"Orava Asuntorahasto Oyj Pörssitiedote 14.8.2018 kello 15.35
Positiivinen tulosvaroitus: Orava Asuntorahasto Oyj:n operatiivinen tulos
(EPRA tulos) vuonna 2018 paranee vuodesta 2017
Operatiivisen toiminnan kehityksen johdosta Orava Asuntorahasto Oyj täsmentää tulevaisuuden näkymiään.
Uusi ohjeistus:
Orava Asuntorahasto arvioi vuoden 2018 operatiivisen tuloksen (EPRA tulos)
olevan parempi kuin vuonna 2017.
Yhtiö pitää mahdollisena, että yhtiö voi siirtyä kiinteistökannan arvostuksessa ulkopuolisen arvioijan mukaisten arvojen käyttämiseen vuonna 2018 hallinnointiyhtiön menetelmän sijaan. Tämä mahdollinen muutos voi aiheuttaa kertaluonteisen tulosvaikutuksen vuonna 2018.
Yhtiön hallitus selvittää yhtiön strategian ja rakenteen kehittämisen vaihtoehtoja. Näillä voi olla vaikutusta yhtiön keskipitkän aikavälin näkymiin.
Aiempi ohjeistus:
Orava Asuntorahasto arvioi vuoden 2018 operatiivisen tuloksen (EPRA tulos)
olevan jokseenkin samaa tasoa kuin vuonna 2017.
Yhtiö pitää mahdollisena, että yhtiö voi siirtyä kiinteistökannan arvostuksessa ulkopuolisen arvioijan mukaisten arvojen käyttämiseen vuonna 2018 hallinnointiyhtiön menetelmän sijaan. Tämä mahdollinen muutos voi aiheuttaa kertaluonteisen tulosvaikutuksen vuonna 2018.
Yhtiön hallitus selvittää yhtiön strategian ja rakenteen kehittämisen vaihtoehtoja. Näillä voi olla vaikutusta yhtiön keskipitkän aikavälin näkymiin."
Sinänsä huvittaisi mennä yhtiökokoukseen 10.9. tekemään oravasta avaro. Mutta se on aamukymmeneltä. Mie tiiän et myö voitetaa, mutta en tiiä jaksanko vaivautua paikalle. Luultavasti puren hammasta, mökötän ja menen.
Olisin odottanut yhtiöjärjestyksen muutoksen ja EPRA-posarin nostavan kurssia enemmänkin. Yhtiöjärjestyksen muuttamisessa on melko tasan yksi valo: Yhtiö voi alkaa ostaa omia osakkeitaan. Kun yhdeksän euron tavaraa ostaa riittävän pitkään vitoseen, loppuvat vitosen tavarat lopulta.
Yhtiö on jatkanut asuntojen hidasta myyntiä. Mie odottelisin lainojen uudelleenjärjestelyä ja hivenen rivakampaa toimintaa uudelta toimitusjohtajalta. Osarissa oleva termi "myytävänä olevat asunnot" ahdistaa miuta joka kerta, sillä epäilen näiden edelleen olevan tyhjänä pidettäviä kämppiä. Sijoitusyhtiön kaikkien tyhjien kämppien tulisi olla sekä myynnissä että vuokrattavana. Vuokratun kämpän voi myydä ja vuokraamattoman vuokrata, ja kaikki on kotiinpäin.
Hallintoyhtiö rahastaa vielä kvartaalin. Toivottavasti ovat tyytyväisiä saaliiseensa.
Miulla on ilmeisesti jotain hermostollista vikaa, kun näin kovin hauskaksi Arvopaperin jutusta ""Toiminimen etuosa on Orava takaperin", yhtiö selvittää." Että piti oikein yhtiön selvvittää toimittajalle että avaro on orava toisinpäin. Hyvä, että selvisi
Oravasta ei tullutkaan Avaro, vaan Ovaro. Suomessa kun toimii hpj Roinisen mukaan jo Rakennusyhtiö Avaron, vuokra-asuntojen hallinnointiyhtiö Avara ja lisäksi virolainen varainhoitaja Avaron Partners on rekisteröinyt Avaron-logon tavaramerkiksi.
