Ovaron omien ostot päättyivät. 40.000 tuli sisään @4,92 keskihinnalla.
Miekin ostelin joulukuussa vähän lisää. Saatan ottaa vieläkin enemmän, mutta pidän mahdollisena, että 15.2. tilinpäätös tulee vielä negatiivisena yllätyksenä osalle pelureista tarjoten nykyistä parempia ostopaikkoja.
Tämä vuosi sitten pitkälti näyttää, miten tässä käy. Odotan/toivon vuokratason pientä nousua, kulujen pientä laskua, vieraan pääoman rahoituksen uudelleenjärjestelyä ja hyvää myyntitahtia sekä sen myötä uutta omien osakkeiden osto-ohjelmaa.
Odotukseni Ovarolle alkavalta vuodelta ovat koko vuoden jatkuvat tasearvon alennukset, nihkeä myyntitahti, kovenanttien rikkoutumisen uhka ja uhkaava rahoituskriisi vuoden lopulla ja huhtikuussa 2020.
Merkittävästi ylihinnoitellulta tämä raskaasti ylivelkaantunut firma vaikuttaa riskeihin ja tuottopotentiaaliin nähden. Markkinoilla on tällä kurssitasolla paljon parempiakin sijoituskohteita. Siinä olen samaa mieltä, että negatiivisia uutisia lienee tiedossa ja niiden myötä Ovaro voi kyllä kyykätä nykytasolta reilusti.
Ovaro-oravan talousluvut kyllä näyttävät huolestuttavilta. Heikko omavaraisuus, kova lainataakka ja isot kulut eivät ole hyvä yhdistelmä. Rahoituksen saaminen tai ainakin sen hinta muodostuu nopeasti ongelmaksi. Jos niin käy firma alkaa muistuttamaan reippaasti enemmän Stockmannia kuin Cityconia mutta kalliimmalla hinnalla. Pitkällä tähtäimellä Ovaro myös nojaa vahvasti asumistukien kasvamiseen, mikä ei ole kestävä tie. Myös mahdollinen yleisen korkotason nousu on riski. Pysyn tiukasti kiinteistöpuolella Citycon >>> Orava.
En itse näillä näytöillä vielä luottaisi erityisesti nykyiseen toimivaan johtoonkin. Käsittääkseni edelliseen verrattuna mikä tahansa uudistus olisi ollut parannus.
Hmm. Tehdään hyvin teoreettinen laskelma eli täyslikvidointi. Tämä ei ole johdon strategia nyt.
Per 30.9.2018 tasearvosta käteiseksi laskisin menevän 12-20% alennusta välityspalkkioineen ja aikaa kuluvan kaksi vuotta tästä päivästä.
Per 31.12.2020 voisi siis teoriassa olla käteistä kassassa kaikki myytynä 30.9.2018 hinnoilla minusta 5,4-6,6 euron välillä per osake jos kaikki sujuisi kuin elokuvissa. Ovaron tuottojen lasken optimistisesti riittävän kuluihin seuraavat kaksi vuotta. Likvidointi maksaa.
Tämä raha olisi siis Ovaron kassassa teoriassa 31.12.2020. Toki hyvin teoreettisesti kassassa oleva raha ei ole omaa kun sitä ei voi suoraan helposti jakaa omistajille kuluitta ja tuottoakin pitäisi saada. Tehdään siis vähän
1) Vähennetään ensin 10% tasealennus, joka on aika yleinen pörssissä kun firma ei oikein tuota.
2) Lasketaan normaali tuottovaatimus: 10 % per vuosi (Tämä on minun tavoitteeni sijoitusten vuosituotolle.)
Näistä tulee yhteensä 27% alennusvaatimus ilman ylimääräisiä riskilisiä.
Kuitenkin Ovaroon sisältyy erilaisia riskejä, minusta niitä ovat seuraavat: (Prosentit laskettu omasta pääomasta. Huomioi siis myös leverointiaste.)
1) Diluutioriski: 15 % (Ovaro on valtavan ylivelkainen ja usein silloin tapahtuu nihkeitä juttuja,)
2) Rahoitusriski: 12% (Riski , että tulee likviditeettikonkurssi tai ainakin lähelle sitä)
3) Johtoriski: 10 % (Johto ei ole lähtenyt likvidointistrategiaan, mutta puolilikvidointiin kuitenkin. Aina on riski, ettei strategia onnistu)
4) Asuntojen hintariski: 15 % (Asuntojen hintojen kehitys on nyt iso riski, uutiset ovat nihkeitä. Huomioi Ovaron leveraatioaste)
Näistä riskilisistä tulee yhteensä 43%
Yhteensä 27% peruslisä + 43% riskilisä tarkoittaisi, että yrityksestä kannattaisi maksaa 73%*57%= 42% teoreettisesta tasearvosta käteisenä hyvässä tilanteessa 31.12.2020.
Kun tasearvohaarukka oli 5,4-6,6 euroa, lasketaan 6 euron mukaan.
6 euroa tasearvoa*42% = 3,50 euroa per osake.
Ovaro vaikuttaisi tämän hetken tiedoilla ok ostokselta 3,50 euron kurssilla. Ei tuota toki pitkään salkkuun ostaisi vaan tasearvospekulaationa, joka olisi tavoitteena myydä myöhemmin parempaan hintaan. Toki tässä varmaan likviditeettiriskikin pitäisi jotenkin arvottaa, Ovarosta voi minunkin positiokoolla olla hankala päästä eroon nopeasti.
