Vaikeimmista tapauksistahan alennus kannattaisi antaa välittömästi ja tämän puolesta olen liputtanutkin. Ehkä näin on tehtykin, en tiedä.
Hinnoittelu ainakin poikkeaa selvästi aiemmasta. Aiemmin hintapyyntöä tiputettiin hitaasti kuukaudesta toiseen. Nyt en ole havainnut sellaista. Kun vielä myynti on piristynyt, hintapyynnöt näyttävät olevan lähempänä markkinahintoja kuin ennen.
Aki Pyysing kirjoitti:
Saneeraus johtaa lähes vääjäämättä voitollisuuteen, elleivät korot nouse tai vuokrataso romahda.
Kyllä. Auki on, kuinka suureen voittoon ylletään ja paljonko osakkeesta kannattaa silloin maksaa. Onko sinulla arviota voitosta saneerauksen jälkeen?
Aki Pyysing kirjoitti:
Olen edelleen hämmästellyt, miten harvat ymmärtävät logiikan, jossa kun kasin tavaraa ostetaan nelosella, niin kasikin lähtee nousuun.
Harvat uskovat, että se on edes kasin tavaraa, ja lopuista harva ymmärtää tuota logiikkaa. Harmi, kun omien ostoja ei päästä toteuttamaan heti isoilla summilla.
Saneeraus johtaa lähes vääjäämättä voitollisuuteen, elleivät korot nouse tai vuokrataso romahda.
Kyllä. Auki on, kuinka suureen voittoon ylletään ja paljonko osakkeesta kannattaa silloin maksaa. Onko sinulla arviota voitosta saneerauksen jälkeen?
Ei, koska se riippuu paljonko kannasta lopulta myydään ja millaisen rahoituksen Ovaro saa. Jos se olisi miusta kiinni, niin kauan kuin on NAV-alennusta, paukutettaisiin kämppää menemään, olivat ne sitten ydin- tai ulkokuoritoimintaa. Ja rahoilla tietysti ostettaisiin omia.
Ovaro oli laskenut EPRA NAV:in väärin. Ilmoitettiin 8,13, piti olla 8,45.
Lisäksi myynnit Q1 oli laskettu väärin yhteen. Miekin muuten laskin jostain 7,5M ja sitten jossain muualla oli 7,9M. Oikea luku siis 7,5M.
Ulkopuolisena tarkastelijana suhtautuisin tällaiseen äärimmäisen epäluuloisesti.
Vanhana laskentaekonomina sanoisin aiheesta, että esim. IFRS 16 on perseestä ja kirjanpitoon ei pitäisi hukata käsittämättömiä määriä rahaa vain sen takia, että joku pukupellejen komitea niin päättää. Sama asia kuin Suomen verotuksessa: Standardeja muutellaan koko ajan, ja tämä tulee kansantaloudelle törkeän kalliiksi, mutta ei ole oikein mitattavissa. Eli monimutkaiset vero- ja kirjanpitolait tuhoavat arvoa kaikille muille paitsi niille laskentaekonomeille, jotka ovat valinneet elämän mappien keskellä.
Ovaron organisaatiolle lähettäisin viestiä, että älkää näistä pilkkuvirheistä stressatko, vaan painakaa kämppää pihalle ja täyttäkää loput.
Ovaro alkoi toteuttaa omien ostoja eilen. Olisi saattanut jo usko horjua, jos osto-ohjelma olisi uudestaan peruttu.
Pohdiskelimme toissapäivänä muutaman siiderin verran, miksei Ovaro 1.) tiedottanut mikä kovenantti keskeytti ostot 2.) tiedottanut mikä muutos mahdollisti ne nyt.
Vaikka vastaus olisi miten nolo, sijoittajat budjetoivat tällaisessa maineensa menettäneessä kioskissa vielä pahemman version.
Onko näkemyksesi Aki muuttunut? Aistin vaivoin hillittyä pettymystä.
Ei. Tai ainakaan siinä mielessä, etten olisi tänäänkin ostanut lisää. Toki olin pettynyt aikoinaan omien ostojen keskeyttämiseen ja sittemmin siihen, ettei kerrota, mitä tapahtui.
Onko sinulla tietty tavoitemäärä, jonka aiot hankkia, vai menetkö fiiliksellä? Entä kuinka pitkäaikaiseksi sijoitukseksi olet Ovaron ajatellut?
