Jos kämpän myyntiaika on vuosi ja se pidetään tyhjänä, se maksaa vuoden menetettynä vuokrana karkeasti 10 % asunnon arvosta. Tyhjästä kämpästä pitää saada yli 10 % parempi hinta, että homma kannattaa. Tuskinpa on saatu. Jos tämä on totta, tulos nousee sillä, kun joko lyhennetään tyhjänäpitoaikaa, lopetetaan tyhjänä myynti tai molemmat.
Oravan toiminnassa on ollut paljon epäonnistuneita asioita. Jos kaikki olisi tehty täydellisesti, parantamisen varaa ei enää olisi. Nyt parannettavaa riittää, ja juuri ne kohdat ovat iso mahdollisuus.
Jos kämpän myyntiaika on vuosi ja se pidetään tyhjänä, se maksaa vuoden menetettynä vuokrana karkeasti 10 % asunnon arvosta. Tyhjästä kämpästä pitää saada yli 10 % parempi hinta, että homma kannattaa. Tuskinpa on saatu. Jos tämä on totta, tulos nousee sillä, kun joko lyhennetään tyhjänäpitoaikaa, lopetetaan tyhjänä myynti tai molemmat.
Toki noinkin asiaa on hyvä katsoa. Mutta jos kämppä on myynnissä vuoden menemättä kaupaksi, niin hintapyyntö on asetettu alunperin ihan päin persettä. Toisekseen viimeistään ensimmäisen kuukauden jälkeen olisi pitänyt tehdä muutoksia strategiaan ja joko oikeasti myydä asunto tai laittaa takaisin vuokralle. Tosin tuossa tilanteessa siitä todennäköisesti pyydettäisiin myös liikaa vuokraa, eikä saataisi vuokrattua.
Puhelimella postatessa tulee näköjään aina vähintään tuplana viestit. Pahoittelut, yritän korjata.
- Jos tuntuu et vika on saitissa niin pistätkö yllapito at sijoitustieto.fi tietoa ongelmasta (laite ja selain jne...)
ps. isompi saittipäivitys luvassa ennen lumien sulamista -yp
Toki noinkin asiaa on hyvä katsoa. Mutta jos kämppä on myynnissä vuoden menemättä kaupaksi, niin hintapyyntö on asetettu alunperin ihan päin persettä. Toisekseen viimeistään ensimmäisen kuukauden jälkeen olisi pitänyt tehdä muutoksia strategiaan ja joko oikeasti myydä asunto tai laittaa takaisin vuokralle. Tosin tuossa tilanteessa siitä todennäköisesti pyydettäisiin myös liikaa vuokraa, eikä saataisi vuokrattua.
Keskimääräinen myyntiaika oli yli vuoden. Yhtä kämppää pidettiin myynnissä alle vuosi, mutta koska alle puolet meni halutulla hinnalla kaupaksi, kiertoajaksi tulee yli vuosi. Myyntimenetelmässä hinta asetettiin korkealle ja sitä pudotettiin hitaasti suhteessa siihen, että kämpät olivat tyhjinä. Olisi pitänyt myydä vuokrattuna tai asettaa niin alhainen hinta, että kauppa käy nopeasti eikä tarvitse pitää 100 asuntoa tyhjänä. Otettiin tappiota tyhjien kämppien muodossa, kun ei haluttu ottaa sitä pienen myyntitappion muodossa.
Kaikille on selvää, että vanha Orava epäonnistui. Epäonnistumisten taivastelun sijaan kannattaa katsoa, mitä nyt tehdään toisin. Koko henkilökunta on vaihdettu ja toimintatavat.
Myllykatu 11A. Taseessa 4412EUR/m2. Osoitteesta myynnissä yksi asunto, pyynti 4053EUR/m2.
Myllykatu 11B. Taseessa 3794EUR/m2. Osoitteesta myynnissä kaksi asuntoa, pyynnit 3876EUR/m2 ja 4115EUR/m2.
Asemakatu 9. Taseessa 3460EUR/m2. Osoitteesta myynnissä yksi asunto, pyynti 3315EUR/m2.
