"Tämän lisäksi esitämme, että uudessa vuokrantasausmallissa varmistetaan, ettei yksikään asunto millään alueella kaupungissa ylitä Kelan määrittämiä hyväksyttyjen kohtuullisten asumismenojen kattoa asunnon laskennalliselle asukasmäärälle."
Onko rakentajia palstalla? Perin läheltä Helsinkiä noin 3500-neliöisen tontin, jonka kehittämistä olen alkanut puuhailemaan. Hanke on täysin alussa ja rakentamisesta en tiedä mitään. Tarkoituksena on rakennuttaa neljä taloa, joko omakotitaloja tai paritaloja. Yhteen asunnoista olen ajatellut muuttaa itse.
Poistettiinkohan vastaukseni, ei ollut kyl tarkoitus kirjoittaa "trollaavasti".
No avaan kuitenkin ajatustani, ajatellaan että gryndaat neljä omakotitaloa. Mikäli et ajatellut itse osallistua mitenkään rakentamiseen, tulee normaalin 120m^2 talon hinnaksi noin 330 000e. (toki riippuu hieman pohjatöistä ja pinnoista, mutta uskoakseni aika lähellä tuo hinta on). Jos hikoilet itse hieman ja osaat pilkkoa rakentamisen työvaiheet ja ostat tavaroita tukusta yms. tulee talon hinnaksi n. 250 000e.
Jos saat myydessä esim. 450 000e / kpl, tulee projektista voittoa 4 * 120 000= 480 000e. Kannattaa katsoa mikä on oikotiellä tonttien hinnat alueellasi. jos pystyt lohkomaan tontin esim. neljään osaan voisit hyvinkin saada n. 100 000e / tontti. Yhteensä 400 000e. Itse en laittaisi yli miljoonaa kiinni neljään taloon 80 000e voiton takia.
Summat ovat suuntaa-antavia, et antanut tontista mitään tietoja.
Samansuuntaisia lukuja olen itsekin käyttänyt laskuissa. Olen parin potentiaalisen rakennusmestarin kanssa aiheesta keskustellut ja eri vaiheen urakoijat itse palkkaamalla näyttäisi säästävän ~50k€ per rakennus vrt. avaimet käteen -paketteihin. Lisäksi skaalaetua pitäisi tulla, kun rakennetaan neljä rakennusta yhden sijasta varsinkin vaiheissa, joissa työmaalla tarvitaan isoja koneita.
Olen koittanut kehitellä hankkeelle mallia, jossa omaa pääomaa sidottaisiin mahdollisimman vähän. Lisäksi en halua päätyä RS-rakentajaksi siihen liittyvien vastuiden vuoksi. Avaan tätä myöhemmin, kunhan opin aiheesta lisää.
Voisko asiaan enemmän perehtyneet aukasta parilla tiukalla lauseella sitä, että onko käytännössä isoa eroa ostaa itselle uudisasuntoa omalla tontilla VS vuokratontilla?
Olen hiukan perehtynyt vuokratontin riskeihin sopparin päättyessä että vuokrat voi nousta kunnolla, mutta kiinostaisi kuulla tästä asiata lisää eri näkökulmista.
Näkyykö about suoraan ero ainakin sillä että vuokratonttiset kohteet ovat velattomaltaan hinnalta halvempia kuin oma tonttiset jne?
Ja jos teidän pitäisi laittaa about 200ke velaton uudiskohde, onko vuokratontillinen vaihtoehto teille?
Voisko asiaan enemmän perehtyneet aukasta parilla tiukalla lauseella sitä, että onko käytännössä isoa eroa ostaa itselle uudisasuntoa omalla tontilla VS vuokratontilla?
Olen hiukan perehtynyt vuokratontin riskeihin sopparin päättyessä että vuokrat voi nousta kunnolla, mutta kiinostaisi kuulla tästä asiata lisää eri näkökulmista.