Melko henkilökohtaisia kysymyksiä. Sanotaan näin, että jos olen valmis ostamaan osaketta hintaan 5 euroa x kappaletta, olen yleensä valmis hintaan 4 euroa nx kappaletta, jossa n >> 1 edellyttäen, että rahat riittävät.
Kaikki sijoitukseni ovat niin pitkäaikaisia, kuin katson osakkeen olevan aliarvostetun. Sijoitusperiodi voi siis olla tunteja tai vuosikymmeniä.
Olen vaihtanut käteisrahaa Ovaroihin toistaiseksi ihan tyytyväisenä.
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj
Lehdistötiedote 23.5.2019 klo 17.30
Ovaron strategia toteutuu – Ydintoiminnan vuokrausaste lievästi noussut huhtikuussa
Ovaron strategiana on omistaa ja kehittää vuokraukseen hyvin sopivia kiinteistöjä (Ydintoiminta) sekä 2019 – 2021 aikana luopua omistusasumiseen soveltuvista asunnoista (Muu toiminta). Ovaro ilmoittaa jatkossa säännöllisesti Ydintoiminnan neliömetripohjaisen vuokrausasteen ja asuntomyynnin euromääräisen volyymin.
Ydintoiminnan vuokrausaste on vuodenvaihteesta hiukan parantunut: neliömetripohjaisesti laskettu vuokrausase oli 84,8 % 30.4.2019, kun 30.3.2019 se oli 84,1 % ja 31.12.2018 se oli 83,8 %.
Huhtikuussa 2019 yhtiö myi 8 asuntoa velattomilta hinnoiltaan 2,2 M€. Tämän vuoden aikana 1.1.-30.4.2019 yhtiö on myynyt asuntoja yhteensä velattomin hinnoin 9,7 M€:lla.
”Vuokraustoiminnan tehostamistoimet näyttävät alkavan vaikuttaa ja Ydintoiminnan vuokrausaste on saatu pieneen kasvuun, mutta tekemistä vielä riittää. Asuntokaupat ovat tammi-huhtikuussa olleet strategiatavoitteen mukaisella uralla”, sanoo toimitusjohtaja Kari Sainio.
Ovaro aloitti uuden omien osto-ohjelman, 25.000 lisää olisi tällä kertaa tarkoitus ostaa. Joku ulostaa Ovaropositiotaan huolella, koska kurssi ei ole juuri nelosesta noussut. Miun osakemääräni sen sijaan ovat kyllä lisääntyneet. Averagr downiin on moni peluri poikki mennytkin.
Onnittelut Aki toiseksi suurimmaksi osakkeenomistajaksi ja siten päätuulipuvuksi noususta! Luin läpi vanhat kolumnisi, joissa perustelit, miksi olet ostanut oravia. Siellä puhuttiin NAV:ista, kurssista ja aliarvostuksesta. Muita ostoperusteita en löytänyt.
Onko näkemyksesi aliarvostuksesta yksinkertaisesti kurssi << NAV ?
Mitä painoarvoa annat Inderesin laskelmalle, jonka mukaan Ovaron likvidointiarvo on 4-5 euroa? Eräänlainen NAV sekin. Inderes laski sen arvioimalla talojen tuoton, ei yksittäinmyyntihinnoilla.
Kuinka paljon perustat tuottokäänteen varaan? Miten näet riskin, että tuoton parantaminen ei onnistuisi tai olisi tuskaisen hidasta? Kirjoitustesi perusteella lasket nopean realisoinnin ja omien ostojen varaan. Johdon toimet taas viittaavat operatiivisen tuoton kääntämiseen pitkän kaavan mukaan. Oletko arvioinut, mille operatiivisen tuoton tasolle Ovaro voisi yltää, ja onko kysymys tuottotasosta sijoitusstrategiassasi tärkeä tai yhdentekevä?
Onko näkemyksesi aliarvostuksesta yksinkertaisesti kurssi << NAV ?
