Vuokratontti sijoitusmielessä

Kaikki lähtee siitä vuokrasopimuksesta, mitä siinä on sovittu? Vuokra-aika? Mitä sen jälkeen? Onko sijainti semmoinen, että siihen sen jälkeen joku haluaa rakentaa uutta? Rakennusoikeus? Kaavoitustilanne?

Vuokra ja hinta noilla tiedoilla hyvin linjassa, mutta mikä on syy, ettei asoy halua ostaa? 

LS kirjoitti:

Tervehdys foorumille,

Tilanne: sukulaisten hallinnoimassa yhtymässä on myös rivitalolle vuokrattu tontti. Yhtymä haluaa myydä omistuksiaan, mutta rivitalo (as oy) ei ole halukas ostamaan tonttia omakseen. Vuokra on tällä hetkellä 9 000 € per vuosi ja myyntitarjous 126 000 €. Mielestäni tarjottu myyntihinta kuulostaa todella edulliselta, tuleehan tästä yhtälöstä vuosituotoksi 7,14 %. Mielessäni on käynyt, että pitäisikö tarjoutua ostamaan tontti sukulaisilta. Tässä on kuitenkin varmasti huomioitavia asiota, joita itse en riittävästi ymmärrä, joten aihetta yhtään tuntevilta kaipaisin kommentteja. Tontin koko on hieman alle 0,7 ha.

Mitä riskejä sijoitukseen sisältyy? Tontilla sijaitsee 70-luvulta peräisin oleva rivitalo. Tontti sijaitsee Savossa pienessä kunnassa. Kunnassa kuitenkin jonkin verran uudisrakenstamistakin on eli sikäli tonttimaalla voi olla arvoa.

Entä jos taloyhtiö ajautuu vaikeuksiin ja eivät pysty vuokraa maksamaan? Tuskin ihan lähivuosina todellinen riski, mutta pidemmällä aikavälillä varmaan ihan mahdollinen. Miten voisi arvioida tontin arvoa tällaisesa tilanteessa? Miten yleensä tonttia pitäisi arvostaa sijoituskohteena?

Aikaisempaa kokemusta itseltäni löytyy kymmenisen vuotta rahastoista ja suorista osakkeista. Sen sijaan muut omaisuusluokat ovat melko tuntemattomia, kuten varmaan ylläolevasta voi päätellä.

Pieni kunta Savossa kuulostaa isolta riskiltä. Talo 70-luvulla rakennettu on myös iso riski ilman tarkempaa tietoa.

Rivitaloyhtiön mikrosijainti kunnan palvelujen suhteen vaikuttaa ja sitten tietysti rakennusten kunto.

Mikäli asuntoja ei ole peruskorjattu ja ne ovat teknisen ikänsä päässä, niin on riski, että yhtiö tyhjenee ja kaatuu ennen pitkää.

Tontin omistaja maksaa tontista vuosittain kiinteistöveron, joten se tulee huomioida tuottoja vähentävänä.

Kaikki lähtee vuokralaisen maksukyvystä, sopparin pituus ei takaa mitään. Jos ei ole maksurästejä, lähtisin min. 20% vuosituotolla mukaan.

Miinuskorkojen aikana Helsingin vuokratonttien yieldit olivat noin 4-5.5% eli 4.5-6% yli riskittömän koron. Nyt kun Saksan kymppivuotisesta saa vajaa 2% niin 7.14% tuotto periferian tontista ei maistuisi itselleni mitenkään. 

LS kirjoitti:

Tilanne: sukulaisten hallinnoimassa yhtymässä on myös rivitalolle vuokrattu tontti. Yhtymä haluaa myydä omistuksiaan, mutta rivitalo (as oy) ei ole halukas ostamaan tonttia omakseen. Vuokra on tällä hetkellä 9 000 € per vuosi ja myyntitarjous 126 000 €. Mielestäni tarjottu myyntihinta kuulostaa todella edulliselta, tuleehan tästä yhtälöstä vuosituotoksi 7,14 %. Mielessäni on käynyt, että pitäisikö tarjoutua ostamaan tontti sukulaisilta. Tässä on kuitenkin varmasti huomioitavia asiota, joita itse en riittävästi ymmärrä, joten aihetta yhtään tuntevilta kaipaisin kommentteja. Tontin koko on hieman alle 0,7 ha.

