Nyt alkaa todellisuudessa olla pula ostajista ja kauppamäärät laskevat reippaasti (kuten Hypo kertoi) ja kohtapuolin alkavat siten hinnat työttömyyden kasvaessa myös mukavan laskumäen.
Minun mielestä juuri parin päivän sisällä Hesarissakin oli juttu (ei maksumuurin takana, en löytänyt enää pikaisella etsinnällä) tästä, että hinnat ovat laskeneet jopa Helsingissä ja kauppa ei käy. Ja kohta tulee iso kasa Airbnb huoneistoja myyntiin. Jutussa haastateltiin ja referoitiin Hypon tiedotettta:
" Maaliskuussa asuntokauppa kääntyi laskuun kaikkialla Suomessa. Huhti-toukokuulle tulee yli kolmanneksen lasku kauppamääriin. Koronan vaikutus asuntojen hintoihin jää 5% pudotukseen, mikäli nyt alkanut arkeen paluu etenee ilman isoja takapakkeja. Koko vuoden kehitys jää -2 ja pk-seudulla -0,5 prosenttiin, kun vahva alkuvuosi kannattelee tasoja tähän asti. Ennustehaarukka on tavallista suurempi, mutta suunta on selvä. "
"Korona aiheuttaa erityisen iskun Airbnb-markkinoihin.Väliaikaismajoitus kasvoimerkittäväksi voimaksi alueellisesti asuntomarkkinoilla. Etenkin Rovaniemi kärsii karvoissaan turismin tukahtumisen.Helsingissä vuokramarkkinoille on jo tullut tarjontaa runsaasti ja huokealla hinnalla. Voittajina myllerryksessä nousevat ensikodin ostajat, joillaon vihdoin valinnanvaraa ja kilpailu kohtuullisempaa. "
Minun mielestä juuri parin päivän sisällä Hesarissakin oli juttu (ei maksumuurin takana, en löytänyt enää pikaisella etsinnällä) tästä, että hinnat ovat laskeneet jopa Helsingissä ja kauppa ei käy. Ja kohta tulee iso kasa Air-BNB huoneistoja myyntiin.
Just myytiin 7 neliön "yksiö" 14 000 euron neliöhinnalla.
Taitaa tää jäädä asuntorommareiden märäksiunennäöksi kaikkien aikaisempien romahdusunelmien tapaan.
Just myytiin 7 neliön "yksiö" 14 000 euron neliöhinnalla.
Myytiin asuntosijoittajalle. Ja meni saman tien vuokralle hintaan 71,3 euroa / neliö. Halukkaita vuokralaisia oli kymmeniä alle päivän aikana.
Kk-vuokra on siis 499 euroa.
Kohe oli kyllä sen verran erikoinen, ettei sen osalta voi vetää tarkempia johtopäätöksiä. Ennemin sen "huonosti remontoidun" tai saunan näköisen yksiön kohdalta voisi vetää johtopäätöksiä. Onkohan ne jo myyty ja mihin hintaan?
Just myytiin 7 neliön "yksiö" 14 000 euron neliöhinnalla.
Myytiin asuntosijoittajalle. Ja meni saman tien vuokralle hintaan 71,3 euroa / neliö. Halukkaita vuokralaisia oli kymmeniä alle päivän aikana.
Kk-vuokra on siis 499 euroa.
Kohe oli kyllä sen verran erikoinen, ettei sen osalta voi vetää tarkempia johtopäätöksiä. Ennemin sen "huonosti remontoidun" tai saunan näköisen yksiön kohdalta voisi vetää johtopäätöksiä. Onkohan ne jo myyty ja mihin hintaan?
Toki kun Kalasatamaan ja Pasilaan tulee uutta, niin voisiko ne alkaa vaikuttaa "kallion" hintoihin. Jengin kiima ytimeen on kyllä kovaa. Ei kannata aliarvioida sen vetovoimaa, että asuu kuudennella linjalla ja alakerran baarista saa 3 eurolla tuopin ja vierestä thaihierontaa.
Monikohan hesalaisista tajuaa, millaisia korotuspaineita vastikkeisiin on tulossa? Vielä harvempi tajuaa niiden merkityksen nykykorkotasolla. +2 euroa kuussa lisää vastiketta per neliö ja 1 % korkotaso vie kolmanneksen keskustan isompien asuntojen arvosta. Yksiöistä neljänneksen.