Ei. Paitsi jos pystyy likvidoimaan koko omaisuuden ja jäljelle jää rahaa enemmän kuin nykyinen pörssikurssi, jolloin se riittää. - Benjamin Graham
von Fyrckendahl kirjoitti:
Mitä painoarvoa annat Inderesin laskelmalle, jonka mukaan Ovaron likvidointiarvo on 4-5 euroa? Eräänlainen NAV sekin. Inderes laski sen arvioimalla talojen tuoton, ei yksittäinmyyntihinnoilla.
En mitään.
von Fyrckendahl kirjoitti:
Kuinka paljon perustat tuottokäänteen varaan? Miten näet riskin, että tuoton parantaminen ei onnistuisi tai olisi tuskaisen hidasta?
Tuottokäänne tulee, ellei Suomen asuntomarkkina romahda. Tuoton paraneminen tuskaisen hitaasti ei vie yöuniani, mutta on realistinen vaihtoehto.
von Fyrckendahl kirjoitti:
Kirjoitustesi perusteella lasket nopean realisoinnin ja omien ostojen varaan. Johdon toimet taas viittaavat operatiivisen tuoton kääntämiseen pitkän kaavan mukaan. Oletko arvioinut, mille operatiivisen tuoton tasolle Ovaro voisi yltää, ja onko kysymys tuottotasosta sijoitusstrategiassasi tärkeä tai yhdentekevä?
Mitä luulet, onko tuottotaso sijoitusstrategiassani yhdentekevä? Mie en tuollaisista strategialöpinöistä niin välitä, vaan pyrin vaikuttamaan taktiikkaan.
Mainitsen taas kerran, että pelaan sijoituksissani puolustuspeliä, jossa siis tärkeintä on, että omiin ei mene. Indeksin biittaamiset eivät kiinnosta, se on tuoreiden rahoituksen opiskelijoiden juttuja. En näe maailmaa staattisena vaan dynaamisena paikkan, ja kun näkemykseni mukaan Ovaro on täysipäisissä käsissä, ei pitäisi olla kovin monimutkaista päätyä myymään kaikki kämpät ja ostaa kaikki omat irto-osakkeet, jos niikseen tulee. Joten tuottotason tarkassa laskemisessa en näe muuta kuin tekemisen iloa. Jos tarvitsee exceliä nähdäkseen onko kohde hyvä sijoitus, ei se voi olla ainakaan kovin hyvä.
Enää ei käynyt vastustaminen, vaan Oravaa oli otettava salkkuun. Siinä missä vanhan johdon tukkualennuksissa ja excel-rahassa haisi palaneen käry alusta lähtien, nykytilanteessa alkaa vaikuttaa ilmaiselta rahalta toimivan johdon tehdessä loogisia toimenpiteitä perustuen riippumattomampaan arvioon kiinteistöjen arvosta ja osakkeen hinnasta.
En usko että omistuksia voitaisi realisoida lähelle NAVia, mutta "kasin tavaraa nelosella" riittää turvaväliksi tähän hetkeen. Omalla hihavakiollani näen vielä 25% verran laskuvaraa NAViin, mikä tarkoittaisi kuuden euron arvoa per osake, eli 50% nousuvaraa realisoimisella. Jos Indereksen arvio on lähempänä totuutta, niin osakkeen arvostus on nyt oikein, minkä pitäisi hillitä tappioiden muodostumista.
Oletpa kryptinen. Tarkoitatko, että Ovaro on aliarvostettu siksi, että kurssi << NAV ja realistinen likvidointioptio on olemassa?
Vai mistä sen aliarvostuksen näet?
Tarkoitan. Lisäksi tarkoitan, että on tärkeää, että tätä likvidointia ja omien ostoa myös tehdään eikä pidetä pelkkänä optiona. Hyväksi avuksi tässä projektissa on positiivinen tulos, jota uskon yhtiön jo nyt tekevän.
Tervetuloa kyytiin! Inderesin NAV-arvio on laskettu oletuksella, että omia osakkeita ei osteta ja talot joudutaan myymään heikolla vuokrausasteella tukkuhintaan. Se vastaa katastrofiskenaariota, jossa mikään ei onnistu ja ajaudutaan pakkomyynteihin.
Tarkoitan. Lisäksi tarkoitan, että on tärkeää, että tätä likvidointia ja omien ostoa myös tehdään eikä pidetä pelkkänä optiona. Hyväksi avuksi tässä projektissa on positiivinen tulos, jota uskon yhtiön jo nyt tekevän.
