Mitä olette mieltä Hitas-asunnoista sijoituskohteena?

Alhaisen hinnan takiahan pääsee hyviin vuokratuottoihin. Arvonnousu tosin sidottu ilmeisesti johonkin indeksiin, miten tuo käytännössä menee, kuinka paljon hinnat ovat nousseet verrattuna markkinahintoihin?

Kiitos, tässä tuli monta hyvää vastausta, alkaa hieman aukenemaan tuo kassavirta-ajattelukin. Sinänsä sen voi mieltää vähä riskisemmäksi ainakin siitä näkökulmasta, että tililtä ei lähde rahaa ja on enemmän siinä mielessä pelivaraa.

Tuli lisäksi mieleen tyhmä kysymys. Uudiskohteissa, joissa myyntihinta voi olla esim 30 % velattomasta hinnasta koska yhtiölaina. Esimerkiksi 50 k € myyntihinta ja 150k € velaton hinta. Voiko pankista ottaa lainaa tätä myyntihintaa vasten? Eli esimerkiksi maksamalla 20k € itse ja loput 30 k€ lainaa? Vai otetaanko se aina velattomaan hintaan?

Toki tämä on jo aika riskialtista kun on lainaa lainaa varten, mutta onko tämä ylipäätään mahdollista? Lähteekö pankki tähän?

HKICITYBOY kirjoitti:

Näinkin matalalla korkotasolla esimerkiksi 70%:n velkavivulla operoiva sijoittava ottaa joka vuosi reippaasti dunkkuun verojen jälkeen, mikäli sijoittaisi esimerkiksi kasvukeskusten uudiskohteisiin. Negatiivisen kassavirran paikkaaminen omilla palkkatuloilla on hyvin huono idea. Passiiviset tulot ja niiden uudelleensijoitus asuntokohteisiin on asia erikseen. Sijoituksenhan on tarkoitus tuottaa sulle rahaa, eikä viedä sulta sitä joka kuukausi. Tuntuu, että nykymarkkinassa moni asuntosijoittaja ei jostain syystä ymmärrä tätä. Tämän lisäksi moni aliarvioi kiinteistön hoitokulut ja korkoriskin.

En oikein vieläkään ymmärrä tätä, voisitko auttaa vähän hidasta ymmärtämään? :) Mitä tarkoitat että ottaa dunkkuun? Jos tosiaan tavoitteena on varallisuuden maksimointi eikä taloudellinen vapaus aivan heti, eikö oman pääoman tuotto ole se, mikä pitäisi ensisijaisesti kiinnostaa? Toki tarkoituksena on tuottaa ja eihän se tässä vie rahaa roskiin kuukausittain tililtä, vaan kaikki menee suoraan lyhennyksiin, miksi sitä ei lasketa tuotoksi? Jos asunto on kuitenkin valittu niin, että arvo ei ainakaan laskisi. 
 

Jos sitten haluaisi taloudellisen vapauden vaikka 10 vuoden päästä, asuntojahan voi myydä osittain pois ja ovat muutenkin jo kassavirtapossitiovisia siinä kohtaa, kun lainoja makseltu pois. Ja tämä 10 vuotta on maksimoitu nettovarallisuuden kehittymistä, eikä katsottu kummalla puolen nollaa kassavirta menee.
 

Ymmärrän toki vivuttamattomassa kohteessa, vaikka osakkeissa kassavirran merkityksen, silloin jos tuliltä lähtee rahaa niin sitten oikeasti häviää rahaa. 
 

tosiaan itse ymmärrän tämän pointin vain, jos tavoitteena on niin monta asuntoa, ettei palkkatuloilla pysty paikkaamaan ensimmäisten vuosien negatiivisia kassavirtoja. 

Bingo53 kirjoitti:

Jos ei mieti, köyhtyy nopeasti. Iso asuntosijoittaja miettii ja kertoo muillekin:

Maassa on vain muutama paikka, missä väestö lisääntyy. Jos ostat sieltä, missä se vähenee - menetät rahasi.

Asuntoja rakennetaan siellä missä niillä on kysyntää - joko omaksi tai vuokralle. Jos lähdet laitamille, jäät laitamille.

Kannattaa lukea Kojamon tilinpäätöstiedote ja pohdiskella miksi he tekevät niin kuin tekevät:

Kojamo tilinpäätöstiedote 2020 esitys

Itse olen samoilla linjoilla kyllä. Toki näiden kasvukeskusten laitamillakin voi hinnat vuosikymmenien aikana nousta, jos itse kasvukeskuksissa nousee.

Miksiköhän lähes kaikki kokeneemmat useita kymmeniä sijoitusasuntoja omistavat asuntosijoittajat puhuvat aina juuri positiivisen kassavirran puolesta? Tällöinhän asunnot ovat väkisinkin näillä heikommilla sijainneilla, jos ja kun vipua käytetään reippaamin.