-kiinteistövero: nousi jo arvopohjauudistuksen takia 50 % kantakaupungissa, nousee jatkossa kuntatalouden tilanteen takia
-kaukolämpö: hinta noussut jo puolella, nousee jatkossa reilusti CO2-päästövähennysten takia
-isännöinti- ja huolto: pitkän kilpailullisen tilanteen jälkeen ollaan jälleen menossa kohti tuttua heikomman kilpailun tilannetta kohden
-peruskorjausrakentamisessa edelleen valtava potentiaalinen ylikysyntä
Monikohan hesalaisista tajuaa, millaisia korotuspaineita vastikkeisiin on tulossa? Vielä harvempi tajuaa niiden merkityksen nykykorkotasolla. +2 euroa kuussa lisää vastiketta per neliö ja 1 % korkotaso vie kolmanneksen keskustan isompien asuntojen arvosta. Yksiöistä neljänneksen.
-kiinteistövero: nousi jo arvopohjauudistuksen takia 50 % kantakaupungissa, nousee jatkossa kuntatalouden tilanteen takia
-kaukolämpö: hinta noussut jo puolella, nousee jatkossa reilusti CO2-päästövähennysten takia
-isännöinti- ja huolto: pitkän kilpailullisen tilanteen jälkeen ollaan jälleen menossa kohti tuttua heikomman kilpailun tilannetta kohden
-peruskorjausrakentamisessa edelleen valtava potentiaalinen ylikysyntä
Meinaatko tosiaan että yli 40% nousu vastikkeisiin? :D Aikamoista. Melko absurdi väite, mutta vaikka näin olisi niin ainakin osittain maksajaksi päätyy vuokralainen. Ja eiköhän markkinatalous pidä huolen että isännöinti ja huoltopalvelut ei karkaa mihinkään älyttömään.
Muutama viikko sitten tuli muuten tieto että yhdessä omistamassani tippuu vastike 0,10€/neliö. Laskin myös huvikseni mitä tässä nimenomaisessa yhtiössä tarkoittaisi jos kiinteistövero nousee 50%. Keskikokoiseen kolmion korotus tekisi rahassa..wait for it.. 88€/vuosi. En välttämättä mene konkurssiin tämän takia.
Todellisia lukuja ja muutoksia Helsingin kantakaupungista:
Lämmitys:
2018: 0,97 e/m2/kk
2019: 1,14 e/m2/kk (yksikkökustannus toki eli kWh vakioitu)
Kiinteistövero:
2018: 0,46 e/m2/kk
2019: 0,72 e/m2/kk
Ensi vuonna kallistuu lisäksi jätehuolto.
Huolto- ja korjaustoiminta ei ole vertailukelpoista näin suoraan, niin en laita lukuja, mutta kustannuspaine on kova.
Uskon yhtiövastikkeiden nousevan Hesassa +1 e/m2/kk muutamassa vuodessa vs. 2018 tilanne. Ainakin kantakaupungissa. En näe syytä, miksei kehitys myös jatkuisi tähän suuntaan. Helenin investoinnit, koronalasku ja kiinteistövero jne.
Korjausrakentamisen kallistumisesta sitten tuo toinen euro.
Kyse ei ole suhdannevaihtelusta, vaan vihreiden valitseman politiikan toteutumisesta. Pelkästään nuo yhden vuoden lämmityskustannusten ja kiinteisverojen nousu on +0,43 e/kk/m2. 1 % korkokannalla se tarkoittaa 516 euron alennusta neliöhinnan nykyarvoon. 3 % korkokannalla -172 e/m2. Eli menetys noista oli 80 neliön asunnossa jo 13 760 - 41 280 euroa. Vähän eri kun tuo sinun 88 e/vuosi.
JK. Toki maksajaksi päätyy pääosin vuokralainen. Juttelin juuri välittäjäni kanssa ja nostamme juuri vapautuvan asunnon vuokraa 3-6 % siitä, minkä olin katsonut markkinavuokraksi. Tämä kompensoi em. kustannusnousut. Omassa kämpässään kituva keskiluokka saa maksaa tämänkin laskun. Sijoittajat ja köyhät eivät.
Valtakunnallisia lämmityskustannuksia ei voi käyttää Hesasa, jossa on perinteisesti ollut halpa kaukolämpö ja tämä tilanne on nyt radikaalisti korjaantumassa.
Aiheellinen pelkoni on, että yksityisasumista tullaan käyttämään merkittävässä määrin sekä ilmastonmuutoksen että koronan maksamiseksi. Tämä sopii kaikille puolueille hallituksessa, koska maa- ja metsätilat eivät tästä kärsi.
