Mutta, jahka siellä on tuollaista kuraa, niin ei saa ikinä myytyä ja taseessa on kasa arvotonta paskaa, jonka arvo pitäisi olla taseessa pakkasella.
Linkitit satunnaisen asunnon Oikotiestä ja vedät siitä villejä johtopäätöksiä Ovaron asunnoista. Katso nyt edes ensin, missä osoitteissa sen asunnot ovat ja käy niitä läpi. Löytyy Q3 osarista.
Jos katsotaan seuraavan reilun vuoden tapahtumia ennustan tapahtuvan seuraavaa:
1) Asuntojen myynti piristyy ja myytävistä asunnoista kassaan saadaan välityspalkkiot huomioituna rahaa 5-15 % alle 31.12.2018 tasearvon. Asuntojen kokonaismyynti vuonna 2019 on 20-35 miljoonaa velattomin hinnoin.
2) Taseeseen jääviin asuntoihin joudutaan tekemään yhä alaskirjauksia, vuodelta 2019 2-4% taseesta.
3) EPRA-tulos paranee selvästi. Operatiivinen kassavirta on taseeseen aktivoidut korjaukset huomioiden on lievästi positiivinen.
4) Ovaro onnistuu keräämään myynneillä 8 miljoonaa käteistä ja maksaa sillä joulukuussa 2019 erääntyvät velat ja vapauttaa niihin liittyvät vakuudet.
5) Ovarolla tulee huomattavia vaikeuksia rahoittaa 1.4.2020 erääntyvä 20 miljoonan vakuudeton 4,25% bondi. Uudelleenrahoitus onnistuu ja Ovaro pysyy pystyssä, mutta uudelleenrahoituksen yhteydessä syntyy nykyisille omistajille nihkeä tapahtuma, joka vaikuttaa sijoituksen arvoon aika negatiivisesti.
Nihkeä tapahtuma voi olla esimerkiksi hybridilaina, osakeanti, merkittävä koron nousu, fuusio esimerkiksi Investor Houseen matalalla arvostuksella tai yhdistelmä näistä.
Nihkeä tapahtuma voi olla esimerkiksi hybridilaina, osakeanti, merkittävä koron nousu, fuusio esimerkiksi Investor Houseen matalalla arvostuksella tai yhdistelmä näistä.
Tähän nihkeiden tapahtumien listaan toki pitää vielä lisätä puolittaisten pakkomyyntien mahdollisuus. Pahasti velkaantuneissa kiinteistöyrityksessä joudutaan usein rahoituksen uudistamiseksi vahvistamaan tasetta vanhojen osakkaiden kannalta varsin epäedullisilla kaupoilla, joissa usein joudutaan myymään aika hyviäkin omaisuuseriä köntässä tukkualennuksella. Tämä siitä syystä, että huonoimpia ei usein saa millään järkevällä hinnalla nopeasti kaupaksi.
Tämä usein tarkoittaa merkittävää omaisuusarvojen laskua ja myös tulevaisuuden mahdollisuuksien heikentymistä.
Uudelleenrahoitus: Vanhat lainat on otettu silloin, kun Orava ei tuottanut mitään muuta kuin tukkualennusta. Uusinta osuu ajankohtaan, jolloin Ovarolla on esittää operatiivista tuottoa. Lainanmyöntäjä tulee katsomaan operatiivista tuottoa, jolla lainaa hoidetaan, ja huomaa sen olevan positiivinen. Onnistuneiden asuntomyyntien avulla taas on testattu tasearvojen pitävyyttä. Vakuusarvoja määritellessään lainanmyöntäjä huomaa, että asuntoja on myyty suurehko määrä lähelle tasearvoja ja päättelee käyvän arvon olevan todennäköisesti lähellä ilmoitettua.
Reaalivakuudellisen lainan myöntäminen tuottavalle yhtiölle on helpompaa kuin tuottamattomalle kirjanpitoarvojen kanssa taiteilevalle yhtiölle, jolla ei ole uskottavaa tuottohistoriaa eikä johtoa ja joka meikkaa lukujaan laskelmalla niitä itselleen edullisimmalla tavalla.
Uudelleenrahoitus: Vanhat lainat on otettu silloin, kun Orava ei tuottanut mitään muuta kuin tukkualennusta. Uusinta osuu ajankohtaan, jolloin Ovarolla on esittää operatiivista tuottoa. Lainanmyöntäjä tulee katsomaan operatiivista tuottoa, jolla lainaa hoidetaan, ja huomaa sen olevan positiivinen.