Näistä Myllykatu 11B:n kalliimpi asunto ja Asemakatu 9 ovat molemmat viimeisen päälle stailattu myyntikuntoon, heti vapaita ja sama välittäjä.
Päivitystä...
Vaasan Ovaro-osoitteissa on samat neljä asuntoa edelleen myynnissä. Noissa kahdessa, jotka tulkitsen Ovaron tukkualennuskohteiksi, on hintoja laskettu aika reippaasti, mutta ei tunnu menevän kaupaksi. Marraskuun pyyntihinnoista on tultu alas 4115EUR/m2 --> 3494EUR/m2 (Myllykatu 11B) ja 3315EUR/m2 --> 3082EUR/m2 (Asemakatu 9A).
Toivottavasti jossain muualla asunnot liikahtaa paremmin.
Katsoin Vaasan ilmoitukset. En pysty päättelemään, mikä olisi Ovaron asunto. Asemakatu 9:ssä ei ole ristiriitoja Ovaron antamiin tietoihin, muissa on pientä.
1. Hallinnon tuplakulut. Uusi johto on työskennellyt koko kvartaalin 1.10.2018 alkaen. Kulut siis tulevat täysimääräisinä koko jaksolle. Vanha hallinnointiyhtiö on väistynyt pois operatiivisen vastuusta, mutta hallinnointiyhtiön sopimus on voimassa 18.12.2019 saakka, johon asti heille on maksettava palkkiota.
Uuden nelihenkisen johdon kulurakenne on oletettavasti kevyempi kuin vanhan, mutta tarkkaa tietoa kustannustasosta ei tässä vaiheessa vielä ole. Jos vanhan johdon aiheuttamat hallintokulut ovat olleet pyöreästi 300te/kvartaali ja arvioidaan uuden johdon kulurasituksen olevan noin 200te/kvartaali, niin ei tuo varmaan hirveän paljon metsään mene. Joka tapauksessa vanha johto aiheuttaaa Q4:lle vielä noin 250te kulun, joka siis poistuu jatkossa. Tästä päädymme arvioon, että Q4/2018 johdolle maksettavat palkat ovat suuruusluokkaa 150te suuremmat kuin Q4/2017.
2. Rakenne- ja organisaatiomuutokseen liittyvät kertaluonteiset kulut. Seuraava teksti on Q3 osarin sivulta 30:
Suurimmat kuluerät aiheutuivat oikeudellisesta neuvonannosta, Nasdaq Helsingin ja Euroclearin veloittamista listalleottopalkkioista, verkkosivujen luomisesta ja ylimääräisen yhtiökokouksen kuluista.
Q3 osarin sivulta 30 selviää, että näiden kulujen yhteismäärän arvioidan oleven noin 480te. Selviää myös, että näistä Q3:lle kirjattiin vain 190te (liiketoiminnan muut kulut) ja täten siis Q4:lle on odotettavissa noin 290te suuruinen kirjaus liittyen ym. kertaluonteisiin kuluihin.
3. Ovaro siirtyy tilinpäätöstiedotteessa v. 2018 ulkopuolisen arvonmäärittäjän arvioon kiinteistöjen käypää arvoa määritettäessä. Ulkopuolinen arvonmäärittäjä on Jones Lang Lasalle Finland Oy (JLL), jonka arvio kiinteistöjen käyvästä arvosta oli 5,0 M€ alhaisempi kuin hallintoyhtiö Orava Rahastojen arvio Q3/2018 lopussa.
Tästä syntyy siis 5,0 M€ suuruinen negatiivinen kertaerä Q4:lle.
Yllämainituista eristä kohdat 1 ja 2 ovat kassavirtavaikutteisia eriä ja kohta 3 on ei-kassavirtavaikutteinen.
Vaasan Ovaro-osoitteissa on samat neljä asuntoa edelleen myynnissä. Noissa kahdessa, jotka tulkitsen Ovaron tukkualennuskohteiksi, on hintoja laskettu aika reippaasti, mutta ei tunnu menevän kaupaksi. Marraskuun pyyntihinnoista on tultu alas 4115EUR/m2 --> 3494EUR/m2 (Myllykatu 11B) ja 3315EUR/m2 --> 3082EUR/m2 (Asemakatu 9A).
