Jaahas, tarjous meni läpi yksiöstä. Noin 4km keskustasta ja kylä missä asunto sijaitsee on Willimiehenranta. 70 luvun kerrostalo missä on raskas julkisivuremppa tehty. Nettotuotto tulee olemaan noin karvan päälle 20% ja vaikka laskisi millä remonttivaralla niin ollaan vielä reilusti yli 15% nettotuotto.
"Asuntopohja usein laiminlyödään ajattelemalla, että yksiö kuin yksiö, kyllä se vuokralle menee. Ja näin toki onkin ollut kun asunnoista on ollut pulaa. Mutta ainakin tällä hetkellä rakennetaan niin paljon, että vuokra-asuntoja on jopa liikaa." -Vuorensolahttps://t.co/arBkjWbMYz
Mitä olette mieltä Hitas-asunnoista sijoituskohteena?
Alhaisen hinnan takiahan pääsee hyviin vuokratuottoihin. Arvonnousu tosin sidottu ilmeisesti johonkin indeksiin, miten tuo käytännössä menee, kuinka paljon hinnat ovat nousseet verrattuna markkinahintoihin?
Täällä puhutaan (tietysti ihan hyvästä syystä) lähinnä isoista kasvukeskuksista ja ehkä vähän maakuntakeskuksista tyyliin Kuopio-Jkylä-Lahti, mutta mitenkäs aavistuksen siitä vielä alhaisemman tierin kunnat? En nyt halua kovin tarkkaan rajata keskustelua, mutta tarkoitan sen kokoluokan ja sijainnin kuntia, joissa perus (ja vähän paremmatkaan) palvelut eivät tule ikinä olemaan uhattuina (tyyliin Jämsä, Forssa, Heinola, Varkaus, Mänttä saattavat olla sellaisia, mutta nämä ehkä enemmänkin arvauksia kuin tietoa), mutta joissa silti huomattava muuttotappio ja kämppien hinnat sen mukaisia, uudistuotanto olematonta jne. Äkkiseltään ajattelisin, että kun tulevaisuudessa(kin) väestö ikääntyy ja haluaa muuttaa ympäröiviltä omakotitaloalueilta palveluiden lähelle, ja lähiöiden huonoimmat, arvonsa täysin menettäneet kerrostalot poistetaan yksi kerrallaan käytöstä, mistä myös jonkin verran ihmisiä joutuu etsimään uutta kotia, niin nyt voisi sopivia hyvin hoidettuja, mutta verrattain edukkaita (noin 50 tai 100k riippuen putkiremppasyklin vaiheesta) keskustakohteita valikoimalla päästä ihan kelpo tuottoihin? Eivätkö ne taloyhtiöt, jotka jatkavat "vielä yhdestä putkiremontista" eteenpäin tavallaan vie asukkaita niistä taloyhtiöistä, joissa viimeinen sammuttaa valot? Kohtuu varakkaita eläkeläisiä, jotka asuvat loppuelämänsä siellä mihin nyt päättävätkin siirtyä, ketkä sen hauskempia vuokralaisia. Vai millä tavoin ajatteluni sakkaa?
(Mainitaan vielä oma insentiivini, mikä ei ole suoranaisesti ruveta asuntosijoittajaksi, vaan se, että harkitsen kannattaisiko tällaiselta paikkakunnalta itselleen mieluummin vuokrata vai ostaa kämppä, mikäli ei ole aivan varma kauanko siinä aikoo asua. Tekeekö sillä yhtään mitään sitten jos päättääkin muuttaa pois?)
väestö ikääntyy ja haluaa muuttaa ympäröiviltä omakotitaloalueilta palveluiden lähelle
Veikkaisin, että useimmiten sieltä omakotitalosta muutetaan vasta sitten kun on ihan pakko, ja kohteena on joko jonkinlainen palveluasunto tai jopa hoivakoti, ei niinkään kerrostaloasunto.
väestö ikääntyy ja haluaa muuttaa ympäröiviltä omakotitaloalueilta palveluiden lähelle
Veikkaisin että useimmiten sieltä omakotitalosta muutetaan vasti sitten kun on ihan pakko, ja kohteena on joko jonkinlainen palveluasunto tai jopa hoivakoti, ei niinkään kerrostaloasunto.