No vuokriin vaan koko kustannusnousu ja sitä kautta asumistukiin. Omassa asunnossa asuvat eivät pääse vähentämään tuloistaan nousseita kustannuksia eivätkä nostamaan tulojaan kustannusten myötä. Mahdollisuudet myöskin kotitalousvähennyksen käyttöön asunnon arvonnostoa ajatellen ovat jo heikentyneet.
Ne kenestä nämä tuntuvat nysväykseltä eivät ole pyörittäneet lukuja excelissä ja vuosikymmenien perspektiiivillä. Juuri tällaisista eroista syntyy se ylijäämä, joka keskiluokkaiselle realistisesti voi elämässään jäädä.
Vesa Vihriälä ehdottaa kiinteistöveron kiristyksiä. Kiinteistöverohan oli kiristymässä ennen koronaakin Hesassa rajusti markkina-arvoistuksen ja laskentaperusteen muutoksen (rak.oikeusneliöt -> todelliset neliöt) takia. Niitä aloin juuri maksaa. Nyt sitten lisää:
Myös kiinteistöveron nostamista voi tältä kannalta perustella: se kohdistuu ikääntyneisiin paljon voimakkaammin kuin nuoriin. Kiinteistövero on myös siinä mielessä hyvä vero, että sen kiertäminen on vaikeaa ja että sillä ei ole kielteisiä kannustinvaikutuksia.
taloudellista toimeliaisuutta vain vähän vääristävien ja keskimääräistä varakkaampaan ja ikääntyneempään väestöön painottuvien kiinteistöverojen osuuden selvä kasvattaminen verotuksessa
Kyse on ennakkotapauksesta, jonka Helsingin kaupunki hanki haastamalla omistamansa kiinteistöyhtiöin oikeuteen ja voitti. Nyt kiinteistöveroa peritään todellisten neliöiden, ei rakennusoikeusneliöiden mukaan. Tämä on sosialistien moraalia, koska ko. talot on rakennettu ennen nykyisiä kaavoja. Nykyisissä kaavoissa rakennusoikeudet ovat selvästi pienempiä. Rakennusoikeuden jälkikäteinen rajaaminen on myös puhdasta mielivaltaa, koska se rikkoo selkeästi perustuslain omaisuudensuojaa. Tämä tapahtui jo 1950-luvulla, kun nykyiset kaavat säädettiin. Silloin ko. perustuslain rikkomista vältettiin juurikin pitämällä kiinteistöveron perustana oleva verotusarvo sidottuna rakennusoikeuteen, eikä neliöihin, koska muuten kyseessä olisi ollut puhdas sosialisointi, mitä se juuri nyt olikin. Mutta eihän tällaiset perusoikeudet kiinnosta ihmisoikeusihmisiä.
Kiinteistöverouudistuksen seuraava vaihe on koko maan jakaminen 9000 ruutuun ja jokaisen ruudun markkina-arvottaminen tiheästi. Tämä tulee nostamaan Hesan kiinteistöveroja huomattavasti, koska Hesassa maan arvo on kasvanut selvästi nykyistä verotusarvoa nopeammin.
Kolmas kiinteistöveron korotushanke on Suomen hallituksen aie nostaa kuntien perimän kiinteistöveron alarajaa huomattavasti Vesa Vihriälän korona-raportin suositusten mukaisesti. Helsingin kaupunki perii miniprosenttia, joten valtion toimi nostaa suoraan Hesan kiinteistöjen kiinteistöveroa.
Neljäs kiinteistöveron korotushanke on Helsingin kaupungin äkillinen talouskriisi, joka pakottaa nostamaan Hesan perimää kiinteistöveroprosenttia nykyisestä lain vaatimasta minimistään.
Näiden kaikkien yhteisvaikutus Hesan kantakaupungin kiinteistöveroihin on moninkertaistava. Muualla Hesassa nousu lienee luokkaa 100 %. Toki nämä ovat vasta arvauksia, mutta mielestäni hyviä sellaisia.
Vastikkeet nousevat Hesassa lähivuosina 1-2 e/m2/kk ja tämä vie 10-30 % asuntojen nykyarvosta.
Nostin vapautuvan vuokra-asuntoni vuokraa +6 %. Välittäjän mukaan mennee läpi. Alunperin ajattelin pitää ennallaan, sitten nostaa +3 %, mutta nyt kun tilanne on tämä niin +6 %. Kela maksaa kiinteistöveron nousun ja vähän päällekin.
Minulla on omistuksessa uusi ja velkainen teollisuushalli, joka on teknisesti jaettu kolmeen loossiin (muutamia muutostöitä pitää vielä tehdä). Haluaisin myydä siitä osia pois, mutta totetutus hakee muotoaan.
