Tämä Ovaron tapaus on siinä mielessä mielenkiintoinen, että tässä on koko ajan ollut kaikki vältettävän sijoituksen ainekset. Oravan aikana ensin tasepumppaukset ja nyt sitten tälläinen surkean perusbisneksen ja tasearvoansan yhdistelmä.
Aloitetaan siitä miksi Ovaron perusbisnes eli asuntojen vuokraus on tuomittu huonoon kannattavuuteen.
Voi olla monenlaisia bisnesmalleja, mutta esimerkiksi voi tehdä rahaa joko korkealla katteilla, jolloin kulut voivat olla aika korkeat tai sitten voi tehdä rahaa matalalla katteella, jolloin kulujen pitää olla erittäin matalat.
Ikävä kyllä Ovaro vaan toimii asuntovuokrauksessa segmentissä, jossa vuokrakate on hyvin matala ja kulut erittäin korkeat eikä sieltä näytä olevan mitään ulospääsyä.
Aloitetaan siitä miksi Ovarolla on rakenteellisesti korkeat kulut. Siihen muutama eri syy.
1) Monitasoinen hallinnointirakenne
Ovaro omistaa paljon asunto-osakkeita, joissa on töissä isännöitsijä ja kiinteistönhuolto. Nämä maksavat paljon. Ne eivät kuitenkaan riitä Ovaron bisneksen pyörittämiseen, lisäksi tarvitaan tähän päälle vuokranvälitystä, vuokranvalvontaa, asuntojen hoitoa jne. Tämän päällä on sitten vielä pörssinoteerattu hallinnointifirma, jolla on kovat kulut. Lisäksi noiden organisaatioiden välillä tieto ei kulje, joka vielä lisää tehottomuutta.
Jos oltaisiin yksityisessä kiinteistömuotoisessa omistuksessa kaiken voisi hoitaa yksi organisaatio nykyisen kolmen asemasta. Tämä monitasoinen hallinnointirakenne nostaa kulutason pysyvästi hyvin korkealle ja sille on vaikea edes tehdä mitään.
2) Hajanainen omistus
Ovaron omistukset ovat haulikolla ammuttuina ympäri maata ja eri taloyhtiöissä. Tämä nostaa paljon kustannuksia ja aiheuttaa tehottomuutta.
3) Hankalan kokoinen toimija
Ovaro on niin pieni firma, ettei se saa synergiaetuja(vrt. Kojamo joka saa), mutta kuitenkin se tarvitsee aika raskaan organisaation(vrt. yhden miehen ja yhden talon kiinteistöyhtiö, joka voi toimia hyvin keveästi.) Tämä tilanne huononee kun Ovaro pienenee ja pörssiyhtiöllä on kuitenkin käytännön byrokratiaminimi.
Nämä kolme asiaa tarkoittavat, että Ovaro rakenteellisesti kilpailukyvytön kulupuolella sekä isoja ja tehokkaita(Kojamo) että pieniä ja ketteriä(pienyrittäjä) vastaan.
Toisaalta Ovarolla on myös ongelmana, että sen omistamat asunnot ovat tyypillisesti katteen asuntoja, niiden neliövuokrat ovat aika matalat, joka tarkoittaa että hoito- ja korjauskulujen jälkeen jää vain vähän katetta. Hyvin korkeat kulut ja matala kate on hyvin kannattamaton yhdistelmä, josta Ovaron vaikea päästä ulos.
Nyt sitten on mahdollinen syy sijoittaa Ovaroon eli tasealennus. Ovaron tapauksessa sanoisin kyllä ennemmin tasearvoansa. Yritystä, jolla on taseessa arvoa kannattaa näet ostaa pelkän tasearvon vuoksi vain jos on realisitinen reitti, jolla tasearvoalennus purkautuu. Minä en Ovaron tapauksessa näe kohtuullisen nopeaa tapaa tähän.
