Jos asut puolison ja/tai lapsien kanssa vakituisessa asunnossasi Suomessa ja vuokraat toisen asunnon Jenkeistä, saat työasuntovähennystä 250€/kk!! Jos asut Suomessa yksin, saat työasuntovähennystä toisesta asunnosta vain, jos sinulla on kaksi työpaikkaa.
Sattumoisin Hankenilla oli just viime torstaina infotilaisuus rahiksen opiskelijoille, joita kiinnostaa Investment Banking ja Management Consultingi. Paikalla oli muutama Hankenin opiskelija, jotka olivat suorittaneet internshippejä ulkomailla. Kertoivat, että esim Ruotsiin sijoituspankki Carnegieen lähtee useampi joka vuosi, jonne ruotsin kielestä on obv suuri hyöty. Siellä painetaan ylipitkiä päiviä ja välillä viikonloppujakin. Joku oli ollut Lontoossa Morgan Stanleylla vuosi Carnegien jälkeen ja kertoi, että useimmiten kannattaa olla yksi internshippi alla esim. Ruotsista, ennen kuin hakee Lontooseen. Kuulemma Carnegiellä laitetaan paiskimaan pidempiä päiviä kuin Morganilla. Mun viba entistä enemmän vahvistui, ettei Investment Banking oo oikea tie mulle. Jos ei olisi rollia alla, voisin hyvinkin nähdä sen sopivana. Musta tuntuu, että vähän niin kuin pokerissa, treidaamisessa/osakeanalyysissa työn laatu biittaa määrän, vaikka toki suurista työmääristä ei ole haittaa. Enkä siis väitä, että sijoituspankissa ei pitäisi tehdä laadukasta duunia, mutta kaikesta mitä oon kuullut, niin kyllä se työmäärä on se tärkein juttu. Esimerkiksi asia mikä tuli tilaisuudessa puheeksi oli, että usein sijoituspankki saa huomattavasti suuremman palkkion, jos jokin diili menee läpi, ja siksi säädetään exceleitä näyttämään vähän ylioptimista kasvua jne, jolloin tarkkuus ei ole niin tärkeää.
@Tesla: Mulla on 2 kollegaa Köpiksessä ja 1 Helsingissiä, joilla Teslat. Kaikki ovat tyytyväisiä olleet. En ole mikään autoasiantuntija.
@Investment Banking & Consulting: Kyllä. 12h päivä on perusoletus ja hammondia hakataan. Goldmanilla entryt jopa menevät nukkumaan vessaan välillä. Ehkä toi facetime kulttuuri tulee korvautumaan enemmän pelkällä laadulla / deliveryllä. Laatu / delivery joka tapauksessa defaultteja, jos haluaa ylöspäin.
Huhhu, on tää Amerikan meininki rajua. Sain äsken työsopparin allekirjoitettavaks, ja palkkaa tulee mukavat 37000$ + majoitus ja lennot 12 viikon työharjoittelusta. 45 tuntia hommaa per viikko. Ei oikeastaan missään vaiheessa ollut puhetta palkasta, enkä juurikaan ollut miettinyt koko asiaa. Oletin, että jos edes tulee jotain, niin max. pari kiloa kuussa. Tosin äsken valmistuneesta pilvenpiirtäjästä löyty sen verran makee kalustettu penthouse, et oli pakko vuokrata, 9000$/kk, kun tyttöystävä ja koirakin lähtee messiin. Noh ainakin reissu jää breakeveniin ison montun sijasta, mitä aluksi luulin. Saakohan muuten noin kalliin kämpän kokonaisuudessaan vähentää kuluina ansiotuloverotuksessa?
Siistiä on myös, että Philadelphia on lähellä montaa mestaa, missä on ollut tarkoitus käydä pidemmän aikaa. Junalla pääsee kätevästi puolessatoista tunnissa Washingtoniin ja Atlantic Cityyn. Nykiin on tunnin junamatka, joten siellä tulee varmasti vietettyä useampi viikonloppu.
Jos alat etenemään Wall Street skenessä ja pääset top notchiin pelkät bonkut ylittävät high roller grindauksen netissä mennen tullen.
Super mielenkiintonen blogi sulla Jens! Mut eipä oleva(ja tuleva) menestys yllätä ko muistelee miten pokeritieto aikanaki runnas hyvin sul.
Pakko kysyy mielenkiinnosta, kun puhut että treidaus alkanut kiinostaa niin meinaatko tolla siis ihan lähtökohtasesti päiväkauppaa eli possat aukastaa ja suletaa lähtökohtasesti samanpäivän aikana? Vai meinaatko ns swing tradingiä missä toimeksiannot kestää parista päivästä pariin viikkoon?
Ja tietty seki vielä kiinostaa että mitä insturmenttejä kiinostaa alkaa treidaamaa? Osakkeita, valuuttoja tms?
Jos veroriski realisoituu, voi auton rekisteröidä esimerkiksi Viroon ja hakea jäljelle jääneet verot takaisin. Toimii ainakin tällä hetkellä, mutta pieni riski/pleko on olemassa, että onnistuvat jotenkin tulppaamaan tämän outinn verotusta uudistaessaan.
Mistä voisin lukea enemmän tästä mahdollisuudesta? Toki jos tämä on nyt mahdollista, niin lähes varmasti tuo outti poistetaan autoveron mukana. Ei Suomella ole varaa alkaa palauttamaan koko autokantansa autoveroja.
