Ovaro ilmoitti ostavansa 40.000 omaa osakettaan. Tämä yllätti miut positiivisesti, oletin ensin stabiloitavan rahoitus ja sitten vasta ostettavan. Määrä on toki pieni, mutta signaaliarvoltaan selkeä.
Ei muuta kuin signaaliarvoa. Valtuudet haettiin 900.000 osakkeelle. Viesti on "ostettaisiin mutta ei voida".
Ovaro ilmoitti ostavansa 40.000 omaa osakettaan. Tämä yllätti miut positiivisesti, oletin ensin stabiloitavan rahoitus ja sitten vasta ostettavan. Määrä on toki pieni, mutta signaaliarvoltaan selkeä.
Ei muuta kuin signaaliarvoa. Valtuudet haettiin 900.000 osakkeelle. Viesti on "ostettaisiin mutta ei voida".
Jos ostetaan 0,4% free floatista pois, mie näen tällä 0,4% merkityksen, en pelkän signaaliarvon. Kiinteistösijoitusyhtiöissä arvoa rakennellaan hyvin pienistä palasista, jotka kaikki lasketaan.
Ovaron tuloksesta ja taseesta on kyllä voinut lukea, että ostoille ei vielä kovin paljon tilaa ole.
Ostojen alkaminen on tietysti hyvä asia ja kaikki palaset on totta kai kerättävä. Ostomäärä vain näyttää jäävän pieneksi. Tällä signaalilla vahvistetaan, että omien osto olisi kannattavaa mutta tilaa ei kovin paljon ole. Kyseessä voi myös olla kesällä tehty liian optimistinen arvio siitä, paljonko voidaan ostaa. Kun valtuutus on haettu, ostoja täytyy toteuttaa ainakin vähän, että uskottavuus säilyy. Odotin itsekin ostoja vasta myöhemmin, ja aloitus jo nyt on positiivista.
Tein täydellisen takinkäännön Ovaron kanssa ja myin osakkeet pois. Selvitin Oikotieltä kohteiden myyntihintoja Tampereella, Turussa ja Helsingissä ja niiden perusteella taseessa on liikaa ilmaa, jotta tämä olisi hyvä sijoituskohde. Jos talouskasvu ja asuntokauppa hyytyy, Ovaro on pulassa. Blogissa tarkempi selvitys:
Hyvä blogikirjoitus. Kiitos siitä! Taseessa piilevän mahdollisen "arvoansan" lisäksi myös sijoittamisen vaihtoehtoiskustannus mietityttää. Monen osinko-osakkeen arvosta on pyyhkiytynyt pois jopa kymmeniä prosentteja, joten yleisen kurssitason laskun jälkeen Ovaro ei vaikuta enää suhteellisen halvalta. Itsekin ostin Ovaroa vakuuttavan CMD:n katsottuani. Viime päivinä olen tehdyt kuitenkin vertailulaskentaa, jossa monen osinkoyhtiön arvonnousupotentiaali vaikuttaa suuremmalta kuin Ovaron epävarma kipuaminen lähemmäs tasearvoa.
Tein täydellisen takinkäännön Ovaron kanssa ja myin osakkeet pois. Selvitin Oikotieltä kohteiden myyntihintoja Tampereella, Turussa ja Helsingissä ja niiden perusteella taseessa on liikaa ilmaa, jotta tämä olisi hyvä sijoituskohde. Jos talouskasvu ja asuntokauppa hyytyy, Ovaro on pulassa. Blogissa tarkempi selvitys:
Arvostusero on laskelmiesi mukaan 14% Tampereella ja 0,5% Helsingissä. Orava/Ovaron arvonmääritysmallin ja oman arvonmäärityksesi välillä on siis toisessa kaupungissa erittäin iso ero ja toisessa tulokset ovat liki yhteneväisiä. Kun Ovarolla kuitenkin on ollut systemaattinen malli, jolla arvonmääritystä on tehty, niin olettaisin, että ilmaa on suunnilleen yhtä paljon läpi portfolion samantyyppisissä kohteissa (uudehkot kerrostaloasunnot kasvukeskuksissa).
