Tuo Ovaron asuntomyynti oli osa isompaa kauppaa, Ovaron ja Investors Housen läheiset välit huomioon ottaen lienee tuossa Investors Housen kaupasta kyse saman kaupan toisesta osasta.
70-luvun kämppiä eli oliko noihin peruskorjaukset vielä tulossa? Jos on niin varmaan melkein pakollinen kauppa ja pääsee potentiaalista kassakriisiä pakoon.
Oma pääoma kyllä sulaa, joten ei tällä hintaa vielä paljon pienempi Kurre nappaa.
Ensi viikon osarin yhteydessä tulee varmaankin ilmoitus omien osakkeiden hankinnasta. Veikkaisin tällä kertaa määräksi 100 000kpl. Ilmoitus tuli myös Q1 osarin yhteydessä. Edelleen se tuntuu järkevältä näillä hinnoilla.
Ovaron osalta olisi kyllä näiden kaikkien myyntien jälkeen hyvä julkistaa lista, mitä Ovaro nyt omistaa, jo ennen vuosikertomusta. Viime aikoina on myyty niiin suuri osa taseesta, että kukaan ei firman ulkopuolella enää ota selvää mitä on jäljellä.
Jos käsitin oikein tässä tämänpäiväisessä kaupassa myyntiin keskitason kämppiä alueilta, joilla nyt on jonkinlaiset markkinahinnat. Mutta mitä salkussa on vielä jäljellä?. Kuinka paljon salkussa on kauheaa lähinnä purkamista odottavaa lähiökuraa hiipuvilta seuduilta, jota nyt vuokrataan vielä jonkin aikaa, mutta mitä kukaan ei järin helposti osta? Ja minkä verran on sitten kohtuullisia kämppiä tai edes kehitysprojekteja?
Neliöhinta oli 1115e/m2 että eivät nämä voi olla vielä rempattuja ja toisaalta niin halpoja että yhtiölainoja ei olisi tippunut varmaankaan pankista. Neliöhinnan pitäisi olla yli 1,5k/m2.
Toisaalta mitäköhän sinne taseeseen nyt jäi? Kiinnostaisi myös itseä.
Neliöhinta oli 1115e/m2 että eivät nämä voi olla vielä rempattuja ja toisaalta niin halpoja että yhtiölainoja ei olisi tippunut varmaankaan pankista. Neliöhinnan pitäisi olla yli 1,5k/m2.
Toisaalta mitäköhän sinne taseeseen nyt jäi? Kiinnostaisi myös itseä.
Nämä myydyt asunnot lienevät kuitenkin Ovaron keskimääräistä laadukkaampaa asuntokantaa. Taseeseen jää tiedotteen mukaan 43M eurolla 760 asuntoa, hinta per asunto 57t ja keskineliöhinta ilmeisesti jossain vähän alle 1000 euron jos kokonaisneliömäärä on myyntien jälkeen noin 45t. (Tuossa kokonaisneliömäärässä voi olla heittoakin, tulevasta osarista löytynee oikea luku.)
Toki neliöt ja keskihinnat eivät tässä merkkaa paljon mitään. Enemmän kiinnostaa kuinka suuri osa tuosta 43M euron asuntomassasta on 500 euroa per neliö tai alle eli taloja, jotka kohta isompien remonttien edessä menevät purkuun, jos ei nopeasti jotain Sulo Vileniä löydy niitä ostamaan. Toisaalta sekin on kiinnostavaa miten iso osa omaisuuden eurosummista on vähän kurantimpaa omaisuutta. Keskineliöhinnat toki kertovat että Ovaron tällä hetkellä omistamista neliöistä valta-osa on halpoja, mutta asuntojen arvon jakaumasta ne eivät ihan suoraan kerro. On kai taseessa edes joku vähän uudempikin kämppä vielä?
Noissa hyvin halvoissa, väestötappioalueiden asunnoissa, joista suuri osa on katoamassa asuntomarkkinoilta jonkin ajan kuluessa on kassavirta kriittinen tekijä, vielä niin että myös taseeseen aktivoitavat korjaukset huomioidaan kassavirrassa eikä niitä vaan alaskirjata arvonalentumisina. Toki vielä parempi olisi jos noista saisi jotenkin myynnissä rahaa kassaan eikä tarvitsisi ihmetellä kuka rapistuvan talon purkukustannukset lopulta maksaa.
On kai taseessa edes joku vähän uudempikin kämppä vielä?