Ovaro näyttää halvalta, mutta rakenteellisesti kannattattomasta perusbisneksestä en näe olevan selvää ulospääsyä, joka mahdollistaisi sijoittajalle kannattavan exitin. Kun selvää ulospääsyä ei ole on sijoittajalla iso vaara jäädä kiinni pysyvästi heikkotuottoiseen yritykseen, jossa on aina houkutteleva tasealennus. Mitä alemmas kurssi laskee, sitä houkuttelevammalta tasealennus näyttää ja sitä vaikeampi sijoituksesta on luopua. Samalla kuitenkin kannattamaton kutistuva perusbisnes koko ajan vaatii tasearvorahoitusta tappioiden katteeksi. Aika kuluu ja kuluu ja kuluu ja kuluu.... ulospääsyä ei löydy.
petteriltä hyvää pohdintaa. Kohdat 1-3 vastaavat minunkin käsitystäni. Kohdat 1-2 ovat tietääkseni saneerauksen kohteena. Osarista näkee, että kohdassa 2 (hajanainen omistus) on edistystä jo tapahtunutkin, sillä 12 taloyhtiön asunnot on jo saatu myytyä kokonaan pois, ja jäljellä olevista taloyhtiöistä on tarkoitus pudottaa vielä puolet. Kohta 1 (rakenne) on ollut alusta alkaen agendalla, mutta siinä ei ole vielä päästy hallintoyhtiön poistoa pidemmälle.
Matalan katteen asunnoista olen eri hiukan mieltä. Nettotuotto suhteessa liikevaihtoon on tosin matala (matalat vuokrat - korkeat kulut), mutta suhteessa pääomaan se on parempi (halvat talot). Nettotuotto ei ole myöskään pakotettu olemaan ikuisesti näin matala. Sitä laskevat 1) myyntisalkun tyhjät asunnot ja 2) huono vuokrausaste. Tässä tulikin jo mainittua kaksi tärkeää seikkaa, joihin sisältyy katteen nousun mahdollisuus. 1. Ennen pitkää myyntisalkku tyhjenee ja rahoilla voidaan ostaa kiinteistöjä, joita ei pidetä tyhjillään. 2. Vuokrausasteen nosto on edelleen mahdollista.
Se, millä arvoansasta voi päästä ulos, on vuokrausasteen nosto. Kriittistä on, mille tasolle vuokrausaste saadaan. Siinä ratkeaa niin kate kuin rahoituskin, eikä korkeampi vuokrausaste haittaisi myöskään tulevia talokauppoja. Vuokrausasteen nostosta yhdistettynä hallintokulujen laskuun ja halvempaan rahoitukseen saataisiin riittävän monta miljoonaa viivan alle niin, että Ovaro muuttuisi kannattavaksi. Tämä olisi se reitti tasearvoalennuksen purkautumiseen.
Reitti ei ole kovin nopea, ja sijoittajat ovat hätäisiä.
Huomauttaisin vielä, että Ovaro ei oikeastaan ole tappiollinen. Näytetyt tappiot ovat ennen muuta laskennallisia eriä, arvonmuutoksia, valistuneita arvauksia siitä, mikä on asuntojen oikea hinta. Hinnat on ilmeisesti aikanaan kirjattu hiukan liian korkeaksi ja niitä jouduttu rukkaamaan alas. Sekä ylös- että alaskirjaukset ovat laskennallisia eriä, jotka kannattaa erottaa varsinaisesta kannattavuudesta.
Ovaro toimii käytännössä kuin yksityissijoittaja, joka on ulkoistanut vuokraustoiminnan välittäjille ja teknisen manageroinnin konsulteille.
Yksityissijoittajaan nähden suuri ero tulee kuitenkin asuntojen koossa, joka Ovarolla on selkeästi yläkanttiin ja siinä on yksi isohko syy verrokkeja huonompaan vuokratuottoon.