Näkyykö about suoraan ero ainakin sillä että vuokratonttiset kohteet ovat velattomaltaan hinnalta halvempia kuin oma tonttiset jne?
Ja jos teidän pitäisi laittaa about 200ke velaton uudiskohde, onko vuokratontillinen vaihtoehto teille?
Riippuu vuokrasta ja vuokraajasta. Esimerkiksi Helsingin kaupungin vuokratontit kerrostalokohteille ovat usein varsin halpoja, mutta muissa kunnissa olen nähnyt yli 10% tontin lunastushinnasta vuosittain kiskottavia vuokria. Kannattaakin tarkistaa ainakin:
- Tontin vuokra
- Mahdollisuus lunastaa tontti ja mahdollinen lunastushinta
- Millä ehdoilla vuokraaja voi nostaa tonttivuokraa
- Vuokrasopimuksen kesto
- Vuokraajan mahdolliset julkiset ulostulot tonttivuokrien nostoaikeista
Näemme vielä ajan, kun rahavirta kiinteistörahastoihin kääntää suuntansa ja pankit samanaikaisesti kiristävät vakuusvaateitaan. Perinteisesti vakuusarvoprosentit ovat matalimmillaan asuntomarkkinan kuopan pohjalla.
Tosin en näe tai ainakaan toivo tätä tapahtuvaksi ihan heti huomenna, muuten ei olisi salkussa Ovaroa (kirjoitin muuten ensin Orava).
Hyvä ja ajattelemaan laittava kolumni. Tähän voisi vielä lisätä, että jollei vihervasemmisto saa veret seisauttavaa vaalivoittoa ensi keväänä, niin seuraavalla hallituksella on suuri houkutus ja kannustin lähteä järkeistämään yli kahden miljardin vuosittaiseen kuluerään paisunutta asumistukea. Saattaa useammassakin vuokra-asunnossa vuokra laskea, jos maksua ei saakaan suoraan veronmaksajan taskusta.
Hyvä kolumni, mukavaa vastapainoa yleiselle "asuntosijoittamisella rikastut helposti ja nopeasti" -kirjoittelulle.
Viime aikoina on ollut paljon puhetta siitä, miten asuntokauppa ei oikein käy kasvukeskusten ulkopuolella. Yksi paljon vähemmän esillä ollut teema on kuitenkin ollut asuntojen hintojen kehitys pk-seudulla ei-niin-hyvillä sijainneilla sekä lähialueilla. Esimerkkinä vaikkapa Vantaan Kivistö tai Hakunila ja Kirkkonummi. Näissä uudisrakennusten hintapyynnit ovat erityisesti yksiöissä rajuja. Edellä mainittuja kämppiä mainostetaan erityisesti sijoitukseen ja yhtiövelan osuus on merkittävä.
Kuten hyvin tiedetään, sijainti on asuntomarkkinoilla kovin oleellinen tekijä. Perinteisesti asuntomarkkinan noustessa kauempana ytimestä olevat kämpät nousee viimeiseksi ja laskee ensimmäiseksi. En jaksa uskoa, että Eiran arvoasunnoissa tullaan näkemään subprimetyylisiä -50% pakkomyyntejä. Mutta näillä alueilla, joiden sijainti ei ole mikään ässä ja joissa on mukana paljon ensikertalaista asuntosijoitusrahaa, voidaan hyvinkin nähdä erittäin mielenkiintoisia tilanteita.
Paljon puhutaan asuntokuplasta, mutta voiko olla asuntokuplaa, jos käytännössä kaikki puhuvat siitä? Omaan silmään viimeisen puolivuotta on kirjoitettu paljonkin juuri tuon tyylisistä riskeistä, joita Savolainen mukavasti kuvailikin.
Toki isot massat eivät ole vielä liikahtaneet eikä mitään yllättävää shokkia ole tullut, joka voisi oikeasti muuttaa tilannetta. Mutta eikös ainakin meidän pörssin raksat oo ihan komeesti lasketellu joukkona jo pidemmän aikaa ennakoiden syklin hiipumista.
