"ORAVA ASUNTORAHASTOA on hakattu sijoittajajulkisuudessa oikein urakalla. Tosin minun puolestani ruoskimista olisi voinut tehdä piikkinuijalla ja isommassakin mediassa kuin pelkässä talouslehdistössä. Kaikkien asuntokauppaan ja laskentatoimeen perehtyneiden olisi pitänyt aikoinaan tajuta, että Oravan listatarinassa vietiin yksinkertaisia sijoittajia kahville kuin Mikael Granlund Konstantin Barulinia 2011."
Investors House Oyj tarjoutuu ostamaan Orava Asuntorahaston Oyj:n koko osakekannan
21.8.2017 09:35:06 - Nasdaq Helsinki, News
INVEST: Investors House Oyj - Investors House Oyj tarjoutuu ostamaan Orava Asuntorahaston Oyj:n koko osakekannan
Investors House Oyj
Julkinen ostotarjous
Investors House Oyj tarjoutuu ostamaan Orava Asuntorahaston Oyj:n koko
osakekannan
Investors House Oyj tarjoutuu ostamaan Orava Asuntorahasto Oyj:n koko
osakekannan
Investors House Oyj Pörssitiedote 21.8.2017 klo 9.35
Tätä pörssitiedotetta ei saa julkaista tai levittää, kokonaan tai osittain,
suoraan tai välillisesti, henkilöille, jotka oleskelevat tai asuvat
Yhdysvalloissa, Australiassa, Kanadassa, Hongkongissa, Japanissa,
Uudessa-Seelannissa, Etelä-Afrikassa tai muutoin näissä maissa, tai missään
muussa sellaisessa maassa, jossa sen julkaiseminen tai levittäminen olisi
soveltuvan sääntelyn vastaista tai edellyttäisi muita toimenpiteitä Suomen
lainsäädännön mukaisten vaatimusten lisäksi.
Julkinen vapaaehtoinen ostotarjous (jäljempänä ”Vaihtotarjous”) lyhyesti:
-- Investors House Oyj (”Investors House” tai ”Yhtiö”) tarjoutuu ostamaan
Orava Asuntorahasto Oyj:n (”Orava Asuntorahasto” tai ”Kohdeyhtiö”) koko
osakekannan;
-- Investors Housen tarkoitus on yhdessä Orava Asuntorahaston
osakkeenomistajien kanssa merkittävästi parantaa Orava Asuntorahaston kykyä
osakkeen arvonkasvuun ja osingonmaksuun. Viisi keskeistä keinoa ovat tämä
Vaihtotarjous sekä Orava Asuntorahaston rakenteen, liiketoimintamallin,
osinkopolitiikan ja raportointimenettelyn muutokset;
-- Orava Asuntorahaston liiketoimintamalli korvattaisiin Investors Housen
liiketoimintamallilla, jolla on saatu aikaan Investors Housen osakkeen
merkittävä arvon ja osingon kasvu vuosina 2015–2017;
-- Rakenteen osalta valmisteltaisiin Orava Asuntorahaston muuttaminen
sijoitusyhtiöksi ja luopuminen erillisestä hallinnointiyhtiöstä;
-- Orava Asuntorahaston osinkopolitiikkaa linjattaisiin uudelleen siten, että
osingonmaksun perustana olisi kassavirtapohjainen ns. operatiivinen tulos
(EPRA) kuten Investors Housella nyt;
-- Orava Asuntorahaston raportointijärjestelmä muutettaisiin siten, että se
vastaisi muiden listattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden ml. Investors House
soveltamaa tapaa;
-- Investors Housen käsityksen mukaan rakenteellisilla toimilla
parannettaisiin osakkeenomistajien asemaa;
-- Tehtävien liiketoiminnallisten toimien oletetaan keskipitkällä aikavälillä
parantavan merkittävästi Orava Asuntorahaston kassavirrallista
