Tästä olen täysin samaa mieltä. Jos teoreettisesti ajatellaan, että kaikki realisoitaisiin ja käteen jäisi rahaa 5€/osake, niin käsitykseni mukaan Suomen nykyinen verotuskäytäntö on sellainen, että tuota rahaa ei pystytä siirtämään omistajille ilman veroseuraamuksia.
Yksityissijoittajat maksaisivat tuosta 25,5% tai 28,9% veroa (osinkovero), jolloin käteen jäisi per osake 3,55 - 3,72 euroa, siis selvästi vähemmän kuin nykyinen osakekurssi.
Osakeyhtiöitä verotettaisiin 20% verokannalle, jolloin käteen jäisi 4€/osake
Investors House saisi itselleen tuon 5€/osake ilman välittömiä veroseuraamuksia.
Jos olen ymmärtänyt verotuskäytännön väärin, niin saa korjata mielellään.
Mitään kurssirakettia en minäkään todellakaan Ovarosta odota.
Toisaalta viime aikoina Ovarossa toimintakuluja ja investointeja on ilmeisesti myös tiputettu niin alas, että asuntokanta rapistuu. Voit saada hyvää vuokraa aivan uudesta tuliterästä asunnosta, mutta se vaatii, että kaikki on tip-top. Muuten asukas ei maksa huippuvuokria. Nyt Ovaron uudet asunnot vanhenevat eivätkä ole enää niin tuliteriä, se alkaa vaatia, että joku näyttää seinille maalitelaa tai ainakin pesee asunnon. Jossain Kojamossa se onnistuu Helsingin seudulla helposti ja edullisesti, sen kun laittaa maalauksen tai peruspesun alihankkijan työjonoon. Ovaron kämppä jossain maakunnissa on vähän eri juttu, ensin pitää etsiä maalari tai siivooja, jonkin pitäisi kertoa mitä tehdään, hyväksyä tarjous ja valvoa työt. Yllättäen vähän maalia seinään, laminaattia lattiaan tai peruspesu maksaa Ovarolle moninkertaisesti Kojamoon verrattuna, niin paljon ettei sitä kannata useinkaan tehdä.
Tämä on hyvä pointti.
Kojamolla on tässä asiassa skaalaetuja, Ovarolla taas ei.
Yksikkökustannukset nousevat helposti liian korkeiksi saatavaan hyötyyn nähden.
Asuntomyynnit ovat toteutuneet Q1 vain 3,3% alle tasearvojen. - -
1. Kuten on täällä aiheellisesti huomautettu, niin todennäköisesti ne houkuttelevammat kämpät menevät ensi kaupaksi ja ne vähemmän houkuttelevat jäävät jäljelle. Niistä joudutaan todennäköisesti myös antamaan enemmän alennusta suhteessa tasearvoon.
Pieni huomio. Ensimmäisenä myyntiin menivät tyhjät ja itsestään vuokralaisista tyhjentyneet uudet asunnot. Toisin sanoen johto ei ole valikoinut houkuttelevimpia vaan on myynyt sitä, mitä käsissä oli.
Myynnissä 31.12. oli 42 huoneistoa, joista 10 viikossa meni kaupaksi jo n. 40 % (vrt. hallintoyhtiön myyntivauhti n. 15 %). Myyntihinta -3,3 % vihjaa, että on annettu markkinoiden tehdä tehtävänsä eikä ole yritetty jouduttaa myyntiä hinnalla. Voidaan olettaa, että seuraavien viikkojen aikana saadaan vielä lisää kauppaa näistä samoista asunnoista kohtuullisella hinnalla. Näyttää jo selvältä, että Ovaron tavallinen uusi kämppä houkuttelee ostajia selvästi enemmän kuin Ovaron vuokrakasarmikämppä.
Keväällä myyntiin tulevat ne asunnot, joiden vuokralaiset on irtisanottu syksyllä (6 kk irtisanomisaika). Vasta ne ovat asuntoja, jotka Ovaro on valikoinut myyntiin tähän markkinatilanteeseen, eli oletettavasti ne "houkuttelevimmat kämpät".
Paljonko vähemmän houkuttelevista tulee myyntitappiota riippuu siitä, paljonko niitä on. Jos määrä ei ole suuren suuri, niiden vaikutus keskihintaan on pieni. Ei myöskään ole myyntipakkoa, vaan voidaan laittaa takaisin vuokralle. Vasta jos vähemmän houkuttelevia jäisi käteen suuria määriä, voisi niistä muodostua ongelma saneeraukselle, mikä pakottaisi Ovaroa laskemaan hintaa ja tekemään tappiota.
Jos teoreettisesti ajatellaan, että kaikki realisoitaisiin ja käteen jäisi rahaa 5€/osake, niin käsitykseni mukaan Suomen nykyinen verotuskäytäntö on sellainen, että tuota rahaa ei pystytä siirtämään omistajille ilman veroseuraamuksia.