TaasMennään kirjoitti:
Huikeeta! Aiotko Jens osallistua WSOP tänä vuonna?
Veikkaan, ettei duunista heru vapaata sille. Mutta ei haittaa, olin muutenkin ajatellut jättää väliin.
Jos asut puolison ja/tai lapsien kanssa vakituisessa asunnossasi Suomessa ja vuokraat toisen asunnon Jenkeistä, saat työasuntovähennystä 250€/kk!! Jos asut Suomessa yksin, saat työasuntovähennystä toisesta asunnosta vain, jos sinulla on kaksi työpaikkaa.
Kiitos tästä, aika rajulta kuulostaa noin pieni maksimivähennys. Pitää jossain vaiheessa vielä varmuuden vuoksi tsekata lakimiehen kanssa.
Gamblerrr3 kirjoitti:
Super mielenkiintonen blogi sulla Jens! Mut eipä oleva(ja tuleva) menestys yllätä ko muistelee miten pokeritieto aikanaki runnas hyvin sul.
Pakko kysyy mielenkiinnosta, kun puhut että treidaus alkanut kiinostaa niin meinaatko tolla siis ihan lähtökohtasesti päiväkauppaa eli possat aukastaa ja suletaa lähtökohtasesti samanpäivän aikana? Vai meinaatko ns swing tradingiä missä toimeksiannot kestää parista päivästä pariin viikkoon?
Ja tietty seki vielä kiinostaa että mitä insturmenttejä kiinostaa alkaa treidaamaa? Osakkeita, valuuttoja tms?
En näe syytä lähteä rajoittamaan treidausten pituutta. Maksimi valueta haetaan, oli se sitten minuutin tai kuukauden pituinen treidi. Voi toki olla, että on sen verran kilpaillut markkinat, että on pakko erikoistua johonkin nicheen. Ja toki pitkäaikaissijoittamisen taito on tärkeä omalle omaisuudelle, vaikka erikoistuisi päiväkauppaan.
Mielenkiintoista muuten seurata keskustelua asumistuista. Tällä hetkellä olen asuntosijoittamisessa Suomeen vahvasti Dharman linjoilla, suositus: MYY. Hieman jopa toivoisin, että asuisin itse vuokralla omistusasumisen sijasta, ja niin varmaan tekisinkin jos Suomessa olisi hyvää high-end tarjontaa. Isoja riskejä ovat sekä poliittiset päätökset asuntotuotannon reippaasta lisäämisestä pääkaupunkiseudulle (esim. Soininvaara on bloggailut useasti tästä asenteella, että hyvä vaan jos rikkaat asuntosijoittajat ottavat dunkkuun), että asumis/toimeentulotukeen kohdistuvat leikkaukset. Jos valtion budjetin alijäämää ei saatu kuriin tällä hallituskaudella, niin aika epätodennäköistä, että siinä onnistuttaisiin seuraavalla kaudella todennäköisellä demarihallituksella. Jossain vaiheessa kun ei ole varaa niin tukia leikataan sitten pakosta. Suomen huonot taloudennäkymät eivät muutenkaan ole hirveän bullish asuntojen hinnoille. Kaupungistuminen megatrendinä onneksi tukee hintoja. Helsingin ulkopuolisista yliopistokaupungeista saa parempaa vuokratuottoa, mutta esim. aiemmin täällä mainitsemastani hedge fundi Helsingissä, jossa olen käynyt säännöllisesti harjoittelussa, päämanageri on jopa niin pessimistinen, että näkee realistisen mahiksen, ettei Suomella ole varaa ylläpitää nykyistä yliopistojärjestelmää pitkässä juoksussa, ellei ihmeen kaupalla saada selkeästi käännettyä kurssia. Joensuusta kun lakkautetaan yliopisto, paikalliset asuntojen hinnat kyllä dyykkaavat rajusti. Viimeisenä riskinä vielä joku uusi maailmantalouden kriisi, mutta silloin toki romahtaa kaikki muukin. Kepilläjäätä oli myös mainiossa blogissaan kaivanut esiin lukuja historiallisista REITien volatiliteetistä ja max drawdowneista, joista selvisi, että ne ovat selvästi hajautettua osakeportfoliota riskisempiä. REITit ovat useimmiten hyvin hajautettuja ja vipu jotain 50%-luokkaa. Siitä voi yrittää miettiä riskitasoa, kun omistaa 75% vivulla ilman hajautusta muutaman kämpän yksittäisestä kaupungista Suomessa.
Toki tässä nyt tuon vähän turhan ylipessimisesti esiin riskejä, eikä iso kuva tietenkään niin huono ole, miltä sain sen kuulostamaan. Mutta kun vertaa tuottoa riskiin, en näe tarpeeksi upsidea.