Jos nyt hätäisellä vilkaisulla ymmärsin mitä olet vertailussasi tehnyt, niin mielestäni vertaat omenoita ja appelsiineja keskenään. Ainakin Tampereen tapauksessa, joka minua omasta näkövinkkelistäni kiinnosti. Eli siis vertaat Oravan ilmoittamaa kaupunkikohtaista keskineliöhintaa löytämiesi vastaavien kohteiden neliöhintoihin. Otos ei ole kuitenkaan näissä eri tapauksissa sama, vaan kaupunkikohtainen keskineliöhinta koostuu myös muista kohteista/asunnoista. Koska kohteiden hinnat saman kaupungin sisällä vaihtelevat huomattavasti (vertailusi perusteella ainakin 25%) ja otos on ylipäätään kooltaan melko pieni, niin mielestäni tämä voi aiheuttaa vertailuun merkittävän virheen.
Tieteenkatua lukuunottamatta Ovaron arvonmäärityksen neliöhinnat ovat siis joko hyvin lähellä listaamiasi kohteiden neliöhintoja tai jonkin verran näiden alapuolella. Tieteenkadun tarjouskauppakohteeseen ei ole jätetty tarjouksia, ja tarjouskaupan lähtöhinnan käyttämistä vertailussa pidän selvästi harhaanjohtavana (tiedätte kyllä, miten tämä kaupankäyntimuoto toimii). Toki se tietysti kertoo jotakin kysynnästä, että tarjouksia ei ole jätetty.
Ko. kohteessa on tosiaan myynnissä 15/16 kerroksen 89,5m2 asunto hintapyynnöllä 339k€ (neliöhinta 3 787,71€). Ovarolla oli edellisen arviointiraportin perusteella kohteessa 11 asuntoa joista muodostui yhteensä 881m2 kokonaisuus yllä mainitulla keskihinnalla, jolloin kämppien keskikoko on noin 80m2. Em. perusteella tässä siis vaikuttaisi olevan jonkun verran ilmaa. Ovaron kannalta huono homma sikäli, että ko. kohde muodostaa ilmeisesti huomattavan osan Ovaron Tampereen asunkokannan arvosta. Sijainti huomioiden en kuitenkaan pitäisi ko. kohdetta ihan pommina. Asunnot tulevan raitiotien varrella etu-Hervannassa tulevat kyllä pitkällä aikavälillä olemaan vähintäänkin tyydyttävä sijoitus. Hervannan toimistotalojen ollessa edelleen vajaakäytöllä Nokia/MS-sukelluksen jäljiltä perheasuntomarkkinalla Hervannassa on vain viime vuosina ollut ylitarjontaa, joka kyllä tulee tasoittumaan.
Sinänsä olen samaa mieltä kanssasi siitä, että mikäli talouskasvu ja asuntokauppa hyytyvät, niin Orava on pulassa. En kuitenkaan näe, että ongelma olisi tässäkään tapauksessa yllä keskustellun kaltaiset perheasunnot raitiotien varrella Tampereen lähiössä, vaan kauempana kasvukeskuksista olevat kämpät. Nämä ovat myös tuon portfolion arvon kannalta avainasemassa. Tampereella on ehkä 5-10% ilmaa eikä varsinaisia pommikohteita, mutta miten muualla?
Kiitos huomioista khufulle. Olet oikeassa, satunnaisia myynti-ilmoituksia ei voi suoraan rinnastaa Ovaron portfolion käypään arvoon. Mutta mielestäni se, että noin parinkymmenen kohteet hinnat ovat melko johdonmukaisesti alemmat tai korkeintaan samat kuin keskineliöhinta taseessa, kertoo siitä että taseessa on pakko olla ilmaa. Kuinka paljon ilmaa siellä, siitä voi jokainen tehdä oman arvauksensa eri tietolähteitä käyttäen. Totuus selviää viimeistään siinä vaiheessa, kun asunnot saadaan myytyä tai kassasta on rahat loppu.