Ymmärtääkseni juuri isoja asuntoja pyritään myymään pois, jotta keskipinta-ala saadaan alemmas.
Isoja asuntoja Ovarolle kertyi näistä tukkualennusostoista rakennusliikkeiltä. Rakennusliikkeet myivät alennuksella pitkään myynnissä roikkuneita asuntoja valmiista kohteista ja näitä Ovaro sitten ylöskirjasi.
Ovarollahan ei ole toimijan minkäänlaista brändiä kuten esim. Kojamolla ja Satolla. Asuntoja välittää Colliers ja siellä on muidenkin toimijoiden asuntoja vuokrattavana.
Ovaro on teuraseläin, jonka omistajat miettivät miten siitä saataisiin edes osalle porukasta pihvit syötäväksi (Toivottavasti tämä vertaus ei loukkaa ketään)
Yksityissijoittajaan nähden suuri ero tulee kuitenkin asuntojen koossa, joka Ovarolla on selkeästi yläkanttiin ja siinä on yksi isohko syy verrokkeja huonompaan vuokratuottoon.
Ymmärtääkseni juuri isoja asuntoja pyritään myymään pois, jotta keskipinta-ala saadaan alemmas.
Keskikoko poikkeaa verrokeista mutta ei radikaalisti sen jälkeen, kun perheasunnot on myyty:
Ovaro 60,4 m2 (ydinsalkku, asunnot ilman toimitiloja)
Kojamo 55,5 m2
Sato 54,8 m2
Ålandsbanken Asuntorahasto 54 m2
FIM Asuntotuotto 40,9 m2
Titanium Asunto 40 m2
Yksityissijoittaja voi ostaa pelkkiä yksiöitä, mutta jos haluaa omistaa kokonaisia kerrostaloja, se ei onnistu.
Kokoa pahempi ongelma on se, että 1/7 ydinsalkusta on tyhjillään.
Ovaro on teuraseläin, jonka omistajat miettivät miten siitä saataisiin edes osalle porukasta pihvit syötäväksi (Toivottavasti tämä vertaus ei loukkaa ketään)
Täsmentäisin, että ainakin jotkut omistajat yrittävät saada pihvejä kaikille. Tuleeko Lauritsalan ala-asteen possupataa vai sisäfilettä on vielä kesken.
Vertaus on hauska, eikä loukkaa ketään. Yrityksiä saa sättiä, ja muita ihmisiä, mutta ei vittuilla keskustelukumppaneille. Sijoitustieto on mukava keskitysleiri aika ajoin mukavilla vanginvartijoilla varustettuna.
Mie ja pari muuta omistajaa menimme tiedotustilaisuuteen vähän allapäin, mutta kyllä ne saivat meidät taas vähän lumottua. Asioille (=kuluille ja tuotoille) on ehkä vielä tehtävissä jotakin.
Yksityissijoittajaan nähden suuri ero tulee kuitenkin asuntojen koossa, joka Ovarolla on selkeästi yläkanttiin ja siinä on yksi isohko syy verrokkeja huonompaan vuokratuottoon.
Kun katsotaan Ovaron ydinliiketoiminnan salkkua, isoimpana ongelmana on, että houkuttelevimmat vuokra-asunnot puuttuvat salkusta kokonaan ja salkussa on ylijäämä heikkoja kohteita. Tämä näkyy sitten pysyvästi matalana vuokratasona ja heikkona vuokrausasteena. Koska huono vuokrausaste on enemmän kiinni siitä, että Ovaron heikommat asunnot eivät ole riittävän houkuttelevia, sille on varsin vähän tehtävissä.