Mitä riskejä sijoitukseen sisältyy? Tontilla sijaitsee 70-luvulta peräisin oleva rivitalo. Tontti sijaitsee Savossa pienessä kunnassa. Kunnassa kuitenkin jonkin verran uudisrakenstamistakin on eli sikäli tonttimaalla voi olla arvoa.

Entä jos taloyhtiö ajautuu vaikeuksiin ja eivät pysty vuokraa maksamaan? Tuskin ihan lähivuosina todellinen riski, mutta pidemmällä aikavälillä varmaan ihan mahdollinen. Miten voisi arvioida tontin arvoa tällaisesa tilanteessa? Miten yleensä tonttia pitäisi arvostaa sijoituskohteena?

Pitäisi perehtyä kuntaan ja taloyhtiöön tarkemmin. Näitä asioita selvittäisin:

1. Netistä voit yrittää hieman haarukoida mikä on yleinen hintataso tonteilla siellä ja miten eri sijainnilla olevat tontit on arvotettu. Myös sukulaisista voi olla apua, mutta ihan etuovi.com käteen ja tutkimaan.
2. Tutki kunnan kaavoitustilanne ja suunnitelmat. Myös ne, joita ei ole vielä hyväksytty. Siellä voi olla tielinjauksia ja muuta, jotka voivat hyvinkin merkittävästi vaikuttaa tontin arvoon nostaen tai laskien sietä.
3. Tutki kunnan tilastot siitä onko se muuttovoittoinen vai muuttotappioinen paikka.
4. Tarkista kunnasta liittyykö tonttiin jotain erityistä. Pohjavesialue, radon-ongelmat jne. voivat vaikuttaa merkittävästi tontin todelliseen arvoon jos myisit sen.
5. Tutki taloyhtiön paperit ja tarkista että taloyhtiöllä on järkevä rahatilanne ja ei ole kerätty loputonta korjausvelkaa kun osakkaat eivät kykene maksamaan putkiremontteja ja muuta. Jos korjausvelkaa on ja omistajat eivät ole valmiita investoimaan korjauksiin niin se on ihan mahdollinen riski että taloyhtiö kaatuu. 
6. Katso mitä vuokrasopimuksessa tarkalleen lukee vuokra-ajasta ja vuokran korottamisesta ja ehdoista. Ostajana et voi yksipuolisesti muuttaa voimassaolevaa sopimusta. 

Yhtiön kaatumisesta seuraisi että tontilla on kiinteistö, jonka purkukustannukset saattaisi kaatua tontin omistajalle. Ainakin vaikea myydä uudeksi rakennuspaikaksi. Toisaalta sähköliittymä ja vesiliittymä voisi olla valmiina, mikä kompensoi.

Jos noiden tutkimusten perusteella näyttää edelleen hyvältä niin tuohan ei ole ehkä huono sijoitus. 

Referenssinä Tampereen kaupunki laskennallisesti pyrkii 4-5% keskimääräiseen vuosituottoon tontinvuokrissa ja uusissa sopimuksissa vuokraa tarkistetaan 20, 40, 60 vuoden kohdalla. Kaupunki voi toisaalta luottaa pitkälti siihen että tonttimaan hinta on nousemassa kun kaupunki on koko ajan muuttovoittoinen ja kasvaa.

LS kirjoitti:

Tilanne: sukulaisten hallinnoimassa yhtymässä on myös rivitalolle vuokrattu tontti. Yhtymä haluaa myydä omistuksiaan, mutta rivitalo (as oy) ei ole halukas ostamaan tonttia omakseen. Vuokra on tällä hetkellä 9 000 € per vuosi ja myyntitarjous 126 000 €. Mielestäni tarjottu myyntihinta kuulostaa todella edulliselta, tuleehan tästä yhtälöstä vuosituotoksi 7,14 %. Mielessäni on käynyt, että pitäisikö tarjoutua ostamaan tontti sukulaisilta. Tässä on kuitenkin varmasti huomioitavia asiota, joita itse en riittävästi ymmärrä, joten aihetta yhtään tuntevilta kaipaisin kommentteja. Tontin koko on hieman alle 0,7 h

Kuten toisessa kommentissa todettu, tontin kiinteistövero on omistajan vastuulla. Eli tuotto ei ole mainitsemasi.

