Hei. Olisiko kellään suositella kirjanpitäjää joka osaisi hoitaa pienen raksafirman ja pienimuotoisen sijoitustoiminnan kirjanpidon? Asiakasystävällinen hinta plussaa.
Itse sijoitin vastaavaan heidän bondiin 2016, jonka umpeutui tammikuussa. Kaikki toimi kuin piti ja rahat+korot tulivat sovitusti.
Tuntuu että tässä markkinatilanteessa, joka voi hyvin olla nousumarkkinan loppupäätä, 8% suhtvarma tuotto tasasella kassavirralla(2 kertaa vuodessa maksavat 4% korkoa) revittäisiin käsistä?
Mutta miksi he painavat uutta noin kallista bondia(8%) ulos kokoajan, Luulisi heidän saavan rahaa paljon halvemallakin.. ?
Tuntuu että tässä markkinatilanteessa, joka voi hyvin olla nousumarkkinan loppupäätä, 8% suhtvarma tuotto tasasella kassavirralla(2 kertaa vuodessa maksavat 4% korkoa) revittäisiin käsistä?
Mutta miksi he painavat uutta noin kallista bondia(8%) ulos kokoajan, Luulisi heidän saavan rahaa paljon halvemallakin.. ?
Kyseessä on hybridilaina eli se voidaan maksaa takaisin vain jos yrityksellä on voitonjakokelpoisia varoja. Kun yritys ei myöskään esitä taloustietojaan, suhtautuisin tähän tuotteeseen aika varauksellisesti.
Onko nettisivua, jossa voi piirtää osakkeille (ja indekseille) kuvaajia tunnusluvuista ajan funktiona? Esimerkiksi miten Outokummun P/B-luku on elänyt ajan suhteen.
Olen rakentamassa pientä mökkiä ja tarkoitus on ottaa lainaa siihen piakkoin. Alun perin tarkoitukseni oli hakea lainaa vain sen verran kuin mökin rakennuskustannuksiin menee. Viime aikoina olen kuitenkin miettinyt pitäisikö yrittää hakea mahdollisimman isoa lainaa ja pitkää maksuaikaa nykyisessä nollakorkomarkkinassa. Näin ollen voisin käyttää sen rahan sijoituksiin mikä rakennuskustannuksista jää vielä jäljelle.
Mikä yleensäkään on pankkien mielipide lainan käytöstä muuhunkin kuin itse rakentamiseen? Kiinnostaako pankkia muu kuin se että maksan lainaa takaisin ajallaan? Jos esim. mökin rakennuskustannuksiin menisi arviolta 30 000 € ja haluaisin hakea lainaa esim. 100 000 € arvosta pitkällä 20-30 vuoden maksuajalla. Tässä tapauksessa summasta jäisi sijoittamiseen n. 70 000 € halpaa rahaa. Miten tällaisen asian voi esittää pankille vai voiko vain sanoa että rakennuskustannukset ovat tätä luokkaa mutta haluan isomman lainan koska rahalle on muutakin käyttöä?
Tein jo alustavan lainakyselyn Nordeaan 30 000 € summalle ja he tarjosivat asuntoluottoa 0,65% marginaalilla 20 vuoden laina-ajalle. Todellisen vuosikoron ollessa 0,9 %. Onko tämä hyvä marginaali vai pitäisikö yrittää saada alemmas? (Sanoivat tosin että tätä alemmaksi ei saa). Mahdollinen ongelma isomman lainan saannissa voi olla että varallisuuteni on tullut pokeria pelaamalla ja nykyiset tuloni pokerista ovat pienenemään päin ja todennäköisesti loppuvat lähitulevaisuudessa kokonaan. Korvaavaa työtä ei ole ainakaan tällä hetkellä saatavissa.
Sijoittamisesta minulla on kokemusta yli kymmenen vuoden ajalta ja varallisuuteni on useita satojatuhansia euroja mutta en ole aikaisemmin velkarahaa käyttänyt eikä velkoja ole. Pystyisin siis maksamaan lainan takaisin ongelmitta milloin tahansa mikäli korot nousisivat kestämättömälle tasolle.
Silloin kun kyseessä ei ole asuntolaina, johon liittyy erilaista sääntelyä ja raportointia (mm. verovähennyskelpoisuus, lainakatto jne), pankkia kiinnostavat lähinnä maksukyky (todellinen ja ns. happotesti), varallisuusasema ja vakuudet. Voi tosin olla, että sijoituslainan ja mökkilainan marginaalien pitäisi pankin mielestä olla eri suuruiset, joten saattavat karsastaa asiaa jos selviää, että haluat ottaa suuremman mökkilainan kuin tarvitset ja sijoittaa loput. Minäkin näen maksukyvyn tässä suurimpana potentiaalisena ongelmana, jos tulot ovat pienenemässä.
