Paras tarjous nyt Aktialta, bullet ja marg. 1,5% + 12 kk euribor.
Nordealta tinkailujen jälkeen marginaali 2,0%.
Parilta pankilta laskelmat vielä saamatta.
Jotenkin on fiilis, että ei se ehkä tuosta Aktian tarjouksesta enää parane. Kun pankki kuulee lainan otettavan osakemarkkinoita varten, niin kunnon lisäkerroin siihen marginaaliin näyttää heti lävähtävän. Saa toki korjata jos on onnistunut neuvottelemaan alhaisen marginaalin.
S-pankilta lainatarjous sähköpostiin puolessa tunnissa. 25-v laina-ajalla 0,99% marginaali. Ehkä tulee sittenkin lyhennettävä laina. Toimitusmaksukin tähän mennessä alhaisin. Osanostot sijoituslainaan maksaa 10€/kerta. Särmin tarjous tähän mennessä, odottelen vielä OP:n laskelman.
Mites muuten, onko bullet-lainat yleisesti marginaaliltaan kalliimpia kuin lyhennettävät? Joutuuko maksamaan preemiota.
Jatkoitko vielä neuvotteluja vai päädyitkö S-pankin lainaan? Jos päädyit niin edellä mainittuun niin, minkälainen kuva jäi neuvotteluista?
mzone kirjoitti:
Jatkan yksinpuhelua :)
S-pankilta lainatarjous sähköpostiin puolessa tunnissa. 25-v laina-ajalla 0,99% marginaali. Ehkä tulee sittenkin lyhennettävä laina. Toimitusmaksukin tähän mennessä alhaisin. Osanostot sijoituslainaan maksaa 10€/kerta. Särmin tarjous tähän mennessä, odottelen vielä OP:n laskelman.
Mites muuten, onko bullet-lainat yleisesti marginaaliltaan kalliimpia kuin lyhennettävät? Joutuuko maksamaan preemiota.
Päädyin reilu vuosi sitten S-pankin lainaan yllä olevin ehdoin. Neuvottelut menivät hyvin ja suoraviivaisesti. Sijoituslainan ottaminen on tähän mennessä ollut hyvinkin kannattava liike. Vuoden aikana olen päätynyt sijoittamaan koko lainan eQ:n ja Titaniumin kiinteistörahastoihin. Tuotto ennen veroja on ollut 7-8%. Vaihdan hevosta asteittain osake puolelle, jos osakkeet jossain välissä halventuu ja sopivia kohteita tulee eteen.
Lainani 12kk euribor päivittyi tässä kuussa ja eiköhän vuoden kuluttua olla myös nollan tuntumassa, joten vähintään pari vuotta tässä on huippuhalpaa lainaa edelleen tarjolla. Sijoituslainani korko on hieman yli 0,8% , kun euribor on hieman miinuksella. Korot saa myös vähentää.
Otin vuoden lyhennysvapaan lainan alkuun, joten lyhennykset alkaa pyörimään ensi kuusta.
Itsellä 50k lainaa Nordnetilta 0.99% korolla. Koko summa on sijoitettu OMXH25 -osinko-osakkeisiin. Osakesijoitukset, mukana USA-REIT-kori 10% ja myös indeksiä yhteensä 230k, mistä tuloutuu 7k osinkoja vuodessa lyhentämään vipua. Tuohon sisältyy vielä 10k "oma korkosuoja" eli käteinen BN:ssa. Pahan päivän varalle velattoman omistusasunnon osavakuudet vapaina (kai suunnilleen se samainen 50k). Tunnusluvut, joita seuraan ovat osinkosumman kasvu (2018 ~ +13%) nettogearing (nyt 21%, tavoite alle 15%). Strategiana on osinkosijoittaminen ja yltiöhajautus ja kuukausittaiset netto-ostot.