Toki Ovaroa arvottaessa tähän tyyliin rahoituksen järjestyminen, diluutioriskin pieneneminen tai hyvin (tai huonosti) onnistuvat myynnit muuttavat kohteen arvoa aika paljon
Hmm. Tehdään hyvin teoreettinen laskelma eli täyslikvidointi. Tämä ei ole johdon strategia nyt.
...
Itselle ehkä hiukan vieras ja outo tapa lähteä laskemaan tätä asiaa auki. 10% pörssin "yleisen" tasealennuksen laskeminen likvidointitilanteessa sekä tapa laskea nuo lisäriskilisät näyttävät minusta siltä, että tässä lasketaan varmuuskertoimia varmuuskertoimien päälle. Mutta kukin tavallaan, ja suoraan kysymykseen tuli suora vastaus eli 3,5€.
Tässä on noin euron laskuvirhe. Summahan olisi noilla luvuilla 2,52 euroa.
Muuten ihan asiallista laskua ja Ovaron talous on pistetty sen verran tiukalle että laiva voi keinahtaa myrskyisillä markkinoilla. En ihan noin negatiiviseksi menisi, (2,52 euron mukaan siis) koska esimerkiksi hintariskin vastapainona on mahdollisuus asuntojen hinnan nousuun ja rahoituskin voi muuttua edullisemmaksi. Toisaalta olisin negatiivisempi Ovaron tuottojen riittävyydestä likvidointitapauksessa, koska valmiiksi vuokratut asunnot tuskin menevät niin hyvin kaupaksi.
Mutta aiempi ajatukseni Oravan ostosta 4,80 eurolla (ennen huonoja uutisia myynnin hitaudesta) ja sen jälkeinen 4,50 euroa tuntuu nyt enemmän ex-kurreen tutustumisen jälkeen liian korkealta, osin markkinan muiden kohteiden edullisuuden vuoksi. Toisaalta myös asuntomarkkinoiden yleisen kysynnän suhteen kun uudetkaan kohteet eivät enää tunnu menevän hyvin kaupaksi joka näkyy mm. Lehdon YT-neuvotteluina.
Tein täydellisen takinkäännön Ovaron kanssa ja myin osakkeet pois. Selvitin Oikotieltä kohteiden myyntihintoja Tampereella, Turussa ja Helsingissä ja niiden perusteella taseessa on liikaa ilmaa, jotta tämä olisi hyvä sijoituskohde. Jos talouskasvu ja asuntokauppa hyytyy, Ovaro on pulassa. Blogissa tarkempi selvitys:
"Tästä vielä -20% sijoitusyhtiöalennus (sama kuin Kojamolle), joten saadaan osakkeen arvoksi 5,3 euroa. Tämä olisi houkutteleva taso normaalitilanteessa, jossa Ovarolla olisi järkevä asuntoportfolio ja se maksaisi osinkoa vuokrakassavirrasta. Valitettavasti Ovaron saneerauksen jälkeinen asuntoportfolio on melko heikkotasoinen ja hajanainen. Lisäksi normaalitilanne on vielä kaukana eikä siihen pääseminen ole riskitöntä."
Sijoitusyhtiöalennus 20% on tarpeeton, jos yhtiön politiikka on myydä kämppiä ja ostaa omia osakkeita niin kauan kuin NAViin päästään. Osinkoa se ei tosiaankaan toivottavasti lähipäivinä jaa vuokrakassavirrasta tai mistään muustakaan ennen kuin tase on kunnossa.
Tässä hieman omia ajatuksiani omien osakkeiden ostamisesta Ovaron kohdalla:
Ensiksikin on todettava, että olen samaa mieltä siitä, omien osakkeiden ostaminen on tehokas tapa kasvattaa omistaja-arvoa, kun seuraavat kriteerit täyttyvät:
Yhtiön operatiivinen tulos on kunnossa, ja yhtiön osakekohtainen substanssi on selkeästi osakekurssia korkeammalla. Tällöin, kun omia osakkeita ostetaan, tapahtuu kaksi osakkeenomistajan näkökulmasta hyvin positiviista asiaa: Osakekohtainen tulos paranee ja osakekohtainen tasesubstanssi kasvaa. Yksinkertaista matematiikkaa.
Technopoliksen kohdalla tämä oli ihan no brainer silloin kun yhtiön P/E operatiivisesta tuloksesta laskettuna, sekä P/B oli noin 0,7 tasolla. Technopoliksen olisi tuolloin kannattanut ostaa omia osakkeitaan paljon reilummin, mitä se lopulta teki.
Ovaron kohdalla on nyt se tilanne, että tästä yhtälöstä toimii vain toinen puoli. Osakekurssi on selkeästi NAV:ia alempana, mutta tulos on kuralla. Ovaron tämänhetkiseen tuloskuntoon nähden P/E luku on 30-35 välillä, operatiivisesta tuloksesta laskettuna. Arvonmuutokset huomioiva tulos sen sijaan on tappiolla.
