Omistajalistasta huomasin, että suomalaiset rahastot kevensivät viime kuussa. Lähtikö rahastoista rahaa (luulen niin), vai onko painotuksia muutettu? Kun kuusi eri leirin rahastoa oli keventänyt, veikkaan jotain Putin-pelkoa olleen ilmassa ja rahaa lähteneen, jolloin pakko myydä jotakin. En taida jaksaa kelailla rahastoja läpi ja tutkia enempää.
Mie saatan nähdä näkyjä, mutta tuntuisi siltä, että joku haluaisi tätä vähän enemmän, mutta ei tunnu tulevan. Vähän nelosen päällä tarjonta melko olematonta ja vaihto tippunut viisi trading-päivää peräkkäin. Edes eilen ei painettu raskaasti laitaan, vaikka oli tällainen nykyisin hyvin tavallinen puolipaniikkipäivä.
Tämä ei ole mikään nousutakuu, ei tämä mystinen "joku" välttämättä maksa nykyhintoja enempää koskaan. Eikä ostosuositus, kunhan kirjailen hajatelmiani ylös myöhempää tarkastelua varten.
Mie saatan nähdä näkyjä, mutta tuntuisi siltä, että joku haluaisi tätä vähän enemmän, mutta ei tunnu tulevan. Vähän nelosen päällä tarjonta melko olematonta ja vaihto tippunut viisi trading-päivää peräkkäin. Edes eilen ei painettu raskaasti laitaan, vaikka oli tällainen nykyisin hyvin tavallinen puolipaniikkipäivä.
Heh, lienee tullut joku rahastolunastus, kun Pohjola laittoi osakkeen lyttyyn 3,99 asti. Jännä nähdä, näinkö tosiaan näkyjä, vaiko tuleeko vielä loppuillasta ostaja. Tosin noin aggroa myyjää väistelisin ilman muuta ja ottaisin varovasti vastaan. Pari tuntia myöhemmin olen kuitenkin sitä mieltä, että edellinen tuntumani oli toiveajattelua. Ruudun tuijottelu onkin usein varsin tuottamatonta työtä ja johtaa joskus vääriin johtopäätöksiin...
Siinä mielessä jäi eilisestä hyvä mieli, että lukuni "isosta" ostajasta oli oikea, mutta sitä lyötiin lapuilla päähän, eikä se niiin iso sitten ollutkaan, pelkästään keskikokoinen.
Eiliset täydennysostoni osoittautuivat hätäilyksi. Olin hyvin vahvassa näkemyksessä, että alle neljän ei ilman markkinan kunnon pehmenemistä enää helpolla mennä ja 3,97 ollaan jo nyt. Vaikka pörssikursseilla kävisi ahkerasti, ei ihan kaikkea opi ainakaan ensimmäisessä vuosisadassa.
Pikkunote: Merril Lynch melko säännöllisesti myy hyvin pieniä määriä uuteen alalaitaan. Joskus osakemarkkinoilla on tehty sellaistakin, että iso ostaja kikkailee pikkunippuja ostolaitaan toiselta välittäjältä omalle toiselle tililleen yrittäessään ostaa halvemmalla. Ainakain mie oon joskus tehnyt jotain vastaavaa.Tästä nyt tuskin kuitenkaan on kysymys.
Pikkunote: Merril Lynch melko säännöllisesti myy hyvin pieniä määriä uuteen alalaitaan. Joskus osakemarkkinoilla on tehty sellaistakin, että iso ostaja kikkailee pikkunippuja ostolaitaan toiselta välittäjältä omalle toiselle tililleen yrittäessään ostaa halvemmalla. Ainakain mie oon joskus tehnyt jotain vastaavaa.Tästä nyt tuskin kuitenkaan on kysymys.
Todennäköisesti siellä on vain syötetty kaupankäyntijärjestelmään jonkun asiakkaan myynti X tuhatta osaketta ja robotti sitten myy sitä hiljakseen pois volyymin mukaan, esim. tunnin välein puolet sillä välin kertyneestä vaihdosta, jotta kurssi ei liiku liikaa. Antiikkiaikana juniorimeklarit hoitivat tuollaisia juttuja käsin, mutta nykyisin ne hoituu ymmärtääkseni melko automaattisesti.