Joo, tämä on epäilemättä monen toive, mutta käytännössä jos vaikka jälkikasvua miettii niin on se kerros- tai rivitalo sellainen välivaihtoehto, johon vanhus on ehkä helpompi suostutella kuin suoraan palvelutaloon. Lisäksi moni ymmärtää nykyisin, että sen omakotitalon myyntiaika lasketaan (vähintäänkin) vuosissa, joten se saatetaan laittaa myyntiin jo hyvissä ajoin ennen viikatemiehen saapumista, ja jos niin onnekkaasti käy että ostaja löytyy, niin eihän kukaan palvelutaloon ennen aikojaan muuta.
Ja kuten sanottu (tai no, tarkoitettu), kyseisillä paikkakunnilla vakavastiotettavat, aidosti tulevaisuutta omaavat asunto-osakeyhtiöt voidaan laskea melko vähillä sormilla/varpailla, joten homma ei vaadi mitään tolkunta boomia/massamuuttoa, vaan muutamia, yksittäisiä ihmisiä joilla tässä mainitut parametrit täyttyvät.
Itse olen askarrellut vähän pienemmässä kaupungissa (Varkaus) kymmenkunta vuotta. Muutamia Huomioita:
a) mikrosijainti on tärkeintä! Periferia kaupungista hiljenee, mutta hyvillä sijainneilla (koulut, kaupat yms. Palvelut) oleville asunnoille on riittänyt kysyntää. Eläkeläisiä on paljon, joten hissit yms. esteettömyys jutut tärkeitä.
b) hanki asuntoja, joissa suuret remontit tehty. Hinta on edullisempi, koska remontit suhteessa kalliita.
c) vuokratuotto yksiöissä n. 10%, kaksioissa n. 8%. Arvonnousu potentiaalia ei tietty juurikaan ole, mutta hyvän sijainnin asunnot ovat pitäneet arvoaan ainakin viimeiset 10v hyvin.
d) pieni paikka, paljon tuttuja, jolloin helpompi löytää hyviä vuokralaisia. Tärkeää itselleni.
e) kaupungin näkymät on pieneksi paikaksi hyvät. Ei ole enää pelkän ison paperitehtaan varassa, vaan metalliteollisuus on ottanut täällä vahvasti jalansijaa. Työpaikkojakin on jatkuvasti auki.
f) kaupungin kiinteistöyhtiöllä (Wartalokodit) on jonkinverran asuntoja, mutta ne on melko huonokuntoisia ja vaatisivat suuria remontteja, joihin mielestäni ei ole suuressa mittakaavassa varaa. Suojeluksessa olevat puutalot on ehkä suurin ongelma heille. Purkutuomioitakin tullee joistain kämpistä, joita vaan saa purkaa. kuitenkin pyytävät kämpistään ihan reipasta vuokraa. Tällöin hyväkuntoisilla yksityisillä asunnoillakin voi pyytää ihan mukavaa vuokraa👍
Hyviä pointteja ja samaa mieltä. Pikkupaikkakunnallakin varmasti onnistuu. Etänä ja huonosti aluetta tuntevana en lähtisi kokeilemaan mutta jos asuu tai lähellä niin oikein hoidettuna varmasti toimii.
”Älä osta kahta asuntoa samasta yhtiöstä. Mitä jos vaikka koko talo palaa ja menetät molemmat asunnot?”
Näin perustellaan miksi ei kannattaisi ostaa useampaa asuntoa yhdestä taloyhtiöstä. Kannattaako hajauttaminen taloyhtiöiden kesken? @MiikaVuorensolahttps://t.co/2Ds6gJEfQe
"Asuntosijoittaja maksaa veroja asunnon osto-, vuokraus- sekä myyntivaiheessa, ja sijoittajan on tärkeää ymmärtää veroseuraamukset jokaisessa vaiheessa."
Pienasuntomarkkinat pääkaupunkiseudulla ovat heilahtaneet semmoiseen asentoon koronavuoden aikana, jota tuskin on nähty vuosikymmeniin. Oikotiellä esim. nyt myynnissä Helsingissä 370 yksiötä ja vuokrattavana 1588 yksiötä. Espoossa ja Vantaalla myynnissä 740 ja vuokrattavana 1249. Yksiöiden myyntilmoituksia on jo pitkään tulvinut sähköpostiin yhä kiihtyvään tahtiin.
Yksiöiden myyntilmoituksia on jo pitkään tulvinut sähköpostiin yhä kiihtyvään tahtiin.
