Mie olin pettynyt Q2 osariin. Tai tarkemmin sanottuna taseeseen. Operatiivinen tulos oli vahva, mutta pitkälti tiedossa. Yleensä en juuri arvonmuutoksista välitä, vaan tuijotan ykkösenä operatiivista tulosta. Odotan kuitenkin kuin Jeesuksen paluuta Technopoliksella tuottovaateiden laskua (josta muuten CEO:kin osarissa mainitsee ja joka on totta on the spot kiinteistömarkkinoilla ), mutta joka neljännes sijoituskiinteistöjen arvot vain laskevat ja tuottovaateet pysyvät ennallaan. Joku minun kelassani mättää, tai sitten CFO Tauriainen on ymmärtänyt kirjanpidon varovaisuuden periaatteen siten, että varaudutaan heinäsirkkoihin. Toivottavasti jälkimmäinen, tässä ei sinänsä vikaa. Olen kauniiksi maskeerattuja katsauksia lukenut liikaa ja varovasti vedettyjä liian vähän.
Tärkeät luvut kurssilla 3,84: P/EPRA NAV 0,84 EPRA P/E 7,4, joten strong holdissa pysyy. Tällä tasolla en lisää ennestään raskasta painoa.
Irtohuomioita:
Taloudellinen vuokrausaste nousi aavistuksen 94,1 prosenttiin vs Q1 93,8%. Very strong, yli sadan on vaikea mennä.
Palvelutuotot nousivat ja kesken olevien varausasteet nousivat. Very nice.
150 miljoonan jvk:ssa on kovenantti 28% (mie oon missannut, jos olisin analyytikko omassa analyysitalossani, saisin kenkää), ja yhtiö vaan ei osta omia osakkeitaan omavaraisuudella 37,9, vaikka valtuutus on päällä. Toki on 33%:n kovenantteja vanhoissa, mutta tämä ei ole nykyisillä rahoitusmarkkinoilla ongelma. Technopoliksen hallitus pelaa rahoituksessa ylivarman päälle ja suojaa omaa asemaansa, en tykkää. Sama suojausasteen nosto lainoissa, Nordea Markets tykkää, mie en.
Kuopion kaupan varainsiirtovero oli tyrkätty rahoituskuluihin, wtf? Laskentaekonomi Pyysingin olisi obv syytä käydä laskentatoimen peruskurssi uudelleen. Imo myyntituotoista pois.
Kokonaisuutena edelleen tykkään toimintamallistaan rahoituksen hoitoa lukuunottamatta. "You have to protect your rent", on politiikka, joka on menestyksekkään kiinteistösijoittamisen perusperiaate.
Markkinoille tuskin oli pettymys, paitsi pihalla olevalle osalle. Vähintään torjuntavoitto - taas.
Akin kommentteihin liittyen: CFO Tauriainen ei tosiaan oo koskaan tuntunut imo "TP standardin" tasoiselta.
Korjaan webcastin perusteella itseäni sen verran, että "satunnaiset tuotot" Oulusta ei oikeastaan ole satunnaisia! TP on tehnyt merkittävää duunia Nokia/Microsoft/whatnot neuvotteluissa ja TP sai vapautettua 30.000m2 vuosia ennen sopparin loppua niin, että saavat noin 50% vuokrista -> +12.000 neliötä on jo vuokrattu eteenpäin eli tulevat pitkälti saamaan 150% vuokran kyseisistä 30.000m2 tiloista tulevina vuosina.
Jos ko. tilat olisivat olleet Spondan nappien alla niin imo olisivat tyhjillään sinne 2020 asti. Johdon merkitys in action.
Huomasin strategiapäivityksen vasta webcastin aikana, vaikka se julkaistiin jo 09.00. En ihan hirveästi tykännyt kasvutavoitteiden (15->10) ja sipotavoitteen (6->5,5) laskusta. Hallitus luopuu siis aggressiivisesta kasvusta ja siirtyy enemmän puolustustaisteluun. Ymmärrän, että tämä johtuu ostamisen vaikeudesta, kun kiinteistömarkkinoilla pyörii paljon muitakin ostajia. Miksi taas sitten Technopoliksen omien kohteiden tuottovaateet eivät laske, en ymmärrä. Pysyttelen näkemyksessäni, että kyllä ne vielä joku päivä laskevat. Imo tämä ei härkäpäisyyttä, vaan ihan solidisti perusteltu. Saa mielellään olla eri mieltä ja kertoa myös miksi.
