Mielipidekyselyn jälkeen uusin itselleni saatavilla oleva faktatieto on Suomen Pankista:
Sen mukaan Kiinteistö- ja rakennusala otti ja sai lainaa suurin piirtein saman kuin edellisinäkin kuukausina. Sen jälkeistä tietoa tapahtumista on odotettava, jollei jollain muulla ole muuta tietoa.
Jotain tuosta hetkestä kertoo rahastosijoitusten liike keväällä:
Sijoittajat säikähtivät maaliskuussa ja lunastivat rahasto-osuuksiaan osake- ja korkorahastoista.
Säikähdyksen hetkelläkin maaliskuussa kiinteistörahastot säilyttivät varansa, mutta osake- ja korkorahastoista ne siirrettiin. Niihin raha on sittemmin palannutkin.
Syy voi olla myös rahastojen luonteessa - joissakin varansa voi lunastaa vain neljännesvuosittain ja säikky ei voinut tehdä mitään. Ehkäpä se oli hänen onnensa.
Rahoituksen saatavuudesta nyt paras tieto taitaa olla pankeilla.
Rahoituksen saatavuudesta nyt paras tieto taitaa olla pankeilla.
Tässä kriisissä julkinen valta on pyrkinyt turvaamaan rahan saatavuuden ja painamaan lisää rahaa markkinaan.
Jos raha on tiukassa, voitonjaon keskeyttäminen on luultavaa. Mainitsemistasi yrityksistä Kojamo, Citycon, CapMan ja Cibus ovat jatkaneet osingonmaksua, Citycon kuitenkin leikkasi sitä. Ovaro ei maksa osinkoa eikä tee voittoa, mutta suorittaa voitonjakoa ostamalla omia osakkeita.
Tähän väliin voikin katsoa, miten maailmalla kiinteistösijoituksiin on suhtauduttu - kiinteistöt ovat kuitenkin osakemarkkinoita suurempi arvoltaan:
Rahaston suurimmat sijoitukset:
Vastaavasti globaali etf-muotoinen Reit-rahasto:
Etf:n suurimmat sijoitukset:
Viiden vuoden käyräkehityksen mukaan näyttäisi siltä, että globaalisti hajautettu kiinteistöarvo on vain palannut aiemmalle uralleen. Ei tiedä onko siinä ollut kuplaa, mutta ainakin suurimmat yliarvostukset on nyt pyyhitty pois. Onko tässä pitkäaikaisella sijoittajalla vielä aikaa ehtiä kasvuun onkin mielenkiintoinen kysysmys. Aktiivisen rahaston hoitajalla on kyllä ollut hommaa.
Ihmisjärjelle käsittämätöntä on myös kiinteistösijoitusyhtiöissä kiinteistöomaisuuden arvostaminen tilinpäätöksessä käypään arvoon eikä hankintamenoon. Taseessa hankintamenoon lisätään käyvän arvon muutos ja tämä muutos näytetään kaksinkertaisen kirjanpidon toisella puolella tuloslaskelmassa tulona, jos se on positiivinen. Tällä sitten on kikkailtu olemattomia tuloksia.
Yksityiselle ihmiselle 1990-luvulla ostetussa sijoitusasunnossa ei oikeastaan kiinnosta muu kuin koska se on maksanut vuokranettona hankintamenonsa (omat rahat ja pankkilaina + remontit) ensimmäisen kerran ja kuinka pitkällä se on nyt toista rundia. Hetkellinen myyntiarvo paikkakunnalla ei ole kiinnostava, koska neliöiden on tarkoitus tuottaa pankkitilille rahaa - vaikkapa kiinteistöyhtiöihin sijoittamiseen.
Tässäpä sitten jännitetään vuodenvaihdetta ja ihmetellään miten kiinteistösijoitusyhtiöt arvostavat omaisuutensa käyvän arvon sillä hetkelle - näemmekö nyt huiman tappion, vaikka omaisuutta ei ole myytykään.