Ovaron 20 miljoonan vakuudeton bondi on minusta otettu nykyiseen asuntosijoitusluottomarkkinoiden tilanteeseen verrattuna aika löysän rahan aikaan. Sen jälkeen pankit ovat kiristäneet kiinteistöluototusta selvästi. Toisaalta nykyään myös osa Ovaron taloista esimerkiksi Savonlinnassa, Varkaudessa ja Pihlavassa on nykyään vakuusarvoltaan 0, silloin kun uusia lainoja myönnetään. Tilanne on erilainen kuin vuonna 2015.
Kun tuossa 20 miljoonan lainassa kyse on bondista on huomattava, ettei ole mitään neuvotteluosapuolta, pankin tai muun rahoituslaitoksen kanssa on kuitenkin helpompi neuvotella. Käytännössä Ovaron tase on vielä nyt sen näköinen että bondinhaltijat voivat vielä keväänä 2020 luottaa saavansa rahat takaisin vaikka ajaisivat Ovaron nurin. Rahat bondin maksuun tai ainakin se osa mitä normaaleilla myynneillä saada kasaan pitää siis saada jostain ihan uutena rahoituksena.
Toisaalta tässä asuntorahoitusmarkkinatilanteessa Ovaron uusi vakuudeton bondi tuskin menee kaupaksi ja Ovarolla vapaat vakuudet ovat muuten vähissä. Vuonna 2015 Oravan bondi meni muuten kaupaksi, koska Danske Bank markkinoi sitä. Danskella taas oli oma lehmä ojassa kun se halusi päästä irti Oravan rahoittamisesta ja ilman bondia Danske ei olisi helposti saanut lainojaan takaisinmaksettua. Tällä hetkellä mikään normipankki tuskin on kiinnostunut Ovaron uuden bondin myynnistä, sen verran maineriskiä siihen sisältyy.
Muutenkin jos katsotaan Ovaron operatiivista kassavirtaa, se on heikohko. Ei sillä lainoja kovin hyvin hoida. Kun huomioidaan taseeseen aktivoitavat korjaukset ja se että merkittävä osa Ovaron rahoituksesta on yhtiölainoina, joita on pakko lyhentää nähdään että operatiivisella tuloksella sopimuksenmukaisten lainojen hoito ei onnistu. Lisäksi Ovaron velkaantumisaste on hyvin korkea.
Huomioita Ovaron raportista liittyen taannoiseen blogikirjoitukseeni:
Q3 -> Q4 tapahtui mm. seuraavaa:
Tampereen asuntojen keskineliöhinta laski taseessa 3786 -> 3335 e/m2 eli -12 %
(Oikotien myyntihinnat syksyllä viittasivat -14% laskuun)
Turun asuntojen keskineliöhinta laski taseessa 5562 -> 4866 e/m2 eli -12,5 %
(Oikotien myyntihinnat syksyllä viittasivat -8% laskuun)
Tampereelta ja Turusta myytiin molemmista 2 asuntoa Q4:n aikana.
Helsingin asuntojen keskineliöhinta laski taseessa 4928 -> 4525 e/m2 eli -8 %
(Oikotien myyntihinnat syksyllä viittasivat -0,5% laskuun)
Helsingissä ei myyty asuntoja.
EPRA NAV/osake 9,48 -> 8,55 eli laskua -10%
Ajatuksia rahoitustilanteesta:
Petteri tiivisti edellisissä viesteissä olennaisen. Ovaro pystyy maksamaan joulukuussa erääntyvän 8 M lainan. Nykyiset kassavarat, tuleva vuokrakassavirta ja asuntomyynnit riittävät tähän niukasti. Varsinainen jännitysnäytelmä on luvassa vuoden päästä, kun 20 M joukkovelkakirjan eräpäivä lähestyy (1.4.2020). Mistä ihmeestä nuo rahat revitään? Vaihtoehdot ovat nykyisille omistajille huonot.
En koskisi tähän firmaan ennenkuin rahoitukseen on saatu tolkullinen ratkaisu.
Ja tehtiinkö tässä nyt pöydänputsaus ja annettiin varovainen guidance, jotta ei jatkossa jouduttaisi näyttämään enää heikkeneviä lukuja tai ainakaan tulosvaroittamaan? Petri Roininen kiisti. Mie en uskonut.
Tässä asiassa vedin Akin kanssa samanlaisen johtopäätöksen: Kiinteistöjen arvoihin haluttiin tehdä nyt kerralla riittävän suuri kertaluonteinen alaskirjaus, jotta spekulointi taseen oikeasta arvostuksesta saataisiin loppumaan ja sijoittajien luottamus tältä osin palautettua (siltä osin kuin se nyt ylipäätään on mahdollista palauttaa)
Myös ERPA tulos guidancea vuodelle 2019 pidän varsin varovaisena ja johtopäätös on sama kuin Akilla: Annetaan varmuuden vuoksi riittävän alhainen ohjeistus, jotta ei enää tarvitse tulosvaroittaa. Varovainen guidance antaa myös tilaa posarille vuoden 2019 aikana.