Toivottavasti jossain muualla asunnot liikahtaa paremmin.
Asemakatu 9 on nyt poistunut Oikotieltä ja välittajan sivuilta.
Raportti jätti tosiaan toivomisen varaa, mutta on siinä positiivisia puoliakin.
Alaskirjauksilla on nyt varmaan saatu suurimmat luurangot pois kaapista taseen arvostuksen suhteen, joten sieltä ei pitäisi hirveästi negatiivisia yllätyksiä tulla. Pitää huomioida myös että liiketoiminnan rahavirrassa oli huomattava parannus viime vuoteen verrattuna (EUR 2.46m vs. EUR 0.69m). Ja tuo numero muuten tulee paranemaan entisestään kunhan saadaan hallinnoinnin kuluista vanhan hallinnon lisäkustannukset pois. Myös pitkäaikaiset lainat vähenivät EUR 83.7m vs. EUR 101.1m viime vuonna, joten absoluuttista velkataakkaa saatiin alas (ei tietty suhteellista). Ja nuo asunnot mitä on myyty, näyttäisi olevan myyty pienemmistä kaupungeista (oletettavasti vaikeimmat myydä)...
Yhteenvetona... vaikka raportissa oli negatiivista, on mielestäni kokonaisuus positiivinen. Pitää muistaa että uusi johto aloitti vasta viime vuoden lopulla, joten ei tässä vielä ole hirveästi aikaa ollut tehdä suuria muutoksia, mutta jotain positiivista on selkeästi jo saatu aikaan.
Katsauskauden jälkeen 1.1.2019 - 13.2.2019 myyty HUIMAT 5 ASUNTOA ☺
Eli se siitä "kyllähän nämä kaupaksi menee"
Tässä pitää muistaa että porukka palailee joululomilta vasta siinä tammikuun toisella viikolla, ja siinä menee viikko pari töihin uudestaan orientoitumisessa. Joten ns. tehokasta myyntiaikaa tuossa on ollut vain n. 4vk tänä vuonna ;)
Asuntojen myyntihän tässä eniten kiinnostaa. Myynti vähän vauhdittui.
Q4:llä myytiin 17 asuntoa 3,7 miljoonan euron velattomilla kauppahinnoilla. Myyntitappiot olivat 326t ja välityspalkkiot 109t euroa. Kassaan tuli rahaa 12% alle 30.9.2018 tasearvon. Kovin nihkeää myyntitahtia silti.
Myyntihinnat viittaava siihen suuntaan, että lisää arvonalennuksia taitaa olla tulossa eli vuoden lopun alaskirjaukset eivät ehkä riitä. Rahoituksen osalta myös lainojen eräpäivät lähestyvät ja nämä luvut tuskin herättävät kauheasti lainanantajien luottamusta.
Kokonaisuudessaan raportti on sotkuinen ja mieleen tulee eikö Ovaron talouspäällikkö osaa asiaansa vai onko raportoinnista tarkoituksella tehty näin sotkuinen. Kun Ovarossa ei taideta osata kiinteistöraportoinnin alkeita, suosittelen Ovaron johdolle tutustumista Kojamon vuosikertomukseen, siitä voi ottaa mallia kun Ovarossa ei raportoinnin osaamista näytä olevan.
Aika hitaalta tuo asuntotaseen realisoiminen vaikuttaa. Vaikeata nähdä skenaariota joka nopeasti helpottaisi Ovaron kämppien realisointia, joten vaikka aliarvostusta löytyisi niin tuskin osakkeella on keskipitkällä tähtäimellä riski huomioiden merkittävää nousunvaraa suhteessa nykykurssiin (vuoden-parin sisällä 30+%). Riskejä nimittäin ex-kurren matkalla näkyy senkin edestä, vaikka pesää onkin puhdistettu.