Mökkilainalle 0,65 on ihan ok marginaali, kulut lienevät suurehkot jos APR menee 0,9:ään. Toki 30K on sen verran pieni summa, että nostokulu onkin herkästi siihen nähden kova. Siitä voi ehkä pystyä tinkimään. Ainakin kannattaa kilpailuttaa.
Se mitä en ymmärrä on tuo rakennuskustannus. Onko sinulla valmiina rakennuspaikka, jolle aiot rakentaa pienen lämmittämättömän mökin ilman vettä, viemäröintiä, sähköä jne vai miten päädyit tuohon kustannukseen?
Mikä yleensäkään on pankkien mielipide lainan käytöstä muuhunkin kuin itse rakentamiseen? Kiinnostaako pankkia muu kuin se että maksan lainaa takaisin ajallaan? Jos esim. mökin rakennuskustannuksiin menisi arviolta 30 000 € ja haluaisin hakea lainaa esim. 100 000 € arvosta pitkällä 20-30 vuoden maksuajalla. Tässä tapauksessa summasta jäisi sijoittamiseen n. 70 000 € halpaa rahaa. Miten tällaisen asian voi esittää pankille vai voiko vain sanoa että rakennuskustannukset ovat tätä luokkaa mutta haluan isomman lainan koska rahalle on muutakin käyttöä?
hauturi kirjoitti:
Voi tosin olla, että sijoituslainan ja mökkilainan marginaalien pitäisi pankin mielestä olla eri suuruiset, joten saattavat karsastaa asiaa jos selviää, että haluat ottaa suuremman mökkilainan kuin tarvitset ja sijoittaa loput.
Komppaan hauturia. Esimerkiksi ennen pystyi asuntolainaan paketoimaan mukaan jonkun ylimääräisen remonttilainan, mutta nykyään pankit tykkäävät antaa asuntolainaa vain sen mitä asunnon ostamiseen menee ja remonttilainan joutuisi neuvottelemaan erikseen, asuntolainaa kehnommilla ehdoilla. Mikään pankki ei tule pitämään tuosta ideasta, että antavat sijoituslainaa asuntolainan korolla.
Voiko pankkia sumuttaa antamalla tietoisesti täysin virheellisen arvion kustannuksista? Ehkä.
Voiko tuossa ampua itseään jalkaan? Melko varmasti.
Se mitä en ymmärrä on tuo rakennuskustannus. Onko sinulla valmiina rakennuspaikka, jolle aiot rakentaa pienen lämmittämättömän mökin ilman vettä, viemäröintiä, sähköä jne vai miten päädyit tuohon kustannukseen?
Mökki rakennetaan kahden osapuolen voimin, joista olen toinen. Kokonaisrakennuskustannukset tulevat olemaan n. 60K luokkaa, josta minun on tarkoitus maksaa puolet eli n. 30K. Voihan tuosta yrittää saada vaikkapa 100K lainaa sillä perusteella jos toiselle osapuolelle tulee maksuongelmia tai rakennuskustannukset ovatkin alakanttiin.
Vakuudeksi 30K lainatarjoukseen riitti velaton omistusasunto kerrostalossa, mutta 100K lainaan pitää varmaan näyttää todisteet myös sijoitusvarallisuudesta? Jos tarkoitus on käyttää osa lainasta sijoituksiin niin olisiko maksuajan suotavaa olla 20-30 vuotta vai mahdollisesti vielä pidempi? Onko koko hommassa muutenkaan järkeä vai pitäisikö vain tyytyä Nordnetin 0,99% superluottoon? Pitää kysellä vielä parista eri pankista millaisia tarjouksia tulee.
JP kirjoitti:
Komppaan hauturia. Esimerkiksi ennen pystyi asuntolainaan paketoimaan mukaan jonkun ylimääräisen remonttilainan, mutta nykyään pankit tykkäävät antaa asuntolainaa vain sen mitä asunnon ostamiseen menee ja remonttilainan joutuisi neuvottelemaan erikseen, asuntolainaa kehnommilla ehdoilla. Mikään pankki ei tule pitämään tuosta ideasta, että antavat sijoituslainaa asuntolainan korolla.