Jollei ole myyty salaa, isompia kohteita on jäljellä ainakin:
Lahti Pollarikatu 5 ja 7, hankintahinta 7,1 miljoonaa, tontti myyty
Hämeenlinna Tervapadankatu 1, JLL:n arvio 2017 vajaat 7 miljoonaa
Ovaro saisi todella julkistaa listan, mitä on jäljellä. Sijoittajien on vaikea pysyä kärryillä, kun vuoden aikana myydään yli puolet taseesta. Vielä vähän aikaa sitten puhuttiin vuokrasalkusta erotukseksi niistä, jotka myydään, mutta puheet ja teot eivät kohdanneet. Vuokrasalkku oli vielä vuodenvaihteessa 70 % taseesta, mutta nyt taseesta on enää 40 % jäljellä. Selvästi on myyty vuokrasalkkua ja alennuksella. Sen jälkeen, kun Ovaro vaihtoi nimeä, on tiedottaminen salkun sisällöstä ollut selvästi niukempaa kuin Oravan aikana. Oravan aikana julkistettiin jopa tasearvoja.
Myyntien lisäksi on tullut hankintoja, joiden luonne poikkeaa vanhasta taseesta. Sijoittajien ymmärryksen lisäämiseksi nekin olisi hyvä sisällyttään listaan.
Itse katselin taloyhtiöiden listaa Ovaron nettisivulta, en tiedä onko ajantasalla.
Jakaisin itse taloyhtiöt seuraavasti,
OK (Joko suht heikko kaupunki tai heikko rakentamisvuosi)
Hämeenlinnan salmiakki -2016, 52kpl asuntoa
Lahden Jukola -2010 22kpl
Lahden Tuomas -2010 22kpl
--------------------------------------------
Jyväskylä Valttikuja -1995 10kpl
Vantaa Mauunintie -1975 74kpl
Kirkkokummen Kummikalli -1972 84kpl
Täyttä sontaa
Kotka Vuorenrinne -1975 70 asuntoa
Tornio Kuparinmarkka -1975 38kpl
Varkaus Parnius -1973 28kpl
Raisio Kunnaankatu -1978 51kpl
Rovaniemi Rekimatka -1989 49kpl
Savonlinna Välimäentie -1976 51kpl
Heinola Tamppilahdenkulma -1977 17kpl
Varkaus Ahlströminkatu -1955 26kpl
Kotka Alahovintie -1975 33kpl
Lahti Vuoksenkatu -1970 10kpl
Kotka Mällinkatu -1958 54kpl
Pori Pihlavankangas -1974 39kpl
Aina seurannut keskustelua Ovarosta ja edeltäjästä, mutten ollut ikinä käynyt läpi asuntoja. Yllätti kyllä suuresti kuinka suurta sontaa pulju pitää sisällään, kyllä tähän vaikea sijoittaa jos pitää tällaisia herkkuja sisällään vaikka tulisi uudistuotantoa.
Neliöhinta oli 1115e/m2 että eivät nämä voi olla vielä rempattuja ja toisaalta niin halpoja että yhtiölainoja ei olisi tippunut varmaankaan pankista. Neliöhinnan pitäisi olla yli 1,5k/m2.
Toisaalta mitäköhän sinne taseeseen nyt jäi? Kiinnostaisi myös itseä.
Nuo olivat tiedotteen perusteella sijainniltaan Ovaron parhaimman pään asuntoja: pääkaupunkiseudun ja Turun seudun asuntoja. Tiedotteen mukaan myydyt kohteet ovat sijainneet "Porvoossa, Keravalla, Kirkkonummella, Kaarinassa Raisiossa ja Vantaalla".
Taseesta on siis myyty merkittävä osa paremmasta päästä olevasta sisällöstä nyt nippualennuksilla. Tämän vuoden tähänastisista asuntomyynneistä pääosa sekä asuntojen lukumäärästä että tasearvoista on tehty huoneistokohtaisten myyntien sijaan nippuna myyden. Mitä tuo myynti mahtaa tarkoittaa Ovaron taseen kannalta?
IFRS:n mukaan omaisuus pitäisi arvostaa käypään arvoon. IFRS:ssä käypä arvo on määritelty niin, että sillä tarkoitetaan"rahamäärää, johon omaisuuserä voitaisiin vaihtaa toisistaan riippumattomien, asiaa tuntevien ja liiketoimeen halukkaiden osapuolten välillä". Tilinpäätöslukujen tapauksessa käyvän arvon pitäisi kuvata tilannetta 31.12. päivämäärällä. Jäljellä olevassa salkussa on haastavien sijaintien kohteita, joiden lähialueilla asuntokauppa on volyymiltään vähäistä vuositasolla, ja joista voi olla vielä nyt nippualennuksin myytyjä pääkaupunkiseudun ja Turun seudun kohteita vaikeampi päästä eroon huoneistokohtaisin myynnein mielekkäässä aikaikkunassa. Monessa salkun jäljellä olevassa kohteessakin vaihtamistapa rahaksi saattaisi olla todennäköisemmin nippukauppa kuin huoneistokohtainen myynti.
