Kiinteistösijoitusyhtiöillä keinottelu

Laitan jatkossa tähän ketjuun päivityksiä kiinteistösijoitusyhtiöistä, kun osarit luen kuitenkin. Löytyvätpä yhdestä paikasta sitten itsellekin.

Citycon teki hyvän osarin - tai odotuksiani lievästi paremman. Olin odotellut pienen pientä nettotuottojen laskua, sen sijaan tuli pienen pieni nousu. Kurssi on 2,72, ihan pieni liikahdus ylöspäin.

Tosin tunnusluvuiltaan Citycon pysyy edelleen ylivoimaisesti kalliimpana kolmesta isosta. Annin myötä P/E 2014 on yhtiön omalla ennusteella (miulla ei tosiaankaan ole parempaa arvausta tähän) on jo 14,7. P/NNAV on tällä kurssilla hauskasti tasan yksi. Voisi puhua täyteen hinnoitellusta osakkeesta. P/NAV on 0,91.

Mieluummin pitäisin rahojani Cityconissa, kuin pankkitilillä, mutta näen edelleen Spondan ja Technopoliksen olevan selkeästi aliarvostettuja ja Cityconin tosiaan melko ok-hinnoissa.

Esittelen uuden tunnusluvun, jota katselen kiinteistösijoitusyhtiöistä. Se on kiinteistökannan nettotuottovaatimus. Tällä korolla DI:t laskevat keskimäärin kiinteistöjen käypiä arvoja. Jos tätä nostetaan, kiinteistöjen arvot ja sitä myöten EPRA NAV ja NNAV tulevat alas ja yhtiö kirjaa arvonlaskua tulokseen. Jos lasketaan, päinvastoin. Jos tämä on korkea, on yhtiön arvostus solidimmalla pohjalla ja omaisuus tuottaa ainakin laskennallisesti paremmin.

6,2% on hyvä tuotto, eikä poikkea arvauksistani kauppakeskuskiinteistöjen käyvistä hinnoista.

Uhkakuvana Cityconille on toki kauppakeskusten iskun ottaminen kaupan lamasta ja verkkokaupan tuomasta paineesta. Citycon sijoittaa siis ainoastaan suuriin kauppakeskuksiin ja aikoo eroon  pienistä kohteistaan, joiden merkitys tälläkin hetkellä on pieni. Suhtaudun leppoisammin toimisto- ja teollisuuskiinteistöjen tuottoihin kuin kauppakeskusten. Verkkokauppakin tarvitsee logistiikka- ja toimistokiinteistöjä.Tämänkään vuoksi minulla ei ole yhtään Cityconia.

En tykännyt omavaraisuusasteen nostosta osakeannin myötä. Tämä heikentää tuottoja niin kauan kuin maksaa rahasta vähemmän kuin kiinteistöt tuottavat. Tulkitsen, että Cityconin hallitus näkee samoja tummia pilviä kuin mie ja varautuu hivenen kireämpiin aikoihin. Tämäkään ei varsinaisesti ostopäätöstä puolla.

En eilen laittanut Spondan ja Technopoliksen nettotuottovaateita, koska en jaksanut kaivaa. Muistelin Technolla olevan korkein ja Spondalla selvästi matalampi ja Cityconilla matalin.

Viina ei ole vielä himmentänyt muistiani kokonaan:

CTY1S: 6,2% SDA1V: 6,5% TPS1V : 7,2%

Tämä siis positiivista Technolle. Koodit ovat pörssikoodeja. Niiden osaamisella ja tietämisellä ei ole valueta, mutta pidin omaa hauskaa. Lisäksi imo Juha Helpillä pitäisi olla Technopolista ainakin kannatusmielessä.

Osareita selailtuani voin todeta tässä sarjassa Cityconin ottavan voiton. Sanoisin, että ysin osari, Spondan kasi ja Technopolis seiska.

Tässä ei anneta pisteitä kivoista kuvista, vaan informaation saatavuudesta ja oikeellisuudesta. Miuta ei juuri kiinnosta missä auringonnousussa Makkaratalosta on kuva otettu. Technopolikselta puuttuu NNAV, ja paljon muuta. Olennainen tieto täytyy kaivaa ja teki mieli kovasti laskea, onko EPSit laskettu oikein. En jaksanut, mutta sellainen osaamattomuus siinä heijastuu, että mieli teki.

Ehkä siksi Citycon on kallein kaikista: Sijoittajat tykkäävät selkeästä informaatiosta. Lisäksi takana on pitkän linjan julkisten kiinteistösijoitusyhtiöiden omistaja. 