Näemme siis, että osakkeen nykyhintaan on leivottu jo sisälle odotus tuloksen merkittävästä paranemisesta. Nykyhinnalla osake ei missään nimessä ole halpa, vaan kallis tulospohjaisilla arvostuskertoimilla arvioituna.
Ovaron kohdalla omien osakkeiden ostossa on siis se ongelma, että se ei paranna osakekohtaista tulosta, vaan päinvastoin jokainen euro, joka käytetään omien ostoon, on pois niistä toimenpiteista, joilla yhtiön kannattavuutta voitaisiin parantaa. Tämä tosiseikka on myös yhtiön johdolla hyvin tiedossa, siksi omien ostoon käytetään rahaa niin niukasti.
Ilman selvää kannattavuusparannusta, Ovaro iso NAV-alennus suhteessa osakekurssiin on ja pysyy.
Ajatus siitä, että yhtiö ostelee omia osakkeitaan niin kauan, että osakekurssi lähestyy NAV:ia ei vain toimi käytännössä. Jos oletetaan, että Ovarolla olisi nykyistä huomattavasti enemmän rahaa kassassa omien osakkeiden ostoon, sillä ei saataisi mitään muuta vaikutusta aikaan kuin hetkellinen tukiosto-efekti, joka antaisi hetkellisen mahdollisuuden sijoittajille hypätä pois kyydistä korkeammalla hinnalla.
Mitään pysyvää ja kestävää arvonluontia tuolla ei saada aikaan. NAV:ista, joka ei tuota mitään, ei kannata kovin paljon maksaa, jos ylipäätään kannattaa maksaa mitään.
Ovaron operatiivisesta tuloksesta voi olla montaa mieltä. Se, että on niukasti kassavirtapositiivinen ennen lainanlyhennyksiä ei ihan riitä.
Toisaalta mitä kannattaa maksaa NAVistä, jonka arvo laskee yhtiössä, joka on erittäin pahasti ylivelkainen ja jonka rahoitus on katkolla joulukuussa 2019 ja huhtikuussa 2020?
Ovaron osalta voi toki ihmetellä miksi yritys ei kerro mitään vuokratulojen kehityksestä samojen asuntojen kohdalta (esim. same door NOI) tai uudelleen vuokrausten kehityksestä(re-leasing spreads).
Laskin sitten bruttovuokria. Osareista laskettuna Ovaron bruttovuokratuotot vuokrattua neliötä kohden laskivat Q3 2017 -> Q3 2018 -2,8 % 11,18 eurosta neliöltä kuussa 10,87 euroon neliöltä kuussa. Tämä samaan aikaan kun tilastokeskuksen mukaan vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousivat 2,4%. Toki on huomioitava, että Ovaro myi asuntoja, jos niissä oli firmaan jääneitä paremmat vuokrat niin samojen asuntojen vuokrien kehitys ei ehkä ollut ihan noin huono. Kuitenkin myyntejä oli vuodessa vain 2,8% neliöistä, joten ero on tuskin kovin merkittävä.
Ovaron omistaman asuntoportfolion bruttovuokrat kehittyivät vuodessa 5,2% yleistä vuokratasoa huonommin. Tämä luku on aivan järkyttävä. Kannattaa myös huomioida, että esimerkiksi Satolla keskineliövuokra oli q3:lla 16,77 euroa neliöltä kuussa ja nousua tuli vuodessa 0,7%.
Äh, tarkoitin sanoa Technopoliksesta, että P/E oli operatiivisesta tuloksesta laskettuna noin 10 ja P/B noin 0,7, huomasin tämän vasta äsken. No, pointti varmaan selvisi.
Ajatus siitä, että yhtiö ostelee omia osakkeitaan niin kauan, että osakekurssi lähestyy NAV:ia ei vain toimi käytännössä.
Samaan aikaan pitää toki myydä omaisuutta, jotta saadaan rahaa omien ostoon. Toimii kuin vanhojen junien vessa, edellyttäen toki, että saa omaisuutta kaupaksi.
Kiinteistöpro kirjoitti:
Mitään pysyvää ja kestävää arvonluontia tuolla ei saada aikaan. NAV:ista, joka ei tuota mitään, ei kannata kovin paljon maksaa, jos ylipäätään kannattaa maksaa mitään
Mie ja Benjamin Graham olemme eri mieltä. Jos NAV ei tuota mitään, se pitää myydä pois ja jakaa rahat osakkeenomistajille. Kun ostetaan omia osakkeita alle NAVin ja myydään omaisuutta NAViin, jää osakkeenomistajille enemmän jaettavaa.
Nähdäkseni yhtiössä on tällä hetkellä täysipäinen johto ja pääomistajat, jotka askartelevat juuri tähän suuntaan.
Ovaron operatiivisesta tuloksesta voi olla montaa mieltä. Se, että on niukasti kassavirtapositiivinen ennen lainanlyhennyksiä ei ihan riitä.
Toisaalta mitä kannattaa maksaa NAVistä, jonka arvo laskee yhtiössä, joka on erittäin pahasti ylivelkainen ja jonka rahoitus on katkolla joulukuussa 2019 ja huhtikuussa 2020?
Ovaron osalta voi toki ihmetellä miksi yritys ei kerro mitään vuokratulojen kehityksestä samojen asuntojen kohdalta (esim. same door NOI) tai uudelleen vuokrausten kehityksestä(re-leasing spreads).