Ovaron uudet perheasunnot eivät ole pommeja, enkä niin väitäkään, mutta tuo Solaris-esimerkki kertoo hyvin, että kauppa ei käy. Molemmat Solariksen kämpät ovat roikkuneet myynnissä jonkin aikaa, ei esittelyjä, ei yhtään tarjousta. Melkoinen savotta myydä 11 asuntoa, kun edes kahdelle ei löydy ostajaa.
Ovaron Q4 tulee olemaan vielä heikko, talouskasvulukuja ensi vuodelle on alennettu ja sentimentti markkinoilla on negatiivinen. Näistä syistä en näe edellytyksiä kurssinousuun Ovaron kohdalla.
Hyvä blogikirjoitus. Kiitos siitä! Taseessa piilevän mahdollisen "arvoansan" lisäksi myös sijoittamisen vaihtoehtoiskustannus mietityttää. Monen osinko-osakkeen arvosta on pyyhkiytynyt pois jopa kymmeniä prosentteja, joten yleisen kurssitason laskun jälkeen Ovaro ei vaikuta enää suhteellisen halvalta. Itsekin ostin Ovaroa vakuuttavan CMD:n katsottuani. Viime päivinä olen tehdyt kuitenkin vertailulaskentaa, jossa monen osinkoyhtiön arvonnousupotentiaali vaikuttaa suuremmalta kuin Ovaron epävarma kipuaminen lähemmäs tasearvoa.
Samaa mieltä.
Jos katsotaan Ovaron viime aikojen kehitystä, se on sijoituskohteena selvästi huonontunut suhteessa muihin yhtiöihin kun Ovaron hinta on laskenut vähemmän kuin monen vaihtoehtoisen sijoituskohteen.
Toisaalta nopeasta asuntokannan myynnistä ei näy merkkejä, käytännössä Ovaro on tällä hetkellä ylivelkaantunut, lähes luottokelvoton siinä mielessä, että lisärahaa ei kukaan lainaa ja nykyisellä pääomarakenteella joulukuussa 2019 ja huhtikuussa 2020 erääntyvien lainojen uusiminen edes 5% korolla on epävarmaa.
Jos asuntoja ei saada nopeasti myytyä Ovaro voi ajautua tilanteeseen, jossa se lainat uudelleenrahoittaakseen Ovaro joutuu ottamaan hybridilainaa, tekemään osakeannin tai hätämyymään asuntoja huonoilla hinnoilla. Usein näissä pakkodeleverointi-tilanteissa vanhoille osakkaille käy kovin ikävästi.
Kannattaa myös huomioida, että moni perinteinen pankki, esimerkiksi Nordea, ei rahoita ollenkaan mitään Ovaron tyylistä puljua. Kun tipahdetaan perinteisen pankkirahoituksen ulkopuolelle korot helposti pompsahtavat ja nyt huolestuneisuus asuntorahoituksesta kasvanut.
Lisäksi viime aikoina ollut merkkejä uusien asuntojen myyntivaraston kasvusta eli myynnin takkuamisesta. Tämä tarkoittaa tosi huonoja uutisia Ovaron rakennusliikkeiden poistomyynnistä ostamille vuosikausia myydyille jämäasunnoille.
Tein täydellisen takinkäännön Ovaron kanssa ja myin osakkeet pois. Selvitin Oikotieltä kohteiden myyntihintoja Tampereella, Turussa ja Helsingissä ja niiden perusteella taseessa on liikaa ilmaa, jotta tämä olisi hyvä sijoituskohde. Jos talouskasvu ja asuntokauppa hyytyy, Ovaro on pulassa. Blogissa tarkempi selvitys:
"Tästä vielä -20% sijoitusyhtiöalennus (sama kuin Kojamolle), joten saadaan osakkeen arvoksi 5,3 euroa. Tämä olisi houkutteleva taso normaalitilanteessa, jossa Ovarolla olisi järkevä asuntoportfolio ja se maksaisi osinkoa vuokrakassavirrasta. Valitettavasti Ovaron saneerauksen jälkeinen asuntoportfolio on melko heikkotasoinen ja hajanainen. Lisäksi normaalitilanne on vielä kaukana eikä siihen pääseminen ole riskitöntä."