Jos yhtiö puretaan ja rahat maksetaan omistajille, kyseessä on luovutus. Maksetaan normaali luovutusvoittovero. Esim. jos ostit osakkeen 15 eurolla ja saat siitä purettaessa 5 €, voit vähentää verotuksessasi 10 euron tappion. Jos ostit osakkeen 4 eurolla, realisoituu vastaavasti 1 euron verollinen luovutusvoitto.
"Me teimme virheen ja pahoittelemme". Mie tykkäsin hpj Roinisen Ovaron yhtiökokouksen avauksesta. En ollut ennen kuullut, vaikka ei ihan eka yk ollut kyseessä. Kuten arvailimme kyseessä oli huonosti luetut kovenantit.
Omien ostoon pitäisi pystyä palaamaan viimeistään puolivuotiskatsauksen jälkeen, ehkä jopa aiemmin. Mistä kovenantista oli kysymys, ei kerrottu, vaikka kysyin oliko arvailtu 55% LTV kyseessä. Joka tapauksessa hyvin nolo kämmi.
Hivenen jännäsin, että onko nimi listassa, koska lähtiessäni huomasin, että mitään kuittausta ilmoittautumisesta ei ollut tullut. Ei kyllä ollut muillekaan. Ensi vuonna kannattaisi harkita lähettää myös kuittaukset, vaikka toki kyseessä on tuottamaton työ. Mutta kovin monta ei tarvitse kysellä ilmoittautumisen perään, niin menee sama aika.
Kysyin myös, että onko Ovarolla paljon Petterin mainostamia vuokraamattomissa olevia kämppiä. Tähän ei Sainio vastannut suoraan, eikä muuten olisi oikeastaan voinutkaan. Söpöä oli, että puheenjohtaja Merja Kivelä parikin kertaa opasti, että insider-tietoa ei oikein voi jakaa yhtiökokouksessa. Ei siis ihan näillä sanoin. Mie oon vähän eri mieltä, jos jossain voi vähän valottaa, niin juuri yhtiökokouksessa. Kaikki osakkaat kun ovat tervetulleita. Tämä oli ekonomin eikä juristin mielipide.
Lisäksi Ovaron melko hämärää vuokrausasteen esitystapaa voisi kyllä vähän hioa. Nyt näyttää vähän siltä kuin pari diplomi-insinööriä olisi vääntänyt exceleitä viime metreille asti. Ja tämä on luultavasti totuuskin.
Edelleen uskon, että saneeraus vielä onnistuu, eli paniikkinappuloita ei yhtiö joudu painamaan. Lisäksi veikkaan, että Q1 on positiivinen yllätys sellaisille, jotka eivät jaksa käydä vuosikertomusta pilkulleen läpi. Mitä tästä jää käteen osakkeenomistajille ja milloin, on tietysti eri asia.
Mie en tykännyt aamun tiedotteen otsikosta "Ovaron strategia toteutuu". Tämän voisi sanoa rinta kaarella, kun on neuvoteltu rahoitus uusiksi ja omien ostot käynnissä. Ei ole paljon hehkuttamista siinä, että kiinteistökannasta on pari prosenttia saatu kaupaksi, mutta vuokrausaste ei ole noussut mihinkään. Tosin olen hehkutusallerginen.
Positiivinen uutinen oli, että Ovarolla on 27 välittäjää, jotka ovat myyneet kämppiä Oulusta Espooseen ja Turusta SAVONLINNAAN. Yksikin myyty kriisikaupungista on yksi kotiinpäin. Yhtiökokouksessa joku oli sitä mieltä, että valtakunnallisella ketjulla pääsisi alle 2,5%:n välityspalkkion. Voi olla, mutta Ovaron haulikolla ammutulla kämppäpositiolla olen varma, että paikallisvälittäjillä kämpät menevät sekä nopeammin että paremmilla hinnoilla kaupaksi. Kannatan siis monen välittäjän strategiaa.
Tykkään edelleen, kun tehdään pieniä asioita oikein. Ja tässä yhteydessä en puhu omien ostojen aloittamisesta ja keskyttämisestä.
Laskeskelin, että Ovaron hoitokulujen pitäisi tilastollisesti olla 5,5 m€/v ottaen huomioon talojen iän. Raportoidut kulut olivat viime vuonna 5,4 m€ eli 2 % alhaisemmat. Ovaron keskikulut olivat 4,35 €/m2/kk, kun tämänikäisissä taloissa keskikulu on 4,42 €/m2/kk. Jos Ovaro on jättänyt korjauksia tekemättä tai kuluja kirjaamatta, ero on kuitenkin noin pieni.
179+195+183=557 k€ tekee 14 % alennusta JLL:n arvioon. Jos nämä nyt Ovaron ovat. Kaksi viimeistä voisivat olla koska sama välittäjä. Epäilyttävän monta samasta talosta lyhyen ajan sisällä.
Toisesta päästä pukkaa myyntiin lisää kämppiä. Tällä viikolla tuli taas ilmoituksiin uusia hyvännäköisiä asuntoja. Ovaro on ilmeisesti saanut vuokralaisia ulos ja myyntiin meneviä ylös.
