoi suoraan Cityconin omaan taseeseensa. Eli jos Citycon heikentäisi tasettaan (esimerkiksi ostamalla hybridilainoja tai omia osakkeita) niin tämä uisi suoraan heikentämään myös G Cityn konsolidoitua tasetta. Toisaalta G Cityn rahoituksen kovenantteina on esimerkiksi nimenomaan konsolidoidun taseen tunnusluvut (kovenanteista löytyy listaukset osareista). Citycon voisi siis ainakin teoriassa joutua tekemään toimenpiteitä, joilla se suojelee pääomistajansa konsolidoitua tasetta, vaikka sen itsensä kannalta näissä toimenpiteissä ei olisi juurikaan järkeä. Nytkin Cityconin tase on huomattavasti G Cityn omaa tasetta vähemmän vivutettu, mikä toki juuri nyt tässä hetkessä on Cityconin omistajien kannalta oikein mukava asia.
Mitään akuuttia kassakriisiä ei G Citylläkään näytä kuitenkaan missään nimessä olevan, myös sen lainat ovat pääosin kiinteäkorkoisia ja isoja erääntymisiä tulee vasta 2025. Q3:n lopussa G Cityn konsolidoitu Net debt to total assets oli 59,3%, kun kovenanttirajoina on 75% / 80% ja toisaalta G Cityn oman taseen Net debt to total assets oli 64,9%. Mutta jos korkotaso jää nykyiselle tasolle, niin vääjäämättä G City tulee jonkinlaisissa ongelmissa olemaan kassansa/lainojen uudelleen rahoittamisen kanssa, paljon suuremmissa ongelmissa kuin Citycon. Kovasti G City näyttää kuitenkin jo yrittävän ongelmaa ratkoa ostamalla itselleen lisäaikaa tosiaan jopa noin 1 mrd€ assettien myyntiohjelmallaan, josta on nyt se yksi Puolan kiinteistö 127m€:lla jo toteutettu. Oletettavasti tämän myyntiohjelman edistyminen/onnistuminen, yhdessä sen kanssa haluaako G City edelleen investoida strategisiin sijainteihinsa vai käpertyä kassan suojeluun, määrittelevät sen mitä G Cityn Citycon-omistuksille tehdään vai tehdäänkö mitään.
Mitään akuuttia kassakriisiä ei G Citylläkään näytä kuitenkaan missään nimessä olevan, myös sen lainat ovat pääosin kiinteäkorkoisia ja isoja erääntymisiä tulee vasta 2025. Q3:n lopussa G Cityn konsolidoitu Net debt to total assets oli 59,3%, kun kovenanttirajoina on 75% / 80% ja toisaalta G Cityn oman taseen Net debt to total assets oli 64,9%. Mutta jos korkotaso jää nykyiselle tasolla, niin vääjäämättä G City tulee jonkinlaisissa ongelmissa olemaan kassansa/lainojen uudelleen rahoittamisen kanssa, paljon suuremmissa ongelmissa kuin Citycon.
Kyllähän tuo G Cityn 59,3% net debt to total assets on aikamoisilla riskirajoilla. Ainakin omassa mielessä ennen korkojen nousua LTV:n riskiraja oli 60% ja nyt 50%. Lisäksi G Cityn omistuksista 3% on Venäjällä ja siis hyvin riskialtista kamaa. Matka 60% LTV tasolta 50% LTV tasolle on myös assetteja myymällä huomattavan pitkä, varsinkin kiinteistömarkkina on nyt selvästi hyytynyt. Tämän hetken negatiivinen outlook G Cityn luottoluokituksessa on siinä mielessä ymmärrettävä. Toisaalta G Cityllä näkyy kuitenkin ok rahoitusrakenne eikä akuuttia rahoituskriisiä ole.
Cityconin puolella taas G Cityn tiukahko rahoitusasema tarkoittanee, että Cityconin omat investoinnit käyvät tiukemman seulan läpi ja toisaalta että kiinteistöjen myynti-intoa on enemmän.
Asdsdsds... Tuo jäi eilen kokonaan huomaamatta. Olin kokonaan ehtinyt unohtaa että noin oli päässyt käymään. Sittenhän ei ole enää mitään ihmeteltävää taseista.
No joka tapauksessa en vastusta taseen vahvistusoperaatioita oli niidne motiivi mikä tahansa. Näillä Cityconin bondien hinnoilla ja näillä korkotasoilla ihan mutuna sanoisin että tulevissa korkokuluissa säästetään enemmän kuin vuokratuloissa menetetään. Siis yhtään tarkistamatta ja numeroita laskeskelematta... Ja olettaen että jos bondit saadaan todella ostettua pois markkinoilta.
