Nyt tulee ensimmäistä kertaa sitten tilanne, jossa joku yksityishenkilö omistaa yli 10% epäsuorasti Oravasta. Se on verohuojennuslain vastaista. Tarkoittaako tämä nyt, että Oravalla menee tästä lähtien myös verot maksuun?
Investors Housen hallituksen puheenjohtaja Tapani Rautiainen omistaa tämän dokumentin mukaan 2,177m Investors Housen osaketta ja Investors House omistaa 25,2% Oravasta, joka tekee 2,177/4,438*0,254=0,125. En ole lakiasiantuntija, mutta lain mukaan
5) yksittäisen osakkaan omistusosuus yhtiön osakepääomasta on vähemmän kuin kymmenen prosenttia yhtiön osakepääomasta
Mistä päädyit tulkintaan, että osakas = yksityishenkilö. Osakas voi olla myös oikeushenkilö...
Mutta sinulta jäi huomaamatta lainaamasi verohuojennuslain 15§ ja 16§ tarkka sanamuoto:
Verovapauden voimassaolon edellytyksenä on 2 §:n 1 momentin 1–4 ja 6 kohdassa säädettyjen edellytysten täyttymisen lisäksi se
Verovapauden säilymisen ehdoista poissuljettu 5 momentti on tuo omistusosuus, eli se ei ole edellytys kerran saadun verovapauden säilymiselle.
14:30 "Investors House ei ole tehnyt päätöksiä siitä, aikooko se jatkossa hankkia lisää Orava Asuntorahaston osakkeita."
Roininen tiedotteessa:
Tapasimme vaihtotarjouksen aikana paljon Oravan osakkeenomistajia. Pääomistajan roolissa haluamme hyvässä yhteistyössä muiden osakkaiden kanssa edistää kaikkia Oravan omistaja-arvoa kasvattavia toimia. Aivan erityisesti olemme kiinnostuneet toimista, jotka parantavat Oravan perusliiketoiminnan kannattavuutta ja ovat toteutuskelpoisia. Korostaisin, että liikkeenjohdolliset toimet Oravan perusliiketoiminnan kannattavuuden parantamiseksi ovat välttämättömiä omistaja-arvon kasvattamiseksi.
Investor's House uskoakseni joko ostaa lisää tai hankkii liittolaisia suoraan tai valtakirjoilla, jotta pääsee päättämään asioista kunnolla. Koen molemmat vaihtoehdot positiiviseksi tällaisen minipanoksella pelaavan paistin näkökulmasta.
Lausahdus kuulostaa siltä että mieluiten IH ei ostaisi lisää vaan hakisi rintamaa yhtiökokousta varten :)
Arvopaperilain lunastuspykälän hyvitysehto voi vähän rajoittaa IH:n lisähankintoja tai lähinnä niistä mahdollisesti maksettavaa hintaa. Jos IH hankkii seuraavan 9 kuukauden aikana lisää osakkeita yli 5,27 euron hinnalla se joutuu maksamaan lisähyvitystä kaikille ostotarjouksen nyt hyväksyneille osakkaille. Kun lisähyvykseen on oikeutettu 25,2 % potti tulee hyvityksestä helposti aika iso summa.
Jos ostohinta on alle 5,27 euroa, silloin ei hyvitysvelvollisuutta tule. Nykyisellä pörssikurssilla IH ei oikein voi hankkia lisää, mutta jos kurssi tipahtaa muutaman pinnan, se pystyy ostamaan tai vaihtamaan osakkeisiinsa Oravan osakkeita ilman lisähyvityksiä.
Henri Elon blogitus tilanteesta, ei sisällä kummemmin näkemyksiä.
"Isoin riski Oravan pienosakkaan ja samalla kaikkien Oravan ja IH:n omistajien kannalta olisi eri leirien keskinäinen riitely siitä, mikä on viisasta ja mikä ei.
Oravalla ei ole enää luottamuspääomaa syötäväksi uudestaan. Käpyjä talven varalle on suojattava tarkoin.