Paljon puhutaan asuntokuplasta, mutta voiko olla asuntokuplaa, jos käytännössä kaikki puhuvat siitä? Omaan silmään viimeisen puolivuotta on kirjoitettu paljonkin juuri tuon tyylisistä riskeistä, joita Savolainen mukavasti kuvailikin.
Miun havaintojen mukaan on vuoden 1987 ja Asuntorahoitus AR:n jälkeen asuntosijoittamista velkarahalla hehkutettu mediassa enemmän kuin seuraamallani periodilla. Toki seassa on aina näitä Maiilmanlopun ennustajiakin, mutta hehkutus on ollut poikkeuksellisen isoa.
Vaikea on kuplaa tulla tosiaan, jos kaikki jo pelkäävät oltavan kuplassa. Mutta mie en näe asian vielä olevan näin.
Miun havaintojen mukaan on vuoden 1987 ja Asuntorahoitus AR:n jälkeen asuntosijoittamista velkarahalla hehkutettu mediassa enemmän kuin seuraamallani periodilla. Toki seassa on aina näitä Maiilmanlopun ennustajiakin, mutta hehkutus on ollut poikkeuksellisen isoa.
Vaikea on kuplaa tulla tosiaan, jos kaikki jo pelkäävät oltavan kuplassa. Mutta mie en näe asian vielä olevan näin.
Voi olla hyvinkin näin. On usein hankala suhteuttaa omaa tulkintaa markkinasentimentistä siihen, mitä massat tai isompien rahakirstujen päälläistuvat ajattelee. Pätee yhtälailla asunto- ja osakemarkkinaan, mutta eritoten ensimmäiseen.
Joidenkin keskusteluiden pohjalta olen tulkinnut, että varsinkin tietyillä keskusuurilla paikkakunnilla pitkästi toistakymmentä vuotta pitkä jakso vuokranantajan markkinoita on kääntymässä vuokralaisen markkinoiksi. Tarjonta on kasvanut sen verran, että arvonnousuun ja pomminvarmaan vuokrattavuuteen vaaditaan jo ainakin aidosti järkevää sijaintia. Markkinatalous in action siltä osin.
Aihetta on sivuttu jo monesti aiemmin mutta väännetään nyt vielä rautalangasta..
Eli olen ostamassa uudiskohteesta asunnon, jossa tuloutettu rahoitusvastike.
myyntihinta 90k
velaton hinta 310k
Olisiko järkevintä ostaa asunto yhtiövelallisella myyntihinnalla, asua lyhennysvapaan ajan (2,5v) asunnossa omissa nimissä, ja maksaa vain yhtiölainan korkoa (160€/kk) kyseiseltä ajalta. Tämän jälkeen laittaisin asunnon vuokralle ja lyhentäisin yhtiölainaa vuokratuotolla jotka olisivat n.1:1. Saisin vieläpä siis pääomavastikkeet vähennettyä vuokratulosta. Käytännössä siis vuokralainen pitkässä juoksussa maksaisi asuntoni. Siirtyvätkö verot sitten jotenkin tulevaisuuteen kun asunnon joskus myyn? Huomioiden että olen asunut asunnossa itse yli 2 vuotta? Jääkö minulta nyt jotain tässä huomioimatta.
Aihetta on sivuttu jo monesti aiemmin mutta väännetään nyt vielä rautalangasta..
Eli olen ostamassa uudiskohteesta asunnon, jossa tuloutettu rahoitusvastike.
myyntihinta 90k
velaton hinta 310k
Olisiko järkevintä ostaa asunto yhtiövelallisella myyntihinnalla, asua lyhennysvapaan ajan (2,5v) asunnossa omissa nimissä, ja maksaa vain yhtiölainan korkoa (160€/kk) kyseiseltä ajalta. Tämän jälkeen laittaisin asunnon vuokralle ja lyhentäisin yhtiölainaa vuokratuotolla jotka olisivat n.1:1. Saisin vieläpä siis pääomavastikkeet vähennettyä vuokratulosta. Käytännössä siis vuokralainen pitkässä juoksussa maksaisi asuntoni. Siirtyvätkö verot sitten jotenkin tulevaisuuteen kun asunnon joskus myyn? Huomioiden että olen asunut asunnossa itse yli 2 vuotta? Jääkö minulta nyt jotain tässä huomioimatta.
