Epäselvyys osakkeiden lukumäärässä ei yksinään ole kovin tärkeä. Sen sijaan kaikki epäselvyydet herättävät muita kysymyksiä: ovatko toiminnot johdon hanskassa, onko taloushallinto ajan tasalla, onko huoneistojen lukumäärä ja kunto tiedossa, onko niiden arvo likimain oikea, tulevatko kaikki tulot Ovaron tilille, keiden hyväksi lähipiiritransaktioita tehdään jne.
Tämän lähipiiritransaktion kanssa kävi positiivinen kämmi: julkilausuttu tarkoitus oli kaupata osakkeet alihintaan, mutta toteutuspäivänä ne olivatkin ylihintaisia. Positiivista on, ettei hintaa lähdetty jälkikäteen säätämään lähipiirin eduksi.
Tärkeintä ei ole päämäärä, vaan liike😎. Uutinen siis vuokrausaste kuukaudessa 88,2% -> 90,4%. Myyntitahti 1,45M per kuukausi hitaampaa kuin viime vuonna, mutta ei jumissa.
"Kesäkuussa 2020 yhtiö myi 11 asuntoa velattomilta hinnoiltaan 1,45 M€ (2,4 M€ 6/2019). Tämän vuoden aikana (1.1.2020-30.6.2020) yhtiön on myynyt yhteensä 57 asuntoa, joiden yhteisarvo oli 12,25 M€.
Vuokrauksen neliöpohjainen vuokrausaste oli 90,4 % (85,9 % 6/2019).
Toimitusjohtaja Marko Huttunen:
”Vuokrausaste nousi kesäkuulle asetettuun välitavoitteeseen ja ylitti 90 %:n rajan. Vuokrausaste on kehittynyt järjestelmällisen työn tuloksena. Suunta on nyt oikea, mutta emme ole vielä asetetuissa vuokraustavoitteissa. Huoneistoremontteja jatketaan ja taloyhtiöiden kuntoon sekä alueellisiin markkinointitoimiin tullaan kiinnittämään erityistä huomioita”.
”Koronakriisi on lisännyt vuokraltaan edullisten lähiöasuntojen kiinnostusta. Tyypillisessä 1970-luvun lähiöstä löytyy yleensä hyvät peruspalvelut, jotka osaltaan tukevat kysyntää. Ovaron kiinteistösalkku ei ole ollut herkkä markkinavaikutuksille johtuen sijainneista ja edullisesta vuokratasosta. ”
”Moni yliopistokaupunki pohtii lähiöidensä kehittämistä, jotkut jäävät tyhjiksi ja toisista tulee suosittuja. Ollakseen suosittu pitää huomioida niin lapsiperheiden kuin senioreiden palvelut. Suosion edellytyksenä on sekä kaupallisten että julkisten palvelujen säilyttäminen ja liikeyhteyksien kehittäminen. Alueet profiloituvat palveluidensa kautta. ”
Kaikissa pörssiyhtiöiden hallituksissa, missä olen ollut, on jouduttu valinnasta parin kuukauden päästä antamaan negari🧐. #Ovarohttps://t.co/BEcnccptLO
Kaikissa pörssiyhtiöiden hallituksissa, missä olen ollut, on jouduttu valinnasta parin kuukauden päästä antamaan negari🧐. #Ovarohttps://t.co/BEcnccptLO
Kaikissa pörssiyhtiöiden hallituksissa, missä olen ollut, on jouduttu valinnasta parin kuukauden päästä antamaan negari🧐. #Ovarohttps://t.co/BEcnccptLO
Tämähän on jo pitkään tunnettu ilmiö vastavalittujen toimarien osalta, joten näköjään soveltuu koskemaan myös uusia pokeria pelaavia hallitusjäseniä:
"The empirical evidence is consistent with the hypothesis that incoming executives manage accruals in a way that decreases earnings in the year of the executive change and increases earnings the following year. Further, incoming executives record large write-offs and special items the year of the management change."
Ovaron sijoittajasivuille alapeukku (tutustuin ihan mielenkiinnosta ilman omistusta tai ostoaikeita).
Q2 rapsa löytyi linkin Osavuosikatsaus 2020 Q1 takaa. Sen voi toki arvata olevan noin kun ensin huomaa Q1-linkkejä olevan muutama liikaa. Ensimmäisellä yrittämällä missasin rapsan kunnes totesin sen Nordnetista löytyvän ja palasin.