Laskin sitten bruttovuokria. Osareista laskettuna Ovaron bruttovuokratuotot vuokrattua neliötä kohden laskivat Q3 2017 -> Q3 2018 -2,8 % 11,18 eurosta neliöltä kuussa 10,87 euroon neliöltä kuussa. Tämä samaan aikaan kun tilastokeskuksen mukaan vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousivat 2,4%. Toki on huomioitava, että Ovaro myi asuntoja, jos niissä oli firmaan jääneitä paremmat vuokrat niin samojen asuntojen vuokrien kehitys ei ehkä ollut ihan noin huono. Kuitenkin myyntejä oli vuodessa vain 2,8% neliöistä, joten ero on tuskin kovin merkittävä.
Ovaron omistaman asuntoportfolion bruttovuokrat kehittyivät vuodessa 5,2% yleistä vuokratasoa huonommin. Tämä luku on aivan järkyttävä. Kannattaa myös huomioida, että esimerkiksi Satolla keskineliövuokra oli q3:lla 16,77 euroa neliöltä kuussa ja nousua tuli vuodessa 0,7%.
Petterin ansiokkaasta analyysistä sen verran, että se suuntautuu menneisyyteen ja vanhan hallinnon aikakauteen. Uudella on ollut kaikki avaimet käsissä jo kohta kuukauden. CMD:ssä kiinteistöjohtaja sanoi vuokria korotettavan. Oravan vuokrat olivat (niukkojen) otantatutkimusteni mukaan lievästi alle markkinatason ja vuokralaishallinto ulkoistettu eli veltosti hoidettu. Vuokravälittäjä yrittää ensisijaisesti saada uuden sopparin mahdollisimman vähällä vaivalla. Tyhjistä kuukausista tai vuokratasosta ei ole niin väliä, kunhan on soppari taskussa tehdä uusi. Petteri analysoi entistä rahantekokonetta, joka jauhoi tasaista tuottoa hallintoyhtiölle ja vuosisopimusvälittäjille. Tämä touhu on nyt loppu ja tällä hetkellä yritetään luoda arvoa myös osakkeenomistajille.
Mie pelaan näitä pelejä Wayne Gretzkyn ohjeiden mukaisesti: Yritän mennä sinne mihin kiekko menee, enkä sinne missä se on ollut. Joskus sitten ei vaan tulekaan kiekko lapaan. Lisäksi saattaa jäädä vielä maalikin tekemättä, vaikka syöttö tulisikin. Oravassa olisin jo voinut monta kertaa skorata, mutta jäin naattimaan ja yrittämään murskavoittoa.
Rahoitusongelmista huomautan uudelleen, että jos Ovaron nähdäkseni täysipäinen nykyjohto näkisi rahoituksen uudistamisen samanlaisena mörkönä kuin Petteri, miksi ne polttivat 200.000 euroa käteistä rahaa omien ostoon? Itse itselleni vastaten: Joko ne uskovat rahoituksen hoituvan (kuten miekin uskon) tai eivät ole täysipäisiä (mitä miekään ainakaan aina en ole).
Mainittakoon vielä, että suhtaudun erittäin positiivisesti Ovaroonkiin suuntautuviin kriittisiin pohdiskeluihin. En ole mitenkään vauhtisokeusvapaa, eivätkä aiemmat kiinteistösijoitusyhtiöonnistumiseni todellakaan ole tae tulevista, pikemminkin päinvastoin. Keep up the good work!
No jokainen hevosensa valitsee, Ovaroa ostaessaan saa salkkuun kiinteistösijoitusmielessä kasan uskomatonta sontaa. Salkussa on paljon joko rakennusyhtiöiden käsiin jääneitä taloyhtiöiden viimeisiä uusia kämppiä, jotka on jotenkin saatu dumpattua Ovaroon tai toisaalta löytyy maailmanlopun sijaintien purkua odottavia korjausvelkaisia 1970-luvun vuokrakasarmeja. Ostajan on täytynyt olla täysin sekaisin näitä hankkiessaan.
Katsoin muuten Ovaron asuntolistan läpi. Ovaro ei taida omistaa yhtään asuntoa, joka kelpaisi nykyiseen Kojamon asuntostrategiaan. Ovaro on siis asuntosijoitusyhtiö, joka ei omista yhtään kasvukeskusten hyvää sijoituskämppää, aika uskomatonta.
Ovarossa onnistunut sijoituscase voi minusta perustua vain siihen, että myydään kaikki nopeasti hyvään hintaan ja jaetaan rahat. Tämän pitäisi vielä onnistua merkittävältä osin ennen kuin lainat laukeavat maksettaviksi. Epäilen kuitenkin, että tuon moskasalkun realisointi tasearvoon ei helposti ja nopeasti onnistu.
No jokainen hevosensa valitsee, Ovaroa ostaessaan saa salkkuun kiinteistösijoitusmielessä kasan uskomatonta sontaa. Salkussa on paljon joko rakennusyhtiöiden käsiin jääneitä taloyhtiöiden viimeisiä uusia kämppiä, jotka on jotenkin saatu dumpattua Ovaroon tai toisaalta löytyy maailmanlopun sijaintien purkua odottavia korjausvelkaisia 1970-luvun vuokrakasarmeja. Ostajan on täytynyt olla täysin sekaisin näitä hankkiessaan.