Sekään tuskin on mahdoton ajatus, etteivätkö Investors House ja Orava voisi harkita IH:n irtautumista Oravasta niin, että neljännes Oravan asuntosalkusta ja veloista siirtyisi IH:lle – joko AIF-muotoisesti tai ilman."
Kurre julkisti osarinsa. Huonoja tai huonossa kunnossa olevia firmoja on tulee analysoitua aina joskus. "Myydään kaikki ja jaetaan rahat" - skenaario on sinänsä ihan mielenkiintoinen
Tässä firmassa on siis kaikkein mielenkiintoisinta on, millä hinnalla ja missä ajassa se saa myytyä asuntojaan ja mahdollisesti jaettua pääomaa ulos. Pientä näperrystä lasku toki vaatii, mutta osarin sivulta 33 löytyy kriittinen tieto: "Koko vuosineljänneksen 1.7.-30.9.2017 salkussa olleiden sijoituskiinteistöjen arvonmuutos oli 0 % (1.7.-30.9.2016: 0,5 %) eli 10 tuhatta euroa (1.7.-
30.9.2016: 1,1 miljoonaa euroa)"
Osareista q3 jq q2 laskettuna ajalla 1.7.-30.9.2017 asuntojen myynnit olivat 2192k ja välityspalkkiot 76k. Myytyjen asuntojen tasearvo oli ennen myyntiä oli 2652k (2192k +451k +10k) ja kassaan saatiin välityspalkkiot vähennettyinä myynneistä 2116k eli 79,8 % alkuperäisesti tasearvosta tuli kassaan.
Oravalla oli 30.9.2017 taseen mukaan asuntoja 203095k euron arvosta ja velkaa 106784k. Tuo q3 myyntitulos on hyvin huono ja varmaan alakantissa, mutta jos Orava saisi muistakin asunnoistaan tuon 79,8 % tasearvosta, jäisi myyntien jälkeen jäljelle 55263k omaa pääomaa eli 5,75 per osake. Aikaa nykyisellä 1,3 % per neljännesvuosi asuntojen myyntitahdilla kaikkien asuntojen myyntiin kuluisi sitten vaatimattomat 19 vuotta.
Toki tuon lisäksi Orava tuottaa kassavirtaa. Q3 2017 Orava tuotti kassavirtaa 560k eli FFO oli 0,058 euroa per osake, vuositasolla 0,233 euroa per osake. Tuosta pitää sitten rahoittaa vähän korjausinvestointeja ja rahaa sitoutuu pakollisten yhtiölainojen lyhennyksiin, jotka tulevat monissa asunnoissa maksuun kun lyhennysvapaat loppuvat. Tuo ei siis ole vapaata jaettavaa kassavirtaa.
Varmaan Orava saa jatkossa asunnoista myytäessä kassaan yli 79,8 % tasearvosta, kuinka paljon, se on sitten vähän arvailua. Mutta nykytahdin mukainen 19 vuoden myyntiaika on kuitenkin kohtuullisen pitkä.
Jos kassaan tulisi jatkossa esimerkiksi 90 % tasearvosta olisi osakketta kohti tasearvoa 7,92 euroa. Tässä kannattaa huomioida myös mahdolliset veroseuraamukset, jotka ovat vielä arvailujen varassa. Jos laskennallinen myyntiaika on kuitenkin jatkossakin tuo 19 vuotta, pikavoitot voivat olla tiukassa.
Toki jollain hinnalla tuotakin roskakasaa voisi ostaa, mutta pääoman vapauttamisen hitaus ja vaikeus näyttää olevan aika silmiinpistävää.
Toki tuon lisäksi Orava tuottaa kassavirtaa. Q3 2017 Orava tuotti kassavirtaa 560k eli FFO oli 0,058 euroa per osake, vuositasolla 0,233 euroa per osake. Tuosta pitää sitten rahoittaa vähän korjausinvestointeja ja rahaa sitoutuu pakollisten yhtiölainojen lyhennyksiin, jotka tulevat monissa asunnoissa maksuun kun lyhennysvapaat loppuvat. Tuo ei siis ole vapaata jaettavaa kassavirtaa.