Voiko pankkia sumuttaa antamalla tietoisesti täysin virheellisen arvion kustannuksista? Ehkä.
Voiko tuossa ampua itseään jalkaan? Melko varmasti.
Nordean tarjouksessa puhutaan asuntoluotosta mutta en rehellisesti sanottuna tiedä tarpeeksi tästä aihepiiristä onko kyseessä sama asia kuin asuntolaina.
Halpa se on 60K mökkikin. Mitä itse kyselin tarjouksia muutama vuosi sitten, niin jossain määrin kunnollinen mökki valmiille tontille jossa on sähkö ja vesi valmiina olisi ollut n. 200K (jos ei tarvitse louhia). Siinä mielessä voinee helposti perustella isomman lainatarpeen.
Eri yhteyksissä termejä käytetään eri tavoilla. Itse olen tottunut käyttämään termiä asuntolaina vain silloin kun lainalla rahoitetaan hakijan vakituista asuntoa (vrt. sijoitusasuntolaina, vapaa-ajanasuntolaina). Siinä mielessä asialla on merkitystä, että omaan vakinaiseen asuntoon otetun asuntolainan korot ovat (vielä) vähennyskelpoisia, ja sellaista lainaa koskee FiVan määräykset enimmäisluototussuhteesta (lainakatto).
100K lainaan tarvitset 100K vakuuksia. Omistusasunnon kerrostalossa vakuusarvostus% on yleensä 70, joten 143K arvoinen asunto riittää yleensä yksinään. Toki mökki (tai osuutesi siitä) käy myös vakuutena, mutta yleensä pienemmällä prosentilla (50-60). Samoin sijoitusten vakuusarvostus% on yleensä pienempi (esim. 50). Lisäksi sijoitusten panttaaminen vakuudeksi haittaa kaupankäyntiä niillä. Pelkät todisteet ei kiinnosta ketään, vaan vakuutena käytettävä omaisuus pantataan.
Nordnetissäkin löytyy kaupankäyntilistoilta jenkkien baby bondeja ja preferred equityä. Teoreettinen osuus näistä minulla on hallussa, mutta mitäs käytännön asioita tulee ottaa huomioon? Onko verotuksessa mahdollisten K-1:sten lisäksi sudenkuoppia? Jos liikkeellelaskija käyttää osto-oikeuttaan, hoituuko transaktio Nordnetissä nätisti vai pitääkö olla valppaana ja valmiina vääntämään?
Toimiiko pörssikaupassa FIFO periaate (tai mikään) jos on samalla hinnalla toimeksiantoja? Sattui pieni myyntierä, josta on myyty kaksi epämääräistä palaa ja ihan vähän jäljellä. Sitten välissä on tehty muita kauppoja samalla välittäjällä isommilla määrillä.
Täällä aloittelijaa askarruttaa veroasiat ja loppuvuosi, kaikki netistä löytyvä on luettu mutta vaillinaiseen ja vaihtelevaan sisältöön lähinnä seottu joten apu olisi tarpeen.
Olen myynyt tämän verovuoden aikana neljän eri yhtiön osakkeita 3500 eurolla joista voiton osuus 500e. Koko summa sijoitettu uudelleen eri osakkeeseen. Onko koko 3500 käsiteltävä tulona vai pelkkä 500? Olen nähnyt viittauksia artikkeleissa että tuottoja ei voi kompensoida myyntitappioilla jos hankintahinta on alle 1000e, onko se per osakeyhtiö vai ostot kokonaisuudessaan?
Lähinnä mietin kannattaisiko minun nyt loppuvuonna myydä tappiollista osaketta, jonka hankintahinta oli 800e ja arvo nyt 450e, olisiko sillä mitään merkitystä näiden voitoiksi luettavien myynnin verotukseen vai pitäisikö näitä tappiolappuja olla enemmän jotta tämä pieni voitto säästyisi vähemmällä verotuksella? Muita tuloja ei ole, ei sijoitusasuntoja tmv. Tai siis, onko tässä nyt tosiaan kyse siitä oikeasta voitosta ja oikeasta arvon aleneman tuomasta tappiosta vai koko hankintahinnasta osto- ja myyntikuluineen.
Tässä tulee ihan apinamainen olo, kun googlaten luulin selviäväni tämän selvityksestä mutta mitä enemmän nyt lukee niin sitä vähemmän ymmärtää, taitaa vanhemmissa artikkeleissa jotkin lakimuutoksetkin olla sekoittamassa.