Saako tämä minut ostamaan osaketta? Ei.
Nyt on kaikille ilmeistä, että Ovaron salkun arvonkehitys on ollut Suomen yleistä asuntomarkkinan hintakehitystä selvästi heikompaa käytännössä koko sen olemassaolon ajan:
Ensin monen vuoden ajan Orava kirjaa kiinteistöjen arvoa hissun kissun alaspäin samalla kun toteutuneet asuntomyynnit ovat jatkuvasti menneet alle tasearvojen.
Samaan aikaan Suomen asuntojen hintakehitys on jatkuvasti loivasti nousujohteinen, ei paljoa, mutta 1-2% nousua vuosittain. Tämä kuvaa siis suurin piirtein hintojen kehitystä vuosina 2014-2018. Samaan aikaan Oravan salkun arvo näinä vuosina laskee pyöreästi tuon 1-2% vuosittain.
Sitten lopulta vuonna 2018 Ovaro tekee kerralla 6% alaskirjauksen kiinteistökantaansa. (12 M€ alaskirjaus 200M€ salkkuun)
Voi olla, että nyt ollaan suurin piirtein oikealla tasolla -hetkellisesti.
Sitten haluaisin kuulla Ovaroon sijoituskohteena positiivisesti suhtautuvilta tahoilta vastauksen seuraavaan kysymykseen:
Mikä on se mekanismi, joka pysäyttää Ovaron salkussa olevien asuntojen alati jatkuvan laskun?
Se, että tase on nyt (hetkellisesti) oikein arvostettu, ei millään tavalla pysäytä Ovaron salkussa olevan kiinteistökannan heikkoa hintakehitystä.
Mihin "tietoon" tuo perustuu? Ei ainakaan uusimpaan (2017) vuosikertomukseen, jonka mukaan noin puolet taloyhtiöiden osakkeista oli pantattu.
Vakuudellista lainaa tullaan hyvin todennäköisesti ottamaan. Aiemman lainan tultua maksetuksi vanhat vakuudet vapautuvat.
petteri kirjoitti:
Tällä hetkellä mikään normipankki tuskin on kiinnostunut Ovaron uuden bondin myynnistä, sen verran maineriskiä siihen sisältyy.
Jo on selitykset! Ovaron toiseksi suurin omistaja on Dansken rahasto. Neljänneksi suurin on OP-Henkivakuutus, yhdeksänneksi suurin SEB ja kymmenenneksi suurin Nordea Bank. Maineriski, totta tosiaan.
petteri kirjoitti:
Lisäksi Ovaron velkaantumisaste on hyvin korkea.
Omavaraisuusaste alaskirjatullakin taseella 43 %. YTN-luokituksen mukaan "hyvä".
Samaan aikaan Suomen asuntojen hintakehitys on jatkuvasti loivasti nousujohteinen, ei paljoa, mutta 1-2% nousua vuosittain.
Itse asiassa ei. Jos jätetään pk-seutu pois (Ovaro ei juuri toimi pk-seudulla), asuntojen hinnat ovat Suomessa laskeneet. Lasku oli 0,8 %/v vuosina 2014-2018.
Huomaa, kuinka koko muu Suomi laskee ja vain pk-seutu nousee. Käyrä on reaali-indeksistä, mutta nimellishinnoilla tulee samantapainen.
Kiinteistöpro kirjoitti:
Samaan aikaan Oravan salkun arvo näinä vuosina laskee pyöreästi tuon 1-2% vuosittain.
Ei mikään ihme, kun markkinahinnat laskevat ja asunnot ikääntyvät. Indeksi ei ota huomioon ikääntymistä mutta oikeat asunnot ikääntyvät. Salkun arvo käyttäytyy juuri niin kuin voisi olettaakin.
Kiinteistöpro kirjoitti:
Mikä on se mekanismi, joka pysäyttää Ovaron salkussa olevien asuntojen alati jatkuvan laskun?
Markkinahintojen nousu. Lasku ei ole ikuista. Asuntohinnat ovat jääneet jälkeen sekä vuokrista että muista hinnoista. Keskimäärin asuntohinnat nousevat 2 % + inflaatio vuodessa, mutta 2010-luvulla nousu on jostain syystä jäänyt tulematta. Jossain vaiheessa tulee korjaus. Huomaa, että nyt puhutaan alueista, joilla asunnot ovat suhteellisen halpoja, ei siis kalliista pk-seudusta.
Mihin "tietoon" tuo perustuu? Ei ainakaan uusimpaan (2017) vuosikertomukseen, jonka mukaan noin puolet taloyhtiöiden osakkeista oli pantattu.