Tällä hetkellä on tilanne jossa yksiötä suuremmat asunnot taas käyvät kaupaksi ja niistä on pula. Välittäjät ovat aloittaneet markkinointikamppanjan ja postilaatikkoon (siihen perinteiseen) on tullut henkilökohtaisia (siis nimellä) kirjeitä joissa kaipaavat asuntoani myyntiin kun on kuulema kova kysyntä tämän kokoisista asunnoista tällä alueella.
Sitä hetkeä odotellessa, kun ostaja soittaa ovikelloa ja tarjoaa salkullisen euroja tai muistitikullisen kryptoja.
Liittyisikö tuo yksiköiden ylitarjonta osaltaan myös koronan matkustusrajoituksiin ja Airbnb:hen? Lainojen maksussa kun välivuosi on nyt pidetty. Ja varmaan etätyön takia tarvitaan enemmän tilaa. Lapsia on tuskin syntymässä lisää?
Kun sijoittaa yhtiön kautta, on hyvä kiinnittää huomiota asuntosijoitusyhtiön taseeseen. Yksi syy taseoptimointiin on osingonjako ja toinen on rahoituksen saanti. Tietyin edellytyksin OY voi jakaa voittovarojaan omistajalleen kevennetyllä verotuksella.https://t.co/AdGbC6yCYr
yksiö kuin yksiö, kyllä se vuokralle menee. Ja näin toki onkin ollut kun asunnoista on ollut pulaa. Mutta ainakin tällä hetkellä rakennetaan niin paljon, että vuokra-asuntoja on jopa liikaa." -Vuorensola
Lisäksi suurilta ikäluokilta jää perinnöksi iso määrä asuntoja tulevina vuosina, kun heidän jälkeläisilläänkin on jo asunnot hankittuna tulee ylitarjontaa + väkiluvun väheminen lisää ylitarjontaa. Hieman vastaava ilmiö nähtiin kesämökkien alennusmyynteinä ennen koronaa.
Olin keväällä sitä mieltä, että raha pakenee kiinteistöihin koska kiinteistöyhtiöiden arvot ovat nousseet voimakkaasti - erityisesti Ruotsissa ja Norjassa yleisindeksiä nopeammin. Luulo taitaa olla väärä - rahaa yksinkertaisesti on liikaa ja se etsiytyy nyt kaikkiin omaisuuseriin.
Globaali kehitys näkyy vaikka United Bankersin UB Global REIT rahaston viiden vuoden kehityksessä:
Rahaston arvo on lähes samalla tasolla mihin se nousi ennen koronaa, hiljaisen kauden 2017...2019 jälkeen. Sama kehitys on ollut Nordea Global Real Estate rahastolla.
Suomessa viime kuukausien nykäisy näkyy Kojamon kurssissa maaliskuusta alkaen:
Kurssi on noussut 21 euron tienoille niin, ettei P/E=12,3 ole vielä paha, mutta 1,8% osinkotuotto juuri ja juuri tulisi pitämään sijoituksen reaaliarvon, jos 2%:n inflaatioennuste euroalueella toteutuisi. Kojamon pitkäaikainen tulos on nähtävissä, kun edellisvuoden poikkeuksellinen tulos on verrattavissa muihin vuosiin. Tulos ei selitä kurssinousua - luvut Morningstar.
Kauppalehden tämän päivän pääkirjoituksen päätelmä on: "Niin kauan kuin elvytys jatkuu voimakkaana, kiinteistöjen ja muiden omaisuuserien arvot tulevat todennäköisesti jatkamaan nousuaan."
Vahvana tämä näkyy kyllä ruotsalaisten kiinteistöyhtiöiden arvojen muutoksissa ja Odin Kiinteistöt C rahaston arvon ryntäilemisenä Tukholman pörssin OMXSGI-indeksiin verrattuna:
Tukholman pörssissä noteerattu Cibus on saanut myös sijoitushalukkuudesta osansa:
Asunnot ovat oma lukunsa ja kauppa/teollisuuskiinteistöt omansa. Painotus liikekiinteistöihin voi olla nyt turvallisempi ratkaisu: "Keskuspankeissa mietitään parhaillaan kuumeisesti, miten asuntovelalliset voitaisiin herättää unestaan mahdollisimman varovasti."
Elvytyksestä herätessä tulee kussakin kansantaloudessa kyllä esiin mihin yhteisöruumiin osaan elvytystä on käytetty vai jäikö vaikkapa elinkeinoelämään kuolio.