Selkis. Itse olen koettanut lähestyä arvioimalla NAV:n erinäisten myyntien, alaskirjausten ja omien ostojen jälkeen, ja päätynyt samaan lopputulokseen.
Tänään paljastui, että ostit Dansken rahaston laput.
Tänään paljastui, että ostit Dansken rahaston laput.
Kyttäsin pari päivää, että pääsisin ostamaan alta neljän euron, mutta nyt se pomppasikin muutamassa hetkessä 20 senttiä. Loppuiko Danskelta myytävä vai mistä on kysymys?
Taisi laput loppua. Danske myi 238 000 lappua n. kolmessa viikossa (11 000/pv), jäljellä oli perjantaina vielä 19 000, ja tuolla myyntitahdilla loppu osuu juuri sopivasti tähän tiistaille.
Mitä ilmeisimmin koko Suomen sijoitusscene ei lue Sijoitustietoa, koska maanantaina ei vielä nykäisty tuoreeltaan.
Hirvittävän agressiivisesti PoP lappua myi. Ihan vanhaa Opstock-tyyliä eli hinnalla ei mitään väliä. Mie heräsin monena päivänä siihen, että lappu oli paljon alempana kuin millä hinnalla olisin ostanut. Tämä järjestely kävi oikein hyvin.
Lisäksi mie kuvittelin, että tyyliin Dansken rahasto kilpailuttaa aina välittäjäkseen Dansken ja niin edespäin. Nyt kuitenkin näyttää siltä, että Dansken rahasto myi OP.n kautta, eli mie luulin alaa korruptoituneemmaksi kuin onkaan.
Hinta on 4,35, joten nelosella ostaneista on iso osa jo irroittanut ja hykertelee tyytyväisenä, kun jotkut hölmöt kirjoittavat keskustelupalstalle pohdintojaan ääneen. Toisaalta jotkut peesasivat tätä lappua jo vitosessa.
Aika laihat on laidat, ettei siinä kyllä kovin isoja potteja ole vielä irroiteltu ainakaan. Tänään taisi mennä n. 50k€ verran vaihtoa ja itse otin muutamalla tonnilla pari päivää sitten kiinni, niin nostin kurssia melkein 10senttiä. Onneksi on myyntilaidatkin ohuet.
Oikein hyvä, että omien ostoa jatketaan. Mutta miten usein on "säännöllisesti"?
Luin tämän 23.5. tiedotteen
"Ovaro ilmoittaa jatkossa säännöllisesti Ydintoiminnan neliömetripohjaisen vuokrausasteen ja asuntomyynnin euromääräisen volyymin."
että kuukausittain tulisi. Nyt toukokuun lopusta on jo 10 päivää ja tiedotetta ei ole tullut. Kiinteistösijoitusyhtiön pitäisi kuitenkin nämä luvut tietää joka päivä. Mutta säännöllisesti ei kyllä tarkkaan ottaen ole kuukausittain. Mutta kun joka tapauksessa kvartaaleittain tulee ja lisäksi epämääräisin väliajoin tiedotteita, olisi kuukausittainen ollut looginen.
16:30 Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj Sisäpiiritieto Pörssitiedote 18.6.2019 kello 16.30 Tulosvaroitus: Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n päivittää ohjeistustaan vuodelle 2019 Ovaro Kiinteistösijoitus päivittää vuoden 2019 ohjeistustaan. Syyt ohjeistuksen täsmentämiselle ovat ennakoitua nopeammin edennyt kiinteistöjen myynti ja ennakoitua suuremmat saneerauskulut erityisesti 1. vuosipuoliskolla. Uusi ohjeistus: Ovaro Kiinteistösijoitus arvioi vuoden 2019 operatiivisen tuloksen (EPRA-tulos) olevan samalla tasolla tai hieman alhaisempi kuin vuonna 2018. Aiempi ohjeistus: Yhtiö arvio, että sillä on edellytykset parantaa operatiivista tulosta (EPRA) vuonna 2019 vuoteen 2018 verrattuna. Ovaro Kiinteistösijoitus julkaisee 8.8.2019 puolivuotiskatsauksen 2019. Vuoden 2018 operatiivinen (EPRA-tulos) oli 1,355 miljoonaa euroa.