Mikä on järkevin/halvin tapa jakaa yksi kiinteistö useammaksi osaksi paperitöiden osalta?
Hallinnanjakosopimus? Muuttaa kiinteistöosakeyhtiöksi?
Moi, kysymyksestäsi päätellen kyseessä on nykyisellään kiinteistö ja velka on sinulla/yhtiölläsi? Joka tapauksessa kiinteistön (rakennuksineen) yhtiöittäminen lienee tällaisessa tilanteessa käytetyin ja teknisesti järkevin tapa. Yhtiöjärjestykseen voi määrittää kunkin loossin omaksi tilakseen, jolloin voit myydä niitä vastaavat osakkeet haluamallasi hinnalla. Toki näihin asioihin vaikuttaa aina myös verotukselliset ja rahoitukselliset näkökulmat, jotka kannattaa varmistaa ennen toteutusta riippuen siitä miten ovat nykyisellään järjestelty sekä se millainen strategia on jäädä omistamaan hallia jatkossa.
Vanhojen osakeasuntojen hintojen kehitys kuukausittain suurissa kaupungeissa 2015–2020M04
Huhtikuun hinnat kestivät hyvin Hesassa.
Ostin hetken mielenjohteesta 2015 kesällä vara-asunnon perheelleni Hesasta. Tarkoitus oli asua siinä 28 kk välissä ja näin kävikin. Asunnon nimellinen arvo on noussut omistusaikana +2000 e/kk, minkä saa verotta. On se vaan vuokralla-asuminen aika kallista.
Varmaankin aika peruskysymys, mutta haluaisin varmistaa, etten unohda joitain. Ja siksi, että tuntuu jotenkin epäloogiselta/erityisen reilulta verottajalta.
Jos ostan uudiskohteen jossa on hirmu iso yhtiölainan osuus. Yhtiölaina on tuloutettu.
Tähän selitys olisi, että maksaisin loppuverot sitten voitosta asuntoa myydessä. Mutta jos asun tuossa jossain kohti 2v niin silloin en maksa silloinkaan. Onko näin?
Kyllä. Maksaisit verot ainoastaan 50 eurosta. Vähennetty rahoitusvastike puolestaan siirtyy verotettavaksi myyntihetkellä, kun sitä ei lasketa osaksi hankintahintaa. Esimerkki: kauppahinta 50k, yhtiölaina 150k. Myydessä hankintahinta 50k, jos vastikkeet tuloutettu, mutta 200k jos ne on rahastoitu ja maksettu kokonaan pois.
Asumalla itse asunnossa 2 vuotta yhtäjaksoisesti myyntiä ei veroteta. Riskinä lähinnä, että taloyhtiön pitää päättää joka vuosi erikseen tuloutetaanko vai rahastoidaanko lyhennykset. Käytännössä tuloutukset voivat aiheuttaa taloyhtiölle verotettavaa tuloa (asoy on normaali oy verotusmielessä), niin tuloutettava määrä + vastikkeet eivät saisi ylittää yhtiön menoja + poistoja.
Kannattaa huomata myös käänteinen tapaus: muutat asuntoon itse, maksat yhtiölainan pois pankkilainalla, taloyhtiö tulouttaa lyhennyksen (usein isot kertalyhennykset tosin rahastoidaan), muutat pois ennen kuin olet asunut 2 v, niin joudut maksamaan pääomatuloveroa myös maksamastasi lainan lyhennyksestä, kun sitä ei huomioida osana asunnon hankintahintaa.
Tuossa esimerkissä verotettavaa tuloa muodostuu 50 euroa, ellei muita vähennyskelpoisia kuluja ole. Ja kyllä myyntivoiton verostakin on vapaa, jos on käyttänyt asuntoa vakituisena asuntonaan vähintään 2 vuotta yhtäjaksoisesti omistusaikana.
Yhtiölainan tuloutuksesta kannattaa tarkastaa, onko siitä säädetty yhtiöjärjestyksessä. Nykyisin usein on. Jos yhtiöjärjestys velvoittaa taloyhtiötä tulouttamaan pääomavastikkeet, niin siitä ei ole riskiä, että yhtiökokous myöhemmin päättäisi toisin. Siitä on toki poliittinen riski olemassa, että verolainsäädäntö muuttuu joskus matkan varrella.
"Mikäli asunto on hyvällä sijainnilla ja hyvässä kunnossa, on vaikeaa nähdä syytä miksi ei käyttää velkavipua. Toki iäkkäämpi sijoittaja saattaa pelata jo puolustuspeliä ja keskittyä nauttimaan velattomien kohteiden kassavirrasta."