Sijoitusyhtiöalennus 20% on tarpeeton, jos yhtiön politiikka on myydä kämppiä ja ostaa omia osakkeita niin kauan kuin NAViin päästään. Osinkoa se ei tosiaankaan toivottavasti lähipäivinä jaa vuokrakassavirrasta tai mistään muustakaan ennen kuin tase on kunnossa.
Että kiinteistökannan laadulla ei ole mitään väliä, yhtiöhän ostelee omia osakkeitaan?
Sikäli kun omistajaluetteloa viimeksi katsoin, niin määräysvaltaa yhtiössä käyttää Investors House, ei omien osakkeiden oston perään kuolaavat piensijoittajat.
IH:lla on ihan muut tavoitteet mielessä kuin taseen jatkuva supistaminen omien ostoilla.
IH on mm. kertonut tavoitteekseen saada tase siihen malliin, että voidaan sekä ostaa että rakennuttaa uusiakin kohteita. Siihen ei päästä jatkuvasti tasetta supistamalla. Omien ostoja kyllä tehdään vähäsessä määrin, mutta se on tässä sivuroolissa.
Piensijoittajien miellyttämiseksi ostetaan nimellinen määrä omia osakkeita, niin voidaan sanoa, että on tehty edes jotain.
Tottahan toki Ovaro nyt sen verran saa kämppiään myytyä, että rahkeet riittäisivät 900 000 kpl ostoon, mihin valtuutus oli, jos tämä olisi oikeasti heidän agendallaan. Sen sijaan ilmoitetaan että ostetaan max 40 000 kpl, mikä on aivan mitätön määrä.
Jotenkin tässä taloustilanteessa jopa 20% alennus NAViin ei välttämättä houkuttaisi entisen Oravan omistajaksi vaikka turhista anneista olisi luovuttu ja jatkossa arvonnousu hoidettaisiin omia osakkeita ostamalla. Pieni heilahdus asuntomarkkinoilla alaspäin ja koko firma saattaa lentää isoihin ongelmiin kun lainat painavat päälle. Ja liian monta kysymysmerkkiä on firmalla edelleen ilmassa.
Tuntuu että liian rajoitettu mahdollisuus upswingiin ja liian mahdollinen iso downswing yleisen taloustilanteen ja edellisen huonon neljänneksen jäljiltä viiden euron hinnalla ja että pörssissä on juuri nyt parempaakin ostettavaa.
Tein täydellisen takinkäännön Ovaron kanssa ja myin osakkeet pois. Selvitin Oikotieltä kohteiden myyntihintoja Tampereella, Turussa ja Helsingissä ja niiden perusteella taseessa on liikaa ilmaa, jotta tämä olisi hyvä sijoituskohde. Jos talouskasvu ja asuntokauppa hyytyy, Ovaro on pulassa. Blogissa tarkempi selvitys:
Tällaisilla sijoitusblogeilla on muuten oikeasti vaikutusta.
Katsoin äsken Ovaron osakkeen tilannetta ja tänään on vaihtunut pyöreästi 28 500 osaketta tähän mennessä, selvästi korkein vaihto viimeisen kuukauden aikana.
Vain yhtenä aikaisempana päivänä viimeisen kuun aikana on vaihdossa päästy yli 20 000 kpl ja silloin vaitoa oli noin 24 000 kpl.
Jos katsotaan Ovaron taloudellisia mahdollisuuksia itsenäisenä toimijana, asuntokannan vähentäminen ei oikein toimi kun kiinteät kulut eivät varsinkaan pörssiyhtiömuodossa oikein jousta. Toki hallintokuluja trimmaamalla ja asuntojen paikkakuntia vähentämällä voidaan saada vähän säästöjä, mutta kuitenkin voimakas toiminnan volyymin lasku nostaisi yleiskulut jo nykyiseltä korkealta tasolta vielä korkeammalle.
Esimerkiksi Satolla myynti-, markkinointi- ja hallintokulut ovat noin 19% nettovuokrista kun taas Ovarolla nyt noin 38% nettovuokrista. Tässä on merkittävältä osin kyse volyymiedusta. Jos Ovaro tästä selvästi pienenee luvut varmaan huononevat hallinnon muutoksista huolimatta.