Varmaan Orava saa jatkossa asunnoista myytäessä kassaan yli 81,7 % tasearvosta, kuinka paljon, se on sitten vähän arvailua. Mutta nykytahdin mukainen 19 vuoden myyntiaika on kuitenkin kohtuullisen pitkä.
Tuo FFO on onnettomalla tasolla kiinteistösalkun kokoon nähden. Vastaavan varauksen voi todennäköisesti tehdä suoraan korjausinvestointeihin..
Oma analyysini olisi täysin päinvastainen tulevista alennuksista vrt. tasearvo. Itsekin olen seuraillut muutamia Kurren omistamia kohteita, joita on julkisella markkinalla kaupiteltu jo vaikka kuinka pitkään. Tuo alennus% on todennäköisesti vain jäävuoren huippu. Tavaraa lienee paljon myynnissä, mutta vain parhaimmat kohteet menevät kaupan ja pahin höttö jää myyntiin roikkumaan. Myyntihaluja varmaan olisi, mutta tuskin kehtaavat tuota -20% suuremmalla alella tavaraa myydä. Luulisi että tilintarkastaja ottaisi jo näillä luvuilla kantaa tuohon arvonmääritykseen ja että näin huono myyntien track record pitäisi jo aiheuttaa suuremman kerta-alaskirjauksen tasearvoihin.
Minä kyllä lähtisin siitä, että tuo q3 myyntitulos on selvä anomalia alaspäin, ennen kuin toisin todistetaan.
Oravan kohdalla mielenkiintoista on aika ennen Investors Housen tarjousta ja sen jälkeen. IH on tehnyt selväksi, että huonotuottoinen omaisuus pitää saada liikkeelle. Nyt sitten pitkään myynnissä olleista ja vaikeasti vuokrattavasti kohteista on ehkä päästetty irti.
Toisaalta epäilen, että aikaisemmin on ehkä myyty vain kohteet, joista on saatu tosi hyvä hinta ja epäkurantit kohteet ovat jääneet välittäjien listoille roikkumaan. Aiemmin on siis ehkä ollut vallalla toisensuuntainen anomalia.
Tuon Oravan nyt positiiivisen kassavirran arvottaminen on myös aika hankalaa, kun FFO:n, maintenance capexin, (toistuvien) impairmenttien, vuokratuottojen like-for-like kehityksen, tuottovaatimusten,velkavivun ja asuntojen tapauksessa vielä omaan käyttöön osto/myyntihintojen välinen yhteys on hämärä, melkein tuntuu ettei kukaan tällä pallolla osaa tuota yhtälöryhmää kunnolla laskea. Toisaalta Oravan tapauksessa jokin osa normaalista maintenance capexista taitaa kuitenkin tipahtaa hoitokulujen puolelle, ei kuitenkaan kaikki. Kyllä tuolla kassavirralla taitaa kuitenkin olla positiivinen arvo.
Toki Oravan osinko taitaa olla kohta tipahtamassa nollaan, joka voi aiheuttaa lisäpaineita osakkeelle. Kuitenkin nykyisellä omaisuusmassalla Oravalla on myös jonkintasoinen moat.
Orava voidaan nylkeä myymällä omaisuus, mutta tietenkin nykyinen johto vastustaa kaikkea sellaista ja yrittää jotenkin pitää kiinni hyväpalkkaisesta suojatyöpaikastaan. Jos omaisuus myydään, uskon että tuollaisia -20% kirjauksia tekemällä aletaan kysellä sen perään miten omaisuus on oikein taseessa arvotettu. Se ei kuulosta kovin mukavalta istuvalle johdolle, mutta tästä ei voi vielä suoraan päätellä tosiaan mitään kokonaisuuden arvotuksesta. Jos omaisuudesta olisi valittu "parhaat palat" ja niistä syntynyt tuollainen hintalappu niin sehän tarkoittaisi että tasearvo on ihan höpöhöpöä.