Tuli muuten aiempi keskustelu täällä mieleen siitä, että asuntosijoittaa vaikka 70% vivulla ja 30% omalla pääomalla, ja asuntojen hinnat romahtavat 30% pyyhkäisten equityn tyhjäksi. Oletin, että pankki pakkorealisoi asunnon, jotta se varmistaa pääsyn vielä omilleen, mutta joku osaavampi osasi kertoa, ettei näin ole, vaan jos on tasainen vuokratuotto, sijoittaja saa mahdollisuuden vielä jatkaa omistamista ja lyhentää lainaa, eikä pankki sinänsä jää tappiolle vaikka asunnon arvo jatkaisi tippumistaan, koska vaikka se myytäisiin, jäisi sijoittaja erotuksen velkaa. Tämä todettiin niin kuin se olisi pelkästään positiivinen asia, mutta se mitä jäi silloin kirjoittamatta on, että tämä myös tarkoittaa että on mahdollisuus siihen, että jos käy oikein huonosti, niin pankki ei pistä peliä poikki ajoissa, vaan sijoittaja saattaa jäädä velkavankeuteen loppuelämäkseen. Osakkeissa jos vivuttaa, niin peli sentään vihelletään poikki kun vakuudet eivät enää riitä.
Mielenkiintoista muuten seurata keskustelua asumistuista. Tällä hetkellä olen asuntosijoittamisessa Suomeen vahvasti Dharman linjoilla, suositus: MYY. Hieman jopa toivoisin, että asuisin itse vuokralla omistusasumisen sijasta, ja niin varmaan tekisinkin jos Suomessa olisi hyvää high-end tarjontaa. Isoja riskejä ovat sekä poliittiset päätökset asuntotuotannon reippaasta lisäämisestä pääkaupunkiseudulle (esim. Soininvaara on bloggailut useasti tästä asenteella, että hyvä vaan jos rikkaat asuntosijoittajat ottavat dunkkuun), että asumis/toimeentulotukeen kohdistuvat leikkaukset. Jos valtion budjetin alijäämää ei saatu kuriin tällä hallituskaudella, niin aika epätodennäköistä, että siinä onnistuttaisiin seuraavalla kaudella todennäköisellä demarihallituksella. Jossain vaiheessa kun ei ole varaa niin tukia leikataan sitten pakosta. Suomen huonot taloudennäkymät eivät muutenkaan ole hirveän bullish asuntojen hinnoille. Kaupungistuminen megatrendinä onneksi tukee hintoja. Helsingin ulkopuolisista yliopistokaupungeista saa parempaa vuokratuottoa, mutta esim. aiemmin täällä mainitsemastani hedge fundi Helsingissä, jossa olen käynyt säännöllisesti harjoittelussa, päämanageri on jopa niin pessimistinen, että näkee realistisen mahiksen, ettei Suomella ole varaa ylläpitää nykyistä yliopistojärjestelmää pitkässä juoksussa, ellei ihmeen kaupalla saada selkeästi käännettyä kurssia. Joensuusta kun lakkautetaan yliopisto, paikalliset asuntojen hinnat kyllä dyykkaavat rajusti. Viimeisenä riskinä vielä joku uusi maailmantalouden kriisi, mutta silloin toki romahtaa kaikki muukin. Kepilläjäätä oli myös mainiossa blogissaan kaivanut esiin lukuja historiallisista REITien volatiliteetistä ja max drawdowneista, joista selvisi, että ne ovat selvästi hajautettua osakeportfoliota riskisempiä. REITit ovat useimmiten hyvin hajautettuja ja vipu jotain 50%-luokkaa. Siitä voi yrittää miettiä riskitasoa, kun omistaa 75% vivulla ilman hajautusta muutaman kämpän yksittäisestä kaupungista Suomessa.
Toki tässä nyt tuon vähän turhan ylipessimisesti esiin riskejä, eikä iso kuva tietenkään niin huono ole, miltä sain sen kuulostamaan. Mutta kun vertaa tuottoa riskiin, en näe tarpeeksi upsidea.
Tuli muuten aiempi keskustelu täällä mieleen siitä, että asuntosijoittaa vaikka 70% vivulla ja 30% omalla pääomalla, ja asuntojen hinnat romahtavat 30% pyyhkäisten equityn tyhjäksi. Oletin, että pankki pakkorealisoi asunnon, jotta se varmistaa pääsyn vielä omilleen, mutta joku osaavampi osasi kertoa, ettei näin ole, vaan jos on tasainen vuokratuotto, sijoittaja saa mahdollisuuden vielä jatkaa omistamista ja lyhentää lainaa, eikä pankki sinänsä jää tappiolle vaikka asunnon arvo jatkaisi tippumistaan, koska vaikka se myytäisiin, jäisi sijoittaja erotuksen velkaa. Tämä todettiin niin kuin se olisi pelkästään positiivinen asia, mutta se mitä jäi silloin kirjoittamatta on, että tämä myös tarkoittaa että on mahdollisuus siihen, että jos käy oikein huonosti, niin pankki ei pistä peliä poikki ajoissa, vaan sijoittaja saattaa jäädä velkavankeuteen loppuelämäkseen. Osakkeissa jos vivuttaa, niin peli sentään vihelletään poikki kun vakuudet eivät enää riitä.
Kiitos kehuista! Mainio on myös oma blogisi. Onnittelut myös duunipaikasta! Kateeksi käy.:)
Tuohon Reittien riskisyyteen vs. hajautettu osakesalkku, niin riskin lisäksi myös tuotto oli REITeissä parempaa ja riskikorjattu tuotto samaa tasoa. Noissa kun on käytössä keskimääräinen velkavipu niin markkinoilta löytyy Reittejä myös eri vivutusasteilla, eli sieltä voi sijoittaja valita haluamaansa riski-tuotto-odotusta. Tuon esittämäni datan pohjalta sijoittajan kannattaisi napsia molempia sekä osakkeita että reittejä, koska ne ovat parhaiten tuottavia assetteja, mutta toisaalta eivät kuitenkaan kulje yksiyhteen eri markkinaolosuhteissa.