Katsoin muuten Ovaron asuntolistan läpi. Ovaro ei taida omistaa yhtään asuntoa, joka kelpaisi nykyiseen Kojamon asuntostrategiaan. Ovaro on siis asuntosijoitusyhtiö, joka ei omista yhtään kasvukeskusten hyvää sijoituskämppää, aika uskomatonta.
Ovarossa onnistunut sijoituscase voi minusta perustua vain siihen, että myydään kaikki nopeasti hyvään hintaan ja jaetaan rahat. Tämän pitäisi vielä onnistua merkittävältä osin ennen kuin lainat laukeavat maksettaviksi. Epäilen kuitenkin, että tuon moskasalkun realisointi tasearvoon ei helposti ja nopeasti onnistu.
En tiedä Kojamon sijoitusstrategista, mutta tiedän, että sekä Kojamolla että Ovarolla on melko lähekkäin vuokra-asuntoja esim. Lahden Ankkurissa. Molemmat kohteet on rakennettu 2000-luvun puolella, ja Ovaron kohde on näistä selvästi uudempi, rakennettu joitakin vuosia sitten. Kojamon kohde koostuu lähinnä noin 45m2 kaksioista ja 70m2 kolmioista. Ovaron kohteen asuntojen keskikoko näkyy olevan 59m2, tarkemmasta jakaumasta ei ole kuitenkaan tietoa. Mikä on se keskeinen ero, ettei Kojamo voisi esim. tuolla omistaa Ovaron kämppiä (edes joitakin näistä)? Vai tarkoitatko, että Kojamon sijoitusstrategia on päivittynyt, ja heilläkin salkussa on vielä tavaraa, joka ei nykyiseen strategiaan sovi?
Mulla on vahva epäilys, että Ovaron salkusta löytyy tavaraa, joka ongelmitta sopisi myös Kojamon salkkuun.
Kojamon strategia on päivittynyt, Kojamo sijoittaa jatkossa vain seitsemään kasvukeskukseen ja niistäkin lähinnä Helsingin, Tampereen ja Turun seudulle ja painopiste pienehköissä asunnoissa.. Toki jonkin verran ei-kasvukeskuskohteita on vielä salkussa ja voi vähän aikaa pysyäkin.
Nuo Ovaron Ankkurin talot olisivat kyllä ihan kelpo asuntosijoitustaloja, jos ne eivät sijaitsisi vuokratontilla. Nyt noiden talojen arvo sijoituskohteena on tontinvuokran takia selvästi heikentynyt.
Itsekin Ovaron asuntosalkun läpi peranneena täsmälleen samaa mieltä Petterin kanssa.
Kannattaa huomata se, että nyt se tavara, mikä Ovaroon on tarkoitus jättää jäljelle, eli (pääsääntöisesti) juuri nämä 70-luvun korjausvelkaiset vuokrakasarmit, (ns. ydintoiminta) ovat juuri sitä tavaraa, josta Kojamo on jo usean vuden ajan systemaattisesti pyrkinyt eroon.
Sitten niitä oikeasti järkeviä, pieniä tai pienehköjä asuntoja kasvukeskuksissa ja hyvillä sijainneilla, ilman kohtuutonta korjausvelkaa, saakin Ovaron taseesta etsiä kuin neulaa heinäsuovasta.
Kommentoin hieman tuota Lahden Ankkurin kohdetta, kun olen sattumoisin olen siihen itsekin hieman paremmin perehtynyt. Perehdyin siihen siksi, että se näytti oikeasti ihan järkevältä kohteelta Ovaron salkussa.
Nuo Lahden Ankkurin asunnot ovat Ovaron salkun ehdotonta parhaimmistoa, mutta kuten Petteri huomautti, ne on valitettavasti pilattu todella kalliilla vuokratontilla, jonka myötä hoitovastike nousee niin korkeaksi, että se pitkälti pilaa tämän sijoituscasen. Selvitin kerran itsekin tätä kohdetta, kun siellä oli asunto myynnissä, ja hoitovastike oli silmiinpistävän korkea. Soitin välittäjälle ja kysyin miksi hoitovastike on niin korkea ja välittäjä kertoi suoraan, että syynä on korkea tonttivuokra.
Myyntihistoriassa näkyy 55m2 kaksio, jonka myynnistä on luovuttu viime huhtikuussa hoitovastike tuossa oli noin 300€/kk luokkaa, jolloin, vaikka asunnosta saatava käypä vuokrataso olisi 700 - 800 euron välissä, niin järkevään tuottotasoon tuolla ei pääse.
Hieman yllättäen asunto ei mennyt kaupaksi.
Tsekkasin vielä äsken osarista, ja tosiaan Ovaro ei ole onnistunut tuolta myymään yhtään asuntoa syyskuun loppuun mennessä.
Nykyjohto ei enää yritä näitä myydä, vaan ne kuuluvat pidettäviin kohteisiin.
Onko jollakin tietoa Ankkurin kohteiden tontinvuokraussopparista, tonttien nykyisistä omistajista tai tarkemmasta vuokratasosta? Olisi mielenkiintoista tietää tarkemmat ehdot.
