Entä jos lyhennysvapaat on jo käytetty korona-aikana? Ongelmat tuppaavat kasautumaan samoille henkilöille, ja pankki antaa vapaita vain tietyn määrän X vuodessa, sen jälkeen mennään pankinjohtajan puheille hattu kourassa jos halutaan lisää.
Väliaikainen droppi voisi kyllä tulla. Monen olisi pakko myydä kämpät kun ei enää talous kestä. Jollain 2-3% alkaa osalla jengistä jo pakka hajota.
Nopeasti laskettuna näkisin että vaikka perus 300k laina, 20v takaisinmaksuaika, 1% korko+marginaalilla lyhennys on 1250, jonka päälle korko 250, eli 1500€/kk. Vaikka korko+marginaali nousisi viiteen prosenttiin, niin lyhennysvapaalla kuukausikustannus olisi 1250, eli edelleen 250€/kk pienempi kuin nollakorkotilanteessa. Tietysti laina ei lyhene mutta niin kauan kun työt ei mene alta uskoisin että lyhennysvapaita tarjotaan ja lainan kuukausikustannukset pysyy hallittavalla tasolla sen aikaa kun korot sitä vaatii. Jos nousee vielä tuosta ylöspäin niin eiköhän valtionvalta jo ala tulemaan väliin, korkovähennykset takaisin tms.
Onko sinulla jotain perusteltavaa näkemystä että ketkä noilla 2-3% koroilla olisi pakkomyynnin edessä? Lähteekö lumipallo liikkeelle ylivelkaantuneista vuokraloordeista, vai ketkä nuo "monet" ovat?
"Monet" on perus suomalaisia perheitä joilla normaalit tulot tyyliin opettaja ja sairaanhoitaja, mutta asuntolainaa se 500k€. Pränikkä auto alla, ja pari lasta. Kyllä, voi olla että lyhennysvapailla selviää, mutta jos ne käytetty, tai 3% onkin uusi normaali? Muutkin kulut nousee samalla, niin jos talous on viritetty piukeaksi niin kyllä 3% + marginaali hankaloittaa isosti. Tiedän useamman tällaisen perheen. Ehkä monet on siinä mielessä huono sanavalinta että en tiedä faktaksi, ja mitä edes tarkoittaa "monet"? Mutta kyllä tilastotkin kertoo että kotitaloudet todella velkaantuneita.
Pankit kuitenkin laskee luotonmyönnössä sen 6%/25v "stressitestin" mukaan, että maksukyky riittää. Toki inflaatio syö sitä maksukykä, mutta ainakin teoriassa jos laina on suht tuore, niin 2%+marg. korkotasolla ei pitäisi tulla ongelmia. Toki jos on ottanut vähän turhan kireän kk-erän, voi joutua neuvottelemaan pidempää laina-aikaa.
Asuntomarkkinassa on aika pieni joukko, jolla korkojen nousu suoraan johtaa pakkomyynteihin.
Kuitenkin on aina ihmisiä, jotka ovat enemmän tai vähemmän pakkomyyntitilanteessa. Esimerkkeinä vaikka avioerot, työpaikan vaihdos toiselle alueelle, työttömyys, työkyvyttömyys, kuolema tai perheen kasvaminen ulos nykyisestä asunnosta tai yleinen ylivelkaantuminen.
Jokaiselle myytävälle asunnolle taas pitää löytyä ostaja, jolla on rahaa. Korkojen ja muiden elinkulujen noustessa ostovoimaa ja lainansaantikykyä on taas vähemmän.
Tässä tilanteessa asuntojen hintojen selkeää laskua lienee odotettavissa ainakin Helsingin seudulla. Suomi on itse asiassa ollut aikamoinen poikkeusmarkkina kun viimeisen 40 vuoden aikana on ollut vain yksi reipas asuntojen hintakuoppa 90-luvun alussa. Esimerkiksi USA:ssa ja Britanniassa on nähty useampia kuoppia.
Niin, se että hinnat ei kääntyisi laskuun ei vaadi sitä osalta kotitalouksista pakkolunastetaan asunto kun maksukyky ei riitä.
Kuten Petteri jo yllä totesi, niin kotitalouksilla tulee olemaan taloudellisesti niukempaa ja velanottokyky ja -halukkuus heikkenee.
Yhtenä anekdoottina voitaneen todeta, että ollaan puolison kanssa mietitty uuden asunnon ostoa ja kyllähän ennustettu korkotaso, oletetaan esim. 3% syö ainakin meidän velanoton halukkuutta. Jos maksimi laina on ollut esim. pariskunnalla 500k niin nyt se saattaa olla 100-200k pienempi.
Itse en ymmärrä miten asunnot olisivat ainoa omaisuusluokka, joka oottaa boostia koronasta muttei ottaisi minkäänlaista rekyyliä taaksepäin nykyisestä makrotilanteesta ja korkonäkymistä.
Itse en ymmärrä miten asunnot olisivat ainoa omaisuusluokka, joka oottaa boostia koronasta muttei ottaisi minkäänlaista rekyyliä taaksepäin nykyisestä makrotilanteesta ja korkonäkymistä.