Ei aiheuta harmaita hiuksia itselle. Ostetaan takaisin 4.60:stä kevennettyä pottia takaisin, jos nelosen pintaan taas putoillaan. Nordnettiläiset tänään kovimpia myyjiä...
Mie epäilen, että tämän päivän @4,35 asti myyjältä on jäänyt huomiotta lehdistötiedotteena annettu:
"Ovaron huoneistomyynti ennakoitua suurempi toukokuussa ja 1-5/2019 Ovaron strategiana on omistaa ja kehittää vuokraukseen hyvin sopivia kiinteistj (Ydintoiminta) sek 2019 2021 aikana luopua omistusasumiseen soveltuvista asunnoista (Muu toiminta). Toukokuussa 2019 yhti myi 14 asuntoa velattomilta hinnoiltaan 4,6 M. Tämän vuoden aikana 1.1.-31.5.2019 yhtiö on myynyt asuntoja yhteensä velattomin hinnoin 14,3 M:lla. Ydintoiminnan vuokrausaste on vuodenvaihteesta edelleen hiukan parantunut: neliömetripohjaisesti laskettu vuokrausaste 31.5.2019 oli 85,3 %, kun 31.12.2018 se oli 83,8 %."
Vaikka myyntitahti ei ole miuta tyydyttävä, on kuitenkin 4,6M myynnit 8% myyntisalkusta - joka ei joidenkin mielestä mene kaupaksi millään hinnalla.
Vuokrausaste oli noussut 30.4. - 31.5 84,8% -> 85,2%, mikä on aivan liian hidasta, mutta suunta kuitenkin sinne päin.
Kesällä pitäisi sitten auringon paistaessa myydä vain juopoille sopivia kämppiä entistä kiivaammin ja ydinsalkustakin voi irrottaa vaikka vuokrattujakin tai ainakin tyhjät mäkeen vaan. Kun kurssi on 4,40, pitää painaa kaikki mitä liikkuu, kun myyntirahoilla kerran saa omia sisään. Ja pitäisi, vaikka kurssi olisi 6,50.
Joo, Kauppalehden uutinen klo 17.01 on ollut myyntitriggeri.
Fiva ei anna julkaista kuukausitilastoja pörssitiedotteena, mikä ei ole tulosvaroituksen paikka, vaan odotettua suorittamista.
Yritin pyyhkäistä kaupankäyntiajan lopuksi myyntilaidan 4,4 tyhjäksi saatuani aiemmin jo 4,35. Sitten ihmettelin miksei huutokauppa ala. Olin Vegasin tai tarkemmin määritellen Suomen kellosta sekaisin ja vielä oli tunti aikaa.
Tulosvaroituksesta: Kun kämppiä myydään, ei niistä enää saada vuokratuottoa. Tosin tyhjänä olleista ei saanut aiemminkaan.
"ennakoitua suuremmat saneerauskulut erityisesti 1. vuosipuoliskolla." on hilpeä ilmaisu. Toinen vuosipuolisko ei ole vielä edes alkanut. Kirjaimellisesti tämä tarkoittaisi, että toisellakin vuosipuoliskolla on ennakoituja suurempia saneerauskuluja, mutta ei niin paljon kuin ensimmäisellä. Luulen, että tällä haluttiin tarkoittaa, että toisella vuosipuoliskolla kulut ovat pienemmät. Saneerauskulut ovat olleet miunkin ennakoimaa suuremmat ja kyllä siellä kämppäremppaa varmasti riittää.
Kunhan Ovaron käsissä ei ole olennaisesti JLL:n arvioiden alle arvoinen kämppäkasa, ei ole mithän hättää.
Pöh, missasin aamupuuron, kun jäin treidailemaan. Kello on nyt jo Vegasissa 8.30 -> Hash House A Go Go:hon on suomalaiselle liian pitkät jonot. Amerikkalaiset sen sijaan ovat kilttejä jonottajia. Pitää hakea WSOP Cafesta reissun viidestoista salaatti.
Pöh, missasin aamupuuron, kun jäin treidailemaan. Kello on nyt jo Vegasissa 8.30 -> Hash House A Go Go:hon on suomalaiselle liian pitkät jonot. Amerikkalaiset sen sijaan ovat kilttejä jonottajia. Pitää hakea WSOP Cafesta reissun viidestoista salaatti.