Mitenköhän summaisi koronan vaikutuksen pääkaupunkiseudun asuntomarkkinoihin tähän asti? Maaliskuussa kauppa pysähtyi kuin seinään, mutta näyttää elpyneen nyt. Hinnat suurin piirtein paikoillaan? Matalat korot ja lyhennysvapaat kannattelevat. Mietin yhtenä segmenttinä kalliimpia perheasuntoja. Voiko olla, että vaikutus ei olisi kovin suuri, koska lomautukset/irtisanomiset ovat painottuneet erityisesti matalapalkkaisille palvelualoille, joiden työntekijät eivät ole ennenkään olleet kalliiden asuntojen ostajina mainittava ryhmä. Valkokaulustyöläiset ovat pitkälti saaneet jatkaa etätöissä.
Mitenköhän summaisi koronan vaikutuksen pääkaupunkiseudun asuntomarkkinoihin tähän asti? Maaliskuussa kauppa pysähtyi kuin seinään, mutta näyttää elpyneen nyt. Hinnat suurin piirtein paikoillaan? Matalat korot ja lyhennysvapaat kannattelevat. Mietin yhtenä segmenttinä kalliimpia perheasuntoja. Voiko olla, että vaikutus ei olisi kovin suuri, koska lomautukset/irtisanomiset ovat painottuneet erityisesti matalapalkkaisille palvelualoille, joiden työntekijät eivät ole ennenkään olleet kalliiden asuntojen ostajina mainittava ryhmä. Valkokaulustyöläiset ovat pitkälti saaneet jatkaa etätöissä.
Vähän epäilen ainakaan ytimen kauppojen kokonaan elpyneen. Paria asuntoa kattelen ja toista myyty koronan alusta alkaen, toista huhtikuusta. Ei toki ylihintaisia kun kiinnostaa. Lisäksi miten kauppa on elpynytkin, niin voi olla välielpyminen kun merkit toisesta aallosta on nyt ilmassa eli jo elo/syyskuussa voi näyttää erilaiselta. Tuskin tulee kevään tason lockdowneja mutta voi tulla sen verran kyllä, että vaikuttaa kauppaan - muutoissa tulee väkisin kontakteja. Tämä syy, miksi en ole kiirehtinyt omilla kaupoilla enkä kiirehdi vieläkään. Luulen, että vielä hetken pörssi > kiinteistöt.
Matalat korot ja lyhennysvapaat ilman muuta kannattelevat. Kun omistusasumisen luokkaan on päässyt niin siitä ei ihan helpolla pakkotipu nyt kun pankeillakin voi olla ymmärrystä koronasta johtuvia tilapäisiä ongelmia kohtaan. Toinen asia sitten se, että omistusasumisen luokkaan päääsemistä korona vaikeuttaa, toki sitten taas omarahoitusosuuden laskeminen helpottaa.
Isoista perheasunnoista on jotain näkemystä eli lähipiiri osti kaksi poikkeuksellisen halpaa HITAS:ta keskustasta nyt ja samasta HITAS talosta Jätkäsaaresta on edelleen perheasuntoja saatavilla. Itse ostaisin mutta napsuisi HITAS-rajat. Eli selkeästi korona on vaikuttanut isoihin perheasuntoihin: toi kohde arvottiin joskus maaliskuussa eli koronan alussa ja tosiaan se on kovien jätkien laskemanakin poikkeuksellisen halpa eli ehkä jo korona-alea siinä mutta silti useampi perhe-asunto yhä myymättä.
Summary: ei paljon pakkomyynteja mutta kauppa sakannut ja toinen aalto uhkana nyt oikeasti. Poikkeustilanteessa ihmiset lykkää isoja elämänmooveja. Nyt on kiinni siitä, tuleeko toinen aalto isona. Jos ei, niin lomien jälkeen voi kyllä elpyä mutta itse uskon että tulee.
En ole enää niin tarkkaan seurannut, kun löysin jo kohteen itselleni aiemmin, mutta joitain havaintoja. Mun seurannassa olleiden keskustan yksiöiden ja kaksioiden "tarjonta" (= myynti-ilmoitusten määrä) lähti kasvamaan maaliskuun jälkeen ja huippu osui jonnekin toukokuun lopulle, jonka jälkeen määrä lähti laskemaan ja on nyt n. 30 % vähemmän kuin toukokuun lopussa. Hinnat näyttivät tulleet jonkin verran alas, mutta nyt vaikuttaisi, että moinen kehitys ei jatkunut kovin pitkään. Toisaalta vuokralla olevia asuntoja on vielä "normaalia" enemmän ja löytyy kohteita, joiden vuokrat ovat 10-20 % halvempia, mitä vuosi sitten. Olen miettinyt, että mitähän tapahtuu lokakuussa, kun koronan alkaessa pankkien tarjoamat 6kk lyhennysvapaat päättyvät.