kannattavuutta sekä sen investointikykyä. Investors House odottaa
liiketoimintamallin ja rakenteen muutoksesta saavutettavien tuotto- ja
kustannussynergioiden nousevan vuositasolla 1,5–2,5 miljoonaan euroon
vuoteen 2019 mennessä:
-- Investors House tarjoaa osakevastikkeena kaksi (2) uutta Yhtiön osaketta
(”Osakevastike”) ja käteisvastikkeena 0,21 euroa (”Käteisvastike”)
(Osakevastike ja Käteisvastike yhdessä "Tarjousvastike") jokaista Orava
Asuntorahaston kolmea (3) osaketta tai kolmea (3) osakkeeseen oikeuttavaa
erityistä oikeutta kohden edellyttäen, että Vaihtotarjous on hyväksytty sen
ehtojen mukaisesti eikä hyväksyntää ole asianmukaisesti peruutettu. Lisäksi
Vaihtotarjouksen perustella saatavilla osakkeilla olisi täysi osinko-oikeus
vuoden 2017 tuloksen perusteella jaettavaan osinkoon keväällä 2018;
-- Tarjousvastike vastaa 5,13 euron arvoa Orava Asuntorahaston osakkeesta kun
vastike lasketaan kaupankäyntimäärillä painotetun keskiarvon perustella
ajanjaksolla 19.7.–18.8.2017. Tämä vastaa 22,1 %:n preemiota verrattuna
Orava Asuntorahaston keskikurssiin (4,20 euroa) mainittuna ajanjaksona;
-- Päätöskursseilla 18.8.2017 laskettu vastike olisi 5,24 euroa / osake mikä
edustaa 21,8 %:n preemiota verrattuna Orava Asuntorahaston osakkeen
päätöskurssiin 18.8.2017 (4,30 euroa);
-- Orava Asuntorahaston osakkeenomistajista Royal House Oy, Maakunnan Asunnot
Oy, Godoinvest Oy, Core Capital Oy, Petri Roininen ja Penser Oy, jotka
edustavat yhteensä 10,4 % Orava Asuntorahaston kaikista osakkeista ja
äänistä, ovat etukäteen ilmoittaneet hyväksyvänsä Vaihtotarjouksen;
-- Yhtiö toteuttaa Vaihtotarjouksen riippumatta omistusosuudesta, jonka se
tällä Vaihtotarjouksella saavuttaa. Tämän Vaihtotarjouksen ehtona ei siten
ole tietyn vähimmäisomistusosuuden saavuttaminen Vaihtotarjouksen
perusteella;
-- Järjestelyn perusteella ei muunneta osakkeita ja järjestelyllä ei ole
vaikutusta Investors Housen tai Orava Asuntorahaston arvopapereiden
kaupankäyntiin säännellyllä markkinalla;
-- Vaihtotarjouksen kokonaisarvo on yhteensä noin 50,3 miljoonaa euroa
perustuen Investors Housen osakkeen päätöskurssiin (7,54 euroa) 18.8.2017.
Vastaavasti Vaihtotarjouksen kokonaisarvo on yhteensä noin 49,3 miljoonaa
euroa perustuen Investors Housen osakkeen kaupankäyntimäärillä painotettuun
keskikurssiin (7,38 euroa) vertailujaksolla 19.7.–18.8.2017;
-- Toteutuessaan järjestelyn arvioidaan luovan omistaja-arvoa sekä Investors
Housen että Orava Asuntorahaston osakkeenomistajille;
-- Yli 2/3 Yhtiön Investors Housen osakkeista ja osakkeiden tuottamista
äänistä omistavat tahot ovat etukäteen ilmoittaneet äänestävänsä
yhtiökokouksessa Vaihtotarjouksen toteuttamiseksi tarvittavan
osakeantivaltuutuksen ja suunnatun osakeannin puolesta;
-- Vaihtotarjous on jäljempänä ilmenevällä tavalla ehdollinen.
Vaihtotarjouksen tarkemmat ehdot on esitetty jäljempänä ja Yhtiö tulee
julkaisemaan Vaihtotarjousta koskevan tarjousasiakirjan arviolta 18.9.2017.