Tästä olen täysin samaa mieltä. Jos teoreettisesti ajatellaan, että kaikki realisoitaisiin ja käteen jäisi rahaa 5€/osake, niin käsitykseni mukaan Suomen nykyinen verotuskäytäntö on sellainen, että tuota rahaa ei pystytä siirtämään omistajille ilman veroseuraamuksia.
Yksityissijoittajat maksaisivat tuosta 25,5% tai 28,9% veroa (osinkovero), jolloin käteen jäisi per osake 3,55 - 3,72 euroa, siis selvästi vähemmän kuin nykyinen osakekurssi.
Osakeyhtiöitä verotettaisiin 20% verokannalle, jolloin käteen jäisi 4€/osake
Investors House saisi itselleen tuon 5€/osake ilman välittömiä veroseuraamuksia.
Jos olen ymmärtänyt verotuskäytännön väärin, niin saa korjata mielellään.
Mitään kurssirakettia en minäkään todellakaan Ovarosta odota.
Nyt mennään taas metsään. Veroa maksetaan tuotosta. Tässä tapauksessa siis jos ostat markkinoilta esim. 4.5 euron hintaan osakkeen. Likvidointi sujuu kuin strömsöössä ja saadaan Inderesin 5.1 euroa. Verolaskelma olisi seuraava olettaen, että olet omistanut sen n. 1kk ja kuulut pääomaverossa alempaan verokantaan. 5.1 - 4.5 euroa tuottaa luovutusvoittoverotukseeen perustuvan luovutusvoiton. Eli 60 senttiä, josta maksat pääomaverosi verran 30%. Näin ollen saat 5,1 euroa rahaa ja joudut maksamaan 0,6 eurosta veroa 0,6*0,3=0,18. Joten lopputulema on 5,1-0,18 = 4,92 euroa rahaa verojen jälkeen. Ostit osakkeen hintaan 4,5 euroa. Tuotoksi sinulle kertyy näin ollen 4,92-4,5=0,42 euroa. Näin ollen sinulle jää 0,42/4,5 euron prosenttuaalinen tuotto lähtötilanteeseen 9,3%. Tässä nyt useampi yksinkertaistus, jotta saisi jonkin laskelman tehtyä.
Summa summarun 5,1 euroa likvidoindi - 4,5 euroa ostohinta - 0,18 euroa veroa - 0,42 euroa tuottoa per osake.
Muistin virkistykseksi tulisi muistaa, että kaupankäyntikuluista kertyneet kulut saadaan vähentää verotuksessa.
179+195+183=557 k€ tekee 14 % alennusta JLL:n arvioon. Jos nämä nyt Ovaron ovat. Kaksi viimeistä voisivat olla koska sama välittäjä. Epäilyttävän monta samasta talosta lyhyen ajan sisällä.
Mistä tiedät tuon JLL hinta-arvion? Onko lähdettä?
Tästä olen täysin samaa mieltä. Jos teoreettisesti ajatellaan, että kaikki realisoitaisiin ja käteen jäisi rahaa 5€/osake, niin käsitykseni mukaan Suomen nykyinen verotuskäytäntö on sellainen, että tuota rahaa ei pystytä siirtämään omistajille ilman veroseuraamuksia.
Yksityissijoittajat maksaisivat tuosta 25,5% tai 28,9% veroa (osinkovero), jolloin käteen jäisi per osake 3,55 - 3,72 euroa, siis selvästi vähemmän kuin nykyinen osakekurssi.
Osakeyhtiöitä verotettaisiin 20% verokannalle, jolloin käteen jäisi 4€/osake
Investors House saisi itselleen tuon 5€/osake ilman välittömiä veroseuraamuksia.
Jos olen ymmärtänyt verotuskäytännön väärin, niin saa korjata mielellään.
Mitään kurssirakettia en minäkään todellakaan Ovarosta odota.
Nyt mennään taas metsään. Veroa maksetaan tuotosta. Tässä tapauksessa siis jos ostat markkinoilta esim. 4.5 euron hintaan osakkeen. Likvidointi sujuu kuin strömsöössä ja saadaan Inderesin 5.1 euroa. Verolaskelma olisi seuraava olettaen, että olet omistanut sen n. 1kk ja kuulut pääomaverossa alempaan verokantaan. 5.1 - 4.5 euroa tuottaa luovutusvoittoverotukseeen perustuvan luovutusvoiton. Eli 60 senttiä, josta maksat pääomaverosi verran 30%. Näin ollen saat 5,1 euroa rahaa ja joudut maksamaan 0,6 eurosta veroa 0,6*0,3=0,18. Joten lopputulema on 5,1-0,18 = 4,92 euroa rahaa verojen jälkeen. Ostit osakkeen hintaan 4,5 euroa. Tuotoksi sinulle kertyy näin ollen 4,92-4,5=0,42 euroa. Näin ollen sinulle jää 0,42/4,5 euron prosenttuaalinen tuotto lähtötilanteeseen 9,3%. Tässä nyt useampi yksinkertaistus, jotta saisi jonkin laskelman tehtyä.
