Kiinteistöyhtiöiden vieraan pääoman hinta on syksyllä noussut Ruotsissa taivaisiin
Dagens Industri marraskuussa: Dyrare för fastighetsbolagen att låna – Cibus får betala 8,9 procents ränta
Tecknen på en allt tajtare obligationsmarknad för fastighetsbolag fortsätter komma. På onsdagen emitterade fastighetsbolaget Cibus Nordic Real Estate en obligation på 70 miljoner euro till en ränta på 700 punkter plus tremånaders euribor på 1,86 procent.
Olen keräillyt Cibusta Nordeaan. Pankin perusversiossa eli tiliversiossa käyrä on kömpelö, mutta näyttää tapahtumat. Nordea Investorissa osto- ja myyntitapahtumia en saa pallukoina näkyviin.
Lisäsin Cibusta tänään kun kurssi on pitkän ajan pohjilla. Vertailukurssina yllä on Tukholman OMXSPI. Tunnuslukujen perusteella yhtiö on vielä käypänen - luvut Morningstar.
Mie latasin Cibusia sisään average down hengessä, koska ei ollut enää myytyjä takaisinostettaviksi. Lisäksi pysäytin ryssän tankit tasolle 122,50. Javelineja olisi riittänyt vielä seuraavaankin puolustuslinjaan, mutta Kollaa kesti eikä Salpalinjalle tarvinnut perääntyä.
Ruotsalaisten kiinteistösijoitusyhtiöiden rahoitus on imo noussut käsittämättömän hintaiseksi. Tämä tosin on sama aina kaikissa sykleissä. Kun kiinteistöt maksavat satasen, solidi veturi saa lainaa prosentin marginaalilla. Kun ne maksavat vuoden päästä 150, marginaali menee 0,5:een. Kun ne sitten taas palaavat sataseen, on marginaali kolme. Sitten kun hetki vietetään siinä satasessa palataan taas prosentin marginaaleihin. Joskus olen ajatellut, että eihän tämä voi jatkua ikuisesti, mutta alan olla eri mieltä. Historia toistaa itseään mitä ilmeisimmin ikuisesti. Ehkä alan kohta opiskella teknistä analyysiä.
Mie latasin Cibusia sisään average down hengessä, koska ei ollut enää myytyjä takaisinostettaviksi. Lisäksi pysäytin ryssän tankit tasolle 122,50. Javelineja olisi riittänyt vielä seuraavaankin puolustuslinjaan, mutta Kollaa kesti eikä Salpalinjalle tarvinnut perääntyä.
Ruotsalaisten kiinteistösijoitusyhtiöiden rahoitus on imo noussut käsittämättömän hintaiseksi. Tämä tosin on sama aina kaikissa sykleissä. Kun kiinteistöt maksavat satasen, solidi veturi saa lainaa prosentin marginaalilla. Kun ne maksavat vuoden päästä 150, marginaali menee 0,5:een. Kun ne sitten taas palaavat sataseen, on marginaali kolme. Sitten kun hetki vietetään siinä satasessa palataan taas prosentin marginaaleihin. Joskus olen ajatellut, että eihän tämä voi jatkua ikuisesti, mutta alan olla eri mieltä. Historia toistaa itseään mitä ilmeisimmin ikuisesti. Ehkä alan kohta opiskella teknistä analyysiä.
Average downeille ei päässyt kun kamaa ei entuudestaan ollut, mutta vähän piti ottaa kyytiin. Nordean päivitetty näkemys löytyy täältä.
"We lower our fair value range to SEK 140-180 (160-200) per share, based on peer group valuations and P/EPRA NRV. Our fair value range equals a 2023E adjusted P/E of 11-14x, a P/EPRA NRV of 0.8-1.0x (including dividends) and a 2023E dividend yield of 5.8-7.5%. With the dividend rebased, we believe Cibus can grow its dividend annually."