Analyysisi menee metsään siinä, että yleistät naapureiden muutaman myynti-ilmoituksen Ovaron koko salkun arvoksi, koko Suomessa, kaikki 1600 asuntoa.
Olen aikaisemmin laskenut Ovaron koko salkun arvon kohde kohteelta vertaamalla niitä postinumeroalueittain todellisiin kauppahintoihin. Koko salkun tasolla näin laskettu arvo on hämmästyttävän lähellä Ovaron ilmoittamaa arvoa.
Oikotien dataa käytti tasearvon laskemiseen myös hallintoyhtiö. Jo siksikin on syytä olettaa, että koko salkun tasolla tasearvot ovat lähellä Oikotiessä olleita hintoja. Asuntokohtaisia eroja on varmasti suuntaan jos toiseenkin.
Jos yksinkertaisella nettihaulla pystyisi paljastamaan, että oma pääoma on todellisuudessa 30 % pienempi kuin Ovaro on meille kertonut, meitä ovat huijanneet niin hallintoyhtiö, uusi hallinto, tilintarkastaja kuin JLL:kin. Voi kysyä, kuinka todennäköistä se on.
asuntokannan vähentäminen ei oikein toimi kun kiinteät kulut eivät varsinkaan pörssiyhtiömuodossa oikein jousta.
Perheasuntojen myynnin jälkeen on suunnitelmana hankkia tilalle muita kiinteistöjä. Kiinteät kulut jakautuvat tietenkin silloin myös näille uusille kiinteistöille.
Uusien kiinteistöjen hankinnassa on ongelmana pääomarakenne. Ovaro on nyt ylivelkaantunut ja sen rahoituksen saatavuus on heikentynyt ja rahan hinta noussut.
Vaikka perheasuntoja myytäisiin samaan aikaan ei voida sekä maksaa merkittävästi velkoja että ostaa uusia kohteita jos omaa pääomaa ei vahvisteta. Toisaalta osakeanti heikentäisi selvästi osakekohtaista substanssialennusta, joka lienee ainoa järkevä syy sijoittaa Ovaroon.
Että kiinteistökannan laadulla ei ole mitään väliä, yhtiöhän ostelee omia osakkeitaan?
Olen.
Jos yhtiö myy omistuksiaan ja tällä rahalla yhtiö ostaa omia osakkeitaan, kunnes NAV ja osakekurssi kohtaavat, ne myös kohtaavat. Missä ne kohtaavat, on Ovaron kyseessä ollen varsin jännää.
Uusien kiinteistöjen hankinnassa on ongelmana pääomarakenne. Ovaro on nyt ylivelkaantunut ja sen rahoituksen saatavuus on heikentynyt ja rahan hinta noussut.
Perustelisitko sanan ylivelkaantunut. Nykyinen omavaraisuusaste on lähellä yhtiön omaa tavoitetta. Johdon suunnitelma on uusia lainat ja hankkia tuottavampia kiinteistöjä. Onko tämä väärä suunnitelma, ja sen sijaan pitäisi maksaa lainat pois ja jättää hankinnat tekemättä? Myyntien ja emon velkojen maksun jälkeen tase olisi noin 110 m€ ja yhtiölainoja 20 m€, vain vähän muita velkoja.
Uusien kiinteistöjen hankinnassa on ongelmana pääomarakenne. Ovaro on nyt ylivelkaantunut ja sen rahoituksen saatavuus on heikentynyt ja rahan hinta noussut.
Perustelisitko sanan ylivelkaantunut. Nykyinen omavaraisuusaste on lähellä yhtiön omaa tavoitetta.
Yhtiön oma velkaantumistavoite on minusta epärealistinen ja näkymät heikot.
Ylivelkaantunut yritys ei pysty rahoittamaan toimintaansa suhteessa toimintaan normaalilla korkotasolla ja normaaleista rahoituskanavista. Ovaro maksaa yritystason vakuudellisista veloistaan 4,5-5 prosentin korkoja, tämä on kova korko asuntosijoitusfirmalle, ja on joutunut ottamaan lainaa normaalien bondi- tai pankkirahoituksen kanavien ulkopuolelta kun normaalit lainahanat menivät kiinni.