Jos tavoitteena on varallisuuden maksimointi ja käy palkkatöissä, en vieläkään ymmärrä miksi kassavirran olisi oltava positiivinen. Palkkatöissä voi yleensä hyvin maksella vaikka 10 kpl sijoitusasunnon -50 € / asunto negatiivisen kassavirran. Toki ymmärrän tilanteen, jos tavoitteena on vaikkapa 30-100 kpl asuntoja, silloin palkkatulot loppuu aika nopeasti kesken.

Mitä mieltä olette, kannattaako ottaa yksi arvokkaampi kohde, esim Tre-Tku akselilta keskustasta vaikkapa 150 k€ kohde,  vai vastaavasti esim. kolme 50k kämppää kaupungin laitamilta/pienemmistä kaupungeista?

Jos hintakehitystä ei mieti, kolmen kämpän strategialla saa huomattavasti paremman kassavirran ja pääoman kertymisen. Toisaalta, arvonnousua voi olla odotettavissa enemmän tuossa yhdessä isossa kohteessa.

Onko mietteitä puolesta ja vastaan? Kysymys kai lienee aika perus kassavirta- VS arvonnousu - strategian vertailua, kun asiaa tarkemmin miettii.

hauturi kirjoitti:

Itselleni on varsin outo ajatus, että kaikki vakuusarvo pitäisi koko ajan olla käytössä. Vastaukseni yllä esitettyyn kysymykseen on siis lähtökohtaisesti

c) ei mitään

Toki jos muut lainanoton ehdot täyttyvät (ilmeisesti eivät täyty), vastaus voisi olla myös b) tai

d) ottaa sijoituslainaa ja sijoittaa sopiviin arvopapereihin.

Harva esim. haluaa myydä mieluisaa omaa asuntoa ja etsiä uutta kotia ja muuttaa vain sen takia, että saisi pelimerkkejä sijoituksiin. Toki jos on muutenkin tarvetta muuttaa, voi mainitut asiat huomioida.

Pankille ei muuten voi esittää arvonnousua tulona kun lasketaan maksukykyä. Vuokratulot, korot ja osingot (tietyin edellytyksin) kyllä, mutta arvonnousua ei.

Edit: Yleensä varmaan pankki on halukkaampi tarjoamaan asuntosijoituslainaa kun arvopaperisijoituslainaa? Lähinnä tuota ehdottamaasi d)- vaihtoehtoa jäin miettimään.

 

Ystäväni on avoin muuttamiselle, kun on kiinnostunut uuden talon rakentamisesta. Mutta ei toki lähde siihen, jos jokin toinen vaihtoehto on huomattavasti fiksumpi tuotoiltaan/riskeiltään, kun muutto ja kotiutus.

Itse ehkä neuvottelisin pankin kanssa, millaiseen sijoitusasuntolainaan eli b) tai milaiseen arvopaperisijoituslainaan eli ehdottamasi d) pankki lähtee? Näiden perusteella varmaan näkisi aika hyvin, missä tuotot liikkuu.

Itse vakuusarvon käytöstä itse olen ymmärtänyt, että sitä kannattaa hyödyntää aika aktiivisesti. Toki tässä esimerkissä se käytettiin 100 % missä on jo riskinsäkin, mutta sinnekin pieni puskuri todellisuudessa kannattaa jättää. Mutta ylipäätään, eikös vapautuneen vakuuspotin tehokas käyttö ole asuntosijoittamisessa aika keskeistä? 

Itse asiassa mieleen tulee toinenkin kysymys tähän vakuusarvon käyttöön liittyen noin yleisestikin, missä ehkä haasteena sama luotonsaanti. Esimerkiksi ystävälläni on omakotitalo, jonka arvo on noussut 200 000 e ostohetkestä (pankin arvio). Hän parhaillaan miettii, mitä tuolla vakuusarvolla kannattaisi tehdä. Mitä vaihtoehtoja tässä ylipäätään on? Itselläni tulee mieleen:

a) Myy asunto, kotiuta 200 k € ja laita osakesalkkuun (7 % oletettu tuotto eli 14 000 € - verot = 9800 € / v) ja osta lainalla uusi samanhintainen asunto

b) Käytä vakuusarvoa sijoitusasuntoihin. 200 k € vakuusarvolla teoriassa saisi 667 k € edestä sijoitusasuntoja, joissa tuo 200 k € vakuutena. Tämä tarkoittaisi vaikkapa 5 kpl 133 k € asuntoja, mistä nettovarallisuus kertyisi vuokratuloista (5 kpl * 350 * 12)-verot = 14 700 € ja arvonnoususta esim 2 % vuodessa (1.02 * 667)*0.7 = 13 340 €. Eli yhteensä 14 700 € + 9338 € = 24 038 €

Eli näillä tiedoilla vakuusarvon käyttäminen vivutettaviin sijoitusasuntoihin olisi huomattavasti tuottoisampaa. Ongelmana tosiaan mielestäni tässä on taas tuo luotonsaanti, eli tuskin ystävällieni myönnetään tuota 667 k lainaa, vaikka 5 kpl sijoitusasuntoa salkkuun ilmesteyisikin.