Summa summarun 5,1 euroa likvidoindi - 4,5 euroa ostohinta - 0,18 euroa veroa - 0,42 euroa tuottoa per osake.
Muistin virkistykseksi tulisi muistaa, että kaupankäyntikuluista kertyneet kulut saadaan vähentää verotuksessa.
Kiitos selvennyksestä verotusasiassa. Von Fyrckendahl mainitsi saman asian myös aikaisemmin.
Kun yhtiö purettaisiin ja rahat jaettaisiin osakkaille, verotus menisi siis noin.
Minulla oli tuota kirjoittaessa mielessä pääoman palautus, joka nykyään verotetaan samoin kuin osinko.
179+195+183=557 k€ tekee 14 % alennusta JLL:n arvioon. Jos nämä nyt Ovaron ovat. Kaksi viimeistä voisivat olla koska sama välittäjä. Epäilyttävän monta samasta talosta lyhyen ajan sisällä.
Mistä tiedät tuon JLL hinta-arvion? Onko lähdettä?
Jyväskylässä ovat kerrostalojen hinnat pudonneet vuodessa 2,1 %. Tuohon 14 prosenttiin täytyy olla jokin selitys, kuten etteivät ne kaikki olisi Ovaron asuntoja.
179+195+183=557 k€ tekee 14 % alennusta JLL:n arvioon. Jos nämä nyt Ovaron ovat. Kaksi viimeistä voisivat olla koska sama välittäjä. Epäilyttävän monta samasta talosta lyhyen ajan sisällä.
Tähän mennessä olen tunnistanut n. 20 Ovaron myynti-ilmoitusta. Keskihinta 362 000 €. Keskikoko 82 m2. Nettovuokratuotto 3,4 % täyteen vuokrattuina, mutta osa asunnoista on ollut tyhjillään. Velkaosuus keskimäärin 60 %, täsmää Ovaron raportoimaan. Keskivuokra arviolta 16,60 €/m2/kk.
Keskimääräinen kassavirta (vuokrat miinus hoito- ja rahoitusvastike) on -0,50 €/m2/kk. Myynnissä olevat asunnot ovat kassavirrallisesti tappiollisia, vaikka ne olisivat täyteen vuokrattuja.
Myyntien pitäisi johtaa kassavirran parantumiseen ja velkaantuneisuuden laskuun.
Useita ilmoituksia on suljettu pian ensiesittelyn jälkeen, yksi jo ennen ensiesittelyä. Rajusti nopeampaa tahtia kuin aiemman johdon alaisuudessa.
Kyllä minulta Ovaroa löytyy salkusta. Seurannut nyt muutaman vuoden tarkemmin ja käynyt useissa yhtiön pitämissä tilaisuuksissa. Hieman viime vuotinen yhtiökokous huokui huolestuneisuutta Roinisen taholta. Nyt taas oli johdolla ja Roinisella touhu päällä. Tuntuivat ennen tilaisuutta selvästi omaavan oman vision ja aktiivisesti tekevän töitä sen toteuttamiseksi. Erittäin harmistuneita joihinkin yhtiöön kohdistuneeseen viestintään. Ainakin tällä hetkellä luotan, että he tekevät kaikkensa kääntääkseen yhtiön paremmalle polulle.
Miulla on jo ihan kiva realisoitumaton kurssitappio sisällä Ovarossa. Mutta ei siinä mitään, suhtaudun luottavaisesti tulevaisuuteen, ja olen ostellut lisää väistellen perässä seuraavia torasvirtoja. Näiden myyntipaineen voi arvella johtuvan siitä, että tietävät mitä kuraa ovat Oravan taseeseen aikoinaan uittaneet. Tai sitten kyseessä on kassaproblem, kun kassavirrat loppuivat. Optimistina veikkaan jälkimmäistä.
Mutta, Arvopaperin salkkukisassa Ovaro painaa raskaasti salkun tuottoa, ja siinä on aikaa vain joulukuun alkuun asti. Olen vasta kakkosena. Kääk.
Juuri nyt näyttäisivät myyjät vähän säikähtäneen Sijoitustiedon seurantaa ja väistäneet ihan pohjiista, ostin halvimmillaan @4,45. Myyntiä kuitenkin määriä 4,53-4,58 parkissa, eikä ruudulla varmasti ole kaikki. Isoista omistajista ei näyttäisi tosiaan luovuttaneen juuri muut kuin hallintoyhtiön väki.
Lähestymme aikoja, jolloin selviää, ovatko Ovaron kämpät myyntikelpoisia. Toivottavasti 9.5. osavuosikatsaus on vähän edeltäjäänsä helppolukuisempi.
Hallintoyhtiö ei myynyt maaliskuussa enää yhtään osaketta, mutta Torasvirta myi 5000.