Jos vuodelta 2021 Ovaro on tehnyt isolla volyymillä asuntokauppoja, jotka ovat pääosin huoneistokohtaisten myyntien sijaan nippukauppoja (ja yksittäismyydyissä asunnoissakin toteutuneet myyntihinnat ovat olleet keskimäärin alle huoneistokohtaisella arvolla määritetyn tasearvon), ja jos jäljellä olevassa asuntosalkussa on paljon sellaista sisältöä, joka vaikuttaa olevan sijaintiensa osalta vielä vaikeammin huoneistokohtaisesti myytävissä, löytyykö keväällä 2022 sellaista hallitusta ja tilintarkastajaa, joka suostuu allekirjoittamaan Ovarolle vuodelta 2021 sellaista tilinpäätöstä, jossa käyvän arvon perustana jäljelle jäävien asuntojen osalta käytettäisiin yhä huoneistokohtaista arvonmääritystapaa?
Mitä tasearvoihin tulee, Ovaro on nyt tasearvojen suhteen aika erilaisessa tilanteessa kuin 2-3 vuotta sitten, jolloin rahoituskriisi oikeasti kolkutteli ovilla ja arvonalennuksia piti siitä syystä vältellä. Viimeisten myyntien jälkeen Ovaro on aika vähävelkainen yritys. Siinä mielessä tällä hetkellä on paljon vähemmän syytä enää pitää ilmaa taseessa.
Olettaisin kuitenkin, että tuota pahinta neliöhinnaltaan hyvin halpaa "täyttä sontaa" -salkkuakin on yritetty myydä, mutta kukaan ei vaan ole siitä suostunut maksamaan paljon mitään, jotain pieniä paloja lukuunottamatta. Jos joku talo tai tässä tapauksessa salkun heikoin osa ei mene millään kaupaksi pyyntihinnalla, kyllähän se osoittaa, että kiinteistö on taseessa markkinahintaan nähden yliarvostettu.
Se on sitten eri asia, miten pitkään tuosta salkunpohjakurasta on, jos on, saatavissa jotain kassavirtaa hallintokulujen katteeksi ja toisaalta miten ja missä vaiheessa vääjäämättömän negatiivisen arvon purkukustannuspommi kannattaa siirtää viimeiselle omistajalle, vaikka eurolla. Kovin ihmeellisiä peruskorjauksiahan noihin heikoimpiin taloihin tuskin ainakaan Ovaron kulurakenteella kannattaa tehdä.
Katselin vielä MDI tänä vuonna tulleen uuden ennusteen kautta paikkakunnat mitä Ovarolta löytyy Helsingin seudun ulkopuolelta.
Ennuste vuosille 2020-2040
Savonlinna -23%
Varkaus -19,9%
Heinola -14,3%
Tornio -13%
Kotka -9,9%
Pori -9,1%
Hämeenlinna -2,3%
Lahti -1,2%
Rovaniemi 1%
Jyväskylä 4,7%
Raisio 6,4%
Vaikka esim Jyväskylän väestömäärä on kehittynyt hyvin ja kasvu on vielä jonkinlaista tulevina vuosikymmeninä on asuntojen hinnat kehittyneet todella heikosti.
Varmasti osa instituutioista lähtenyt vetäytymään alueelta. Sen näkee myös hyvin kuinka esim paljon sijoitusasunnoilla on ollut kohteita myynnissä Jyväskylästä. Myöskin suurimmat rakennusyhtiöt karttavat miltei kokonaan Jyväskylää tällä hetkellä. SRV:n kohdetta Jyväskylästä seurasin pitkään, kun heillä oli valmistumisen jälkeen asuntoja myymättä vuosia ennen kuin ne myytiin tukkualella trokarille.
Ovaron markkina-arvo oli perjantaina vajaa 32 miljoonaa. Tiedotteen mukaan he omistavat kiinteistöjä 43 miljoonalla ja ovat käytännössä velattomia. Nyt myytiin pääasiassa asunnot pois mitkä kelpasivat ja niistä syntyi 14,3% tase alennus. Jos jäjellä olevaa kiinteistömassaan kohdistuisi 25% tase alennus olisi markkina-arvo suunnilleen sama kuin kiinteistöjen todellinen arvo.