1) Et sanonut yhtiölainan ottohetken laina-aikaa tai marginaalia (korko nyt vissiin n. 0.9%). Kannattaa huomioida, että taloyhtiölainan ehdot ovat hyvin erilaiset kuin Henk. Koht lainan ja sen marginaalia pankki voi yksipuolisesti nostaa. Lisäksi useiden pankkien edustajat twiittiaavat / mesovat mediassa muuten miten taloyhtiö-, ja sijoittajalainahanat ovat kiristymässä tulevina vuosina vaikka korot eivät nousisikaan. Eli tämä kannattaa laskelmissa ihan oikeasti testailla yli 4 % koroilla, erityisesti jos taloyhtiöön tulee omistajaksi paljon sijoittajia.
2) Jos laina-aika on 20 v ja ekat 3 ei lyhennetään, pitää tasaerä lyhennys vapaan jälkeen laskea 17 vuoden laina-ajalla. 220 k€ lainaa 5 % korolla ja 17v laina-ajalla tarkoittaa noin 1600 € kuukausierää. En tiedä millainen asunto /missä asunto on, mutta voi olla vaikea saada riittävästi vuokraa hoitovastikeen ja tuon kattamiseen.
3) Jos edellä mainittu kk-erä realisoituu edes osittain, tulee talosta helposti äkkiä useita 2-3 vuotta vanhoja käytettyjä asuntoja myyntiin. Kannattaa tehdä laskelmat myös sen mukaan, että asunnon myyntihinta laskee ostohinnasta 10-30% ja onkin pakko myydä. Huonioi myös, että jos olet itse asunut 2 vuotta sunnossa et maksa myyntivoitosta veroa, mutta et myöskään saa vähentää myyntitappiota verotuksessa.
4) Jos taloyhtiö tulouttaa rahoitusvasrikkeet, eikä lainsäädäntö muutu, voit vähentää rahoitusvastikkeet vuokratuloista. Kannattaa tehdä myös laskelmat siinä skenaariossa, että et voikaan vähentää kuin korot
1) Et sanonut yhtiölainan ottohetken laina-aikaa tai marginaalia (korko nyt vissiin n. 0.9%). Kannattaa huomioida, että taloyhtiölainan ehdot ovat hyvin erilaiset kuin Henk. Koht lainan ja sen marginaalia pankki voi yksipuolisesti nostaa. Lisäksi useiden pankkien edustajat twiittiaavat / mesovat mediassa muuten miten taloyhtiö-, ja sijoittajalainahanat ovat kiristymässä tulevina vuosina vaikka korot eivät nousisikaan. Eli tämä kannattaa laskelmissa ihan oikeasti testailla yli 4 % koroilla, erityisesti jos taloyhtiöön tulee omistajaksi paljon sijoittajia.
2) Jos laina-aika on 20 v ja ekat 3 ei lyhennetään, pitää tasaerä lyhennys vapaan jälkeen laskea 17 vuoden laina-ajalla. 220 k€ lainaa 5 % korolla ja 17v laina-ajalla tarkoittaa noin 1600 € kuukausierää. En tiedä millainen asunto /missä asunto on, mutta voi olla vaikea saada riittävästi vuokraa hoitovastikeen ja tuon kattamiseen.