Sijoittajaa kehotetaan tutustumaan huolellisesti tarjousasiakirjaan
Vaihtotarjouksen hyväksymistä harkitessaan;
Tiedotustilaisuus 21.8.2017 klo 13 Pörssitalolla Helsingissä
Investors Housen toimitusjohtaja Petri Roininen esittelee Vaihtotarjouksen ja
vastaa kysymyksiin sijoittajille, analyytikoille ja medialle tarkoitetussa
tiedotustilaisuudessa, joka järjestetään 21.8.2017 klo 13 Helsingin
Pörssitalolla, Fabianinkatu 14, 2. kerros. Samassa yhteydessä on Investors
Housen puolivuosikatsauksen tiedotustilaisuus. Sisäänkäynti on Nasdaq Helsinki
kautta. Pyydämme ilmoittamaan osallistumisesta Milla Kulhialle
(milla.kulhia [at] investorshouse.fi (milla[dot]kulhia[at]investorshouse[dot]fi) tai puh 050-518 9999)
Toimitusjohtaja Petri Roininen, Investors House Oyj
’’Vaihtotarjouksen lähtökohtana on omistaja-arvon kasvattaminen. Investors
Housen liiketoimintamalilla on saatu aikaan merkittävää omistaja-arvon kasvua
2015–2017. Nyt haluamme tehdä saman positiivisen arvonkehityksen yhdessä Oravan
osakkeenomistajien kanssa. Vaihtotarjous kaikille osakkeenomistajille on tehty,
jotta tavoitteeseen tähtäävät toimet voitaisiin toteuttaa.’’
Hyvä osuma Aki. Oliko sattumaa? Sattumaa ei toki ole, että aliarvostetuista yhtiöstä ollaan kiinnostuneita. Kolumnin ja ostojen ajoitus kuitenkin ostotarjouksen julkistukseen nähden hassu.
Pysyttelen lausunnossani "Vaikka pidän Oravan pääomistajien etiikkaa kyseenalaisena, heidän älykkyyttään en kyseenalaista."
Kun ensin on tuupattu ylihintaisia osakkeita sinne tänne, nyt yritetään ostaa alihintaan pienosakkaat ulos. Pääomistajat ovat jo sitoutuneet myymään ja ostamaan suunnatussa Investoria.
Huomattavaa on, että hpj Torasvirran Orava Rahastot Oyj:lle ei olla suuntaamassa Investorin osakkeita, joten tämä voi olla valmisteltu hpj:n selän takana.
En näillä tiedoilla ole hyväksymässä vaihtotarjousta. Yhtiömuodon muutosta en vastustane, joskin vaatii lisäselvittelyjä.
Hyvä osuma Aki. Oliko sattumaa? Sattumaa ei toki ole, että aliarvostetuista yhtiöstä ollaan kiinnostuneita. Kolumnin ja ostojen ajoitus kuitenkin ostotarjouksen julkistukseen nähden hassu.
En tietenkään tiennyt ostotarjouksesta etukäteen yhtään mitään. Olin päättänyt kirjoittaa Oravasta osarin jälkeen ja niin oli varmaan päätetty myös julkistaa ostotarjouskin. Ei näitä viikonlopussa valmistella alusta loppuun.
Eli ensimmäisessä osassa Tapani Rautiainen myi asuntoja (ylihintaan?) Orava Asuntorahastolle, toisessa osassa hän istui Oravan hallituksessa (ja ajoi kurssin pohjaan) ja kolmannessa osassa hän ostaa (alihinnoitellun) Oravan pörssistä käyttäen Investors Housea toimien hallituksen puheenjohtajana ja suurimpana omistajana. Aikamoinen kuvio.
Joo... melkoista. Minäkin osuin - ostin vähän aikaa sitten Investor's Housea, koska pidin osaketta selvästi alihinnoiteltuna (ja on mielestäni vieläkin), nyt nousua joku 10% parissa viikossa, josta pelkästään tänään 4% tämän Orava tarjouksen takia. Oravaan taas en ole halunnut koskea sormellanikaan kun ymmärsin millainen se kuvio on.