Kaikki sivistyneet ihmiset ovat perustaneet yhtiöitä, joiden nimeä kaupparekisteri ei ole hyväksynyt. Esimerkiksi mie olen yrittänyt perustaa yhtiötä, joka oli kuulemma jonkun sukunimi, tätä ei tosin löytynyt millään nimiselailulla. Kun nimeen lisättiin a loppuun, se meni läpi.
Arvopaperin jutussa toimittaja oli tehnyt isomman pilkkuvirheen kuin miekään muistaakseni: "Orava omistaa Suomessa 1600 asuntoa, joiden käypä arvo oli kesäkuun lopussa 194,6 miljoonaa euroa ja osakekohtainen nettovarallisuus oli 9,59 miljoonaa euroa." Tästä saamme Oravan osakelukumääräksi 20 kappaletta ja aliarvostukseksi yli 99,99 prosenttia. Tosin äidillänikin on paljon enemmän.
Oravasta ei tullutkaan Avaro, vaan Ovaro. [/Quote]
Vitsillä sisään: Jos tämän orava-avaro-vaihdoksen oli määrä symboloida käännettä yhtiön toiminnassa, niin onko tämä nyt sitten merkki käänteen epäonnistumisesta?
Vakavammin: kun asunnoissa markkinoiden tuottovaade on ymmärtääkseni matalampi, niin onko odotettavissa tuottovaateen kasvua (eli painetta osakkeen arvonlaskulle), kun Ovaro uhkaa alkaa kikkailla muunkinlaisella toiminnalla?
Vitsillä sisään: Jos tämän orava-avaro-vaihdoksen oli määrä symboloida käännettä yhtiön toiminnassa, niin onko tämä nyt sitten merkki käänteen epäonnistumisesta?
Vakavammin: kun asunnoissa markkinoiden tuottovaade on ymmärtääkseni matalampi, niin onko odotettavissa tuottovaateen kasvua (eli painetta osakkeen arvonlaskulle), kun Ovaro uhkaa alkaa kikkailla muunkinlaisella toiminnalla?
Ei ainakaan sivistyneen sijoittajan näkökulmasta. Jos ostetaan sisää korkeamman tuottovaateen kamaa, pysyy asuntojen tuottovaade ennallaan eli niiden arvo taseessa ei muutu ainakaan tästä operaatiosta johtuen. Kiinteistösijoitusyhtiön kiinteistöjen arvoa pitää periaatteessa katsoa kiinteistö kerrallaan.
Ilmoittautuminen ylimääräiseen yhtiökokoukseen päättyy huomenna. Olen tulossa, vaikka aloitusaika 10.00 on kirkkaasti ennen mukavuusaikaa.
Tilaisuuteen kannattaa tulla, koska 1.) voi ottaa riidejä uudesta toimitusjohtajasta (oletan olevan paikalla). Itse en tunne ennestään. 2.) On viimeinen tilaisuus osallistua Oravan yhtiökokoukseen. Ilmassa on historian siipien havinaa. 3.) Yhtiömuutoksen muutoksen varmistaminen. Varma on aina varmaa.
Huomasin ilmoittautuessa, että hallintoyhtiö ja sen hallituksen jäsen Jouni Torasvirta ovat ostaneet pieniä määriä Oravaa 21.8. -28.8. 5,12 - 5,30 hinnoissa. Tämä on positiivinen signaali, koska Jounilla pitäisi olla hyvä näppituntuma Oravan asuntojen realistisista hinnoista. Yhtiöjärjestyksen muutosta vaarantavista määristä ei ole kyse, vaikka eiköhän Orava Rahastot Oyj ja Torasvirta muutosta vastusta. Rahantulo yhtiöstä loppuu nimittäin 18.12.2018.
