Esimerkiksi Investors House on aina tehnyt niin, että myytäväksi luokiteltu omaisuus on arvostettu hankintahintaan, ei ns. käypään arvoon. Eli vaikka kohteen käypä arvo oliskin ollut ulkopuolisen arvioitsijan mielestä suurempi kuin sen hankintahinta, ei tuota erotusta ole tulosvaikutteisena kirjattu, vaan se on realisoitunut vasta asuntoja myytäessä.
Kenen mukaan?
IH Tilinpäätöstiedote 2018: "Omistettujen sijoituskiinteistöjen arvot perustuvat ulkopuolisten arvioijien laatimiin arviokirjoihin." Sama lause löytyy vuosikertomuksesta 2017.
IH raportoi myytäväksi tarkoitetut asunnot kohdan vaihto-omaisuus alla, eli niitä ei lueta sijoituskiinteistöihin.
Mm. vuoden 2017 vuosikertomuksen sivulla 17 nuo on raportoitu eri riveillä.
Esimerkiksi Investors House on aina tehnyt niin, että myytäväksi luokiteltu omaisuus on arvostettu hankintahintaan, ei ns. käypään arvoon. Eli vaikka kohteen käypä arvo oliskin ollut ulkopuolisen arvioitsijan mielestä suurempi kuin sen hankintahinta, ei tuota erotusta ole tulosvaikutteisena kirjattu, vaan se on realisoitunut vasta asuntoja myytäessä.
Kenen mukaan?
IH Tilinpäätöstiedote 2018: "Omistettujen sijoituskiinteistöjen arvot perustuvat ulkopuolisten arvioijien laatimiin arviokirjoihin." Sama lause löytyy vuosikertomuksesta 2017.
IH raportoi myytäväksi tarkoitetut asunnot kohdan vaihto-omaisuus alla, eli niitä ei lueta sijoituskiinteistöihin.
Mm. vuoden 2017 vuosikertomuksen sivulla 17 nuo on raportoitu eri riveillä.
31.12.17 arviossa Ovarolla 15 kohdetta, yhteensä 1 326m2 ja 3 829 000€.
Nuo olivat todennäköisesti Ovaron (Ovaron välittäjä ja kämpät tyhjiä). Molemmat on vedetty myynnistä 7.3. viitaten siihen, ettei myynti onnistunut. Samasta kohteesta on 2 muuta kämppää ollut kesästä asti myynnissä ja 2 on näköjään lisätty talvikuvilla. Eri välittäjän takia nuo 4 muuta tuskin ovat Ovaron.
Talossa on kuitenkin hyvä vuokrakysyntä; Oikotiellä keskimääräinen ilmoitusaika 17 vrk.
Ovaron ydinliiketoiminnan asuntokannan huomioiden näen enemmän draivereita vuokrausasteen heikkenemiseen ja vuokrien laskuun kuin näiden lukujen paranemiseen, jos heikoimmista taloista ei päästä eroon.
Tämä johtuu siitä, että niin suuri osa Ovaron neliöistä on äärimmäisen epäsuosituilla alueilla, joilla halukkaita vuokralaisia ei huonoimpiin taloihin vain enää löydy.
Tämä on keskeinen kysymys. Se, että vanhojen kerrostalojen erikoismiehet päättivät lunastaa Ovaron Investors Houseen ja vaihtaa johdon on selvä merkki siitä, että ainakin nämä miehet uskoivat vuokrausasteen nostamisen olevan mahdollista.
Sekä vuokria että vuokrausastetta Ovaro on historiallisesti onnistunut nostamaan. Ydinsalkun matala vuokrausaste johtuu mielestäni 1) myyntisalkusta ja 2) tehottomasta vuokrauksesta. Myyntisalkku on vastikään lopetettu. Olen myös löytänyt joitain merkkejä siitä, että ongelmallisten talojen vuokrausastetta on jo saatu ylös. Tarkoitan avointen vuokrailmoitusten määrän laskua. Vuokrauksessa on jotain muutettu. Epäilen hintaa alennetun tietyissä kohteissa.
Jos vuokrausastetta pystytään nostamaan, se kääntää tuottolaskelmasi aivan eri asentoon.
Sillä 83,8 % täyttöasteella ei todellakaan kannata laskea tuottolaskelmia kymmeniksi vuosiksi eteenpäin.