Riskin suuruutta pohdin. 6% happotestillä ja 50% rymähdyksellä voi tulla tukalaa. Suurin riski lienee Nordnetin vakuusarvojen äkillinen laskeminen. Poikkimenemisen suhteen olen rauhallinen sillä 3k kuukausitulolla voin maksaa lainan pois vaikka kuppi kaatuisikin. Käteistä silti hamstraan lisää.
Sulla Kinski taitaa sitten olla mukavat kuukausitulot :) Oma sijoitussalkku on nyt 180k€, josta pari kymppiä on käteistä. Nordnetin luotot on vielä käyttämättä takataskussa, josko joskus tulee tarve ostaa osakkeita kaikella minkä irti saa.
Jossain 7k€ kieppeillä pyörii tuloutuva osinkosumma ennen veroja. Osa salkusta on osakerahastoja jotka maksaa osingon rahastoon eikä tilille.
Näköjään avauksessani salkun tilanne oli 50 k€ sijoitussalkku ja 30 k€ käteistä. Nyt tilanne on 160k€ ja 20 k€. Mukavasti on sijoitettu pääoma kasvanut vajaassa kahdessa vuodessa. Kysyin silloin, onko sijoituslainan ottaminen järkevää ja nyt voin todeta idean kantaneen tavoitteiden mukaisesti. Pitää tietysti huomioida että (onneksi) uudesta sijoitetusta pääomasta kaikki ei ole lainaa vaan osa.
Heitin puolihuolimattoman sijoituslainatarjouspyynnön S-Pankkiin pari viikkoa sitten, sanoin käyttäväni rahat tarkoin valittuihin osakkeisiin. Nyt sain vastauksen: 80ke arvoinen velaton ja vuokrattu neukkukuutio panttina, 60ke lainasumma, laina-aika 20v, kuukausilyhennys. Marginaaliksi tuli 0,6% + 12kk euribor, eikä mitään korvamerkintöjä rahankäytölle pankin puolelta. Pitää toki lukea liput ja laput vielä tarkasti. Näillä spekseillä mielestäni todella edullinen tarjous, tämähän on aivan asuntolainamarginaaleissa.
Eli kysymys kuuluu, minkälaisella "taseella" oletteko liikenteessä tällä hetkellä ja mikä on sijoitushorisontti?
Oma esimerkkini:
Bruttovarallisuus: Asunto 57%, arvopaperit 43%, ei muuta omaisuutta.
Ja tämä rahoitettu seuraavasti: OPO 60%, asuntolaina 22% (marginaali 0,48%) ja sijoituslaina 18% (Nordnet hopea 2,5% tällä hetkellä).
Sijoituslaina tarkoitus ajaa piku hiljaa "kultakorko" tasolle kun Korona savu hälvenee. Hetken aikaa olen ottanut myös lyhennysvapaata asuntolainasta korona tilannetta hyödyntääkseni.
Oma sijoitushorisontti noin 15-20 vuotta, joten myös riskiä on mahdollista ottaa, eikä näillä näkymin isoja hankintoja tiedossa. Vakituinen ansiotyö antaa pelivaraa pienhankintoihin ja lainanlyhennyksiin ihan mukavasti, mutta kovin paljoa ei jä sukaan varteen. Ajatus on että joskus kuuskymppisenä olisi ehkä enemmän varaa valita mitä sitä tekee. Toki mikään ei estä ajamasta samalla pääomarakenteella vaikka hamaan tappiin asti.
Onko tämä velkaisuusaste ja sijoitusaste mielestänne järkevä, vai pitäiskö ottaa lisää tai vähemmän riskiä? Olisi kiva kuulla myös miten palstan gurut toimivat ja ajattelevat asiasta. En tarkoituksella laittanut absoluuttisia summia tähän, ettei keskustelusta tule "kellä on isoin" -tyyppinen, vaikka toki varallisuuden koko hieman tätäkin ajattelua ohjaa.