Silmämääräisesti arvioituna reilu neljännes Ovaron taseesta on 70-luvun rakennuskantaa. Sikäli petterin kuvaus näistä pitää kutinsa, että nämä sijaitsevat lähes järjestään kasvukeskusten ulkopuolella. Korjausvelan arviointiin ei oma kompetenssi riitä. Nämä kiistatta ovat taseen suurin pommi, eikä huvittaisi alkaa näitä askarrella rahaksi.
Niinpä näyttää olevan, hämmentävää. Todennäköisin selitys lienee, että Oikotien talosivulla on vanhentunutta tietoa. Tässä JLL:n arviointiraportissa todetaan, että molemmat ovat vuokratontilla (löytyy viimeiseltä sivulta)
Laskin sitten bruttovuokria. Osareista laskettuna Ovaron bruttovuokratuotot vuokrattua neliötä kohden laskivat Q3 2017 -> Q3 2018 -2,8 % 11,18 eurosta neliöltä kuussa 10,87 euroon neliöltä kuussa. Tämä samaan aikaan kun tilastokeskuksen mukaan vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousivat 2,4%. Toki on huomioitava, että Ovaro myi asuntoja, jos niissä oli firmaan jääneitä paremmat vuokrat niin samojen asuntojen vuokrien kehitys ei ehkä ollut ihan noin huono. Kuitenkin myyntejä oli vuodessa vain 2,8% neliöistä, joten ero on tuskin kovin merkittävä.
Ovaron itse raportoima vuokramuutos (like-for-like) on ollut 2,6 % H1/2018.
Luulen että havaitsemasi muutos johtuu vuokrausasteen nostosta ja asuntomyynneistä sekä sattumasta. Kun verrataan Q1-Q3/2018 vuoden 2017 ja 2016 lukuihin voidaan nähdä, että bruttovuokra/m2 on selvästi noussut vuodesta 2016 ja pysynyt suunnilleen samana kuin 2017. Kun nostetaan täyttöastetta, se luonnollisesti on tapahtunut siellä, missä täyttöaste on ollut matala eli kysyntä heikkoa ja vuokrataso alhainen. Vastaavasti asuntomyynnit ovat onnistuneet niistä asunnoista, joissa neliöhinnat ovat olleet melko korkeat ja todennäköisesti silloin myös neliövuokrat. Kun nämä yhdistetään eli vuokrasalkusta on poistunut korkeampivuokraisia asuntoja ja tilalle tullut matalavuokraisia, näyttää siltä kuin neliövuokra kehittyisi alaspäin, vaikka vuokrattuna pysyneiden (like-for-like) vuokrataso on kohonnut.
Ovaron vuokrasopimuksissa on korotusehto elinkustannusindeksi +2,5 % tai +3,25 %. Suurin osa (yli puolet) vuokralaisista on samoja kuin vuotta aiemminkin. Ei ole todennäköistä, että vanhojen sopimusten vuokria olisi laskettu. Paremminkin vuokria on nostettu sopimuksen mukaan. Lopputulos on mainittu +2,6 %.
Rahoitusongelmista huomautan uudelleen, että jos Ovaron nähdäkseni täysipäinen nykyjohto näkisi rahoituksen uudistamisen samanlaisena mörkönä kuin Petteri, miksi ne polttivat 200.000 euroa käteistä rahaa omien ostoon? Itse itselleni vastaten: Joko ne uskovat rahoituksen hoituvan (kuten miekin uskon) tai eivät ole täysipäisiä (mitä miekään ainakaan aina en ole).
Tämä sekä tulossa oleva arvonalennuskirjaus asuntojen hinnoista ovat vahvoja viitteitä siitä, että johto luottaa rahoituksen järjestyvän. Jos rahoituksessa olisi paniikki päällä, joka sentti pidettäisiin firmassa eikä alennuskirjauksia harkittaisi.
Kannattaa huomata se, että nyt se tavara, mikä Ovaroon on tarkoitus jättää jäljelle, eli (pääsääntöisesti) juuri nämä 70-luvun korjausvelkaiset vuokrakasarmit, (ns. ydintoiminta) ovat juuri sitä tavaraa, josta Kojamo on jo usean vuden ajan systemaattisesti pyrkinyt eroon.
70-luvun talot ovat Suomessa niitä kaikkein tavallisimpia taloja. Myös Ovaron taustavoimat Maakunnan Asunnot ja Royal House ovat keskittyneet maakuntien vanhoihin taloihin. Tietääkseni nämä yhtiöt ovat sekä kannattavia että vakavaraisia. Että Kojamo pyrkii joistain taloista eroon ei tarkoita, etteikö joku muu voisi tehdä tuohta keskittymällä juuri niihin. Kojamon tarkoitusperät voivat liittyä esimerkiksi siihen, että yhtiö haluttiin laittaa listautumiskuntoon tai että Kojamo halusi keskittyä tietynlaisiin taloihin ja tiettyyn asiakassegmenttiin.
Ovaro taas voi halutessaan keskittyä vaatimattoman tason asuntoihin, joista saa kohtuullisen vuokratuoton kohtuullisilla investoinneilla. Markkinoille mahtuu monta strategiaa. Olisi kovin yksinkertaista ajatella, että olisi vain yksi voittajastrategia ja muut huonoja.
Mikä on Ovaron todellinen taloudellinen käyttöaste?