Nyt minua kuitenkin häiritsee tämä ostotarjous, koska en ole mitenkään vakuuttunut että itse itseltään ostava suuromistaja välttämättä edistää "kaikkien osakkeenomistajien etua", kuten yhtiökokouskutsussa mainitaan ylevästi. Jos taseeseen siirretään oravannahkoja ylihinnoiteltuna niin se voi olla niiden myyjän kannalta (joka ilmeisesti on vähän myös ostaja) positiivista, mutta ei minun kannaltani.
We'll see. Olisin ostanut lisää Investoria muuten, mutta nyt täytyy miettiä tätä vähän.
Nyt minua kuitenkin häiritsee tämä ostotarjous, koska en ole mitenkään vakuuttunut että itse itseltään ostava suuromistaja välttämättä edistää "kaikkien osakkeenomistajien etua", kuten yhtiökokouskutsussa mainitaan ylevästi. Jos taseeseen siirretään oravannahkoja ylihinnoiteltuna niin se voi olla niiden myyjän kannalta (joka ilmeisesti on vähän myös ostaja) positiivista, mutta ei minun kannaltani.
Minullekin on näistä tullut kyllä erittäin vahva tunne vain ja ainoastaan pienen piirin etujen ajamisesta. Ja helvetin hyvää bisnestähän tuo noille avainhenkilöille. Eikä siinä mitään väärää ole, jos suuromistajat käyttävät tilanteensa itselleen parhaaksi, vaikka siinä vahva puliveivauksen/kusetuksen maku onkin. Sitä on minusta turha lähteä moralisoimaan. Kukaan ei pakota lähtemään hommaan mukaan sijoittajana. Pienempien ulkopuolisten sijoitajien omalla vastuulla on tunnistaa kuvio ja itse pohtia haluaako lähteä onneaan kokeilemaan. Tokikin homma tietenkin toimii täysin sen varassa, ettei suurin osa tuulipuvuista ja geelitukkiin uskovista halua / jaksa / kiinnostu asioiden selvittelystä vaan sijoittelee täysin fiilispohjalta tai vinkkien perusteella.
Eli ensimmäisessä osassa Tapani Rautiainen myi asuntoja (ylihintaan?) Orava Asuntorahastolle, toisessa osassa hän istui Oravan hallituksessa (ja ajoi kurssin pohjaan) ja kolmannessa osassa hän ostaa (alihinnoitellun) Oravan pörssistä käyttäen Investors Housea toimien hallituksen puheenjohtajana ja suurimpana omistajana. Aikamoinen kuvio.
Jos minulla olisi yritys, suurin motivaationi sen viemiseksi pörssiin olisi juurikin se, että voisin myydä osakkeita ylihintaan ja toisaalta ajoittain ostaa osakkeita takaisin alihintaan. Tuosta kuvaamastasi kuviosta puuttuu minusta ainakin se, että Orava myi anneissa asuntokantansa ylihintaan tuulipuvuille. Kannattaa myös muistaa, että tuossa kuviossa hallinnointiyhtiö (nämä suuromistajat / avainhenkilöt) on kuorinut rahat päältä joka tapauksessa hallinointi- ja ylläpitopalkkioina. Eli ihan helvetin hyvää bisnestä, mutta ei ihan kaikille tasapuolisesti :D
Kyllä mie olisin kovasti hämmästynyt, jos oravannahanvaihtoehdotus olisi mennyt läpi kuin Stalinin ehdotukset 30-luvun Neuvostoliitossa eli kaikki taputtavat ja hyväksyvät. Kun asunnoita tarjotaan vähän yli 50% kirja-arvosta, useimmat eivät myy. Indereksen puolittaista kehotusta tarttua vaihtotarjoukseen ihmettelin myös. Viestittelinkin muutaman täysipäisen oravanomistajan kanssa, eikä kukaan muukaan ollut vaihtamassa.
