Kiitos!
Eli yritys voi hieman vaikuttaa riippuen yrityksen tilanteesta. :)
Hybridiin ei tarvinnut omistajan kaivaa kukkaroa ja siihen saatiin kylkeen pankkilainaa. Lisäksi sillä muistaakseni ostettiin Vilnasta kampus, joka on ymmärtääkseni ollut huippuhankinta. Ja Technopolista on ajettu eteenpäin aikaisemmin aika kovalla etukenolla, joten annetaan puolittaiset rahoituskriisit anteeksi. =D
Mutta ensi keväänä on hybridistä kiva päästä eroon. Tulee selkeyttä lukuihin.
petteri kirjoitti:
Yleensä ottaen kiinteistöille saa ostettua erilaisia arvioita kysynnän mukaan. Esimerkiksi Suomessa Orava-rahastojen käyttämä "ulkopuolinen" arvioja nostanut pitkään myynnissä olleiden ja Oravan "alennuksella" ostamien kiinteistöjen arvoa heti oston jälkeen 15-20 %, jolla on sitten paisutettu tasearvoja.
Technopolisin tapauksessa toki rahoittajat asettavat kovempia vaatimuksia kiinteistöjen oikealle arvonmääritykselle varsinkin kun Technopolis on aikaisemmin ollut hyvinkin raskaassa velkataakassa. Hybridihän laskettiin viisi vuotta sitten liikkeelle puolittaisessa rahoituskriisissä.
Vähän ihmettelen, miten tässä näin kauan meni, mutta toisaalta olemme pikkukylä kaukana Pohjolassa, jonne ei ihan heti löydä. En ymmärrä sitäkään, miksi niitä kiinteistökauppoja aletaan hieromaan vasta kun talous on lähtenyt jo nousuun, mutta en mie oikein alkuräjähdystäkään osaa selittää.
Kertauksena: Kiinteistöjen lisääntynyt kysyntä nostaa hintoja, mikä laskee markkinoiden tuottovaateita, mikä näkyy nousuna Technopoliksen NAV:ssa ja vähempimerkityksisessä IFRS-tuloksessa, mikä saattaa nostaa pörssikurssia.
Tuo divestointi taitaa olla mennyt alle tasearvon. Viveca taitaa olla juuri tyhjentynyt puolilleen, joten siitä ei varmaan saanut kovin hyvää hintaa. Toki Hippos 2020 hanke saattoi nostaa tuon arvoa vähän. No, Jyväskylästä on kyllä Technopolisilla ollut tavoitteena tehdä exittiä, ainakin muista taloista kuin Innovasta.
Laitetaan nyt villi arvaus, että Vivecasta maksettiin 9 milliä ja se oli taseessa arvostettu 11 milliin. Neljännesvuosiraportistahan tuon voinee sitten laskea ulos.
Tampereen keskustasta pohjoispuolelta on muuten Technopolisilla ollut uusi Asemakeskus rakennus jo vähän aikaa vuokrattavana. Taloa ei vielä olla alettu rakentamaan, mutta suunniteltu valmistumisaika on syksyllä 2019.
Perinteiseen sijoituskeskustelupalstakulttuuriin ei kuulu himmentää omien hehkutusta. En kuitenkaan malta olla oikaisematta tätä. Tässä olisi hyvä tenttikysymys kauppakorkeaan parilla pörssitiedotteella taustoitettuna: Mikä tässä FIM:in yhtälössä ei pidä paikkaansa?
1) Ruotsissa kiinteistösijoitusyritykset arvostetaan NAV:iin tai yli, 2) Technopoliksen NAV on hyvä estimaatti kiinteistöjen arvolle, sillä yhtiön kiinteistöjä on myyty NAV:iin, 3) Sponda ostettiin pois pörssistä NAV:iin, 4) Technopolis NAV € 4.30 per osake tuottaa selvästi keskimääräistä paremmin ja esimerkiksi 5) Brunswick Real Estate perusti € 1mrd toimistokiinteistörahaston Suomen markkinoille (Kiinteistöyhtiö Kielo) hakemaan keskimääräistä parempia tuottoja Suomen ei-Helsinki kasvukeskuksista.