Markkinassa, jossa samaan aikaan monien paikkakuntien väestö sekä vähenee että lapsiperheiden määrä vähenee, osa asunnoista vaan jää aivan tyhjilleen ja ne ovat voimakkaimmin 70-luvun elementtitalojen isompia asuntoja kauempana keskikokoisten kaupunkien ytimistä. Se, että isoja asuntoja jää paljon tyhjilleen yhtiössä taas tarkoittaa sitä, että koko talon ylläpito ja korjaaminen on kannattamatonta. Tämä tyhjeneminen on keskikokoisissa kaupungeissa hyvin alueellista, vaikka jossain Kotkan Karhuvuoressa isot asunnot ovat ongelmajätettä
Tehdään esimerkki tähän Kirkkokadun taloon on paljon enemmän tulijoita
jopa siinä määrin, että merkittävä osa Kotkan työssäkäyvistä ihmisistä ei suostuisi tuossa Vuorenrinne 19 talossa asumaan vaikka se annettaisiin käyttöön ilmaiseksi, kun taas tuo Kirkkokadun kämppä kelpaa alueen vuokrakerrostaloasujista hyvin suurelle osalle. Kyse on pohjimmiltaan sijainnista, asiasta jota ei voi millään muuttaa.
Kun asuntokuntien määrä laskee keskikokoisten kaupunkien epäsuosituimmat nurkat vaan autioituvat yhtä väistämättömästi kuin Kuhmon syrjäkylät 1960-70-luvuilla. Toki siitä huolimatta, että Karhuvuoren kerrostalot tyhjenevät vääjäämättä, Kotkassa asuu paljon ihmisiä vielä vuosikymmenien päästäkin ja Kirkkokadulla kämpän vuokraaminen on helppoa.
Ovaron pahimpana ongelmana onkin aika laajasti sen ydinliiketoiminnan kiinteistökanta:
Jos jaetaan Suomen vuokramarkkina viiteen osaan parhaan tuoton asuntojen kanssa neliövuokralla mitattuna Ovaron asuntosalkku on suunnilleen tämän näköinen:
Paras 20 %:: Ovaron salkussa 0 %
Toiseksi paras 20 %: Ovaron salkussa 10 %
Kolmanneksi paras 20 %: Ovaron salkussa 35 %
Toiseksi huonoin 20 %: Ovaron salkussa 45 %
Huonoin 20 %: Ovaron salkussa 10 %
Ovarolla on siis pääosin aika huonoja asuntoja neliövuokramielessä ja kalleimman neliövuokran asunnot (kasvukeskusten oikein hyvät pienet asunnot) puuttuvat ydinsalkusta käytännössä kokonaan. Lisäksi nimenomaan tuonne huonoimpaan 20 % tasoon kuuluvat Ovaron asunnot eivät meinaa mennä millään hinnalla vuokralle. Toisaalta noiden huonojen asuntojen myyminen on hyvin vaikeaa, ne eivät ole epäsuosittuja vain vuokralla, vaan myös niiden omistaminen on epäsuositttua.
Ovarolla on siis pääosin aika huonoja asuntoja neliövuokramielessä ja kalleimman neliövuokran asunnot (kasvukeskusten oikein hyvät pienet asunnot) puuttuvat ydinsalkusta käytännössä kokonaan. Lisäksi nimenomaan tuonne huonoimpaan 20 % tasoon kuuluvat Ovaron asunnot eivät meinaa mennä millään hinnalla vuokralle.
Jos ydinongelma on tämä, mitä sille pitäisi tehdä? Mitä vaihtoehtoja, mikä niistä kannattaa valita?
Riippuu siitä mitä pääomistajat Ovarosta haluavat. Jos kyse on lihoiksi laittamisesta, niin kaikki myydään ja rahat jaetaan.
Mikäli Ovarosta halutaan tehdä asuntojen vuokraukseen erikoistunut yritys, niin siinä tapauksessa asuntokannasta myydään pois siihen soveltumattomat ja pyritään hankkimaan asuntoja, joille on hyvä kysyntä ja niistä on saatavissa hyvä vuokratuotto (saatavan vuokran ja kulujen erotus jaettuna asunnon hankintaa käytettävällä summalla on mahdollisimman suuri)
H1/2019 myyntitahdilla myynti kestäisi tasaisen vauhdin taulukolla vuoden 2020 loppuun.