Tähän mennessä hallintoyhtiö on myynyt 30 % osakkeistaan. Sillä on tukeva kassa ja supistunut toiminta. Sitä kautta ei tule rahantarvetta. Myyntien syyn täytyy olla joko sijoitusnäkemys tai tuleviin investointeihin varautuminen. Muuten ei olisi järkevää eikä mikään pakko myydä tähän hintaan. Koska Torasvirta on myynyt myös henkilökohtaisesti, syy lienee hänen sijoitusnäkemyksensä. Kääk.
Hallintoyhtiö ei myynyt maaliskuussa enää yhtään osaketta, mutta Torasvirta myi 5000.
Tähän mennessä hallintoyhtiö on myynyt 30 % osakkeistaan. Sillä on tukeva kassa ja supistunut toiminta. Sitä kautta ei tule rahantarvetta. Myyntien syyn täytyy olla joko sijoitusnäkemys tai tuleviin investointeihin varautuminen. Muuten ei olisi järkevää eikä mikään pakko myydä tähän hintaan. Koska Torasvirta on myynyt myös henkilökohtaisesti, syy lienee hänen sijoitusnäkemyksensä. Kääk.
Yhtiöltä on lähtenyt kassavirrasta hallintopalkkio pois -> jossain vaiheessa osakkaat eivät pysty enää nostamaan palkkaa -> osakkaille muodostuu rahantarvetta ja he saattavat lähteä eri teille -> tulee käyttöä käteiselle rahalle. Tähän voi varautua jo, vaikka kassassa on rahaa.
Lisäksi monta miestä on usein erimielisiä mihin rahat sijoitetaan, joten puhtaan sijoitusyhtiön pitäminen ei ole kovin hauskaa, vaan yhtiön alasajaminen on usein fiksuin optio.
Verkkosivujensa perusteella hallintoyhtiö toimii nyt puolitetulla henkilöstöllä. Yksi skenaario on, että he kehittelevät uusia bisneksiä.
Hallintoyhtiö hankki osakkeita tietäen, mitä taseessa oli. Se ei voi olla syy myynteihin. Syy voisi olla eri näkemys, mitä asunnoilla pitää tehdä. Hallintoyhtiö olisi todennäköisesti jäänyt holdailemaan ja odottamaan arvonnousua niin kuin ennenkin. Luulen, että hallintoyhtiö ei tykkää uusien asuntojen myynneistä tappiolla eikä siitä, että jäädään taistelemaan vanhojen talojen kanssa, missä heillä itsellään oli vaikeuksia.
Jos olen oikeassa, hallintoyhtiö myy, koska heillä on erilainen strateginen näkemys.
Tunnistin yli 10 tänä vuonna myytyä asuntoa. Keskimääräinen markkinointiaika 35 vrk.
Tunnistin 5 taloa, joista Ovaro on laittanut kaikki asuntonsa myyntiin. Niitä voi luotettavasti verrata JLL:n hinta-arvioon. Hintapyyntöjen summa on 2 % alempi kuin JLL:n arvio vuoden 2017 lopussa. Vaihteluväli on -14 % .. +3 %.
Arvatkaapa, leikkaako kansanrintama ensi vaalikaudella asumistukia?
Tosin kiinteistöveroja saattaa kyllä korottaa, joten ei tässä kannata vielä kovin väkevillä skoolailla. Mutta vasemmisto on vähemmän taipuvainen korottamaan kiinteistöveroja kuin oikeisto, koska verohan tuottaa hyvin ja sillä on vähän taloudellisia haitavaikutuksia. Kunnon veron pitää sattua porvareihin ja kunnolla.
Osari tuli. Osarin esitystapa on sotkua, raportoinnista ei vaan näytä olevan firmassa osaamista.
Firma varmaan kuitenkin osaa ehkä laskea kassavirtaa ja tuloja, vaikka raportoinnin osaaminen on alle arvostelun. Tehdään nyt sitten supersimppeli arvio tuottojen kehityksestä. (Tässä menetelmässä on kyllä virhelähteitä sisällä ihan pirusti. Mutta parempaa ei oikein saa ilman raakadataa.)
Nopeasti laskettuna Q4-»Q1 tuotot vuokraustoiminnasta -4,6% ja asuntojen myynti vuoden lopun arvosta -4,3%. Tämä vuosineljänneksellä, jolloin vuoden alusta vuosivuokriin pitäisi tulla vuosikorotuksia. Johdon selitys on, että myyntien vuoksi asuntoja oli paljon tyhjillään. Jos tähän sijoittaa sopii toivoa, että selitys on oikea, muuten on lisää alamäkeä tiedossa.
Muutenkin operatiivinen puoli kyntää, mutta Ovaron raportointisotkusta ei kukaan saa selvää kuinka pahasti. Vähän epäilen, että firman sisälläkään ei kukaan osaa laskea kunnon tunnuslukuja, joten ei ne ehkä Ovarossakaan tiedä.
No, myynnit sujuivat kuitenkin aika odotetusti tai vähän ylikin, myyntihinnat olivat 3,5% alle vuoden lopun tasearvojen, myyntimäärät kohtuullisia ja katsauskauden jälkeen on sama tahti jatkunut.