Cibuksen vuokratuotot ovat sinnikkäästi 6% tuntumassa, joten mistään asuntokiinteistöjen tyylisistä alaskirjauksista ei ole pelkoa.
Tähän asti Cibus on tehnyt parikin pääomakierrosta ja molemmilla kerroilla EPS on parantunut. Mutta se oli silloin hyvinä aikoina.
Nyt kun firma on todella harvinaisena erikoisuutena julkistanut yksityiskohtaisesti koko rahoitusrakenteensa korkosuojauksinen ja pankkilainoineen, niin laskeskelin että jos ne ostavat markkinoilta pois tuon sikakalliin 7%+3kk bondinsa, niin EPS ilman arvonmuutoksia saatetaan onnistua säilyttämään osingon kattavana jos ei vuokrissa vs Q4/2022 tapahdu mitään kamaluuksia (parin prossan nousu niihen olisi kuitenkin kiva). (Muokkaus: Tosin niillähän onkin varmaan yhä tuo 9.2023 bondi, joka on maksettava pois ensin... Enpäs tiedäkään nyt tähän hätään EPS:n säilyvyydestä)
Se mikä minua Cibuksen rahoitusrakenteessa kiusaa on noiden edullisten korkosuojausten vanheneminen ja uusien kalliimpana otettujen voimaantulo. Firma saa vielä vähän parannella noita vuokratulojaan ja karsia velkojaan. Mutta ei sen ongelmiin pitäisi ajautua, enintään vielä toiseen ehkä 10% osingonleikkaukseen jos ei mitään muita eleitä tehdä noiden velkojen maksun lisäksi.
Eli maksuun menee tuo 9.2023 bondi ja lopuilla tehdään mitä tehdään. Sitten firma saa pidettyä nenänsä pinnalla jos saadaan joku kohtuullinen vuokrien 3% korotus ja osingosta pois 5%.
Mie latasin Cibusia sisään average down hengessä, koska ei ollut enää myytyjä takaisinostettaviksi. Lisäksi pysäytin ryssän tankit tasolle 122,50. Javelineja olisi riittänyt vielä seuraavaankin puolustuslinjaan, mutta Kollaa kesti eikä Salpalinjalle tarvinnut perääntyä.
Ruotsalaisten kiinteistösijoitusyhtiöiden rahoitus on imo noussut käsittämättömän hintaiseksi. Tämä tosin on sama aina kaikissa sykleissä. Kun kiinteistöt maksavat satasen, solidi veturi saa lainaa prosentin marginaalilla. Kun ne maksavat vuoden päästä 150, marginaali menee 0,5:een. Kun ne sitten taas palaavat sataseen, on marginaali kolme. Sitten kun hetki vietetään siinä satasessa palataan taas prosentin marginaaleihin. Joskus olen ajatellut, että eihän tämä voi jatkua ikuisesti, mutta alan olla eri mieltä. Historia toistaa itseään mitä ilmeisimmin ikuisesti. Ehkä alan kohta opiskella teknistä analyysiä.
Average downeille ei päässyt kun kamaa ei entuudestaan ollut, mutta vähän piti ottaa kyytiin. Nordean päivitetty näkemys löytyy täältä.
"We lower our fair value range to SEK 140-180 (160-200) per share, based on peer group valuations and P/EPRA NRV. Our fair value range equals a 2023E adjusted P/E of 11-14x, a P/EPRA NRV of 0.8-1.0x (including dividends) and a 2023E dividend yield of 5.8-7.5%. With the dividend rebased, we believe Cibus can grow its dividend annually."
Enää ei ole huolta ollut average downeista ja pienistä väliveiveistä. Hiljaa hyvä tulee tai jotain. Mutta tätä voinee holdaillakin ilman että isompi hätä tulee housuun. Tosin melko laiskasti on Cibusta veivattu mutta parempi kai sekin kuin ei mitään. Ja jos yhtään enempää viluttaa niin ainahan olisi voinut aloittaa ostot ylempää.