Jos katsotaan Ovaron lukuja, minusta ihan selvää että rahoituksen uusiminen järkevillä ehdoilla on kovin haastavaa kun lainat ja bondi erääntyvät joulukuussa 2019, huhtikuussa 2020 ja vuonna 2021. Kannattaa huomioida, että Ovaron nykyisen asuntokannan arvo on pitkäaikaisessa trendinomaisessa laskussa, kannattavuus heikko ja Ovaro maksaa yritystason lainoistaan asuntokantansa nettovuokraa korkeampia korkoja.
Ovaro on myös hyvin lähellä yrityksen lainojen kovenanttirajoja. Yrityksen velkaantumisaste oli taseen mukaan per 30.9.2018 noin 53%, kuitenkin Ovaro antoi tänään tiedotteen, joka antaa ymmärtää 5 miljoonan arvonalennuksista taseeseen 30.9.2018 kiinteistöjen arvotasossa, se nostaa velkaantumistason jo 56-57% tasolle ennen kuin asuntomarkkinoiden Q4 arvonmuutos(ilmeisesti lasku) ja myynnit ajanjaksolla on huomioitu. Kovenanttiraja on 60%, joka menee rikki jos asuntojen hinnat taseessa tipahtavat vielä noin 3-4% lisää eikä velkoja lasketa myynneillä tai omaa pääomaa vahvisteta. Minä (ja myös potentiaaliset lainanantajat) myös yleensä suhtautuvat aika epäluuloisesti velkavaikeuksien yhtiöiden taseisiin. Yleensä tilanteessa, jossa kovenanttirajat on lähellä taseessa pyritään viimeiseen asti pitämään niin paljon ilmaa kuin suinkin mahdollista.
Nämä ovat selkeitä ylivelkaantuneen yrityksen piirteitä. Kannattaa myös huomioida, että viime aikoina asuntosijoitustoiminnan rahoitus on kiristynyt Suomessa voimakkaasti ja se on alentanut hyväksyttävän velkaantumisasteen kriteerejä.
Tämän päivän pörssitiedotteessa pisti silmään myytävänä olevan Muu toiminta -osan JLL:n arvio 75,0M€ vs. hallinnointiyhtiön menetelmällä saatu arvio 79,7€ (30.9.2018). Eli uusimpien myytäväksi luokitetultujen asuntojen arvo olisi noin 6% alle Ovaron tasearvon. Samalla kuitenkin ydintoimintaan kuuluvien vanhempien asuntojen arvot olisivat JLL:n mukaan samat kuin tasearvo. Koska oma asiantuntemukseni ei tietenkään riitä arvioimaan JLL:n menetelmän paikkansa pitävyyttä vanhojen asuntojen arvon osalta, niin sijoituspäätökseni pohjautuu Ovaron tapauksessa puhtaasti luottamukseen ja (epä)uskoon. Tuntuu vain ihmeelliseltä, että kasvukeskuksien parhaiden ja uusimpien asuntojen arvossa oli tuo n. 6% ilmaa, mutta vuokrasalkkuun jäävillä vanhoilla kämpillä ei. Seuraan jatkossa sivusta saneerauksen onnistumista. Myin Ovarot.
Yleensä tilanteessa, jossa kovenanttirajat on lähellä taseessa pyritään viimeiseen asti pitämään niin paljon ilmaa kuin suinkin mahdollista.
Miksi sitten Ovaro toimii juuri päin vastoin ja suunnittelee alaskirjausta toisen perään? Eikö tilanne olekaan kriittinen?
Staattisen vakavaraisuuden lisäksi velanhoitokyvyn kannalta tärkeä myös dynaaminen puoli, eli riittävätkö tulot rahoituskulujen hoitoon. Ovarolla on tässä ollut ongelmia, koska vuokratulot ovat uponneet hallinto- ja rahoituskuluihin eikä ylimääräistä ole jäänyt. Se lienee yksi syy, miksi sen lainakorot ovat niin korkeat. Johdon saneeraussuunnitelma keskittyy nimenomaan tähän puoleen eli saamaan riittävästi katetta kattamaan rahoituskulut (ja voittoa viivan alle).
