Ihan pienistä liikkeistä ei tosiaan ole kyse, kun asuntojen velattomasta tasearvosta on menossa myyntiin n. 42 %.
Ei ole ihan pieni se ongelmakaan. Vanha tase ei tuota juuri mitään. Pienillä liikkeillä tähän ei saatu mitään muutosta. Pulkan kääntäminen ei auta enää rotkon pohjalla, täytyy ensin vetää pulkka ylös.
...tuolta voi siis ihan itse arvioida valuaatioiden oikeellisuutta. Omaan silmään muutamalla pistokoetarkastuksella en mitään pörssikurssin alen suuruista selitystä löytänyt. Eli jos uskoo, että firma pääsee kaikista nykyiseistä soppareista ja muista iilimadoista irti, niin olisihan tuon omistaminen rahan painamista.
Pistokoe Vaasan kohteisiin:
Myllykatu 11A. Taseessa 4412EUR/m2. Osoitteesta myynnissä yksi asunto, pyynti 4053EUR/m2.
Myllykatu 11B. Taseessa 3794EUR/m2. Osoitteesta myynnissä kaksi asuntoa, pyynnit 3876EUR/m2 ja 4115EUR/m2.
Asemakatu 9. Taseessa 3460EUR/m2. Osoitteesta myynnissä yksi asunto, pyynti 3315EUR/m2.
Näistä Myllykatu 11B:n kalliimpi asunto ja Asemakatu 9 ovat molemmat viimeisen päälle stailattu myyntikuntoon, heti vapaita ja sama välittäjä.
Harkitsen myös Ovaro position avaamista. Toimitaan hetki silti devil's advocatena ja mietitään miksi ei sijoittaisi.
Rakennus-syklin loppu on käsillä ja voidaan ajatella että etenkin pääkaupunkiseudulla ovat asuntojen hinnat "kuplaantuneet". Ainakin jonkun näköinen argumentti tähän on tehtävissä sillä mediaani palkkojen nousu ei ole millään muotoa pysynyt asuntojen hintojen nousun tahdissa. Lisäksi käsittääkseni sijoitusasuntojen osuus asuntomarkkinan kaupankäynnistä on kasvanut alhaisten korkojen ja osakkeiden korkeiden arvostustasojen myötä, raha etsii siis turvaa kiinteistösektorilta.
Pääkaupunkiseudun ulkouolella joitain kasvukeskuksia lukuunottamatta asuntojen hinnat ovat olleet laskussa. Jos käy niin että rakennetaan paljon uutta kantaa jotka eivät mene kaupaksi(Hannu Lehto kommentoi tähän suuntaan kauppalehdessä) nähtävillä olisi että etenkin vanhojen asuntojen hinnat tippuvat jos markkinoilla on uusia?
Pitäisi jaksaa selata sekä myytävänä olevat asunnot, etenkin maantieteelliseltä sijainnilta sekä tutkia missä määrin kanta joka on tarkoitus jättää myymättä on sellaisilla seuduilla jossa asuntojen hintatrendi on laskeva.
Lisäksi korjausrakentamisen painivan ongelmissa(ainakin jos firmoja jotka alalla operoivat on uskominen) niin on tähän tulossa parannusta? kuka ostaa piakkoin remontin tarpeessa olevia asuntoja jos markkinalla on vapaita uusia ja mikäli uusien hintojen laskun myötä suhteellinen hinta tulee lähemmäksi kohtuullista?
Mitä tapahtuu korkojen noustessa jolloin asuntomarkkinan houkuttelevuus sijoituksiin viilenee kummasti, tällä hetkellä vuokratuotto mutulta 4% tms? jos korot ovat 2% niin onko tuotto/riski suhden kohdallaan enää? tällä hetkellä lainamarginaalien ollessa 0,5% tms tilanne huomattavasti houkuttelevampi. En tosin usko korkojen nousuun kovin vikkelään mutta asia on hyvä miettiä läpi. On mahdollinen skenaario että mikäli asunnoista ei päästä nopeasti eroon jää paljon tyhjää kantaa pyörimään taseeseen jonka arvo laskee päivä päivältä?
En siis tiedä, esitän kysymyksiä jotka nousivat mieleen ensimmäisinä kun aloin yhtiötä tutkia. NAV alennus tuntuu kohtuuttoman suurelta ja koetan miettiä miksi markkina olisi oikeassa mieluummin kuin väärässä.
EDIT: Kilppari olikin jo postannut dataa asuntojen sijainnista. Pitänee perehtyä siihen.
