En ole ilennyt kysyä IR:ltä, mitä "kärkisija" tarkalleen ottaen tarkoittaa.
Tiedotteessa lukee "Citycon sijoittui ykkössijalle Helsingin päälistan suurten pörssiyritysten sarjassa."
Paljon urheilutuloksia lukeneena siellä "sijoittui ykkössijalle"kin tarkoittaa yleensä jaettua sijaa. Muuten käytetään "voitti", "tuli ykköseksi" tai "oli paras" -muotoiluja. Toki Citconin tiedotteiden kieli ei välttämättä ole urheilusivujen kieli.
Mutta juuri sellaiselta, johon Pelastusarmeijan iCare voisi tulla vuokralle. Tykkään muuten kovasti Cityconin "Talo täyteen, vaikka väkisin" -toimintamallista. Enkä mitenkään räi Pelastusarmeijan rahojen päälle.
Mutta juuri sellaiselta, johon Pelastusarmeijan iCare voisi tulla vuokralle. Tykkään muuten kovasti Cityconin "Talo täyteen, vaikka väkisin" -toimintamallista. Enkä mitenkään räi Pelastusarmeijan rahojen päälle.
Muistaakseni juuri tuossa kohtaa Koskikeskusta oli joskus 1990-luvun laman aikaan samperin iso pelihalli, jossa on Amiga 500 -grafiikkalaadun kolikkopelejä, flippereitä yms. Ei puuttunut muuta kuin asiakkaat. Nyt kun tuonne kellariin on saatu Tokmannit ja Pelastusarmeijat, voidaan sanoa kehityksen ottaneen aimo loikan eteenpäin,
Yksikin Zeroman oli lisännyt omistuksiaan reilu kymmenyksellä. Seppo Saastamoisen ja kumppanien Takoa Invest on sekin näemmä yli tuplannut omistuksensa.
Mitä suuremmat edellä, sitä pienemmät perässä. Tänään lisäsin Cityconia salkkuun. Eipä kurssille näy pohjia vieläkään löytyvän, vaikka euriboritkin laski 12 kk:n versiossa alimmalle tasolle sitten viime maaliskuun.
OP hilaa tavoitehinnan alemmas ja ennakoi 10% laskua kiinteistökannan arvoon. Lisäksi pelottelee vuosien 2024 ja 2025 osingosta luopumisella, mikäli divestoinnit viivästyvät.
OP hilaa tavoitehinnan alemmas ja ennakoi 10% laskua kiinteistökannan arvoon. Lisäksi pelottelee vuosien 2024 ja 2025 osingosta luopumisella, mikäli divestoinnit viivästyvät.
OP hilaa tavoitehinnan alemmas ja ennakoi 10% laskua kiinteistökannan arvoon. Lisäksi pelottelee vuosien 2024 ja 2025 osingosta luopumisella, mikäli divestoinnit viivästyvät.
Aika rohkea oletus OP:lta 10% lasku kiinteistökannan arvoon. Tälle ei mielestäni löydy tukea, kun katsoo jo tilinpäätöksensä julkistaneita Pohjoismaisia kiinteistösijoitusyhtiöitä. Alla esim. Balderin vuosikatsauksesta poimittua:
"Balder has increased the yield requirement in the valuations of the investment properties during the year by 0.3 percentage points compared with the year-end of the previous year. The increased estimated yield requirement is explained by the uncertain market situation and rising market interest rates. As of 31 December, Balder’s average yield requirement was 4.9% (4.6) excluding project properties for own management. The average yield requirement for residential properties amounted to 4.4% (4.1) and for commercial properties 5.4% (5.2). In order to quality-assure the internal valuations, Balder uses external valuation firms in order to have parts of the portfolio valued externally and to secure parameters and assumptions in the valuation calculations. During the year, 52% of the portfolio has been subject of assessment by external valuation firms. Deviations between external and internal valuations were insignificant."