Bruttovarallisuus noin 52% asunto, 31% arvopaperit, 5% pelitilit ja käteinen, 3% uloslainatut massit ja 9% muu omaisuus (lähinnä keräilykortit).
Rahoitettuna suunnilleen 66% OPO, 29% asuntolaina (marginaali 0,5%), 5% sijoituslaina (0,99% superluotto) ja luottokortit (maksuaikakortteina).
Itsellä kans asuntolaina 6kk lyhennysvapaa menossa. No-brainer, jos ja kun on kalliimpaa sijoituslainaa.
Tekisi mieli purkaa sijoitusvipu nyt kokonaan pörssin indeksin juostua nopeasti +30% kuopista, mutta omasta salkusta ei oikein löydy kamaa mitä tekisi mieli myydä.
Eihän tässä hirveästi riskiä ole, mutta loppuvuonna on tarkoitus tehdä gradua eikä tietoa "säännöllisistä kuukausituloista" ole sen jälkeenkään. Jos olisi, niin en olisi huolestunut vaikka sijoituslainaa olisi roimasti nykyistä enemmän. Jos olisi enemmän sijoituslainaa niin tässä kurssi- ja koronatilanteessa kyllä lähtökohtaisesti purkaisin vipua sopivissa spoteissa.
Tekisi mieli purkaa sijoitusvipu nyt kokonaan pörssin indeksin juostua nopeasti +30% kuopista, mutta omasta salkusta ei oikein löydy kamaa mitä tekisi mieli myydä.
Eihän tässä hirveästi riskiä ole, mutta loppuvuonna on tarkoitus tehdä gradua eikä tietoa "säännöllisistä kuukausituloista" ole sen jälkeenkään. Jos olisi, niin en olisi huolestunut vaikka sijoituslainaa olisi roimasti nykyistä enemmän. Jos olisi enemmän sijoituslainaa niin tässä kurssi- ja koronatilanteessa kyllä lähtökohtaisesti purkaisin vipua sopivissa spoteissa.
Tätä voisi miettiä myös toisin päin siten, että kurssien noustessa lainan määrä suhteessa vakuusarvoihin vähenee itsestään. Toisin sanoen laina lyhenee vaikket sitä maksaisikaan, kunhan korko on alle salkun arvonnousun. Päätellen siitä, että olet kultatasolla, niin katki meneminen isossakaan rommauksessa ei kuulosta todennäköiseltä, joten siitä ei välttämättä kannata stressata.
Superluotto ~45% salkun lainoitusarvosta (sijoituskohteet globaaleja indeksi-etf:iä ja indeksirahastoja)
Muita kulutusluottoja noin 50% toisessa pankissa olevien sijoitusten arvosta (olen kyseisessä pankissa töissä joten korko noin 1%).
Vivuton ps-tili, jossa sijoituksia suunnilleen saman verran kuin superluottoa on käytössä.
Superluottoa "lyhennän" siirtämällä rahaa Nordnettiin noin 3% vakuusarvosta kuukaudessa ja ostamalla tällä rahalla spp global -rahastoa. Laina ei siis lyhene, mutta vakuusarvo kasvaa. Tällä hetkellä suunnitelmana on myös yhdistää super yms luotot yhdeksi vakuudelliseksi luotoksi, jolloin saisin myös nyt superluotossa kiinni oleville rahoille paremman koroin kuin hopea-tason 2,49%. Lisäksi kassavirta paranisi 20 v maksuajalla, vaikka superluoton osuutta pitäisi myös alkaa lyhentää. Vinkkinä muillekin: hopea-tasoa halvempaa lainaa pitäisi järjestyä isoista pankeista myös sijoitustoimintaan, kunhan on vakuudet kunnossa, vaikkei olisi kyseisessä pankissa töissä.
Kaikki asuntolainat on tällä hetkellä 2v lyhennysvapaalla ja säästyneet rahat käytän sijoittamiseen.