Nyt kuviosta ulosjätetty Torre etsii toista ostajaa. En hirveästi ihmettelisi, vaikka sellainen löytyisikin. Jos kiinteistösijoittajalle tarjotaan oikeaa tukkualennusta, ostajia riittää jonoksi asti.
Toivoisin kovasti, ja luulenkin, että ostaja löytyy. Vaikka olenkin paskayhtiösijoittaja, tämä ei tarkoita, että tykkään niistä. En niin hirveän innossaini päätyisi jumiin samojen imo arveluttavien pääomistajien hallinnoimaan yhtiöön. Yleensä källikallet nimittäin jatkaavat källäämistä maailman tappiin. Jos olisin yhtä reipas kuin 80-luvulla, ostaisin listalta lisää @5,15, mutta antaa nyt olla. Arveluttavien tahojen kanssa kannattaa askarrella vain rahalla, jonka on valmis kokonaan häviämään. Sitä paitsi 80-luvulla olin hyvin lähellä askarrella itseni ikuiseen ulosottoon.
Tässä voi tapahtua niinkin, että paha saa vähän palkkaansa. Veiviosaston vaihtotarjous oravista Investoriin lienee sitova. Jos Investoriin ei tulekaan lisää oravia, mutta oravista tulee uusi ostotarjous, olisi uusi ostotarjous ollut parempi veiviosastollekin kuin nahanvaihto. En tosin ole kiinnostuksen ja ajan puutteesta johtuen laskenut tätä auki.
Eikös Oravan johdon palkitseminen ole riippunainen taseeseen kirjattujen kiinteistöjen tase-arvon mukaan vai muistanko väärin? Jos itselläni olisi moinen palkitsemisjärjestelmä, riippuen toki tarjouksesta ja keneltä se tulee, niin en kauheasti kiirehtisi myynnin kanssa. Aki varmaan tutkinut yritystä huolellisemmin, niin tietänet asiasta paremmin?
Katselin Investorin yhtiökokouskutsua nyt tässä ja yritin ymmärtää että kuka tässä aikoo vetää höplästä ja ketä. Kokouskutsussa esitetään kahta eri osakeantia - kohdassa 6 esitetään hallitukselle valtuuksia laittaa enintään 10 miljoonaa uutta lappua Oravan tarjouksen vastikkeeksi ja kohdassa 7 esitetään suunnattua antia 333k lapulla, jotta voidaan kerätä uusia osakkeita vastaan rahaa kohdassa 6 esitetyn tarjouksen rahoittamiseksi. Keskikurssista laskettu 7,38 euroa on alle nykykurssin (joka on minun mielestäni alihinnoiteltu), mikä tarkoittaisi että Oravan omistajien hylätessä tarjouksen tulee lohdutuspalkinto. Kohdan 7 perusteella Investorin lähipiiri (Royal House, Core Capital, Mika Grönroos) saisi ilmeisesti ostaa halvalla osakkeita lisää ja sitten ei niin paljoa harmita vaikka orava jäisikin nylkemättä.
Vielä mielenkiintoisempi detaili on kohtaan 6 piilotettu toteamus että antivaltuutus olisi voimassa hallituksen harkinnan mukaan10.9. 2022 asti. Siinä kyllä lukee että hallitus voi muuttaa parametreja vaihtohinnasta "kaikkien osakkeenomistajien edun mukaiseksi", mutta jos Investor kasvaa ja menestyy niin vuonna 2022 antivaltuutus hinnalla 7,38 euroa antaa mielenkiintoisia mahdollisuuksia jos sattuu itse omistamaan Oravaa ja se on vielä elossa.
Olenko nyt lukenut paperia väärin tai tulkinnut liian kyynisesti? Eihän hallitus voisi pelata muita osakkeenomistajia vastaan härskisti.. Ja tietenkin yhtiökokous voi hylätä hallituksen suunnitelman.