Pikakommentti pörssitiedotteeseen: http://otp.investis.com/clients/fi/sponda/omx/omx-story.aspx?cid=226&ne…
Sponda osti 63,7 miljoonalla ja 7% tuotolla kiinteistön Tampereen keskustasta.
Tämä on hyvin lievästi positiivinen. Tosin hivenen hämmästelen, että noin kovalla tuotolla saa tuosta ostettua, tiedän paikan. 63,7M ei Spondalla hirveästi tunnu. Mutta hyvä, että puuhastelevat jotain positiivista.

Lempipuuhaani eli taloustoimittajien mollaamiseen:
http://www.arvopaperi.fi/uutisarkisto/sponda+ostaa+ison+toimistokiintei…
"Sponda ostaa Tampereen keskustassa sijaitsevan toimistokiinteistön UBS Real Estate Kapitalanlagegesellschaftilta. Kauppahinta on 63,7 miljoonaa euroa.
Åkerlundinkatu 11 A-D:ssä sijaitseva 20 000 neliön kiinteistö koostuu neljästä vuosina 2008 – 2009 valmistuneesta toimistorakennuksesta. Kiinteistöön kuuluu myös parkkihallitilaa 308.
Kiinteistössä toimii 19 yritystä tai yhteisöä ja sen vuokrausaste on 97 prosenttia."
Olennaisin tieto, eli tuottoprosentti on pörsssitiedotetiivistelmästä luonnollisesti jätetty pois. Mutta kiirehän se onkin, ensimmäinen pitää olla, Kauppalehti painaa päälle. Helvetin tärkeää oli toki tietää mm., että mukana tuli parkkihallitilaa 308.

Hah, onnistuin kopioimaan taulukon kiinteistösijoitusexcelistäni per 21.8.

En kyllä sitten onnistunut kirjoittamaan samaan viestiin mitään. Tässä anyways luvut osin kertovat miksi minun rahani ovat eniten Technopoliksessa, osin myös Spondassa eikä mitään enää Cityconissa.

Sponda versus Technopolis on sinänsä lukujen valossa tough call, toinen on halvempi varallisuutensa ja toinen tuloksensa perusteella. Parempi CEO on saanut minut kääntymään Technopolis-kannalle, tosin jos hintaero levenee, saatan tehdä myös palauttavia siirtoja. Uskon parempaan maailmaan, ja jonain päivänä Spondalla on pätevä tj.

Sponda käväisi todella pitkästä aikaa ainakin hetkeksi yli Technopoliksen kurssin (TP 3,86, Sponda 3,866). Spondan q2 osari oli hyvä mutta kun kyse kiinteistöyhtiöistä (jotka on valtamerilaivoja, ei pikaliippareita), niin suhtaudun kyllä aika kyseenalaistavasti suuriin kurssiliikahduksiin yhden ok osarin perusteella josta nyt en mitään maata mullistavaa kuitenkaan pikaluvullani löytänyt.

Operatiivisella tasolla TP on niin jäätävä, että jos pitäisi valita ostokohde kahdesta niin tänään ei vaikeuksia olisi. Venäjän liiketoiminnan osuus q1 lopussa 4% joten jäävuoreen TP ei siellä voi enää törmätä.

Positiivinen sijoitusongelma laittaa ihmisen ryntäilemään aamuhämärissä

Mie olen jo pitkään halunnut mättää rahaa ruotsalaisiin kiinteistösijoitusyhtiöihin. Laitan mielelläni rahaa kruunuun ja en näe kruunukorkojenkaan nousevan ilman valuutan vahvistumista. Näin olen tehnytkin. Sitten irrottanut joillain 20-30 pinnan tuotoilla. Ja sen jälkeen ne ovat edelleen kallistuneet.

Kävin Paretolla kuuntelemassa varsin pätevän oloisten ruotsalaisten geelitukkien kiinteistösijoitusyhtiöraportin esittelyä.

Hyvänä suorituksena pidän sitä, että heräsin 11.50 ja olin suihkussa käyneenä Aleksi 44:ssä 12.10, eli 10 minuuttia myöhässä. Oli jäänyt kello laittamatta soimaan.

Pojat ajattelivat listatuista kiinteistösijoittajista samoin kuin mie (toisin kuin suomalaiset analyytikot yleensä), joten nehän olivat suorastaan lapsineroja.

Kuusi suosituskohdetta käytiin läpi: Balder,  Fabege, Hufvudstaden, Stendörren, Klövern ja Platzer.