Nyt siis osaketta tällä hinnalla ostaessa saa samalla arvolla kiinteistöjä joiden arvojen laskulle ei näytä olevan nykytietojen perusteella olevan loppua. En ymmärrä miten joku näkee osakkeen tällä hinnalla hyväksi sijoitukseksi ?. Luulen että moni ostaa vaan, kun näkee osakkeen olevan kautta aikojen pohjissa.
Ainoa toivo osakkeessa on uudistuotanto, mutta kauan ensimmäisessä kohteessa menee ennen kuin se alkaa tuottamaan ja millainen track record on toteuttajilla kerrostalojen rakennuttamisesta tehokkaasti ?. Asunnot tulevat vielä heikosti viime aikoina kehittyneeseen Jyväskylään ja en usko esim pankkien suuntaan Ovaron maineen hetkessä paranevan.
Itsellä kyllä pää ihan pyörällä miten joku haluaa tähän laittaa rahaansa, kun markkinoilla niin paljon parempia sijoituskohteita. Tässä ei tunnu olevan riski/tuotto suhde olevan hääppöinen.
Vaikka esim Jyväskylän väestömäärä on kehittynyt hyvin ja kasvu on vielä jonkinlaista tulevina vuosikymmeninä on asuntojen hinnat kehittyneet todella heikosti.
Varmasti osa instituutioista lähtenyt vetäytymään alueelta. Sen näkee myös hyvin kuinka esim paljon sijoitusasunnoilla on ollut kohteita myynnissä Jyväskylästä. Myöskin suurimmat rakennusyhtiöt karttavat miltei kokonaan Jyväskylää tällä hetkellä. SRV:n kohdetta Jyväskylästä seurasin pitkään, kun heillä oli valmistumisen jälkeen asuntoja myymättä vuosia ennen kuin ne myytiin tukkualella trokarille.
Jyväskylän kokoisessa kaupungissa nyt mikrosijainnilla on merkitystä ja sekä Kortespohja että Kukkula ovat ihan ok sijainnin kohteita. Kukkulassa toki Ovaro, Investor House. Royal House yhteenliittymä osti myös sairaalan(myös Äänekoskelta), josta osaan jäi sairaanhoitopiiri vuokralle. Kaikki on toki sopimuksista ja laskutaidoista kiinni, mutta ei tuo mitenkään perusoletuksena heikolta sijoitukselta vaikuta, aika sitten näyttää mitä se tuottaa.
Toisaalta viime aikaisen kehityksen perusteella asuntojen osuus näyttää olevan Ovarolla pienenemässä nopeasti ja yritys on siirtymässä enemmän muihin kiinteistöihin. Vaikka kuka ihme ottaa ainakaan ennen osaria tai vuosikertomusta selvää mitä Ovaro omistaa.
Katselin vielä MDI tänä vuonna tulleen uuden ennusteen kautta paikkakunnat mitä Ovarolta löytyy Helsingin seudun ulkopuolelta.
Ennuste vuosille 2020-2040
Savonlinna -23%
Varkaus -19,9%
Heinola -14,3%
Tornio -13%
Kotka -9,9%
Pori -9,1%
Hämeenlinna -2,3%
Lahti -1,2%
Rovaniemi 1%
Jyväskylä 4,7%
Raisio 6,4%
Vaikka esim Jyväskylän väestömäärä on kehittynyt hyvin ja kasvu on vielä jonkinlaista tulevina vuosikymmeninä on asuntojen hinnat kehittyneet todella heikosti.
Asuntosijoittajan näkökulmasta pieni muuttotappio ei automaattisesti ole iso ongelma, jos asumisväljyys kasvaa riittävän nopeasti samaan aikaan. Noista kaupungeista monessa asumisväljyys on pk-seutua korkeammalla, ja sieltä kautta tulee kasvua asuntokannan tarpeelle. Eli jos asumisväljyys on nyt vaikkapa 2,2 asukasta per asunto ja jos se olisi vuonna 2040 noin 1,8 asukasta per asunto, tulisi jo tuota kautta noin 20 prosentin kasvu asuntokannalle, joka osin kumoaa muuttotappion vaikutusta asuntokannan kysynnän kannalta.