Jos joku tämän perusteella päätyi ostamaan toissapäivänä, niin vielä pääsee onneksi ainakin flättinä irti. Kurssi on vuoden huipuissa @5,58. Tosin sisälukutaidottomien hönöjen huomioiden perusteella tehdyistä ostoista pitäisi kyllä pahemmin rankoa...
Kasinolta neljältä tullessani (Fennia Grand Slam) jupisin itsekseni ja laitoin kelloa herättämään Oravan yhtiökokoukseen. Se tosin oli jo eilen. Yhtiökokous maanantaiaamuna kello 10???
Pöytäkirjan mukaan tapahtuma meni käsikirjoituksen mukaan ja sekä nimi että yhtiömuoto muuttuu. Ketjun otsikkoa ei ehkä ainakaa vielä tarvitse Ovaroksi muuttaa...
Kokous ei kuulemma joutunut äänestämään ja uusi vetonelikko oli esittäytynyt. Tämän jälkimmäisen takia olisin juuri ollut halukas menemään paikalle aamukymmeneltä. Lisäksi olisin saattanut säästää viisi tonnia, jos olisin esimerkiksi ottanut kokouksen jälkeen päikkärit ja herännyt vasta 5K PLO:n late registrationin sulkeutumisen jälkeen.
"Kannustin muitakin osakkaita osallistumaan Oravan ylimääräiseen yhtiökokoukseen, jossa taputeltaisiin yhtiön metamorfoosi pienestä jyrsijästä italialaiseksi pikkukaupungiksi. Koska tykkään olla itse näkemässä historiallisia tapahtumia, ilmoittauduin todistamaan tätä luonnontieteellistä läpimurtoa, vaikka se olikin tapahtumassa aamuhämärissä, jolloin yötyöläiset normaalisti nukkuvat."
Mie otin vähän Ovaroa @5,02. En ole koskaan ymmärtänyt, miksi joku kiinteistösijoitusyhtiö ottaa hittiä globaalissa ryskeessä, joten melkein aina olen näissä tilanteissa ostanut.
Uudelleenlistaus aiheutti Ovaron lainoitusarvon katsoamisen Nordnetissa. Voisiko muutkin ehdottaa Nordnetille, että saataisiin edes pieni lainoitusarvo-% tälle?
Uudelleenlistaus aiheutti Ovaron lainoitusarvon katsoamisen Nordnetissa. Voisiko muutkin ehdottaa Nordnetille, että saataisiin edes pieni lainoitusarvo-% tälle?
Mie laitoin toiveen jo kauan sitten, ilman mitään vastausta.
Ovaro Kiinteistösijoituksen hallitus on 1.10.2018 tapahtuneen rakennemuutoksen ja uuden johdon aloittamisen jälkeen määrittänyt strategiset tavoitteet kaudelle 2019-2021.
Ovaro pyrkii ensisijaisesti omistaja-arvon kasvattamiseen ja tavoittelee osakkeenomistajille vähintään 10 prosentin kokonaistuottoa. Kokonaistuotto muodostuu osakkeen arvonkehityksestä sekä voitonjaosta. Voitonjako voi tapahtua joko osingonmaksuna tai omien osakkeiden ostamisena.
Strategiakaudella tavoitteena on ensin toteuttaa saneeraus ja sen jälkeen käynnistää kehitystoimet.
Saneerauksessa tavoitteena on kannattavuuden parantaminen, jotta syyt pörssikurssin NAV-alennukseen poistuisivat.
Saneerauskaudella yhtiön noin 1600 asunnon omistukset jaetaan ydintoiminnan ja muun toiminnan omistuksiin. Ydintoiminnan omistuksia kehitetään mm. ostamalla, rakennuttamalla ja myymällä. Muun toiminnan kohteet ovat paremmin omistusasumiseen sopivia ja niiden eri myyntivaihtoehdot kartoitetaan ja toteutetaan parhaan lopputuloksen saamiseksi. Kannattavuutta parannetaan myös hallintoa tehostamalla.