Meinasin ihan ostaakin. Balderia nyt ainakin ja miksei muitakin. Sitten tuli esteeltä kieltäytyminen, kun kaikki laput olivat tyyliin ytd +20% ja all time highssa. Joku muukin on laittanut rahaa ruotsalaisiin kiinteistösijoitusyhtiöihin. Mie olen kuullut useammankin kokeneen pörssisijoittajan selittävän, miten sijoitusyhtiöiden on pakko ikuisesti treidata NAV:n alle. Hyvä vaan, että markkinoilla liikkuu väkeä, joka perustaa käsityksensä historiaan ja vielä väärään sellaiseen. Ruotsissa siis NAV:n yli treidaaminen on ihan tavanomainen asia varsinkin viime alkuvuoden kurssinousun jälkeen. Näistä kuudesta ei kyllä tainnut yksikään, mutta monet muut kyllä.

Olen siis pohtinut, että voisin hyvin painaa sijoitusasteen siihen vähän yli sataan, missä sen pitäisi pitkällä aikavälillä olla. Mutta en ota mitään kauppasotien panttivankeja, vaan asuntoa, toimistoa, liiketilaa tai varastoja. Kiinteistöjä siksi, että en usko korkojen nousuun ja haluan leppoisan elämän. Miun osakkeiden ei todellakaan tarvitse tuplata joka vuosi, että olisin tyytyväinen.

Mutta eikä nämä kurssit koskaan roikahda? Trump petti kurdit, ja kurdit tuskin unohtavat. Joten joku terrori-isku voisi tulla, mistä sitten pääsisi dippiostoksille. Sijoittajana suurin heikkouteni on aina ollut nousuun ostaminen. Ahdistaa, kun muut ovat saaneet kovasti paljon halvemmalla. On tässä sellainen valokin, että voitolla olevat ovat 20x innokaampia myyjiä kuin kurat uikkareissa istuvat.

Aki Pyysing kirjoitti:

Kuusi suosituskohdetta käytiin läpi: Balder,  Fabege, Hufvudstaden, Stendörren, Klövern ja Platzer.

Meinasin ihan ostaakin. Balderia nyt ainakin ja miksei muitakin. Sitten tuli esteeltä kieltäytyminen, kun kaikki laput olivat tyyliin ytd +20% ja all time highssa. Joku muukin on laittanut rahaa ruotsalaisiin kiinteistösijoitusyhtiöihin. Mie olen kuullut useammankin kokeneen pörssisijoittajan selittävän, miten sijoitusyhtiöiden on pakko ikuisesti treidata NAV:n alle. Hyvä vaan, että markkinoilla liikkuu väkeä, joka perustaa käsityksensä historiaan ja vielä väärään sellaiseen. Ruotsissa siis NAV:n yli treidaaminen on ihan tavanomainen asia varsinkin viime alkuvuoden kurssinousun jälkeen. Näistä kuudesta ei kyllä tainnut yksikään, mutta monet muut kyllä.

Klöverniä oli joskus ja turhaan tuli hätäiltyä myynnin kanssa. Hufvudstadenia tuli alkukesästä otettua yks erä sisään 160,5 ja myynti 170,5. Vajaa kuukausi sitten ostin takasin kurssiin 166 kun tuli kesän huipuista reilusta 180 alas. Mulla oli NAVin suhteen joku 176 SEK muistikuva mutta voin toki olla väärässä, ei olis ensimmäinen kerta. 

teakerbl kirjoitti:

 

Aki Pyysing kirjoitti:

Kuusi suosituskohdetta käytiin läpi: Balder,  Fabege, Hufvudstaden, Stendörren, Klövern ja Platzer.

Meinasin ihan ostaakin. Balderia nyt ainakin ja miksei muitakin. Sitten tuli esteeltä kieltäytyminen, kun kaikki laput olivat tyyliin ytd +20% ja all time highssa. Joku muukin on laittanut rahaa ruotsalaisiin kiinteistösijoitusyhtiöihin. Mie olen kuullut useammankin kokeneen pörssisijoittajan selittävän, miten sijoitusyhtiöiden on pakko ikuisesti treidata NAV:n alle. Hyvä vaan, että markkinoilla liikkuu väkeä, joka perustaa käsityksensä historiaan ja vielä väärään sellaiseen. Ruotsissa siis NAV:n yli treidaaminen on ihan tavanomainen asia varsinkin viime alkuvuoden kurssinousun jälkeen. Näistä kuudesta ei kyllä tainnut yksikään, mutta monet muut kyllä.

 

Klöverniä oli joskus ja turhaan tuli hätäiltyä myynnin kanssa. Hufvudstadenia tuli alkukesästä otettua yks erä sisään 160,5 ja myynti 170,5. Vajaa kuukausi sitten ostin takasin kurssiin 166 kun tuli kesän huipuista reilusta 180 alas. Mulla oli NAVin suhteen joku 176 SEK muistikuva mutta voin toki olla väärässä, ei olis ensimmäinen kerta. 