Vakuudellista lainaa tullaan hyvin todennäköisesti ottamaan. Aiemman lainan tultua maksetuksi vanhat vakuudet vapautuvat.
Vuosikertomukseen hyvinkin. Vuoden 2017 vuosikertomuksessa kerrotaan, että Ovaron emoyhtiö oli 31.12.2017 pantannut 94,7M euron arvosta omaisuutta emoyhtiön lainojen vakuudeksi. Emoyhtiön taseessa taas oli 31.12.2017 98,1M sijoituksia. Tämä perusteella vapaita vakuuksia oli vuoden 2017 lopussa hyvin vähän eli 3,3M. Siitä miten annetut vakuudet kohdistuvat eri lainoihin ei ole tarkempaa tietoa.
Ovaron käytettävissä olevia vakuuksia arvioitaessa on myös huomattava korkeat yhtiölainaosuudet, jotka rasittavat osaa asunnoista. Lisäksi osa Ovaron omistuksista eli pahojen muuttotappiopaikkakuntien vuokratalot ovat lainoittajien mielestä vakuuksina epäilyttäviä. Niillä on kyllä arvoa Ovaron taseessa, mutta tyhjentyvän muuttotappioalueen 1970-luvun vuokratalon vakuusarvo on tällä hetkellä monen lainanantajan silmissä nolla ainakin uusia lainoja myönnettäessä.
Keskimäärin asuntohinnat nousevat 2 % + inflaatio vuodessa, mutta 2010-luvulla nousu on jostain syystä jäänyt tulematta. Jossain vaiheessa tulee korjaus.
Pakko tarttua tähän, sillä eikö asuntojen hintojen nousu ole pitkällä aikavälillä sidottu palkkojen nousuun? Päättelen tämän ihan arkijärkisesti siten, että jos asuntojen hinnat nousisivat pitkällä aikavälillä enemmän kuin palkat, niin ihmisillä ei enää olisi varaa ostaa niitä.
Vuosikertomukseen hyvinkin. Vuoden 2017 vuosikertomuksessa kerrotaan, että Ovaron emoyhtiö oli 31.12.2017 pantannut 94,7M euron arvosta omaisuutta emoyhtiön lainojen vakuudeksi. Emoyhtiön taseessa taas oli 31.12.2017 98,1M sijoituksia. Tämä perusteella vapaita vakuuksia oli vuoden 2017 lopussa hyvin vähän eli 3,3M.
Vähennät omenoita päärynöistä. Konsernin sijoituskiinteistöjen eli siis huoneisto-osakkeiden arvo oli 200 m€ (nyt 179 m€). Niistä osakkeista oli pantattu 94,7 m€. Panttauksen kohteena ovat huoneisto-osakkeet sellaisenaan, yhtiölainoineen.
Mainitsemasi summa 98,1 m€ on emoyhtiön huoneisto-osakkeiden nettoarvo ilman yhtiölainoja ja arvonkorotuksia. Jos luet hiukan pidemmälle, tuohon arvoon on lisätty arvonkorotuksia 31,5 m€ ja niiden päälle tulevat vielä 70,3 miljoonan yhtiölainat. 98,1+31,5+70,3 = 199,9 eli 200 m€.
petteri kirjoitti:
Lisäksi osa Ovaron omistuksista eli pahojen muuttotappiopaikkakuntien vuokratalot ovat lainoittajien mielestä vakuuksina epäilyttäviä.
Ne taitavat olla joidenkin osakesijoittajien mielestä paljon epäilyttävämpiä kuin lainoittajien mielestä. Kun katsoo vuoden 2015 lainan panttilistaa, siellä on vanhoja taloja Kotkasta, Porista, Savonlinnasta, Torniosta ja Varkaudesta. Eivät olleetkaan nollan arvoisia.
Keskimäärin asuntohinnat nousevat 2 % + inflaatio vuodessa, mutta 2010-luvulla nousu on jostain syystä jäänyt tulematta. Jossain vaiheessa tulee korjaus.
Pakko tarttua tähän, sillä eikö asuntojen hintojen nousu ole pitkällä aikavälillä sidottu palkkojen nousuun? Päättelen tämän ihan arkijärkisesti siten, että jos asuntojen hinnat nousisivat pitkällä aikavälillä enemmän kuin palkat, niin ihmisillä ei enää olisi varaa ostaa niitä.
Vuosina 1983-2018 asuntojen hinnat nousivat Suomessa kuluttajahintaindeksi +1,5 %/v. 2000-luvulla sama luku on ollut +1,6 %/v.
Nousu 2010-luvulla on kuitenkin ollut vain 0,8 %/v, ja sekin nousu on tullut pk-seudulta.