ISIN SE0013360849 voidaan tietääkseni maksaa takaisin aikaisintaan 1.12.2024 hintaan 101,5 jotenka semikovaa korkoa Cibus joutuu pulittamaan siihen asti.
Sitten firma saa pidettyä nenänsä pinnalla jos saadaan joku kohtuullinen vuokrien 3% korotus ja osingosta pois 5%.
Perskuta... Ne pari kiinteistöpuljua, jotka ovat jo saaneet tuloksensa ulos, ovat nostaneet vuokratuottojaan suunnilleen 10% (en tutkinut miten on uudet vuokrasopimukset ja vanhojen indeksikorotukset jakaantuneet). Samaa voi varmaan odottaa Cibukseltakin, joten tuo yllä oleva varovaiseksi tarkoitettu veikkaus ei taida osua edes lähelle.
Olin ihan varma, että näin poikkeuksellisen korkeassa inflaatioympäristössä vuokrien korotukset tulisivat olemaan maltillisempia ihan sen takia että vuokralaiset nurisevat omista kuluistaan joihin niiden pitäisi sopeutua.
Tosin noita Q1-rapsuja on tosiaan vasta tullut pari hassua, ehkä muut sitten nostelevat vähemmän. Cibuksen kohdalla tiedetään paremmin viikon päästä, mutta en tällä tiedolla enää pelkää firman tulosten ja taseiden puolesta.
PT-kaupoilla 7-10 vuoden sopparit varsin yleisiä ja ne sidotaan yleensä elinkustannusindeksiin. Siinä ei juuri nurinat auta vaan tuo korotus tulee sopimuksesta automaattisesti.
Vuokrien 10% korotuksesta huolimatta velan korkomenon kasvu valitettavasti karistaa hymyn varsin nopeasti.
Mikäli velkavipu olisi vaikkapa 40% ja yield 6,5%, niin 3% koron nosto vie nettotuotosta lähes 20%.
Pieni täydennys tähän vielä...
Kannattaa kuitenkin miettiä yksittäisen vuosimuutoksen sijaan vähän pidemmälle. Korot tuskin nousevat samaan tahtiin tulevina vuosina, vaikka inflaatio pysyisi 4 - 7 % tasolla. Tulevat vuodet tasaavat tilannetta ja korkojen laskiessa tuo tuotto palautuu, eikä vuokrat kuitenkaan laske.
"Ahead of Cibus' Q1 report, we update our estimates (after our research restriction period ending) to reflect the directed share issue conducted on 23 March. We estimate that EPS dilution resulting from the share issue is ~10%. Cibus is currently trading at a 25% discount to EPRA NRV and an implied yield of ~6.8%. We believe Cibus will focus on securing its balance sheet metrics and conduct limited, if any, M&A in the medium term. As yields in the grocery-anchored real estate segment have been stable in recent years, we see limited risk for significant yield expansion. We lower our EPRA NRV-based fair value range to SEK 120-160 (140-180)."
Sitten firma saa pidettyä nenänsä pinnalla jos saadaan joku kohtuullinen vuokrien 3% korotus ja osingosta pois 5%.
Perskuta... Ne pari kiinteistöpuljua, jotka ovat jo saaneet tuloksensa ulos, ovat nostaneet vuokratuottojaan suunnilleen 10% (en tutkinut miten on uudet vuokrasopimukset ja vanhojen indeksikorotukset jakaantuneet). Samaa voi varmaan odottaa Cibukseltakin, joten tuo yllä oleva varovaiseksi tarkoitettu veikkaus ei taida osua edes lähelle.
Ei. Niin siinä kävi että vuokrat saatiin nousemaan vain 5% suhteessa Q4:seen. Tänä vuonna tämän päivän koroilla ja valuuttakursseilla firman pitäisi pysyä osinkojen jälkeenkin aavistuksen verran plussan puolella.