Olen myynyt tämän verovuoden aikana neljän eri yhtiön osakkeita 3500 eurolla joista voiton osuus 500e. Koko summa sijoitettu uudelleen eri osakkeeseen. Onko koko 3500 käsiteltävä tulona vai pelkkä 500? Olen nähnyt viittauksia artikkeleissa että tuottoja ei voi kompensoida myyntitappioilla jos hankintahinta on alle 1000e, onko se per osakeyhtiö vai ostot kokonaisuudessaan?
Jos myyntihinnat ovat yhteensä vuoden aikana alle 1000e, tätä ei huomioida verotuksessa, eli ei tule veroja voitosta, eikä tappioita vähennettäväksi tappioista. Olet myynyt 3500e, joten tätä ei tarvitse miettiä. Tällöin pääomatuloa on 500e, josta maksat veroa 30% eli 150e.
Santte kirjoitti:
Lähinnä mietin kannattaisiko minun nyt loppuvuonna myydä tappiollista osaketta, jonka hankintahinta oli 800e ja arvo nyt 450e, olisiko sillä mitään merkitystä näiden voitoiksi luettavien myynnin verotukseen vai pitäisikö näitä tappiolappuja olla enemmän jotta tämä pieni voitto säästyisi vähemmällä verotuksella? Muita tuloja ei ole, ei sijoitusasuntoja tmv. Tai siis, onko tässä nyt tosiaan kyse siitä oikeasta voitosta ja oikeasta arvon aleneman tuomasta tappiosta vai koko hankintahinnasta osto- ja myyntikuluineen.
Jos myyt nuo, tulee sinulle tästä tappiota 350e, jolloin sinulle jää voittoa 500e-350e=150e tältä vuodelta ja maksat veroa 45e. Eli näissä lasketaan (FIFO periaatteella) voitot ja tappiot yhteen ja verotus menee tuon mukaan.
Hei. Olisiko täällä kellään antaa neuvoja mistä kannattaisi aloittaa sijoittamiseen perehtyminen? Eli olisiko jossain tarjolla mitään aloittelijalle tarkoitettua kurssia missä käytäisiin perusasiat läpi?
Ajatuksena olisi perustaa osakeyhtiö joka harjoittaa asuntojen osta, remontoi & myyntiä. Tätä lähtisi rahoittamaan lähipiiristä joilla on jo entuudesta kokemusta asuntosijoittajina. Joten mahdollisuus päästä moneen kohteeseen kiinni, jos vain markkinalta niitä löytyy. Kysymys kuuluu, miten voitonjako menisi tälläisessä tilanteessa ja verotus? Kiitos!
Hei. Olisiko täällä kellään antaa neuvoja mistä kannattaisi aloittaa sijoittamiseen perehtyminen? Eli olisiko jossain tarjolla mitään aloittelijalle tarkoitettua kurssia missä käytäisiin perusasiat läpi?
Olen omia pikkuveljiäni neuvonut, että ensin lukee muutaman hyvän kirjan aiheesta (niitähän on tällä hetkellä tarjolla, mutta vaikka Puttosen ikivihreitä, yms) ja alkaa seuraamaan talouselämää, lehtiä ja yrityksiä. Samalla lukee kiinnostavien firmojen osavuosikatsauksia. Sitten aloittaa ne ensimmäiset tonnit indeksirahastoilla niin ei tule isoja tappioita ja näkee miten markkina toimii (siis ei aloiteta Jot Automationilla kuplan huipulla ja tehdä sillä average down kuten itse). Ekan kymppitonnin jälkeen alkaa hajauttamaan eri osakkeisiin.
Ajatuksena olisi perustaa osakeyhtiö joka harjoittaa asuntojen osta, remontoi & myyntiä. Tätä lähtisi rahoittamaan lähipiiristä joilla on jo entuudesta kokemusta asuntosijoittajina. Joten mahdollisuus päästä moneen kohteeseen kiinni, jos vain markkinalta niitä löytyy. Kysymys kuuluu, miten voitonjako menisi tälläisessä tilanteessa ja verotus? Kiitos!
Sopimuskysymys rahoittajien ja yhtiön välillä. Yksinkertaisinta pitää firman omistus 100% itsellä ja tehdä rahoittajien kanssa projektikohtaisia voitonjakosopimuksia. Voitto-osuudet veronalaisia saajilleen (=rahoittajille) ja vähennyskelpoisia maksajalle (=Yhtiölle)
Kiitos neuvoista pysyä poissa tästä. Taitaa loppua tämä tarina vielä rumasti.