Minun laskujeni mukaan kyllä vuoteen 2032.
H1 2019 myytiin 59 asuntoa ja Ovarolla oli 30.6.2019 yhteensä 1511 asuntoa. H1 myyntitahdilla koko salkun realisointi kestäisi siis noin 13 vuotta. Asuntokannan realisoinnissa on myös se ongelma, että asuntojen määrärn vähentyessä toimintakulut asuntoa kohti helposti nousevat todella korkealle.
Kuulisin mielelläni kommenttisi, mitä Ovaron pitäisi löytämällesi ongelmalle tehdä.
Minusta paras ratkaisu Ovarolle olisi myydä kaikki asunnot pois seuraavan kahden ja puolen vuoden aikana ja toivoa että osakkeenomistajille jää jäljelle jotain jaettavaa arvoa. Tämä on minusta paras ratkaisu. Yritys on pysyvästi huonosti kannattava eikä siitä saa toimivaa.
Toki epäilen, että Ovaron johto vielä voi vielä yrittää jotain muuta ja aikaa vaan kuluu.
Ovaro myi kämppiään elokuussa tähänastiseen tahtiin, ja vuokrausaste pomppasi:
"Elokuussa 2019 yhtiö myi yhdeksän asuntoa velattomilta hinnoiltaan yhteensä 2,1 M. Yhti on 1-8/2019 myynyt asuntoja velattomin hinnoin yhteens 20,1 M:lla. Ydintoiminnan vuokrausasteeseen vaikutti elokuussa sekä asuntojen aktiivinen vuokraustoiminta että tiettyjen huoneistojen siirtäminen kiinteistökehitykseen pois vuokrattavista huoneistoista. Ilman huoneistojen siirtoa kiinteistökehitykseen vuokrausaste olisi myös parantunut elokuussa joskaan ei yhtä voimakkaasti kuin raportoitu 89,0 %. Neliömetripohjaisesti laskettu vuokrausaste: 31.8.2019 31.7.2019 31.12.2018 89,0 % 85,6 % 83,8 %"
Mutta, jos "Ilman huoneistojen siirtoa kiinteistökehitykseen vuokrausaste olisi myös parantunut elokuussa joskaan ei yhtä voimakkaasti kuin raportoitu 89,0 %", niin paljonko se olisi parantunut ilman?
Mie pidän tästä suivaantuneena Sijoitus Investissä tai jossain vastaavassa esitelmän aiheesta mitä sijoittajaviestinnässä ei ainakaan saisi tehdä.
Tosin voin olla aiheesta kuutamolla, koska kurssi nousi kuitenkin 2,5 prosenttia 4 -> 4,10. Ja tokihan oli tiedote positiivinen.
Arvopaperiviestinnän guru hallituksessa ja viestinnän tarkkuus yltää jo tälle tasolle. Hyvää on kuitenkin se, että asuntoja on saatu sekä vuokralle että kehitykseen että kaupaksi. Siinä on 3 isoa asiaa, jotka eivät toteutuneet vielä vuosi sitten.
Joku - joka en ollut mie - riuhtaisi eilen Ovaroa 4,16 asti. Kiinteistösijoitusyhtiöiden nousu kautta linjan Ruotsissa ja Suomessa saattaa olla saanut jotkut skannaamaan jälkeenjääneitä. Näin mie ainakin nuorena miehenä nousutrendeissä tein - etsin laumasta jälkeen jääneitä. Tänään ostajat asemissa 4,10 ja myyjät 4,15.
Sinänsä olen tyytyväinen itseeni, että näin tämän piti nollakorkomaailmassa mennäkin -> tuottovaateet tulee alas. Ikuisesti ei voi saada 50% vivuttamalla 20% opon tuottoja tuplaverotuista kohteista, joita voivat ostaa kertaalleen verotetutkin. En nyt siis puhu Ovarosta vaan kiinteistösijoitusyhtiöistä yleensä.