IH:lla ja minulla ja monilla muilla olisi nyt halu nylkeä Orava tai pistää ainakin nykyinen typerä hallintapalkkiomalli roskikseen. Omakin sijoitukseni perustuu puhtaasti siihen että uskon sen tasearvon vapautuksen tapahtuvan tavalla tai toisella, toivottavasti seuraavassa kokouksessa lähtee pallo liikkeelle. Jos näin ei tapahdu niin sitten tämä osake on ihan paska sijoitus.
Inderisin analyytikon ja Roinisen kanssa keskusteltuani en tiedä mistä olet lukusi repäissyt. Alaskirjaukset myynneissä olivat heidän mukaansa 2-3% luokkaa.
1. ongelma - Oravan omaisuusmassasta 10% on jossain ihme myyntilaarissa, jota ei huomioida vuokra-asteessa. Joten 10% on tyhjä käytössä. Roininen ainakin puhui että heidän vakaa aikomuksensa on pistää näistä kaikki mahdollinen vuokralle ja jatkaa myyntejä. Yleensä myynnit saadaan helpommin kun asunto on vuokrattu ja joka tapauksessa yhtiölle tuottaa tappiota makuuttaa asuntoja.
2. ongelma - Pahana ongelmana yhtiölle ovat nuo 4% velat joista päästää eroon ilmeisesti vasta n. 1.5 luultavasti oikeasti 2 vuoden päästä. Eli seuraavan parin vuoden ajan yhtiö todennnäköisesti menestyy heikosti.
3. ongelma - Kaikkien tietämä 12 kuukauden irtisanomisaika hallinnointisopimuksessa.
Investors Housen suunnitelmahan on että Oravassa siirrytään heidän yhtiön mukaiseen toimintaa. Ellei tulosta synny ei osinkoa makseta. Eli tuo epäilys osingon maksun loppumisesta osuu varmasti oikeaan.
Inderesin analyytikko on alusta asti ollut tästä casesta pihalla kuin lumiukko. Tuon track recordin pohjalta en hirveästi antaisi tämän analyytikon näkemyksille painoarvoa.
Investors House näkee tämän puljun käypänä arvona tasan sen mitä se on osakkeista tarjonnut, eli aika ronskin arvonalennuksen näkevät perusteltuna vrt. miltä Kurren tase näyttää. Toki omaa malliaan kehuvat maasta taivaaseen, aika näyttää mitä saavat aikaan vai saavatko mitään.
Isot asunnot on muuten paljon helpompi myydä yksityisille/omaa kotia ostaville ostajille kun ne ovat tyhjänä. Tämän tyyppiset ostajat eivät juuri halua vuokralaisia riesoikseen ja odottaa puolta vuotta vuokrasopimuksen irtisanomisesta että pääsisivät muuttamaan. Pienet asunnot sijoittajille ovat eri juttu.Isoja asuntoja kurren taseessa on paljon eli aivan perusteltua pitää tyhjänä kun myydään. Toki hinnan pitäisi olla kohdallaan (mitä ilmeisesti ei ole ollut) jotta eivät roiku tyhjänä liian pitkään.
Huono firma ei pääse kalliista velkarahasta eroon millään, eli tämänkään osalta en liikaa toiveita elättelisi.
Petteriltä muuten hyvää analyysiä tässä ketjussa. Jos sinulla on laajemmin kiinteistösijoitusfirmoja seurannassa niin avaa ihmeessä näille omia ketjuja, saadaan tipsejä meille laiskemmille, jotka eivät jaksa itse markkinaa perata.:)
Petteriltä muuten hyvää analyysiä tässä ketjussa. Jos sinulla on laajemmin kiinteistösijoitusfirmoja seurannassa niin avaa ihmeessä näille omia ketjuja, saadaan tipsejä meille laiskemmille, jotka eivät jaksa itse markkinaa perata.:)
Täysin samaa mieltä oikeastaan kaikesta mitä KepilläJäätä viestissään kirjoitti.
Petterin analyysit itselleni foorumin parasta antia. Aina hyvin jäsenneltyjä tekstejä mitä tällainen vähän tylsempikin penaalin kynä ymmärtää.