Jatkossa Ovaro raportoi ydintoiminnan ja muun toiminnan omistukset erillisinä osioina, jotta toimeenpanoa voi seurata. Tavoitteena on avoin viestintä ja sijoittajainformaation läpinäkyvyyden parantaminen. Yhtiöllä on vain yksi liiketoiminta-alue eli kiinteistösijoitus.
Saneerauksen riittävän etenemisen jälkeen yhtiö käynnistää kasvuinvestoinnit tavoitteena koko ajan kassavirrallisen tuloksen ja osakekohtaisen NAVin parantaminen. Yhtiön tavoite on pitää omavaraisuusaste vähintään 45 prosentissa.
Ydintoiminnan omistusten kehittämisellä ja muun toiminnan omistuksista luopumisella sekä hallinnon ja rahoituksen tehostamistoimilla pyritään siihen, että operatiivinen tulos (EPRA) kasvaisi moninkertaiseksi vuoden 2017 tasoon verrattuna. Yhtiön antama ohjeistus koskee jatkossakin operatiivista tulosta (EPRA).
Saneerauksen aikana huoneistoja voidaan myydä aikaisempaa enemmän sekä lyhentää korkeampi korkoisia lainoja. Saneeraus voi myös aiheuttaa kertaluontoisia kuluja tai alaskirjauksia, joiden määrää yhtiö arvioi Q4/2018 aikana.
Ovaro voi toteuttaa kiinteistö- ja yritysjärjestelyjä, mikäli ne tukevat omistaja-arvon kasvattamista.
TOIMITUSJOHTAJA KARI SAINIO:
”Olemme johtoryhmän kanssa perehtyneet huolella yhtiön omistuksiin. Noin 1600 asunnon salkun olemme jakaneet kahteen ryhmään: hyvin tuottaviin tai kehityspotentiaalisiin kohteisiin sekä vaatimattoman tuoton tarjoaviin kohteisiin. Jälkimmäiset ovat enimmäkseen 2010-luvulla valmistuneita isoja perheasuntoja, jotka sopivat paremmin omistusasunnoiksi kuin vuokra-asunnoiksi ja ne onkin tarkoitus myydä suunnitelmallisesti.”
”Suomessa on erinomaiset mahdollisuudet menestyä vuokra-asunto- ja kiinteistösijoittajana. Muokkauksen jälkeen Ovarolla on portfolio, jolle voimme odottaa hyvää tuottoa ja arvonnousua.”
Mie poikkeuksellisesti tiedän mistä kirjoitan sunnuntaina. Se on Oravasta ja tulee olemaan hyvin positiivissävyinen. Lyhyesti Orava on ryhtynyt juuri niihin toimenpiteisiin, mitä mie ja muut yksityissijoittajat ovat jo pitkään toivoneet. Lisäksi tykkäsin ensivaikutelmalta jampoista, jotka ovat tekemässä eli neljän hengen toimivasta johdosta.
Olen muuten ostolaidassa 5,15, jos joku haluaa sinne painaa tai muuten epäilee motiiveitani. Ei ole sitten kuin viiden tuhannen jäävuori. Jos eke kirjoittaa tähän ketjuun yhtään mitään, poistan viestin välittömästi sen huomattuani konsultoimatta muita moderaattoreita.