Kauppa lienee hiljaisempaa kuin vuosi sitten, mutta kyllä tuolta ainakin poistuu ilmoituksia, jotka eivät mitään erityisen halpoja ole. Tietty niistä ei aina tiedä, että myytiinkö vai vedettiinkö pois ja mihin hintaan. Mutta ihan pysähdyksissä ei kyllä olla ja meno vaikuttaa paljon aktiivisemmalta kuin keväällä.
Tuttava osti asunnon, jossa on tehty luvatta sähkötöitä ja muutoksia rakenteisiin (seinä ja lattia). Osaako joku sanoa, että mikä tässä on oikea marssijärjestys, niin että saadaan virheet korjattua? Eikö se periaatteessa pitäisi mennä niin että talonyhtiö korvaa ostajalle ja sitten talonyhtiö hakee korvausta aiheutuneista kuluista myyjältä. Ja tässä taitaa olla vielä sellainenkin juonnenkäänne, että asunto on ollut sijoitusasuntona 20 vuotta eli nämä luvattomat remontit on tehty vuokralaisen toimesta.
"Arvonnousulla on valtava merkitys kokonaistuottoon. Negatiivista arvonkehitystä vivuttamalla kokonaistuotto kärsii pahasti, vaikka kassavirta olisikin hyvä."
- @MiikaVuorensolahttps://t.co/FXPkw2btce
Nämä Miikan asuntojen vuokraukseen liittyvät kolumnit ovat aina miellyttäviä lukea. Selkeää ja fiksua tekstiä jossa kirjoittaja selittää asiat sen verran auki, että tällainen hitaampikin tajuaa.
Itsellä on aina ollut mutu, että arvonnousu on vuokraamisessa paljon kriittisempää mitä yleensä ajatellaan. Tuntuu, että paino kahvikeskusteluissa on siinä, että short run koitetaan niistää se prosentin viimeinenkin kymmenys vuokratuottoa vaikka sitten toisessa vaakakupissa olisi tyhjät kuukaudet ja muuttotappioseutu eli arvonlasku.
Olisi Miika kiva lukea kolumnia, jossa pohdit eri asuntokokojen vuokraamisen järkevyyttä. Superyleinen "totuus"han taitaa olla, että pienet kämpät tuottavat parhaiten mutta tämä on musta aina ollut liian suora johtopäätös joka jättää huomioitta esimerkiksi vuokraamistoiminnan työmäärän eli esimerkiksi 4 yksiötä 500e/kk työllistää moninverroin verrattuna yksi parempi perhe-asunto 2000e/kk. Tuntuu, että samoin kuin Airbnb kohdalla niin pienten hyvätuottoisten asuntojen vuokraamisen kohdalla moni unohtaa laskea omalle työlle hintaa tai vaihtoehtoiskustannusta. Kuinkahan monta tuntia esimerkiksi jo yhden asunnon ostoon meneekään kaikkinensa tunteja: helposti varmaankin satoja kun huomioi asuntojen (tuloksettoman) etsiskelyn, rahoitusneuvottelut jne jne.
Yhtä terävää kuin se, että valitsemalla nousevan osakkeen tienaa paremmin kuin kurssilaskijaan sijoittamalla. Nousut ja laskut pitää tietää etukäteen, jotta niistä voi hyötyä.
Superyleinen "totuus"han taitaa olla, että pienet kämpät tuottavat parhaiten mutta tämä on musta aina ollut liian suora johtopäätös joka jättää huomioitta esimerkiksi vuokraamistoiminnan työmäärän eli esimerkiksi 4 yksiötä 500e/kk työllistää moninverroin verrattuna yksi parempi perhe-asunto 2000e/kk. Tuntuu, että samoin kuin Airbnb kohdalla niin pienten hyvätuottoisten asuntojen vuokraamisen kohdalla moni unohtaa laskea omalle työlle hintaa tai vaihtoehtoiskustannusta. Kuinkahan monta tuntia esimerkiksi jo yhden asunnon ostoon meneekään kaikkinensa tunteja: helposti varmaankin satoja kun huomioi asuntojen (tuloksettoman) etsiskelyn, rahoitusneuvottelut jne jne.