Osakkeenomistajat linkin takaa löytyy historiakatsaus (Osakkeenomistajat 29.3.2018). Tämä siis osake alaotsakkeen takaa. Osakkeenomistajat alaotsikosta löytyy sitten validimpi tieto.
Tähän sitten päätin lopettaa ko. sivuihin tutustumisen. Nopea johtopäätökseni on että tämä joko kuvaa sitä miten firmaa muutenkin hoidetaan tai sitten raha ja aika vaan priorisoidaan omistaja-arvon kannalta oleellisempiin asioihin. (veikkaan ensimmäistä)
Osavuosikatsaus Q2/2020 kammottavan huono kaikilla mittareilla
Tuotot laskivat selvästi, kulut kasvoivat tai parhaimmassa tapauksessa pysyivät samalla tasolla.
Prosentuaalinen muutos vertailukauteen nähden
Liikevaihto -14%
Hoitokulut + 6,4%
Nettotuotto -27% 1238 te vs 1696te
Tulos ennen käyvän arvon muutoksia -25% 752te vs 1003te
Rahoituskulut viime vuoden tasolla 710te vs 745te
Ovaron ydintoiminnan vuokraustoiminta ei jätä osakkeenomistajille käteen yhtään mitään. Liiketoiminnan nettorahavirta oli 1-6/2020 jo 1,2M€ pakkasen puolella, kun se viime vuonna oli vain 66te miinuksella.
Samalla kiinteistösalkun arvo laskee joka ikinen kerta kun siitä tehdään ulkopuolinen arvio. JLL on nyt arvioinut Ovaron salkun 4 kertaa ja joka kerta kiinteistöjen arvoja on jouduttu reivaamaan alaspäin.
Huolimatta pontevasta omien osakkeiden osto-ohjelmasta, osakekohtainen EPRA Nav teki jälleen kerran uudet pohjat ollen nyt 7,50€/osake (7,84€ tämän vuoden alussa)
Omien osakkeiden ostot eivät riitä kompensoimaan omistaja-arvon tuhoutumista, jota tapahtuu jatkuvasti niin huonon operatiivisen tuloksen, tappiollisten asuntomyyntien kuin myös olemassaolevan kiinteistökannan laskun kautta.
Kaikkien faktojen valossa Ovaro on ja näyttäsi myös pysyvän vahvasti omistaja-arvoa tuhoavana yhtiönä.
Tulos oli kyllä pettymys, mutta olen onneksi irtautunut tästä jo keväällä. En näe tätä ihan niin synkkänä kuin herra Kiinteistöpro kuitenkaan.
Synkkää on edessä vielä ainakin vuoden loppuun, mikä näkyy kyllä osakkeen hinnassakin. Tuottopotentiaali on hyvä jos vaikeudet voitetaan, enkä pidä sitäkään mahdottomana. Tarkkailupositiossa tällä hetkellä (tosin omistan Investor's outHousen kautta tätä).
"Ensimmäinen osavuosikatsaukseni pörssiyhtiön hallituksen jäsenenä ei varsinaisesti samppanjaa korkkaamaan kannustanut. Ovaron puolen vuoden tulokseen oli tuskin kukaan tyytyväinen."#Ovaro#Suominenhttps://t.co/VpN2gu0SIw
Emme oleta, että hallituksesta käsin voisi juuri mitään sanoa. Kolumnissa onkin odotuksia enemmän sisältöä: Aki hyväksyy 2 avainhenkilön toiminnan.
Vähempi olisikin, sanokaamme, melko huolestuttavaa. Toisaalta on epätodennäköistä, että hallitus vuotaisi tietoja kelvottomista avainhenkilöistä somepalstoille niin kauan kuin yhtiö on edes auttavasti toimintakuntoinen.
Mahdollisuus saada hallituksesta tunnelmia kolumnimuodossa on kuitenkin varsin positiivinen.
Onkin kohtuullista etsiä hallitukselle tavoite jäsenensä vanhoista kolumneista:
Ei ole mitään varsinaista valoa laskea liikkeelle 4,25 prosentin [nyt 5,25 %] bondia vuokratakseen kämppiä nelosen tuotolla. Oravan pitää hoitaa rahoitusrakenteensa kuntoon, jossa se saa samaa kahden prosentin rahaa, kuin uskottavuutensa säilyttäneet kiinteistöyhtiöt.