Noista äärimmäisen epäsuosituista alueista olen myös eri mieltä. Tavallisia vuokra-asukkaiden alueita tavallisissa kaupungeissa. Esim. syrjäseutua ei tietääkseni ole ollenkaan. Yksi kriisikaupunki (Savonlinna), muut keskimääräisempää.
Esimerkiksi Investors House on aina tehnyt niin, että myytäväksi luokiteltu omaisuus on arvostettu hankintahintaan, ei ns. käypään arvoon. Eli vaikka kohteen käypä arvo oliskin ollut ulkopuolisen arvioitsijan mielestä suurempi kuin sen hankintahinta, ei tuota erotusta ole tulosvaikutteisena kirjattu, vaan se on realisoitunut vasta asuntoja myytäessä.
Kenen mukaan?
IH Tilinpäätöstiedote 2018: "Omistettujen sijoituskiinteistöjen arvot perustuvat ulkopuolisten arvioijien laatimiin arviokirjoihin." Sama lause löytyy vuosikertomuksesta 2017.
IH raportoi myytäväksi tarkoitetut asunnot kohdan vaihto-omaisuus alla, eli niitä ei lueta sijoituskiinteistöihin.
Mm. vuoden 2017 vuosikertomuksen sivulla 17 nuo on raportoitu eri riveillä.
No nyt huomaan. Sivulla 24 selitetään, että vaihto-omaisuuskiinteistöt ovat lyhytaikaisia treidejä, jotka on tarkoitus myydä heti.
"Konserni kirjaa vaihto-omaisuuskiinteistöihin kiinteistöhankinnat, jotka on tehty vain edelleen myyntiä varten eikä niitä ole tarkoitus pitää vuokratulojen hankkimiseksi tai omistusajan arvonnoususta hyötymiseksi. Lähtökohtaisesti tällaiset kiinteistöt asetetaan heti myytäväksi eikä niissä olevia asuntoja tai tiloja aseteta vuokralle."
IH:n vaihto-omaisuuden laatu ja arvo on pysynyt täsmälleen samana 31.12.2017 - 31.12.2018. Kauppa ei ole käynyt.
Ovarolla ei ole tämäntyyppisiä asuntoja ikinä ollutkaan, vaan sen tarkoitus oli vuokrata ja myydä voitolla 5 vuoden pitoajan jälkeen.
Kun luin antiesitettä aikoinaan totesin, että en luota näiden kirjanpitoon enkä tuloksenmuodostamiskykyyn pitkällä aikavälillä, joten en ota edes seurantaan. Kama oli hinnoiteltu imo täysihintaiseksi pienelllä kuorrutuksella, joten pikavoittojakaan en lähtenyt tavoittelemaan.
Olen saanut henkilökohtaisen kiusaajan twitteriin, nimimerkillä luonnollisesti. Löytyyköhän tästäkin ketjusta? Kaveri jaksoi postata Ovaro-vittuilua neljä eri posti, toisn asiavirheitä tyyliin kaikissa.
Tämä oli odotettavaa, sillä olen seurannut sijoittajakeskustelupalstoja niin kauan kuin niitä on ollut, ja loanheitto nimimerkin takaa virheellisillä faktoilla varustettuna kuuluu tavanomaiseen touhuun.
Ovaro vetää puoleensa loanheittäjiä, koska jälkiviisaudella on niin helppo päteä.
Yli kaksi vuotta olen sinulle Kauppalehdessä kertonut, että miksi Oravasta ei tule Liito-Oravaa, joten ei se nyt ihan jälkiviisautta ole Frykkendaalenini, jos etukäteen kerron, että mitä tapahtuu...
Likvidointiarvo Inderesin mukaan tälle on femman. Aika positiivinen näkemys, omasta mielestäni.
PS. En ole dissannut Pyysingiä Twitterissä ja tykkään, kun jengi kertoo, mitä ne ostaa, kuten Pyysing tekee ja muutamat Inderesin jampat. Zeromanin omistus tässä himmelissä on pelottavan suuri. Itse laitoin pelimerkit Kojamolle, kuten Frykke tietää.
Tuommoisia tulee vääjämättä, kirjoitti sitten omalla nimellä tai nimimerkillä. Arvostan erittäin korkealle Akin tapaa kertoa avoimesti lähes kaikesta ja ottaa kantaa, OMALLA nimellä. Harvalla on munaa moiseen. Itse olen munaton.