Tuossa viime vuonna lunastettiin yhdessä taloyhtiössä tontti kaupungilta. 2000-luvun rivari, tontin neliöhinta about sama kuin esimerkissäsi (toki tontin neliöhinnan vertailu ei ole mielekästä, mutta vertaillaan silti), ja kaupungin perimä vuokra suhteessa tontin hintaankin oli yllättävän korkea, eli varmaan noilla samoilla seutuvilla. Kyseessä ei kuitenkaan ole esimerkkisi lailla pieni kunta Savossa, vaan kasvukaupunki Tampereen kyljessä, parin kilometri päässä keskustan palveluista.

Tampere kun toisessa kommentissa mainittiin, niin Tampereen keskustan nurkilla varsin mukavilla sijainneilla on osunut parikin taloyhtiötä vastaan, joiden vuokrasopimus on päättynyt tyyliin pari-kolme vuotta sitten. Tonttien omistus on näissä tapauksissa säätiöllä sekä yksityisellä yrityksellä. Taloyhtiöt ovat kieltäytyneet uusimasta vuokrasopimuksia tontin omistajien ehdoilla. Ja vastaehdotus ei taas ole mennyt toiselle osapuolelle läpi. Toisaalta, kun vuokrasoppareissa on niiden jatkumattomuustilassa tontin omistajalla rakennusten lunastusvelvollisuus käypään arvoonsa, ei taloyhtiötkään ole ihan heikoilla. Ihan heti se pienyritys ei ala lunastelemaan suurta taloyhtiötä, jonka kämppien yhteisarvo on kymmeniä miljoonia euroja. Eli ei se ole helppoa tontin omistajallakaan, jos joudut toimimaan vuosikymmenten takaisten vuokrasopimusten ehtojen puitteissa.

JuhaR kirjoitti:

Tampere kun toisessa kommentissa mainittiin, niin Tampereen keskustan nurkilla varsin mukavilla sijainneilla on osunut parikin taloyhtiötä vastaan, joiden vuokrasopimus on päättynyt tyyliin pari-kolme vuotta sitten. Tonttien omistus on näissä tapauksissa säätiöllä sekä yksityisellä yrityksellä. Taloyhtiöt ovat kieltäytyneet uusimasta vuokrasopimuksia tontin omistajien ehdoilla. Ja vastaehdotus ei taas ole mennyt toiselle osapuolelle läpi. Toisaalta, kun vuokrasoppareissa on niiden jatkumattomuustilassa tontin omistajalla rakennusten lunastusvelvollisuus käypään arvoonsa, ei taloyhtiötkään ole ihan heikoilla. Ihan heti se pienyritys ei ala lunastelemaan suurta taloyhtiötä, jonka kämppien yhteisarvo on kymmeniä miljoonia euroja. Eli ei se ole helppoa tontin omistajallakaan, jos joudut toimimaan vuosikymmenten takaisten vuokrasopimusten ehtojen puitteissa.

Mielenkiintoista. Tampereella kaupungin vuokratonttien vuokrasoppareita on mennyt uusiksi parin vuoden ajan ja vielä pari vuotta tästä eteenpäin jatkuu. Kaupunkia vastaan resistance is futile, senkun kitiset. 

Joillekin tämä on tarkoittanut vuokraan jotain 5x kun on vuosikymmeniä saanut maksaa alihintaista vuokraa samalla kun naapuri maksaa markkinahintaista vieressä, joten oikeustajun kannalta on selkeetä että vuokra nousee kun tällainen vanha soppari umpeutuu. 

Mutta mielenkiintoista että tuollaista pullikointia on käytetty kun vastassa ei ole kaupungin virkakoneisto.

Kuten toisessa kommentissa todettu, tontin kiinteistövero on omistajan vastuulla. Eli tuotto ei ole mainitsemasi.

Osassa vuokrasopimuksista on kiinteistöverokin vyörytetty vuokralaisen vastuulle.