Palkat ja hinnat ovat toki sidoksissa keskenään. Bruttopalkat eivät varmaankaan suoraan mene asuntohintoihin, vaan osa rahoista käytetään asuntojen kasvattamiseen tai parantamiseen (sekä muuhun kulutukseen ja säästämiseen) ja vain osa ohjautuu korkeampiin hintatarjouksiin. Asuntojen hinnat ovat siis nousseet palkkoja vähemmän, ei enemmän. Järjestys on inflaatio < asuntohinnat < palkat.
Pitkän historian perusteella voi kuitenkin olettaa, että asuntojen hinnat nousisivat myös tulevaisuudessa, sillä inflaatio ei ole maailmasta kadonnut.
Inderes joutui nöyrtymään tosiasioiden edessä ja alaskirjasi Ovaron tavoitehinnan 5,80 -> 5,00 (suositus: vähennä). En yllättyisi, jos lähiaikoina myyvät laput pois mallisalkusta.
Ulosmaksetut osingot 2015-2017 olivat 2,37 €/osake. Suurin osa laskusta selittyy sillä. 30 senttiä on verovarausta, 90 senttiä siirtymistä JLL:n arvostukseen ja loput nollatulosta.
Ulosmaksetut osingot 2015-2017 olivat 2,37 €/osake. Suurin osa laskusta selittyy sillä. 30 senttiä on verovarausta, 90 senttiä siirtymistä JLL:n arvostukseen ja loput nollatulosta.
Joo, myönnän toki tämän.
Kuvaa osittain myös yhtiön älyvapaata osinkopolitiikkaa.
Inderes joutui nöyrtymään tosiasioiden edessä ja alaskirjasi Ovaron tavoitehinnan 5,80 -> 5,00 (suositus: vähennä). En yllättyisi, jos lähiaikoina myyvät laput pois mallisalkusta.
Inderesin ennakointi on vaikeaa. Olin jo varma, että Inderes aloittaa hehkutuksen tänä aamuna. Inderes kirjoittaa, kuinka Ovaro ei ole kriisiyhtiö, kuinka operatiivinen tulos tulee nousemaan ja rahoitusneuvotteluilla alennetaan korkoa, ja antaa silti vähennä-suosituksen. Teksti ei ole oikein linjassa suosituksen kanssa. Analyytikko pelaa todella varman päälle 5 € tavoitehinnalla ottaen huomioon analyysin positiivisen yleisvireen.
Olin jo varma, että Inderes aloittaa hehkutuksen tänä aamuna. Inderes kirjoittaa, kuinka Ovaro ei ole kriisiyhtiö, kuinka operatiivinen tulos tulee nousemaan ja rahoitusneuvotteluilla alennetaan korkoa
Täsmälleen tätä minäkin Inderesiltä odotin...
Nyt raportti oli mielestäni aika realistinen. Aiemmat olivat ihan höpöhöpöä.
Petteri teki lukuvirheen vuosikertomuksessa. Sama kuin J-P Juhola laskisi potin väärin pokeripöydässä. Sitä tapahtuu, mutta ei joka vuosikymmen.
Miusta muuten vaikuttaa vähän, että tässä ketjussa osa etsii enemmän perusteluita valmiille näkemykselle kuin analysoi.
Inderesin Jesse: "Arvioimme, että osakekohtainen NAV voi huoneistomyyntien ja omien osakkeiden ostamisen jälkeen nousta jopa lähelle 10 euroa vuoden 2021 loppuun mennessä. Vastaavasti, mikäli omien osakkeiden ostot ja lainojen uudellenneuvottelu eivät onnistu, voi osakekohtainen NAV laskea vain noin 6,5 euron tasolle vuonna 2021."
Tässäpä tämä. Lainojen uudelleenneuvottelusta en ole juurikaan huolissani. En tiedä, miksi Petteri maalaa piruja seinälle, mutta toivon toki kovasti, että nämä pirut eivät kimppuun hyppää. Myynnit tai itse asiassa mihin hintaan ne toteutuvat ja kuinka nopeasti on nähdäkseni se Jännän Ääri.
Mie sijoitan hyvin pitkälti ihmisiin, enkä vanhoihin lukuihin. En vihaa yhtiöitä, vaan niiden johdossa olevia ihmisiä. Toki luvut pitää osata, mutta ihmisistä riippuu, mihin ne lähtevät juoksemaan.
