On saatu 2 selkeää todistetta, että Cityconin tasearvot eivät myydessä vastaa käypiä arvoja.
Ensin myytiin "lähellä käypää arvoa pois lukien rakennusoikeuden arvo". Se täsmentyi 27 %:n alennukseksi.
Sitten myytiin 9 % alennuksella. Se täsmentyy tulevaisuudessa mihin sitten täsmentyykään tai on täsmentymättä. Liittyykö Kristiineen rakennusoikeutta, liikearvoa tai muita eriä, jotka voivat vielä täsmentyä?
Keskiarvo 9 ja 27 prosentista on 18 %.
On epätodennäköistä, että ensimmäisenä myytäisiin sitä, mistä saadaan huonoin hinta ja joudutaan kirjaamaan isoin tappio.
Ihan validia pohdintaa, mutta eikös näissä divestoinneissa ollut tarkoitus luopua keskuksista, jotka joko sijaintinsa tai vuokralaismixinsä puolesta nimenomaan eivät ole ydinliiketoiminnan kannalta otollisimpia, eli eivät ole parasta A-ryhmää?
Kanin päivitetty strategia, jota erityisesti tulosjulkkariaudiocastissa alleviivasivat, on fokusoitua Pohjoismaiden pääkaupunkialueille. Nyt myydään B-kategorian kohdetta ei ykköspaikoilta. Myytävät kohteet myös Kanin taseessa arvostettu korkeammilla tuottovaateilla, kuten B-sijainnin kohteiden pitääkin olla. Se että B-kategorian kohdetta menee -10%, ei välttämättä auta päättelemään mikä paine A-kategorian kohteissa on, ilman parempaa tietoa voisi toki veikkailla että samassa kokoluokassa mennään. Nuo liikearvohötöt pitäisi oikaista tuosta Trekanten kaupasta, jos haluaa validin tarkastelupisteen, kuten Velho hyvin tuonut asiaa esiin.
Yleisesti ottaen mitä paremmalla paikalla ollaan, sitä tiukempia tuottovaatimukset ovat olleet ja sitä myötä arvostukset taseessa. Korkojen nousu on siis osunut juuri niihin parhaisiin / parhailla paikoilla oleviin kiinteistöihin eniten. Eli nyt jos niitä alettaisiin myymään niin voi olla että ei -30 % riitä -- johtuen erittäin kovista arvostuksista nollakorkoaikana.
Hieman tarttumapintaa voi saada Helsingin tiettyjen alueiden uusien asuinkerrostalojen (tai ulkomaiden vastaavien tai parempien sijaintien) ~2 % tuottovaatimuksista nollakorkoaikana. Jos tuon kaltaisia sijoituksia on tehty useampiakin, niin aika pitkä tie on ponnistaa plussalle. Inflaatiot ja vaihtoehtoiskustannukset vielä päälle.
Hyvä pointti. Tässä tosiaan jos Q4 saadaan keskuksia myytyä voi olla ihan mielenkiintoista katsoa miten paljon liikevaihto ja -tulos laskee vs edelliset kvartaalit joissa kyseiset keskukset olivat vielä mukana. Revenue/book-kerroin voi tosiaan hyvin muuttua huonommaksi jos lopputulos on se, että firmalle jää ne hyväsijantiset matalamman katteen, korkean kirja-arvon keskukset.
Hyvä pointti. Tässä tosiaan jos Q4 saadaan keskuksia myytyä voi olla ihan mielenkiintoista katsoa miten paljon liikevaihto ja -tulos laskee vs edelliset kvartaalit joissa kyseiset keskukset olivat vielä mukana. Revenue/book-kerroin voi tosiaan hyvin muuttua huonommaksi jos lopputulos on se, että firmalle jää ne hyväsijantiset matalamman katteen, korkean kirja-arvon keskukset.
Juuri näin. Aika näyttää näkyykö valittu strategia pitkässä juoksussa omistaja-arvossa positiivisesti vai negatiivisesti.
Teoriassa firman pitäisi kiinnostaa korkeaa kassavirtaa hamuavia jatkossa vähemmän, ja solidimpaa tulosta ja arvonnousukomponenttia arvostavia enemmän.
Profiloitumalla pääkaupunkiseutujen A-paikoilla lappu voi joitain uusia sijoittajia houkutella, tämä toki aikakaudella Kissamiehen jälkeen, koska nykyisellä omistusrakenteella iso raha kiertää tämän kaukaa.
Vähän kuin velkapaperirahastot, osa laittaa mieluummin matalamman tuoton Investment Grade rahastoon ja jotkut preferoivat korkeampaa High Yield koria.