Tänään on ylimääräinen yhtiökokous kello 14. Ovarohan on Roinisen aikana tavannut pitää vähintään yhden ylimääräisen joka vuosi. Tänä vuonna ei jätetty ihan viime metreille.
Yhtiö on viime päivinä ostanut omia osakkeita n 1800 kpl per päivä. Myös eilen.
En tunne tai ainakaan tiedä sitä ostajaa, joka hinnan on nostanut. Yhtiö saa ostaa omia osakkeitaan vain rajoitetusti. Nasdaqin ohjeista:
"Hankinnan määrä kunakin kaupankäyntipäivänä saa olla enintään 25 prosenttia hankinnan kohteena olevien osakkeiden keskimääräisestä päivittäisestä volyymistä kauppapaikassa
Omien osakkeiden hankintaa koskevan tarjouksen hinta ei saa olla korkeampi kuin korkeampi seuraavista hinnoista: viimeisimmän riippumattoman kaupan toteutushinta tai korkein voimassa oleva riippumaton ostotarjous."
Tiesin kyllä yhtiön ostavan omia osakkeitaan. Tämän kyllä varmasti tiesitkin.
Ovaro myi kämppiään elokuussa tähänastiseen tahtiin, ja vuokrausaste pomppasi:
"Elokuussa 2019 yhtiö myi yhdeksän asuntoa velattomilta hinnoiltaan yhteensä 2,1 M. Yhti on 1-8/2019 myynyt asuntoja velattomin hinnoin yhteens 20,1 M:lla. Ydintoiminnan vuokrausasteeseen vaikutti elokuussa sekä asuntojen aktiivinen vuokraustoiminta että tiettyjen huoneistojen siirtäminen kiinteistökehitykseen pois vuokrattavista huoneistoista. Ilman huoneistojen siirtoa kiinteistökehitykseen vuokrausaste olisi myös parantunut elokuussa joskaan ei yhtä voimakkaasti kuin raportoitu 89,0 %. Neliömetripohjaisesti laskettu vuokrausaste: 31.8.2019 31.7.2019 31.12.2018 89,0 % 85,6 % 83,8 %"
Mutta, jos "Ilman huoneistojen siirtoa kiinteistökehitykseen vuokrausaste olisi myös parantunut elokuussa joskaan ei yhtä voimakkaasti kuin raportoitu 89,0 %", niin paljonko se olisi parantunut ilman?
Kyselinkin yyk:ta ennen miksi näin. Kuulemma menisi ongelmalliseksi, kun joka kuukausi siirtyy kämppiä tase-erästä toiseen ja joutuisi tiedottamaan muutoksen muutoksesta. Ja jos kerran tiedottaa, joutuu aina tiedottamaan. Olen eri mieltä, muutoksen muutoksenkin tiedottamisessa on valoa, kun datat pitäisi olla hallussa. Sijoittajat kun näkevät tuollaisen tiedotteen, ne arvioivat orgaaniseksi kasvuksi pyöreän nollan. Eli ilman tase-erien siirtoja olisi pitkään tiedotteita pläränneen arvio vuokrausasteesta elokuussa 85,7%, jossa siis nousua 0,1%. Näin varmasti miettivät monet muutkin.
Oikeaa lukua en kysynyt, kun sitä ei olisi voinut kuitenkaan kertoa. Kiinteistökehitykseen siirretyt kämpät olivat siis sellaisia tällä hetkellä vuokrauskelvottomia, joista on tehty saneerauspäätös. Tällä hetkellä vuokrauskelvottomat pitääkin joko saneerata, myydä tai vaikka lahjoittaa, jos ei muu auta. Ovarossa tehdään kuitenkin töitä, eikä olla tulessa makaamassa, mikä on aina hyvä asia.