Airbnb:n kohdalla työmaarällä on jotain merkitystä, kun vuokra-ajat kirjoitetaan vuosissa, niin merkitys aika pieni. Itselläni esimerkiksi kämpän uudelleenvuokraukseen menee jotain 2-4t ja tuo on minulle suurinpiirtein yhtä rankkaa työtä kuin pokeri tai vedonlyönti sinulle. Se on vaan tehtävä.
Se miksi yksiöt on sijoittajille ylivoimaisia johtuu siitä, että jos tarkennetaan tuota sinun yllä olevaa esimerkkiä, niin saadaksesi tuon 2k vuokraa tarvitset esim siellä Munkassa kolme yksiötä. Ne on semmoista 26m2 luokkaa. Sitten taas isomman asunnon pitää kahteen kiloon olla varmaankin jo 120m2. Ollaanko samaa mieltä? No korjaa luvut haluamaksesi.
Kun syötät exceliisi jonkinlaisen kulumisen ja yhtiövastikkeet, niin huomaat, että yksiöt ovat aivan eri tuottoprosenteilla. Tai jos et syötä noita vaan odotat toteutuneet korjauskustannukset, niin huomaat, että maksat tuossa isommassa niitä yli 50% enemmän pitkällä juoksulla. Kun sekin putkiremontti on tuolla noissa kolmessa pienessä 88k ja isossa 120k.
Superyleinen "totuus"han taitaa olla, että pienet kämpät tuottavat parhaiten mutta tämä on musta aina ollut liian suora johtopäätös joka jättää huomioitta esimerkiksi vuokraamistoiminnan työmäärän eli esimerkiksi 4 yksiötä 500e/kk työllistää moninverroin verrattuna yksi parempi perhe-asunto 2000e/kk. Tuntuu, että samoin kuin Airbnb kohdalla niin pienten hyvätuottoisten asuntojen vuokraamisen kohdalla moni unohtaa laskea omalle työlle hintaa tai vaihtoehtoiskustannusta. Kuinkahan monta tuntia esimerkiksi jo yhden asunnon ostoon meneekään kaikkinensa tunteja: helposti varmaankin satoja kun huomioi asuntojen (tuloksettoman) etsiskelyn, rahoitusneuvottelut jne jne.
Airbnb:n kohdalla työmaarällä on jotain merkitystä, kun vuokra-ajat kirjoitetaan vuosissa, niin merkitys aika pieni. Itselläni esimerkiksi kämpän uudelleenvuokraukseen menee jotain 2-4t ja tuo on minulle suurinpiirtein yhtä rankkaa työtä kuin pokeri tai vedonlyönti sinulle. Se on vaan tehtävä.
Se miksi yksiöt on sijoittajille ylivoimaisia johtuu siitä, että jos tarkennetaan tuota sinun yllä olevaa esimerkkiä, niin saadaksesi tuon 2k vuokraa tarvitset esim siellä Munkassa kolme yksiötä. Ne on semmoista 26m2 luokkaa. Sitten taas isomman asunnon pitää kahteen kiloon olla varmaankin jo 120m2. Ollaanko samaa mieltä? No korjaa luvut haluamaksesi.
Kun syötät exceliisi jonkinlaisen kulumisen ja yhtiövastikkeet, niin huomaat, että yksiöt ovat aivan eri tuottoprosenteilla. Tai jos et syötä noita vaan odotat toteutuneet korjauskustannukset, niin huomaat, että maksat tuossa isommassa niitä yli 50% enemmän pitkällä juoksulla. Kun sekin putkiremontti on tuolla noissa kolmessa pienessä 88k ja isossa 120k.
Kiitos vastauksesta. En kyllä voi olla samaa mieltä mutta sehän idea tällaisissa forumeissa, että viisastuttaisiin kaikki keskustelun kautta. Tuosta 2-4h työmäärästä per vuokraus en voi olla mitenkään samaa mieltä. Esimerkiksi välillä tulee ongelmatilanteita kuten vuokrat jää maksamatta jolloin työmäärä kasvaa todella ikävästi, kun pitää joka toinen päivä tarkkailla onko jotain ehkä tullut tilille ja miettiä samalla ikäviä toimenpidelinejä jos ei. Tuossa ei ehkä mene tunteja mutta stressaa joka monin tavoin haittaa vuokranantajan elämää ja musta pitää huomioida kustannuksena kun esim. osakkeissa tuollaisia stressejä ei ole. Ollaan siis suuruusluokassa aivan eri linjoilla, musta uudelleenvuokraukseenkin menee ave yli 2-4h - se aika menee jo yhteen näyttöön matkoineen. Työmäärällä siis tarkoitin kaikkea tarvittavaa työmäärää average esimerkiksi yhden vuoden aikana, uudelleenvuokraaminen on kokonaistyömäärästä vain osa ja jo kommunikaatioon vuokralaisen kanssa voi mennä vuoden aikana tuon verran.