En usko hajautukseen hajautuksen ilosta, eli Ruotsiin ja Tanskaan vaikka väkisin, vaikka tuotot alhaisempia kuin Suomi ja erityisesti Baltia. Toisaalta en usko Keithin ostavan väkisin, ja sanoikin loppuvuoden ostojen tn:n olevan alle 50%.
Edelleen annan webcastista Keithille hyvän arvosanan. Sitten pokerinpelaajan luku: Kertoessaan strategiamuutoksista, emme nähneet aina iloista ja positiivista Keithia. Arvailen pientä hankausta hallituksen ja CEO:n välillä. Esim. Keith ostaisi Latviasta 9 pinnan tuotolla ja hallitus haluaa Tukholmasta neljällä. Hallitus ei vaihdu helpolla, mutta Keith löytää uusia töitä sormia napauttamalla.
Tutkivaa talousjournalismia: Kelasin hallituksen läpi, ja kurkkasin uudet tulokkaat:
2013 hallitukseen tuli -48 syntynyt SRV-taustainen DI.
2014 hallitukseen tuli -66 syntynyt KTM Tissilä & Lakanojan tj. 60-luvulla syntyneet KTM:t ovat tosin yleensä tosi päteviä.
Tämän jälkeen rahoitus on vedetty penkin alle, vaikka operatiivinen onnistuminen on ollut huikeaa. Jompi kumpi tai molemmat näistä ovat muutoksen takana. Mie muuten jahtaan aina henkilöitä päätösten takana. "Hallitus päätti" tarkoittaa yleensä sitä, että yksi kaksi aktiivista ajoi tahtonsa läpi.
2015 tuli kaksi uutta jäsentä, mutta hallituksessa ollaan yleensä aluksi kuunteluoppilaina. Toinen näistä on tosin sukupuolivammainen sukellusveneenetsijä.
Mie oon oikeasti huolissani tämän hallituksen kyvykkyydestä. Yhtiön näkymät ovat hyvät ja tj huikea. Mutta strategiset päätökset on vedetty varovaisuuden periaatteella nyt vuoden pari, mistä en tykkää. Lama-aikana pitää hyökätä. Nousukaudella on sitten hyvää aikaa varmistella.
Hyvä puoli tietysti puolustustaistelussa on, että rahat harvoin katoavat. Technopolis on tällä hetkellä minun defensiivinen laiskan miehen aliarvostettu kiinteistösijoitukseni. Mutta yhden hengen strategiatyöryhmäni alkoi pohtimaan pitkällä aikavälillä suoria kiinteistösijoituksia yksinkertaisella verotuksella varustettuna kiinteistösijoitusyhtiöiden sijaan. Tämä strategiatyöryhmä ei muuten vedä varovaisuuden periaatteella.
Lopuksi pakollinen kirosana: Saatana, että missasin yhtiökokouksen. Miulla olisi ollut pari vakavaa kysymystä hallitukselle ja lisäksi hallitusta nyt ei muuten näe livenä mitenkään.
Pikkasen OT mutta oli akuutti tarve ja olin käytännön päättänyt myydä Vaimolta TP tänään (koska muut vielä huonommin myyntihinnoissa imo). Toteutus tyyppiä "pari senttiä enemmän.."...WP.
Se, että Akilla on hyvin itsenäinen asema sijoittajana, että myös terävä kynän kärki takaa sen, että hänen kirjoituksistaan löytyy melko rohkeitakin näkemyksiä. Tällaisia kirjoituksia lukee aina mielellään, vaikka ei olisikaan aivan samaa mieltä kaikesta kirjoittajan kanssa. Otan esille muutamia kohtia, joiden osalta käyn mielellään keskustelua.
1)Teoriasi oli, että Technopoliksen strategiamuutos johtuisi yhtiön pääomistajien Varman ja Ilmarisen vaikutusvallasta yhtiössä. Tarkalleen ottaen olet sitä mieltä, että nämä eläkevakuutusyhtiöt vaikuttavat technopoliksen hallituksessa.
Tarkastellaanpa tätä ajatusta hieman analyyttisemmin. Arvopaperimarkkinayhdistyksen laatiman listayhtiöiden hallinnointikoodin suositusten mukaisesti listayhtiöiden hallituksen jäsenten on oltava riippumattomia omistajistaan suositusten 14 ja 15 mukaisesti. Mikäli yhtiö ei jostain syystä halua noudattaa tätä koodistoa, on yhtiön ilmoitettava tällaisesta poikkeamisesta Comply or Explain -periaatteen mukaisesti.