Oli pakko rekisteröityä nopsaan kun halusin kirjoittaa oikeastaan aina samoja huomioita mitä sitten Krenjuussa juuri listannut. Kannattaa tosiaan miettiä onko kuplaa jos Tikkurilan kämppä maksaa +5000eur neliö, taksikuski suosittaa asuntosijoittamista tai teki sitä jo vuosi sitten. Rahaa pumpattu markkinoille EKP:n QE-ohjelman kautta jo pitkään ja ainoat kohteet josta on saanut tuottoa ovat olleet osakkeet ja kiinteistöt. Korot nousevat lähitulevaisuudessa ja se ei ole eduksi kiinteistösijoituksille, miten käynee Oravalle vai oliko se Ovoro jos alkaa asuntojen pakkorealisointi kun nousseita lainojen hoitokuluja ei enää kyetä hoitamaan. Ei siis Ovaron toimesta vaan esim. mainitun takisikuskin joka ei ehkä hanskannutkaan alaa ihan niin hyvin kuin kuvitteli...
Haastaisin hiukan tuota näkemystä asuntomarkkinoiden kuplaantumisesta. Ainakin mun silmään selkeästä kuplasta on vaikea löytää merkkejä makrotason mittareita vilkuilemalla (esim. https://www.rakennusteollisuus.fi/contentassets/0d7997fee05b44a58999eab…). Toki tässä on nousukautta eletty, raha on halpaa ja asuntomarkkinoilla sekä rakennusalalla on edelleen sisäänrakennettuja syklisyyteen myötävaikuttavia elementtejä. Yksittäisiä ylilyöntejä ja paikallista ylikuumenemista on siis varmasti löydettävissä, mutta laajamittaista kuplaa en näe. Perustellut vastaväitteet tähän ovat toki erittäin tervetulleita.
Ovaro nyt on sikäli helppo sijoituscase, että yhtiön ja liiketoiminnan hahmottaminen on kohtuullisen helppoa, ja ratkaisevia muuttujia on lopulta aika vähän (nykyinen tase, Suomen asuntomarkkinoiden tuleva kehitys, johto). Riittävällä opiskelulla ja pienellä Excel-jumpalla ensimmäisestä olisi läpiopiskeltavissa, ja kahdesta jälkimmäisestäkin voi esittää valistuneita arvauksia.
Hyvää pohdintaa krenjuussalta. Korkojen nousu ainakin syö lähiaikavälin arvonnnousun asunnoilta, jos ei suoraan hintoja laske. Lisäksi instikka raha siirtynee takaisin bondeihin.
Huomasin viikon takaisen viestin, että Ovarolle oli myönnetty Nordnetissä 30% lainoitusaste. Tämä on parempi kuin väliaikainen nolla ja Oravan 10%.
Huomiokyvystäni kertoo, että katson salkkuani joka päivä, Ovaroa löytyy useammasta, ja en ollut tietenkään huomannut.
Toistan aiemman näkemykseni, että en usko ainakaan Suomen tasolla asuntojen hintojen ainakaan nousevan ensi vuonna. Mutta Ovarossa on tilaa pienelle markkinoiden pehmenemisellekin.
Q3:han on yhdeltä kuukaudelta tuplakulut ja näin myös melkein koko Q4 eli 18.12. asti.
Osari tulee 22.11. Jatkossa ennustan osarin varhaistuvan. Kiinteistösijoitusyhtiön kirjanpito ei ole rakettititiedettä. Aavistuksen isompi Citycon tekee omansa reilussa kahdessa viikossa, vanha Orava on vääntänyt vajaassa kahdessa kuukaudessa. Tosin siinä olikin arpomista, minkälaiset välittömät arvonkorotukset ostoista hallitus uskalsi ottaa vastuulleen.
Tosin suhtaudun vähän epäluuloisesti. En ole koskaan kuullut kiinteistönvälittäjjien ennustaneen asuntojen hinnan laskua kuin yksityisesti myyjälle. Aina ovat hinnat joko nousseet tai nousussa tai molempia.
En kuitenkaan jaksa pyytää ja analysoida dataa, koska Ovaro-projektini ei perustu toivoon nousevista asuntojen hinnoista. Toki erinomaisen hyvä, jos nousevat. Ehkä muutkaan eivät ihan kokonaan ostaneet Nordean miljoonien arvoista ilmaista mainosta syksyllä nousevista koroista? Korkokattojen myyjät taas ennustavat jostain kummasta syystä juuri korkojen nousua.
Myyntiluvut Q3 olivat pettymys, verokirjaus 4,2M odotettu. 1.7.-10.8.2018 myytiin 0,9 miljoonalla, loppuperiodilla 0,6 miljoonalla. Arvot laskivat 1,05 miljoonalla eurolla ja siten myyntitappioita 1,5M myynneistä suuruusluokkaa 100t (1,146 - 1,05), mikä on aika linjassa.
1.10.-21.11.2018 on myyty 8 kpl asuntoja 1,7 miljoonan euron kauppahinnoilla. Näistä tullut tappio olisi kiinnostava, voittoa tuskin kukaan odottaa.