Tuommoisia tulee vääjämättä, kirjoitti sitten omalla nimellä tai nimimerkillä. Arvostan erittäin korkealle Akin tapaa kertoa avoimesti lähes kaikesta ja ottaa kantaa, OMALLA nimellä.
Samoin, ja omat rahat liossa nostaa uskottavuuden toiseen potenssiin.
Omalla nimimerkilläni on takiaisia myös. Joillain on pakottava tarve solvata ja ivata. Kaikilla ei tässä maassa mene hyvin.
Tämä Ovaron NAV alennus vaikuttaa vähän too good to be true caselta. Johto ei ole ostanut yhtään osakkeita, joten jotain mätää siinä todennäköisesti on jonkin asian suhteen. (myyntivauhti tai rahoitus). Jos tässä olisi ilmaista rahaa pöydällä niin uskoisin, että johtokin ostaisi osakkeita. Heillä, kun on niin kirkas kuva Ovaron nykyisestä tilanteesta.
Ovarolla on todennäköisesti omaisuutta vähän enemmän kuin pörssikurssi, mutta on aika vaikea uskoa sen realisoitumiseen.
Yksi syy ongelmiin ovat terminaali- eli saattohoitovaiheen talot. Toki muitakin ongelmia on. Esimerkki terminaalivaiheen talosta on Heinolan Tamppilahdenkulma.
Kämppä on kuvien mukaan alkaa olla remontin tarpeessa. Mutta kuka haluaa asua tässä kuluneessa asunnossa Heinolan Jyrängössä? Näin syrjässä oleva kulunut asunto voi ehkä kelvata muualta Heinolasta jo häädön saaneelle alkoholistien ryyppyporukalle tai muulle sosiaalitapaukselle. Toki jos sosiaalihuolto maksaa vuokran ei ole paljon vaaraa, että tämän asunnon pinnat menisivät pahasti pilalle.
Remontoida tätä asuntoa tai taloa tuskin kannattaa. Ongelmana on, että 7 euron vuokra neliöltä on suunnilleen Ovaron oma tuotantokustannus hallintokulut huomioituna ilman korkoja ja isompia remontteja. Tämä pätee toki vaan jos kaikki asunnot talosta olisi vuokrattu, joka on vielä nyt kaukaista unelmaa. Ei näillä vuokratasoilla kymppitonnin huoneistoremonttia tähän asuntoon millään perustele, saati sitten mitään isompaa koko talon remppaa.Tämä johtuu siitä, että rajusti muuttotappioisen Heinolan painopiste on siirtymässä Jyrängönvirran toiselle puolelle ja kerrostaloasunnot Jyrängössä ovat tulevaisuudessa merkittävältä osin ongelmajätettä, johon kohta ei enää riitä yhtään sosiaalitapaustakaan vuokralaiseksi.
31.12.2017 arviointiraportissa tämän talon arvo on 651000 euroa ja talossa on 1011 neliötä eli 640 euroa neliöltä. Ovaron omistuksessa tämä kuitenkin tuottaa operatiivisestikin nyt turskaa. Miksi tätä ei myydä heti?
Siihen toki voi olla muka hyviä syitä:
1) Tasearvot eivät kestä tappioita. - Onko operatiivisena tavoitteena vain kitkuttaa kunnes lainat pitää uusia ja huomataan että tämän surkutalon vakuusarvo on 0?
2) Kun talo saadaan vuokrattua täyteen talosta saatava hinta on parempi. - Onko tämä kovin realistinen ajatus? Minusta ei. Talo voidaan ehkä saada täyteen sossutapauksia tiputtamalla vielä entisestään vuokria ja ottamalla taloon seuraava ryyppyporukka, mutta en usko sen talon arvoa paljon parantaa.
3) Talo on liian vaikea myydä. - Ei ole. Tälle talolle löytyy varmasti markkinahinta kun sen laittaa nettihuutokauppaan vaikka 10000 euron lähtöhinnalla. Suomessa lienee paljon ihmisiä, jotka haluavat ostaa oman kerrostalon ja kun talo vaikuttaa riittävän halvalta, joku Sulo Vilen tuonkin talon sitten ostaa, kun saa halvalla. Parhaimmassa tapauksessa syntyy huutokilpailu. Joka tapauksessa saadaan markkinahinta. Ehkä 100000 euroa tai jopa 200000 euroa. Tämä markkinahinta on toki kovin eri luku kuin nykyinen tasearvo.