Itse yli viisitoistavuotta asuntojen kanssa puljanneena ihmettelen että miten tuottotavoite tippuu ja tippuu vain kokoajan. Helsingissä porukka tyytyy kolmeen pinnaan ja "maaseudulla" viiteen pinnaan. Ei ole paljon riskejä otettu huomioon, laskettu vain taskulaskimella optimaalisin tulos vailla muuttujia.
Itse yli viisitoistavuotta asuntojen kanssa puljanneena ihmettelen että miten tuottotavoite tippuu ja tippuu vain kokoajan. Helsingissä porukka tyytyy kolmeen pinnaan ja "maaseudulla" viiteen pinnaan. Ei ole paljon riskejä otettu huomioon, laskettu vain taskulaskimella optimaalisin tulos vailla muuttujia.
Kun pankkilainaa saa nyt jollain 0,6% tietämillä, niin miten voisi edes olla, että näistä saisi jotain varmoja 10% tuottoja?
Itse yli viisitoistavuotta asuntojen kanssa puljanneena ihmettelen että miten tuottotavoite tippuu ja tippuu vain kokoajan. Helsingissä porukka tyytyy kolmeen pinnaan ja "maaseudulla" viiteen pinnaan. Ei ole paljon riskejä otettu huomioon, laskettu vain taskulaskimella optimaalisin tulos vailla muuttujia.
Kun pankkilainaa saa nyt jollain 0,6% tietämillä, niin miten voisi edes olla, että näistä saisi jotain varmoja 10% tuottoja?
Crusader meinaa, että 3%/5% ei riitä asuntojen tuotto-odotukseksi.
Ja kilppari meinaa, jotta vivutettu +10% tuotto on varmaa?
Mikään ei ole varmaa missään bisneksessä, itselläni ollut elämäni aikana asuntoja lähempänä sataa kuin nollaa. Sama homma että ikuinen arvonnousu "Viiskulmassa" tai muualla hyvällä alueella Helsingissä on ihan höpöhöpöä, jos joku keksisi ikuisen arvonnousun niin Wall Streetin "judenit" olisi alta aika yksikön ostamassa täältä. Mitä isommaksi salkku kasvaa(kaksinumeroinen luku asuntoja) niin sitä varmemmin sattuu kaikkea mihin itse ei pysty vaikuttamaan vaikka olisi miten tehnyt vuokralaisvalinnan tai tutustunut taloyhtiöön tai tinkinyt tai ottanut muita muuttujia huomioon. Tuommoisessa 3,5% tuotossa ei pysty ottamaan muuttujia huomioon, pelkästään vuokralainen voi sekoilla 5-6kk asunnossa, lähemmäs satavuotta vanhoissa taloyhtiöissä voi tulla vaikka minkälaisia remontteja mitä ei aina pysty hahmottamaan. Onneksi isännöitsijä pääsääntöisesti kilpailuttaa nykyisin remontit, ei ollut vielä 10v sitten itsestään selvää vaan röyhkeästi kavereille.
Crusader meinaa, että 3%/5% ei riitä asuntojen tuotto-odotukseksi.
Ja kilppari meinaa, jotta vivutettu +10% tuotto on varmaa?
*hakee popcornia*
Minun sanomiset tulkitsit väärin, mutta ei se mitään, tottahan tuokin on. Vivulla tuon tosiaan saa helposti kaksinumeroiseksi.
Itse saan suhteellisen järkevillä oletuksilla vuokratuotoksi uudiskohteessa Espoossa noin 6% ilman vipuja ja muita kikkoja. En mahda sille mitään, että minusta tuo kuulostaa riskeihin nähden liiankin hyvältä. Se, että nuo vuokratuotot on Helsingissä pienempiä johtuu varmaan siitä, että sinne on nyt enemmän tunkua ja oletus arvonnoususta suurempi. Minusta tuo on ihan linjassa.