Koko Orava vaikuttaa huijaukselta. Ylipäätään ainoa asia mikä yhtiössä on kiinnostavaa on sen kirja-arvo. Mutta onko kirja-arvolla väliä kun hallitus pitää yhtiötä kuristusotteessa hallintayhtiön avulla? Hallintayhtiö kerää voitot ennen viimeistä riviä, jolle ei ole syytä jättää mitään ylimääräistä. Vaikka piensijoittaja ostaisi "halpoja" osakkeita, ilman vallankumousta ei niistä voittoa voi saada. Tase on luultavasti muutenkin yliarvostettu oletuksilla tukkualennuksien voimasta. Investor's Housen tarjouksessa osakkeista saa niiden käyvän hinnan ainakin omasta mielestäni. Nyt vain kädet ristiin että yhtiö saa enemmistön ja suunnitelmansa toteutettua. Oravan osakkeet ovat muutoin arvottomia.
Koko Orava vaikuttaa huijaukselta. Ylipäätään ainoa asia mikä yhtiössä on kiinnostavaa on sen kirja-arvo. Mutta onko kirja-arvolla väliä kun hallitus pitää yhtiötä kuristusotteessa hallintayhtiön avulla? Hallintayhtiö kerää voitot ennen viimeistä riviä, jolle ei ole syytä jättää mitään ylimääräistä. Vaikka piensijoittaja ostaisi "halpoja" osakkeita, ilman vallankumousta ei niistä voittoa voi saada. Tase on luultavasti muutenkin yliarvostettu oletuksilla tukkualennuksien voimasta. Investor's Housen tarjouksessa osakkeista saa niiden käyvän hinnan ainakin omasta mielestäni. Nyt vain kädet ristiin että yhtiö saa enemmistön ja suunnitelmansa toteutettua. Oravan osakkeet ovat muutoin arvottomia.
Mie arvailen, että hallitus on pitkälti luovuttanut hallintayhtiöllä hallitsemisen ja yrittää saada ensisijassa omista ja siinä sivussa sitten muistakin osakkeista maksit ulos. Investor Housessa vastassa ovat mm. Oravan perustajat ja lähtökohtaisesti yliviritetty hinta. Toki jos Investor saisi Oravan tällä hinnalla, niin sitten hinta ei enää yliviritetty olisikaan.
Vallankumousta Oravassa on toki tarvittu jo pitkään, mutta kannattaako vaihtaa tsaari kommunisteihin vai etsiä kolmatta demokraattista vaihtoehtoa, joka esimerkiksi jossain määrin kunnioittaisi osakeyhtiölain yhdenvertaisuuspykäliä?
"Jos he – Oravan johto ja kolmikko Rautiainen, Valjakka, Roininen – olisivat liittoutuneet yhdessä "piensijoittajaa vastaan”, Roininen ei esittelisi ostotarjousta Oravan osakkeista, eikä Orava etsisi muita vaihtoehtoja."
Jos katsotaan Oravan realistista arvostusta kannattaa katsoa toisaalta mikä on omaisuuden kirjanpitoarvon ja realistisen myyntihinnan ero. Toisaalta sitten on syytä arvioida, miten nopeasti ja millaisilla kustannuksilla sekä veroseurauksilla pääoma olisi mahdollista vapauttaa yhtiöstä.
Tällä hetkellä huomattavan suuri osa Oravan asuntokannan arvosta on kiinni melkein uusissa asunnoissa, jotka hankittiin seuraavilla periaatteilla:
1) Pieni omarahoitusosuus
2) Korkea alennus alkuperäiseen pyyntihintaan
Näillä kriteereillä Orava on hankki viime vuosina paljon uusia 75-120 neliön asuntoja, jotka olivat jääneet rakennusyhtiöille käsiin. Rakennusfirman käsiin jäävät asunnot ovat yleensä joko taloyhtiön huonoimpia asuntoja tai rajusti ylihinnoiteltuja. Kun rakennusliikkeet halusivat päästä näistä asunnoista eroon ne myivät ne Oravalle isolla "alennuksella". Heti alennuksella tehdyn kaupan jälkeen Orava arvosti nuo asunnot sitten taas lähelle pyyntihintaa, jolla ne olivat olleet pitkään 1-3 vuotta myynnissä, eivätkö olleet menneet kaupaksi.