4) Ovaron maine kärsii. - Joskus on hyvä valita, yritetäänkö pelastaa se osa pääomaa joka on pelastettavissa vai pyritäänkö säilyttämään kasvot.
Tämä Heinolan talo ei muuten ole ainoa saattohoitokohde Ovaron salkussa. Ovaron salkussa on arviolta yhteensä vähän alle 10 miljoonan euron tasearvolla noin 15000 neliötä eri tason terminaalivaiheen tavaraa. Tämä saattohoito-osasto muuten tuhoaa Ovaron "ydinliiketoiminnan" tunnusluvut järkyttävän huonoiksi.
Tuo Tamppilahdenkulma sisältyy Ovaron "holdisalkkuun", eli se on jäämässä Ovaron taseeseen, eikä sitä edes yritetä dumpata kenellekään. Arvo on vieläkin taseessa 434 e\m2...
Holdisalkku sisältää useampi "terminaalivaiheen" kämppiä ja syytä tälle voimme vain arvailla, mutta itse epäilen, että näitä sisäpiirikauppoja halutaan peitellä, sillä vähän tyhmempikin ymmärtää, että Ovaro on toimittanut kaatopaikan virkaa Valjakalle, Rautiaiselle ja heidän kavereille.
Viimeisin koijaus, eli Valssikuja kuuden dumppaus on myös jäämässä taseeseen. Siitä on ollut myynnissä asuntoja, mutta ei ole mennyt kaupaksi. 2018 Q1 rapsassa omistusosuus tästä oli 60 % ja uusimmassa rapsassa se on 62 %, ilmeisesti joku ei ihan osaa laskea prosentteja, sillä tuskin ne lisää tuosta ovat ostaneet... Noh, joka tapauksessa hintapyynnöt ovat olleet 1300-1400 e\m2 väliltä. Yhtään asuntoa ei ole mennyt kaupaksi tuohon hintaan ja taseessa ne ovat 1400 e\m2 parhaillaan. https://asunnot.oikotie.fi/talo/valssikuja-6-jyv%C3%A4skyl%C3%A4/282872
Kämppä on kuvien mukaan alkaa olla remontin tarpeessa. Mutta kuka haluaa asua tässä kuluneessa asunnossa Heinolan Jyrängössä?
Analysoidaanpas vähän tätä taloa. Ovaro omistaa melkein koko talon. Omistus 16 asuntoa. Keskikoko 61 m2. Päättyneiden vuokrailmoitusten perusteella koot ja keskivuokrapyynnöt (2015-2019) ovat olleet:
Asuntojen lukumäärä on oma arvioni vuokrailmoitusten määrien ja Ovaron raportoiman keskikoon perusteella.
Näillä luvuilla täyteen vuokrattuna talo tuottaisi bruttona 8000 €/kk (97 000 €/v). Nykyisellä täyttöasteella 80 % vain 77 000 €/v. Jos täyttöaste saadaan nostettua 95 prosenttiin, brutto on 92 000 €/v. Lisätuoton mahdollisuutta jää n. 92 000 - 77 000 = 15 000 €/v.
Nykyiset vuokrapyynnöt ovat 7,14 €/m2/kk 59,5 neliölle ja 8,16 €/m2/kk 75,5 neliölle. Ensimmäisestä luvusta näkee konkreettisesti, mitä Ovaro nykyisin tekee saadakseen täyttöastetta nostettua: laskee vuokraa. Jos nämä hinnat toteutuvat sellaisenaan ja täyttöaste nousee 95 prosenttiin, se tarkoittaa käytännössä että 2 vuokrataan ja 1 jää tyhjäksi. Lisätuoton mahdollisuus on n. 14 000 €/v tätä kautta laskettuna.
En löytänyt hoitokuluja. Oletuskuluilla 5 €/m2/kk kulut ovat 59 000 €/v ja 6 euron kuluilla 70 000 €/v.
Oletetaan sitten, että 14 000 €/v on maksimi, mitä tästä voi lisää saada lisää. 5 euron kuluilla Ovaro nettoaa nyt 18000 €/v ja 6 euron kuluilla surkeat 7000 €/v. Jos maksimi toteutuu, talon nettotuotto nousee noin 78-200 %.