Noita riskejä voi jokainen miettiä itse. Tietenkin aina voi jotain sattua, joitakin vastaan voi ottaa vakuutuksia, osaan auttaa osaaminen. Osa jää. Ainahan noissa on sekin positiivinen riski, että arvo nousee enemmän kuin odotettu. Tämän yllätyksen kanssa olen itse ollut tuurilla eniten tekemisissä.
Itse saan suhteellisen järkevillä oletuksilla vuokratuotoksi uudiskohteessa Espoossa noin 6% ilman vipuja ja muita kikkoja.
Brutto vai netto? Laitatko vähän tarkempaa tietoa laskelmasta.
Kiinnostaisi myös speksit alueesta ja kokoluokasta. Olen etsinyt myös kehittyvimmiltä alueilta uudiskohdetta PKS:llä. Olen löytänyt parhaimmillaan n. 5,0% bruttuotuolle (tuotto velattomalle hinnalle sekä varainsiirtoverolle), mutta en parempia. Nuokin ovat alueilla, joilla on paljon tarjontaa, joten arvonnousua en odota. En ole päässyt tukkualennuksiin tai konsortioihin mukaan, mikä voi olla yksi avain? Mielelläni ottaisin sparrausta ja vinkkejä vastaan.
Itse saan suhteellisen järkevillä oletuksilla vuokratuotoksi uudiskohteessa Espoossa noin 6% ilman vipuja ja muita kikkoja.
Brutto vai netto? Laitatko vähän tarkempaa tietoa laskelmasta.
En nyt ehdi, mutta kohde löytyy varmaan vielä netistä. Kilonportti 2. En tiedä onko yksiöitä vapaana. Oma kauppa huomenna. Vuokratuotto lasketaan tietenkin aina bruttona. Muuttujana siis ainoastaan vuokra. Omassa excelissä käytin jotain 6x0e jolla tuli 5%, mutta nyt kun seurannut noita tarkemmin, niin uudesta pitäisi saadakin 7x0e.
Truewinnerin laskelma näyttää oikealta. Minulla siis joko muistissa tai kaavassa joku virhe. Tunnustan. Pääsen huomenna sen excelin ääreen jossa laskelma ehkä tallessa.
Vähän kyllä nolo miten noin yksinkertaisen asian voi laskea tai muistaa väärin. Ainoa selitys on, että käytin enemmän aikaa toisenlaiseen laskelmaan jossa yritin laskea oman pääoman tuottoa huomioiden sen, että rahoitusvastikkeen voi vähentää vuokratulosta.
Virhe oli onneksi omassa muistissa. Sen hetkisen esitteen tiedoilla olin laskenut:
hinta 146625
vuosivuokra 8640
vastikkeet 2172
voitto vuodessa 6468
vuokratuotto 4,4%
Tuossa siis ei varainsiirtoveroa ja vuokra 720€. Oli varmaan muutama muu kohde jota pyörittelin josta se 5% jäi päähän. Itse pidän siis koko tunnuslukua melko turhana. Tai paremminkin se on vähän sama kuin joku PE osakkeissa. Antaa jotain suuntaa, mutta yksin ilman muita tietoja ei toimi ollenkaan. Tai ehkä jos vertailussa pelkkiä uudiskohteita ja sijoitushorisontti ei mittaamattoman pitkä, niin sitten jopa oleellinen lukema. Mutta toisaalta taas jos neliöt oleellisesti eri, niin pienempi aina sijoituksena parempi.
Onko ihan normitapa laskea ilman mitään korjauksia/poistoja jne? Toki uudessa kämpässä ei heti tarvitse tehdä mitään, mutta kaipa sinne ajan myötä tulee vuokraisännän vastuulla olevia korjaustarpeitakin, vai omistaako taloyhtiö esim. kaikki kodinkoneet joita vuokralainen ei tuo mukanaan?