Ongelmana asuntosijoittajan kannalta monessa noista kaupungeista on asukkaiden pienituloisuus, joka pitää asuntojen arvoa alhaalla (isotuloiset asukkaat käyttävät palveluita, mikä parantaa palvelutarjoamaa alueella, ja heijastuu puolestaan asuntojen hintoihin - ja jos isotuloisia tai valmiiksi varakkaita asukkaita ei joissain kaupungeissa paljoakaan ole, niin koko kaupungin asuntokannan hintataso on alempi). Monessa noista kaupungeista on ikääntyvä väestö, joiden kasvavan eläkeläisväestön ja työikäistenkin tulotasokehitys jää jatkuvasti jälkeen suhteessa isommista yliopistokaupungeista. Alhaisen tulotason sivutuotteena kunnallisverot ovat korkeita, mikä karkottaa parempituloisia asukkaita ja vielä entisestään kutistaa kuntaan asumaan jäävien käteen jääviä rahatuloja ja vuokranmaksukykyä. Asumistuen taulukotkin ovat pääosassa näistä kaupungeista alemmat kuin isoimmissa yliopistokaupungeissa ja niiden lähikunnissa, eli pienituloisten kyky maksaa asumisestaan on sitäkin kautta pienempi.
Energian, veden ja jätteiden kustannustason kokonaisuus on monessa näistä kaupungeista kalliimpi kuin isommissa yliopistokaupungeista, ja vanhat peruskorjaamattomat talot syövät niin energiaa kuin vettäkin paljon enemmän kuin uudet talot - sekä vaatisivat monenlaisia remontteja, ja remontin jälkeenkin asuntojen arvo on vanhan asunnon arvo. Jos näihin kaupunkeihin haluaa sijoittaa, sijoittajanäkökulmasta järkevämpää olisi omistaa näistä kaupungeista 1970-luvun ja sitä vanhempien vanhojen asuntojen sijaan uusia tai uudehkoja asuntoja, joissa käyttöasteet ja vuokratulot ovat parempia, yhtiölainat selvästi halvempia ja käyttökulut merkittävästi pienempiä.
Teen laskuesimerkin. Olkoot vanha vuokratalo, jossa vuokranantajan kustannustaso kaikille neliöille kustannukset jakaen on noin 7 euroa neliöltä, kun vuokranantaja tekee remonttejakin ja kun remontitkin jyvitetään laskelmaan. Vuokrattavia neliöitä olkoot 5000. Vuokrataso on kaupungissa 10 euroa neliöltä sen ikäisissä taloissa. Käyttöaste rakennuksessa on 90 %. Vuokranantajan oman toiminnan kustannukset olkoot laskuesimerkissä vaikkapa 2 euroa neliöltä, jolla katetaan mm. pääkonttorin menot. Tapauksessa vuokratuloa kertyy 10 €/m2/kk* 5000 m2*0,9*12 kk=540 000 euroa vuodessa. Vuokranantajan menot ovat (7+2) /m2*5000*12 kk=540 000 euroa. Asuntojen arvonmuutos olkoot tapauksessa vielä vaikkapa -0,5 %. Sijoituksen tuotot menevät kuluihin, ja kun vielä arvonmuutos huomioidaan, lopputuloksena on arvonmenetystä.
Olkoot vertailukohtana uusi kerrostalo samassa paikassa, joka on teetetty siihen 10 miljoonalla eurolla. Vuokranantajan kustannustaso 3 €/m2, vuokrattavia neliöitä 5000, vuokrataso uudessa talossa 13 €/m2, käyttöaste 98 %, ja pääkonttorin kustannukset yhä 2 €/m2. Nyt vuokratuloa kertyy 13€/m2/kk*5000 m2*0,98*12 kk =764 400 euroa vuodessa. Kulut (3+1,5) €/m2/kk *5000 m2*12 kk = 300 000 euroa. Tulos on noin 460 000 euroa vuodessa ensin mainittua parempi. Arvonlasku uudesta kohteesta vaikkapa yhteensä - 1 % vuodessa. Eli 10 miljoonan kohteessa -100 000 euroa vuositasolla. Mutta käyttökulut pääomavastikkeita ja korkoja huomioimatta ainakin siis kuitenkin plussalla.
Jälkimmäisestä vaihtoehdosta voi jäädä edes jotain tuottoa sijoittajallekin, jos rahoitus osataan järjestää kohtuullisin ehdoin, kun taas ensin mainitun asuntokohteen kanssa sijoittaja voi olla ongelmissa, vaikka käyttöaste olisi jopa 100 %. Luvut ovat kuvitteellisia, mutta ensimmäisen esimerkin tyyppisten ongelmien kanssa Ovaro tuntuu jo vuosien ajan painineen vanhojen asuntokohteidensa kanssa. Vikana eivät ole olleet vain korkeat korot, vaan myös alhaiset vuokratulot sekä korkeat kustannukset vuokratuloihin nähden. Sen lisäksi on ollut heikko tosiasiallinen arvonkehitys.