JLL:n mielestä talon arvo oli 630 000 € vuonna 2017 (yksi viime vuonna myyty yksiö vähennetty). Vähennetään 10 % arvonalennusta, koska et tykkää Heinolasta. Arvoksi jää 567 000 €.
Lisätulo 14 000 € tekisi 2,5 % talon arvosta vuodessa.
Sinun mielestäsi talolle Ovaro ei voi tehdä talolle mitään, koska mikään ei kannata.
Minun mielestäni sen kannattaa vähintään vuokrata asunnot täyteen. Käypä katsomassa taloa ja tarkkaile ryyppyporukoiden määrää.
En muuten ymmärrä, miten se sijoittajaa haittaa, jos sossu maksaa vuokran. Ei sossun asiakkuus pörssin kautta sijoittajaan asti tartu. En tiedä paljonko sinulla on vuokralaisia, mutta vuokranantajan näkökulmasta yhteiskunta on se varmin vuokranmaksaja.
Frykke, se pointti Petterin viestissä oli, että tämä on terminaalivaiheen talo. Ei se, että sillä saa netottua pari tonttua, ennen kuin se on käytetty loppuun. Olet ihan huippu vääntämään lillukan varsista romaaneja.
Alkaa oleman sijoituksesi Kurreen tappiolla hiljalleen, että koska on aika heittää pyyhe kehään ja tunnustaa, että reisille meni? Olet käyttänyt satoja tunteja tämän tunkion tutkimiseen ja kohta on rahatkin mennyt. =)
Mielenkiintoisia havaintoja nämä "terminaalivaiheen" talot. En tunne alueita niin hyvin, mutta uskon että taseessa voi olla pari saattohoidossa olevaa taloa. Eipä siinä.. sitten vaan ei tehdä peruskorjauksia ja ennen pitkää talo tyhjenee. Ei se lopputulos ole viivan alla ihan hirveä välttämättä kun otetaan "korjausvelkaa" sillä että jätetään kaikki ennakoivat remontit ja parannukset tekemättä. Vuokratuottohan on joitakin vuosia aivan hyvä kun ei investoida talon kunnossapitoon kuin välttämätön,
Mielenkiintoisia havaintoja nämä "terminaalivaiheen" talot. En tunne alueita niin hyvin, mutta uskon että taseessa voi olla pari saattohoidossa olevaa taloa. Eipä siinä.. sitten vaan ei tehdä peruskorjauksia ja ennen pitkää talo tyhjenee. Ei se lopputulos ole viivan alla ihan hirveä välttämättä kun otetaan "korjausvelkaa" sillä että jätetään kaikki ennakoivat remontit ja parannukset tekemättä. Vuokratuottohan on joitakin vuosia aivan hyvä kun ei investoida talon kunnossapitoon kuin välttämätön,
Jos tuuri käy, niin se menee noin. Todennäköistä kuitenkin on, että näihin ei löydy asukkaita ja kulut juoksevat koko ajan asunnoista, sillä ne vastikkeet on silti maksettava. Saattohoidossa olevia kämppiä on kyllä aika paljon enemmän kuin pari tuolla taseessa. Kannattaa käydä se tase läpi, jos on tähän sijoittanut. Tuolla vattuilufoorumilla olemme jo useasti käyneet sen läpi ja osakekurssin suunnasta päätellen olemme tulleet konsensuksena oikeaan johtopäätökseen taseen kuranttisuudesta.
Taseesta tulee lähtemään myös tuo 10 miljoonaa, jos puskutraktori ajaa 10 vuoden sisällä matalaksi nuo saattohoitokämpät, jonka pitäisi näkyä nykyisessä käyvässä arvossa, mutta kun konventit paukkuu, niin tätä ei voi oikein tehdä, vaan mennään tällä nykyisellä systeemillä.
Tunnistin n. 10 Ovaron (varmaa tai todennäköistä) myynti-ilmoitusta Etelä-Suomesta. Laskin niille asuntokohtaisen nettovuokratuoton. Myytävien keskimääräinen nettovuokratuotto on 3,5 % täyteen vuokrattuna. Keskikoko on 85 m2 ja keskimääräinen velkaosuus 60 %, asuntokohtaisilla luvuilla. Keskivuokra 16 €/m2/kk, keskivastike 3,80 €/m2/kk, hintapyyntö keskimäärin 4300 €/m2.