Inderesin kaverit kyllä fiksuja tyyppejä, mutta Oravan kohdalla ollaan oltu kyllä ulalla. Korkeimmissa hinnoissa ei kyseenalaistettu mitenkään isoja arvonkorotuksia vaikka keskustelu sijoittajien keskuudessa kävi kuumana asiasta. Tavoitehinnat heilläkin aika korkealla, kun osake lähti syöksymään. Nyt taas vähennä suosituksia 4€ hinnoissa ja sieltä suositukset yli 6€ ja osta. Aina vähän perässä osakkeen liikkeissä.
Inderes on uskonut täysin mitä Oravan, Investor Housen tai Hoivatilojen TJ:t heille kertoo kiinteistöjen arvonnoususta, markkina on ollut skeptisempi.
Inderes saa rahansa firmoilta, joita "analysoi". Arpoo aina tavoitehinnan maks. 10 % päähän edellisestä closesta ja kehuu jokaista ipoa. Kun markkina kääntyy, Inderes katoaa pieruna Saharaan.
Yhtiökokouksessa paikallaolijoita? Päivitelkää tunnelmia jos mahdollista : )
Kävin paikalla. Ei juuri raportoitavaa, IH:n omat osakkeet oli ~62% yhtiökokouksen äänimäärästä ja lisäksi heillä oli jotain valtakirjoja. Toki tästä huolimatta joku vaati hallituksesta äänestyksen. Vanha hallitus sai kenkää, uusi valittiin. Toimitusjohtaja piti tätä ennen puheenvuoron jostain 20m bondin kovenantista, jonka mukaan bondi on irtisanottavissa mikäli yli puolet hallituksesta vaihtuu. Selitti hän myös, että oikeastaan ei nämä asuntomarkkinat ole kaksisesti vetäneet vaan Oravan huono tulos itse asiassa selittyy asuntomarkkinoiden huonolla kehityksellä Suomessa. Roininen ei kokouksessa sanonut mitään merkittävää, eli nähtäväksi jää sitten mitä käytännössä tapahtuu sen lisäksi että toimari saa lähteä ja hallinnointiyhtiö varmasti irtisanotaan samalla.
"Mie ja muut tuntemani oravanomistajat olimme piikkinuijalla päähän lyötyjä, kun Investors House sai käsittämättömät 1.800 osakkeenomistajia hyväksymään vaihtotarjouksensa. Tosin uskoni suorien osakesijoitusten mielekkyyteen entisestään vahvistui, koska selkeästi markkinoilla pyörii aika paljon porukkaa, jotka ymmärtävät osakesijoittamisesta saman verran kuin Saku ”Uuninpankkopoika” Timonen talouden toiminnasta. IH:lla on onnistuneen operaationsa jälkeen 25,2 prosenttia Oravan osakkeista ja äänivallasta, eli realistisissa skenaarioissa sillä on aina hallussaan yhtiökokouksen enemmistö."
Mie oon melko varma, että jollain petti hermo Orkussa, kun tuli Tilastokeskuksen asuntodata ulos: "Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan vanhojen kerros- ja rivitaloasuntojen hinnat koko maassa laskivat 1,0 prosenttia lokakuusta marraskuuhun. Pääkaupunkiseudulla hinnat laskivat 0,3 prosenttia ja muualla maassa 1,6 prosenttia." Näin keltaisen lehdistön otsikoitakin aiheesta.
Tosin asuntojen hinnoissa on kausivaihtelua. Hinnat laskevat aina marraskuussa. Kaksi seuraavaa lausetta kertovat tilanteen: "Edellisen vuoden vastaavaan ajankohtaan verrattuna hinnat koko maassa nousivat 0,1 prosenttia. Pääkaupunkiseudulla hinnat nousivat 2,3 prosenttia, kun taas muualla maassa ne laskivat 1,8 prosenttia edellisvuodesta."