Nyt olisi hyvä myydä kaikki verovapaat mitä pystyy, jos tosiaan lopputilikaudesta on vielä verovapaus. Joulunalusmyynti ei asuntokaupassa ole ihan samanlaista kuitenkaan kuin lastentarvikeliikkeillä.
JLL arvio oli 5M alle yhtiön oman, mikä olisi 50 senttiä lisää suoneniskua NAViin. EPRA NAV (joka ei sisällä verovelkoja) olisi siten ysin paikkeilla, ja opo per osake 8,5.
Hankala kuvitella savun hälvettyä paljon yli kasin OPOa per osake. Alemman voi kyllä visioida.
Tuplakulut melkein koko Q4 tuskin ovat kovin positiivinen triggeri. Guidance tuplakuluista huolimatta edelleen kasvava EPRA tulos koko vuodelta. Vuokrausaste ennallaan.
Vähän olin kokonaisuuteen pettynyt, vaikka mahtui odotushaarukkaan.
Sen jälkeen kun Investors House teki vaihtotarjouksen Oravasta elokuussa 2017, on tämä mielenkiintoinen sijoittajien alalaji putkahtanut esiin koloistaan ja hallinnut Oravasta käytyä julkista keskustelua mielinmäärin.
On hehkutettu osakekurssin suurta alennusta osakekohtaiseen nettovarallisuuteen ja sitä, miten se tulevaisuudessa tulee ilman muuta supistumaan, kun liiketoiminta saadaan jälleen kannattavaksi jne.
On fantasioitu siitä, miten joku ulkomainen kiinteistöfundi tai rahasto tulee ja riemusta kiljuen ostaa tämän kultakimpaleen pois kuleksimasta vähintään 7,5 - 8 euron hintaan per osake.
Ihan nimekkäät sijoittajat ovat tällaisia ajatuksiaan mediassa innoissan esittäneet. Saa nähdä, miten kauan uskoa riitttää.
Innostuttiin kovasti siitä, kun Elite teki tarjouksensa muuttaa Orava Eliten rahasto-osuuksiksi. Eräskin tunnettu sijoittaja kuvaili tätä tarjousta "realistiseksi bidiksi" vai miten se nyt menikään. Ei jaksettu ihan loppuun asti miettiä sitä, että millä ihmeellä nämä rakennusliikkeiltä ostetut 100+neliöiset perheasunnot upotetaan suomen asuntomarkkinaan ja vieläpä tasearvoon.
Orava toistaa jatkuvasti samaa kaavaa:
- tulos on surkea kvartaali toisensa jälkeen (asunnot eivät vaan tuota tarpeeksi)
- kiinteistöjen arvojen lasku sen kuin jatkuu (NAV-uskovaisille tiedoksi, että tämä trendi ei käänny, vaan tulee jatkumaan)
- tavaran myynti takkuaa jatkuvasti. Jos halutaan myydä enemmän, pitää antaa enemmän alennusta (mutta sitten se kuuluisa NAV ottaa siipeensä)
Oravan tase koostuu euromääräisesti suurimmalta osaltaan rakennusliikkeiden suurista ja kalliista asunnoista, joita nämä eivät saaneet kaupaksi kuluttajille. Orava sitten otti nämä omaan taseeseensa ja kirjasi niistä messevän tukkualennuksen. Tämän jälkeen niiden arvoja on sitteen hilattu alaspäin kvartaali toisensa perään. Silti, aina vaan asuntoja joudutaan myymään tappiolla tasearvoon nähden. Myös aina vaan, ulkopuolisen arvoitsijan arvio on alempi kuin Oravan oma arvio.
NAV-uskovaisille suosittelen lääkkeeksi kiinnittämään seuraavaksi huomiota sen NAV:in LAATUUN, ei vain määrään.
Itse olen Oravaan tarkasti seurannut sen listatumisesta saakka ja käynyt läpi koko taseen kohde kohteelta. Ovaro ilmoittaa julkisena tietona kuinka monta asuntoa missäkin kohteessa on ja niiden neliömäärät. Noita olen sitten verrannut asuntojen hintatasoon ja niistä suurin piirtein saataviin vuokratuottoihin mm. Oikotien talosivut-palvelussa. Vaikka tuosta ei aivan eksaktia tietoa saakkaan kohteiden tuottotasoista, niin suurpiirteisen käsityksen kyllä. Aika monen kohteen tuottoprosentti on pienempi kuin Ovaron maksama korko.
Tuolta voi myös reaaliajassa seurata, että miten se Ovaron kämppien myynti oikein sujuu. Ovaron myynnissä olevat kämpät kun on netissä ihan julkisessa myynnissä. Ei tarvitse sitten vasta osarista lukea, että kämppien myynti takkuaa ja pahasti.
Tämänpäiväinen osari ei muuttanut käsitystäni Ovarosta mihinkään.