Ostimme Osuuspankilta konkurssipesän kuusi runkovalmista rivitaloasuntoa viidentoista talon yhtiöstä -93 maissa. Meitä pidettiin mielisairaina, olimmehan keskellä syvää lamaa. Käväisin toimistolla äsken ja lainatakseni Mikael Rautasta: "Ne nauroivat miulle". Rivitaloprojektista uimme pienellä plussalla ulos. Suurin voittaja oli taloyhtiö, joka ei ansiostamme mennyt nurin. Käräjöimmekin siten taloyhtiön kanssa siitä, että emme tehneet niiden mielestä tarpeeksi omaan piikkiin sellaista, joka lähtökohtaisesti kuului taloyhtiölle. Uskoni ihmisten oikeudenmukaisuudentajuun roikahti vielä entistä syvemmälle tässä projektissa. Voitimme muuten oikeudessa 6-0.
Ja voi olla, että oravasijoituksissani käy huonosti. Mutta mie vaan en keksi miksi nykyjohto ostaisi yhtään omia osakkeita, jos rahoitus olisi joku oikea ongelma. Pankkeja ei rahoituspäätöstä tehdessä yhtiön osakekurssi kiinnosta lainkaan. Jos viritteillä olisi joku källi tyyliin fuusioidaan Investors Houseen, niin kurssiahan pitäisi painaa alas kaikin mahdollisin keinoin.
Q1 osari on muuten harvinaisen jännä kiinteistösijoitusyhtiölle.
Petteri teki lukuvirheen vuosikertomuksessa. Sama kuin J-P Juhola laskisi potin väärin pokeripöydässä. Sitä tapahtuu, mutta ei joka vuosikymmen.
Miusta muuten vaikuttaa vähän, että tässä ketjussa osa etsii enemmän perusteluita valmiille näkemykselle kuin analysoi.
Inderesin Jesse: "Arvioimme, että osakekohtainen NAV voi huoneistomyyntien ja omien osakkeiden ostamisen jälkeen nousta jopa lähelle 10 euroa vuoden 2021 loppuun mennessä. Vastaavasti, mikäli omien osakkeiden ostot ja lainojen uudellenneuvottelu eivät onnistu, voi osakekohtainen NAV laskea vain noin 6,5 euron tasolle vuonna 2021."
Tässäpä tämä. Lainojen uudelleenneuvottelusta en ole juurikaan huolissani. En tiedä, miksi Petteri maalaa piruja seinälle, mutta toivon toki kovasti, että nämä pirut eivät kimppuun hyppää. Myynnit tai itse asiassa mihin hintaan ne toteutuvat ja kuinka nopeasti on nähdäkseni se Jännän Ääri.
Mie sijoitan hyvin pitkälti ihmisiin, enkä vanhoihin lukuihin. En vihaa yhtiöitä, vaan niiden johdossa olevia ihmisiä. Toki luvut pitää osata, mutta ihmisistä riippuu, mihin ne lähtevät juoksemaan.
Ostimme Osuuspankilta konkurssipesän kuusi runkovalmista rivitaloasuntoa viidentoista talon yhtiöstä -93 maissa. Meitä pidettiin mielisairaina, olimmehan keskellä syvää lamaa. Käväisin toimistolla äsken ja lainatakseni Mikael Rautasta: "Ne nauroivat miulle". Rivitaloprojektista uimme pienellä plussalla ulos. Suurin voittaja oli taloyhtiö, joka ei ansiostamme mennyt nurin. Käräjöimmekin siten taloyhtiön kanssa siitä, että emme tehneet niiden mielestä tarpeeksi omaan piikkiin sellaista, joka lähtökohtaisesti kuului taloyhtiölle. Uskoni ihmisten oikeudenmukaisuudentajuun roikahti vielä entistä syvemmälle tässä projektissa. Voitimme muuten oikeudessa 6-0.
Ja voi olla, että oravasijoituksissani käy huonosti. Mutta mie vaan en keksi miksi nykyjohto ostaisi yhtään omia osakkeita, jos rahoitus olisi joku oikea ongelma. Pankkeja ei rahoituspäätöstä tehdessä yhtiön osakekurssi kiinnosta lainkaan. Jos viritteillä olisi joku källi tyyliin fuusioidaan Investors Houseen, niin kurssiahan pitäisi painaa alas kaikin mahdollisin keinoin.
Q1 osari on muuten harvinaisen jännä kiinteistösijoitusyhtiölle.
Millä hinnalla olisit itse valmis lainaamaan rahaa yhtiölle, jonka luvut näyttävät tältä?
Kun kävisit neuvotteluja rahoituksesta yhtiön kanssa ja esittelisivät sinulle suunnitelman, miten rahoitus järjestyy kuntoon, niin millaisia riskikertoimia laskisit sen varalle, ettei kaikki välttämättä menekään ihan niin kuin Strömsössä?
Emoyhtiön lainojen korot ovat nyt 4,25%, 4,50% ja 5,00%.
Jos katsot yhtiön tämänhetkistä operatiivista kassavirtaa, niin löydätkö perusteluita tätä matalammalle korkotasolle?