Seurasin pääomamarkkinapäivää sivusilmällä streamista. Tosiaan oli paljon hyviä juttuja. Yhtiö on asettanut strategiseksi tavoitteeksi NAV-alennuksen kuromisen umpeen. Kämpät on jaettu karkeasti kahteen kastiin, niihin jotka pidetään ja niihin joista halutaan eroon. Jälkimmäisiin kuuluu paljolti uudehkoja perheasuntoja, joissa on myös paljon taloyhtiön velkaosuutta. Nämä ovat myös puoliksi tyhjillään ja tekevät turskaa. Isoja kämppiä ei ole lukumääräisesti paljon, mutta uusina ja kalliina ne muodostavat ihan huomattavan osan koko salkusta. Nämä jos saadaan kaupattua kohtuuhintoihin niin kassavirta tykkää hyvää. Tähän lienee hyvät mahdollisuudet, koska asuntojen hinnat ovat ATH-tasoillaan ja nämä isot kämpät olivat käsittääkseni kaikki tai ainakin pääosin kasvukeskuksissa. Varmaankin ne ovat olleet taloyhtiöidensä vaikeammin myytäviä kämppiä, kun ovat aikanaan gryndereiltä Oravalle päätyneet, mutta löytänevät silti ostajansa. Myynneistä saadulla likviditeetillä Ovaro järjestää rahoitustaan edullisemmaksi, ja epäsuorasti luvattiin myös ostaa omia osakkeita, jonka johto selkeästi tunnusti tässä vaiheessa selkeästi osinkoa paremmaksi voitonjakotavaksi NAV-alennuksesta johtuen. Osinkoa Ovaro ei voisikaan jakaa koska voittovaroja ei juuri taseessa ole, mutta sen sijaan SVOPissa on 20M€ ja sillä voidaan ostaa niitä omia.
Esitykset nostivat odotuksiani siitä, että Ovaro voi hyvinkin päästä 10% kokonaistuottotavoitteeseensa ja tämä tapahtunee ihan vaan portfoliota uudelleenjärjestelemällä, rahoituskuluja pienentämällä, vuokraustoiminnan tervehdyttämisellä ja huonojen kohteiden myynnillä ja omien osakkeiden osto-ohjelmalla. NAV-alennus voi kuroutua umpeen nopeammin kuin mitä osakkeita vitosella ostaessani odotin, ja tämä tekee Ovarosta nyt hyvän defensiivisen sijoituksen näinä muuten turbulentteina aikoina. Varmaan isoin yksittäinen riski olisi yleinen asuntomarkkinoiden romahdus, joka vaikeuttaisi myyntisalkun realisoimista.
Uudelleenlistaus aiheutti Ovaron lainoitusarvon katsoamisen Nordnetissa. Voisiko muutkin ehdottaa Nordnetille, että saataisiin edes pieni lainoitusarvo-% tälle?
Mie laitoin toiveen jo kauan sitten, ilman mitään vastausta.
Asiakaspalvelun mukaan asiaa käsitellään parhaillaan luotto-osastolla, jossa ruuhkaa ja viiveet siksi suhteellisen pitkiä.
Uudelleenlistaus aiheutti Ovaron lainoitusarvon katsoamisen Nordnetissa. Voisiko muutkin ehdottaa Nordnetille, että saataisiin edes pieni lainoitusarvo-% tälle?
Mie laitoin toiveen jo kauan sitten, ilman mitään vastausta.
Asiakaspalvelun mukaan asiaa käsitellään parhaillaan luotto-osastolla, jossa ruuhkaa ja viiveet siksi suhteellisen pitkiä.
Se, että koolla ei ole väliä, on pienisalkkuisten propagandaa. Laitoin ensin viesti pienestä salkusta, jossa käytettävissä olevat varat punaisella Ovaron nolla-arvosta johtuen. Ei vastausta vieläkään. Laitoin paljon isommasta pääsalkustani viestin ja samana päivänä vastaus:
"Hei!
Luotto-osastomme tulee tarkistamaan Pohjoimaalaisten yhtiöiden lainoitusasteet kootusti arviolta vuoden loppuun mennessä. Tästä johtuen he eivät valitettavasti käsittele yksittäisten yhtiöiden tarkistukia nopeutetusti. Pahoittelen.