Mie olin missannut kohdan viisi, joten ilahduin tästä kyllä. Kahdestakin syystä: 1.) On Technopolista, jolla on kiinteistöjä ei-Helsinki kasvukeskuksissa. 2.) Olen odottanut ulkomaisen kiinteistösijoitusrahan tulevan poimimaan eläkevakuutusyhtiöiden kiinteistöjä, joiden myynti on pitänyt Suomen tuottovaateita paljon korkeammalla kuin esim. Ruotsissa. Eli siis oikeassa olemisen ilo.
Olisi muuten kiva kun voisi kuukausipalkalla lukea uutisia, tapailla yritysjohtoa ja kirjoitella analyysejä, joissa on vain pieniä virheitä.
En löytänyt spoilertäbiä yläreunasta, jolla voisi peittää vastauksen, mutta kirjoitetaan vastaus pienellä:
Spondaa ei ostettu pörssistä NAViin, vaan NNNAViin, jossa pyöreästi NAVista vähennetään piilevät verovelat. Technopoliksen NNNAV:ta ei ole julkaistu, mutta se on lähellä opoa, joka oli 3,99.
Kysymys - paljonkos NAV noin keskimäärin liikahtaa odotusarvoisesti per kvartaali tänä päivänä? Nyt on edellisistä raportoiduista luvuista jo reaaliajassa edetty yli kvartteri ja meno erittäin hyvä, joten raportoidut luvut jää aina äkkiä vanhaksi.
Kysymys - paljonkos NAV noin keskimäärin liikahtaa odotusarvoisesti per kvartaali tänä päivänä? Nyt on edellisistä raportoiduista luvuista jo reaaliajassa edetty yli kvartteri ja meno erittäin hyvä, joten raportoidut luvut jää aina äkkiä vanhaksi.
P/E kympin lapulla lähtökohtaisesti 2,5 prosenttia per kvartaali. Lisäksi kun kiinteistöjen arvoja päivitetään, esimerkiksi tuottovaateiden laskiessa/noustessa, siitä sitten lisää. Eli Technopoliksen tapauksessa 10 senttiä ylöspäin. Technopolis tosin on tehnyt paljon "kiinteistöjen arvoa alentavia remontteja" eli käsittääkseni ylläpitänyt vuokra-astetta ainakin lyhytaikaisten tuottojen kustannuksella. NAVia jännään kolmanneksi eniten joka osarin yhteydessä. EPRA EPS ottaa hopean ja tekstiosio seisoo palkintopallin keskellä.
BlackRock liputti omistusosuutensa Technopoliksesta nouseen yli 5 prosentin. Maailman suurimpana (?) kiinteistösijoittajana BlackRockin ostoissa ei välttämättä ole mitään ihmeellistä. Koska BlackRock osti juuri Spondan, aloin pohtia, voiko liputusilmoituksesta tehdä jotain johtopäätöksiä BlackRockin aikeista. Onko kelassani mitään järkeä? Vai onko tämä vain business as usual?
BlackRock liputti omistusosuutensa Technopoliksesta nouseen yli 5 prosentin. Maailman suurimpana (?) kiinteistösijoittajana BlackRockin ostoissa ei välttämättä ole mitään ihmeellistä. Koska BlackRock osti juuri Spondan, aloin pohtia, voiko liputusilmoituksesta tehdä jotain johtopäätöksiä BlackRockin aikeista. Onko kelassani mitään järkeä? Vai onko tämä vain business as usual?
Tuskin liputuksessa on mitään ihmeellistä. Mutta tämä ei poista mahdollisuutta, ettei Black Rockissa pohdittaisi koko narikankin ostamista. Mutta jos neuvottelut olisivat käynnissä, tuskin tehtäisiin tukiostoja. Eli uutista eläkevakuutusyhtiöiden osakkeiden myynnistä Black Rockille jouduttaneen vielä hetken odottamaan. Joku päivä se toki voi tulla. Eli kyllä kelassasi on ihan järkeä.