Luvuista näkee, että Ovaro toteuttaa uutta strategiaansa kuten puhuttu. Selviä "muun toiminnan" uusia perheasuntoja.
Ilmoitukset olivat joko vielä avoimia tai vastikään päättyneitä. Nettovuokratuotto = (vuokrapyyntö - hoitovastike - tonttivastike)/hintapyyntö. En estimoinut neuvotteluvaraa vuokra- enkä hintapyyntöön.
Inderes odottaa, että saneeraus onnistuu, mutta jos ei, lattia on 5 € likvidointiarvo. Tavoitehinnaksi Inderes on asettanut saneerauksen epäonnistumisen.
Käsittääkseni seuraavan kerran Ovaron kiinteistökannan arvosta laaditaan ulkopuolinen arvio Q2/lopussa. Ovaro on nyt siis siirtynyt noudattamaan samaa rytmiä kuin Suomen Hoivatilat ja Investors House, eli kiinteistökanta arviodaan 2 kertaa vuodessa, Q2 ja Q4 lopussa. Q1 mennään siis samoilla arvoilla kuin Q4/2018.
Kuulin, että tilinpäätöksen tiedotustilaisuudessa joku oli kysynyt, miten usein Ovaron kiinteistökannan arvo määritetään jatkossa, ja vastaus oli ollut että jatkossa 2 kertaa vuodessa. Yllä oleva tieto perustuu siis tähän ja oletan, että se pitää paikkansa. Tämä säästää myös kustannuksia. Omasta mielestäni arvonmääritys 2 kertaa vuodessa on riittävä.
Q1 tulos muodostuu siis pitkälti kaavalla:
Asuntojen nettotuotto
- operatiiviset kulut
- asuntojen myynneistä syntyvät luovutustappiot + välityspalkkiot
Q1/2018 EPRA tulos oli 257 te. Pidän realistisena noin 400-500 te EPRA tulosta Q1/2019, huomioiden kulutason selvän laskun viime vuoteen verratttuna. Kiinteistösijoitusyhtiöissä Q1 on kausiluonteisesti heikoin (vuodenaika talvi + tilintarkastuskulut)
Kuten palstalla on todettu, niin 17.2. mennessä oli myyty tai saatu sitovia ostotarjouksia 15 asunnosta 4,1 M€ velattomin kauppahinnoin. Tämä indikoisi, että Q1 asuntomyynnit voisivat mennä haarukkaan 7-8 M€ haarukkaan. Jos ne menisivät kaupaksi noin 5-7% alle Q4/2018 tasearvojen sisältäen välityspalkkiot, niin niistä syntyisi myyntitappiota noin 350-550 te.
Alustavasti oletan siis, että Q1 tulos menisi lähelle nollaa yllämainitut seikat huomioiden. Koska kiinteistöjen arvosta ei Q1 tehdä uutta arviota, niin oletan EPRA NAV:in pysyvän lähellä Q4/2018 tasoa, eli 8,55€/osake.
Ajatuksia tai kommentteja näihin laskelmiin?
Tänään saatiin tarkentavaa dataa Ovaron asuntomyynneistä alkuvuonna:
Ovaro on siis myynyt alkuvuonna 1.1.2019 - 12.3.2019 asuntoja yhteensä 4,6 M€ edestä.
Myynnit ovat toteutuneet 3,3% alle Q4/2018 tasearvojen.
Tarkennan siis aiempaa ennustustani siten, että oletan nyt asuntoja myytävän Q1 aikana noin 5-6 M€ edestä ja myyntien toteutuvan noin 3-4% alle Q4/2018 tasearvojen.
Tästä tulisi myyntitappiota siis arviolta 170-250te + välityspalkkiot, jotka lienevät haarukassa 100-150te
Yhteensä myyntitappiota tulisi siis välityspalkkiot huomioiden noin 270-420te Q1/2019.
Uutinen oli mielestäni kokonaisuutena positiivinen Ovarolle.
Asuntomyynnit ovat toteutuneet Q1 vain 3,3% alle tasearvojen. Tämä vahvistaa luottamusta siihen että Q4/2018 tehdyt alaskirjaukset kiinteistökantaan olivat suurin piirtein riittäviä. Tässä on nyt mielestäni kaksi näkökulmaa:
1. Kuten on täällä aiheellisesti huomautettu, niin todennäköisesti ne houkuttelevammat kämpät menevät ensi kaupaksi ja ne vähemmän houkuttelevat jäävät jäljelle. Niistä joudutaan todennäköisesti myös antamaan enemmän alennusta suhteessa tasearvoon.