Sitten taas mitä tulee yleiseen asuntomarkkinakehitykseen Suomessa niin itsekin olisi myyntilaidalla jos omistaisin yleistä asuntoindeksiä, enkä ole kiinnostunut ostamaan nykymarkkinoilta "markkinahintaan" mitään. Olen kuitenkin jatkuvasti ostolaidalla jos joku laittaa kohteensa alle markkinahinnan myyntiin. Tällöin asunnon voi vaikka tuottavasti flipata eteenpäin ellei jaksa pidempään holdailla. Itse en millään jaksa uskoa asuntojen hintojen täydelliseen romahtamiseen, siksi en vaivaidu realisoimaan nykyisiä asuntojani ja maksamaan turhia myyntivoittoveroja. Nykymarkkinassa on vakaata tuottoa kuitenkin vaikea löytää mistään. Riskit yksittäisissä asunnoissa ovat monesti maltillisia jos osaa valita kohteet ja vuokralaiset ja hieman laskea remontteja auki elinkaarimallien mukaan. Sama juttu kai osakepoiminnassakin jos osaa hommansa. Asuntomarkkinat tosin ovat paljon epätäydellisemmät ja ostohetkellä tehdyn tilin voi realisoida jo tyyliin muutaman päivän sisällä. Osakkeiden kohdalla ei ole varmuuta milloin markkina korjaa osakkeen "väärän hinnoittelun".
Se mikä itseäni mietityttää on miten tuo nykyinen rakennusbuumi tulee lisäämään tarjontaa vrt. kasvukeskusten vuokrakohdekysynnän kasvu. Nyt alhaisen koron aikana rahaa virtaa asuntoihin ja uudiskohteita nousee kuin sieniä sateilla, vuokrakohdetarjonta lisääntyy ja maksukykyisillä vuokralaisilla on enemmän valinnanvaraa, mikä voi aiheuttaa painetta vuokratasojen laskuun joillakin alueilla. Alhainen korkotaso ei siis pelkästään palvele asuntosijoittajia vaan voi myös muuttaa vuokrausmarkkinaa epäotollisempaan suuntaan. Edullisesti muutamia vuosia sitten kohteensa ostaneille tuskin tuottaa isompaa tuskaa joustaa vuokratasoissa, mutta jos painaa nykyiseen markkihintaan rahansa sisään korkealla vuokraodotuksella niin tuska voi olla isompi. Erityisiä ongelmia voi tulla juuri asuntorahastoille, joissa vuokratuottolaskelmat on tehty kovilla vuokratasoilla, ja niistä ei ilmeisesti ole kykyä juuri joustaa, ettei kohteista jouduttaisi kirjaamaan arvonalennuksia.
Tuohon Reittien riskisyyteen vs. hajautettu osakesalkku, niin riskin lisäksi myös tuotto oli REITeissä parempaa ja riskikorjattu tuotto samaa tasoa. Noissa kun on käytössä keskimääräinen velkavipu niin markkinoilta löytyy Reittejä myös eri vivutusasteilla, eli sieltä voi sijoittaja valita haluamaansa riski-tuotto-odotusta. Tuon esittämäni datan pohjalta sijoittajan kannattaisi napsia molempia sekä osakkeita että reittejä, koska ne ovat parhaiten tuottavia assetteja, mutta toisaalta eivät kuitenkaan kulje yksiyhteen eri markkinaolosuhteissa.
Juuri näin. Tarkoituksena ei ollut väittää, että REITit olisivat huonompi sijoitus kuin osakkeet. Datastasi selvisi itseasiassa, että riskikorjattu tuotto oli suurin piirtein sama, eli markkinat ovat onnistuneet hinnoittelussa. Toin riskitason vaan esille siksi, että sitä saattaa intuitiivisesti olla vaikea hahmottaa. Varmaan suurelle osalle ihmisistä 75% vieraalla pääomalla ostettu sijoitusasunto vaikuttaa vähemmän riskiseltä, kuin osakesalkku, vaikka tämä on kaukana totuudesta.
KepilläJäätä kirjoitti:
Sitten taas mitä tulee yleiseen asuntomarkkinakehitykseen Suomessa niin itsekin olisi myyntilaidalla jos omistaisin yleistä asuntoindeksiä, enkä ole kiinnostunut ostamaan nykymarkkinoilta "markkinahintaan" mitään. Olen kuitenkin jatkuvasti ostolaidalla jos joku laittaa kohteensa alle markkinahinnan myyntiin. Tällöin asunnon voi vaikka tuottavasti flipata eteenpäin ellei jaksa pidempään holdailla.
Huonona logiikkana näen sen, että jos asunnon onnistuu löytämään selvästi alle markkinahinnan, se olisi sen takia järkevämpi vuokrata, jos pitää yleistä markkinahintatasoa liian korkeana. Syynä yksinkertaisesti se, että asunnon pystyy realisoimaan samantien ylihintaan, eli markkinahintaan. Jos päätät jättää sen myymättä ja vuokrata, se on sama asia kuin että olisit valmis ostamaan asunnon markkinahintaan ja vuokrata sen. Ainoana poikkeuksena kuten itse mainitsit, on vero-optimointi. Eli siinä tapauksessa vaan EV-laskelmaa tekemään siitä, onko kannattavampaa jättää asunto vuokralle ylihintaisena, tai realisoida verot myynnin yhteydessä.