Näitä isompia pörssiyhtiöiden käyttämiä arvonmäärittäjiä ei taida olla kovin montaa, joten voisi olettaa arvioiden olevan linjassa toisiinsa nähden, eli tuottovaateet kyllä nousevat muuttamia prosentteja, mutta todennäköisesti ei kymmentä.
Cityconilla hyvät näytöt että osasivat potkaista esim. yhtiön luottoluokitusta alentaneen luottoluokittajan pellolle, joten osannevat myös valita arvonmäärittäjänsä niin, ettei tuottovaateita nosteta yleistä keskimääräistä tasoa enempää. Tämä toki mutuilua.
Itselläni ei tarkkaa tietoa, mitä verrokkia käytetään kiinteistöjen DCF -malleissa riskittömänä korkotasona, mutta esim. Saksan kymppivuotinen velkakirja näyttää olevan aikalailla flättinä vuodentakaiseen (ks. esim. https://tradingeconomics.com/germany/government-bond-yield). Lisäksi vuokriin päästään ajamaan inflatarkistukset vuoden alussa, mikä osin kompensoi tuottovaateiden nousua, kun kiinteistöportfolion arvoa tarkastellaan tuottoperusteisesti.
Kanilla on ennestään esim. Balderia korkeampi tuottovaade, eli 5,6% (vrt. Balder 5,4% liikekiinteistöissä). Kanin keskituottovaade oli 12/2022 tilinpäätöshetkellä 5,5%, eli sitä on hilattu 0,1% tilikauden aikana ylös, mikä toki tuskin tulee riittämään eli jotain nostoa ja siten alaskirjausta tiedossa.
Onko joku muuten tunnistanut Pohjoismaista sopivia listattuja verrokkeja Cityconille? Mielenkiinnosta voisi ottaa seurantaan.
Ruotsalaisen Castellumin tämän aamun tilinpäätöspresentaatiosta:
Properties During the year, Castellum reported unrealised change in value of SEK -14,325 M (-3,563), attributable primarily to the fact that required market yields in general had risen during the year. The average yield requirement for Castellum’s stock totalled 5.62 per cent at the end of the year, corresponding to an increase of 43 basis points over the preceding quarter and 61 basis points over the start of the year.
Aika ronski YoY muutos tuottovaateissa. Castellum sijoittaa liikekiinteistöihin, eli jossain määrin käypä verrokki Kanille. Taitaa noin puolet olla toimistotilaa ja loppuosassa sitten julkista tahoa, logistiikkaa ja kauppaa. Toki aika matalalla tuottovaateella ovat vuoteen startanneet, eli nyt kun lähes 10% kiinteistöjen tasearvosta kirjattu alas, niin tuottovaade vasta samalla tasolla Kanin kanssa. Toki tuntemalla Castellumin portfoliota tarkemmin, on vaikea hahmottaa riskitasojen eroja. Loogisesti ajatellen toimistotilat lienevät nyky-ympäristössä ongelmallisempia, mikä näkyy Castellumin alhaisempana vuokrausasteen 92% versus Kanin lähes 96%. Voi olla että Castellumin maantieteellinen painopiste enemmän Ruotsissa, jossa hyväksytään yleisesti alhaisempia tuottovaateita.
Mielenkiintoista nähdä mihin perjantaina Kanin arvontakone pyörähtää alaskirjausten osalta. Toki näillä arvonmuutoksilla ei vaikutusta operatiiviseen kassavirtaan, eli kohinaa ellei kiinteistöjen myynnille ole pakottavaa tarvetta tai LTV tms. lainakovenantit ole vaarassa paukkua. Osakekurssi taitaa hinnoitella Kanin koko kiinteistöportfolioon reilun 17 pinnan alennuksen, eli alaskirjaus ei pitäisi markkinoille tulla varsinaisena yllätyksenä.
Kojamolta tilinpäätöstiedot ulos. Tuottovaateen nousu myös n. 10 prosentilla, eli noin 4 prosentista 4,4 prosenttiin.