Technopolis (OSTA) järjesti analyytikoille aamutilaisuuden eilen. Operatiivisesti yhtiöllä menee Venäjän hyvin, käyttöaste on lähellä sataa vuoden lopussa. Vuokrat ovat ruplissa, joten tuleva inflaatio aiheuttaa tarvetta neuvotella vuokrasopimuksia uusiksi. Ruplan ja Norjan kruunun heikkenemisellä on negatiivinen vaikutus yhtiön liikevaihtoon ja käyttökatteeseen. Vaikutus on kuitenkin suurempi taseeseen, sillä yhtiö on rahoittanut Pietarin toiminnan euromääräisellä lainalla. Nykyisillä valuuttakursseilla omaan pääomaan olisi tulossa vuoden lopussa laskujemme mukaan 37 M€:n negatiivinen vaikutus, mikä on noin 6 % NAVista (Q4-kassavirta noin 14M€). Yhtiön kovenantit tulevat vastaan 30 %:ssa ja 33 %:ssa (korkomarginaaliin vaikutus). Arviomme Q4-lopun omavaraisuudesta on 39 %:n tuntumassa kyseisillä valuuttaoletuksilla.
Laskemme Technopoliksen suosituksen LISÄÄ-tasolle (aik. OSTA) uudella 4,4 euron tavoitehinnalla (aik. 4,8). Olemme päivittäneet ennusteita Venäjän ruplan ja talousnäkymien heikennyttyä. EPS-ennusteemme laskevat 4 % ja 7 % vuosille 2015 ja 2016. NAV-ennusteemme laskee 8 %. Perustamme tavoitehinnan 10 vuoden keskimääräiseen P/E-arvostukseen 10, mikä tarkoittaa 10 %:n kassavirtatuottoa ja 6,1 %:n EBITDA/EV-tuottoa. Technopolis järjesti viime viikolla aamutilaisuuden analyytikoille. Operatiivisesti yhtiöllä menee Venäjällä toistaiseksi hyvin, käyttöaste on lähellä sataa vuoden lopussa Pulkovon II-vaiheen käyttöönoton jälkeen. Pulkovon II-vaihe on kaksinkertaistamassa Venäjän ruplamääräisen liikevaihdon 10 M:n vuotuiselle tasolle ennen valuuttakurssin heikkenemistä ja kolminkertaistamassa käyttökatteen 3,6 M:n tasolle. Ruplan syöksy tekee tähän luonnollisesti merkittävän loven. Arviomme mukaan Venäjän osuus liikevaihdosta putoaa siten noin 3 %:n tuntumaan. Vuokrat ovat ruplissa, joten tuleva inflaatio aiheuttaa tarpeen neuvotella vuokrasopimuksia uusiksi. Lisäksi Norjan kruunun heikkenemisellä on negatiivinen vaikutus. EUR/RUB-vaikutus on kuitenkin suurempi taseeseen, sillä Pietarin kiinteistö on rahoitettu euromääräisellä lainalla. Nykyisillä valuuttakursseilla omaan pääomaan olisi tulossa vuoden lopussa laskujemme mukaan 37 M:n negatiivinen vaikutus, mikä on noin 6 % NAVista. Yhtiön kovenantit tulevat vastaan 30 %:ssa ja 33 %:ssa (vaikutus korkomarginaaliin). Arviomme Q4-lopun omavaraisuudesta on 39 %:n tuntumassa, joten liikkumavaraa kovenantteihin on hyvin. Vaikka osakkeessa on Suomi- ja Venäjä-riskiä, liikkumavara kovenantteihin on reilu emmekä siten näe rahoituksessa riskejä . Ennustepäivityksen jälkeen kassavirtatuotto on yli 11 % ja osinkotuotto 1/3-osingonjakosuhteella lähes 4 %. Tuotto on matalien vaihtoehtoisten tuottojen ympäristössä hyvä ja siinä on jo huomioitu Venäjän valuuttakurssiriski EUR/RUB-kurssilla 76.
EUR/RUB-vaikutus on kuitenkin suurempi taseeseen, sillä Pietarin kiinteistö on rahoitettu
euromääräisellä lainalla.
Hmmph. Nää suojautuu lyhyiden korkojen nousua vastaan, mutta jättää ruplapossan auki. Me not like. Tosin kurssi onkin laskenut sen vähentyneen tykkäämisen verran, joten ostopuolella olen edelleen.