3) Jos edellä mainittu kk-erä realisoituu edes osittain, tulee talosta helposti äkkiä useita 2-3 vuotta vanhoja käytettyjä asuntoja myyntiin. Kannattaa tehdä laskelmat myös sen mukaan, että asunnon myyntihinta laskee ostohinnasta 10-30% ja onkin pakko myydä. Huonioi myös, että jos olet itse asunut 2 vuotta sunnossa et maksa myyntivoitosta veroa, mutta et myöskään saa vähentää myyntitappiota verotuksessa.
4) Jos taloyhtiö tulouttaa rahoitusvasrikkeet, eikä lainsäädäntö muutu, voit vähentää rahoitusvastikkeet vuokratuloista. Kannattaa tehdä myös laskelmat siinä skenaariossa, että et voikaan vähentää kuin korot
1) Laina-aika 20 vuotta, marginaalia en tiedä vielä tarkasti mutta oletettavasti 0,80-0,95%.
2) Ymmärsin sen, että tasaerä lyhennys lasketaan 17 vuoden laina-ajalla, mutta mistä 5% korko? Laskitko siihen todennäköisesti tulevan korkojen nousun? Vai sen, että pankki nostaisi lainan marginaalia? Vai kenties molemmat?
Tässä kohteessa kuukausierä lyhennysvapaan jälkeen on 1200E+hoitovastike(200E). Asunto Tampereen keskustassa joten vuokra olisi tämän kokoisessa kämpässä noin 1300E+ luokkaa.
3) En näkisi ainakaan 10 vuoden tähtäimellä asunnon arvon tulevan alaspäin, asunto sijaitsee keskeisellä paikalla hyvien yhteyksien päässä.
4) Mikä olisi siis tämä skenaario?
Huomioitavaa vielä, että jos korot tulisivat äkisti ylös, niin pystyisin maksamaan asunnon kokonaan velattomalla hinnalla tai ainakin lyhentämään velkaa runsaasti pois.
2) Ymmärsin sen, että tasaerä lyhennys lasketaan 17 vuoden laina-ajalla, mutta mistä 5% korko? Laskitko siihen todennäköisesti tulevan korkojen nousun? Vai sen, että pankki nostaisi lainan marginaalia? Vai kenties molemmat?
Molemmat, eli jos marginaali nousee esim. 2 %:iin ja korot nousee 2 %:iin, niin ollaan jo 4 %. Tapahtuu näin tai ei, niin kannattaa laskea mitä tapahtuu, jos niin sattuu tapahtumaan.
Tuomas123 kirjoitti:
3) En näkisi ainakaan 10 vuoden tähtäimellä asunnon arvon tulevan alaspäin, asunto sijaitsee keskeisellä paikalla hyvien yhteyksien päässä.
JOS korot nousevat ja lainansaanti heikkenee rajusti, niin se laskee suurella todennäköisyyllä. Lisäksi vanhasta asunnosta on yleensä ottaen vaikea saada uuden hintaa (erityisesti, jos kohta 2 realisoituu ja talosta on myynnissä paljon kämppiä yhtäaikaa). Ostohintaan nähden voi tietysti jäädä plussalle myös siinä tilanteessa, jos arvo nousee ensin viidessä vuodessa 50 % ja laskee sitten vaikka 30 %. Ei kannata laskelmissa laskea sen varaan, että asunnon arvo nousee.
Tuomas123 kirjoitti:
4) Mikä olisi siis tämä skenaario?
Joko taloyhtiö jostain syystä jättää rahoitusvastikkeet tulouttamatta (eli rahastoi), jolloin voit vähentää ne vasta asuntoa myydessä tai sitten tulee laki tmv muutos, joka estää vähentämisen verotuksessa. Ensimmäinen voi tapahtua ihan siksi, että taloyhtiössä (tai taloyhtiön rahoittajissa) on riittävästi ihmisiä, jotka ovat vakuuttuneita siitä, että asuntosijoittajat ja tuloutus ovat saatanasta seuraavat, ja sijoittajien rattaisiin pitää laittaa mahdollisimman paljon kapuloita rattaisiin. Jälkimmäistä en uskalla ajatella, mutta mitä tahansa voi tapahtua, jos lobbaus menee siihen suuntaan mihin se on viime vuosina mennyt ja Rinne on pääministeri.