Ovaron rapsan mukaan noin 103 miljoonan euron lainakakusta maksettiin korkokuluja 2,1 miljoonaa Q3:lla. Karkeasti siis 2% lainakorko, mikä ei ole kovin paha. Kun vuokrausaste oli 95% niin miten näillä numeroilla voisi olla lainakulut isommat kuin vuokratuotot?
En minä tiedä mitä tälle tapahtuu, mutta kyllä järkevästi johdettuna tästä pitäisi ruveta jatkossa tulemaan profittia nyt kun se hölmöily saadaan purettua ja siivottua pois. Kaikki viestintä Q3 rapsassa kuulostaa minun korviini siltä että firman nykyinen johto tekee juuri sitä mitä pitäisikin ja siivoaa pökäleitä pois lattialta.
Ovaron rapsan mukaan noin 103 miljoonan euron lainakakusta maksettiin korkokuluja 2,1 miljoonaa Q3:lla. Karkeasti siis 2% lainakorko, mikä ei ole kovin paha. Kun vuokrausaste oli 95% niin miten näillä numeroilla voisi olla lainakulut isommat kuin vuokratuotot?
En minä tiedä mitä tälle tapahtuu, mutta kyllä järkevästi johdettuna tästä pitäisi ruveta jatkossa tulemaan profittia nyt kun se hölmöily saadaan purettua ja siivottua pois. Kaikki viestintä Q3 rapsassa kuulostaa minun korviini siltä että firman nykyinen johto tekee juuri sitä mitä pitäisikin ja siivoaa pökäleitä pois lattialta.
Olen kanssasi samaa mieltä siitä, että Oravan uusi johto tekee ihan oikeita asioiota. He tekevät parhaansa siivotakseen vanhan johdon sotkuja. Näiden sotkujen siivoaminen on vain huomattavan paljon vaikeampaa, mitä moni luulee.
Kun vanha johto on vuosia touhunnut, niin vahinko on huomattava ja sitä ei kovin helposti korjata.
He ovat mm:
- Ostaneet taseen täyteen sijoitustoimintaan kelpaamatonta tavaraa (tästä on aiheutunut se suurin vahinko)
- Myyneet tontteja talojen alta (tällä on aiheutettu osakkeenomistajille pysyvä ja pitkäkestoinen haitta, tontin vuokrat juoksevat vuodesta toiseen seuraavat 50 vuotta, ja ne menevät suoraan tuloslaskelmassa kiinteistöjen hoitokuluihin ja sitä kautta alentavat pysyvästi kohteista saatavaa nettovuokratuottoa)
- Saattaneet firman rahoituskriisin partaalle:
Lähivuosina erääntyy kalliskorkoisia lainoja yhteensä 38 miljoonan edestä:
8 M€, Euribor + 4,5 %, bullet 12/2019
10 M€, Euribor + 5,0 %, bullet 4/2021
20 M€:n joukkovelkakirjalaina, kiinteä 4,25 %, bullet 4/2020
Katsauskauden jälkeen 21.11. mennessä onnistutiin asuntoja myymään 1,7 M€ edestä. Tämä tarkoittaa noin 3M€/kvartaali, mikäli tästä tahdista ei onnistuta parantamaan. Kun huomioidaan asuntoihin kohdistuva yhtiölainaosuus, niin 3 M€ myynneillä saadaan karkeasti noin 2M€ rahaa kassaan (jos sitäkään).
Aika nopeasti näkee, ettei tällä tahdilla mitenkään saada erääntyviä lainoja maksettua pois.
En ole pankkiiri, mutta luulen, että myös lainojen uusiminen edullisemmilla ehdoilla on tällä operatiivisella tuloksella ja tällä asuntojen myyntitahdilla lievästi sanottuna haasteellista.
Ehkä pikkaisen tarpeetonta perustaa foorumitunnarit sen takia, että tulee kertomaan mikä tuo Oravan aiempi kuvio oli. Uskoisin, että tämä on ymmärretty sekä tällä foorumilla että markkinoilla yleensä. Sellaisia NAV-uskovaisiakaan ei käsittääseni ole täällä esiintynyt, jotka olisivat vakavalla naamalla väittäneet, että NAV alennukseen ei ole syytä tai että alennus tulee kokonaan poistumaan.
Ja esim. tonttien myyminen tuskin on kategorisesti hölmöä, vaan riippuu ihan mahdollisesta kauppahinnasta/vuokraehdoista. Ovaron tapauksessa en näitä tunne, eikä arvon Kiinteistöpro tätä myöskään yllä avannut. Nettovuokratuotto toki myymällä huononee, mutta vastineena tietenkin on se kauppasumma joka tonteista on saatu.
Oravaa tai Ovaroa en lähemmin tunne eikä tämä sovi edes vähän alusta omaan sijoitusstrategiaan. Sen verran kytköksiä kiinteistösijoitusalaan kuitenkin on, että puljun ympärillä käytävä keskustelu kiinnostaa. Omaan silmään Kiinteistöpro yllä maalaili hiukan kärjistetyn ja väritetyn kuvan tilanteesta. Mun matikalla 103 404m2 ja 1601kpl ei ihan tee tyypillisestä taseen luukusta 100+ neliöistä perheasuntoa.