Vuosi olisi ollut erinomainen, ellei Technopolis olisi loppuvuodesta roikahtanut. Toki sain vielä lisää halvemmalla. Carnegie myi tuollaisen kolmanneksen vaihdosta monena päivänä peräkkäin. Melkein voisi toivoa, että oli oda "tänä vuonna kaikki ulos". Tämä ei ole mitenkään mahdotonta. En kuitenkaan ottanut vuodenvaihdespekulaatioksi, vaikka olisi ollut hyvät eväät. En mie sitä esim. 3,80 kuitenkaan olisi myynyt, vaikka 3,70 -> 3,80 olisi ihan ok tulos tällaisesta operaatiosta.
Ei näitä pörssikursseja ihan aina pitkään niillä käynyt täysin tajua. Carnegie painaa edelleen menemään puolet päivävaihdosta, ja niiden limiitti on selkeästi alle 3,70 ja silti kurssi noussut 3,70 -> 3,90 overnighttina. Kaikenlaista. Joo, ei ollut näin hyvää tammirallibetsiä sisässä, mutta en valita.
Nyt se sitten tapahtui ja Technopolis aktivoitui täälläkin.
Vastaan tuohon kysymykseen: "Mitähän hyötyä siitä lopulta on?"
Suurin osa yhtiöistä todennäköisesti seuraa keskusteluita. Passiivisuuden sijaan Technopolis on valinnut aktiivisen lähestymisen. Passiivinen seuranta saattaa auttaa yhtiötä kehittämään toimintaansa sijoittajakunnalta saamansa palautteen kautta, mutta aktiivinen osallistuminen kehittää ja parantaa yhtiön viestintää.
Carnegie myy edelleen ainakin kolmanneksen vaihdosta joka päivä. Hallintarekisteri on siitä paska homma, että yhtään ei voi laskea, koska laput loppuvat.
Heh, turnausviikolla oli puhetta, kuinka miulla on Technopolista, vaikka se on kusessa ruplasijoitustensa kanssa. Laitetaan nyt vielä vastaukseni, että jotain kuusi prosenttia Technopoliksen kiinteistöistä on Venäjällä.
Carnegie teki sisäisen 50K kaupan perjantai-aamupäivästä ja sen jälkeen ollut poissa kuvioista. Olisiko tie auki ylös? Valitettavasti tie on tukkoinen, kun siellä täytyy repiä 3,6-3,7 tasoilla ostaneet voitonkotiuttajat edestä.
Perjantaina olisi voinut vanhalla kunnon välittäjäanalyysillä todeta, että maanantaina tulee ylös. Kun suurin myyjä on Nordnet, ja suurimmat ostajat BNP Paribas ja Morgan Stanley, tietää se yleensä suotuisaa jatkokehitystä.
Ennen vanhaan naureskelin Opstockin hölmöille myynnille ja ostoille, nykyisin ne on pitkälti korvannut Nordnet. Tämä on sinänsä hassua, kun siellä voi kuitenkin kikkailla niin paljon kuin haluaa. Tosin kamalimmat offhintakaupat tekee edelleen Pohjola Bank.
Valitettavasti ulkomaisilla ostajilla oli limiitti, eli ei kalliimmalla maistunut ainakaan vielä. Minun Spondavaihtoni Technopolikseen jollain 0,2-0,3 spreadilla meni siinä mielessä vituiksi, että nyt voisi tehdä paljon pienemmällä spreadillä.
Tykkään kovasti kun ison myyjä on nousuun Pohjola ja ostajat ulkomaisia välittäjiä. Osarijännitystä on jo vähän päällä. Mie en niin paljon näistä kursseista välitä, kunhan firma porskuttaa. Näillä tasoilla en ole irroittamassa omiani anyways, ellei löydy jotain tosi jännää vaihtoehtoa.
Technopolis teki ennätyksellisen EPRA-tuloksen kvartaalille, eli 0,16 senttiä. Muusta kohinasta ei niin väliä, mutta arvonalennusten suuruus yllätti. Suomessa tilojen uudistustöistä tulee 39,1M arvonalennusta. Aika paljon. Täytyy katsoa vielä webcast. Pörssikurssi edellä näköjään mennään, kun osinkokin laitettiin 0,15:een. Markkinareaktio Herran hallussa.