Luemme Ovaron Q3 raportista, että katsauskaudella taloudellinen käyttöaste oli 95,0%, eli varsin hyvä. Jos ei ole Ovaroon tarkemmin perehtynyt, vetää tästä helposti sellaisen johtopäätöksen, että 95% asunnoista on vuokrattuna ja tuottavat siis kassavirtaa yhtiölle päin. Todellisuus on kuitenkin jotain ihan muuta.
Ovaron kiinteistöjen käypä arvo oli Q3 lopussa 192,0M€ (käytämme tässä Ovaron raportoimaa lukua, ei JLL:n arviota)
Luemme Q3 osarin sivun 25 lopusta, että myytävänä olevien sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 14,77 M€ (14 770 tuhatta euroa, kuten Ovaro asian ilmaisee)
Uusi johto aloitti operatiivisessa vastuussa 1.10.2018. Q3 meni siis kokonaisuudessaan vielä vanhan johdon alaisuudessa. Ovaron politiikka on ollut, että asuntoja ei myydä vuokrattuna, vaan tyhjinä. Nämä ovat siis kaikki tyhjillään.
Voimme siis jakaa sijoituskiinteistöt kahteen osaan:
Koko kiinteistökanta on siis 192,0M€, joista:
Vuokrattavissa olevat sijoituskiinteistöt: 177,23M€ (92,3% koko salkusta)
Myytävä olevat sijoituskiinteistöt:14,77M€ (7,7% koko salkusta)
Nyt siis näiden vuokrattavissa olevien sijoituskiinteistöjen taloudellinen käyttöaste on 95,0%, siis näistä tyhjänä on 5,0% eli 8,86M€.
Tyhjänä seisoo siis yhteensä 14,77M€ + 8,86M€ arvosta asuntoja, eli yhteensä 23,63M€.
23,63M€ tekee koko 192M€ arvoisesta asuntosalkusta siis 12,3%.
Ovaron vanhan johdon raportointikäytäntö on toki laillinen, mutta informatiivisempikin olisi voinut olla sijoittajia kohtaan. Ei olisi ollut kovin suuri vaiva raportoida myös myyntisalkun prosentuaalista osuutta koko kiinteistökannasta, jos olisi vain halunnut. Tällöin sijoittajat olisivat saaneet realistisen kuvan siitä, kuinka iso osa salkusta oikeasti tuottaa kassavirtaa. Ovaron vanha johto toki muutenkin näki paljon vaivaa esittääkseen yhtiön luvut mahdollisimman positiivisessa valossa, ymmärrettävistä syistä.
Todellinen käyttöaste siis siitä näkökulmasta, mikä osa tuottaa vuokratuloja ja mikä ei, on siis 87,7%, ei 95,0%.
Vastaavasti todellinen vajaakäyttöaste tästä näkökulmasta on 12,3%, ei 5,0%.
Näin se menee. Oravalla oli jatkuvasti n. 200 asuntoa tyhjillään. Noin 100 myyntiasuntoa pidettiin tarkoituksella tyhjinä ja annettiin vapaaehtoisesti vuokratulot pois. Tyhjien asuntojen saaminen vuokralle on yksi selkeimmistä tulosparannuksen mahdollisuuksista eikä vaadi edes riskinottoa.
Näin se menee. Oravalla oli jatkuvasti n. 200 asuntoa tyhjillään. Noin 100 myyntiasuntoa pidettiin tarkoituksella tyhjinä ja annettiin vapaaehtoisesti vuokratulot pois. Tyhjien asuntojen saaminen vuokralle on yksi selkeimmistä tulosparannuksen mahdollisuuksista eikä vaadi edes riskinottoa.
This.
Mie kirjoitin jo kauan sitten kriittisesti tästä myyntisalkusta, jossa kämpät pidetään tyhjinä, mutta myydään hitaasti. Kaltaiselleni sijoittajalle tyhjät kämpät ovat mahdollisuus, eikä uhka. Vuokratuotothan näkee jo tuloslaskelmasta.
Ihmeen paljon tykkäyksiä keräsi posti, jossa oli "löydetty" Ovaron todellinen vuokrausaste. Tämä oli ansiokasta analyysia kyllä, mutta ei ainakaan miulle uutinen. Mutta olen aistivinani ilmassa halua Ovaron nykyjohdon lynkkaamiseen vanhan johdon toilailuista.
Mutta kuten olen monesti kirjoittanut, tämä vuosi on jännittävä, kun näemme mitä niistä kämpistä saa irti, kun ne ovat käsissä, joka ei pelkästään maksimoi omaa kassavirtaansa kiinteistöistä. Voi olla, että Petteri on oikeassa, ja ne ovat myymätön ja vuokraamaton paikka eikä kukaan halua tällaista projektia rahoittaa. Voi myös olla, että kämpät menevät kaupaksi ja vuokratuototkin vähän nousevat ja rahoitus järjestyy.
Mie pohjaan näkemykseni vuoteen 1991, jolloin olin pankissa realisoimassa kämppiä. Silloin oltiin pahassa lamassa, ja valona näkyi lähinnä vastaantulevia junia. Korot olivat kaksinumeroisia. Nyt ollaan kuitenkin odottelemassa taantumaa, joka tuskin vastaa 90-luvun alkua ja korot ovat nollassa. 1991 kaikille löytyi markkinahinta, ja epäilen näin käyvän nytkin. Mikä se markkinahinta on, on ainoa asia, mitä mie oikeasti jännitän. Kaupaksi menevät ja rahoitus järjestyy. Ei kerrostalokämppien myyminen ole mitään rakettitiedettä.