Tuomas123 kirjoitti:
Huomioitavaa vielä, että jos korot tulisivat äkisti ylös, niin pystyisin maksamaan asunnon kokonaan velattomalla hinnalla tai ainakin lyhentämään velkaa runsaasti pois.
Tämä on hyvä.Toki kannattaa muistaa ettei lyö kaikkia osakkeisiin tai ainakaan laske sen varaan, että osakkeiden arvot pysyvät samalla tasolla, mikäli korot nousevat ja/tai asuntojen hinnat laskevat.
Tarkennan myös, että en tahdo näillä vastauksilla yrittää sanoa tai väittää mitään tyyliin "Älä osta, ihan paskaa, ylihintaista ja asuntojen hinnat rommaa 100 % varmuudella", vaan tuoda esille erilaisia riskejä ja skenaarioita, jotka ovat myös mahdollisuuksien rajoissa.
Onko kellään tullut ongelmia kiinteistön tai asunnon oston tai myynnin osalta? Kenen puoleen olette kääntynyt? Home-ongelmia, kiinteistön virheitä jne?
"Minusta on erikoista ajatella, että asunto olisi aina erittäin hyvä sijoitus ja sijoittajan ei tarvitsisi ajatella vukratuottoprosenttia eikä oman pääoman tuottoa lainkaan. Mikäli näitä ei ajattele, on hyvin todennäköistä ettei näiden luonnetta ja merkitystä edes ymmärrä ja se tekee sijoittamisesta erittäin vaarallista. Etenkin kun mukana on lainarahaa."
Matematiikka on tärkeä osa tätä, mutta tätä voisi hiukan täydentää seikoilla, jotka arvonnousua synnyttävät. Näitä on ainakin kaksi seikkaa. Toinen on odotettavissa oleva vuokrien nousu ja toinen kysynnän synnyttämä sijoittajien tavoitteleman yieldin lasku.
Molempiin vaikuttaa asuntojen odotettavissa oleva kysyntä ja yleinen talouden tila (bruttokansantuote) sekä korkotaso.
Terveellistä muistuttelua muodista ja ylikuumenemisesta.
Olisipa virkistävää joskus lukea perusteltu mielipide, kuinka sijainnin merkitys on vähentynyt, ja nyt onkin tärkeää kunto / koko / pohjaratkaisu / tyyli / varustelu / materiaalit / vuokrattavuus / vuokrausehdot / hinta / korko / isännöinti / kulkuyhteydet / ilmansuunta / ekologisuus, mikä tahansa muu kuin sijainti. Kaikki eivät voi asua niissä parhaissa sijainneissa. Se on mahdottomuus. Kaikki eivät voi myöskään sijoittaa parhaimpiin sijainteihin. Jos sijainti ratkaisee kaiken ja on tulevaisuudessa entistäkin tärkeämpi, markkinatalous pitää huolen, että asuntojen hinnat nousevat hyvässä sijainnissa niin korkeiksi, ettei niihin sijoittamisessa ole lopulta mitään järkeä. Viimeistään siinä vaiheessa sijainnin merkitys pienenee ja huomataan, että huonosta sijainnista saa paremmat tuotot.
Kai nyt asuntosijoittamisessa niin kuin kaikessa muussakin sijoittamissessa on aina kysymys sijoituskohteen laadusta suhteessa hintaan. Näin minä sen ainakin käsitän, kun puhutaan sijainnista, vaikka samassa yhteydessä hintaa ei olisi erikseen mainittu. Asuntosijoittamisen kannalta paras sijainti ei siis välttämättä ole se tietyn alueen kaikista halutuin ja kallein sijainti, vaan sijainti, jossa haluttavuus, hinta ja tulevaisuuden kehityspotentiaali muodostavat kaikkein otollisimman yhdistelmän.