Oletettavasti lainoitusaste saadaan siis lisättyä, mutta vasta kahden kuukauden kuluessa."
Mie sitten keventelin tänään muita lappuja, että saisi vakuusarvot plussalle.
Liityn joukkoon, koska täällä näyttää olevan järkeviä kirjoituksia Ovarosta. Akia kiitän hyvästä perehtymisestä ja värikkäistä kirjoituksista. Lokakuun dippi oli hyvä ostopaikka. Kun vitosella ostaa kympin, ei kauppa voi olla huono, vaikka kympistä kulma puuttuisi.
Näin se on. Ostin myös Investor's outhousea vähän lisää ja olen Ovaro-junassa sitäkin kautta. Downside riski on nähdäkseni aika maltillinen ja upside potentiaali on ihan merkittävä.
"Suora kiinteistösijoittaminen sopii ahkerille ja tervejärkisille ihmisille. Tervejärkisyyteni arvioimisen jätän valkotakeille, mutta remontti-innokkuuttani kuvastanee se, että jo lampunvaihtaminen on mielestäni iso rasite. Joten kiinteistöportfolioni koostuu pommisuojan puolikkaasta, jota kaverini hallinnoi."
Akin kanssa samaa mieltä. Uusi hallitus vetää oikeaa strategiaa, johtokin on nyt uskottava ja kompetenssit kohdillaan.
"Miksi vanha hallitus haali asuntosijoitusrahastoonsa perheasuntoja, joiden tuotto alittaa Oravan rahoituksen hinnan, jäänee lopullisesti selvittämättä."
Selvähän tuo on: Tukkualennukset olivat lopussa. Rakennusliikkeiden käteen jääneistä perheasunnoista niitä vielä saatiin. Ilman tukkualennuksia oravanpyörä olisi pysähtynyt jo paljon aiemmin. Torasvirran pulju myös uskoi, että kämppien hinnat nousevat. Ei tässä mitään ongelmaa olisikaan, jos sana olisi muuttunut lihaksi ja kämpät miljooniksi. Muuttuivat ne toki, mutta miinusmerkki ilmestyi takavasemmalta miljoonien eteen.
Yhdessä asiassa vanha johto on uutta parempi. Vanhalla on Ovaron osakkeita.
Toivottavasti uusi johto toimii yhtä ansiokkaasti kuin puhuu ja teot vastaavat puheita. Näyttöjä siis pöytään.
Alennus arvioituun NAV:iin vaikuttaa mehukkaalta. Salkun kuntoon reivaamisessa on kuitenkin tekemistä ja lopullinen NAV voi "yllättää" vielä ikävästi. 1) Asuntojen keskikoko on noin 63 neliötä, eli niiden paremmin omistus- kuin vuokraasunnoiksi sopivien perheasuntojen määrä ei ole ihan vähäinen ja 2) yhtiöllä on kohtuullisen paljon (>10 %) yksittäisiä asuntoja (1-5) erillisistä taloyhtiöistä, mikä ei ainakaan lisää tehokkuutta 1600 asunnon/toimitilan hallinnoinnissa. Iso osa näistäkin on isoja asuntoja, jotka vissiin on saatu muhkeallla "tukkualennuksellla" yksittäin ostaen.
Jos asunnot olisivat pääasiassa Oravon kokonaan omistamissa yhtiöissä ja niiden keskikoko olisi about 40 neliötä, ostaisin tätä pää märkänä. Omien mutujen perusteella Oravo on nyt kuitenkin lähempänä käypää hintaa kuin n. 50% alennusta.
1) Asuntojen keskikoko on noin 63 neliötä, eli niiden paremmin omistus- kuin vuokraasunnoiksi sopivien perheasuntojen määrä ei ole ihan vähäinen ja 2) yhtiöllä on kohtuullisen paljon (>10 %) yksittäisiä asuntoja (1-5) erillisistä taloyhtiöistä, mikä ei ainakaan lisää tehokkuutta 1600 asunnon/toimitilan hallinnoinnissa.