Itselläni on jokunen kauppa mennyt tässä maaliin, toista hiostin karvan alle 4kk ja toista yli puolivuotta. Myin myös yhden uuden kaksion pois. Mietin että pitäisiköhän ruveta jotain blogia pitämään tänne jos jaksaisi, teen kyllä harrastuspohjalta näitä ostoja ja myyntejä ja remppoja. Kokemusta on kuitenkin jonkun verran ja jos mie en osaa niin sitten kysytään "isommilta pojilta", tarvittaessa vaikka miten hittoon se Globen sitten rakennettiin.
Meni vielä yksi kauppa maaliin, mummonmökki, teen vähän remppaa siihen ja laitan vuokralle, kuolettaa itsensä alta kahdessa vuodessa. Kohtahan joutuu perhana perustaa jo osakeyhtiön jos haluaa ruveta optimoimaan veronmaksuja ja mahdollista laajentumista kaksinumeroiseen lukuun ja eteenpäin.
Lainaus artikkelista " Ymmärrä myös, kuinka rahoja käsitellään yhtiössä. Hankalaa on, mikäli hoitovastikkeilla kuitataan lainoja. Ei pelkästään siksi, että se antaa epäselvän kuvan yhtiön rahoitustilanteesta, vaan myös siksi, että mikäli kaikilla asunnoilla ei ole lainaa, lyhentävät toiset osakkaat toisten lainoja."
Tilanne, jossa hoitovastikkeella lyhennetään yhtiölainaa, on täysin mahdollinen. Silloin laina on taloyhtiön nimissä ja kaikilla asunnoilla on laskennallisesti yhä suuri ”lainaosuus” neliöiden suhteessa. Näissä tapauksissa kyse on yleensä suhteellisen pienistä korjausmenoista tai jostain muusta vähäisestä rahoitustarpeesta, joka on käytännöllisempää rahoittaa taloyhtiön ottamalla lainalla tai luottolimiitillä, jottei tarvitsisi ryhtyä hallinnollisesti raskaaseen asuntokohtaiseen lainajyvitykseen ja siitä seuraavaan rahoitusvastikelaskentaan.
Asuntokohtaiset taloyhtiölainat lyhennetään AINA rahoitusvastikkeella. Kuvailemasi tilanne, jossa asuntokohtaisia lainoja lyhennettäisiin hoitovastikkeella, on yksinkertaisesti mahdoton. Ainakin niin kauan kun taloyhtiössä noudatetaan Asunto-osakeyhtiölakia.
Kauppa meni läpi ja vuokralainen löytyi yksiöön. Maksoin 24te+6te taloyhtiölainaa ja varainsiirtoveroa 600e, mutta myyjä palautti 100e kun oli tavaraa häkkivarastossa jonkin verran ja lukko ovessa ja asunnossa tavaraa myös. Hoitovastike on 150e ja rahoitusvastike on 73e ja vesi on 20e eli 243e, vuokra on 520e eli jättää 277e miinus muuttujat ja vero eli joku 185e käteen. Asunto sijaitsee paikallaan pervitiinipäissään muuratussa jykevässä 50 luvun talossa mihin on tehty julkisivu, katto, ikkunat, käytävät ja lvis remontti ja piharemontti ja tontti on oma, taloyhtiössä ei ole hissiä mikä on nykyajan kermaperseille erittäin iso ongelma, mutta onneksi sijaitsee ensimmäisessä kerroksessa niin just ja just pystyy nykyihminen kävelemään sen 6-8 rappusta. Ainut ongelma että asunto sijaitsee noin 5kilometriä Lappeenrannan keskusta palstanylläpitäjän syntymä kaupunginosassa/kauppalassa.
Allokaatio, kuulostaa joltain seksijutulta mutta viisaammaat sanoi että se on hajauttaminen omaisuusluokkien välillä. Nyt on kiinteistöissä jo yli puolimilliä mutta alta miljoona euroa niin seuraava looginen askel oli että lähden pörssien ihmeelliseen maailmaan seikkailee uudestaan ja oppimaan joka päivä jotain uutta. Olen ostanut Teliaa pari kertaa "kolikoilla" ja joka kerta kun laskee niin ostan lisää "kolikoilla", vuoden lopulla uskon että Telian osingot kustantaa salikortin ja puhelinlaskun ja kaikki kanavat kuukaudessa. Seuraava osake mitä rupean tankkaamaan olisi mahdollisesti Citycon tai Nordea, kummassakin on oma hyvä puoli, mutta pahalta näyttää "judenin" touhut täällä Lappeenrannassa, ainakin neljännes on kohta liiketiloista tyhjänä.