Technopolis on antanut selvitys hallinto- ja ohjausjärjestelmästään (Corporate Governance Statement) http://www.technopolis.fi/fi/technopolis/Documents/Selvitys%20hallinto-%20ja%20ohjausjarjestelmasta%202014.pdf Selvityksessä ilmoitetaan, että kaikki hallituksen jäsenet ovat riippumattomia yhtiöstä. Kaikki hallituksen jäsenet ovat riippumattomia merkittävistä osakkeenomistajista, lukuun ottamatta Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarisen varatoimitusjohtajana (1.2.2015 alkaen toimitusjoh- tajana) toimivaa Timo Ritakalliota Ilmarisen omistusosuuden Technopolis Oyj:ssä ylittäessä 10 %.
Ritakallio on siis riipumaton yhtiöstä, mutta ei osakkeenomistajista. Kaikki muut Techopoliksen hallituksen jäsenet ovat riippumattomia sekä yhtiöstä että osakkeenomistajista. Olisi mielenkiintoista kuulla, millaisella mekanismilla eläkevakuutusyhtiöstä käsin ohjaillaan Technopoliksen hallitusta? Tällainen ohjaaminen saattaisi kiinnostaa monia muitakin – ei pelkästään minua.
2)Kirjoitit, että yhtiö laski liikkeelle “sikakalliin hybridin, jota se ei olisi tarvinnut”. Viittaat ilmeisestikin 75 miljoonan euron hybridiin, joka laskettiin liikkeelle marraskuussa 2013. Kiinnostaisi kuulla, miksi yhtiö ei mielestäsi olisi tarvinnut tuota hybridiä? Olisiko jokin toinen rahoitusratkaisu ollut mielestäsi parempi? Jos kyllä, niin mikä se olisi ollut?
Todettakoon myös että tuollainen kuponkikorko on kuitenkin tuohon aikaan likkeelle lasketuille hybridilainoille tavanomainen. Aikaisemmin hybrideistä on maksettu tavallisesti yli 10 pinnan korkoja.
Palkitsemisjärjestelmän oikeasuhtaisuutta arvioitaessa kannattaa myös muistaa järjestelmän kääntöpuoli. Kuten varmasti tiedät, liian palkitseva järjestelmä voi houkutella johtoa ottamaan epäterveellisen suuria riskejä. Palkitsemisjärjestelmän toimivuudesta voidaan taatusti käydä keskustelua, mutta olisin toivonut tältä osin hieman analyyttisempaa otetta.
2)Kirjoitit, että yhtiö laski liikkeelle “sikakalliin hybridin, jota se ei olisi tarvinnut”. Viittaat ilmeisestikin 75 miljoonan euron hybridiin, joka laskettiin liikkeelle marraskuussa 2013. Kiinnostaisi kuulla, miksi yhtiö ei mielestäsi olisi tarvinnut tuota hybridiä? Olisiko jokin toinen rahoitusratkaisu ollut mielestäsi parempi? Jos kyllä, niin mikä se olisi ollut?
Todettakoon myös että tuollainen kuponkikorko on kuitenkin tuohon aikaan likkeelle lasketuille hybridilainoille tavanomainen. Aikaisemmin hybrideistä on maksettu tavallisesti yli 10 pinnan korkoja.
Vastaaan kännissä vain yhteen, myöhemmin palaan muihin. Peruskuponkianti olisi aina parempi, ja tämä hybrdi treidattiin tyyliin hintaan 102 prosenttia seuraavana päivänä, ja kaltaiseni semiaktiivisijoittaja, joka olisi minimin jos toisenkin kaivanut helposti, ei ollut kuullut siitä, ennen kuin se oli jo setlattu. Lehman Brothers meni nurin jo 2008, 2013 meillä oli takaisin hyvin toimivat sijoitusmarkkinat. Pukumiehet källäsivät imo Technopolista. Kurkkasin, ja lainan järjestäjinä olivat Nordea ja OP. Olisin arvannut Nordea yksin. Hyvää yötä.