KepilläJäätä kirjoitti:
Itse en millään jaksa uskoa asuntojen hintojen täydelliseen romahtamiseen, siksi en vaivaidu realisoimaan nykyisiä asuntojani ja maksamaan turhia myyntivoittoveroja.
Tämä on hyvin yleinen mielipide, jota en kuitenkaan ymmärrä. Asuntojen hintojen romahduksia tapahtuu jatkuvasti ympäri maailmaa, ja Suomessakin on tapahtunut ennen. Miksi sitä ei voisi tapahtua uudestaan?
KepilläJäätä kirjoitti:
Nykymarkkinassa on vakaata tuottoa kuitenkin vaikea löytää mistään. Riskit yksittäisissä asunnoissa ovat monesti maltillisia jos osaa valita kohteet ja vuokralaiset ja hieman laskea remontteja auki elinkaarimallien mukaan. Sama juttu kai osakepoiminnassakin jos osaa hommansa. Asuntomarkkinat tosin ovat paljon epätäydellisemmät ja ostohetkellä tehdyn tilin voi realisoida jo tyyliin muutaman päivän sisällä. Osakkeiden kohdalla ei ole varmuuta milloin markkina korjaa osakkeen "väärän hinnoittelun".
Juuri näin. Jos pitää asuntomarkkinaa ylihintaisena, niin näkisin nopean realisoinnin optimaalisena. Se ei tee alihintaisen kohteen hankinnasta yhtään vähemmän tuottavaa puuhaa.
Huonona logiikkana näen sen, että jos asunnon onnistuu löytämään selvästi alle markkinahinnan, se olisi sen takia järkevämpi vuokrata, jos pitää yleistä markkinahintatasoa liian korkeana. Syynä yksinkertaisesti se, että asunnon pystyy realisoimaan samantien ylihintaan, eli markkinahintaan. Jos päätät jättää sen myymättä ja vuokrata, se on sama asia kuin että olisit valmis ostamaan asunnon markkinahintaan ja vuokrata sen. Ainoana poikkeuksena kuten itse mainitsit, on vero-optimointi. Eli siinä tapauksessa vaan EV-laskelmaa tekemään siitä, onko kannattavampaa jättää asunto vuokralle ylihintaisena, tai realisoida verot myynnin yhteydessä.
Joo tää ei oo imo niin yksinkertaista, että jos pitää pitää markkinatasoa liian korkeana niin kannattaa aina myydä. Veroasiat on ensimmäinen seikka, eli myyntivoittovero + uuden ostamisesta varainsiirtovero. Lisäksi jos myyt ja maksat vaikka aiemmin hyvillä ehdoilla otetun käytännössä nollahintasen vivun pois, niin täytyy löytää uusi hyvä sijoituskohde rahoille ja saada uutta vipua järkevään hintaan. Lisäksi tuon ostohetkellä tehdyn arvonnousun voi realisoida käyttöön vakuusarvon muodossa, jolloin vältyt myyntivoittoveroilta ja käytännössä saat hyödyn heti käyttiin, toki tällöinkin kokonaisvivutusasteen pitää pysyä hallinnassa. Ja nykymarkkinassa ei muuten ole helppo jatkuvasti löytää flippauskohteita, eli jos myyt, niin voit joutua makuuttamaan pitkäänkin pääomaa tuottamattomana, tai vaihtoehtoisesti olet alivutettuna nyt kun vipu on halpaa. Itse olen ehkä sen verran laiskakin että en ole jaksanut kaiken kattavia EV -laskelmia alkaa näistä vääntämään.
Tämä on hyvin yleinen mielipide, jota en kuitenkaan ymmärrä. Asuntojen hintojen romahduksia tapahtuu jatkuvasti ympäri maailmaa, ja Suomessakin on tapahtunut ennen. Miksi sitä ei voisi tapahtua uudestaan?
Niin miksipä ei, yhtälailla kuin osakemarkkina tai mikä tahansa muukin markkina. Itselläni ei siis ole faktatietoa tulevasta kehityksestä, eli tukevasti mutulla mennään:) Enemmän siis olen varma siitä mitä itse teen, joten itseäni ei kovin paljon hetkauta keskihintojen isotkaan heilahtelut, mielenkiinnolla toki seurailen mitä markkinoilla tapahtuu. Pieni paniikki voisi itseasiassa olla ihan kivakin, tehdä edullisia ostoja. Pitää vain huolehtia että ei ole ylivivutettu jos dippiä sattuu tulemaan.
Veroasioista samaa mieltä, ja jos on todella close päätös niin variansiirtovero voi olla just se ratkaiseva tekijä. Henkilökohtainen mielipide on, ettei tällä hetkellä ole niin close.
KepilläJäätä kirjoitti:
Lisäksi jos myyt ja maksat vaikka aiemmin hyvillä ehdoilla otetun käytännössä nollahintasen vivun pois, niin täytyy löytää uusi hyvä sijoituskohde rahoille ja saada uutta vipua järkevään hintaan. Ja nykymarkkinassa ei muuten ole helppo jatkuvasti löytää flippauskohteita, eli jos myyt, niin voit joutua makuuttamaan pitkäänkin pääomaa tuottamattomana,
Laitoin noi kaks pointtia yhteen, kun ovat hieman samoja asioita. Osakkeiden markkintatuotto on vaihtoehto kaikkiin sijoituksiin. Eli ei tarvii makuuttaa pääomaa tilillä jos on valmis kantamaan riskiä, vaan rahat kiinni nordnetin superrahastoon ja sieltä nopeasti pois, kun uus kohde löytyy, ilman kuluja.