Asunnon kuluminen noin 0,25...1% pitkällä jaksolla. Nämä tulevat kuluksi vuokralaisen vaihtuessa. Vuokralaisvaihtuvuus noin joka toinen vuosi.
Vuokravälittäjän palkkio 1 kk noin vuokra.
Tyhjät kuukaudet - remontointi tai kysyntäkausi esimerkiksi opiskelupaikkakunnalla.
Rakennusmääräysten muuttuminen. Vanhoissa taloyhtiöissä jätekatoksia on jouduttu siirtämään 8 metrin päähän rakennuksesta (luvanvaraista) ja tulossa on sähköautojen latausmurheet.
Kuluja tulee vaika talo olisi ehjä ja uusi.
Kannattaa verrata tuottoa asuntorahastoon (noin 4,5%) ja katsoa vaikkapa Kojamon kulurakenne ja vuosikertomus. Sieltä saa ideaa.
Kyseessä on siis maksimituotto hyväkuntoiselle velattomalle asunnolle ilman rahoitusvastikkeita, lainanlyhennyksiä, veroja, kulumista, tyhjiä kuukausia, vuokrauspalkkioita tai muita kuluja. Tyhjät kuukaudet, kuluminen, arvonalennusriski ym. kulut otetaan huomioon vaatimalla riittävän korkea nettovuokratuotto. Kunto otetaan huomioon arvioimalla remonttivara. Uusi asunto on toivottavasti valmiiksi hyväkuntoinen.
Jos tontin saa lunastaa, laskisin velattomaan hintaan myös lunastushinnan ja vähentäisin tonttivuokran vastikkeesta. Muussa tapauksessa se on sisällytettävä hoitovastikkeeseen.
Tuoton voi laskea myös verojen jälkeen. Koska verot vaihtelevat omistajan mukaan, se ei helpota sijoitusten vertailua, jos haluaa verrata esimerkiksi Kojamoon.
Onko ihan normitapa laskea ilman mitään korjauksia/poistoja jne? Toki uudessa kämpässä ei heti tarvitse tehdä mitään, mutta kaipa sinne ajan myötä tulee vuokraisännän vastuulla olevia korjaustarpeitakin, vai omistaako taloyhtiö esim. kaikki kodinkoneet joita vuokralainen ei tuo mukanaan?
Tuo siis tapa laskea vuokratuotto. Se ei ole tietenkään sama kuin kokonaistuotto. Muista termeistä ei taida noin standardoitua yksinkertaista kaavaa olla vaan jokainen saa kehittää omat kaavansa. Maakunnissahan tuon vuokratuotonkin saa helposti kaksinumeroisiksi, sijoituksena ne silti voivat olla joskus huonoja kun huomioi jäljellä olevan käyttöiän ja jäännösarvon joka voi olla jopa negqtiivinen.
Poistoja ei voi as-muodossa vähentää verotuksessa, kiinteistömuodoissa voi ja se tekee kiinteistömuotoisista erityisen kiinnostavia.
Uudiskohteissa ennakkoon ilmoitettu hoitovastikearvio ei käsittääkseni yleensä toteudu sellaisenaan vaan on arvioitu alakanttiin myynnin edistämiseksi. Todennäköisesti se nousee arviosta hieman ja lisäksi päälle voi tulla erinäisiä muita kuluja kuten "internet-vastike", jota ei välttämättä ole huomioitu alkuperäisessä arviossa.
Tuo siis tapa laskea vuokratuotto. Se ei ole tietenkään sama kuin kokonaistuotto. Muista termeistä ei taida noin standardoitua yksinkertaista kaavaa olla vaan jokainen saa kehittää omat kaavansa. Maakunnissahan tuon vuokratuotonkin saa helposti kaksinumeroisiksi, sijoituksena ne silti voivat olla joskus huonoja kun huomioi jäljellä olevan käyttöiän ja jäännösarvon joka voi olla jopa negqtiivinen.