Viimeisellä vuosineljänneksellä Ovaron EPRA-tulos oli muuten 200t euroa, sen lisäksi aktivoitiin 298t korjauskustannuksia taseeseen. Käytännössä kassavirta oli tältä osin 98t negatiivinen eli vuokraustoiminnasta saadut tuotot eivät Q4:llä riittäneet vuokraustoiminnan pyörittämiseen.
Viimeisen vuoden aikana Ovaro näyttää kyllä saaneen hoitokuluja alas ja on pienentänyt korjauksiin käytettäviä taseeseen aktivoitavia eriä. Kun katsoo Ovaron kiinteistökannan ikää en kuitenkaan ole ihan vakuuttunut siitä, että nykyinen korjaustahti riittää pitämään Ovaron omistamat talot käyttökelpoisina. Kirjanpidossa on jonkin verran pelivaraa siinä, mikä osa kuluista/investoinneista näytetään EPRA-tuloksena ja mikä osa aktivoidaan taseeseen.
Minusta vähän vaikuttaa, että nykyinen EPRA-tulos voi antaa liiankin mairittelevan kuvan Ovaron operatiivisesta suorituskyvystä.
Tiedotustilaisuudessa kysyin, onko tosiaan niin, että kertaluontoiset 500K lähti pois EPRA-tuloksesta Q4. Kyllä kuulemma lähti. Ilman näitä Q4 EPRA tulos 700K plussalla.
Inderesin Jesse kysyi, onko kertaluontoisia saneerauskustannuksia vielä tulossa. Ei kuulemma ole. Q1 on tosin tilinpäätöskustannukset ja lumityöt, joten 700K EPRA-tulosta Q1 ei ole tulossa.
Yhtiö tiedotti ostavansa 20.000 omaa osaketta lisää. Syssymmällä järjestellään rahoitus, neuvotteluja on jo käyty.
Mie en usko, että tämä hallitus on ajamassa yhtiötä likviditeettikonkurssiin. Joten lainojen uudelleenrahoitus on imo käytännön varma, koska omia uskalletaan edelleen ostaa. Ei ne itse voi sitä tietysti sanoa. Varma on varmaa ja loppu on enemmän tai vähemmän valistunutta arvailua.
EPRA-tuloksen parantumisessa voi kusta nähdäkseni lähinnä se, että kämppiä myydään niin paljon, että tuotot laskee. Kun myyntirahoilla ostetaan omia, EPRA NAV muuten nousee joka laaki.
Muun toiminnan kämpistä on 60 tyhjää eli myynnissä. Ne eivät siis ole kaikki tyhjiä, vaikkakin huonotuottoisia.
Kun ydintoiminnan kämpistä vuokrattavissa on täyttöaste 84,7, ja ne tuottavat 4,4% sadalle prosentille, on realistista olettaa, että päästään vuokrausasteen noustessa näissä vielä päälle viiden pinnan. Aiemmin myyntisalkussa oli vuokrakämpiksi sopivia ja toisin päin. Tätä on nyt väännetty järjelliseen suuntaan.
Yhdellä vuokravälittäjällä on soppari koko kannasta vuoden loppuun. Monopoli on hyvä asia, sanoi Velipekka Nummikoski. Petri Roininen taas sanoi toisin. Joten nykyisen kannattaa ryhdistäytyä, jos meinaa 2020 myös vuokrata Ovaron kämppiä.
Olen vakuuttunut siitä, että yhtiössä tehdään fiksuja asioita, yksi kämppä ja taloyhtiö kerrallaan.
Arvioin, että NAV on nyt suunnilleen oikein, ja nousee vielä omien ostojen myötä jossain vaiheessa. Kasin veikkaan olevan pitävä taso välityspalkkiotkin huomioiden ilman asuntomarkkinan romahdusta, mikä toki voi tulla. Mutta ei Antti Rinteen hallitus mitään asumistukia tosiaankaan leikkaa.