Jos pankki antoi edelliseen kämppään halpaa vipua, miksi ei antaisi uudestaan, jos realisoit vanhan?
KepilläJäätä kirjoitti:
tai vaihtoehtoisesti olet alivutettuna nyt kun vipu on halpaa.
Tää piti poimia erikseen, koska uskon, että meillä on tässä asiassa selkeä näkemysero. Mihin vedetään raja siihen, että ollaan alivivutettuja? Mun mielestä se ei ole se, että ollaan hieman alle maksimin, mitä pankki suostuu antamaan. Jos ei tarvitsisi laittaa ollenkaan omaa pääomaa, vaan pankki lainaisi 100% asunnon hinnasta, niin oman pääoman tuotto lähestyisi ääretöntä. Se ei tarkoita, että tällä tavalla kannattaisi silti sijoittaa. Esimerkiksi mä saisin vielä huomattavasti enemmän nykyistä halpaa vipua, kuin mitä on, mutta päätän olla käyttämättä sitä, koska en halua enää korkeampaa riskitasoa.
KepilläJäätä kirjoitti:
Lisäksi tuon ostohetkellä tehdyn arvonnousun voi realisoida käyttöön vakuusarvon muodossa, jolloin vältyt myyntivoittoveroilta ja käytännössä saat hyödyn heti käyttiin, toki tällöinkin kokonaisvivutusasteen pitää pysyä hallinnassa.
Tähän sama vastaus kuin yhtä ylempään. Pankkien vakuusarvorajat voisi myös nähdä siltä kantilta, että ne suojelevat sijoittajaa häviämästä koko sijoitustaan.
KepilläJäätä kirjoitti:
Tämä on hyvin yleinen mielipide, jota en kuitenkaan ymmärrä. Asuntojen hintojen romahduksia tapahtuu jatkuvasti ympäri maailmaa, ja Suomessakin on tapahtunut ennen. Miksi sitä ei voisi tapahtua uudestaan?
Niin miksipä ei, yhtälailla kuin osakemarkkina tai mikä tahansa muukin markkina. Itselläni ei siis ole faktatietoa tulevasta kehityksestä, eli tukevasti mutulla mennään:) Enemmän siis olen varma siitä mitä itse teen, joten itseäni ei kovin paljon hetkauta keskihintojen isotkaan heilahtelut, mielenkiinnolla toki seurailen mitä markkinoilla tapahtuu. Pieni paniikki voisi itseasiassa olla ihan kivakin, tehdä edullisia ostoja. Pitää vain huolehtia että ei ole ylivivutettu jos dippiä sattuu tulemaan.
Tuli muuten aiempi keskustelu täällä mieleen siitä, että asuntosijoittaa vaikka 70% vivulla ja 30% omalla pääomalla, ja asuntojen hinnat romahtavat 30% pyyhkäisten equityn tyhjäksi. Oletin, että pankki pakkorealisoi asunnon, jotta se varmistaa pääsyn vielä omilleen, mutta joku osaavampi osasi kertoa, ettei näin ole, vaan jos on tasainen vuokratuotto, sijoittaja saa mahdollisuuden vielä jatkaa omistamista ja lyhentää lainaa, eikä pankki sinänsä jää tappiolle vaikka asunnon arvo jatkaisi tippumistaan, koska vaikka se myytäisiin, jäisi sijoittaja erotuksen velkaa. Tämä todettiin niin kuin se olisi pelkästään positiivinen asia, mutta se mitä jäi silloin kirjoittamatta on, että tämä myös tarkoittaa että on mahdollisuus siihen, että jos käy oikein huonosti, niin pankki ei pistä peliä poikki ajoissa, vaan sijoittaja saattaa jäädä velkavankeuteen loppuelämäkseen. Osakkeissa jos vivuttaa, niin peli sentään vihelletään poikki kun vakuudet eivät enää riitä.
Minusta pankeilla ei ole edes mekanismia millä ne noita vakuuksien arvoja seuraisi. Vakuus tarkastetaan lainaa ottaessa ja silloinkin riittää normitapauksessa tieto 100m2 Käpylästä. Ja vakuus on toteuman mukaan. Lisälainoja ottaessa noita vakuusarvoja voi korottaa ja joskus on pankkitäti kysäissyt jotain joltain saman ketjun kiinteistövälittäjältä. Tuolloinkin on ainakin omat ehdotukseni menneet läpi. En tosin mitään ihmeellisyyksiä ole yrittänytkään.
Jos nyt otetaan tilanne, että juuri sen sinun asunnon arvo tippuisi 30%, niin mistä se pankki sen tietäisi? Jos taas koko markkina tippuisi noin 30% niin silloin pankki sen varmaan arvaisi, mutta olisi aika iso työ heiltä alkaa tutkia ja väitellä ihmisten kanssa heidän asuntojen oikeista arvoista. Lisäksi tuon romahduksen pitäisi tapahtua erittäin nopeasti, sillä lainoja joutuu yleensä lyhentämään ja tuon romahduksen pitäisi olla siis reilusti yli 30%.