2. Toisaalta asuntoja myydään nyt jo aika kovalla tahdilla. Tahti on nyt pyöreästi 20M€/vuosi. Tätä tahtia on pakko pitää yllä jonkin aikaa, jotta saadaan yhtiön kassaan riittävästi puskuria tulevia lainaneuvotteluita varten ja voidaan varmistaa jälleenrahoitus. En kuitenkaan näe välttämättömänä, että Ovaron pitäisi jatkaa näin vauhdikasta myyntitahtia loputtomiin, vaan sitä on mahdollista myös tarkoituksella hidastaa tulevaisuudessa, jolloin asunnoista saadaan luultavasti lähempänä tasearvoa oleva hinta.
Joka tapauksessa oma luottamukseni siihen, että yhtiö onnistuu järjestelemään erääntyvät lainansa, on vahvistunut. Tosin on mahdollista, että kovin paljoa nykyistä paremmilla ehdoilla niitä ei saada ainakaan alkuvaiheessa uusittua. Jotta ne saataisiin selvästi nykyehtoja paremmilla ehdoilla uusittua, vaatii vielä paljon työtä eikä tuo helppoa tule olemaan.
Uskon nyt Q1 tuloksen muodostuvan lievästi positiiviseksi. Mitään merkittäviä alaskirjauksia ei pitäisi olla tulossa. Uskon operatiivisen tuloksen kattavan hyvin asuntojen myynneistä syntyneet tappiot.
Osakkeen hinnassa on taso 4,50€ toistaiseksi pitänyt. Voi olla, että mennään vielä alemmaksi, mutta itse pidän kuitenkin todennäköisempänä sitä, että enää pohjista ei olla kovin kaukana.
Positivisen näkökulman vastapainona sitten on tämä iso ongelma:
Ovaron tämänpäiväisessä tiedotteessa kommentoitiin lyhyesti myös vanhan salkun vuokrausasteen kehitystä:
Ydintoiminnan vuokrausasteessa ei ole tapahtunut oleellista muutosta vuodenvaihteen jälkeen: neliömetripohjaisesti laskettu vuokrausase on alkuvuonna vaihdellut 82 ja 84 prosentin välillä, kun 31.12.2018 se oli 83,8 %.
En itse näe tässä sinänsä mitään uutisarvoa. Vanhan salkun vuokrausasteen nostoon ei ole olemassa mitään nopeita ja helppoja konsteja. Ongelma on pitkäkestoinen ja rakenteellinen. Ongelma on vanhan kiinteistökannan heikko laatu, huono sijainti ja tekemättömät korjaukset.
Inderes arvioi, että vanhan salkun vuokrausastetta voidaan saada nostettua tasolle 92% (löytyy tuosta hieman aiempana linkatusta videosta)
Itse pidän tuota ennustetta ylioptimistisena, asuntojen huono sijainti eivät muuksi muutu ja korjausvelka on merkittävä ongelma, jolle on jotain ratkaisuja lähivuosina keskittävä. Joka tapauksessa rahaa korjauksiin tulee väistämättä palamaan.
Itse arvioisin, että jos vanhan salkun vuokrausaste saadaan nostetuksi edes tasolle 87-90%, niin se on jo kohtuullisen hyvä suoritus.
Nykyhinnalla voisin silti ostaa Ovaroa mausteeksi salkkuun sen verran, että on enemmän intressiä seurata, miten saneeraus etenee.
Ei oikein houkuta Ovaro vielä tällä hintaa. Inderesin video oli suhteellisen positiivinen, mutta upside on vielä tiukasti capattu etenkin suhteessa riskeihin..
Vaikka tavoitehinta toteutuisi ja Ovaron kurssi olisi vuoden päästä ennustettu 5,00 euroa, se tarkoittaisi 10 prosentin tuottoa suhteessa nykykurssiin. Taas saneerauksen onnistumisessa esitetty "jopa 6-7 euron arvostus" tarkottaisi vuonna 2021 lopussa toteutuneena (vaikea nähdä korkeampi arvostus ilman omien osakkeiden ostoa, mikä vaatisi käytännössä ylisuorittamista ja asuntojen arvon nousua tai vuokrausasteen todella merkittävää nousua) tarkottaisi lonkalta laskien vain noin 10%-13% tuottoa per annum. Ja tämä on suunnilleen paras mahdollinen tulos. Riskiä kyllä riittää, enkä oikein usko Ovaron asuntojen voimakkaaseen arvonnousuun, sen sijaan merkittävää arvonlaskua voi osassa asuntoja hyvin tulla.