Sitten ei olla samaa mieltä tuosta kysymyksestäkään, mä ainakin saan 1850e/kk eli lähes 2k 96m2 kämpän vuokraamisesta.
Mutta tosiaan me ei varmaan tulla löytämään yhteisymmärrystä tästä. Sanon yhtä kautta niin voit miettiä: jos susta vaadittava työmäärä on 2-4h per asunto niin tarkoittaa, että voisit yksin pyörittää noin 700 yksiön vuokrausbisnestä ajan puolesta. Luuletko, että onnistuisi helposti? Siis niin, että et alkaisi mitenkään automatisoida hommeleita enempää, mitä teet yhden asunnon kohdalla.
Kiitos vastauksesta. En kyllä voi olla samaa mieltä mutta sehän idea tällaisissa forumeissa, että viisastuttaisiin kaikki keskustelun kautta. Tuosta 2-4h työmäärästä per vuokraus en voi olla mitenkään samaa mieltä. Esimerkiksi välillä tulee ongelmatilanteita kuten vuokrat jää maksamatta jolloin työmäärä kasvaa todella ikävästi, kun pitää joka toinen päivä tarkkailla onko jotain ehkä tullut tilille ja miettiä samalla ikäviä toimenpidelinejä jos ei. Tuossa ei ehkä mene tunteja mutta stressaa joka monin tavoin haittaa vuokranantajan elämää ja musta pitää huomioida kustannuksena kun esim. osakkeissa tuollaisia stressejä ei ole. Ollaan siis suuruusluokassa aivan eri linjoilla, musta uudelleenvuokraukseenkin menee ave yli 2-4h - se aika menee jo yhteen näyttöön matkoineen. Työmäärällä siis tarkoitin kaikkea tarvittavaa työmäärää average esimerkiksi yhden vuoden aikana, uudelleenvuokraaminen on kokonaistyömäärästä vain osa ja jo kommunikaatioon vuokralaisen kanssa voi mennä vuoden aikana tuon verran.
Sitten ei olla samaa mieltä tuosta kysymyksestäkään, mä ainakin saan 1850e/kk eli lähes 2k 96m2 kämpän vuokraamisesta.
Mutta tosiaan me ei varmaan tulla löytämään yhteisymmärrystä tästä. Sanon yhtä kautta niin voit miettiä: jos susta vaadittava työmäärä on 2-4h per asunto niin tarkoittaa, että voisit yksin pyörittää noin 700 yksiön vuokrausbisnestä ajan puolesta. Luuletko, että onnistuisi helposti? Siis niin, että et alkaisi mitenkään automatisoida hommeleita enempää, mitä teet yhden asunnon kohdalla.
Laskeskelin, että omaa vuokrauskokemusta on noin 500vuokrakuukauden osalta. Voi olla, että olen ollut tuon suhteen keskimääräistä onnekkaampi. Toisaalta en ole myöskään koskaan hakenut niitä aivan viimeisiä euroja joten valinnan varaa vuokralaisissa on ollut keskimääräistä enemmän. Noin 20 vuoden takaa löytyy yksi asiakas joka ei sekään aiheuttanut varsinaisia tappioita, mutta yli 10h siivouksen ja ylimääräistä jännitystä. Muistan Iltalehden otsikon joka oli tyyliä 15 vuotias tyttö puukotti poliisia ikkunasta. Osoite oli Käpyläntie 2 ja ilmeisesti jonkinlaista huumemyyntiä pidettiin tuossa.
Mahdollinen harmitus toki on siis aina mahdollinen. Pitänee olla luonteenpiirteissä, ettei jaksa stressata helposti.
Et joko laskenut tai kommentoinut noita neliökohtaisia kustannuksia. Sinun kohteessahan saat toki sen liki 2k melko pienestä, mutta tuolla ajatusmallilla myös nuo minun yksiöt oli aika isoja jos niin arvoalueesta on puhe. Tuo 1850e/kk voisi siis olla 3x617e/kk ja sen saa nykyään jo 20m2 kopperoisesta.
En siis tietenkään voisi pitää mitään 700 kämppää eikä kukaan muukaan, kun ei nuo tietenkään edes vaihdu tasaisesti eikä mikään isännöitsijän homma edes sovi minulle.