Toki voi olla, että olen riidannut johdon kyvykkyyden väärin. Mutta olen monenlaista kiinteistökoijaria tavannut, ja menestyviä yhdistää yksi asia: Ne jaksaa vääntää joka kulmasta. Ovarossa nähdäkseni tällä hetkellä tehdään juuri tätä, ja sitten on vielä omien ostoautomaatti olemassa, joka sekä nostaa NAVia että pitäisi pienentää alennusta. Tosin pikkuhiljaa.
Vanha johto löi käteen maskeeratun huonosti hoidetun paskakasan, mutta silläkin on joku arvo. Saa nähdä prosessoiko joku kympillä ostanut vielä joku päivä, sitä olisi hauska seurata. Yhtiön en suosittele prosessoivan, varsinkin kun ala-arvoinen omaisuuden hoito on huonosti prosessoitava. Kavallukset olisivat eri asia.
Osinkosijoittajalle Ovaro ei sovi, niitä ei ole lähiaikoina tulossa. Ja tämä on oikein. Jään tarkkailemaan eilistä isommalla positiolla kerrankin fiksua suomalaista voitonjakopolitiikkaa. Matematiikka on muuten kiva tiede, ei tarvitse riidellä näkemyksistä.
Ja tehtiinkö tässä nyt pöydänputsaus ja annettiin varovainen guidance, jotta ei jatkossa jouduttaisi näyttämään enää heikkeneviä lukuja tai ainakaan tulosvaroittamaan? Petri Roininen kiisti. Mie en uskonut.
Kiitos Aki hyvästä päivityksestä ja tiedotustilaisuuden kuulumisista! Jäi lähinnä se kalvamaan että miksi ydintoiminnan kämpistä on noinkin suuri osa tyhjillään, täyttöaste 84.7%? Onko tästä kellä tietoa, tai oliko puhetta tiedotustilaisuudessa? Nevertheless, tänään tankkasin hiukan lisää itsekin...
Yhtiö tiedotti ostavansa 20.000 omaa osaketta lisää. Syssymmällä järjestellään rahoitus, neuvotteluja on jo käyty.
Mie en usko, että tämä hallitus on ajamassa yhtiötä likviditeettikonkurssiin. Joten lainojen uudelleenrahoitus on imo käytännön varma, koska omia uskalletaan edelleen ostaa. Ei ne itse voi sitä tietysti sanoa. Varma on varmaa ja loppu on enemmän tai vähemmän valistunutta arvailua.
Vai onko pitkä bluffi? Menee läpi Akille ja sijoittajille, mutta meneekö rahoittajille. Omien ostot roposia, mä en osta.
Rahoituksessa voi syssymmällä olla hyvinkin synkempiä pilviä kuin nyt, pitäs saada heti eikä viidestoistapäivä. Yllättäin persaukisten ja likvidiongelmaisten rahoitus järjestyy aina tuonnempana.
Kiitos Aki hyvästä päivityksestä ja tiedotustilaisuuden kuulumisista! Jäi lähinnä se kalvamaan että miksi ydintoiminnan kämpistä on noinkin suuri osa tyhjillään, täyttöaste 84.7%? Onko tästä kellä tietoa, tai oliko puhetta tiedotustilaisuudessa? Nevertheless, tänään tankkasin hiukan lisää itsekin...
Tästä riitti hyvin puhetta. Orava piti myyntisalkussaan eli tyhjinä vanhoja vuokrakämpiksi soveltuvia ja verovapaasti mutta vaikeasti myytäviä kämppiä, jotka nyt on siirretty vuokrattaviin. Lisäksi kämpät eivät ole olleet välttämättä välittäjän ykköskohteita, kun ne saa palkkion niistä kuitenkin lopulta. Toki on joukossa nihkeästi vuokrattaviakin. Tj sanoi, että viiteen pinnaan pitäisi päästä vuokrausasteen nousun myötä.
Yhtiö tiedotti ostavansa 20.000 omaa osaketta lisää. Syssymmällä järjestellään rahoitus, neuvotteluja on jo käyty.
Mie en usko, että tämä hallitus on ajamassa yhtiötä likviditeettikonkurssiin. Joten lainojen uudelleenrahoitus on imo käytännön varma, koska omia uskalletaan edelleen ostaa. Ei ne itse voi sitä tietysti sanoa. Varma on varmaa ja loppu on enemmän tai vähemmän valistunutta arvailua.