Tarkastellaanpa tätä ajatusta hieman analyyttisemmin. Arvopaperimarkkinayhdistyksen laatiman listayhtiöiden hallinnointikoodin suositusten mukaisesti listayhtiöiden hallituksen jäsenten on oltava riippumattomia omistajistaan suositusten 14 ja 15 mukaisesti. Mikäli yhtiö ei jostain syystä halua noudattaa tätä koodistoa, on yhtiön ilmoitettava tällaisesta poikkeamisesta Comply or Explain -periaatteen mukaisesti.
Technopolis on antanut selvitys hallinto- ja ohjausjärjestelmästään (Corporate Governance Statement) http://www.technopolis.fi/fi/technopolis/Documents/Selvitys%20hallinto-%20ja%20ohjausjarjestelmasta%202014.pdf Selvityksessä ilmoitetaan, että kaikki hallituksen jäsenet ovat riippumattomia yhtiöstä. Kaikki hallituksen jäsenet ovat riippumattomia merkittävistä osakkeenomistajista, lukuun ottamatta Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarisen varatoimitusjohtajana (1.2.2015 alkaen toimitusjoh- tajana) toimivaa Timo Ritakalliota Ilmarisen omistusosuuden Technopolis Oyj:ssä ylittäessä 10 %.
Nämä koodistot ovat höpinää, jota kansan halutaan uskovan. Minun päättelyketjuni 31% omistusosuus -> voit valita hallitukseen ketä haluat, jos haluat -> eläkevakuutusyhtiöiden sijoituspolitiikasta tuli Technopoliksen sijoituspolitiikkaa -> hallitukseen on vaikutettu. En tietenkään tiedä täsmälleen miten.
Mie olen ollut aika paljon kaikenlaisissa hallituksissa erilaisilla mandaateilla. Koskaan en ole saanut mitään kirjallisia käyttäymisohjeita, mutta aina olen tiennyt kenen armosta siellä istun (joskus omastani) ja "tiennyt" mitä minulta halutaan. Hallitukset on pääsääntöisesti miehitetty pääomistajien edustajilla, jotka eivät välttämättä ole pääomistajan palveluksessa, mutta tietävät kyllä, kenen mandaatilla ovat ja mitä tapahtuu keväällä, jos syksyllä lähtee sooloilemaan.
Kirjoitit, että eläkeyhtiöiden johtajilla “ei ole edes kansan halveksumia törkeitä bonusohjelmia.” Molemmilla, sekä Varmalla että Ilmarisella on kyllä käytössään tulosperusteiset palkitsemisjärjestelmät. Näihin palkitsemisjärjestelmiin voi tutustua täällä: https://www.varma.fi/globalassets/muut-sivut/yhtiotietoa/hallinto/varma…;
Palkitsemisjärjestelmän oikeasuhtaisuutta arvioitaessa kannattaa myös muistaa järjestelmän kääntöpuoli. Kuten varmasti tiedät, liian palkitseva järjestelmä voi houkutella johtoa ottamaan epäterveellisen suuria riskejä. Palkitsemisjärjestelmän toimivuudesta voidaan taatusti käydä keskustelua, mutta olisin toivonut tältä osin hieman analyyttisempaa otetta.
Ilmarisen ja Varman bonusohjelmat ovat kevyitä verrattuna yksityisen puolen vastaaviin.Noilla ei pääse ns. "törkeisiin bonuksiin".
Kun miulla on ollut työntekijöitä tai olen ollut sellaisten palkkaamisessa mukana, olen yrittänyt saada niiden intressin mahdollisimman lähelle osakkeenomistajan intressiä ja palkkioita ei ole koskaan capattu. Tiliä saa tehdä ihan niin paljon kuin haluaa. Esimerkiksi kesällä 1998 parhaat kesäpuhelinosakejobbarini saivat yli 20.000 markkaa kuussa, eikä maksaminen ahdistanut yhtään. Peruskesäduuniliksa oli tuolloin jotain tyyliin 5.000 markkaa, joten eivät pojatkaan kesän päätteeksi hirveästi itkeneet.
Palkitsemisjärjestelmistä olen paininutkin, koska olen äänestänyt suoran osakeomistuksen puolesta aina ja vastustanut kovin konimutkaisia ratkaisuja ja optioita ilman omaa rahaa. Muutamakin euro omaa rahaa pelissä muuttaa kummasti asennetta "kaikki irti firmasta" suuntaan "kaikki irti firman puolesta". Jos toimivalla johdolla on samaa kamaa kuin omistajilla, ovat intressit yhteiset, eikö? Eläkevakuutusyhtiöt eivät voi tyrkätä operatiiviselle johdolle omia osakkeitaan, joten palkkaavat Alexandrian laatimaan jonkin härpäkkeen, jossa lähtökohtana on "liikaa ei saa saada, mutta jotain pitää saada jotenkin vähän performanssistakin riippuen". Alexandria laatii kymmensivuisen johtajasopimuksen liitteen, josta laskuttaa viisinumeroisen summan.