Tämän hetken tavoite on pitää velan määrä euroissa samana, mutta lisätä omaa pääomaa sijoituksissa. Harkitsen uuden sijoitusasunnon ostamista, kun likvideissä sijoituksissa on vähintään 100k.
Käytän YNABia oman talouden seurantaan. Sieltä katsottujen lukujen perusteella gearing tällä hetkellä 64%.
Sijoitusurani alussa 2011, jolloin en ymmärtänyt hajautuksen ym. merkitystä (enkä paljoa muutakaan sijoittamisesta) otin tuollaiset 30 pinnan miinukset. Silloin laitoin koko sijoittamisen tauolle, hankin muutaman sijoituskirjan ja aloin lukemaan, mitä viisaammat siellä sanovat. Tuo kokemus teki minusta pitkäksi aikaa ehkä jopa liiankin varovaisen sijoittajan.
Jos otit 30 % tappiosi kotimaisilla osakkeilla, voit lopettaa itsesi ruoskiminen, koska OMXH indeksi putosi 2011 muistaakseni -28.9%. Osuit siis ensi yritykselläsi indeksituotton kohtuullisella tarkkuudella. Se on sitten toinen juttu, että vaikkapa OMXHGI voisi olla kotimaahan sijoittajalle holdarille parempi vertailuindeksi.
30 pinnan tappiot tulivat yhdellä osakkeella joten koko vuoden tulos saattoi olla vielä paljon rumempi.
Nagamorich, kiitos. Itselläni ei ole bulletista kokemuksia koska siitä hyviä tarjouksia ei tullut. 25v lainassa lyhennys on aika pieni ja lainan uudelleen neuvottelu keväällä (lisää fyrkkaa koronassa) meni helposti ja maksoi vain 120 euroa. Jos pystyt hieman lyhentämään lainaa, niin voi olla vaihtoehto bulletille.
Onko sijoituslainaa mahdollista saada ostokohteena oleva osake vakuutena eli siis esim. niin että ostan Sampoa 20 000 eurolla (josta lainaa vaikkapa 10 000 euroa) ja tämä Sammon osake toimii sitten lainan vakuutena? Vai onko sijoituslaina aina sellainen että vakuus täytyy löytyä etukäteen (esim. asunto tai osakesalkku)?
Itse olen vivuttanut ostamalla uuden osakehuoneiston, josta olen maksanut kauppahinnan ja taloyhtiön RS yhtiölaina toimii vipuna.
Yhtälö on jokseenkin toiminut. Vuokra kattaa pääsääntöisesti hoito- ja rahoitusvastikkeen. Tyhjiä kuukausia ei toistaiseksi ole ollut kuin pari. Kolmas vuokralainen neljän vuoden aikana .
1) ota halpaa velkaa (~1%)
2) osta vitusti osakkeita
3) mutta hajauta toimialoittain ja maantieteellisesti
4) profit
Tama on todellakin nain helppoa. Joku kaveri joka pelaa 70% syvyydella saa tehda 2 kertaa parempia osakepoimintoja kuin mina joka pelaan 150%. Aika arroganttia vaittaa etta joku jonka nimikirjaimet eivat ole MM tai JK voisi tassa onnistua. Velkavipu maksimaalisella hajautuksella on tassa korkoymparistossa nuts.
Mulla isoin omistus on Catena joka on ~10% networthista ja ~7% salkusta. Yksittaisten osakkeiden kanssa voi vetaa riskilla mutta portfolio kokonaisuutena taytyy rakentaa niin ortogonaalisista riskeista kuin mahdollista - siis jos haluaa pelata syvaa pelia velkavivulla.
Onko sijoituslainaa mahdollista saada ostokohteena oleva osake vakuutena eli siis esim. niin että ostan Sampoa 20 000 eurolla (josta lainaa vaikkapa 10 000 euroa) ja tämä Sammon osake toimii sitten lainan vakuutena? Vai onko sijoituslaina aina sellainen että vakuus täytyy löytyä etukäteen (esim. asunto tai osakesalkku)?