Pienissä kaupungeissa varsinkin mikrosijainnilla on tärkeä merkitys. Muuttoliike kaupungin sisällä on yleensä periferiasta palveluiden äärelle keskustaan, jolloin keskusta pitää arvonsa paremmin. Väestön ikääntyminen vielä korostaa tätä trendiä. Keskihintojen lasku pienissä kaupungeissa ei ole koko todellisuus, koska suuret romahduksen koetaan reunamilla ja keskustan pitäessä arvonsa. Oma mutu on että, Ovaron kohteet ovat enimmäkseen mikrosijainniltaan heikkoja (ainakin näin on kaupungissa, josta itse omistan asuntoja) ja siksi en ole Ovaroon itse sijoittanut.
Ovaro on nyt viisi päivää ison myynnin jälkeen laskeskellut varojaan ja päättivät nyt tehdä vielä toisen tulosvaroituksen kauppaan liittyen. Herää kyllä kysymys onko yhtiö edes itse perillä mitä omistavat, kun tälläistä tapahtuu.
Olisi hauska nähdä laskelma per realisoitu asunto, joista 2013-2017 kirjattiin ostovaiheessa oletettavaa myyntivoittoa realisoituneilla hinnoilla. Kuinka kauas jäätiin näistä oletetuista myyntihinnoista lopullisesti.
Ovaro ohjeistaa operatiivista tulosta (EPRA). Yhtiö päivittää vuoden 2021 ohjeistuksensa seuraavasti.
Uusi ohjeistus:
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj arvioi vuoden 2021 operatiivisen tuloksen (EPRA-tulos) olevan merkittävästi alhaisempi kuin vuonna 2021.
12.11.2021 toteutetun asuntoportfoliokaupan myötä tehdyt lainojen poismaksut aiheuttavat huomattavat kertaluoteiset tuloslaskelmaan kirjattavat kulut. Ne muodostuvat lainan ennenaikaisen poismaksun kuluista ja jaksotettujen lainan perustamiskustannusten kertapoistosta. Kertaluonteisesta kulusta noin puolet on kassavaikutteista ja puolet laskennallista. Lisäksi yhtiö on tarkastellut eräiden kohteiden ja kehittämishankkeiden tilaa kaupan jälkeen ja päätynyt tekemään toisen kertaluonteisen, ei-kassavaikutteisen alaskirjauksen.
Yhteensä edellä mainittujen kassavaikutteisten ja laskennallisten kulujen suuruus on arviolta noin 650 t€.
Ovaro arvioi, että nämä erät vievät koko vuoden 2021 operatiivisen tuloksen (Epra) selvästi negatiiviseksi.
Aiempi ohjeistus:
Ovaro Kiinteistösijoitus Oy arvioi vuoden 2021 operatiivisen tuloksen (EPRA-tulos) olevan alhaisempi kuin vuonna 2020.
Ovaro Kiinteistösijoitus julkaisee Tammi-syyskuun 2021 osavuosikatsauksen 18.11.2021.
Tähän firmaan en kyllä uskalla sijoittaa Euroakaan. Kokoajan selitellään että korjataan ja korjataan edellisten virheitä, milloin ne virheet nyt on korjattu ja homma lähtee rullaamaan?
Tähän firmaan en kyllä uskalla sijoittaa Euroakaan. Kokoajan selitellään että korjataan ja korjataan edellisten virheitä, milloin ne virheet nyt on korjattu ja homma lähtee rullaamaan?
Voisin itse uskaltaa, mutta mielestäni nykyarvostuksella edelleen potentiaalinen upside on aivan liian pieni verrattuna downsideen. Ennemmin olen tunkenut salkun täyteen toista kestomyörijää Citykania joka tekee tulosta (ja overall möyrimisestä huolimatta osinkojen kautta plussalla) ja jonka P/B on matalampi vaikka ovatkin kauppakeskuksia.
Ehkä joskus tulevaisuudessa, jos Kukkula-projektista saadaan näyttöä että Orava_v2 osaa tuhoamisen ja saneerauksen ohella myös luoda omistaja-arvoa.