Bonuspalkkaus johdolle on hyvin yleisesti käytössä, koska se nyt vaan saa ihmiset juoksemaan nopeammin.
Irtosovinistinen havainto: Kurkkasin Technopoliksen johdon ja hallituksen omistukset ja ilahduttavaa oli, että CEO:lla ja CFO:lla oli ihan ok-määrät osakkeita, mutta ei se, että kiintiönaisilla pakolla työnnetyt minimit, kuten aina. Naiset eivät vain suostu ottamaan riskiä.
Jos se olisi jotenkin mahdollista, pakottaisin hallituksen jäsenet ensin ostamaan osakkeita omalla rahalla, ja sen jälkeen jakaisin hallituspalkkioiksi pelkkiä osakkeita, joita ei saa myydä tyyliin ennen eläkeikää. Ehkä ryhdynkin Alexandrian kilpailijaksi kannustinjärjestelmien laatimisessa.
Saatat olla oikeassakin tuon hybridilainan osalta. Se on ihan totta että tuollaisen oman pääoman ehtoisen lainan kohdistaminen jollekin rajoitetulle joukolle voi johtaa osakkeenomistajien epäoikeudenmukaiseen kohteluun – varsinkin jos pääosakkaat ovat olleet merkitsemässä tuota lainaa. Pitäisi oikeastaan perehtyä tarkemmin siihen, onko liiketoiminnallisen syyn lisäksi käsillä ollut taloudellisesti painavaa syy suunnatun osakeannin tavoin.
Liiketoiminnallinen syyhän voi muodostua vaikka siten, että jonkin kovenantin ehdot uhkaavat rikkoontua ja tarvitaan hetkeksi hieman omaa pääomaa estämään tämän tapahtuminen. Osakeannin järjestäminen olisi transaktiokustannusten vuoksi epäedullista ja toisaalta hybridilainan korot voidaan vähentää verotuksessa, niin yhtiön kannalta tämä voisi olla järkevää. Ongelmana olisi tällöin enää mahdollinen osakkaiden epäoikeudenmukainen kohtelu, jolloin nuo taloudellisesti painavat syyt tulisi täyttyä liiketoiminnallisten syiden lisäksi.
Ainakin silloin, jos suunnatun osakeannin edellytykset täyttyvät ja jos osakeyhtiön johto arvioi markkinoita paremman tietämyksensä nojalla sen hetkisen kurssin olevan käypää arvoa alemmalla tasolla, niin hybridilaina vaikuttaisi osakkaiden kannalta edullisemmalta ratkaisulta suunnattuun osakeantiin verrattuna siksi, että tällöin ei jouduttaisi laimentamaan suhteettoman paljon omistusosuuksia.
Ihan mielenkiintoinen instrumentti kyllä, ja opin taas paljon kun tätä tutkiskelin. Mitenköhän helkkarissa tuota sitten pitäisi valvoa, jos pienosakkaalla ei ole mitään mahdollisuutta selvitellä noita lainoja merkinneitä tahoja? Melko kova luottamushan tuossa täytyy pienosakkaalla olla yhtiön johtoon?
Inderesiltä tuli Technopolis päivitys. Tässä pääkohdat:
Toistamme Technopoliksen vähennä- suosituksen ja 3,80 euron tavoitehinnan. Osake ei mielestämme ole kallis, mutta Suomen heikentyvä toimistomarkkina painaa yhtiön lyhyen aikavälin näkymiä eikä anna tukea osakkeen arvostukselle.
1) Q2-tulos oli mielestämme kohtuullinen, mutta hieman odotuksia heikompi. Liikevaihto ja käyttökate kasvoivat voimakkaasti, mutta korkeat rahoituskulut söivät tuloksen ja operatiivinen tulos jäi odotuksista.
2) Näkemyksemme mukaan Technopoliksen toimintaympäristö tulee jatkumaan lyhyellä aikavälillä haasteellisena Suomen heikon talouskehityksen takia.
3) Odotamme hybridilainan koroilla oikaistun operatiivisen tuloksen olevan 0,47 euroa vuonna 2015 (2014: 0,47 euroa).