Vai onko pitkä bluffi? Menee läpi Akille ja sijoittajille, mutta meneekö rahoittajille. Omien ostot roposia, mä en osta.
Rahoituksessa voi syssymmällä olla hyvinkin synkempiä pilviä kuin nyt, pitäs saada heti eikä viidestoistapäivä. Yllättäin persaukisten ja likvidiongelmaisten rahoitus järjestyy aina tuonnempana.
Rahoittajat eivät varmasti usko omien ostoja, vaan katsovat tasetta ja kassavirtaa. Omien ostot rahoittajan silmin nimenomaan heikentävät tasetta. Pörssikurssin pönkittämiseen maskeeraustarkoituksessa pienillä omien ostoilla en näe mitään syytä, ellei pääomistaja ole myymässä. Ei ainakaan näy laput vähentyneen.
Syssymmällä on tase vahvempi, kun kämppiä myyty enemmän, jolloin neuvotteluasema parempi. Siksi syssymmällä.
Toki tätä lukua selvittää se, että Ovaron asunnoista lukumääräisesti merkittävä osa tämän Savonlinnan talon tapaisia lähiaikojen purkukohteita, joihin ei kukaan suostu tulemaan vuokralle oikeastaan millään kustannuksia vastaavalla hinnalla.
Tälläkin hetkellä yhdeksän kämppää on tarjolla vuokralle Välimäentien 51 asunnon talosta ja vuokrat sekä täyttöaste ovat sitä luokkaa, ettei isompia remontteja kannata tehdä, joten talosta tulee kohtapuolin arvoton. Samanlaisia kohteita on Ovarolla myös Varkaudessa, Pihlavassa ja Kotkassa. Toki taseen neliöhinnat eivät ole järin korkeita, mutta nollaan tai miinukselle eli tilanteeseen, jossa omistaja vastaa purkukustannuksista on kuitenkin vielä matkaa. Jos taas katsotaan rahoituksen uusimista, realistisesti näiden talojen vakuusarvo on tällä hetkellä nolla, ainakin normaalissa pankissa.
Minusta Ovaron tasearvossa lienee vielä ihan reilusti ilmaa, joka kyllä varmaan puristuu ulos vasta ajan kuluessa. Täyttöasteen paraneminen taas tuskin onnistuu jos kohteet pysyvät samoina.
Ovaro on klassinen value trap, näyttää aina halvalta.
Miksi tekevät näennäisiä omien ostoja? Ei kait mitään muuta järkevää perustetta ole kuin pönkittää kurssia. Tase, likviditeetti, rahoitus, mikään ei puolla omien ostoja.
Kyllä markkina-arvo on myös yksi merkittävä osatekijä rahoittajille.
Syssymmällä onkin suuri kysymysmerkki. Onko tase vahvempi, onko kämppiä myyty ja millä hinnalla, onko rahoitusmarkkinoiden riskit eskaloituneet yms.?
Ovaro ei ole myymässä Varkaudesta mitään. Talot vanhoja eikä yhtään myynti-ilmoitusta. Vuokrattavana on 14 asuntoa. Tekee vuokrausasteeksi 82 % eli hiukan keskiarvon alle.
Tyhjät kämpät pitää saada vuokralle eikä tyrkyttää niille, joilla ei ole varaa ostaa. Työ on parhaillaan käynnissä. Vuokria ja vuokratakuita lasketaan, että menee vuokralle. Se on parempi kuin pito tyhjillään.
petteri kirjoitti:
Ovaro on klassinen value trap, näyttää aina halvalta.
Käänteestä ei puutu enää kuin tulosparannus. Se tulee tuolta vuokrausasteen ja hallinnointipalkkion loppumisen kautta. Sen jälkeen lainat uusiksi ja kassan kautta kotiin. Yritysjärjestelykin rupeaa näyttämään ihan toisella tavalla mahdolliselta, kun on muutakin kuin tuottamattomia ja tyhjiä kämppiä.