Summa summarum. Operatiivisella puolella näyttää menevän heikosti, mutta myyntipuolella on onnistumisia.
Mie olen ostanut lisää tässäkin kuussa ajatuksella, että tule EPRA-tulos +500K ja yllättää kaikki.
Heräsin aamulla kesken unien ja muistin Ovaron ja päätin kurkata tuloksen silläkin uhalla ettei uudelleen nukahtaminen onnistuisi ja päivä menisi pilalle.
Ensin katsoin otsikon, että Ovaro aloittaa taas omien oston ja totesin, että "Jei, sieltähän tuli hyvä tulos!"
EPRA -234K oli aavistuksen alle odotusteni. Olen aika pitkään betsaillut kiinteistösijoitusyhtiöitä, mutta näin raskaasti alle odotusteni ei EPRA ole koskaan luiskahtanut. Sanoin parikin kertaa itsekseni saman substantiivin kuin mallityttöjen suosima Seiska-Pokerissa. https://www.pokeritieto.com/kolumnit/mallityttojen-vitut-lentelivat-seiska-pokerissa/
182K selittyy koko vuoden kiinteistöverojen kirjaamisesta Q1. Tällä ei päästä edes nollaan.
47K selittyy luottotappiokirjauksilla vuokrasaatavista. Tosin luottotappioita vuokrista on tulossa jatkossakin. Ovaron standardi on kuukauden vuokravakuus tai pienempi. Instrum hoitaa perinnän.
Hallinnon kulut olivat isommat kuin odotin, vaikkakin laskussa. IFRS-räpellys on nostanut kirjanpito- ja tilinpäätöskustannuksia. Joku jamppa, jonka nimeä en nyt muista säätää tätä konsulttipohjalla. Toivottavasti organisaatiota ei lopullisesti tarvitse lisätä +25% eli 4 -> 5.
Vuokratuotot olivat aika nihkeät. Vuokrankorotuksia meni vuodenvaihteessa sisään kyllä, ja ydintoiminnan vuokrausaste nousi 83,8% -> 84,2%. Suosittelimme kaikki kaksi paikalla ollutta osakasta antamaan Collierille keppiä huonoista ilmoituksista ja hätistelemään niitä päivittäin. Soppari on voimassa vuoden loppuun.
Ydintoiminnassa eli ei-myytävissä on 109M edestä kämppää. Näitä siis ei niin aktiivisesti myydä ja tämän vuokrausaste on se mistä puhutaan. Sitten on 35,8M myytäviä, jotka on vuokrattu ja lisäksi 26,5M tyhjää myynnissä.
Jossain määrin positiivista oli hivenen kiihtynyt myyntitahti vain vähän alle tasearvojen. Maaliskuun lopussa kävi kauppa varsinkin hyvin. Tosin Q1 myyntitahti 7,5M on hitaampi kuin jos niitä painettaisiin niin aggressiivisesti ulos kuin mie toivoisin.
Huhtikuussa eli 1.4. -3.5. oli myyty ja sovittu kauppoja 4,5M edestä. Väjintään viidellä miljoonalla kuussa niitä pitäisikin myydä, eli tyhjät pois ja uusia putkeen ennen elokuun loppua. Syksyllä taas illat pimenevät nopeasti. Kaupat ovat toteutuneet vähän yli 3% alle tasearvojen, tästä lähtee vielä välityspalkkio.
EPRA NAV tuli tappioiden lisäksi remonttien takia alas, koska päivitystä tasearvoihin ei tehty. Kesäkuussa EPRA NAV tulee alas, koska päivitys tehdään. Tämä siis yksityisajattelua. 8,13 per osake on varallisuutta jäljellä. Mie ajattelin joskus, että kiinteistöt voisi pystyä likvidoimaan kasiin ja osakkeesta saada seiskan. Pitää reivata arveluja alaspäin.
Mietin, ostaisinko, ellei tätä olisi sylissä iloista kurapositiota. Ostaisin kyllä. Yhtiöllä on nyt järjellinen strategia, ja omien ostojen uudelleen aloittaminen viestii siitä, että luottamus rahoituksen järjestymiseen on yhtiössä olemassa. Odotan viimeistään kesällä ilmoitusta rahoitusratkaisusta, joka alentaa korkokuluja. Tämä edelleen yksityisajattelua. Mutta pankit pursuavat rahaa, jota sellaiset, joille sitä uskaltaa antaa, eivät ota vastaan. Ovarolle joku vielä uskaltaa.
Kun kämppiä myydään, ja omia ostetaan, saadaan NAV nousu-uralle. Jos tämä ei näy pörssikurssissa, äänestän ja painostan myyntien jatkamisesta likvidointiin asti. Tämä toimisi kuin junan vessa.
Saanko asiasta päättävät tahot printtaamaan rahaa osakkaille vaikka viimeiseen asuntoon asti on epäselvää, mutta mikä tärkeintä, he vaikuttavat täysipäisiltä, joten on se mahdollista.