Minun käsitykseni mukaan Oravan arvonkorotuskäytäntö heti oston jälkeen eli ns. tasepumppaus on ollut äärimmäisen moraalitonta ja suorastaan petollista osakkeenomistajia kohtaan. Jos tämä kirjanpitokäytäntö ei täytä kirjanpitorikoksen tunnusmerkkejä, laissa tai sen tulkinnassa on vikaa. Kyseessä toki voi olla myös asianomistajarikos ja kun osakkeenomistajia on paljon ja kun lainoja ei ilmeisesti jää maksamatta voi Oravan johto päästä kuin koira veräjästä.
Näissä Oravan "alennuksella" ostamissa asunnoissa on ollut usein huomattavan korkea yhtiölainaosuus, joten Oravan ei ole tarvinnut maksaa niistä paljonkaan myyntihintaa, samoin yhtiölainaa ei yleensä ole tarvinnut lyhentää ensimmäisinä vuosina vaan siitä on maksettu vain korot.
Nyt Oravan salkusta ehkä 40-50 % asuntoja, joissa
1) Bruttovuokratuotto on isohkoissa asunnoissa aika matala. Isot taloyhtiön huonoimmat asunnot ovat myös usein nihkeitä vuokrattavia eli tyhjiä kuukausia tulee.
2) Upouusista isoista asunnoista maksetaan yleensä hiukan extraa, kun ne ovat ihan uusia. Kun asunto ikääntyy sen verran, ettei se ole ihan uusi. Tämä uuden asunnon lisä katoaa. Tämä koskee erityisesti asuntoja, joissa on jotain vikaa. Oravahan osti paljon rakennusliikkeiden käsiin jääneitä kämppiä eli pääosin huonoja uusia asuntoja. Asuntojen arvo siis laskee nyt suhteessa muuhun asuntokantaan.
3) Näissä yhtiöissä yhtiölainojen lyhennysvapaa kausi on loppunut tai loppumassa. Tämä tarkoittaa käytännössä, että Oravan on pakko lyhentää lainoja. Yhtiöissä, joissa on asunnoissa useita omistajia yhtiölainojen maksuaikataulussa ei ole neuvottelunvaraa. Kun isojen asuntojen vuokratuotto on verrattain matala ja Oravan kustannusrakenne korkea yhtiölainojen lyhennykset tarkoittavat kassavirtaongelmaa. Osa asuntoja pitäisi myydä, jotta yhtiölainoja voidaan lyhentää.
Kun iso osa Oravan salkusta on tälläisessä tilanteessa on aika vaikeaa saada Oravasta rahaa osakkeilla ulos järjellisessä ajassa. Tämä siitä huolimatta, että pääkaupunkiseudun asuntojen hinnat ovat kehittyneet positiivisesti, joka luonnollisesti lieventää tasekuplaa sekä upouusien huonojen asuntojen luonnollista arvonalennusta ensimmäisen käyttövuosikymmenen aikana.
Vesa on vuoden vanhempi, mutta opiskeli Vaasassa, joten on luonnollista, että hän oli jo apulaisprofessorina 1994 kun mie saavutin tieteellisen urani lopullisen huipun.
Sain vastaustweetinkin: "Onneksi olkoon, maisteri Pyysing! Minä sitten näköjään ostin Sinulta saaduilla euroilla Exeliä vko ennen posaria. Aina ilo asioida kanssasi."
Investors Housen ostotarjous Orava-asuntorahaston osakkeista nosti Oravan kurssia ja onkin erittäin edullinen – Investors Housen osakkaille. Tarjouksen takana ovat Oravan perustajat, joten tämän ei pitäisi tulla yhtiön pörssitaivalta seuranneille yllätyksenä. Pojat myivät ensin omia kiinteistöjään Oravalle, sitten osakkeita markkinoille ylihintaan ja nyt haluaisivat vaihtaa ne takaisin puoleen hintaan.