Yhtiö kertoo että se suunnittelee kiihdyttävänsä huoneistomyyntejä parantaakseen lainanhoitokykyä. Miten uskottavia nämä huoneistomyynnit ovat olleet, kun katsotaan niiden myyntitahtia sekä sitä, miten niiden toteutuneet kauppahinnat suhteutuvat edeltävään tasearvoon?
Omien osakkeiden ostosta:
Omien ostoihin käytetty rahamäärä on ainakin toistaiseksi täysin merkityksetön kokonaisuuden kannalta. Muutama sata tonnia ei muuta asioita suuntaan tai toiseen. Mutta niillä saadaan osalle osakkenomistajia hyvä mieli.
Joo. Vuosikertomuksessa tuli lukuvirhe. Ilmeisesti emoyhtiön kaikkien osakkeiden kirjanpitoarvo oli 31.12.2017 98,1M (sijoitukset) + 31,5M(arvonkorotukset) = 129,6M ja niistä 94,7M kirjanpitoarvon osakkeet oli 31.12.2017 pantattu. (Kyse on emoyhtiön taseesta ja sen antamista panteista, joten pantattavan omaisuuden pitää myös löytyä emoyhtiön taseesta.)
Täytyy kyllä myöntää, että näen Ovarossa miinoja joka puolella. Tämä johtuu, siitä että olen saanut turpaan muutaman kerran samanlaisissa tilanteissa. Viime aikoina olen sitten alkanut aika järjestelmällisesti väistellä pahimpia miinakenttiä.
Tästä huolimatta usein sijoitan vähän epäsuosittuihin tai hyljeksittyihin kohteisiin.
Ovarossa on kaksi isoa miinakenttää: Ne ovat rahoitus, tase sekä pankkisuhteet sekä kiinteistöjen yleinen laatu ja paha epälikvidiys.
Jo yksi miinakenttä usein ajaa yrityksen pitkään alituoton suohon, mutta siitä aina joskus voidaan selvitä hyvinkin.
Esimerkiksi Technopolisilla oli 2013 rahoitusvaikeuksia ja tase kuralla. Sillä oli kuitenkin varakkaat omistajat, ok pankkisuhteet ja hyvät kiinteistöt. Hybridi ja osakeannit kyllä iskivät pahasti, mutta lopuksi osake toipui hyvin.
Toisaalta nyt Ovarolla on rahoitusvaikeuksia ja tase kuralla. Sen omistajat eivät ole yhtä varakkaita kuin Technopolisilla ja pankkisuhteet kaikkiin normipankkeihin ovat poikki. Rahaa on saatu vain lähinnä siltarahoitukseen erikoistuneelta yhtiöltä aika isolla korolla.
Samaan aikaan kiinteistömassassa on paljon tosi huonoja kiinteistöjä ainakin siinä mielessä, että niiden arvo on rakenteellisesti laskussa eli kehittyy huonosti suhteessa yleiseen markkinaan.
Ovaroon sijoittamalla betsaa aika nopean toipumisen puolesta. Kun Ovarolla on tällä hetkellä ympärillä kaksi isoa miinakenttää ja Suomen asuntosijoitusmarkkina näyttää olevan vähän hyytymässä on vaikea uskoa, että sijoitus Ovaroon onnistuisi väistämään molemmat pahat miinakentät samaan aikaan.
Osake ei myöskään vaikuta edes kovin halvalta eli epäonnistumisiin ei ole paljon varaa. Nyt ei olla 1990-luvun alun lamassa tai 2008-09 finanssikriisissä sikahalvoilla arvostuksella vaan minusta lähinnä suhdannehuipussa. Ei siis kannata paljon odottaa yleisen markkinan nousua, joka tukisi Ovaroa.
12,2Meur alaskirjauksesta ylivoimainen valtaosa on kohdistettu Muun toiminnan salkkuun eli myytäviin kiinteistöihin. Ydintoiminnan salkun bruttoarvoa on alaskirjattu -3,3 Meur (112,7 Meur 3Q18 vs 109,4 Meur FY18). Muun toiminnan bruttoarvoa kirjattiin alas 9,5 Meur, eli 11,9 %. Nettoarvolla laskettuna alaskirjaus on noin 19 %.
Q4 aikana huoneistojen myynnit on bruttona olleet 3,7 Meur joista on syntynyt luovutustappiota 436 keur, eli puhutaan noin 11 % luovutustappiosta suhteessa vanhaan tasearvoon (jos nyt oikein tulkitsen lukuja), eli ollaan aivan samalla tontilla kuin Muun toiminnan salkun alaskirjaus.