Kesällä alkoi jo ongelmat tulemaan heillä esiin, Toimitusjohtaja vaihtui hyvin nopeasti->tutkintapyyntö poliisille hänen epäselvistä transaktioista->hallituksen puheenjohtaja erosi
En äkkiseltään löytänyt vastausta, joten kokeillaan tätä kautta:
Vaimolla on salkussa vanhoja osakkeita, jotka on saatu perintönä joskus 20-30 vuotta sitten. Ostohinnasta, tai siitä koska osakkeet on peritty ei ole tietoa, sillä osakkeet ovat siirtyneet salkusta ja arvo-osuustililtä toiselle monta kertaa. Millä perusteella luovutusvoittoa verotetaan? Onko verottajalla järjestelmässään joku tieto siitä koska osakkeet on luovutettu ja minkä hintaisina, ja käyttääkö verottaja automaattisesti hankintameno-olettamaa mikäli se on verotettavan kannalta edullisempi vaihtoehto?
40% hankintameno-olettamalla olettaisin menevän, jos laput on 20v+ ollut... Verottajalla ei ole tuota tietoa hankintahinnoista, se on sijoittajan omalla vastuulla säilyttää, kun välittäjiä vaihtaa.
Vaimolla on salkussa vanhoja osakkeita, jotka on saatu perintönä joskus 20-30 vuotta sitten. Ostohinnasta, tai siitä koska osakkeet on peritty ei ole tietoa, sillä osakkeet ovat siirtyneet salkusta ja arvo-osuustililtä toiselle monta kertaa. Millä perusteella luovutusvoittoa verotetaan? Onko verottajalla järjestelmässään joku tieto siitä koska osakkeet on luovutettu ja minkä hintaisina, ja käyttääkö verottaja automaattisesti hankintameno-olettamaa mikäli se on verotettavan kannalta edullisempi vaihtoehto?
Voidaan lähteä suhteellisen turvallisesti oletuksesta, että verottajalla ei ole noin vanhasta asiasta mitään tietoa. Verottaja käyttää ensisijaisesti verovelvollisen ilmoitusta, joten kannattaa vaatia hankintameno-olettamaa, koska verottajalla ei ole tietoa osakkeiden > 10 vuoden omistuksesta. Lähtökohtaisesti säilyttävät vain reilut viisi vuotta, toki vanhempiakin tietoja löytyy.
Vaimolla on salkussa vanhoja osakkeita, jotka on saatu perintönä joskus 20-30 vuotta sitten. Ostohinnasta, tai siitä koska osakkeet on peritty ei ole tietoa, sillä osakkeet ovat siirtyneet salkusta ja arvo-osuustililtä toiselle monta kertaa. Millä perusteella luovutusvoittoa verotetaan?
Olenko nyt ihan väärässä, mutta eikö perittyjen osakkeiden verotusarvo ole tietysti niiden perintöverotusarvo? Eli perukirjaan kirjattu arvo. Sillähän ei pitäisi olla merkitystä, mihin hintaan perinnön jättäjä on ne aikanaan hankkinut. Luulisi, että perukirja voisi mahdollisesti vielä löytyä ja siten "hankintahinta" olla selvitettävissä? Eikö vaimo tosiaan muista, keneltä on perintöä saanut?
Vaimolla on salkussa vanhoja osakkeita, jotka on saatu perintönä joskus 20-30 vuotta sitten. Ostohinnasta, tai siitä koska osakkeet on peritty ei ole tietoa, sillä osakkeet ovat siirtyneet salkusta ja arvo-osuustililtä toiselle monta kertaa. Millä perusteella luovutusvoittoa verotetaan?
Olenko nyt ihan väärässä, mutta eikö perittyjen osakkeiden verotusarvo ole tietysti niiden perintöverotusarvo? Eli perukirjaan kirjattu arvo. Sillähän ei pitäisi olla merkitystä, mihin hintaan perinnön jättäjä on ne aikanaan hankkinut. Luulisi, että perukirja voisi mahdollisesti vielä löytyä ja siten "hankintahinta" olla selvitettävissä? Eikö vaimo tosiaan muista, keneltä on perintöä saanut?
Jos perinnnön saamisesta on 20-30 vuotta, voi 40% hankintameno-olettama tulla joka tapauksessa edullisemmaksi, varsinkin jos kaikkia säilytys- yms. kuluja jne ei ole tiedossa.
Eli vaihtoehdot ovat perukirjoitusarvo ja todelliset kulut tai 40% hankintameno-olettama.