Kusetushan tämä alunperin oli, mutta sikäli mitään peruuttamatonta vahinkoa ei ole tehty, että osaava kaveri muuttaa tämän kyllä kohtuullisessa aikaikkunassa sijoitukseksi. Jos näillä papereilla tapaa leikkiä, niin siinä vaiheessa saattaa olla tuottavaa ymmärtää Ovaron oikea arvo, eikä vain kategorisesti luokitella yhtiötä edelleen kusetukseksi.
Nuo mainitut bullet lainat on kyllä suolaisia, mutta kaiken järjen mukaan se on hyvä asia että ne erääntyvät kohta. Bullettia on hankala neuvotella kesken lainakauden uudestaan, mutta erääntymispäivän jälkeen toivottavasti korkokulut putoaa. Kokonaiskorkokulut on kuitenkin olleet vain sen 2% joten on siellä matalakorkoistakin lainaa, mutta en minä ole alkanut perkaamaan millainen lainakanta firmalla on ja mihin viitekorkoihin ne on sidottu ja onko jotain suojauksia. Luotan siihen että tämä nykyinen johtoporras osaa hoitaa ne jutut minua paremmin.
Enhän minä tähän toki ole uskaltanut kovin isoa pottia lykätäkään. Toivoin vähän nopeampaa siivousta, mutta tällä mennään.
Kokonaislainapotti oli tosiaan tuo 103M€ Q3 lopussa. Näiden lainanhoitokulut olivat siis 1-9/2018 aikana 2,1M€. Vuositasolle skaalattuna tuo tekee 2,8 M€.
Kun lainapotti on tuo 103M€, voimme siis todeta, että Oravan maksama keskikorko on 2,7 - 2,8%.
Näistä siis 38 M€ on yllämainittuja bullet-lainoja, joiden keskikorko on pyöreästi 4,5% luokkaa.
Loput 65 M€ ovat hankittuhin asuntoihin kohdistuvia yhtiölainoja. Havaisemme, että niiden korko on noin 2% keskimäärin tai vähän alle. Niiden korko ei ole suuri ongelma.
Niihin kuitenkin liittyy pieni kassavirrallinen haaste, sillä niitä on totta kai koko ajan lyhennettävä niistä maksettavan koron lisäksi. Näemme viimeisen osarin sivun 20 rahavirtalaskelmasta, että niistä vuositasolla maksettavat lyhennykset ovat noin 3,2 - 3,5 M€ luokkaa. Nämä ovat siis rahavirtalaskelmassa kohdassa lainojen takaisinmaksut.
Yhtiö onkin katsonut aiheelliseksi kertoa sijoittajille osarin sivulla 47, kohdassa maksuvalmiusriski, että yhtiön tämänhetkinen kassavirrallinen tuotto ei riitä rahoitusvastikkeiden maksuun ja että sen on jatkuvasti myytävä asuntoja selvitäkseen lainanlyhennyksistä.
Erittäin hyviä huomioita Kiinteistöpro:lta. Minähän en osannut näköjään yksinkertaista prosenttilaskuakaan enää itse.
Se on tosiaan huolestuttavaa jos kiinteistöjen vuokrausaste on korkea ja samaan aikaan kassavirta ei riitä maksamaan noita korkoja. Toki 1-9 kuukausia rasittaa se hallintoyhtiö-hölmöily, joten tämän tilanteen pitäisi parantua jonkin verran nyt jatkossa.
1.10.-21.11.2018 on myyty 8 kpl asuntoja 1,7 miljoonan euron kauppahinnoilla.
Niihin myyntilukuihin ei kannata vielä tuijottaa. Se oli vanhan hallinnon aikaa. Nuo 8 kpl olivat todennäköisesti myös vanhan hallinnon jämiä. Vasta lokakuussa uusi hallinto päässyt uusia myyntejä edes aloittelemaan. Heidän täytyy nyt tyhjentää kämpät vuokralaisista. Siihen tulee menemään aikaa puoli vuottakin. Laiva ei käänny nopeasti.
Itse olen Oravaan tarkasti seurannut sen listatumisesta saakka ja käynyt läpi koko taseen kohde kohteelta. ... Aika monen kohteen tuottoprosentti on pienempi kuin Ovaron maksama korko.
Erinomaista. Juuri noin järkisijoittajan tulee tehdä. Olen itsekin käynyt ne läpi. Johtopäätöskin on sama: tuottoprosentti on selvästi pienempi kuin korkoprosentti.
Selitys on rakennusliikkeiltä uutena ostetut isot asunnot. Ovaro on suossa, koska se saa vuokrauksesta nettotappioita asunnoista, joiden hinnat ovat lisäksi laskeneet 5 vuotta.