Vuokratuoton ja kokonaistuoton välissä ovat vieraan pääoman kustannukset. Nettovuokratuoton pitäisi ainakin kyetä maksamaan vieraan pääoman korkokulut ja ainakin osa lyhennyksistä. Muun lyhennysosan joutuu tienaamaan muulla tavalla.
Arvonnousu on vain laskennallinen eikä tuottoa, jos sijoitusasunnosta ei ole tarkoituskaan luopua. Kulut, korot ja lyhennykset on tuotolla maksettava vuokrausaikana. Arvonnousu voi realisoitua vasta sijoitusasunnosta luopuessa. Moni ei luovu hyvästä koskaan vaan se jää kuolinpesälle.
Muutokset asunnon arvosta johtuvat fundamenttitekijöistä, kuten asunnon nykyisistä ja tulevista ylläpitokuluista, vuokratasosta ja odotusarvoisesta käyttöasteesta. Odotusarvoinen käyttöaste * vuokrataso sopisi kehittyä niin, ettei se ainakaan lähesty ylläpitokuluja.
Jotkut toki nielevät ajatuksen arvonkehityksen irrottamisesta sijoituskohteiden kannattavuudesta ja lapioivat rahansa Oravaan, mutta tälläinen raha on ns. rajallista.
Vuokratuoton vertailu joihinkin Kojamon tai Oravan tuottoihin ei ole oikein reilua kun noissa firmoissa sisällä on jo vipu. Omalle pääomalle saa vivutettuna tietenkin ihan eri suuruusluokan tuotot. Toki vipua voi ottaa noitakin pörssifirmoja vastaan, mutta vähemmän ja noissa riskinä pakkorealisoinnit melko pienissäkin kuopissa.
Itseäni eniten noissa häiritsee tietenkin korkeat hoitokulut. Oravassahan koko tuotto on mennyt himmelin pyörittämiseen. Kojamossa taas melko kyseenalaisin keinoin on saatu kerättyä asuntosalkku joka siis mielestäni alunalkaen aliarvostettu. Tuo siksi minusta ihan hyvä vaihtoehto omille sijoituksille. Omassa toiminnassa pienuudessa on etuja ja jotain haittojakin, mutta edut imo suuremmat.
Vuokratuoton vertailu joihinkin Kojamon tai Oravan tuottoihin ei ole oikein reilua kun noissa firmoissa sisällä on jo vipu.
Nettovuokratuotto ilmoitetaan vivuttamattomana. Vertailu on vaikeaa muista syistä.
Esimerkiksi Ovaron nettovuokratuotto on 4,7 %. Ovaro ilmoittaa tuoton vähentämällä tyhjät kuukaudet, mutta ei huomioi remonttivaraa. Jos tyhjiä kuukausia ei vähennettäisi, tuotto olisi selvästi korkeampi. Toisaalta jos remonttivara otettaisiin huomioon, tuotto laskisi.
Kojamon puolivuosikatsauksesta ei löydy nettovuokratuottoa, mutta sieltä löytyy EPRA alkunettotuotto 4,2 %. Ilmeisesti tästäkin on vähennetty tyhjät kuukaudet eikä remonttivaraa ole huomioitu.
Sekä Kojamo että Ovaro laskevat tuottoprosentin jakamalla nettotuoton, ei todellisilla hankintahinnoilla, vaan talojen arvioidulla nykyarvolla. Ovaron arvot on arvioitu alueen kauppahinnoista, Kojamo puolestaan käyttää tuottoarvoa. Kojamo on tehnyt taloihinsa isot arvonkorotuskirjaukset, minkä johdosta nettovuokratuotto% on romahtanut laskennallisesti. Ovaro taas on kirjannut arvoja alas ja nettovuokratuotto% on noussut, ainakin laskennallisesti.
Tuottoprosentti riippuu siis siitä, miten se on laskettu, eikä se välttämättä ole vertailukelpoinen toisen tuottoprosentin kanssa.