Tulipa vedettyä huonosti Hufvudstadenin kanssa, myynti aivan liian aikaisin ja nyt erehtyi taas vilkaisemaan kurssia niin en suoranaisesti taputellut selkään itseäni. Enää ei löydy kiinteistöjä kuin Investors House ja Citycon, nämä yhteensä noin 30% painolla salkussa. 

Aki Pyysing kirjoitti:

Olen siis pohtinut, että voisin hyvin painaa sijoitusasteen siihen vähän yli sataan, missä sen pitäisi pitkällä aikavälillä olla. Mutta en ota mitään kauppasotien panttivankeja, vaan asuntoa, toimistoa, liiketilaa tai varastoja. Kiinteistöjä siksi, että en usko korkojen nousuun ja haluan leppoisan elämän. Miun osakkeiden ei todellakaan tarvitse tuplata joka vuosi, että olisin tyytyväinen.

Mutta eikä nämä kurssit koskaan roikahda? ...

Roikahtihan ne. Tällä hetkellä myöskään monen kiinteistösijoittajan elämä ei vaikuta erityisen leppoisalta, ainakaan jos kiinteistöt on väärää tyyppiä (hotellit lienevät pahin).

Ruotsalaisista en ole Balderin lisäksi muihin pahemmin tutustunut, mutta näyttäisi että kaikki ovat nyt laskeneet kuukauden takaisilta korkeilta tasoilta ~40-55%. Samalla kruunukin on hieman devalvoitunut (euroa vasten).

Vuodenvaihteen NAV-arvon perusteella Balderin P/B on kuukaudessa laskenut noin 1,5 -> 0,7. Varallisuudesta ~60% on hyvillä paikoilla olevissa asunnoissa ja julkaisivat tänään tiedotteen jonka mukaan 8% on kiinni hotelleissa, jotka tietysti kärsivät pahasti ainakin lyhyellä tähtäimellä.

Taseen vahvistaminen aloitettiin jo hieman aiemmin, mutta jälkiviisaana voi sanoa että vielä aiemmin olisi ollut parempi. Veloista 44% erääntyy vuoden kuluessa, joten toivoa sopii että rahoitusmarkkinat pysyvät hyvin auki. Ainakin valtiot tuntuvat tällä hetkellä tekevän kaikkensa yleisen rahoituskriisin välttämiseksi.

Voisi olettaa että hinnat alkavat olla sellaisella tasolla että jos pahimmat kiinteistöfirmat (heikko tase/muuten vaan epäilyttävä) saa esikarsittua niin pikkuhiljaa nakertelemalla (vielä laskeviin?) kursseihin tappioiden todennäköisyys vähintään muutaman vuoden horisontilla on matala.

ps. Kojamo on vieläkin kallis, miksi? Löytyisikö naapurista halvempaa? Balder omistaa kyllä Satosta ~54%, mutta suurin osa toiminnasta on jotain muuta joten vertailukelpoisuus on huono.

[quote=☃]

ps. Kojamo on vieläkin kallis, miksi? 

Asunnoissa sijoittajien mielestä turvasatama? Vuokrakysyntä voi jopa nousta, kun ihmisillä ei ole enää varaa omaan asuntoon.

Mitäköhän erityispiirteitä Suomen asunnoissa on? Muualla kuitenkin näyttäisi olevan reilusti kasvaneella NAV-alennuksella tarjolla pelkästään asuntoihin keskittyviä yrityksiä.

Esim. muutama poiminta saksasta:

• Deutsche Wohnen: markkina-arvo ~10Mrd €, P/B ~0,65
• Grand city properties: markkina-arvo ~2,3Mrd €, P/B ~0,55
• ADO properties: markkina-arvo ~0,44Mrd €, P/B ~0,25 (!). Ei nähdäkseni mitenkään kriisiyhtiö, vaikka arvostustasosta voisi moista päätellä. 

Asuntojen viimeaikaista (5-10v) hintakehitystä (kuplaantumista) voi vertailla eri maiden kesken, mutta onkohan tästä mitään hyötyä jos ei tiedä paikallisia erityispiirteitä. Suomessakin koko maan keskimääräinen hintakehitys on heikkoa, mutta oikeilla paikoilla olevien asuntojen hinnat on nousseet kuitenkin selvästi.

Onko kukaan ikinä perehtynyt Ruotsista - First North Premier listalta löytyvään Acrinovaan? Omistaa itse sekä hallinnoi lähinnä varastoja ja toimistotiloja. Rakennuttavat ilmeisesti myös jonkin verran itse. Kaksi viikkoa sitten alkoi esikoulun rakennustyöt, joka on tarkoitus ottaa käyttöön Q3/21.