Operatiiviset luvut kehittyivät näemmäs suotuisasti ja vuokrausastekin nousi 93% --> 94%. Tämä siis sektorilla, jossa pitäisi olla kysyntään nähden eniten ylitarjontaa.
Sijoituskiinteistöjen arvostus laski taseessa aika maltillisesti, eli alle 4% vrt. tuottovaateen nousu 10%. Ymmärrettävää, että vuokrankorotukset paikkaisivat osin tuottavaateen nousua (ks. screenshot yläpuolelta). Tuota en ihan hoksaa miten tuota muuta 200me positiivista korjauserää perustellaan (inflaatio, vuokrien ja kulujen kasvuolettaman muutos + muut erät). Siis DCF-mallissa varmaan räknätty komponettien kehitysoletuksia suotuisampaan suuntaan, mutta en ole vastaavia noteerannut muiden kiinteistösijoitusyhtiöiden kohdalla.
Tälle saattaisi olla omakin ketju, mutta laitetaan nyt benchmarkkina tämä huomisto Kanin tilinpäätöstä ajatellen.
Osakekurssipohjaisesti markkina hinnoittelee Kojamon kiinteistökannalle noin 5,15% tuottovaadetta ja Cityconilla vastaava karkeasti 6,85%. Onhan tuossa aika tuntuva gäppi edelleen.
Verrokkien kurssireaktiot aika maltillisia taseen putsauksista huolimatta. Castellum aikalailla flättinä, vaikka tosiaan ilmoittivat siivouksen lisäksi myös osingonjaosta luopumisesta. Kojamon kurssi myös juuri tätä kirjoittaessa melkolailla flättinä. Kertonee siitä, että markkinat aika paljon pahaa jo hinnoitelleet kursseihin.
Kojamolta tilinpäätöstiedot ulos. Tuottovaateen nousu myös n. 10 prosentilla, eli noin 4 prosentista 4,4 prosenttiin.
Operatiiviset luvut kehittyivät näemmäs suotuisasti ja vuokrausastekin nousi 93% --> 94%. Tämä siis sektorilla, jossa pitäisi olla kysyntään nähden eniten ylitarjontaa.
Sijoituskiinteistöjen arvostus laski taseessa aika maltillisesti, eli alle 4% vrt. tuottovaateen nousu 10%. Ymmärrettävää, että vuokrankorotukset paikkaisivat osin tuottavaateen nousua (ks. screenshot yläpuolelta). Tuota en ihan hoksaa miten tuota muuta 200me positiivista korjauserää perustellaan (inflaatio, vuokrien ja kulujen kasvuolettaman muutos + muut erät). Siis DCF-mallissa varmaan räknätty komponettien kehitysoletuksia suotuisampaan suuntaan, mutta en ole vastaavia noteerannut muiden kiinteistösijoitusyhtiöiden kohdalla.
Tälle saattaisi olla omakin ketju, mutta laitetaan nyt benchmarkkina tämä huomisto Kanin tilinpäätöstä ajatellen.
Osakekurssipohjaisesti markkina hinnoittelee Kojamon kiinteistökannalle noin 5,15% tuottovaadetta ja Cityconilla vastaava karkeasti 6,85%. Onhan tuossa aika tuntuva gäppi edelleen.
Onko tuo nettovuokratuottojen muutos siis seurausta vuokrausasteen noususta ja/tai parempaan hintaan tehdyistä sopimuksista? Sisältääkö tuo korotukset vuokriin vai ovatko ne tuossa seuraavassa 181,7 M€ erässä?
Kiitos KepilläJäätä hyvistä pohdinnoista ja postauksista!
Onko tuo nettovuokratuottojen muutos siis seurausta vuokrausasteen noususta ja/tai parempaan hintaan tehdyistä sopimuksista? Sisältääkö tuo korotukset vuokriin vai ovatko ne tuossa seuraavassa 181,7 M€ erässä?
Kiitos KepilläJäätä hyvistä pohdinnoista ja postauksista!