4) Mielestämme osake ei ole kallis, mutta emme näe siinä tällä hetkellä lyhyen tähtäimen nousuvaraa huomioiden toimintaympäristön heikentyminen ja positiivisten ajurien puute. Suosimme sektorilta tällä hetkellä mielestämme selvästi edullisemmin arvostettu Spondaa.
Technopolis Oyj:n hallitus on päättänyt käynnistää omien osakkeiden hankintaohjelman. Hankinta perustuu Technopolis Oyj:n varsinaisen yhtiökokouksen 27.3.2015 hallitukselle antamaan valtuutukseen, jonka nojalla omia osakkeita voidaan hankkia yhteensä enintään 10 650 000 kappaletta hankintapäivänä julkisessa kaupankäynnissä muodostuvaan hintaan tai muuten markkinoilla muodostuvaan hintaan. Valtuutuksen perusteella hallitus on päättänyt aloittaa osakkeiden mahdollisen hankinnan aikaisintaan 2.9.2015. Valtuutus on voimassa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättymiseen saakka, kuitenkin enintään 30.6.2016 asti. Osakkeita hankitaan käytettäväksi vastikkeena mahdollisissa yrityskaupoissa tai muissa yhtiön liiketoimintaan kuuluvissa järjestelyissä, investointien rahoittamiseksi tai yhtiöllä pidettäväksi, muutoin luovutettaviksi tai mitätöitäviksi. 1.9.2015 Technopolis Oyj:n hallussa oli 723 164 yhtiön omaa osaketta."
Mun rajallisilla tiedoilla sanoisin et erittäin hyvä uutinen ja viel paremmaksi sen tekee se et omistan 1000 kpl Technopoliksen osaketta :D
Edit
Nyt aloin kelaa et firmalla on heittää lähemmäs 40 millii omien osakkeiden ostoon, (jos vetää päätyyn asti) niin eiks ne keksiny tuottavampaa käyttöö niille, vai onks tää lahja osakkeiden omistajille jotka otti nokkiinsa tuottovaatimusten pudotessa?
"Osakkeita hankitaan käytettäväksi vastikkeena mahdollisissa yrityskaupoissa"?
Ei niillä voi olla osakkeenomistajan kannalta tuottavampaa kohdetta, kuin omat osakkeet, kun kurssi treidaa alle NAV:n. Ellei nyt harjoita Orava-tyyppistä kirjanpitoa, jossa kirjataan voitot kohteesta ostettaessa, ja vielä usko tähän kirjanpitoon.
Ilahduttavaa, että sekä Digia että Technopolis ottivat opikseen kolumneistani.
Olisi mielenkiintoista kuulla, millaisella mekanismilla eläkevakuutusyhtiöstä käsin ohjaillaan Technopoliksen hallitusta? Tällainen ohjaaminen saattaisi kiinnostaa monia muitakin – ei pelkästään minua.
Tässä muodollinen mekanismi tänään tulleen tiedotteen mukaan:
"Technopolis Oyj:n 27.3.2013 pidetty varsinainen yhtiökokous päätti perustaa osakkeenomistajien nimitystoimikunnan, jonka tehtävänä on valmistella hallituksen jäsenten valintaa ja palkkioita koskevat ehdotukset yhtiökokoukselle. Toimikunta on asetettu toistaiseksi.
Osakkeenomistajien nimitystoimikunta koostuu kolmesta osakkeenomistajien nimeämästä jäsenestä.
...
Nimitystoimikunnan jäsenet ovat 1.9.2015 tilanteen mukaan Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varman toimitusjohtaja Risto Murto, Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarisen toimitusjohtaja Timo Ritakallio ja Oulun kaupunginjohtaja Matti Pennanen."
Jos ajattelee, että homma menee niin, että pääomistajat valitsevat "riippumattomat" hallituksen jäsenet, eivätkä vuoteen vaikuta näihin mitenkään, ei ole perehtynyt suomalaiseen "Hyvä Veli" -järjestelmään. Kyllä nuo äijät + valitsemansa hallituksen jäsenet käy golfaamassa ja oopperassa nimitysten välilläkin. Kaikki valitut tietävät, että jos lähtee sooloilemaan, seuraavana vuonna suoritetaan "hallitusuudistus", jonka yhteydessä valitaan sellaiset jäsenet, jotka kiltisti laulavat samoja lauluja.