Osakkeen vaihto todella pientä. Tämän päivän päätöskurssi 17,50 SEK.

Financial year 2019 (2019-01-01 - 2019-12-31)
All amounts below in KSEK unless otherwise stated. Figures for the corresponding period in the previous year in brackets.

• Net sales amounted to 94,074 (87,643).
• Operating profit amounted to 64,808 (61,991).
• Profit from property management amounted to 13,234 (17,247).
• Profit for the period amounted to 40,993 (33,527).
• Earnings per share for the period amounted to SEK 2.51 (2.40).
• Equity per share amounted to SEK 21.51 (18.78).
• Long-term net asset value (EPRA NAV) amounted to SEK 22.79 (20.06).
• The equity / assets ratio was 49.2% (49.2%).
• The interest coverage ratio was 2.86 times (4.28).
• Cash and cash equivalents (bank balances) at the end of the period amounted to SEK 57,140,000 (20,679).

Nordean remonttilainojen kysynnän nousu tuskin yllätti ketään, mutta 

"Asuntolainahakemusten määrä on kasvussa poikkeuksellisesta koronakeväästä huolimatta. Koko Suomessa asuntolainahakemuksia on tullut huhti- ja toukokuun vilkkaimpina viikkoina Nordeaan jopa 25 prosenttia enemmän kuin vastaavana ajankohtana viime vuonna.

– Alkuvuosi oli asuntomarkkinoilla vilkas eikä kehitys ole asuntolainahakemusten perusteella kokenut äkkipysähdystä koronan vuoksi."

tämä jo vähän yllätti.

Olin ilmeisesti jossain vaiheessa koronaa ylisynkkänä asuntomarkkinoiden suhteen. En kyllä reagoinut myymällä, mutta jossain määrin kyllä ostamatta jättämisellä.

https://news.cision.com/fi/nordea/r/koronakevat-kasvatti-remonttilainojen-kysyntaa-nordeassa,c3135304

Inderesin Jesse Kinnunen oli tehnyt valaisevan jutun kiinteistösijoitusyhtiöiden implisiittisestä nettotuotosta.

Varastan surutta kuvansa:

Selittää osin, miksi Kojamoa ei ole salkussa, noita kolmea muuta kyllä. Ideologisista syistä en jätä juuri mitään listalta ostamatta.

Juttu tämän päivän aamukatsauksessa. Maksaakseni kuvasta mainostan Inderesin maksutonta katsausta, luen itse melkein kaikki jutut melkein aina. Ja suosittelen jutun lukemista, ellei käsite implisiittinen nettotuotto ole hallussa. Jos sijoittaa kiinteistösijoitusyhtiöihin, se olisi kyllä tarpeen ymmärtää.

Olisi mielenkiintoista tietää onko haettujen lainojen vakituinen/loma-asunto -jakauma normaali vai kallellaan loma-asuntojen suuntaan. Lehdissähän on kovasti puhuttu, että jengi ostaa mökkejä koronan takia, mutta näkyykö se myös asuntolainahakemuksissa, ja kuinka suuri osa hakemusmäärän lisäyksestä selittyy sillä.

Koronan aikana erottu ja nyt uudet kämpät hakusessa.🤔 Olen etsinyt 2 kk uutta kämppää Tampereelta ja jos on antanut välittäjälle sähköpostin tai puhelinnumeron, niin kyllä spämmäämisen määrä on Todella (huomaa iso alkukirjain) iso. Pyyntihinnat eivät ole pudonneet ja uudetkin (tai valmistumassa olevat) asunnot näyttävät liikkuvan normaalin verkkaisesti. Ja tällä tarkoitan että uusista ainakin on tarjontaa, ettei niitä viedä käsistä ja hyviä alehintoja en ole saanut.

Aki Pyysing kirjoitti:

Juttu tämän päivän aamukatsauksessa. Maksaakseni kuvasta mainostan Inderesin maksutonta katsausta, luen itse melkein kaikki jutut melkein aina. Ja suosittelen jutun lukemista, ellei käsite implisiittinen nettotuotto ole hallussa. Jos sijoittaa kiinteistösijoitusyhtiöihin, se olisi kyllä tarpeen ymmärtää.

Koska olen laiska ja pidän valmiiseen pöytään pääsemisestä, niin tässä ko. Inderesin artikkeli muillekin laiskoille.

(Aki siis ei ole laiska, hän teki win-win vaihtarin ottamalla hyvän graafin ja antamalla mainostilaa; toimi meikäläiseen)

Finanssivalvonta (Fiva) palauttaa asuntolainojen lainakaton 90 prosenttiin muille kuin ensiasunnon ostajille. Fiva kertoo haluavansa tukea asuntomarkkinoiden toimintaa, kun koronakriisi on muuttanut taloustilannetta.

https://yle.fi/uutiset/3-11424087

Tästä on kiinteistösijoitusyhtiökeinottelijan vaikea mökötellä.