Rahoitustavoite on saneeraamisesta huolimatta karannut entistä kauemmas. Tässä vaiheessa saneerausta, kun Inderesin toiveista 1) vuokrausasteen nosto on jo alkanut ja 2) kulusäästöjen realisoituminen vihdoin alkamassa, 3) kalliin rahoituksen uudelleenneuvottelu on ehkä Ovaron tulevaisuuden isoin kysymysmerkki. Kaava on teoriassa helppo 1 + 2 = 3. Käytäntöön soveltaminen vielä ontuu.
Tasetta pitäisi saada myös liikkumaan eteenpäin ja muuttumaan tuottavaksi omaisuudeksi tai omiksi osakkeiksi. Kun JLL on arvioinut saatavan hinnan ja toimitusjohtaja saatavan tuoton sekä korjaustarpeen, ei pitäisi olla mahdotonta vetää luvut yhteen ja pistää tuottamattominta ydinkämppää myyntiin. Siitäkö kiikastaa, että ydinkämppiä ei pystytä käytännössä realisoimaan JLL:n hintoihin?
Yleensä jos Ovarolta tulee jotain huonoa, en ehdi itse ainakaan seuraavana päivänä postaamaan😎.
Tämä oli ainakin miulle positiivinen uutinen:
" Elokuussa 2020 yhtiö myi 14 asuntoa velattomilta hinnoiltaan 3,0 M€ (2,1 M€ 8/2019). Tämän vuoden aikana (1.1.2020-31.8.2020) yhtiön on myynyt yhteensä 80 asuntoa, joiden yhteisarvo oli 17,2 M€.
Vuokrauksen neliöpohjainen vuokrausaste oli 90,7 % (89,0 % 8/2019).
Olisin arvaillut hiukan alhaisempaa sekä vuokrausastetta että kauppavolyymiä. Tosin julkisen etukäteen arvailun olen hallituksen jäsenenä joutunut lopettamaan. Mutta käsittääkseni on ihan kosher jälkikäteen kertoa, mitä olisi arvaillut🤔.
Q2/2020 Ovaro ilmoitti asuntojen arvoksi bruttona 128,9Me. Lainaa yhtiöllä oli 73Me. Oletetaan, että asuntojen arvo on 5% yläkanttiin ja könttäkaupoissa annettaisiin vielä 5% alennusta, jolloin asuntojen kauppahinnaksi tulisi 116,3Me. Siihen päälle silloiset rahavarat 4Me, eli yhteensä noin 120Me (oletetaan vuokraoikeudet arvottomiksi). Siitä kun vähennetään velat, niin käteen jää 47Me. Tästä tulisi omistajille edelleen 20% preemio 39Me markkina-arvolla, vaikka se on noussut selvästi kevään pohjilta.
Jos tappiollisen yhtiön likvidoimalla saa 20% tuoton, niin se vaikuttaa äkkiseltään kannattavalta.
Onko realistista, että yhtiö pystyy tuottamaan lähivuosien aikana yli 20% tuottoa? Vai onko asuntokanta vain sen verran heikkoa, ettei se kelpaa ostajille? Vai onko asuntojen ilmoitetussa arvostuksessa enemmän ilmaa?
Kasvaako vuokrausaste noiden myytyjen asuntojen takia? Käsittääkseni ne myytävät on kuitenkin myyntihetkellä vuokraamattomana ja lasketaanko ydinpommisalkun myytävät asunnot myös tuohon vuokrausasteeseen?
En omista Ovaroa eikä ole tarkoitus ostaa, mutta yleisestä mielenkiinosta kysyn.
" Elokuussa 2020 yhtiö myi 14 asuntoa velattomilta hinnoiltaan 3,0 M€ (2,1 M€ 8/2019). Tämän vuoden aikana (1.1.2020-31.8.2020) yhtiön on myynyt yhteensä 80 asuntoa, joiden yhteisarvo oli 17,2 M€.
" Elokuussa 2020 yhtiö myi 14 asuntoa velattomilta hinnoiltaan 3,0 M€ (2,1 M€ 8/2019). Tämän vuoden aikana (1.1.2020-31.8.2020) yhtiön on myynyt yhteensä 80 asuntoa, joiden yhteisarvo oli 17,2 M€.
Mikä noiden myytyjen asuntojen tasearvo oli?
En jaksanut laskea osareista lukuja (=myyntitappioita) yhteen, mutta muistinvaraisesti tänä vuonna on pääsääntöisesti mennyt keskimäärin 3% alle tasearvojen.