"Vivun tai vipuvarren idea on korvata suuri voima suurella liikkeellä, mistä tuleekin sanonta ”mikä matkassa hävitään se voimassa voitetaan”, joka toimii tietenkin myös toisinpäin."@MiikaVuorensolahttps://t.co/5H3utheT3l
Tässä viimeisin "köyhänmiehen flippi". 57m2 kokoinen kaksio ja noin 4km keskustasta ja ylinkerros ja oikeasti hyvä taloyhtiö, ei pelkästään LKV myyntipuhesaduissa. Before/after kuvat. Ekaa kertaa tein tälläisen "pikkurempan" kolikoilla kämppään ja olen tyytyväinen lopputulokseen, jos on jollain kysyttävää niin voin vastailla. Kännykkä on vaihtunut niin voisin muuten laitella tänne vähän vaativampia remppoja before/after kuvia. Hei, auttakaa hölmöä mutta miten tänne saa laitettua kuvia?
Aamun lehtikatsauksessa osui HS:n juttu jossa olivat tehneet jutun Tilastokeskuksen selvityksestä jossa tarkasteltiin tilastoja pääkaupunkiseudun vuokra-asuntojen omistussuhteista. Aineistosta on rajattu pois kuntien vuokrataloyhtiöt ja rakennusyhtiöt toimialaluokituksen perusteella ("Rakennusyhtiöiden hallussa olevia asuntoja on vaikea todentaa vuokra-asunnoiksi, sillä asunnot voivat olla yhtiön hallussa myös siksi, että niitä ei vielä ole myyty eteenpäin")
Tilastojen perusteella yksi syy, mikä pääkaupunkiseudun vuokria pitää korkealla, on keskittynyt omistus. Helpompi pitää hintoja ylhäällä kuin kilapilu on maltillisempaa.
Pääkaupunkiseudun kolmessa isossa kaupungissa kolme suurinta omistajayhtiötä omistaa 42 prosenttia vapaarahoitteisista vuokra-asunnoista
" Pääkaupunkiseudun kolmessa isossa kaupungissa kolme suurinta omistajayhtiötä omistaa 42 prosenttia vapaarahoitteisista vuokra-asunnoista. Kymmenen suurimman yhtiön osuus on 60 prosenttia. "
"Keskittyminen on merkittävää, koska pääkaupunkiseudun runsasta vuokra-asuntokantaa omistaa yli 3 600 yhtiömuotoista omistajaa.
Selvityksen tekijä, Aalto-yliopiston kauppakorkeakoulussa opiskeleva Anssi Häkkinen pystyi tunnistamaan 12 omistajaa, joilla kullakin on yli 500 asuntoa. Tilastokeskus ei paljasta yrityskohtaisia lukuja"
Mielenkiintoinen juttu tosiaan ja kovasti ovat viimeisien vuosien aikana isot asuntoportfolioinvestoinnit keskittyneet tietyille ostajatahoille. Tässä on myös huomioitavana tutkimustapaan liittyvä epävarmuustekijä, joka saattaa entisestään nostaa isoimpien omistajien osuutta koko markkinasta:
Jos omistajalla X on asuntosijoitusrahastot A, B, C ja D, niin näkyykö ko. listauksessa omistaja X yhtenä omistajana X(A-D) vai neljänä A, B, C, D? Veikkaisin jälkimmäistä. Käytännössähän A, B, C ja D ovat itsenäisiä omistusrakenteita, mutta usein siellä on kaikissa rahastoissa, vastuunalaisissa yhtiömiehissä jne. sama sijoitusjohto tekemässä linjauksia.
Rahastojen välisten riippuvuussuhteiden hahmottaminen puhtaasti tilastojen kautta voi olla myös haastavaa. Yhtenä esimerkkinä asuntorahastot ovat usein ky-muotoisia, jolloin päättäjien selvittäminen edellyttää porautumista vähintäänkin yhden tason syvemmälle vastuunalaisiin yhtiömiehiin. Tässä tulee edelleen vastaan jv-rakenteita jne., jolloin oikeiden yhtiötasoisten omistussuhteiden hahmottaminen menee varsin spekulatiiviseksi.
Propsit selvityksen tehneelle opiskelijalle ahkerasta "jalkatyöstä" ja hienon tutkimuskohteen valitsemisesta!