Onkohan tätä kausivaihtelua aurinkoisemmissa maissa? Mie oletan kausivaihtelun johtuvan osin aurinko paistaa, parempi mieli -efektistä ja osin siitä, että "aurinkoinen länsiterassi" näyttää jonkun verran houkuttelevammalta, kun näyttää että siellä voisi jopa tareta olla.
Luin jonkun haastattelun TE:stä, missä Suomeen paluumuuttanut sanoi, että Suomessa ei ole juuri muuta vikaa kuin kylmyys. Kesä on asia erikseen, mutta loput 11,5 kuukautta on sitten aika nihkeät kelit.
Mie muuten en usko asuntojen hintojen Helsingissä tai kasvukeskuksissa hirveästi laskevan, vaikka hiuspussipäitten vuokrasäännellyt kämpät ovat kyykänneet ihan kunnolla. Tässä voi katsella ihan käppyröitä fundamenttien pohtimisen lisäksi. Ei meillä ole ne hinnat vastaavasti buustanneetkaan ja meillä ei ole juuri hiljan laitettu ihmisiä lyhentämään asuntolainojaan, vaan aina on lyhennetty. Miekin lyhennän nollakorkoistani. Tosin kämppää ei ole, mutta asuntolaina on.
Mie oon ottanut vähän orkkukoppia. Voisi kuvitella, että juuri tässä on veromyyntipainetta, joka voisi hellittää kunhan raketit on ammuttu.
Asuntomarkkinoiden kehitys on suuresti eriytynyt alueittain ja asuntotyypeittäin, joten keskimääräiset luvut eivät paljoa asuntomarkkinoiden tilannetta valaise. Helsingin sisälläkin hintakehityksessä on isoja eroja.
Tilastokeskus julkaisee tarkkaa dataa vain kvartaaleittain ja sekin on viimeisimmän kvartaalin osalta ennakkotieto, joka korjaantuu seuraavissa luvuissa.
Jätkäsaaren pari vuotta vanhoja kaksioita myydään tällä hetkellä 10 000 euroa neliö. Niistä hieman pilkistää meri ja ympäristössä on tuhansia ihmisiä, jotka maksavat asumisestaan viidesosan tästä asuessaan sosiaalisen asumisen piiriin kuuluvassa talossa. Se on sitten katsojasta kiinni, näkeekö tässä kuplaa? Ainakaan reaalitulot eivät ole nousseet niin paljoa, että vapaiden markkinoiden hintataso olisi näissä huippukohteissa perusteltu, mutta ne toki ovat vain pieni osa kokonaisuudesta.
Asuntomarkkinoiden kehitys on suuresti eriytynyt alueittain ja asuntotyypeittäin, joten keskimääräiset luvut eivät paljoa asuntomarkkinoiden tilannetta valaise. Helsingin sisälläkin hintakehityksessä on isoja eroja.
Tilastokeskus julkaisee tarkkaa dataa vain kvartaaleittain ja sekin on viimeisimmän kvartaalin osalta ennakkotieto, joka korjaantuu seuraavissa luvuissa.
Jätkäsaaren pari vuotta vanhoja kaksioita myydään tällä hetkellä 10 000 euroa neliö. Niistä hieman pilkistää meri ja ympäristössä on tuhansia ihmisiä, jotka maksavat asumisestaan viidesosan tästä asuessaan sosiaalisen asumisen piiriin kuuluvassa talossa. Se on sitten katsojasta kiinni, näkeekö tässä kuplaa? Ainakaan reaalitulot eivät ole nousseet niin paljoa, että vapaiden markkinoiden hintataso olisi näissä huippukohteissa perusteltu, mutta ne toki ovat vain pieni osa kokonaisuudesta.
Juuri näin.
Suomalaiset hyvävaraiset (joiden määrä on radikaalisti lisääntynyt) ostavat huonosti Learjettejä, mutta hyvin kämppiä. Arvelenkin halutuimpien kämppien/alueiden hintojen korreloivan enemmän pörssikursseihin kuin reaalitulojen kehitykseen.
Oravan asuntokannan ydin eivät kyllä ole markkinoiden parhaat vaan huonot ja vaikeimmin myytävät uudet asunnot.