Hyvä pointti. Tässä tosiaan jos Q4 saadaan keskuksia myytyä voi olla ihan mielenkiintoista katsoa miten paljon liikevaihto ja -tulos laskee vs edelliset kvartaalit joissa kyseiset keskukset olivat vielä mukana. Revenue/book-kerroin voi tosiaan hyvin muuttua huonommaksi jos lopputulos on se, että firmalle jää ne hyväsijantiset matalamman katteen, korkean kirja-arvon keskukset.
Hyvää keskustelua tänään. Vähän jos vedetään mutkat suoriksi niin A-luokan kiinteistöistä voidaan tarkastella melkeinpä vain Isoa Omenaa, joka muodostaa yksinään yli 20% koko Cityconin tasearvosta. Tämän tuottovaatimus lienee jotain 5,0% luokkaa, vain ja varmasti ainoastaan tämän takia Suomen keskimääräinen tuottovaatimus on alhaisin kaikista Cityconin toimintamaista.
Isosta Omenasta on kirjattu arvonnousuja sekä 2022 että 2023 (viiden suurimman omistuksen kehitykset on eritelty tilinpäätöksen yhteydessä taloudellisissa katsauksissa). Onko Iso Omena oikeasti +800m€ arvoinen? En tiedä, en todella tiedä, valtava menestyshän se on taloudellisesti ja operatiivisesti ollut, vuonna 2023 nettovuokratuotto oli 36,2m€, nousua yli 8% edellisvuodesta.
Cityconin ongelmathan ratkeaisi hyvinkin yksinkertaisesti kun laittaisi Ison Omenan lihoiksi 10% tasealennuksella. Miksi näin ei tehdä, miksi myydään iso määrä huomattavan paljon parempaa kassavirtaa tekeviä kohteita hirveällä duunilla?
Toinen iso kysymysmerkki on sitten Lippulaiva, tasearvo vuoden 2023 lopussa 369,2m€ sisältäen vuoden aikana tehdyt alaskirjaukset 63,4m€. Lippulaivasta on 2022-2023 alaskirjattu yhteensä 91,6m€, h*lvetin huono suoritus tasearvon ollessa nyt 369,2m€. Onko kassavirrat saatu tänä vuonna siellä kuntoon vai tuleeko sieltä taas iso alaskirjaus vuodenvaihteessa?
Ja kolmantena sitten Kista. Nämä kolme taseen pitävyyden melkeinpä jo määrittää.
Ihan validia pohdintaa, mutta eikös näissä divestoinneissa ollut tarkoitus luopua keskuksista, jotka joko sijaintinsa tai vuokralaismixinsä puolesta nimenomaan eivät ole ydinliiketoiminnan kannalta otollisimpia, eli eivät ole parasta A-ryhmää? Eli julkilausuttu tavoite on tavallaan myydä ne kehnoimmat kohteet, eikä suinkaan parhaita. Ja tässä mielessä nyt nähtyjen myyntien voisi otaksua olevan pohjahintoja.
Tämä edellyttää, että "kehnot" kohteet on arvostettu taseessa liian optimistisesti, kun taas A-kohteet on arvostettu realistisemmin tai niihin on jo tehty riittävästi alaskirjauksia.
Toisaalta jos koko tase on liian optimistinen, on myynnit hoidettava taitavasti, ettei asia vain paljastuisi. Silloin syntyy houkutus jopa peitellä todellisia myyntitappioita ja lykätä niistä kertomista niin pitkälle kuin mahdollista.
Tässä markkinassa kiinteistöistä ei makseta sitä hintaa, millä Citycon on kiinteistöt taseeseensa määrittänyt eli jos on nyt pakko myydä, niin alemmalla hinnalla joutuu myymään. Huonoilla alueilla oleville kiinteistöille ei löydy tällä hetkellä ostajia oikein millään hinnalla. Ne joilla on käteistä etsivät hyviä alennuksia prime-paikoilta.
Käyvän arvon määrittäminen Cityconin sijoituskiinteistöjen käypä arvo määritetään 10 vuoden kassavirta-analyysillä kohdekohtaisesti. Arviointiajankohtana voimassa olevista vuokrasopimuksista lasketaan vuotuinen peruskassavirta. Sopimuksen päättyessä sopimusvuokran tilalla käytetään ulkopuolisen arvioijan määrittämää markkinavuokraa. Potentiaalisesta bruttovuokratuotoista vähennetään tämän jälkeen vajaakäyttöoletus, hoitokulut ja investoinnit, ja näin saatu kassavirta diskontataan kiinteistökohtaisella diskonttokorolla, joka muodostuu tuottovaateesta ja inflaatio oletuksesta. Kun diskontattuun kassavirtaan lisätään jäännösarvo sekä käyttämättömän rakennusoikeuden arvo, saadaan sijoituskiinteistön käypä arvo."