Ovaro on tällä hekellä listasalkkuni isoin sijoitus ja myös iloisesti isoin kurapositio.
Raportoinnin tasosta komppaan Petteriä. Mutta keskitytään känmppien myyntiin ja vuokraamiseen ja parannellaan raportointia, kunhan muilta kiireiltä ehditään. Tästä kuiville uimiseen tarvitaan vuokrausasteen nousua, rahoituksen uudelleenjärjestelyä, kämppien myyntiä ja omien ostoja. Maalaillaan tätä kauniiksi sitten, kun firma ei ole enää kriisiyhtiö.
Tämä Ovaro on vähän kuin joku sijoittajien tosi-tv -ohjelma löyhällä kässärillä. Ohjelmassa seurataan mukaan ilmoittautuneiden selviytymistä asuntosijoittajina. Yhtiöön on ostettu arpomalla sekalainen nippu halvalla markkinoilta löytyneitä asuntoja ympäri Suomea.
Alkuun markkinoinnin ja hypen avulla luotiin kuvaa menestymisestä ja helposta rahasta. Sitten menestyjät työnnettiin viidakkoon ja alkoi selvityjät tarina. Käsikirjoittajat heittävät ohjeita ja tehtäviä kilpailijoille, joita nämä alkavat toteuttamaan ja yleisö seuraa kokemattomien kilpailjoiden rämpimistä viidakossa viikosta toiseen.
Formaatin ideahan on, että tavikset pääsevät kokemaan ja tekemään asioita, joita he eivät muutoin lähtisi kokeilemaan. Yleisölle tarjotaan mahdollisuus seurata tätä viihdettä.
1. Tärkein ja kiireisin eli myynnit onnistuivat vieläkin paremmin kuin odotin. Noin 40 % myyntisalkusta on myyty 3 kk aikana. Myyntisalkussa on nyt n. 100 tyhjää asuntoa. Tasaisella myyntivauhdilla Q2 myydään noin 40 asuntoa eli 10 m€. Siis jos vauhti ei kiihdy, mutta vauhtihan on kiihtynyt talvesta. Myyntirintamalla näkyy selviä onnistumisia. Se on hyvä, ajattelee sitten likvidaatioarvon, tuloskäänteen tai rahoituksen kautta.
2. Toiseksi tärkein, ydintoiminnan vuokrausaste, ei juuri noussut. Se oli odotettavissa jo maaliskuun tiedotteesta. Ei yllätys. Onneksi ei laskenut.
3. EPRA-tulos -234 oli huono. Vertailukelpoinen EPRA-tulos on kuitenkin parempi. Kun puhdistetaan kertaerät kiinteistövero 182 ja luottotappiot 47, EPRA-tulos oli nolla. Jos 100 asunnon vuokralaisia ei olisi irtisanottu ja vuokria menetetty, EPRA-tulos olisi selvästi plussalla. Huono tulos johtuu siis ripeästä saneerauksesta ja laskentatavan muutoksista, ei vain huonosta menestyksestä.
Oletan, että "muun toiminnan" asuntojen käyttöaste putoaa edelleen Q2:lla (vuodenvaihteessa 42 tyhjää, nyt 100). Q2:n vuokrat uhkaavat jäädä entistäkin alemmiksi. Tässä vaiheessa Ovaro ei ole vielä tehnyt mitään hankintoja, joista saataisiin korvaavia vuokria, eikä näyttöjä vuokrausasteen nostosta näy.
Alkuvuoden suurin pettymys on ollut ydintoiminnan vuokrausasteen heikko kehitys. Kaverit ovat puoli vuotta olleet töissä, vuokralaisia saadaan ulos mutta ei sisään. Avainhenkilöt ovat kuitenkin Investors Housesta, jonka bisnestä on vuokraus ja vuokravälitys. Ihmeen tahmeaa.
Tase näyttää pitävän odotuksiani paremmin. Tuloskehitys on ennakoimaani hitaampaa, mutta ongelmat eivät näytä ylitsepääsemättömiltä. Hinta houkuttelee ostamaan.
Asuntomassan myynnin nopeutumista tuskin tapahtuu ilman hintojen laskua. Kuuluu ihan peruslogiikkaan, että parhaat menee ensin nopeasti ja myyntivauhti hidastuu loppua kohti. Vaikeimmat tapaukset menevät sitten viimeisenä jonkinlaisten hinnan alennusten jälkeen.
Sen jälkeen, kun kävin läpi Ovaron taseessa olevan asuntomassan, tulin siihen päätelmään, että yrityksen why on perustaltaan vinoutunut. Tämä yritys on perustettu tekemään voittoa perustajilleen asuntorahaston pyörittämisestä ja sen osuuksien myynnistä. Itse rahaston voitot ovat jääneet vähän sivuseikaksi tai eivät ainakaan ole olleet prioriteettilistan ykkösenä.