"Technopolis osallistui GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark)- vertailuun toista kertaa. Eurooppalaisista toimistokiinteistöyhtiöistä yhtiö sai viidenneksi korkeimmat pisteet. Saamillaan 80 pisteellä Technopolis sai korkeimman eli Green Star -luokituksen.
Maailmanlaajuisesti toimistokiinteistöyhtiöitä oli mukana 145, ja Technopolis oli kategoriassa sijalla 22."
Laitan tämän tähän, että joskus perehtyisin siihen, mitä tuo GRESB tarkoittaa. Tällaisissa missikisoissa pärjääminen ei sinänsä tavallisesti merkitse yhtään mitään. Kylmiltään ottaisin negatiivisena, että resursseja laitetaan jossain läppäkisassa pärjäämiseen.
"Vuonna 2014 otimme osaa GRESB-tutkimukseen ensimmäistä kertaa ja saimme tuolloin Green Star -luokituksen. Tavoitteenamme oli parantaa tulostamme ja pystyimme nostamaan yhteispisteitämme 4 prosenttia"
Tosin jos oikea pointti on tunnettuisuuden lisääminen, en valita. Heidi Hautalan Spondan keskittymisestä erilaisiin kauneusindikaattoreihin vuokralaisten hankkimisen sijaan vain jäi tervettä epäluuloa erilaisiin bechmarkkeihin.
Jos ajattelee, että homma menee niin, että pääomistajat valitsevat "riippumattomat" hallituksen jäsenet, eivätkä vuoteen vaikuta näihin mitenkään, ei ole perehtynyt suomalaiseen "Hyvä Veli" -järjestelmään. Kyllä nuo äijät + valitsemansa hallituksen jäsenet käy golfaamassa ja oopperassa nimitysten välilläkin. Kaikki valitut tietävät, että jos lähtee sooloilemaan, seuraavana vuonna suoritetaan "hallitusuudistus", jonka yhteydessä valitaan sellaiset jäsenet, jotka kiltisti laulavat samoja lauluja.
No joo, en sano etteikö tuo mahdotonta ole. Jos nyt vaikka ajattelee sillä tavalla kyynisesti, että pääomistajat onnistuisivat vaikuttamaan kahteen hallituksen jäseneen, niin sitten heidän pitäisi vielä onnistua vakuuttamaan muut hallituksen 4 jäsentä puheenjohtaja mukaanlukien.
Kun ajattelee sitä, että tuo strategiamuutos liiketoiminnan suuntaamisesta pohjoismaihin muuttaa ennen kaikkea sitä riskin tasoa, joka liiketoimintaan liittyy –pienempi riski, joskin pienemmät tuotot. Eläkevakuutusyhtiöille tuollainen jonkin yksittäisen sijoituskohteen sisäinen riskiprofiilin muutos on suorastaan olematon heidän sijoitustensa riskiprofiiliin yleisellä tasolla. Jos eläkevakuutusyhtiö kokee asiakseen hallita sijoitustensa riskitasoa, niin lähtisin siitä että he joko lisäävät tai vähentävät omistustaan sellaisissa kohteissa, joissa on joko paljon tai vähän riskiä. Sen sijaan minua epäilyttää se, että he kokisivat asiakseen alkaa puuttumaan jonkun yksittäisen sijoituskohteen liiketoiminnallisiin päätöksiin hallitakseen omia riskejä.
Siinä mielessä tuo teoria nyt on melko lennokas, mutta kuten sanottu, niin näitä teorioita on mukava lukea. Olet hyvä ja asiantunteva kirjoittaja, eikä minun tarkoitukseni ole kirjoituksiasi tuomita huonoiksi. Päin vastoin rohkeita teorioita on mielenkiintoista lukea, ja niistä on hauska keskustella.
Ja muuten tuli sekin mieleen, että kun ihmettelit tuota rahoituksen suojausasteen nostamista ja totesit että "nordea markets kiittää", niin eikö tuossakin olisi löydettävissä jokin teoria vaikkapa hallituksen PJ:n ja hänen historiansa Nordean riskienhallintajohtajana suhteen?
Ja muuten tuli sekin mieleen, että kun ihmettelit tuota rahoituksen suojausasteen nostamista ja totesit että "nordea markets kiittää", niin eikö tuossakin olisi löydettävissä jokin teoria vaikkapa hallituksen PJ:n ja hänen historiansa Nordean riskienhallintajohtajana suhteen?