Noista 1-5 asunnon yhtiöistä päästäneen eroon. Ne ovat nyt myyntilistalla. Yhtä poikkeusta lukuunottamatta kaikki 1-5 asunnon yhtiöt ovat 2010-luvun tuotantoa. Se tekee 180 kämppää yhteensä. Niillä täyttyy jo 2/3 myyntitavoitteesta. Niissä keskikoko on 80 neliötä ja nettovuokra arvatenkin huono.
Isoja asuntoja sen sijaan tulee jäämään, vaikka kaikkein isoimmat saataisiinkin myytyä. Vanhoissa kokonaan tai lähes kokonaan omistetuissa kerrostaloissa on kolmioita ja neliöitä. Nämä he ovat nähneet tarpeelliseksi pitää eikä myydä pois. Näitä on ensinnäkin ollut hankala saada kaupaksi. Toiseksi he saattavat ruveta kunnostamaan näitä taloja. Se taas on hankalampaa, jos äänivalta on myyty pois.
Keskikoko on nyt 65 neliötä ja tavoite 62. Ei kuulosta paljolta, mutta nähdäkseni kannattavuuden kasvattaminen on ensisijainen tavoite ja asunnon koko siinä vain yksi osatekijä. Jos koko haluttaisiin painaa 40 neliöön, lähes kaikki asunnot pitäisi ensin myydä tukussa pois ja sitten ostaa yksittäisiä pikkukämppiä tilalle. Ei ihan realistista kannattavasti tai nopeasti.
1) Asuntojen keskikoko on noin 63 neliötä, eli niiden paremmin omistus- kuin vuokraasunnoiksi sopivien perheasuntojen määrä ei ole ihan vähäinen ja 2) yhtiöllä on kohtuullisen paljon (>10 %) yksittäisiä asuntoja (1-5) erillisistä taloyhtiöistä, mikä ei ainakaan lisää tehokkuutta 1600 asunnon/toimitilan hallinnoinnissa.
Noista 1-5 asunnon yhtiöistä päästäneen eroon. Ne ovat nyt myyntilistalla. Yhtä poikkeusta lukuunottamatta kaikki 1-5 asunnon yhtiöt ovat 2010-luvun tuotantoa. Se tekee 180 kämppää yhteensä. Niillä täyttyy jo 2/3 myyntitavoitteesta. Niissä keskikoko on 80 neliötä ja nettovuokra arvatenkin huono.
Eroon niistä varmastikin päästäneen, mutta eri asia onkin se mihin hintaan ja missä ajassa. Jos myydään halvalla, NAV:sta karkaa ilmaa pois; jos ei myydä, roikkuvat kivirekenä perässä. Pulkka nyt on kuitenkin ainakin puheiden tasolla saatu käännettyä valoisampaan suuntaan. Menneiden vuosien asuntojen ostamisen järjettömyyttä kuvastaa minusta hyvin yksi salkussa oleva 100 neliöinen asunto Kuopiosta (ainoa asunto Kuopiossa).
von Fyrckendahl kirjoitti:
Isoja asuntoja sen sijaan tulee jäämään, vaikka kaikkein isoimmat saataisiinkin myytyä. Vanhoissa kokonaan tai lähes kokonaan omistetuissa kerrostaloissa on kolmioita ja neliöitä. Nämä he ovat nähneet tarpeelliseksi pitää eikä myydä pois. Näitä on ensinnäkin ollut hankala saada kaupaksi. Toiseksi he saattavat ruveta kunnostamaan näitä taloja. Se taas on hankalampaa, jos äänivalta on myyty pois.