Ovaro on sijoittanut alueille, joilla käytettyjen asuntojen hinnat eivät ole nousseet vaan ne ovat laskeneet. Mitään kuplaa ei siellä ole. Sen takia ei kupla voi myöskään puhjeta.
Jatkossa uudet isot asunnot myydään pois. Siinä kannattaa ottaa vastaan jopa pientä myyntitappiota. Jäljelle jäävät vanhat ja/tai pienemmät kämpät, joiden nettotuotto korkokulujen jälkeen on positiivinen. Se nyt on ihan minimivaatimus, että vuokrasta jää korkokulujen jälkeen jotain käteen, jotta voidaan kustantaa remontit ja tarvittaessa sietää laskevia hintojakin muutama vuosi.
- Ostaneet taseen täyteen sijoitustoimintaan kelpaamatonta tavaraa (tästä on aiheutunut se suurin vahinko)
Samaa mieltä. Se on myös uuden hallinnon ilmoittama ensisijainen saneerauskohde.
[quote]
- Myyneet tontteja talojen alta (tällä on aiheutettu osakkeenomistajille pysyvä ja pitkäkestoinen haitta, tontin vuokrat juoksevat vuodesta toiseen seuraavat 50 vuotta, ja ne menevät suoraan tuloslaskelmassa kiinteistöjen hoitokuluihin ja sitä kautta alentavat pysyvästi kohteista saatavaa nettovuokratuottoa)
7 tonttia yht. 5,25 m€. Pidetään suhteellisuuden taju. Taseesta 2/3 on edelleenkin omilla tonteilla. Vuokrattuna 1/3.
Omia tontteja on 94 ja vuokrattuja 34. Vuokratontit ovat hiukan yleisempiä vanhemmissa ja alempihintaisissa taloissa.
[quote]
En ole pankkiiri, mutta luulen, että myös lainojen uusiminen edullisemmilla ehdoilla on tällä operatiivisella tuloksella ja tällä asuntojen myyntitahdilla lievästi sanottuna haasteellista.
Sen takia juuri operatiivinen tulos ja myynnit ovat uuden hallinnon painopisteitä.
Sellaisia NAV-uskovaisiakaan ei käsittääseni ole täällä esiintynyt, jotka olisivat vakavalla naamalla väittäneet, että NAV alennukseen ei ole syytä tai että alennus tulee kokonaan poistumaan.
Kuitenkin NAV-alennus on syy, miksi Ovaro voi nykykunnossa olla järkevä sijoitus. Jos alennusta ei olisi, sijoittajat pyrkisivät tuottamattomasta osakkeesta kilvan eroon, kunnes riittävä alennustaso olisi saavutettu. Jos saneeraus onnistuu, NAV-alennus todennäköisesti pienenee ja sijoittajat voivat saada tuottoa tuottamattomasta osakkeesta.
khufu kirjoitti:
Ja esim. tonttien myyminen tuskin on kategorisesti hölmöä, vaan riippuu ihan mahdollisesta kauppahinnasta/vuokraehdoista.
Tonttimyynti oli järkevää, jos tontista ja kämpistä erikseen saatiin suurempi hinta kuin mitä olisi saatu myymällä tonttiosuus kämpän mukana. Myynti todennäköisesti perustui ajatukseen, ettei oma tontti näy asunnon hinnassa täysimääräisesti vaan että sen voi myydä pois ilman, että asuntojen arvo samalla laskee tontin hinnan verran.
khufu kirjoitti:
Kusetushan tämä alunperin oli, mutta sikäli mitään peruuttamatonta vahinkoa ei ole tehty, että osaava kaveri muuttaa tämän kyllä kohtuullisessa aikaikkunassa sijoitukseksi. Jos näillä papereilla tapaa leikkiä, niin siinä vaiheessa saattaa olla tuottavaa ymmärtää Ovaron oikea arvo, eikä vain kategorisesti luokitella yhtiötä edelleen kusetukseksi.
Ei se mikään kusetus ollut, vaan väärän strategian valinnut, taitamattomasti johdettu ja epäonnea kärsinyt yritys. Kilometrien päähän näkee, miten on tehty suuria virheitä, miten niitä ei ole yritettykään korjata ja toisaalta miten myös olosuhteet olivat yhtiötä vastaan. Jos asuntohinnat olisivat maakunnissa nousseet normaalisti, yhtiö olisi selvinnyt. Mutta hinnat laskivat. Selitykseksi ei tarvita kusetusta vaan riittävä selitys on ihan tavallinen: pieleen mennyt bisnes.
Strategia on nyt joka tapauksessa mennyt vaihtoon. Tässä vaiheessa järkevä sijoittaja selvittää itselleen, uskooko uuteen strategiaan vai jääkö murehtimaan menneitä.
1.10.-21.11.2018 on myyty 8 kpl asuntoja 1,7 miljoonan euron kauppahinnoilla.