Jos hintahaarukka pitäisi määritellä millä hinnoilla näillä infoilla Ovaro haaviin tarttuisi niin harkitsisin 4,00-4,20 euron hinnoissa. Silloin mielestäni potentiaalinen upside oikeuttaisi riskit suhteessa markkinatuottoon.
E: Ja jos saneeraus epäonnistuu kolmen vuoden ajanjaksolla ja Inderesin arvio realisoinnin lattiasta pitää paikkansa, sillä saataisiin aika surkea tuotto suhteessa sijoitusaikaan. Enkä pidä 5 euroa minään maagisena lattiana, Ovaro voi sopivissa myrskyissä, luurankojen paljastuessa kellarista ja riittävän monen osa-alueen mennessä puihin mennä kolmessa vuodessa vaikka nurin. Ties vaikka Lepomäki nousee Kokoomuksen johtoon ja lopettaisi asumistuet.
Se, että asuntoja on saatu kaupaksi 3,3% alle tasearvojen on hyvä uutinen.
Mutta se, että ydinliiketoiminnan vuokrausaste vaihteli alkuvuonna 82-84% välillä ei taas ole. Vuokrausaste oli näet 31.12.2018 83,8% eli tuon haarukan ylärajalla. Vuoden alussa vanhojen sopimusten vuokria korotettiin indeksillä. Sen pitäisi vaikuttaa positiivisesti vuokratasoon, kuitenkin toisaalta tämän neljänneksen aikana on nähty noin 82% ydinliiketoiminnan vuokrausaste eli kahden prosentin lasku joulukuun tasosta, ainakin yksittäisenä pisteenä. Tämä antaa vähän ymmärtää, että vuokralaiset ovat reagoineet vuokrankorotuksiin muuttamalla pois ja toisaalta, että Ovaron asuntojen vuokrausaste ei olisi nostettavissa ilman merkittäviä vuokranalennuksia tai kulujen nousua. Vuokrien laskussa on taas se raja, että jos vuokria lasketaan yhä suuremmasta osasta toimintaa tulee tappiollista kun kaikki kulut huomioidaan, siis myös asuntojen pitäminen vuokrattavassa kunnossa.
Käsitykseni mukaan Ovaron nykyisellä ydinliiketoiminnan asuntokannalla samanaikainen vuokrausasteiden nosto, bruttovuokratasojen ylläpito/nosto ja kulujen pitäminen kurissa on aika tekemätön paikka. Kyse on siitä, että nykyinen ydinliiketoiminnan asuntokanta on vuokrauskäyttöön niin huonosti sopiva ja maantieteellisesti hajallaan, että sitä ei vaan oikein kannata vuokrata Ovaron toimintamallilla ja kulutasolla.
Toisaalta viime aikoina Ovarossa toimintakuluja ja investointeja on ilmeisesti myös tiputettu niin alas, että asuntokanta rapistuu. Voit saada hyvää vuokraa aivan uudesta tuliterästä asunnosta, mutta se vaatii, että kaikki on tip-top. Muuten asukas ei maksa huippuvuokria. Nyt Ovaron uudet asunnot vanhenevat eivätkä ole enää niin tuliteriä, se alkaa vaatia, että joku näyttää seinille maalitelaa tai ainakin pesee asunnon. Jossain Kojamossa se onnistuu Helsingin seudulla helposti ja edullisesti, sen kun laittaa maalauksen tai peruspesun alihankkijan työjonoon. Ovaron kämppä jossain maakunnissa on vähän eri juttu, ensin pitää etsiä maalari tai siivooja, jonkin pitäisi kertoa mitä tehdään, hyväksyä tarjous ja valvoa työt. Yllättäen vähän maalia seinään, laminaattia lattiaan tai peruspesu maksaa Ovarolle moninkertaisesti Kojamoon verrattuna, niin paljon ettei sitä kannata useinkaan tehdä.