Tästä itse tulen siihen johtopäätökseen, että jatkossa myytävien asuntojen hintojen pitäisi alkaa lähestyä tasearvoja huomattavasti aiempaa paremmin. Myös psykologisesti tämä olisi loogista - siivotaan vanhat sotkut kerralla pois ja mieluiten vähän pelivaraa päälle. Q1 osarissa kiinnostaa siis paitsi asuntomyyntien kokonaisvolyymi, myös luovutusvoittojen/tappioiden määrä.
Ovarolla on aika reippaasti riskejä, mutta aion pitää pienen positioni edelleen kiinni ja katsellaan, mitä tapahtuu. Uusi johto vaikuttaa CMD:n esitysten perusteella täyspäiseltä ja periaatteessa useista eri lähteistä olisi nipistettävissä pieniä lisätuottoja, jotka kokonaisuutena voivat sitten alkaa jo näkyä jossain.
Rahoituksen järjestämisen kriittisyydestä olen tietysti samaa mieltä kaikkien kanssa. Jos/kun vanhalla Kurrella ei ollut kunnon pankkisuhteita normipankkeihin, en näe sitä esteenä miksi uusi Ovaro ei niitä voisi rakentaa. Yhtiön strategia on varsin "no non-sense" -tyyppinen tällä hetkellä, ja jos H1 aikana pystytään osoittamaan onnistumisia asuntojen myynnissä sekä kassavirran/EPRA-tuloksen parantamisessa, en pitäisi ollenkaan mahdottomana, että 4/20 erääntyvä bondille löytyisi jälleenrahoitus siedettävin ehdoin.
12,2Meur alaskirjauksesta ylivoimainen valtaosa on kohdistettu Muun toiminnan salkkuun eli myytäviin kiinteistöihin. Ydintoiminnan salkun bruttoarvoa on alaskirjattu -3,3 Meur (112,7 Meur 3Q18 vs 109,4 Meur FY18). Muun toiminnan bruttoarvoa kirjattiin alas 9,5 Meur, eli 11,9 %.
Tuota... uusin alaskirjaus on vain 9 m€. Muun toiminnan bruttoarvoa on kirjattu alas 3891 €/m2 => 3701 €/m2 eli -5 %. Q3 ja Q4 salkkujako ei ole täsmälleen sama, ja on siksi paras katsoa neliöhinnan muutosta eikä eurosumman muutosta.
Taloustirehtööri kirjoitti:
Q4 aikana huoneistojen myynnit on bruttona olleet 3,7 Meur joista on syntynyt luovutustappiota 436 keur, eli puhutaan noin 11 % luovutustappiosta suhteessa vanhaan tasearvoon (jos nyt oikein tulkitsen lukuja), eli ollaan aivan samalla tontilla kuin Muun toiminnan salkun alaskirjaus.
Luovutustappio oli 8 %. Q4 aikana tappiota tuli 411-85 = 326 k€. Päälle on laskettava vielä 3 % välityspalkkio.
Taloustirehtööri kirjoitti:
Tästä itse tulen siihen johtopäätökseen, että jatkossa myytävien asuntojen hintojen pitäisi alkaa lähestyä tasearvoja huomattavasti aiempaa paremmin.
Sama johtopäätös minulla. Q1 näyttää.
Myyntitahti oli jo aiempaa selvästi kovempi. Laskemalla hintaa myyntiä pystytään nähtävästi kiihdyttämään. Täytyy vain löytää myyntivauhdille ja hinnalle oikea suhde.
Ovaro ei näytä raportoivan like-for-like (same door) vuokranmuutosta. Sitä pitää sitten arvioida.
Lasketaan sitten asuntojen lukumäärän ja pinta-alojen mukaan, pientä heittoa tuossa varmaan tulee.
Vuonna 2017 Ovarolla oli vuokrattavissa noin 1661 asuntoa/toimitilaa ja 106752 neliötä (keski-arvo 31.12.2016 ja 31.12.2017 tilanteesta.) Vuokrauksesta saadut maksut olivat 2017 13146t eli yksikköä kohti tuli bruttotuottoja 659 euroa kuussa eli 10,26 euroa neliöltä kuukaudessa.
Vuonna 2018 oli vuokrattavissa noin 1597 kohdetta ja 101361 neliötä (ka 31.12.2017 ja 31.12.2018) ja vuokrauksesta saadut maksut olivat 12754t. Yksikkoä kohti tuli bruttotuloa 666 euroa kuussa eli 10,48 euroa neliöltä kuukaudessa.
Tällä laskutavalla vuokrauksesta saadut maksut per omistettu kohde nousivat 1 prosentin ja maksut per omistettu neliö 2,1% y-o-y.
Sitä mikä osa tästä muutoksesta on vuokrien muutosta, mikä osa vuokrausasteen muutosta ja mikä osa myytyjen asuntojen vaikutusta ei pysty kyllä arvioimaan.