Keskikoko on nyt 65 neliötä ja tavoite 62. Ei kuulosta paljolta, mutta nähdäkseni kannattavuuden kasvattaminen on ensisijainen tavoite ja asunnon koko siinä vain yksi osatekijä. Jos koko haluttaisiin painaa 40 neliöön, lähes kaikki asunnot pitäisi ensin myydä tukussa pois ja sitten ostaa yksittäisiä pikkukämppiä tilalle. Ei ihan realistista kannattavasti tai nopeasti.
Isoja asuntoja on salkussa paljon. En ole löytänyt Ovaron salkusta esitettyä huoneistojen jakaumaa jaettuna yksiöihin, kaksioihin jne, tai koon mukaan jaettuna. 2000-luvulla rakennetuissa isot (about yli 60 m2) asunnot ovat käytännössä järjestään kolmioita, neliöitä tai useampi huoneisia. Tokikin 60 neliön kolmio on pääsääntöisesti huomattavasti parempi vuokra-asunto kuin 60 neliön kaksio.
Täysin omistetuissa vanhemmissa yhtiöissä on se hyvä puoli, että peruskorjausten yhteydessä isojen asuntojen jakaminen pienemmiksi voi olla järkevää (=kehityspotentiaali). En pidä tuota keskikoon alentamista 40 neliöön tietenkään kovin realistisena - lähinnä pointtini oli ettei Ovaron nykyinen salkku ole mitenkään erityisen houkutteleva ja sitä reivatessa nykyisestä NAV:sta ehtii vielä kadota isokin osa.
Menneiden vuosien asuntojen ostamisen järjettömyyttä kuvastaa minusta hyvin yksi salkussa oleva 100 neliöinen asunto Kuopiosta (ainoa asunto Kuopiossa).
Arvoasunto rantatontilla. Oma autopaikkakin on.
Järjetöntä se pitkän päälle oli. Hyöty tuli vain tukkualennuksesta. Nyt maksetaan niitä laskuja.
FinnishDGI kirjoitti:
En ole löytänyt Ovaron salkusta esitettyä huoneistojen jakaumaa jaettuna yksiöihin, kaksioihin jne, tai koon mukaan jaettuna.
Siinä on ne, mitä ei myydä. Myytävät ovat keskimäärin 75-neliöisiä eli isompaa päätä.
FinnishDGI kirjoitti:
lähinnä pointtini oli ettei Ovaron nykyinen salkku ole mitenkään erityisen houkutteleva ja sitä reivatessa nykyisestä NAV:sta ehtii vielä kadota isokin osa.
Jotain katoaa kyllä, mutta siellä on jo 10 miljoonan alaskirjaustarpeesta tiedotettu. Reivatessa tuskin katoaa ihan niin paljon. Eli reivausongelma ei ole niin paha kuin koko ongelma.
...tuolta voi siis ihan itse arvioida valuaatioiden oikeellisuutta. Omaan silmään muutamalla pistokoetarkastuksella en mitään pörssikurssin alen suuruista selitystä löytänyt. Eli jos uskoo, että firma pääsee kaikista nykyiseistä soppareista ja muista iilimadoista irti, niin olisihan tuon omistaminen rahan painamista.
Siinä on ne, mitä ei myydä. Myytävät ovat keskimäärin 75-neliöisiä eli isompaa päätä.
Olisi tietty voinut katsoa katsoa aiemmin nuo ohi menneen pääomamarkkinapäivän materiaalit tarkemmin läpi, niin ei olisi tarvinnut vanhoilla tiedoilla vetää... Kun on pari kertaa pistänyt yrityksen sijoituskohteena Ö-mappiin, niin ei tule ihan täysillä Xenoneilla seurattua. :|
Pulkka tosiaan on käännetty ainakin puheissa parempaan suuntaan, mutta reivaamisessa on vielä tekemistä. Ihan pienistä liikkeistä ei tosiaan ole kyse, kun asuntojen velattomasta tasearvosta on menossa myyntiin n. 42 %.