Todenäköisesti onnistuu onnistuu. Tosin pankki haluaa mahdollisesti totetuttaa oston itse, jolloin menee konttorissa kaupankäynnin hinta. Nordnetin superluotolla taitaa mennä suoraan läpi moinen, mutta siinä 50% rahoitusasteella saa jo varoa kurssien heiluntaa.
1) ota halpaa velkaa (~1%)
2) osta vitusti osakkeita
3) mutta hajauta toimialoittain ja maantieteellisesti
4) profit
Itse olen laiska, joten teen:
1) ota halpaa velkaa (~1%)
2) osta vitusti indeksirahastoja/ETF:iä (lähinnä maailmaindeksiä. en jaksa kikkailla tai arvailla mikä kehittyy jatkossa parhaiten)
4) profit
Ajallinen hajautus vaatisi että ostaa säännöllisesti osakkeita. Tuntuu itsestä historian valossa että se on tärkein hajauttamisen muoto. Yleensä kaikki tuntuu nousevan ja laskevan samaan aikaan.
Ajallinen hajautus vaatisi että ostaa säännöllisesti osakkeita. Tuntuu itsestä historian valossa että se on tärkein hajauttamisen muoto. Yleensä kaikki tuntuu nousevan ja laskevan samaan aikaan.
Näin teoreettisesti suurin odotusarvo tuotolle on, jos sijoittaa kaiken käytettävissä olevan rahan heti. Ajallinen hajautus toki laskee riskiä, että sattuu laittamaan rahat sisää markkinan huipulla, mutta laskee tuoton odotusarvoa. (time on market beats timing the market. tilillä olevan rahan reaalituotto on negatiivinen)
Veikkaisin että parhaan koron saat kun ostat jonkun paskotun mökin ja siihen vaikka 100, remontti lainaa. Itse odotellut tässä 3viikkoa yhteyden ottoa osuuspankista kun haluaisin neuvotella marginaaleista ym. Mutta juttujen perusteella nordeassakin ruuhkaa asuntolainojen kanssa mikä, mikä huolestuttaa kyllä. Ihmiset velkaantuu kovaa kyytiä🤔
Näin yleisellä tasolla, millainen on pankkien henki myöntää bullet-lainoja esim. 50 000 euroa?. Minulle ei ole oikein koskaan selvinnyt millaisiin kohteisiin bullet-lainoja myönnetään, joten jos täällä on asiantuntijoita näiden suhteen, niin otan ilomielin tiedon vastaan. Asuntokuviota itse lähinnä mietin tässä, vakuuksia pitäisi olla kyllä riittävästi, mutta myönnetäänkö näitä kuinka...
Veikkaisin, että tyypillisin tilanne yksityishenkilön bulletille on ns bridging loan, jolla rahoitetaan uuden asunnon osto ennen kuin vanha on saatu myytyä.
Näin yleisellä tasolla, millainen on pankkien henki myöntää bullet-lainoja esim. 50 000 euroa?. Minulle ei ole oikein koskaan selvinnyt millaisiin kohteisiin bullet-lainoja myönnetään, joten jos täällä on asiantuntijoita näiden suhteen, niin otan ilomielin tiedon vastaan. Asuntokuviota itse lähinnä mietin tässä, vakuuksia pitäisi olla kyllä riittävästi, mutta myönnetäänkö näitä kuinka...
Yleisestä tasosta/hengestä en osaa sanoa, mutta ite sain Ålandsbankenista 50.000e bulletin alta 1,5% korolla Cityconin ostoja varten 1,5 kuukautta sitten. Hyvin kivuton prosessi ja bulletlainaa ehdottivat muistaakseni itse.
Kannattaa maksaa 5fig valuutanvaihtopalkkioita niin saa hyvää pankkipalvelua..