Jep. En tiedä yhtään, missä Technopolis suojauksensa tekee, mutta tiesin hpj:n taustan, ja siitä nappasin Nordea Marketsin.
Pohdiskelin tässä viikonlopun ratoksi hallituksen julkistamien ratkaisujen vaikutusta kiinteistöjen hintoihin. Kun palkkakulut alentuvat, ja rakentamisessa suoratkin palkkakulut näyttelevät isoa osaa, pitäisi uuden kiinteistön rakentaminen olla halvempaa kuin aiemmin. Osa tuosta kustannusleikkauksesta siirtyy uusien kiinteistöjen myyntihintaan? Ainakin näin voisi arvioida tapahtuvan jos markkinat ovat mitenkään tehokkaat. Jos uudet ovat halvempia vanhojen arvostustasonhan pitää tulla myös alaspäin, tämä ei tietenkään tapahdu koko rakennusmassassa koska parhaat paikat on jo rakennettu ja sijainti on iso osa arvostusta.
Jos kiintöistejen arvot alenevat pitäisi tämän näkyä jollain viiveellä myös vuokrissa. Onko Sijoitustietolaisilla mielipiteitä tapahtuuko näin ja miten se vaikuttaa Technopolikseen sekä kiinteistömarkkinaan yleisestikin?
Pohdiskelin tässä viikonlopun ratoksi hallituksen julkistamien ratkaisujen vaikutusta kiinteistöjen hintoihin. Kun palkkakulut alentuvat, ja rakentamisessa suoratkin palkkakulut näyttelevät isoa osaa, pitäisi uuden kiinteistön rakentaminen olla halvempaa kuin aiemmin. Osa tuosta kustannusleikkauksesta siirtyy uusien kiinteistöjen myyntihintaan? Ainakin näin voisi arvioida tapahtuvan jos markkinat ovat mitenkään tehokkaat. Jos uudet ovat halvempia vanhojen arvostustasonhan pitää tulla myös alaspäin, tämä ei tietenkään tapahdu koko rakennusmassassa koska parhaat paikat on jo rakennettu ja sijainti on iso osa arvostusta.
Jos kiintöistejen arvot alenevat pitäisi tämän näkyä jollain viiveellä myös vuokrissa. Onko Sijoitustietolaisilla mielipiteitä tapahtuuko näin ja miten se vaikuttaa Technopolikseen sekä kiinteistömarkkinaan yleisestikin?
Vaikutus olisi, mutta marginaalinen. Lisäksi puhuisin vielä jos eikä kun palkkakulut alentuvat.Paljon "pahempaa" olisi liberaali kaavoituspolitiikka. Tosin toimistotilan kaavoittaminen sujuu valmiisiin hankkeisin varsin nohevasti, ellei valitusrumbaa oteta huomioon. Kustannusleikkaus siirtyy myyntihintaan vain jos tarjonta lisääntyy, ja lisääntyyhän se (kun marginaaliset hankkeet muuttuvat kannattavammiksi), mutta vähän.
Ja kyllä se toki vuokriinkin vaikuttaisi, kun tulee lisää tarjontaa.
Muuten olen sitä mieltä, että tuottovaatteiden on laskettava.
Otin sitten pitkästä aikaa vähän Technopolistakin @3,50. Tässä ei pikkulakot iske suonta ainakaan heti, ja vuokrat juoksevat, vaikka olisi yleislakko päällä.
Mie laitan itselleni muistilapun, että en osta lisää yli 3,50:n ennen osarin näkemistä. Jos silloin taivas tippuu niskaan (aina voi tippua) niin ahdistaa kovasti, jos on osarin alla tankkaillut. Tänään otin kuitenkin vähän lisää @3,52. Perusteena tieteellinen "kun on Nordea nettomyyjänä on aina laskupäivä ja kun kama loppuu tulee ainakin kuolleen kissan pomppu".
Otetaanpas pieni eazyTechnopolis quiz: Miksi Nordea nettomyyjänä (tarkalleen ottaen Nordea heti aamusta nettomyyjänä) ennakoi laskupäivää TEP1S:lle varmemmin kuin kukaan muu välittäjä?
Ensimmäiselle oikein vastanneelle alkoholijuoma Mikonkadulla tai muuten tavatessa.
Johtuisko siitä, että joku isompi omistaja (esim. Eläkevakuutusyhtiö) on päättänyt keventää omistustaan hinnasta niin välittämättä ja käyttää välittäjänä Nordeaa?