Menee veikkauksen puolelle, mutta olettaisin että jo tehdyt korotukset vuokriin ja valmistuneiden kohteiden lisätuotto on huomioitu 305,9me summassa. Sisältäisikö tuo 181,7me summa sitten jo arvion siitä mikä inflaperusteinen vuokrantarkistus ja kulujen kasvu tulee -24 vuoden aikana olemaan, vaikka tätä ei vielä ole saatu realisoitua vuokrankorotusten kautta nettovuokratuottoon? Eli toisin sanoen laskennallinen erä, mutta jonka toteuttamisesta on sellainen varmuus, että sen voi laskelmassa huomioida.
Kiinteistökannan arvohan käsitykseni tulisi laskea kaavalla: Kiinteistökannan vuokratuotto 100% vuokrausasteella / Kiinteistökannan painotetulla keskituottovaateella. Inflaperusteiset vuokrankorotukset taidetaan ajaa läpi juuri vuodenvaihteen jälkeen.
Pieni Cityconia sivuava nyanssi ilmeni NoHo:n webcastista. Noho uudistaa Hanko(sushi)-konseptiaan, aiemmat kivijalassa sijaitsevat liikepaikat suljetaan ja uusi Hanko Aasia-konsepti keskittyy kauppakeskuksiin.
Verrokkien kurssireaktiot aika maltillisia taseen putsauksista huolimatta. Castellum aikalailla flättinä, vaikka tosiaan ilmoittivat siivouksen lisäksi myös osingonjaosta luopumisesta. Kojamon kurssi myös juuri tätä kirjoittaessa melkolailla flättinä. Kertonee siitä, että markkinat aika paljon pahaa jo hinnoitelleet kursseihin.
Castellum +5% tänään ja kurssi jo tilinpäätöstiedotetta korkeammalla tasolla, vaikka osingoista luovuttiin kokonaan ja 10% kiinteistökannan alaskirjaus. Kojamo vähintäänkin kädenlämpöisellä rapsalla +2,5%.
SEK ja NOK kurssit hieman oienneet pahimmasta 2023 heikkoudesta. Voisi kuvitella että Kani saa paremmin vuokrakorotukset läpi vrt. toimistot ja asunnot (sektoreilla ylitarjontaa) ja operatiiviset luvut näyttäisivät vielä hyvältä. Toivottavasti ymmärtävät myös leikata osinkoja ja varmistaa siten ettei tästä tule toista Intrumia ja taseen pakkorealisointeja muutaman vuoden sisään. Voisi kuvitella että todennäköisyydet pienen korjausliikkeen puolella huomenna ja lähiviikkoina, mutta nähtäväksi jää.
Yllätävän raju pääoman palautuksen leikkaus 0,3 euroon, mikä kuulostaa kuitenkin fiksulta.
Toimarin mukaan: “Markkinoilla on merkittävä määrä vapaana olevaa pääomaa ja korkotasot ovat laskussa. Tämän myötä, odotamme myös transaktiomarkkinoiden aktivoituvan merkittävästi vuoden 2024 aikana. Tämän perusteella nostamme aikaisemmin vuoden 2024 loppuun asettamamme divestointitavoitteen 950 miljoonaan euroon seuraavan 24 kuukauden osalta.”
Toivottavasti tuossa ei ole mitään suurempaa paniikkia taustalla. Toimarin maalailemat kauppakeskusten jobbaamisen markkinanäkymät kuitenkin kuulostavat... öh, optimistisilta.
Onko tuo nettovuokratuottojen muutos siis seurausta vuokrausasteen noususta ja/tai parempaan hintaan tehdyistä sopimuksista? Sisältääkö tuo korotukset vuokriin vai ovatko ne tuossa seuraavassa 181,7 M€ erässä?
Kiitos KepilläJäätä hyvistä pohdinnoista ja postauksista!