Onko mielipiteitä, miten muuten tuota vakuusarvoa voisi käyttää? Vai onko tässä järkevät vaihtoehdot ja mikä olisi realistinen määrä luottoa, mitä tuossa b) - tilanteessa voisi saada? En osaa sanoa onko ystäväni lainanotto nyt tapissa, mutta ei ainakaan kaukana siitä eli sieltä tuskin apuja juuri olisi otettavissa.

hauturi kirjoitti:

 

tuottohai kirjoitti:

 

hauturi kirjoitti:

Kun  maksukykyä ajatellaan, pankki katsoo kokonaisuutta, eikä "lisäystä".

Eli ratkaisevaa paljonko nykyiset + uuden sijoitusasunnon myötä tulevat tulosi ovat suhteessa lainanhoito- ja muihin menoihin. Sillä paljonko lisätulo on, ei sellaisenaan ole merkitystä.

 

 

Vähän epäselvästi ehkä kirjoitin mutta sitä hain, että "all else equal" tyyliin mikään muu varallisuuden kertymisessä/vakuuksissa tai missään muussa ei muutu, paitsi otan sen reilu 100k lisää lainaa ja nettovarallisuuden muutos vain se uusi sijoitusasunto, vaikkapa se 250e / kk.

Kun tosiaan nykyisessä tilanteessa varallisuus/tulot jne on arvioitu ja maksimiluotto käytössä jo.

 

Jos tosiaan nykyinen luotto on maksukyvyn ylärajoilla niin sitten 250€/kk tulonlisäys ei riitä 100K uuteen lainaan. Tosin, jos tulot ovat lainaa ottaessa riittäneet 70K lainaan, josta nyt on jäljellä enää 50K, on ainakin teoreettisessä maksukyvyssä tapahtunut 20K lainan maksuerien verran parannusta (mikä ei tosin tässä tapauksessa vielä sekään riitä). Todellisen maksukyvyn paraneminen vaatisi tietysti lainan maksuaikataulun muuttamista siten, että jäljellä olevan 50K:n maksuaikaa pidennettäisiin.

Pankin systeemi kyllä laskee "maksimilainan" kulloisessakin tilanteessa ja pankkitoimihenkilö sen osaa kertoa. Näin palstalla menee aina vähän arvailuksi.

Juuri näin, näin vähän itsekin ajattelen. Lähinnä vaan etukäteen yritin sitä kartoittaa, miten luottosalkkuun ilmestyvää asuntosijoitusta ylipäätään pankissa arvotetaan. 

Eli ehkä omalla kohdallani suurempana ongelmana näen sen, että luottoa ei riitä. Vakuusarvoa varmasti vapautuu arvonnousussa ja takaisinmaksussa aina hiljalleen, mutta luottoa on vaikeampi saada lisää. Tätä kysymystä olenkin pohtinut ei-ansiotuloja saavien asuntosijoittajien kohdalla, että miten pankki heitä kohtelee. Jos tosiaan ansiotulot on 0 euroa ja omistan vaikka 20 kpl sijoitusasuntoa, kukin niistä 50 € kassavirtapositiivisia, kuukausittaiset tulovirtani ovat edelleen aika pienet, vaikka varallisuus hyvin nouseekin. Mutta se, että miten tähän tilanteeseen on pääty, eli miten on saatu näin suuri luotto, on ehkä itselleni se suurin ihmetyksen aihe.

Mutta tosiaan, tuo lainapaketin uudelleenneuvottelu eli laina-ajan pidentäminen ja kilpailutus yms ovat varmaan keinoja, millä voisin saada mahd. paljon uutta lainaa uutta sijoitusasuntoa varten.

hauturi kirjoitti:

Kun  maksukykyä ajatellaan, pankki katsoo kokonaisuutta, eikä "lisäystä".

Eli ratkaisevaa paljonko nykyiset + uuden sijoitusasunnon myötä tulevat tulosi ovat suhteessa lainanhoito- ja muihin menoihin. Sillä paljonko lisätulo on, ei sellaisenaan ole merkitystä.

 

Vähän epäselvästi ehkä kirjoitin mutta sitä hain, että "all else equal" tyyliin mikään muu varallisuuden kertymisessä/vakuuksissa tai missään muussa ei muutu, paitsi otan sen reilu 100k lisää lainaa ja nettovarallisuuden muutos vain se uusi sijoitusasunto, vaikkapa se 250e / kk.

Kun tosiaan nykyisessä tilanteessa varallisuus/tulot jne on arvioitu ja maksimiluotto käytössä jo.