Johtuuko sitten siitä, että asunto on paitsi sijoitus niin monelle omistajalleen myös koti, mutta hinta ei käytännössä koskaan kompensoi asuntosijoittajalle kaikkein huonoimpia sijaintiominaisuuksia.
Olisipa virkistävää joskus lukea perusteltu mielipide, kuinka sijainnin merkitys on vähentynyt, ja nyt onkin tärkeää kunto / koko / pohjaratkaisu / tyyli / varustelu / materiaalit / vuokrattavuus / vuokrausehdot / hinta / korko / isännöinti / kulkuyhteydet / ilmansuunta / ekologisuus, mikä tahansa muu kuin sijainti.
Toki muitakin asioita voi miettiä, mutta kiinteistösijoittamisen tärkein sääntö on kuitenkin:
"There are three things that matter in property: location, location and location. " - Lord Harold Samuel
Toki sijainti on suhteellinen käsite ja suhteessa hintaan. Mutta kuitenkin onnistunut kiinteistösijoittaminen perustuu pääosin siihen, että kiinteistö pitää hyvin reaaliarvonsa ja että kiinteistöstä saatava vuokra ylittää koko elinkaaren kulut riittävällä marginaalilla.
Olen seuraillut jonkin aikaa Facebookin vuokranantajapalstaa ja siellä on alettu jo vähän lietsoa paniikkia, kun ei ole omia asuntoja saatu enää niin nopeasti vuokrattua tai on jouduttu jo laskemaan vuokraa, että on vältytty tyhjiltä kuukausilta. Itsellä on myös kiinnostusta aiheeseen, koska omistan pari uutta kaksiota yliopistokaupungista kehäkolmosen ulkopuolelta. Molemmat erinomaisilla sijainneilla myös. Ja sen johdosta, ja siihen tilanteeseen peilaten, olen tehnyt vähän omaa markkina-analyysiä vuokralaismarkkinoista.
Olen käytännössä keskittynyt vaan isoon massaan, eli 18-30v nuoriin ja jättänyt kokonaan omissa ajatuksissa muut ryhmät, kuten eläkeläiset, pois kokonaan. Olen päätynyt vähän seuraavan tyyliseen malliin:
Opiskelijat: Hinta on käytännössä tärkein valintakriteeri sijainnin kanssa. Eli yksiöt keskustassa. Soluasunnoissa ei oikein enää haluta asua, paitsi kimppakämpät kavereiden kanssa poikkeus. Pystytään tinkimään varustelutasosta, kunhan saadaan hinta ja sijainti kohtaamaan, eikä ole tarvetta autopaikoille tai saunoille. Opiskelujen vuoksi he ovat yleensä markkinoilla muutaman kuukauden vuodessa, loppukesästä ja vuodenvaihteessa. Muuten satunnaista vaihtuvuutta.
Työssäkäyvät, hyvin toimeentulevat sinkut: Keskustan kaksiot tai hyvin varustellut yksiöt. Pienet hyvin varustellut city-kaksiot menee varmasti tälle porukalle. Aletaan vaatia jo varustelutasoa, astianpesukoneet, pyykinpesukoneet ovat jo itsestään selvyys, autopaikka alkaa olla tärkeä pääkaupunkiseudun ulkopuolella. Sauna ei välttämätön, koska nykyään käydään harrastuksissa ja saleilla saunoissa. Ollaan varmasti valmiita maksamaan 100€ enemmän uusista asunnoista verrattuna vanhempiin.
Pariskunnat: Käytännössä aina pääkaupunkiseudun ulkopuolella puhutaan kaksioista. Kun menot voidaan jakaa puoliksi, niin asumiseenkin voidaan panostaa vähän enemmän ja se näkyy taas vaatimustasossa. Aletaan vaatia jo uudempaa asuntoa, mieluiten ylemmistä kerroksista, parveke, sauna, autopaikka jne. varsinkin työssä käyvillä pariskunnilla. Sijainnin ei tarvitse olla välttämättä myöskään enää keskustassa, mutta mieluiten muutaman kilometrin säteellä.