- liikevaihto nousi 161,7 (126,3) milj. euroon, jossa kasvua 28,0 % - käyttökate nousi 87 ,2 (64,1) milj. euroon, jossa kasvua 35,9 % - taloudellinen vuokrausaste nousi 94,7 (93,6) %:iin - tulos/osake oli -0,15 (0,30) euroa, sisältäen käyvän arvon muutokset ja realisoitumattomat valuuttakurssitappiot
Käyvän arvon muutokset olivat aika suuret, kuten myös valuuttakurssitappiot. Kasvua haetaan jatkossa Suomen ulkopuoleta, mikä lienee fiksu ratkaisu. Jatkan holdaamista ja jos markkinareaktio on negatiivinen, niin lisäillään.
Webcasista positiivinen fiilis, kuten toistaiseksi aina. Guidancet tälle vuodelle aika varovaiset. Sinänsä kun pitää tämän kehityksen, ei tätä holdaillessa itse asiassa pitäisi niin paljon jännittää.
On se jännä, että oli kesä tai talvi, niin näillä pysyy vuokralaiset taloissa.
Pureskeltuani ja käytyäni vuosikertomuksen läpi olen vähän skitsofreenisissä tunnelmissa.
Viimeisellä neljänneksellä tullut 40M remonttiarvonalennus Suomessa ahdisti, vaikka operatiivinen tulos oli hyvä. Soitinkin sijoittajasuhdepäällikölle olinko ymmärtänyt oikein, että kyseessä olivat vanhat ei-enää-tuloa tuottamattomat remontit.
En ollut, vaan kyseessä olivat kapitalisoitavat menossa olevat remontit. Olin harhautunut, kun myös vuokrausasteolettamasta oli tehty arvonalennus, vaikka vuokrausaste oli noussut. Kyseessä ovat jo menossa olevat remontit, jotka kapitalisoidaan. Lisäksi vuokrausasteolettamassa mennään sitten varovaisella pohjalla.
Huolenani on, että jos vuokrausaste pysyy yllä vain "arvoa laskevilla" remonteilla, koska se arvo sitten nousee. NAV:in nousuahan näissä haetaaan, joka tulee pitkällä aikavälillä tuloksen kautta. Ei ole ainakaan minulle mitenkään yksiselitteistä, miten tuollaiset remontit pitäisi huomioida, koska ne ovat sinänsä operatiivisiä, vaikka aina yksittäistapauksia.
Päivitin hätäisesti kiinteistösijoitusyhtiöexcelinikin tilinpäätöstietojen perusteella, voi olla jotain virheitä:
11.2.2015
Citycon
Sponda
Technopolis
3,08
4,22
3,95
OPO
2,78
4,65
4,17
EPRA NAV
3,01
5,45
4,52
EPRANNNAV
2,63
4,49
4,4
Osinko
0,15
0,19
0,15
EPRA EPS
0,191
0,38
0,53
EPRA Nettovuokratuotto
6,1
6,37
7,5
Tuottovaade
8,1
P/EPRA NAV
1,023256
0,774312
0,873894
P/EPRA NNAV
1,171103
0,939866
0,897727
Osinkotuotto
0,048701
0,045024
0,037975
EPRA P/E
16,12565
11,10526
7,45283
Toki easyä nähdä, että 7,5 < 11,1 < 16,1, mutta hinta per pääomalla mitaten Sponda selvästi halvempi. Tuottovaateesta 8 pinnaa tykkään edelleen. Pysyn holdissa, jos laskee tästä, voisi vielä ottaa lisääkin. Mutta lyhyen aikavälin upsideä näen kyllä vähemmän kuin aiemmin. Mie luulen, että samoja pohdiskelevat muutamat muutkin. Jos olisi vielä jotain Spondaa, jota voisi vaihtaa, vaihtaisin edelleen ilman muuta. Nyt operaationi Spondasta Technopolikseen meni tällä kertaa hätäisellä spreadillä.
Täsmennetään vielä, että kiinteistöjen korjaustöistä johtuvat alaskirjaukset siis ovat osittain jo tehtyjä ja osin budjetoituja uudistustöitä. Koskee jo tiedossa olevia asiakkaiden lähtöjä, esim. Microsoft ja Broadcom Oulussa.