Asuntolainojen lainakatto on ollut 85 prosentissa Fivan kiristettyä vaatimuksiaan, jotta kotitaloudet eivät velkaantuisi liikaa.

Ankaran talouskriisin iskettyä ongelma ei ilmeisesti enää olekaan kotitalouksien velkaantuminen vaan liian vähäinen velkaantuminen. Ei niin kovin kauan sitten asiantuntijat olivat vielä sitä mieltä, että talouskriisissä kuluttajien korkea velkaantuminen syventää kriisiä. Tämän on täytynyt jotenkin perustavanlaatuisesti muuttua koronaviruksen ansiosta.

von Fyrckendahl kirjoitti:

Asuntolainojen lainakatto on ollut 85 prosentissa Fivan kiristettyä vaatimuksiaan, jotta kotitaloudet eivät velkaantuisi liikaa.

Ankaran talouskriisin iskettyä ongelma ei ilmeisesti enää olekaan kotitalouksien velkaantuminen vaan liian vähäinen velkaantuminen. Ei niin kovin kauan sitten asiantuntijat olivat vielä sitä mieltä, että talouskriisissä kuluttajien korkea velkaantuminen syventää kriisiä. Tämän on täytynyt jotenkin perustavanlaatuisesti muuttua koronaviruksen ansiosta.

Jos ajautuu talouskriisiin velkaantuneena, on kusessa. Jos kansantalous lakkaa kriisissä velkaantumasta (=investoimasta), on kriisistä selviäminen vaikeampaa.

Velkaantuminen lisää ei vain yksilön vaan myös systeemin kriisialttiutta. Ylivelkaantuneiden kuluttajien kulutuskyky sakkaa, mikä laskee yritysten liikevaihtoa ja aiheuttaa konkursseja. Konkurssit johtavat työpaikkojen tuhoutumiseen lisäten kulutuskyvyn menetystä, mikä kiihdyttää konkursseja entisestään, jolloin lamasta tulee syvempi. 

Tuskin virus on tätä mekanismia poistanut. Keinottelutilaisuuksia pukkaa.

"Vanhojen osakeasuntojen hintakehitys pysyi toisella neljänneksellä vakaana. Kesäkuussa vanhojen asuntojen keskihinnat ovat nousseet, vaikka ilmassa oli laskupelkoja.

Tammi–kesäkuussa asuntolainoja nostettiin vain 0,4 prosenttia vähemmän kuin vuosi sitten samaan aikaan. Uutinen on hyvä pankeille, joille yli sadan miljardin euron asuntolainakanta on vakaa bisnes."

https://www.kauppalehti.fi/uutiset/asuntokauppa-elpyy-vastoin-synkkia-odotuksia-jos-mediaa-ja-jopa-omaa-alaamme-olisi-kuunnellut-niin-eihan-taman-nain-olisi-pitanyt-menna/27cebd17-5e6c-470e-92f4-2fd5103dc743

Tämän luettua on hyvä lähteä nälkäisenäkin aamulenkille🙄.

Kiinteistösijoituksessa mietityttää onko nyt meneillään lyhytaikainen vuokrausasteen väheneminen vai velkakriisi. Pointti on se, onko nyt kenties tämän vuosikymmenen edullisin hetki ostaa käypää kiinteistöomaisuutta halpaan hintaan, noin neljänneksen alennuksella. Näin on, jos vuokrausasten laskemisen syynä ovat irtisanotut sopimukset, vuokransa maksamatta jättäneet vuokralaiset ja muu vapaan tilan lisääntyminen. Jos syynä on kiinteistöomistajien kyvyttömyys lyhentää velkoja, silloin murhetta voi riittää pidemmäksikin aikaa.

Suhtautuminen kiinteistöomaisuuteen on ollut varovaista viime vuoden aikana. Mieliala muuttui loka-marraskuussa. Elvytyssuunitelmien aikatauluja alkaa rakentua ja nyt arvioidaan niiden vaikutuksia kiinteistöjen rahoitusasemaan ja niiden tuottoihin.

Tämä näkyy maailmanlaajuisesti kiinteistöosuuksia omistavan etf:n kehityksessä - alla euromääräinen arvo.

Vuoden 2019 nousu suli viime vuonna lähes kokonaan. Vaikutusta kaavoihin on ollut myös US dollarin kurssimuutoksella. Tilanne näyttää vähän erilaiselta kun otetaan pitkän ajan käyrä dollareissa:

Dollaripohjaisena kiinteistöjen omistuksen arvo näyttäisi palanneen pitkän ajan keskiarvoon. Kiinnostavuus on nyt siinä, että kiinteistöomistus voi antaa suojaa esiin väikkyneiltä inflaatioajatuksilta.