Viime vuosina Orava on hankkinut paljon isoja 70-130 neliön uusia asuntoja, jotka eivät menneet rakennusyhtiöiden myynnissä vuoden ja parin myyntiajalla kaupaksi.
Miksikö? Koska Orava sai näistä jämäasunnoista muhkean alennuksen ja tasekikkaili sitten pikavoittoja.
Nyt nämä asunnot tuottavat vuokrattuina tosi huonosti ja näiden surkeiden kämppien myynti on vaikeaa jos hintaa ei tiputa rajusti. Lisäksi nämä asunnot eivät ole enää ihan uusia eli ostaja ei halua maksaa uuden asunnon lisää. Uudet asunnothan ovat vähän kuin autot, ensimmäinen omistaja on valmis maksamaan tuotteesta vähän extraa.
Toki Oravalla on taseessa omaisuutta, mutta tasearvon realisoituminen pörssikurssiin ei ole ihan suoraviivaista ja vaatii että suuri osa asunnoista saadaan myytyä järkevään hintaan.
En tiedä juuri mitään Oravasta. Eiks toi uus uutinen ole positiivinen. Jos tosiaan noin pieni downgreidi hintoihin ulkopuolisen arvioijan mukaan? Eikö toi tulos nyt ole ihan sivuseikka tässä casessa? Okei, arvioissa voi olla ongelmaa, että kenen leipää syöt, sen lauluja laulat. Mutta luulisi, että tuossakin on rajansa, miten arvostuksia voi venyttää. Tämä noin tietämättömälle vaikuttaa, että Oravan kiinteistöjen todellinen arvo on lähempänä 8 euroa kuin viittä.
Jengi myy innoissaan. En tunne tapausta oikein ollenkaan, mutta siis mitä ihmettä?
EDIT: Ilmeisesti siis näitä puolueetomia arvioita on ollut ennenkin, joten tähänkään ei oikein luoteta? Tai vaikka luotettais, niin IH kuitenkin kusettaa?
ORAVA ASUNTORAHASTO OYJ:N TULOS AIEMMIN ARVIOITUA HEIKOMPI
Orava Asuntorahasto Oyj arvioi 23.11.2017 julkistetussa osavuosikatsauksessaan vuoden 2017 tuloksensa asettuvan välille -1 - +2 miljoonaa euroa. Samalla yhtiö odotti sijoitussalkun asuntojen arvonmuutoksen neljännellä vuosineljänneksellä muodostuvan hieman positiiviseksi. Lisäksi yhtiö totesi, että asuntojen arvonmuutoksen heikon ennustettavuuden takia tulosohjeistukseen sisältyy huomattavaa epävarmuutta.
Orava Asuntorahasto Oyj:n sijoitussalkun neljännen vuosineljänneksen arvonmuutos oli negatiivinen. Arvonmuutos yhtiön oman laskennan mukaan oli -0,85 prosenttia eli noin -1,7 miljoonaa euroa. Arvonmuutos huomioiden yhtiö arvioi vuoden 2017 tulokseksi noin -2,7 miljoonaa euroa. Operatiivinen tulos oli positiivinen ja parani vuonna 2017.
Orava Asuntorahasto Oyj:n hallitus on saanut ulkopuolisen arvion noin 1600 asunnon sijoitussalkun arvosta. Tämä arvio on alustavasti noin 5,5 miljoonaa euroa (2,8 %) alempi kuin yhtiön laskema arvo. Yhtiön johto selvittää erojen syitä.
Kyllä tuota voi ihan hyvänä uutisena pitää. Investor Housella on selvästi vähemmän, jos ollenkaan, intressiä pumpata tasearvoja todellista korkeammiksi. Toki nyt aika paljon kiinnostaa kuinka paljon Orava on Q4:llä onnistunut myymään asuntoja. Nykyinen asuntokanta suurelta osin asuntosijoittamiseen sopimaton, huonotuottoinen ja samalla vaikeasti myytävä. Jos Orava saa asuntojen myyntiin vauhtia, se olisi selvä ostosignaali. Jos rahaa tulee myynneistä kassaan löytää se jossain vaiheessa tiensä myös sijoittajille. Jos taas pääoma seisoo huonotuottoisissa kohteissa, joiden myyntiaika lähenee ikuisuutta, se ei lupaa hyvää.