Näin se menee. Oravalla oli jatkuvasti n. 200 asuntoa tyhjillään. Noin 100 myyntiasuntoa pidettiin tarkoituksella tyhjinä ja annettiin vapaaehtoisesti vuokratulot pois. Tyhjien asuntojen saaminen vuokralle on yksi selkeimmistä tulosparannuksen mahdollisuuksista eikä vaadi edes riskinottoa.
This.
Mie kirjoitin jo kauan sitten kriittisesti tästä myyntisalkusta, jossa kämpät pidetään tyhjinä, mutta myydään hitaasti. Kaltaiselleni sijoittajalle tyhjät kämpät ovat mahdollisuus, eikä uhka. Vuokratuotothan näkee jo tuloslaskelmasta.
Tässä toki suurin ongelma on se, että omaan käyttöön asuntoa ostavat karsastavat vuokratun asunnon ostamista. Eivät ainakaan maksa niin paljoa kuin tyhjästä. Toisaalta nuo myytävät kämpät ovat jo lähtökohtaisesti sellaisia, että ne tasearvon mukaiseen hintaan tuskin kiinnostavat sijoittajia.
Tässä toki suurin ongelma on se, että omaan käyttöön asuntoa ostavat karsastavat vuokratun asunnon ostamista. Eivät ainakaan maksa niin paljoa kuin tyhjästä. Toisaalta nuo myytävät kämpät ovat jo lähtökohtaisesti sellaisia, että ne tasearvon mukaiseen hintaan tuskin kiinnostavat sijoittajia.
Miksi omaan käyttöön ottava karsastaisi vuokratun ostamista? En haasta tällä mitään, mutta onko tästä tutkittua tietoa vai mutua?
Oman kokemukseni puolesta en näe asiaa noin. Jos on itselleen ostava löytää sopivan kohteen, niin kyllä hän siitä tarjoaa mitä ajattelikin tarjoavansa, oli se sitten omistajan tai vuokralaisen asuttama. Vuokrasopimuksenkin saa lopettaa ilman suurempia vaikeuksia jos muuttaa itse asuntoon asumaan. Irtisanomisaikaa toki on, mutta kaikissa kaupoissahan sovitaan vapautumisesta tapauskohtaisesti. Voi jopa arhumentoida, että asutun näköistä kämppää on helpompi myydä kuin tyhjillään muutama kuukausi ollutta, ainakin jos kyse on 70-80 -luvun asunnoista jotka voivat näyttää tyhjillään sangen kolkoilta.
Tässä toki suurin ongelma on se, että omaan käyttöön asuntoa ostavat karsastavat vuokratun asunnon ostamista. Eivät ainakaan maksa niin paljoa kuin tyhjästä. Toisaalta nuo myytävät kämpät ovat jo lähtökohtaisesti sellaisia, että ne tasearvon mukaiseen hintaan tuskin kiinnostavat sijoittajia.
Miksi omaan käyttöön ottava karsastaisi vuokratun ostamista? En haasta tällä mitään, mutta onko tästä tutkittua tietoa vai mutua?
En itse asiassa osaa osaa sanoa onko tutkittua tietoa, minulle on mutu toiminut tähän asti riittävän hyvin. Vuokrasopimuksen voi toki aina irtisanoa ja asunnon saa käyttöönsä 3/6 kuukauden kulutua. Käytännössä kuitenkin karsii ne ostajaehdokkaat, jotka haluavat tai tarvitsevat asunnon nopeammin.
Suurempi vaikutus kuitenkin on sillä, että vuokratun kämpän kohdalla uusi omistaja ottaa riskin siitä, että vuokralainen ei olekaan sieltä paremmasta päästä, vaan jättää vuokrat maksamatta, tuhoaa asunnon ja/tai muuttaa pois vain virka-avun kautta. Vaatii myös ostajalta lisätietoa vuokrasopimusten ja -suhteen karikoista, jotta pystyy arvioimaaan kuinka suuret riskit tähän todellisuudessa tapauskohtaisesti liittyy ja miten niiden pitäisi vaikuttaa kauppahintaan. Tämä riski ja se, että asiaan pitäisi paneutua enemmän karsii lisää ostajaehdokkaita. Toisaalta joku kukkahattuisempi voi myös ajatella, että voi voi kun ei kehtaisi viedä vuokralaiselta kotia.
Ei se ainakaan kauppahintaa nostava tekijä ole niille, jotka ostavat asuntoa omaan käyttöön. Ja lähtökohtaisesti unelmiensa asuntoa omaan käyttöön ostava maksaa asunnosta tyypillisesti enemmän kuin yhtään asiaansa tunteva sijoittaja haluaa maksaa (toki poikkeuksia voi tulla mm. asunnoissa, jotka ovat sellaisilla paikoilla, joissa juuri kukaan ei halua tällä hetkellä asua, mutta on nähtävissä että itse asiassa monikin haluaa lähitulevaisuudessa asua juuri siellä -> arvonnousu ja/tai vuokratuottopotentiaalin kasvu)