Kolumni on julkaistu myös tuoreessa Viisas Raha -lehdessä, PS jälkikirjoituksia lukunnottamatta.
Luulen, että Aki aikoo Orava-logiikkaansa vielä lisääkin ST:ssa avata, joten otan tämän opiskelumahdollisuutena, ja mielenkiintoahan mukavasti lisää, kun on omaa rahaa pelissä.
Oravalogiikkani on pitkälti aukikirjoitettu: Toivon, että joku ostaisi koko narikan ja uskon, että hallintapalkkioista (ja reit-statuksesta) luovutaan anyways. Pyrin ponnistelemaan hiukan sen eteen, että ostaja löytyy lopulta tai vaihtoehtoisesti omien ostoilla ja kassavirran parantamisella luodaan lisäarvoa osakkaille.
Investor House saanee vaihtotarjouksen kautta ainakin 15-20% Oravan osakkeista, jos siis muuta tarjousta ei tule. 10,4% on jo selvä ja tuskin se tuohon jää.
Oravan omistajarakenne on sen näköinen, että tuo omistusosuus riittänee enemmistöön tai ainakin hyvin lähelle sitä yhtiökokouksessa, Oravan omistus on sellaista silppua. Investor House heittänee sitten Torasvirran ja Oravan hallinnointihimmelin pihalle ja ryhtyy itse hallinnoimaan rahastoa.
Muulle korkeammalle kilpailevalle ostotarjoukselle on aika vähän tilaa, kun kurssi on nyt kuitenkin jo 5,25.
Nyt kannattaa myös huomioida, että jos Investors Housen omistajilla on yhtään toimintakykyä he nyt koko ajan ostavat Oravaa ja myyvät Investors Housea samalla summalla. IH:n jengin omistusosuuden Oravassa uskoisi siis olevan koko ajan nousussa.
Nyt kannattaa myös huomioida, että jos Investors Housen omistajilla on yhtään toimintakykyä he nyt koko ajan ostavat Oravaa ja myyvät Investors Housea samalla summalla. IH:n jengin omistusosuuden Oravassa uskoisi siis olevan koko ajan nousussa.
Ja painavat Investor Housen kurssia alas, joka heikentää vaihtotarjouksen läpimenotodennäköisyyttä? Jos näinolisi tapahtunut tänään koko IH:n vaihdolla, olisi näillä rahoilla saanut melkein 2.000 oravaa. Oravaa saattavat hyvinkin ostaa outrightina.
Akilla on pointti. Minä vaihdoin IH:t Oraviin. En kertakaikkiaan pidä tästä IH:n kuviosta johon on leivottu sisään bonusrusinoita sisäpiirille vaikka Oravaa ei saisi nyljettyä. Ostotarjouksen rahoittamiseksi on suunnattua antia alle päivän kurssin, joka on tietysti ihan kiva juttu ostajalle silloinkin jos Orava jäisi nylkemättä, mutta ei se minua lämmitä.
En kyllä pidä Oravan REIT-kuviostakaan, mutta opportunistisesti toivon että nyt tulee parempia tarjouksia, joiden seurauksena Torspovirta pääsee tekeen rehellisiä töitä :)
Orava Asuntorahaston hallitus on ottanut virallisesti kantaa Investors Housen tekemään ostotarjoukseen.
Oravan hallitus ei tule suosittelemaan vaihtotarjouksen hyväksymistä. Asiaa ovat arvioineet ne hallituksen jäsenet, joilla ei ole taloudellisia kytköksiä yhtiöön.
Orava pitää tänään iltapäivällä tiedotustilaisuuden liittyen ostotarjoukseen.
Investors House teki Oravasta ostotarjouksen elokuun lopulla. Yhtiö tarjosi kahta osakettaan aina kolmea Oravan osaketta vastaan sekä 0,21 euron käteisvastiketta kustakin Oravan osakkeesta.
Oravan hallitus ilmoitti tuolloin tuoreeltaan, että se aikoo kartoittaa mahdollisuuksia kilpailevien tarjousten saamiseksi.