Kuvitellaan nyt vielä, että romahdus olisi vielä suurempi, eli vaikka keskimäärin 60%, vaikea nähdä millainen taloustilanne silloin olisi, todennäköisesti sellainen kaaos, että pankeilla olisi paljon muuta isompaa murhetta kuin mahdollisesti liian alhaiset vakuusarvot.
Noilla perusteilla jo väitän, että vakuuksien riittämättömyydestä ei tule koskaan olemaan ongelmaa. Ongelma tulee vain tapauksissa joissa vuokrat tippuisivat niin paljon, ettei niillä voisi lainoja hoitaa. Silloin pankkikin kyselee vakuuksia ja kiinnostuu muutenkin ihan eri tavalla.
Minusta pankeilla ei ole edes mekanismia millä ne noita vakuuksien arvoja seuraisi. Vakuus tarkastetaan lainaa ottaessa ja silloinkin riittää normitapauksessa tieto 100m2 Käpylästä. Ja vakuus on toteuman mukaan. Lisälainoja ottaessa noita vakuusarvoja voi korottaa ja joskus on pankkitäti kysäissyt jotain joltain saman ketjun kiinteistövälittäjältä. Tuolloinkin on ainakin omat ehdotukseni menneet läpi. En tosin mitään ihmeellisyyksiä ole yrittänytkään.
Jos nyt otetaan tilanne, että juuri sen sinun asunnon arvo tippuisi 30%, niin mistä se pankki sen tietäisi? Jos taas koko markkina tippuisi noin 30% niin silloin pankki sen varmaan arvaisi, mutta olisi aika iso työ heiltä alkaa tutkia ja väitellä ihmisten kanssa heidän asuntojen oikeista arvoista. Lisäksi tuon romahduksen pitäisi tapahtua erittäin nopeasti, sillä lainoja joutuu yleensä lyhentämään ja tuon romahduksen pitäisi olla siis reilusti yli 30%.
Joo ei yksittäisten asuntojen hinnat romahda vaan meinasin just tilannetta, kun koko asuntomarkkina romahtaa. Eli pankki olisi varmasti tietoinen asiasta, eikä kai hintatasoa hirveästi tarvitsisi tutkia, selviäisihän se melko hyvin alueen viimeisimpien myytyjen asuntojen keskihinnasta. Olin siis silloin olettanut, että pankin ei tarvitse väitellä ihmisten kanssa oikeista vakuusarvoista, vaan päättää ne itse, mutta näin ei tainnut olla vanhemman keskustelun perusteella.
Kilppari kirjoitti:
Kuvitellaan nyt vielä, että romahdus olisi vielä suurempi, eli vaikka keskimäärin 60%, vaikea nähdä millainen taloustilanne silloin olisi, todennäköisesti sellainen kaaos, että pankeilla olisi paljon muuta isompaa murhetta kuin mahdollisesti liian alhaiset vakuusarvot.
Olisiko tällaisessa tilanteessa isompia murheita kuin vakuusarvot, joiden tarkoitus on minimoida luottotappiot? Minkälaisia?
Joo ei yksittäisten asuntojen hinnat romahda vaan meinasin just tilannetta, kun koko asuntomarkkina romahtaa. Eli pankki olisi varmasti tietoinen asiasta, eikä kai hintatasoa hirveästi tarvitsisi tutkia, selviäisihän se melko hyvin alueen viimeisimpien myytyjen asuntojen keskihinnasta. Olin siis silloin olettanut, että pankin ei tarvitse väitellä ihmisten kanssa oikeista vakuusarvoista, vaan päättää ne itse, mutta näin ei tainnut olla vanhemman keskustelun perusteella.
Kilppari wrote:
Kuvitellaan nyt vielä, että romahdus olisi vielä suurempi, eli vaikka keskimäärin 60%, vaikea nähdä millainen taloustilanne silloin olisi, todennäköisesti sellainen kaaos, että pankeilla olisi paljon muuta isompaa murhetta kuin mahdollisesti liian alhaiset vakuusarvot.
Olisiko tällaisessa tilanteessa isompia murheita kuin vakuusarvot, joiden tarkoitus on minimoida luottotappiot? Minkälaisia?
Joku talousasioista paremmin tietävä voi varman arvata tuota paremmin. Tapahtuman todennäköisyys kuitenkin aika pieni.
Mutta jos nyt vaikka se 60% hnnoista keskimäärin lähtisi, niin eihän pankkien intresseissä olisi laittaa kämppien omistajia pakkomyyneihin, sillä silloinhan tappiot pankeille vasta realisoituisivatkin. Jos ennustaa pitää, niin tuollaisena aikana pankit ovat entistä tiukempia maksuhäiriöiden yhteydessä ja silloin saatetaan vakuusarvojakin katsella, mutta jos lainat hoituu, niin en usko, että noista jää touhu kiinni.
Ja tuossa siis pitää huomioida, että ei ole mitenkään mahdollista, että pankki tietäisi jotenkin kämppien tarkat arvot, kun niitä ei tiedä kukaan ennen kuin kauppa on syntynyt. Jossain pörssiosakkeissa vakuusarvojen seuranta on siis paljon helpompaa ja siksi Nordnetkin aina huonoina päivinä ilmoittaa, että jotain pitäisi myydä.