Toki aika paljon tuli sitten tietoon Q4. Ihmeen vähän nämä tiedetyt lähdöt olivatkin tähän mennessä lukuihin vaikuttaneet.
Tosin arvostan sitä, että tilat vuokrataan vaikka väkisin, eikä Spondana olla "toivotaan, toivotaan" -moodissa.
Aktiivinen sijoitussuhdejohtaja laittoi tekstarin perään, niin sitä pitää.
Nyt jään odottamaan/toivomaan hyvää Q1:stä ilman arvonalennuksia.
Lisäksi odotan Mario Draghin pikkuhiljaa laskevan sijoittajien nettotuottovaatimuksia.
Täsmennetään vielä, että kiinteistöjen korjaustöistä johtuvat alaskirjaukset siis ovat osittain jo tehtyjä ja osin budjetoituja uudistustöitä. Koskee jo tiedossa olevia asiakkaiden lähtöjä, esim. Microsoft ja Broadcom Oulussa.
Miksiköhän remonttikulut käsitellään arvonalanneuksina eikä kuluina, jos liittyvät asiakkaiden vaihtumiseen. Noilla ilmeisesti on suoria kassavirtavaikutuksia eivätkä ole pelkkää laskennallista rahaa.
Täsmennetään vielä, että kiinteistöjen korjaustöistä johtuvat alaskirjaukset siis ovat osittain jo tehtyjä ja osin budjetoituja uudistustöitä. Koskee jo tiedossa olevia asiakkaiden lähtöjä, esim. Microsoft ja Broadcom Oulussa.
Miksiköhän remonttikulut käsitellään arvonalanneuksina eikä kuluina, jos liittyvät asiakkaiden vaihtumiseen. Noilla ilmeisesti on suoria kassavirtavaikutuksia eivätkä ole pelkkää laskennallista rahaa.
Ei yhtään isompia remontteja normaalisti missään yhtiössä laiteta (eikä saakaan laittaa) suoraan hoitokuluksi.
Kiinteistöjen arvonmääritys kirjanpidossa on vähän pitempi juttu, mutta arvioitaessa menossa olevaa/tulevaa remonttia pyöreästi yhtiö lisää remontin rakennuksen arvoon ja poistaa sen kassasta. Sitten arvioidaan mitä rakennus remontin jälkeen tuottaa ja diskontataan nettovuokratuotot tähän päivään. Sitten katsotaan paljonko rakennuksen arvo on tällä laskelmalla, ja jos pienempi kuin remonttikulut + arvo ennen remonttia, tehdään arvonalennus.
Toivottavasti tämä meni oikein, minulla on krooninen ongelma kirjoittaa musta valkoiseksi ja oikea vasemmaksi. Puhuessa ongelma on vielä isompi. Eli saa tarkentaa/korjata.
Technopolis jatkaa omien ostoja ilmeisesti hiljaisen kauden jälkeen.
Huonona puolena arvonalennuskirjauksia jyrkimmän mukaan voi pitää siinä mielessä, että lainakovenantit lähestyvät, kun nyt ollaan omavaraisuusasteessa 38,5% ja ne tulevat vastaan 33%:ssa -> vähemmän tilaa ostaa omia osakkeita/uusia kohteita. Osto-ohjelmaa ei kuitenkaan ainakaan vielä ole vihelletty poikki.
Hallituksilla yleensä tässä vaiheessa alkavat ballsit loppua riskin kasvattamiseen.
Näköjään Lontoossa uskoivat eilen Keithin visioihin, kun tänään lähti yllättäen ylös 3,94 -> 4,07..
Mie suhtautuisin lontoolaisin silmin epäluuloisesti operatiiviseen parannukseen Venäjän rajamaassa, mutta isoihin arvonalennuksiin. Kirjataanko kuluihin vai aktivoidaanko on sinänsä pitkälti yhtiön itse päätettävissä, sanovat CFO:t julkisesti mitä sitten hyvänsä.
Itse uskon operatiivisen parannuksen oikeellisuuteen, en minä näitä muuten holdaisikaan. Mutta jos olisin lontoolainen pukumies olisin siis epäluuloinen.
Ehkä näemme vielä sen päivän Keithin kanssa, että Technopolis arvostetaan kuten Citycon. Toivottavasti headhunterit eivät lue tätä.