Huomattavaa on, että kun myydään velattomalla hinnalla esim. 3,0M, ei kassaan tule 3,0M, vaan 3,0M - taloyhtiön velkaosuus ja sitten vielä saatetaan rahoilla lyhentää emoyhtiönkin lainaa.
Tämä ihan selvennyksenä mahdollisille väärinkäsityksille, koska tähän ketjuun pari vuotta sitten tuli joku luultavasti Kauppalehden Ovaroketjusta (melko hilpeä seurakunta ja terkkuja, olen lukenut monta vuotta jokaisen postauksen) selittämään miten yhtiö menee ihan kohta nurin, kun sen kassaan ei tule myynneistä yhtään rahaa.
Tunnen kaksi iisalmelaista oikein hyvin vuosikymmenten takaa. Ihan asiallisia jamppoja, kanssaan pystyy ottamaan napanderia vielä viidenkympin kuoleman puolellakin. Lisäksi olen nyt tutustunut kolmanteen, eli Ovaron toimitusjohtajaan Marko Huttuseen, joka on pistänyt tuulemaan:
"Syyskuussa 2020 yhtiö myi 12 asuntoa velattomilta hinnoiltaan 2,6 M€ (2,5 M€ 9/2019). Tämän vuoden aikana (1.1.2020-30.9.2020) yhtiön on myynyt yhteensä 92 asuntoa, joiden yhteisarvo oli 19,8 M€.
Vuokrauksen neliöpohjainen vuokrausaste oli 92,47 % (87,8 % 9/2019).
Toimitusjohtaja Marko Huttunen:
”Vuokrausaste on saatu aktiivisen kehitystoiminnan kautta nostettua. Vuokrausaste oli syyskuussa 92,47%. Vuokrausaste näyttäisi vakiintuvan 90 %:n paremmalle puolelle. Huoneistoremonteilla Ovaron asuntokantaa kehitetään kilpailukykyisemmäksi, jotta vuokralaisia olisi helpompi saada. Viime kuukaudet ovat osoittaneet, että edulliset vuokra-asunnot maakuntakohteissa kiinnostavat ja menevät vuokralle.”
”Vaihtuvuus Ovaron kohteissa on pienentynyt. Meistä on tärkeää panostaa asiakkaiden viihtyvyyteen ja arjen sujuvuuteen. Selvitämme muun muassa, miten etätyöpisteitä voisi saada taloyhtiöiden yleisiin tiloihin.”
”Ovaron asuntojen myynti on sujunut koronapandemian epävarmuudesta huolimatta. Syyskuussa kauppa kävi hyvin ja myimme 2,6 miljoonan euron arvosta asuntoja. Tämän vuoden aikana olemme myyneet yhteensä 19,8 miljoonalla eurolla.”
Ydintoiminnan vuokrausaste
Neliömetripohjaisesti laskettu vuokrausaste:
30.9.2020 31.8.2020 31.12.2019
92,47 % 90,7 % 85,8 %"
Kiinteistöbisnes ei ole kovin monimutkaista. Mutta töitä se vaatii.
Yli puolet tyhjinä olleista ydinpommikämpistä on nyt vuokrattu. Uusi hallinto on saanut vuokralle pyöreästi sen määrän asuntoja, mitä vanha hallinto piti myynnissä ja piilotti luvuista. Ei aivan mitätön saavutus!
Lievä pettymys on, että vuokrausaste jäi edelleen alle 93 %:n. Jo tehtyjen toimien pitäisi riittää sen yli. Ilmeisesti aivan kaikki remontoidut kämpät eivät ole heti löytäneet asukasta. Kuinka pysyvää menestys on ja paljonko se maksaa vuokranalennuksina ja remonttikuluina jää nähtäväksi. Vuokrapyyntöjä on jouduttu hiukan alentamaan ja lisäksi tarjoamaan ilmaisia kuukausia.
Onnistumisen pitäisi pikku hiljaa näkyä nousuna operatiivisessa tuloksessa ja myös kurssissa. Pikku hiljaa saisi myös näkyä kiinteistöhankintoja ja/tai kehityshankkeita, joilla liikevaihtoa saadaan käännettyä nousuun.
Ovaro on tarjoillut niin pitkään pettymyksiä, että käännettä on vaikea uskoa todeksi ennen kuin jälkikäteen.