Niihin myyntilukuihin ei kannata vielä tuijottaa. Se oli vanhan hallinnon aikaa. Nuo 8 kpl olivat todennäköisesti myös vanhan hallinnon jämiä. Vasta lokakuussa uusi hallinto päässyt uusia myyntejä edes aloittelemaan. Heidän täytyy nyt tyhjentää kämpät vuokralaisista. Siihen tulee menemään aikaa puoli vuottakin. Laiva ei käänny nopeasti.
Hyvä pointti, pitää paikkansa.
Uudelle johdolle pitää toki antaa hetki aikaa päästä sisään firmaan ja tutustua taseeseen.
Sanoisin että Q1/2019 ja siitä eteenpäin alamme nähdä, mitä uusi johto saa aikaiseksi.
Oman kantani selvennykseksi sanon, että en suinkaan ajattele, että Ovaro on edelleenkin kusetus. Se, oliko vanha Orava kusetus vai ei, on mielestäni tavallaan makuasia. Voidaan kuitenkin sanoa, että vanha johto teki vuosia toimia, jotka hyödyttivät heitä itseään, mutta samalla tuhosi omistaja-arvoa.
On muuten tosi mukavaa, jos pääsee sellaiseen asemaan, jossa voi ilman mitään riskiä jatkuvasti kasvattaa omaa hallinnointipalkkiotaan. Aina kun ostat taseeseen lisää tavaraa, hallinnointipalkkio kasvaa samassa suhteessa kuin tase.
Ovaroon sijoittaneiden tai sijoittamista harkitsevien kannattaisi tätä taustaa vasten hetki miettiä, millaistakohan tavaraa taseeseen on mahtanut kertyä. Onko kiinteistömarkkinoilla kovempi kilpailu laatutavarasta vai siitä ylijäämäkamasta, joka ei mene millään kaupaksi?
Toisin sanoen, oliko Oravan vanhan johdon helpompaa ostaa laatutavaraa vai skeidaa? Heillä itselleenhän asialla ei sinänsä ollut mitään merkitystä hallinnointipalkkion näkökulmasta. Skeidasta saa muuten paremman tukkualennuksen kuin laatutavarasta, ja sille on ihan hyvä syynsä.
Seuraavaksi voi sitten miettiä, onko tuleva arvonkehitys parempi laatutavaralla, joka menee nopeasti kaupaksi, vai sillä skeidalla joka rakennusliikkeellä jäi käsiin ja josta se epätoivoisesti halusi eroon?
Kun tämän sisäistää, alkaa Kurren todellinen olemus vähitellen hahmottua.
Ovaroon sijoittaneiden tai sijoittamista harkitsevien kannattaisi tätä taustaa vasten hetki miettiä, millaistakohan tavaraa taseeseen on mahtanut kertyä. Onko kiinteistömarkkinoilla kovempi kilpailu laatutavarasta vai siitä ylijäämäkamasta, joka ei mene millään kaupaksi?
Toisin sanoen, oliko Oravan vanhan johdon helpompaa ostaa laatutavaraa vai skeidaa? Heillä itselleenhän asialla ei sinänsä ollut mitään merkitystä hallinnointipalkkion näkökulmasta. Skeidasta saa muuten paremman tukkualennuksen kuin laatutavarasta, ja sille on ihan hyvä syynsä.
Seuraavaksi voi sitten miettiä, onko tuleva arvonkehitys parempi laatutavaralla, joka menee nopeasti kaupaksi, vai sillä skeidalla joka rakennusliikkeellä jäi käsiin ja josta se epätoivoisesti halusi eroon?
Kun tämän sisäistää, alkaa Kurren todellinen olemus vähitellen hahmottua.
Väittäisin, että nykyiseen Ovaroon sijoittaneet ovat yhtiön tilasta keskimäärin paremmin perillä kuin aikanaan Oravaan sijoittaneet. Osingon perässä juosseet tuulipuvut ovat tippuneet pois kyydistä.
Ovaron uudet perheasunnot ovat vaikeammin myytävissä, mutta eivät nekään arvottomia ole. Ei Ovaron myyntiportfolio ole mitään skeidaa. Paljon 2010-luvulla rakennettuja asuntoja, järkevillä paikoilla isoissa yliopistokaupungeissa. Tuskin kukaan uskoo, että kämppien toteutuneet kauppahinnat vastaavat 1:1 ylöskirjattua tasearvoa, mutta en usko että omaisuutta tarvitsee myydä 50% alennuksella. (Jos tarvitsee, ostan mielelläni itselleni uuden kodin Ovarolta:)
Tällä hetkellä Ovaron markkina-arvo on lähes puolet epra navista (nav ilman verovelkoja). Kuten sanoit, tämä on tietysti Ovaron todellinen olemus: kuinka paljon taseessa on ilmaa. Osakekurssi heijastelee jo sitä, että asuntoja myydään isolla alennuksella. Jos uskoo, ettei ihan niin isolla kuin pörssi hinnoittelee, kannattaa osaketta ostaa.