Hajautettu kiinteistöomistus antaa kuitenkin tasaista tuottoa - tämä kyseinen SPDR:n etf noin 2% vuodessa, neljännesvuosittain maksettuina osingonjakoina:

Euroilla ostettuna tässä voisi varovasti hyötyä eli päästä kiinni kiinteistöomaisuuteen ja odotella muutama vuosi dollarin vahvistumista. Riskinä on velkapainon vaikutus etf:n sisältämissä kiinteistöyhtiöissä.

Kuvien lähde: SPDR Dow Jones Global Real Estate UCITS ETF | A1J3PB | IE00B8GF1M35 (justetf.com)

Tämä voi olla jonkinlainen bondi-etf:n korvike, jos velkakirja-etf:iin varojen laittaminen kammottaa.

Toimitilakiinteistöjen sijaan asuinkiinteistöjen kehitys on Euroopassa ollut varsin positiivista:

Sama trendi on ollut US-markkinoilla:

Lähde: Global Property Guide

Kiinteistö- ja asuintilaomaisuuden tarkoitus salkussa on pitää arvo ja tuottaa. Äkilliset muutokset ovat myrkkyä eikä reipasotteinen kasvukaan ole aina hyväksi pidemmän päälle. Olosuhteiden muuttuessa suosiolliseksi, alalle ja salkulle on vain hyvä, jos elvytystoimia vähän karsitaan ja niissä pysyteltäisiin maltillisemmissa mittakaavoissa. Eikä olisi pahaksi toimitilasijoittamisellekaan.

Kiinteistösijoitusyhtiön laajennus asuinkiinteistöhin voi hioa särmiä kokonaissalkun arvon vaihteluista pitkällä jaksolla ja balansoida kehitystä.

Seuraamaani kiinteistösijoitusyhtiöt ovat tulleet alas kautta linjan. Mitä ilmeisimmin pelätään korkojen nousua. Pitkät eurokorot ovatkin vähän nousseet ja saattavat nousta lisääkin, mutta omasta perspektiivistäni esimerkiksi nolla ja nolla pilkku viisi ovat nollakorkoja yhtä kaikki versus vaikka seitsemänkin prosentin tuotot.

Niinpä olen ostellut myymiäni takaisin ja vähän lisätankkaillutkin. Omasta mielestäni pienennän riskiä ostamalla velkaisia kiinteistösijoitusyhtiöitä osin velkarahaakin käyttäen.

Olen siis koroissa Bank of Englandin Gertjan Vlieghen linjoilla.

https://www.bloomberg.com/news/articles/2021-02-22/boe-s-vlieghe-says-h…

Jos laittaa kakkosen rahaa seitsemän tuottoon, ei pitäisi käydä kovin huonosti🤔. Toki huomattavaa on, että vuokratkin voivat laskea, joten ei tämä varsinaisesti rahan printtausta ole. Mutta ei kovin kaukana, jos on pitkiä vuokrasopimuksia ja vakavaraisia vuokralaisia sekä vielä kiinteistö edes jotenkin järkevällä paikalla.

olen hieman seurannut Heimstadin raideja Euroopassa: Saksa, Hollanti ja mm. Tsekki. Lainaa on otettu surutta ja rahahanat ovat pysyneet auki. 

Heimstaden - Heimstaden

Heimstaden financial statistics - Heimstaden

mielenkiintoista seurata miten käy jos ja kun korot nousevat kunnolla, ainakin Norjan ja Ruotsin asuntomarkkina suurkaupungeissa on ylikuumentunut. 

olen havaitsevani kävynnakertajatautia kiinteistöportfolion arvostuksen nousussa :)

Kiinteistöyhtiöiden arvot ovat palautumassa vähitellen vanhoihin lukuihin kaikkialla maailmassa. Tämä näkyy hyvin vaikkapa Nordea Global Real Estate rahaston käyrässä:

Rahastossa on teollisia kiinteistöjä ja sen arvo alkaa jo olla vuoden 2019 syksyn tienoilla.

Saman tyyppinen kehitys on SPDR Dow Jones Global Real Estate ETF:llä (SPYJ).

Sen tuotot ovat puoli vuotta sitten lokakuussa alkaneet pinkoa ylös.