BlackRock liputti omistusosuutensa Technopoliksesta nouseen yli 5 prosentin. Maailman suurimpana (?) kiinteistösijoittajana BlackRockin ostoissa ei välttämättä ole mitään ihmeellistä. Koska BlackRock osti juuri Spondan, aloin pohtia, voiko liputusilmoituksesta tehdä jotain johtopäätöksiä BlackRockin aikeista. Onko kelassani mitään järkeä? Vai onko tämä vain business as usual?
Pakko korjata, että Spondan osti Blackstone, eikä BlackRock. Eikö nuo BlackRockin ostot voi liittyä ihan jonkin indeksirahaston ylläpitämiseen tms?
Technopoliksen osari oli sikäli pieni pettymys, että se oli vain odotusten ja lupausten mukainen. Näyttäisi olevan firma hyvin hallituksen viitoittamalla polulla. Markkinareaktio jännä nähdä, koska odotusten mukaisista tuloksista ei ole varsinaisesti näillä markkinoilla palkittu. Tuottovaateet edelleen jatkoivat laskuaan EPRA NAV on 4,44 ja tulosta tulee tyyliin 0,4, mikä edelleen antaa P/E:n alle 10. Tältä pohjalta alle neljän hinnat ovat halpoja. Pysyn vähän entistä vahvemmassa holdissa.
Samoilla linjoilla kuin Aki, hyvää ja vakaata suorittamista. Siksi hieman yllättystä herätti FIM aamukatsauksen twiitti, missä todettiin, että Technopoliksen tulos oli heikko. En sitten tiedä mitä he oikein odottivat.
Aika paljon tätä on jo salkussa, mutta mahdollista lisäystä harkitsen.
Hyvä, odotusten mukainen tulos. Vuokrausaste ennallaan, EPRA tulos kasvoi +0,3 M€ eli +1,4 % neljänneksessä. EPRA NAV nousi neljänneksessä 14 senttiä lapulta eli ihan odotusten mukaan.
Kiinteistöihin sijoittaminen on, kun se sujuu, äärimmäisen tylsää. Kuin katselisi puiden, anteeksi siis rahan, kasvua.
Webcastista huomiona like-for-like Q1-Q3 myynti +4,8 % ja EBITDA +4,1 %. Nämä ovat todella häikäiseviä lukuja. Like-for-like kehitys on yksi kiinteistösijoittamisen tärkeimpiä mittareita.
Keithin mukaan Q3 oli vähän laimea, loma-aika, joka syö palvelutuottoja ja muutamat kertaluontoiset Q3 tulosta vähentävät yhteensä 0,5 -0,6 M€ erät olivat vaikuttavia tekijöitä. Q4:lla vuokrausaste nousee Keithin mukaan. Käytännössä nämä sopparit on jo pitkälti tehty. Tämän perusteella Pentan käyttöönoton ja Vivecan divestoinnin jälkeen odotan Q4:lta selvää parannusta. Lisäksi Göteborgissa Telia on tekemässä uuden pitkän vuokrasopparin, joka allekirjoitetaan marraskuussa.
Lähiaikoina odotan virallista ilmoitusta ainakin uudesta Tampereen talosta, jonka tilat ovat jo myynnissä. Ehkä muutakin orgaanista hanketta. Toisaalta rahoituspuolella odotan iso bondin (esimerkiksi 200M, 7 vuotta) liikkeellelaskua ennen hybridin lunastusta maaliskuussa.
Tämän perusteella tilanne näyttää paremmalta kuin mitä ihan ok Q3 raportin perusteella voisi suoraan olettaa.
Technopolis allekirjoitti kauppasopimuksen ja myy liiketoimintansa Jyväskylässä. Kaupan arvo on 104,5 miljoonaa euroa.
Aika minimaalinen vaikutus loppuvuoden EBITDA:n, mutta milläköhän liikkeillä meinataan ensi vuonna paikata tämän aiheuttama kuoppa liikevaihtoon ja tulokseen ja vielä kasvattaakin tulosta?