Tuollasella karkealla jaolla minä olen markkinat purkanut nuorten osalta osiin. Ja kun muutenkin nuorten keskuudessa koti ja sisustaminen on nyt isoimpia megatrendejä, niin siihen ollaan valmiita panostamaan vähän enemmän, jos suinkin mahdollista. Halutaan sitä Instagrammissa hyvältä näyttävää elämää ja kodin pitää kuvastaa myös sitä.
Ja senpä takia minua ei ainakaan kauheasti pelota lähtee seuraavaan sykliin hyvän sijainnin omaavilla hyvin varustelluilla uudiskaksioilla. Ymmärrän kyllä niitä, jotka ovat tuijottaneet vain vuokratuottoja hankintojensa kanssa ja nyt panikoivat niiden vanhempien yksiöiden ja kaksioiden kanssa, kun ei meinaa sitä vuokralaista löytyä. Mutta kun täälläkin tätä uutta taloa on tullut viimeisen 2-5 vuoden aikana sen verran, että markkinoilla on aina valita se uudempi vaihtoehto hieman kalliimmalla, niin ainakin vuokrailmoitusten mukaan, ne näyttää menevän hyvin vuokralle. Numeroita ja tuottoja on hyvä laskeskella, mutta pitää ne markkinat ja markkinatilannekkin ottaa huomioon.
"There are three things that matter in property: location, location and location. " - Lord Harold Samuel
Kun lähtötilanne on tämä, pitääkö perään lisätä vielä location ja location?
Sijainnin korostaminen asuntomarkkinoilla on yleinen kuin osakemarkkinoilla toteamus, että epävarmuus on lisääntynyt, kurssiheilunta kasvaa ja on entistä tärkeämpää onnistua osakevalinnoissa. Arvio pätee tilanteessa kuin tilanteessa ja vaikka olisi väärinkin, kukaan ei tule vaatimaan tilille.
Sijainti varmasti säilyy yhtenä tärkeänä tekijänä, mutta onhan näitä muitakin asioita, niin kuin mainitsemasi hinta.
"Vuodettu hallitusohjelma oli vasemmistohallituksen tekemäksi varsin maltillinen. Esimerkiksi listaamattomien yhtiöiden verotus ei olekaan vastoin odotuksiani kiristymässä. Lauri Finér ja Timo Harakka eivät välittäneet osinkoverotuslaskelmissaan verosopimuksista tai sijoitusrahan liukasliikkeisyydestä tuon taivaallista. Säätytalolla on sitten tapahtunut ”reality bites”."
Perusväite oli, että taloyhtiöiden varallisuus ei näy asuntojen hinnoissa. Mitä mieltä asiasta, onko pöydälle jätetty rahaa? En ole yllättänyt, jos osa ostajista (ja myyjistä?) ei huomioi taloyhtiön varallisuutta kaupantekopäätöksissä, kun ovat kotia ostamassa(myymässä), mutta eivätkö ahneet sijoittajat ole reagoineet asiaan?
Ensimmäisenä mieleen tulee ajatus, että euromäääriset tuotot ovat liian pieniä varakkaammille sijoittajille, mutta kohteet ovat, euromääräisesti, liian suuria pienisijoittajille. En kuitenkaan oikein usko tähän, sillä ovathan monet löytäneet Hitas-asunnotkin. Toki Hitas-asuntojen kannattavuus on helpompi ymmärtää. Toinen vaihtoehto on, että tulos on näennäinen, koska on olemassa joitakin havaitsemattomia tekijöitä. Eli esimerkiksi se, että liiketilat tekevät asunnot jollakin tapaa vähemmän halutuiksi. En suoraan sanottuna usko tähänkään. Hyvin nopealla(!) lopputyön selailulla, tässä ei ilmeisesti vertailtu asuntojen myyntiaikoja. Tämä olisi ollut mielenkiintoista tietää.