Menee veikkauksen puolelle, mutta olettaisin että jo tehdyt korotukset vuokriin ja valmistuneiden kohteiden lisätuotto on huomioitu 305,9me summassa. Sisältäisikö tuo 181,7me summa sitten jo arvion siitä mikä inflaperusteinen vuokrantarkistus ja kulujen kasvu tulee -24 vuoden aikana olemaan, vaikka tätä ei vielä ole saatu realisoitua vuokrankorotusten kautta nettovuokratuottoon? Eli toisin sanoen laskennallinen erä, mutta jonka toteuttamisesta on sellainen varmuus, että sen voi laskelmassa huomioida.
Kiinteistökannan arvohan käsitykseni tulisi laskea kaavalla: Kiinteistökannan vuokratuotto 100% vuokrausasteella / Kiinteistökannan painotetulla keskituottovaateella. Inflaperusteiset vuokrankorotukset taidetaan ajaa läpi juuri vuodenvaihteen jälkeen.
Noin se toki äkkiseltään tuntuisi loogiselta. Lähinnä mietin, että miten tilinpäätöstietoihin voisi leipoa tulevan vuoden tietoja tulojen osalta sisään? 😅 Vai onko näissä jotain tulevaisuudessa tapahtuvia viime vuoden vuokriin liittyviä maksuja, jotka sisältyvät arvioon? 🤷🏼♂️
Onko pääomistajan likviditeettitilanne pelättyä parempi, kun osinkoa leikataan noin paljon? Muistelisin, että joku aika sitten spekuloitiin, että Citycon ei voisi leikata osinkoa ja maksaa vekoja, koska kissamies tarvitsee käteistä.
Onko pääomistajan likviditeettitilanne pelättyä parempi, kun osinkoa leikataan noin paljon? Muistelisin, että joku aika sitten spekuloitiin, että Citycon ei voisi leikata osinkoa ja maksaa vekoja, koska kissamies tarvitsee käteistä.
Uskoisin että on, yleisesti ottaen kiinteistömarkkinan näkymät vuodelle 2024 lienevät paremmat eikä pääomistaja ole vielä mennyt nurin.
Heikohko Q4, hyvät näkymät ja järkevältä vaikuttava osingon leikkaus joka tarkoittanee että pääomistaja ei ole ihan pakkoraossa (olisi toki saanut mennä nollaan ja rahat hybridien ja lainojen lyhentämiseen sekä tilanteen salliessa omien ostoihin) -> näyttää ihan hyvältä.
Olav Thonin rapsa tuli, Aurora Eiendom tulee myöhemmin tänään. Nämä 2 ovat nähdäkseni ainoat potentiaaliset ostajat Cityconin Norjan kauppakeskuksille mikäli niitä yritetään myydä.
Ihan solidin oloinen rapsa Kanilta imo. Operatiiviset luvut varsin hyvän oloisia, esim. vuokrausaste jopa hieman noussut ollen tasan 96%, mikä hyvä suoritus ottaen huomioon varsin suuret vuokrankorotukset.
Ohjeistus on kyllä kova. Operatiivinen liikevoitto 2023 165me ja nyt ohjeistuksen keskiväli 194me. Keskituottovaatimus nousi odotetusti 5,6% --> 5,9%. Nykyinen tuottovaade alkaa olemaan terveellä tasolla ja osakekurssin kautta taitaa mennä jo 7% pintaan.