Hyvä puoli on pääsy eroon Jyväskylän Ylistönmäen kiinteistöistä ja Hippoksen(Viveca) kiinteistöistä , jotka olivat kaupallisesti mätänemässä. Innova oli vähän parempi talo paremmalla paikalla, jonka olisi ehkä voinut pitääkin. Taustalla on toki Jyväskylän yleisen toimistomarkkinan heikkous, joka tarkoittaa, ettei kasvumahdollisuuksia ole. Toisaalta Jyväskylässa oli mahdollista, että toimistomarkkina on hyvin pysyvästi heikko, kun seutu ei paljon kasva. Toki pelkkä Innova ilman kasvumahdollisuuksia olisi ollut aika pieni kohde, joten on ymmärrettävää että ok Innova ja potentiaalisesti ongelmallinen Ylistönmäki myytiin yhdessä.
Negatiiviselle puolelle menee selvä tuottojen tipahtaminen, 7,2 miljoonaa pois vuosittaisesta EBITDAsta on merkittävä tipahdus, vaikka maaliskuussa tulee toki hybridin lunastuksesta 5,6 miljoonan vuosittaista EBITDAa vastaava korkokustannusalenema. Nuo eivät mene ihan päittäin, mutta melkein. (Nämä summat on laskettu ilman muita rahoitusvaikutuksia.)
Ensi vuoden EPRA tuloksen kasvumahdollisuudet ovat nyt sitten kyllä vähän heikommat. Toki heinäkuussa 2018 valmistuu uusia kiinteistöjä ja Ozas Penta täyttää alkuvuonna hiukan Jyväskylän gappia. Näiden divestointien jälkeen EPRA tulos Q1:llä lienee 0,095 -0,099 euroa per osake ja Q2:lla 0,102 - 0,106 euroa per osake.
Loppuvuonna 7/2018 valmistuvat Ruoholahti 3 ja Löötsa 12 tuovat vähän lisäystä. 0,41 -0,43 per osake pitäisi nyt olla aika realistinen EPRA tulos ennuste ensi vuodelle, jos kiinteistökanta ei tästä muutu eli ostoja tai lisädivestointeja tule. Tämän vuoden EPRA tuloshan on vähän yli 0,40 euroa, vaikka nämä divestoinnit sotkevatkin nyt sen tarkempaa laskua. Toki jos Technopolis saa ensi vuonna läpi hyvin vuokrankorotuksia eli like-for-like kasvua, voi mennä paremminkin, toisaalta riskipuolella on vuokrausasteiden kehitys. Toki nyt oikeastaan kaikilla Technopolisin markkinoilla näyttää makrotasolla ihan hyvältä.
Rahoituspuolella Jyväskylän myynti helpottaa aika paljon,. Tämän divestoinnin jälkeen hybridin lunastuksenkin jälkeen omavaraisuusaste on selkeästi 40 % yli eli ollaan turvallisella alueella ja vähän investointivaraakin on. Ensi kevään osinko nousee siis selvästi jos ostoja ei tule ja orgaanisia hankkeita on varaa laittaa liikkeelle. Toki odotan yhä ison bondin liikkeellelaskua, kun nyt siihen on hyvä aika.
Vähän kun muistelee niin Q3 webcastissa Keith vihjaili, että putkessa olisi mielenkiintoista tavaraa. Näistä ilmeisesti kuullaan muutaman viikon päästä CMD:ssä. Mahtaisikohan bondikin lähteä sieltä juhlallisesti liikkeelle.
Varmaan uusia hankkeita on tulossa. Tampereen asemakeskuksen 1. vaihe varmaan ainakin. Ehkä Vilnaan uusi talo, jos Penta myy hyvin. Gårda Göteborgissa toki myös olisi hyvä paikka rakentaa jos vaan sinne saa lisätalon rakennettua. Pietarissa taitaisi olla myös paljon kysyntää, juuri nyt kansainvälinen politiikka taitaa kuitenkin estää laajennukset.