Ovaro on pelipaperi kaikella muotoa ja se ei tule varsinaisella toiminnallaa tulosta tekemään. Peli, josta sillä voi jonkilaisen voiton tehdä on omaisuuden onnistunut myynti yli osakkeiden pörssiarvon ja sitä kautta saatavan voiton jakaminen omistajille. Tässä on mahdollisuus, mutta itse arvioin aikaa kuluvan sen verran tässä prosessissa, että vuotuinen tuotto ei tule kovin ihmeelliseksi lopulta muodostumaan.
Asuntomassan myynnin nopeutumista tuskin tapahtuu ilman hintojen laskua. Kuuluu ihan peruslogiikkaan, että parhaat menee ensin nopeasti ja myyntivauhti hidastuu loppua kohti. Vaikeimmat tapaukset menevät sitten viimeisenä jonkinlaisten hinnan alennusten jälkeen.
Tämä on peruslogiikkaa. Mutta Ovaro myy sellaistakin tavaraa, jota on varastossa lisää. Osa myyntisalkustahan on vuokrattuina. Eli ei ihan täysimääräisesti kuitenkaan pidä paikkaansa. Vaikeimmista tapauksistahan alennus kannattaisi antaa välittömästi ja tämän puolesta olen liputtanutkin. Ehkä näin on tehtykin, en tiedä.
Marraskuu kirjoitti:
Sen jälkeen, kun kävin läpi Ovaron taseessa olevan asuntomassan, tulin siihen päätelmään, että yrityksen why on perustaltaan vinoutunut. Tämä yritys on perustettu tekemään voittoa perustajilleen asuntorahaston pyörittämisestä ja sen osuuksien myynnistä. Itse rahaston voitot ovat jääneet vähän sivuseikaksi tai eivät ainakaan ole olleet prioriteettilistan ykkösenä.
Tässä on kiteytetty Orava Asuntorahaston ja vielä tarkemmin Orava Rahastojen liikeidea. Mie sanoisin rumemmin, ja olen tainnut sanoakin. Ovaron why oli ottaa Oravan savuavat rauniot haltuun ja tehdä niillä omistajilleen tuottoa.
Marraskuu kirjoitti:
Ovaro on pelipaperi kaikella muotoa ja se ei tule varsinaisella toiminnallaa tulosta tekemään. Peli, josta sillä voi jonkilaisen voiton tehdä on omaisuuden onnistunut myynti yli osakkeiden pörssiarvon ja sitä kautta saatavan voiton jakaminen omistajille. Tässä on mahdollisuus, mutta itse arvioin aikaa kuluvan sen verran tässä prosessissa, että vuotuinen tuotto ei tule kovin ihmeelliseksi lopulta muodostumaan.
Yhtiöhän on nyt jo voitollinen tai ainakin hyvin lähellä sitä. Operatiivinen kassavirta ei riitä rahoitusvastikkeisiin, mutta nämä ovat lainanlyhennyksiä eivätkä kuluja. Saneeraus johtaa lähes vääjäämättä voitollisuuteen, elleivät korot nouse tai vuokrataso romahda. Kumpaankaan en usko. Eurooppa on niin kusessa, että EKP ottaa iskuja vastaan kehän nurkassa saamatta lisää liikkumatilaa ennustettavissa olevassa tulevaisuudessa oikein mitenkään. Asumistuet säilyvät hillopurkkihallituksella ennallaan. Toki käytettävissä olevien tulojen lasku olisi mahdollista, mutta rahahan ei ole niukka hyödyke, luonnonvarat ovat, kuten joku puunhalailija hiljan totesi. Neljäksi vuodeksi Suomella riittää velanottokykyä oikein hyvin.
Onko Ovaron kannattavuus riittävä perustellakseen 40,6 miljoonan markkina-arvon on sitten eri asia. Jos positio olisi stabiili, ja mitään ei oltaisi tekemässä, sanoisin että ei. Mutta kämppien realisoinnin ja omien ostojen kombon kuorrutettuna halvemmalla rahoituksella ja vuokrausasteen nostolla pitäisi tappaa talossa ja puutarhassa. Toki rivakkaa paraatimarssia Uralille en odota.
Olen edelleen hämmästellyt, miten harvat ymmärtävät logiikan, jossa kun kasin tavaraa ostetaan nelosella, niin kasikin lähtee nousuun. Hpj. Petri Roininen ainakin ymmärtää. Ovarossa olen siis kerrankin saanut lobattua optimaalisen voitonjakopolitiikan, monessa firmassa olen yrittänyt.Tämän vuoksi ostin hetken surutyön jälkeen torstaina ja perjantaina hieman lisää. Average down on muuten tappanut monia sotureita pörssipelin kentillä.
Älkääkä miusta murehtiko, olen tavallisen suruton poika. Jos Ovaro ajautuu rahoituskriisiin ja pakkorealisointeihin, jään edelleen henkiin. Myös taloudellisessa mielessä.
Ja sitten voi vielä lisäksi aloittaa pienien vuokrakämppien ostot tukku alennuksella ja sillä saa tehtyä voittoa. Ja kun Lehto takaa vielä 2 vuoden vuokratkin...