Vähän liukkaampi kehitys on ollut Vanguard Global ex-US Real Estate ETF:llä (VNQI), josta puuttuvat jenkkiläiset kiinteistöt. Se on napakasti noussut:

VNQI:llä on sijoituksia hajautettuna kaikkialle US ulkopuolelle:

ETF:n vaihto on vilkastunut viime aikoina ripeästi:

Usko kiinteistöjen tuottoon erilaisissa tiloissa ja tarkoituksissa on vankka ja se näkyy myös pohjoismaisten kiinteistösijoitusyhtiöiden hinnoissa.

Helposti, parissa päivässä realisoitava kiinteistörahasto aktiivisena tai etf-muotoisena on yksinkertainen tapa sille, joka ei halua jännätä yksittäisen yhtiön kulloisiakin huhuja tai talotuottoja. Näistä etsitään tasaista osinkotuottoa, ei niinkään kulmakerrointa. Niiden hinnat viestittävät paluuta normaaliin - kaikkialla.

Invesco tuo tänään markkinoille ensimmäisen Vihreän rakennuksen etf:n eli Invesco MSCI Green Building ETF (GBLD).

Rakennusala vastaa 38% maailman hiilipäästöistä. Sijoitustuote vastaa ESG tuotteiden kysyntään, jotka ovat nousseet noin 50% viime vuonna.

While GBLD is also equity-based, it is designed to invest in real estate companies whose estates boast relatively high energy efficiency, have a healthier indoor environmental quality and make use of environmentally friendlier construction materials.

It will also hold companies involved in the design, construction, redevelopment, retrofitting or third-party certification of green-certified properties to effect climate change mitigation and adaptation.

“[The ETF] will be the first to focus specifically on the entire green building ecosystem,” said Hoffman.

GBLD is likely to receive a mixed reaction. Ben Johnson, director of global ETF research at Morningstar, said: “this is truly a first-of-its-kind product.”

Toisaalta sen katsotaan olevan vain uusi tapa kääriä kiinteistöyhtiöitä samaan pakettiin.

Etf seuraa MSCI Global Green Building Indexiä. Indeksiin voi päästä, jos yli 50% kiinteistöyhtiön kiinteistöistä on luokiteltu "vihreiksi". Jakauma on aika lailla maailmapainotteinen niin, että vain 26% oli sekä US, että Japanin osuus ja 11% oli Ranskassa sekä Singaporessa. Siinä se poikkeaa globaalista REIT-etf:stä, jossa US osuus on noin 66%. Indeksin vaihtelu on ollut suurempaa kuin vastaavan yleisen kiinteistöindeksin.

Tuotetta pidetään sopivana sijoittajille, jotka pitävät REIT-sijoittamista omana omaisuusluokkanaan ja ovat ESG-fokusoituneita.

Lähde Financial Times: https://www.ft.com/content/88db6314-45e1-45c9-898f-d98e2ff60967

Cibuksen osalta sen raporteissa näkyy rakennusten vihreän ominaisuuden painottaminen ja arviointi. Ehkäpä siellä nähdään sijoittajien jakautuminen tyylitrendeihin ja tavoitellaan vihreitä rahastosijoittajia - pyritään pääsemään Green Building indeksiin.

Lähde vuosikertomus 2020: https://www.cibusnordic.com/

Pointtina tässä pohdiskelussa on se, että kauppakiinteistön tai logistiikakiinteistön arvoa voi laskea se, ettei se enää kelpaakaan kiinteistörahastoon koska katolla ei keiku aurinkopaneelia tai ilmastointiputkistossa poistoilman lämmön talteenottoa. 

Investoinneillahan niistä selvitään, mutta oma panoksensa siitäkin koituu. Ja kustannuspainetta kiinteistöihin.

Hyötyjiä ovat laitetoimittajat, asennusliikkeet ja energia-arviointeja tekevät konsultit. Vihreä lupalappu voi hinnoissaan.

Ihmettelinkin, mistä Nordean arvo-osuustililleni oli tänään ilmestynyt nippu Orion Office REIT yhtiön osakkeita. Selitys tulikin googlailemalla:

Realty Income Corporation (Realty Income, NYSE: O), The Monthly Dividend Company®, today announced it has completed the spin-off of substantially all of its office assets into a new independent, publicly traded REIT called Orion Office REIT Inc. ("Orion"). Orion is listed on the New York Stock Exchange ("NYSE") under the symbol "ONL."

Under the terms of the spin-off, Realty Income stockholders received one share of Orion common stock for every ten shares of Realty Income common stock held as of the record date of November 2, 2021.

Lisää asiasta: Realty Income Completes Spin-Off Of Orion Office REIT

Eli kuukausiosinkoja jakava Realty Income REIT-positioni on jakautunut ja olen saanut kymmentä osaketta kohden yhden uuden toimisto-REIT osakkeen. Hyvä niin, vaikka pääsikin yllättämään. Alkaakohan ikä painaa