Sanoisin että Q1/2019 ja siitä eteenpäin alamme nähdä, mitä uusi johto saa aikaiseksi.
Tähän mennessä edistys on tullut askel kerrallaan. Ei ole aihetta olettaa, että yksittäinen kvartaali mullistaisi kaiken. Sen sijaan vuoden-parin aikavälillä muutos voi olla huomattava. Jos verrataan yhtiötä siihen, mitä se oli pari vuotta sitten, ero on jo suuri. Silloin yhtiössä oli johto, jonka mielestä ongelmia ei edes ollut. Nyt yhtiössä on johto, jonka mielestä ongelmat ovat vakavia ja ne ratkaistaan näin ja näin. Itse tarkkailen muutosten suuntaa, ei vain rahamäärällistä muutosta, vaan tehdäänkö oikeita asioita. Tähän mennessä tehdyt muutokset ovat pääsääntöisesti olleet hyviä ja perusteltuja. Aikaansaannoksiakin pitää tietysti ruveta tulemaan. Koska vaarana on, että tehdään hätiköidysti vääriä päätöksiä, parempi on sittenkin että muutokset ovat suhteellisen hitaita, kunhan ovat oikean suuntaisia.
Väittäisin, että nykyiseen Ovaroon sijoittaneet ovat yhtiön tilasta keskimäärin paremmin perillä kuin aikanaan Oravaan sijoittaneet. Osingon perässä juosseet tuulipuvut ovat tippuneet pois kyydistä.
Omistajarakenteesta päätellen juuri näin. Omistajamäärä on pudonnut ja suurten pottien osuus Ovarosta kasvanut.
Rahamiäs kirjoitti:
Ovaron uudet perheasunnot ovat vaikeammin myytävissä, mutta eivät nekään arvottomia ole. Ei Ovaron myyntiportfolio ole mitään skeidaa. Paljon 2010-luvulla rakennettuja asuntoja, järkevillä paikoilla isoissa yliopistokaupungeissa.
Tämä on minunkin käsitykseni. Ei epäilystäkään, etteivätkö ne menisi kaupaksi. Hinta on tietysti kysymysmerkki. Tämä on tosipaikan testi sekä vanhalle arvostusmallille että JLL:n arvioitsijalle, vastaako niiden antama hinta todellista käypää arvoa vai ei.
Siinä vaiheessa jos selviää, että perheasuntoja pystytään sittenkin myymään hyvällä vauhdilla ja lähelle tasearvoa, merkittävä epävarmuus Ovarosta katoaa.
Voidaan kuitenkin sanoa, että vanha johto teki vuosia toimia, jotka hyödyttivät heitä itseään, mutta samalla tuhosi omistaja-arvoa.
Näin tapahtui. Oma käsitykseni on kuitenkin se, että he tekivät sen hyvässä uskossa. Heillä oli markkinanäkemys, joka ei toteutunut. Vanhan johdonkin kannalta olisi ollut parempi, että firma tuottaa ainakin jotain, jotta se olisi voinut laajeta ja hallintopalkkiota olisi saatu entistä enemmän. Siellähän oli myös mehevä tulokseen ja osakekurssiin perustunut tuottosidonnainen palkkio. Se olisi tahkonnut lisämiljoonia, jos asuntojen arvot olisivat nousseet.
Kiinteistöpro kirjoitti:
Ovaroon sijoittaneiden tai sijoittamista harkitsevien kannattaisi tätä taustaa vasten hetki miettiä, millaistakohan tavaraa taseeseen on mahtanut kertyä.
Tuo on aika helppo kysymys. Siellä on uutta 2010-luvun kantaa ja vanhoja 1970-luvun taloja. Ainakaan kaikki noista 1970-luvun taloista eivät ole toivottomassa kunnossa. Tämän näkee jo siitä, että uusi johto on päättänyt pitää ne kaikki tai melkein kaikki. 2010-luvun kämpät ovat puolestaan jäljelle jääneitä hajakämppiä taloista, joista muut kämpät oli myyty. Lähtökohtaisesti siis uudet talot ovat hyvillä sijainneilla, mutta Ovarolle jääneet kämpät eivät olleet ostajien mielestä niin houkuttelevia kuin ne kämpät, jotka oli ehditty jo myydä muille. Koska niiden tuotto on vanhoja selvästi alempi, on vain fiksua, että ne myydään pois ja keskitytään niihin asuntoihin, joista on edes mahdollista saada jotain tuottoa.
Ovaro ilmoitti ostavansa 40.000 omaa osakettaan. Tämä yllätti miut positiivisesti, oletin ensin stabiloitavan rahoitus ja sitten vasta ostettavan. Määrä on toki pieni, mutta signaaliarvoltaan selkeä.