Tätä samaa vakuuttelua olen kuullut melko monelta asuntosijoittajalta viime aikoina. Yksinkertaisesti sanotaan että kun inflaatio nousee, niin tottahan asuntojen hinnat nousevat mukana ja vielä vähän ekstraa päälle. Olen lähinnä varovaisesti kehottanut katsomaan, mitä osakemarkkinoille kuuluu. Tuntuu vähän että on niin paljon tuoreita nollakorkoajan asuntosijoittajia mukana, että ei ehkä ihan hahmoteta riskejä oikein. Ostovoiman selvä heikkeneminen, vallitsevat todella matalat tuottovaatimukset ja korkojen nousu eivät kyllä mitään paraatimarssia lupaile myöskään asuntosijoittajille. Tuskinpa asumistukiakaan ihan inflaation tahdissa korotetaan.
Ostovoiman selvä heikkeneminen, vallitsevat todella matalat tuottovaatimukset ja korkojen nousu eivät kyllä mitään paraatimarssia lupaile myöskään asuntosijoittajille. Tuskinpa asumistukiakaan ihan inflaation tahdissa korotetaan.
Tuohon vielä päälle hiljattain uutisoidut ongelmat vuokralaisten löytymisessä myös isoissa kaupungeissa varsinkin yksiöihin. Ne ensimmäiset koronnousun ruumiit eivät varmaankaan tule oman kotinsa lainalla hankkineista. Niillä on kuitenkin lainat pääosin stressitestattu nykyistä korkeammilla koroilla ja ne ovat vaarassa vasta jos työttömyys kasvaa. Sen sijaan nyt voi realisoitua se mitä on peloteltu, eli maksimi velkavivulla tehdyt sijoitusasunnot, joissa on sekä isot yhtiölainat että velalla rahoitettu omarahoitusosuus. Kun yhtiölainan lyhennykset alkavat pyöriä korkojen lisäksi eikä vuokria pysty tässä markkinatilanteessa korottamaan samaa tahtia alkaa niitä sijoitusyksiöitä tulla pakkomyyntiin eikä niilläkään markkinoilla ole liikaa ottajia.
Sijoitusyksiöiden ylitarjontaan on selkeä selitys: hallituksen ylimitoitetut koronatoimet, joilla karkoitettiin markkinoilta opiskelijat ja palvelualan työntekijät pk-seudulla. Pahin ylitarjontahuippu koettiin jo vuodenvaihteessa, josta tarjonta on laskenut jo selvästi. Syksyyn mennessä pitäisi opiskelijoiden tyhjentää loppukin ylitarjonta.
Vuokrat ovat junnanneet paikallaan em. syystä ja vuokrankorotuksia on tehty maltillisesti jos ollenkaan - syksyllä on tulossa jopa 10% korotukset vuokriin, kun korkea inflaatio nostaa elinkustannusindeksiä reilusti. Instikoilla on korotusehdot tyypillisesti Elinkustannusindeksi + 2-5%.
Nousevat korot ja talouden epävarmuus leikkaavat automaattisesti uudistuotantoa, joten parin vuoden päästä saamme taas lukea mediasta, että miksei yksiöitä ole rakennettu tarpeeksi.
Tänään sain lainatarjousta yritykselle investointiin ja vähän mietityttää mitä tekis--- olen alla vähän pyöristellyt lukuja mutta suuruusluokka oikein.
Marginaali lienee 1,25% luokkaa tähän tiettyyn sijoitukseen.
10-vuotista kiinteää korkoa saisi kokonaiskorkoon 4,15
...ja jos yhdistäsin vähän lainoja niin 10-vuotista kiinteää saisi kokonaiskorkoon 3,9 (aikasemmassa korkosuojaus, josta luopumalla saisi "hyvää" pankista.
Lainamäärä n. 500k. Ei mikään life changer itselle, mutta ihan merkittävä summa kuitenkin.
Ulkomaiset pankit lainaavat rahaa enenevässä määrin matalan koron maista ja tallettavat ne dollareina jenkeissä olevien konttoreidensa avulla korkeammalla korolla hätävaraksi:
FED:n pienentäessä tasettaan määrällisen tiukentamisen tarkoituksessa, ulkomaiset pankit tallettavat sinne varojaan dollarimääräisenä varautuessaan likviditeetin vaikeutumiseen. Analyytikot eivät näe juuri merkkejä mistään vakavasta rahoituskriisistä, mutta arvelevat pankkiirien ounastelevan sellaisen voivan olla edessä.
Voi olla, että kohta on aika alkaa silmäillä löytyykö korkeakorkoisia talletustilejä - sillä: "Tällä hetkellä lähes jokaisen kotimaisen perinteisen pankin säästötilin korko on rehellisesti sanottuna naurettava: nollan tuntumassa. Korkeakorkoinen säästötili löytyy tällä hetkellä helpommin ulkomailta kuin koti-Suomesta."
Lukiessani tätä ketjua ja toki muutenkin olen äärettömän tyytyväinen siihen, että pidin asuntolainan 1,15% kiinteässä korossa. Kaikkea ei kannata mitata rahassa, mutta tällä kertaa mielenrauhan lisäksi näyttäisi olevan myös rahallisesti hyvä ratkaisu. Erittäin mielenkiintoista mikä on korkomarkkina vuonna 2030 kun kiinteäkorkojakso muuttuu vaihtuvaan. Toki lainapääoma on silloin huomattavasti pienempi, jos lyhennykset hoituu suunnitelman mukaan.