Minulle tärkeintä on että osingot säilyvät koska en ole enää pariin vuoteen jaksanut jahdata kurssinousuja ja -laskuja. Mutta kertokaa toki heti kun näette varoitusmerkkejä muusta
Hyvin on viime vuosina törmäillyt kauppakeskuksiin joutsenia. Ensin oli korona, sitten itänaapurimme pieni suuri mies kiskaisi energian hinnat uusiin korkeuksiin ja viimeisimpänä mutta ei suinkaan vähäisimpänä Christinen Lagarde ampui korkopompulla rangaistuslaukauksen kiinteistösijoittajien maaliin.
Citykani on suoriutunut vaikeista olosuhteista huolimatta varsin hyvin. Kovasti olen hämmästellyt, miten CEO F. Scott Ball myy kauppakeskuksen toisensa jälkeen tasearvojen paikkeille. Miulle on yli yksi kollegaa selittänyt, miten Cityconin tasearvoissa on ilmaa kuin vappusatasissa. Tosin viimeisimmän tällaisen vakuuttelun jälkeen taas lähti kaksi turskanhajuista kauppakeskusta 120 miljoonalla eurolla tasearvojen haminoihin.
Korkojen nousu on sikäli iloinen asia, että CFO Bret D. McLeod pääsee ostelemaan Cityconin bondeja takaisin markkinoilta. Rahoituksellisesti kioskilla ei ole suurempaa hätää, kun nykyisiä velkoja erääntyy vasta parin vuoden päästä. Tässä tilanteessa modattu (joskaan ei ääneen lausuttu) strategia taseen supistaminen ei tunnu edes miusta pallittomalta, vaikka olenkin vanha velkavivuttaja.
Tekisi mieleni sanoa, että jos kauppakeskuksiin törmänneestä kolmesta mustasta joutsenesta edes yksi olisi missannut, olisivat Cityconin osakkeenomistajat pankittaneet isosti. Mutta se olisi omien keskinkertaisten valintojen selittelyä, joten jääköön sanomatta.
Sen sijaan tuuletellaan sitä, että Länsimetron jatke valmistui etuajassa ja Cityconin Lippulaivaan pääsee uudenkarhealla metrolla.
IsoKristiinan vuosi on kulunut vahvoissa merkeissä – kävijämäärissä on nähty erittäin positiivista kehitystä ja myös keskuksen vuokraustilanne on erinomainen. Uusin lisäys IsoKristiinan tarjontaan on kansainvälisesti tunnettu kenkämerkki Skechers.
Juuri Lappeenrannassa kolme yötä viettäneenä en täysin ymmärrä miten tämä on mahdollista. Tosin tällä kertaa en käynyt tarkastamassa tiluksia. Kai se uskottava on.
En tosin mököttelisi, vaikka IsoKristiina laitettaisiin lihoiksi.
Juuri Lappeenrannassa kolme yötä viettäneenä en täysin ymmärrä miten tämä on mahdollista. Tosin tällä kertaa en käynyt tarkastamasa tiluksia. Kai se uskottava on.
En tosin mököttelisi, vaikka IsoKristiina laitettaisiin lihoiksi.
Lappeennassa satunnaisesti vieraillessa tulee tunnelma, että eipä siellä muualla väkeä sitten olekaan. Ne liiketilat, jonne kuljetaan suoraan sateesta, vaikuttaa hiljaisilta tai tyhjiltä. Iso Kristiinassa on aina väkeä. Ja niin teen myös itse siinä hotellissa ollessa - kiva mennä sinne kävelemään sisävaatteissa menemättä välillä sateeseen. Baarit kun vielä siirtyisi sinne, niin muun keskustan voisi todeta tyhjäksi.
Kaikista hyvin varustetuista välitysliikkeistä. Eli jotka tekevät bondeja. Nordnet ei valitettavasti sellainen ole. Minimierä 100K nimellisarvoa.
Haluaisitko avata tarkemmin, mikä välitysliike (mielellään suomalainen) tarjoaa kaupankäyntiä vaikkapa Cityconin bondeilla? Danske esimerkiksi ollut liikkeeseenlaskijana, mutta eivät kuulemma mahdollista niihin sijoittamista. Nordeassakaan ei näy mitään mahdollisuutta sijoittaa bondeihin. Mandatumilla (Saxo bank) on jotain bondimarkkinoita, mutta ei esimerkiksi Cityconin bondeja löydy. Googlaustaitoni ei riitä tähän.
Kyllä Nordea noita välittää. Niitä pitää vain osata kysyä. Mutta taitaa olla niin, että kaikki Cityconin bondit, ainakin hybridit mutta muistaakseni myös kaikki seniori bonditkin, ovat saatavilla vain "ammattimaisille" sijoittajille.
Ainakin UB ja Nordea välittää, mutta taannoin kysellessäni jotakin bondia, oli välityspalkkiot aivan poskettomia. Niinpä olen sijoittanut bondeihin lähinnä Luxemburgin kautta.
Jouluostokset myyty parin pinnan katteella isompaa tammirallia odottamatta. Tein perinteisen osta ja myy samalla summalla, joten kaneja on hiukan enemmän kuin ennen jouluostoksia. Tämä ja aiemmat salkun kanit huomioiden tammiralli saa puolestani jatkua.