Nuo hehkuttavat pankkilainoille 4,55%:n cappia, mutta bondeista ei puhuta mitään. Nyt annettujen cappien ja swappien perusteella ne eivät kata täysin bondeja, joten Cibusin korkokulut voivat nousta reippaasti korkeammallekin markkinakorkojen muuttuessa.
Ensi vuodelle uusien suojausten tullessa voimaan ja vanhojen rauetessa olisi keksittävä jostain 6,5 milliä lisää nettotulosta ilman arvonmuutoksia (tai osinkoa pudotettava) jos korot pysyvät nykyisellä tasolla. Onnistuu esim. toisella 5% vuokrankorotuksella, tai 100 miljoonan kiinteistökaupalla (mihin tosin olisi rahatkin löydettävä jostain), tai korkojen nopealla laskemisella 1%:n verran.
Olenko ainoa, joka laskeskelee näitä? Saattaa olla että lasken ja ajattelen jotain väärin jättäen jotain huomiotta (ehkä se osa pankkilainoista, jotka ovat kiinteällä korolla, mutta joita firma ei erottele kunnolla). Osaako ja viitsiikö joku tarkistaa?
Ei ole. Osavuosikatsauksen tullessa varmaan kiinnitettiin huomiota siihen että operatiivinen kassavirta menee kokonaisuudessaan osinkojen ja velkojen korkojen maksuun, ja vuokratuottolupaukset olivat hieman pudonneet. Sen jälkeen varmaan tajuttiin, että osakkeella on 8,9% osinkotuotto tämän hetken 116,15 sek kurssilla ja jos osinkoa leikattaisiin 10% niin olisi yhä 8,0%.
Itse laskeskelin, että suojauksia oli kvartaalin aikana muokattu niin, että nyt ne melko tarkkaan riittävät osingon maksuun jos korkotaso ei nouse. Jos osinkoa todella leikattaisiin vain 5% niin korot saisivat nousta yli prosentin ennen ongelmien alkamista. Edessä pitäisi olla ainakin 0,25%:n koronnosto vielä, mutta siitä selvittäisiin osingon leikkauksen sijasta vaikkapa ostamalla kassavaroilla tuo 2024 bondi pois markkinoilta.
Ne ovat saaneet hankittua cappeja ja swappeja alle 3% korkokaton. Ei ole finanssialalla kovin kummoisia odotuksia korkotasolle lähivuosiksi, kun ohjauskorotkin ovat prosentin verran tuon yli.
Tj irtisanoutunut ja uusi on etsinnässä. Tiedotteessa tutut liirumlaarumit vanhan tj:n toiminnasta ja yhtiön kehitysvaihe kaipaa ”erilaista verta pakkiin”.
Tj irtisanoutunut ja uusi on etsinnässä. Tiedotteessa tutut liirumlaarumit vanhan tj:n toiminnasta ja yhtiön kehitysvaihe kaipaa ”erilaista verta pakkiin”.
Mie luin näiden rivien välistä "Tj saanut kenkää":
The board of Cibus Nordic Real Estate AB ("Cibus") and Sverker Källgården have together agreed that Sverker Källgården will step down as CEO. The company will start a recruitment process with the aim of finding a new CEO and Sverker will remain in his role until that process has been concluded.
"Different stages in a company's development require different qualities in a CEO. The board and I personally want to thank Sverker for his exceptional contributions to Cibus during the significant development phase in which he has been CEO. ", says Patrick Gylling, chairman of the board.
Suorastaan harvinaisen suoraan sanottu, joten siinä mielessä epäilyttävää. Mutta Patrick Gylling ei ole mitään paikkansa pitämättömiä puhunut, joten annetaan ainakin mahdollisuus sille, että hpj voi puhua joskus tottakin.
Asian voi ilmaista niin monella tavalla. Cibuksen kurssi Källgårdenin aloittaessa on palttirallaa sama kuin nyt noin 118 SEK. Aikaa on kulunut 4,5 vuotta… onkohan osakkeenomistajat tyytyväisiä ?