Nyt on aika selvää, että Oravalla on taseessa piilevää arvoa, mutta arvon realisoituminen vaatii salkun huonotuottoisen osan, joka on iso, myyntiä järjellisessä ajassa. Nuo asunnot ovat vuokraukseen sopimattomia, joten ne pitää saada myytyä kuluttajille omaan käyttöön, yksi kämppä kerrallaan.
"Asuntomarkkinoiden näkymät eivät ole kovin häävit. Muutaman seuraavan vuoden aikana asuntolainojen korkovähennystä leikataan, kiinteistöverot nousevat, vakuusvaatimukset eivät ainakaan löysenny ja korotkin saattavat vähän nousta. Nämä kaikki vaikuttavat asuntojen hintoihin negatiivisesti."
Lisäilen taas roskalappuja salkkuun, eli vähän lisää Oravaa. En usko asuntojen hintojen nousuun, eikä Oravassa ole yhtiönä mitään muuta itseäni kiinnostavaa kuin hinta. Kuitenkin Kojamon myynti kertoo, että vetoa ulkomaalaissijoittajilta on myös Helsingin ulkopuolelta. Se antaa toivoa, että tommoinen iso läjä voitaisiin Oravankin kohdalla saada myytyä. Itse uskoisin, että menisivät yli 5% alennuksella tasehintoihin, mutta sekin räväyttäisi kurssin pari euroa ylös.
Kojamon kauppa oli Oravalle hyvin positiivinen uutinen, ja kertoo siitä, että Oravan vanha hallitus ei ihan hirveästi ponnistellut etsiäkseen kämppäkasalleen ostajaa.
Lisäilen taas roskalappuja salkkuun, eli vähän lisää Oravaa. En usko asuntojen hintojen nousuun, eikä Oravassa ole yhtiönä mitään muuta itseäni kiinnostavaa kuin hinta. Kuitenkin Kojamon myynti kertoo, että vetoa ulkomaalaissijoittajilta on myös Helsingin ulkopuolelta. Se antaa toivoa, että tommoinen iso läjä voitaisiin Oravankin kohdalla saada myytyä. Itse uskoisin, että menisivät yli 5% alennuksella tasehintoihin, mutta sekin räväyttäisi kurssin pari euroa ylös.
Läjänä myytäen Oravan asunnot menisivät käsittääkseni kaupaksi ehkä 20-30 % alennuksella suhteessa tasearvoon eli suunnilleen Oravan ostohinnalla ennen tasepumppausta ja ylimääräistä kauppahintaa, jonka Orava maksoi siitä hyvästä, että se sai maksaa asunnot omilla osakkeillaan käteisen sijasta. Yksittäin markkinoilla myytäen myyntihinta on toki paljon parempi.
Kojamon asunnot olivat taseessa valmiiksi talokokoisilla hinnoilla, jotka ovat erilaiset kuin asuntomarkkinoiden yksittäisten asuntojen pyyntihinnat. Kojamon asuntokanta myös tuottaa hyvin positiivista kassavirtaa kun taas Oravalla kassavirta on taseeseen aktivoitavien korjausten jälkeen miinuksella.
Laki eräiden asuntojen vuokraustoimintaa harjoittavien osakeyhtiöiden veronhuojennuksesta (299/2009):
"Suomessa yleisesti verovelvollinen asuntojen vuokraustoimintaa harjoittava osakeyhtiö vapautetaan suorittamasta tuloveroa siten kuin veronhuojennuslaissa säädetään."
Orava Reittinä kuuluu kyseisen lakipykälän piiriin jonka myötä yhtiö voi jakaa omia varojaan vain osinkona. Omien osakkeiden hankinta on veronhuojennuslain mukaan kielletty.