Kista Galleria näyttää irronneen kyllä halvalla. Toki tällaiselle osaomistetun kiinteistön puolikkaalle vaikea löytää ostajaa ja jos Kanadan eläkefundilla päätös irtaantua ja summat hallinnoitavaan varallisuuteen nähden olemattomia, niin ehkä heille loogista irtaantua puoli-ilmaiseksi. Puolikkaan hinta siis ilmeisesti luokkaa 110me. Toisen puolikkaan hinta Kanin taseessa 173me, eli koko kiinteistön valuaatio n.350me. Arvostus perustuu 6% tuottovaateeseen, eli tästä päätellen Kani sai toisen puolikkaan ostettu reilun 9,5% tuottovaateella. Hienolta liikkeeltä vaikuttaa ainakin alustavan tarkastelun pohjalta. Toki looginen lopputulos kun puolikkaalle kiinteistölle ainoa mahd. ostaja käytännössä toisen puolikkaan omistaja, sillä ulkopuolisia tahoja käytännössä mahdotonta houkutella mukaan ellei toinen omistaja ole järjestelyyn myötämielinen. Ohjeistuksen nostosta tullee puolet tai reilu Kistan hankinnasta, osaomistetun kiinteistön tulot lienevät aiemmin kirjattu rahoitustuloihin? Nyt kun koko kiinteistö näpeissä, niin kiinteistön tulos siirtyy kokonaisuudessaan operatiiviseen liikevoittoon?
Osingon leikkaamisesta pisteet. Viimeaikoina markkinat tuntuneet rankaisevan enemmän holtittomasta taloudenpidosta vs. osingottomuudesta. Oikeanlainen signaali markkinalle.
Divestointiohjelman kasvattaminen 950me 24kk sisään ehkä kaksijakoiset fiilikset. Vastaa 25% kiinteistöportfoliosta, eli isoa supistumista liiketoimintaan. Osakekurssi toki hinnoittelee nyt (alaskirjausten jälkeenkin) reilu 15% portofoliodiscounttia. EPRA Nav 9,3e per osake. Jos kiinteistöille löytyy yhtään lähelle tasearvoa ostajia, niin olisi no brainer kyllä myydä ja ostaa joko omia osakkeita tai lainapapereita discountilla tai tehdä Kistan kaltaisia liikkeitä vapautuvalla pääomalla. Josta tavara alkaisi liikkumaan tasehinnalla, niin periatteessa kurssissa pitäisi vastaavasti olla nousupainetta lähemmäs 9e hintatasoja. Markkina ei välttämättä toki tykkää supistuvasta kokoluokasta.
Tästä tavoitteesta tykkäsin myös: "Hallinnonkulujen pienentäminen siten, että ne vuoden 2024 lopussa vastaavat alle 10 % ennustetuista nettovuokratuotoista". Joskus hallintokulujen osuutta nettovuokratuotosta tuli vertailtua eri yhtiöiden välillä, eikä Kani mielestäni noussut epäedukseen esiin, mutta varmasti paikallaan että ylimääräiset hötöt karsitaan ja enemmän tehoja koneesta irti.
Kohtuu hyvä luotto itselläni Kanin johdon näppäryyteen näissä askarteluissa, joten mielenkiintoista nähdä mitä tuleman pitää. Ehkä ostan lisää jos laskee tai vähintään istun omaan portfoliooni nähden ison possan päällä entistä tiukemmin.
Olav Thonin rapsa tuli, Aurora Eiendom tulee myöhemmin tänään. Nämä 2 ovat nähdäkseni ainoat potentiaaliset ostajat Cityconin Norjan kauppakeskuksille mikäli niitä yritetään myydä.
Öljyrahan ansiosta Norjasta löytyy joka kylältä yksityishenkilöitä/paikallisia sijoitusyhtiöitä, jotka voivat halutessaan yhden tai kaksi kauppakeskusta ostaa. Tällaisille paikallisille toimijoillehan myytiin jo 2022 useampi ostari, veikkaan seuraavienkin myyntien menevän samantyyppisille toimijoille, mutta tämähän on toki täyttä arvailua.
Ruotsissa ja Suomessa myyntien toteutuminen vaikuttaa tässä markkinatilanteessa vaikeammalta. Jännä nähdä miten divestoinnit lähtevät etenemään kun nyt on julkisesti kaikki isoimpia ostareita lukuunottamatta myynnissä, mikä toki käytännössä tarkoittaa että ihan kaikki on myynnissä, isoista vaan tuskin kukaan on valmis maksamaan Konin tarvitsemaa hintaa.