Hallituksen pj on entinen pankinjohtaja ja on erittäin todennäköistä, että yhtiö on hyvin tietoinen rahoituksesta. Ainakin julkilausuttu suunnitelma on uudistaa lainat ja pysyä 45 % omavaraisuuden yläpuolella samalla, kun rahoituskuluja leikataan. Tähän asti uuden hallituksen sanaan on voinut luottaa, ja yhtiö on todella tehnyt mitä on puhunut. Jos suunnitelma suurten perheasuntojen myynnistä onnistuu, yhtiö saa myyntituloja, joiden avulla se saa lisää pelivaraa rahoitusneuvotteluissa.
Rahoitus täytyy tietysti hoitaa, mutta itse näen, että kannattavuus on ongelmista keskeisin ratkaistava kysymys. Kannattavuuden myötä alkaa ongelmavyyhti aueta.
Yli 40 % omavaraisuusaste on luokkaa "hyvä", ei "ylivelkaantunut". Paljon kovempaakin velkaantumista yrityksillä on ilman, että kyseessä on ylivelkaantuminen. Silloin rahan hinta tietysti nousee. Varmaan tarkoitatkin ylivelkaantumisella sitä, että Ovarolla on liikaa velkaa ollakseen kannattava mutta ei vielä liikaa välttyäkseen konkurssilta.
Tuntuu vain ihmeelliseltä, että kasvukeskuksien parhaiden ja uusimpien asuntojen arvossa oli tuo n. 6% ilmaa, mutta vuokrasalkkuun jäävillä vanhoilla kämpillä ei.
Kieltämättä tuntuu erikoiselta. Se on kuitenkin yhdenmukaista JLL:n vuoden takaisen arvion kanssa.
6 % ja 0 % ilmaa on hyvin linjassa aiempien myyntien kanssa. Aiemmat myynnit on tehty 3 % alle tasearvon niin, että noin puolet myydyistä on ollut uusia ja puolet vanhoja asuntoja. (6+0)/2 = 3.
Mikään ei estä sitä, ettteikö hallintoyhtiön arvostusmalli olisi arvostanut juuri "kasvukeskuksien parhaita ja uusimpia asuntoja" liian korkealle. Nehän ovat kasvukeskuksissa, parhaita ja uusia asuntoja, jollaisista Oikotiellä helpommin pyydetään kovia hintoja. Koska arvostusmalli käytti lähteenään Oikotien hintapyyntöjä (eikä vain toteutuneita kauppahintoja), korkeat hintapyynnöt ovat voineet johtaa siihen, että uusien tasearvoista on tullut järjestelmälllisesti hiukan korkeampia. Jos tämä arvio on oikea, laskentamallissa olisi tässä kohtaa ollut puute. Jatkossa myyntien onnistuminen tulee näyttämään, onko JLL:n arvio lähellä oikeaa hintaa vai ei.
Uskokoon ken haluaa, olen nähnyt niin monta ylivelkaantunutta firmaa, että uskon tunnistavani ne.
Ylioptimismi on taas johdolle tyypillistä, kukaan ei velka- tai taseongelmista paljon huutele.
Nyt ollaan vielä markkinatilanteessa, jossa junk bond markkina, johon Ovaro nyt kuuluu, on aika lailla jumissa ihan globaalisti ja paremmissakin firmoissa on vaikea saada lainoja kaupaksi. Samaan aikaan rahoittajat ovat erittäin huolestuneita Suomen sijoitusasuntomarkkinasta. Uusi siinä sitten Ovaron lainat hyvillä ehdoilla ilman diluutiota tai firman toiminnan supistamista.
Ovarolla terve omavaraisuusaste olisi tässä tilanteessa 60-70%, kun nyt se on jossain 30-45 % välissä riippuen siitä miten tase arvostetaan.
Jos nyt ei sijoittajalla hälytyskellot soi, niin ei voi mitään. Ei Ovaro varmaan nurin mene, mutta tuottoedellykset näyttävät nyt tasealennuksesta huolimatta huomattavan heikoilta.