Helsingin seudulla toiveena olisi uusi kampus Keski-Pasilaan, Ruoholahdessa taitavat olla tontit jo aika lailla loppu. Otaniemessä taas ei taida olla vielä kysyntää Innopolin laajennukselle.
Toki vähän pelkään, että orgaanisen kasvun sijaan voi tulla taas uusia kampuksia kalleilta alueilta. Jos nyt välttämättä halutaan vielä laajentua uusille alueille niin esimerkiksi Varsova olisi aika mielenkiintoinen kohde, jos löytyy tontteja sopivalta alueelta. Inhokkilistalla ovat taas ostot ylihintaisilta ja ylikuumentuneilta Tukholman tai Kööpenhaminan markkinoilta.
Minkä ihmeen takia mie luin turnauksesta tiputtuani ensin Inderesin ja vasta sitten petterin analyysin Jyväskylä-kaupan vaikutuksista?
Minun analyysini on, että viisas raha jätti punavihreän kaupungin. Luin Keithin ilmeistä ja sanoista joskus jostain webcastista, että Jyväskylä on hankala yhteistyökumppani. Ja lainaan mentorini yhtä opetusta: "Kun joku positio vituttaa, se pitää myydä heti".
Iso kauppa Technopolisilla (noin 25 miljoonaa lappua). Ilmeisesti Ilmarinen myi koko omistuksena hintaan 4.22€ per osake.
Edit: ja nyt tuli hieman lisätietoa :
Kiinteistösijoitusyhtiö Technopoliksen osakkeella tehtiin aamulla kaksi suurta kauppaa.
Klo 10.39 Pohjolan sisäisessä kaupassa omistajaa vaihtoi yhteensä 16 634 470 osaketta 4,22 euron hintaan. Kaupan arvo oli noin 70,2 miljoonaa euroa. Kauppahinta oli yhdeksän prosenttia yli eilisen päätöskurssin.
Osakemäärä vastaa eläkevakuutusyhtiö Ilmarisen omistusta lokakuun lopussa. Osakkeet edustavat 10,5 prosenttia yhtiön osakekannasta.
Hetkeä myöhemmin klo 10.41 Pohjolan kautta tehtiin toinen sisäinen kauppa, jossa omistajaa vaihtoi 7 940 000 osaketta samaan 4,22 euron hintaan. Kaupan arvo oli noin 33,5 miljoonaa euroa.
Technopoliksen osake noteerattiin aamupäivällä 3,6 prosentin nousussa 4,01 eurossa.
"Liputusilmoituksen mukaan Olofsgård Invest Ab:n Technopolis Oyj:n osakkeiden
suoran omistuksen kokonaismäärä on noussut 24 574 470 osakkeeseen eli 15,48
prosenttiin Technopolis Oyj:n kaikista osakkeista."
Ilmeisesti myös Varma kevensi omistuksiaan 7 940 000 kpl.
Olofsgård Invest AB on ostanut 15,48 % Technopolisista. Myyjinä Ilmarinen ja ilmeisesti Varma. No, vaikea tätä on negatiivisenakaan uutisena pitää.
Joku outo (entinen) tuulivoimafirma. Kukahan varsinaisesti omistaa tuon yrityksen?
Hmm. Googlaamalla löytyi pientä vinkkiä, että Olofsgård Invest AB:lla saattaisi olla joku yhteys Konstsamfundetiin. (Melkein samannimisesti Olofsgård Energi Ab:sta löytyi hallituksen puheenjohtajana Kaj-Gustaf Bergh.) Föreningen Konstsamfundet taas on perinteisesti sijoittanut kiinteistöihin ja sillä on rahaa Spondan osakkeiden myynnin jälkeen. Omistajan taustaan olisi kyllä hyvä saada vahvistus.
Jos uusi suuromistaja on oikeasti Konstsamfundet, se olisi oikein hyvä uutinen, koska Technopolisilla olisi pitkäjänteinen kotimainen omistaja, jolla on kovat näytöt Forumin kehittämisestä. Vahvistusta odotellaan.