Voisin itse uskaltaa, mutta mielestäni nykyarvostuksella edelleen potentiaalinen upside on aivan liian pieni verrattuna downsideen. Ennemmin olen tunkenut salkun täyteen toista kestomyörijää Citykania joka tekee tulosta (ja overall möyrimisestä huolimatta osinkojen kautta plussalla) ja jonka P/B on matalampi vaikka ovatkin kauppakeskuksia.
Ehkä joskus tulevaisuudessa, jos Kukkula-projektista saadaan näyttöä että Orava_v2 osaa tuhoamisen ja saneerauksen ohella myös luoda omistaja-arvoa.
Olen Ovaroa jonkun verran seuraillut ja minulla aika lailla samansuuntaiset ajatukset.
Vaikka kehitys on ollut hidasta, niin onhan Ovaro kuitenkin hitaasti ja varmasti mennyt oikeaan suuntaan. Melkein kaikki alkuperäiset ongelmat on nyt ratkaistu eli alhainen vuokrausaste, liian kallis rahoitus ja liian suuret toimintakulut. Työtä on kuitenkin edelleen mm. asuntoportfoliossa eli myyntisalkku pitäisi saada tyhjäksi. Lisäksi odottelen, että näemme kuinka POP pankki alkaa oikeasti lainaamaan rahaa järkevällä korolla.
Juuri nyt pörssikurssin ja NAV:n suhde ei minua houkuttele, koska NAV:ssa saattaa vieläkin olla vähän ilmaa. Jossain vaiheessa, tuskin kovin kaukana tulevaisuudessa NAV alkaa kuitenkin kasvaa ja siinä kohtaa kyytiin hyppääminen on todella harkinnan arvoista.
Näin että tossa ylempänä joku kirjoitti että Ovarolla on 39 kämppää Porin Pihlavassa.
Tää lähiö on Porinkin mittapuulla täysin arvotonta.
Kaksioita ja kolmioita saa alle 10 000 eurolla kokonaisia asuntoja. Silti kukaan ei suostu edes tuollaisen käytetyn Toyotan hinnalla ostamaan näitä kämppiä:
Tulipa tarkistettua 2020 vuosikertomuksesta mitä omistivat 31.12.2020 Porista. Vuosikertomuksen mukaan seuraavat taloyhtiöt Porista olivat Ovaron osaomistuksessa. Suluissa omistusosuus taloyhtiöstä.
As Oy Porin Huvitus (28,38 %), Keskusta
As Oy Porin Kommodori (8,65 %), Riihiketo
As Oy Porin Pihlavankangas (85,01 %), Pihlava
Näistä siis yksi ja suurin omistus on Pihlavasta. Oikotien talosivulta löytyy tieto, että taloyhtiössä olisi yhteensä 38 huoneistoa eli Ovarolla olisi 32 huoneistoa. Oikotie arvioi neliöhinnaksi 380e/m2 ja myynnissä onkin kaksi lähes identtistä kaksiota pyyntihinnoilla 19k ja 18k. Tämä talo onkin varmasti sellainen ettei sitä tulla ikinä remontoimaan vaan oletettavasti se puretaan, koska yhtiölainaa ei varmasti tipu euroakaan remonttiin.
Paljonkohan Ovaron tasearvo näille oikein on uusimpien alaskirjausten jälkeen?
Kävin kerran tuollaisessa Pihlavalaisessa kerrostalossa. Näin kauniisti sanottuna, asukaskunta koostui pääasiallisesti avohoitopotilaista, a- ja mt-ongelmaisista ja vähemmistöistä. En ihmettele miksi asuntojen toteutuneet myyntihinnat tuolla alueella ovat 200€/neliö. Taitaa olla Suomenennätyshintoja halpuudessaan.
Jännä miten sitten taas noi muut näiden Porin kohteet ovat (Porin mittapuulla) todella uusista arvotaloista. Mahtaako niistäkään hääppöstä prosentuaalista tuottoa saada hankintahinnalleen, kun Porin keskustan alueella on kumminkin satoja tyhjiä edullisia vuokra-asuntoja.
Olisivatkohan ne Pihlavan kämpät sitä ongelmajätettä, jolla alkuperäiset Orava-veijarit ostivat apporttina firman osakkeita ennen IPOa? Eroonhan noista ei pääse kuin korkeintaan lahjoittamalla ne Porin kaupungille.
Aki Pyysing avaa ajatuksiaan Ovaron divestoinnista ja pohtii pankkien lainanannon järkevyyttä nykymarkkinoilla.