Ylioptimismi on taas johdolle tyypillistä, kukaan ei velka- tai taseongelmista paljon huutele.
Vanha hallinto kaunisteli tilannetta. Uusi on käyttänyt huomattavasti vakavampia äänensävyjä ja sanonut ongelmia ongelmiksi.
petteri kirjoitti:
Samaan aikaan rahoittajat ovat erittäin huolestuneita Suomen sijoitusasuntomarkkinasta.
Yksi pääkaupungin pankki dissaa maakuntia oma lehmä ojassa. Kokonaisuutena ottaen Suomen asuntomarkkina on lasketellut samalla, kun muut omaisuusarvot ovat nousseet vuosikausia putkeen. Pk-seudulla on noustu, mutta mahdollinen hintakupla siellä ei osu pahiten Ovaroon, koska sillä on pk-seudulla vain vähän asuntoja. Jos taas yhtiölainat ovat huolenaiheena, Ovaro on nyt myymässä selvästi eniten yhtiölainoitettua salkunosaansa.
petteri kirjoitti:
Jos nyt ei sijoittajalla hälytyskellot soi, niin ei voi mitään.
Sijoittajilla on oravahälytys soinut tauotta ainakin vuodesta 2016.
osakekohtaista substanssialennusta, joka lienee ainoa järkevä syy sijoittaa Ovaroon.
Jos lähden harkitsemaan sijoitusyhtiön ostoa, katson ensimmäiseksi osakekohtaista substanssialennusta. Ilman sitä en etene. Muuta perustetta en sitten tarvitsekaan, jos näen jonkun polun, jolla alennus voisi poistua. Lisäksi arvostan nykyisin toinen jalka haudassa olevana rajattua downsidea.
90-luvulla miekin etsiskelin triggereitä ja mietin mikä olisi ensi viikon/kuukauden/vuoden kovin nousija. Nykyisin tutkin itse kohteen, ja etsin absoluuttista tuottoa paljon verrokeista murehtimatta. En ala sinkoilemaan ilman oikeita yhtiökohtaisia huonoja uutisia tai muuttuneita makronäkymiä. SItten Ovaron CMD:n ei kumpiakaan ole tullut. Paitsi korkojen nousu siirtynyt ennustumattomissa olevaan tulevaisuuteen.
Kiitoksia halvoista Ovaroista, joita tuli tänäänkin lisää.
En ala sinkoilemaan ilman oikeita yhtiökohtaisia huonoja uutisia tai muuttuneita makronäkymiä.
Mikä on muuttuva makronäkymä? Miten suuri junk bond velkamarkkinan kiristyminen on riittävä muutos kun velat ovat aika nopeasti erääntymässä?
Mie en näe junk bond -velkamarkkinalla ja Ovarolla ihan noin kiinteää yhteyttä kuin sie. Ovarolle kohtuuhintaista lainaa antaa, jos/kun antaa, joku Suomessa toimivista pankeista. Ja näen, että kun kämppiä on myyty tarpeeksi, joku antaa. Ja tähän ei juuri jenkkien junk bond -markkinallla ole vaikutusta.
osakekohtaista substanssialennusta, joka lienee ainoa järkevä syy sijoittaa Ovaroon.
Jos lähden harkitsemaan sijoitusyhtiön ostoa, katson ensimmäiseksi osakekohtaista substanssialennusta. Ilman sitä en etene. Muuta perustetta en sitten tarvitsekaan, jos näen jonkun polun, jolla alennus voisi poistua. Lisäksi arvostan nykyisin toinen jalka haudassa olevana rajattua downsidea.
Amen. Allekirjoitan tämän.
Täytyy vain varmistua, että alennus on todellinen. Siinä se suurin epäluulon aihe sitten onkin. Vaikuttaa siltä, että monikaan ei pysty itse varmistumaan alennuksen olemassaolosta, vaikka omistukset ovat täysin julkista tietoa ja alueiden todellisista kauppahinnoista pystyy itsekin laskemaan taseelle likiarvon.