Yhtiö on viime päivinä ostanut omia osakkeita n 1800 kpl per päivä. Myös eilen.
En tunne tai ainakaan tiedä sitä ostajaa, joka hinnan on nostanut. Yhtiö saa ostaa omia osakkeitaan vain rajoitetusti. Nasdaqin ohjeista:
"Hankinnan määrä kunakin kaupankäyntipäivänä saa olla enintään 25 prosenttia hankinnan kohteena olevien osakkeiden keskimääräisestä päivittäisestä volyymistä kauppapaikassa
Omien osakkeiden hankintaa koskevan tarjouksen hinta ei saa olla korkeampi kuin korkeampi seuraavista hinnoista: viimeisimmän riippumattoman kaupan toteutushinta tai korkein voimassa oleva riippumaton ostotarjous."
Tiesin kyllä yhtiön ostavan omia osakkeitaan. Tämän kyllä varmasti tiesitkin.
Itse ostin eilen pienen erän hintaan 4.07. Sen jälkeen hinta nousi. Yhtiö tiedottaa ostaneensa eilen 1800 kpl keskihintaan 4,1467e. Varmasti joku muu nosti hinnan ensin korkeammalle.
Tästä Boardwalk REITin (kanadalainan asunto-REIT) Investor presentationilta löytyy muuten sivuilta 8-11, mita jokaisen asunto-REITin pitäisi raportoida. Toki rapakon takana nämä usein osataan ja sijoittajat sekä rahoittajat vaativat yrityksen tuloskunnosta kertovia lukuja.
Nyt voi toki olla, ettei Ovarolla joko osata raportoida tai sitten luvut vaan ovat niin hirveät, ettei niitä uskalla raportoida. Epäilen näiden kahden tekijän yhdistelmää.
Minä muuten osaan pyöräyttää datasta nuo luvut ja siedettävän raportointisysteemin, kyllä se työtä, vaatii, mutta tiedän miten se tehdään ja osaan tehdä kaiken itse riittävällä tasolla, tietotekniikka, kirjanpito ja kiinteistölaskenta ovat riittävästi hallussa. Ei sen kauhean montaa kymppitonnia pitäisi maksaa (kuitenkin kymppitonneja laskulla), kun tietää mitä pitää tehdä, vaikka toki työmäärä riippuu siitä kuinka sekava kirjanpito, kiinteistö ja vuokraseuranta nyt on. Jos raakadata on huonoa sitä helposti pitää korjata aika paljon rivi riviltä.
Jos Ovaroa tai Investors Housea kiinnostaa raportointi, Aki kyllä tietää minut. Paremmillla raporteilla muuten saisi varmaan halvempaa rahaa rahoittajilta. 0,25 % esimerkiksi 20 miljoonasta muuten tekee 50000 euroa vuodessa.
Kuuluiko kokouksen yhteydessä mitään uutta rahoituksen uudelleen järjestelyyn liittyen?
Ei varsinaisesti. "Yhtiö ostaa omia osakkeitaan maltillisesti, vaikka rahaa olisi enemmänkin, ettei vaaranna rahoituksen uudelleenjärjestelyä. Valitettavasti kokonaisratkaisua ei ole saatu tehtyä, mutta se on työpöydällä".
Tämä muistinvarainen sitaatti Roinisen sanomisista. On sinänsä hassua, että rahapolitiikan pitäisi olla keveätä, mutta että Ovaron kaltainen varsin matalan riskin kiinteistösijoitusyhtiö ei ainakaan toistaiseksi ole saanut pankkilainaa. Pankkisääntelyssä täytyy olla jotain vikaa. Tosin pankkien täyspäisyydestäkään en ole niin varma.
Nyt voi toki olla, ettei Ovarolla joko osata raportoida tai sitten luvut vaan ovat niin hirveät, ettei niitä uskalla raportoida. Epäilen näiden kahden tekijän yhdistelmää.