"Suurin pettymykseni Ovaro-sijoituksessani ei ole toteutunut kurssilasku, vaan ettemme vielä ole päässeet kunnolla pankkirahoituksen piiriin."https://t.co/yueqwn1Jx9
Itsekin kyselin jossain vaiheessa vakavaraisen, aina voittoa tehneen yhtiön lainamahdollisuuksia asuntosijoituksiin. En saanut edes kunnon tarjousta ("marginaali olisi siinä 2% tienoilla") vaan kehotuksen ostamaan henkilökohtaisella lainalla. Ehkä tämänkin takia moni ostaakin firmalle uudiskohteita, joissa on 70% yhtiölaina alle 1% marginaalilla ja kuittaa myyntihinnan 30% käteisellä.
Kaveri kertoi perjantaina juuri samaa. Töissä finanssialalla, palkka 120k/vuosi. Halusi aika tuoreelle sijoitusyhtiölle (missä ei lainoja) 100k lainaa sijoitusasuntoa varten, pankki ilmoitti ettei anna ja neuvoi että hae omiin nimiin ja lainaa yhtiölle.
Neuvottelin itse nordnetin kanssa sijoitusyhtiölle kiinteän koron superluottoon. Olen sitä nostellut osakkeita vastaan ja käyttänyt uudiskohteiden rakennuttamisessa. Olisi mahdotonta saada mistään pankista niin alhaista marginaalia oy:lle.
Olen aika paljon käynyt neuvotteluja viime vuosina eri pankkien kanssa toimitila/varasto uudiskohteiden rahoituksesta. Oman kokemuksen perusteella Nordean ammattitaito täysin omalla tasolla verrattuna eri säästö- tai osuuspankkeihin yrityslainoituksessa. Heiltä saanut alhaisimmat marginaalit sekä pystyneet antamaan jopa 30/70 suhteella lainaa talliosakkeiden alv hinnoista. Nordella vaan pakko olla miltei se millin laina, muuten heitä ei tuntunut kiinnostavan.
Olen pitkään tätä seuraillut ja ihmetellyt noita Savonlinnan asuntoja ihan omaan tekemiseen vertaillen. Keskustasta saatu 2018-20 myytyä 17 asunnosta 13-14 kpl. Nämä siis -14 ja -15 rakennetuista hyvän mikrosijainnin taloyhtiöistä, joissa vuokratuotto ollut noin 5% kieppeillä toteutuneilla hintapyynnöillä. Saatu varmasti myytyä lähelle tasearvoa.
Jäljellä onkin sitten 51kpl -77vm asuntoja Välimäentiellä (ei toki ghetoin alue), joiden arvo lähestyy nollaa, mutta nykyisellään vuokrattavuus ok kiitos kaupungin purettujen vuokra-asuntojen ja fiksujen pohjaratkaisuiden. Moni parikymppinen tuttu asuu näissä koska vuokrataso erittäin matala.
Silti mitä aikanaan katsonut Ovaron näille asunnoille antamia arvostuksia niin 50% leikkuri olisi paikallaan. Siksipä muita alueita huonommin tuntevana epäilyttänyt pitkään monen muun esille tuoma kysymys: minkälaista shaissea salkkuun jää kassakriisi- ja velkamyyntien jälkeen ja miten yltiöoptimistiset arvostukset niille on kaivettu? Toivotaan parasta mutta pessimisti ei pety.
Kaveri kertoi perjantaina juuri samaa. Töissä finanssialalla, palkka 120k/vuosi. Halusi aika tuoreelle sijoitusyhtiölle (missä ei lainoja) 100k lainaa sijoitusasuntoa varten, pankki ilmoitti ettei anna ja neuvoi että hae omiin nimiin ja lainaa yhtiölle.
Tervetuloa PK-yhtiöiden pankkimaailmaan. Pk-sektorin lainat lasketaan vakavaraisuuslaskelmissa suurin piirtein arvottomiksi ja niitä eivät pankit halua yhtään ylimääräisiä taseeseensa, tästä kiitos Basel III säännöstön. Jos lainan pystyy ottamaan yksityishenkilönäkin niin pankkien intresseissä on painostaa ne sellaisiksi, silloin nämä yritysten "roskalainat" voidaan antaa oikeasti toimiville yrityksille. Mitään järkeähän tässä ei toki ole, mutta kun poliitikot päästetään asialle hyvine aikomuksineen niin tämä on yleensä lopputulos. Tässä kohtaa pankkien kädet ovat sidotut eikä tässä ole niinkään kyse laiskuudesta tai tyhmyydestä vaan käytännön pakosta.