Hienompia raportteja on jo kokeiltu hallintoyhtiön aikana. Toimitusjohtaja väsäsi raportteja senkin ajan, joka olisi pitänyt käyttää kannattavuuden parantamiseen.
Kun rahaa ja aikaa on niukasti, on paras, että ne käytetään välttämättömiin saneeraustoimiin. Hirveät luvut eivät siitä parane, että niistä tehdään hienoja kaavioita. Kunhan olennaiset luvut olisivat edes yhtiön sisällä tiedossa. Siinäkin on tainnut olla puutteita. Melkein kaikki toiminta on ollut ulkoistettuna ja johto keskittynyt raportointiin.
Millä tavalla omien osakkeiden osto on vastoin rahoittajan etua?
Omien osakkeiden oston vaihtoehtona on, että rahat käytetään lainojen lyhentämiseen tai kehitysinvestointeihin. Velkoja maksettaessa tai investoitaessa yhtiön maksuvaikeuksien mahdollisuus pienenee verrattuna vaihtoehtoon, jossa samoilla rahoilla ostetaan omia osakkeita.
Kerrottiinko kokouksessa, missä vaiheessa toimitusjohtajan haku on?
Ei. Väistyvä eli Kari Sainio oli kyllä paikalla.
Miulla on teoria, että homma voisi tällä kombolla (=Roininen vetää ja Sainiokin suorittaa) vaikka toimia. Sitten kun siihen saadaan headhuntattua joku geelitukka kulueräksi, niin sitten voi tulla ongelmia. Toki kahden pörssiyhtiön toimitusjohtajuudessa on yksi liikaa, mutta ei nää kioskit niin isoja ole.
Jep. Kyllä Ovaro tarvinnee enemmän tekijöitä kuin isoegoista pomoa.
Tavoite ja seurantapuolella minua vähän arveluttaa millä hinnalla nyt nostetaan ydinliiketoiminnan vuokrausastetta. Toki vuokrausasteen nousu on periaatteessa hyvä asia, mutta nyt Ovaro ei esitä mitään muita operatiivisia mittareita. Ei edes keskivuokran kehitystä ydinliiketoiminnan salkussa, kustannusten kehityksestä ydinliiketoiminnan salkussa tai uusien sopimusten vuokrista vs vanhat sopimukset puhumattakaan. Samaan aikaan tulos ja kassavirta näyttävät heikentyvän eikä heikentymisen syitä avata riittävän tarkasti.
Herää kysymys eikö Ovaron johto tiedä noita lukuja vai ovatko luvut niin huonot, ettei niitä ilkeä julkaista vai eikö vaan vertailuluvut ole vielä kunnossa?
Kyllähän sitä muuten ydinliiketoiminnan vuokrausastetta voi saada nostettua siirtämällä asuntoja vaikka kehityssalkkuun tai vuokria tiputtamalla. Kehityssalkussakin on vaara, että huonoihin kohteisiin pumpataan lisää rahaa, jolle ei saada jatkossakaan tuottoja. Kun kehityssalkun koostumusta ei ole avattu, tätä on toki vaikea arvioida.
Rahoitus taas on Ovarolle ihan varmasti aika hinnakasta nykyisellä operatiivisella raportoinnilla. Jokainen isomman pankin ja vakaamman instituution rahoitus- tai sijoitusjohtaja voi pahoin operatiivista kassavirtalaskelmaa ja tuloshistoriaa lukiessa ja nykyinen muu raportointi tai tarjottujen vakuuksien laatu ja likvidiys tuskin muuttaa tuota käsitystä. Raportointi vielä näyttää siltä kuin firmalla olisi jotain tarkoituksella salattavaa tai sitten Ovarolla on varsin huono talousjohto.
Vähän kalliimpaa rahoitusta toki löytyy pienemmiltä toimijoilta, mutta hinta on myös kovempi.