Ja omana mielipiteenä vielä, että tuo 30% omarahoitusosuus on oikeasti ihan liian suuri ja ylivarovaisuudessaan hidastaa taloutta ja vähentää toimeliaisuutta. Tavallaan se myös pitää noita asuntojen hintoja ylhäällä kun vaikeuttaa esimerkiksi kaltaisiani vaatimattomia pientoimijia.
Jooh no joka tapauksessa tästä keskusteltiin viimeksi, enkä nyt väittänytkään, että pankki pakkorealisoi asunnon kun vakuudet loppuu. Se mitä sanoin oli, että osakevivuttamisessa maksimitappio jää siihen, että omat rahat on hävitty, kun taas se, että pankki ei vihellä peliä poikki meinaa, että jos asiat menevät todella huonosti, voi jäädä aika pahaan velkavankeuteen. Esimerkiksi raju korkojen nousu yhdistettynä hintojen romahdukseen ja lamaan.
Kilppari kirjoitti:
Ja tuossa siis pitää huomioida, että ei ole mitenkään mahdollista, että pankki tietäisi jotenkin kämppien tarkat arvot, kun niitä ei tiedä kukaan ennen kuin kauppa on syntynyt. Jossain pörssiosakkeissa vakuusarvojen seuranta on siis paljon helpompaa ja siksi Nordnetkin aina huonoina päivinä ilmoittaa, että jotain pitäisi myydä.
Miksei voitaisi katsoa samalta alueelta vastaavien asuntojen viime aikaisten myyntihintojen keskiarvoja?
Kilppari kirjoitti:
Ja omana mielipiteenä vielä, että tuo 30% omarahoitusosuus on oikeasti ihan liian suuri ja ylivarovaisuudessaan hidastaa taloutta ja vähentää toimeliaisuutta. Tavallaan se myös pitää noita asuntojen hintoja ylhäällä kun vaikeuttaa esimerkiksi kaltaisiani vaatimattomia pientoimijia.
Kaivan nyt vielä Kepilläjäätän blogista 1994-2016 datat esille:
REIT: standard deviation 20.22%, max drawdown 68.28%
US Stock Market: standard deviation 15,26%, max drawdown 50,89%
Jos useimmiten maltillisesti vivutetut ja hajautetut REITit ovat selvästi osakemarkkinaa riskisempiä niin onhan 70% vivutettu yksittäinen asunto Suomesta nyt hemmetin riskinen. Myös historiallinen data asuntomarkkinoiden romahduksista eri puolilla maailmaa tukee sitä, että saatetaan tulla reippaasti yli 30% alas hinnoissa. Kai se, että viime romahduksesta on yli 25 vuotta, saa ihmiset unohtamaan, että sellainen on mahdollinen. Vai miksi mielestäsi 30% on ihan liian suuri osuus?
Ja miksi se, että omarahoitusosuus pidetään korkealla, pitää asuntojen hintoja ylhäällä?
Ei ole todellakaan omaa osaamisaluetta, mutta tuossa tilastokeskuksen asuntojen hintakehitys indeksoituna. Vuonna -89 kun asuntomarkkinat olivat kuumimmillaan oltiin lähellä vuoden 2000 indeksoitua tasoa ja kyllähän tuossa aika hurja pudotus on hinnoissa.
" Lama iski pahiten omistusasuntojen ylivelkaantuneisiin kotitalouksiin. Kun laina oli otettu korkean hinnan aikana, korkeiden korkojen ja tulojen supistumisen myötä monet kotitaloudet eivät kyenneet hoitamaan velkojaan. Asuntojen hintojen laskiessa myös vakuusarvot laskivat jopa alle velan arvon. Monet kotitaloudet olivat pakotettuja myymään asuntonsa alle aikoinaan maksamansa hinnan ja myös alle velan määrän. "
Wikipedia artikkelista vielä yllätti itseäni se että reaali korot ovat olleet matalat kyseisenä aikana. Olen vain vanhemmiltani kuullut kuinka on maksettu yli 15% korkoja ja ihmetellyt miten kukaan on voinut asuntoja etes harkitsevan ostaa.
Ja käsittääkseni -90 luvun laman aikana kyllä pankit aika reippaalla kädellä halusivat realisoida lainojaan vaikka tappiolla kun vakuusarvot ja/tai maksukyky laski. Tästä ei kyllä ole mitään isompaa faktatietoa itsellä.
Jeans] Miksei voitaisi katsoa samalta alueelta vastaavien asuntojen viime aikaisten myyntihintojen keskiarvoja?[/quote kirjoitti:
Toki voi katsoa ja arvioida mitä vaan, mutta mikä oikeus pankilla olisi yksipuolisesti määrätä millään tavalla, että "asuntosi arvo on nyt x".
Ja todellisuudessakin arvojen arviointi joillain alueiden keskihinnoilla menee helposti metsään kymmeniä prosentteja. ...tai jos ottaa ääritapauksia ja vertaa jotain rintamamiestaloa uuteen kivitaloon, niin erot ovat satoja prosentteja.
Jeans kirjoitti:
Jos useimmiten maltillisesti vivutetut ja hajautetut REITit ovat selvästi osakemarkkinaa riskisempiä niin onhan 70% vivutettu yksittäinen asunto Suomesta nyt hemmetin riskinen.
Yksittäinen asunto on yleensä se oma jossa asutaan, jolloin tuo on kyllä kaikkea muuta kuin "hemmetin riskinen". Lyhyellä tähtäimellä arvonmuutoksellakaan ei ole väliä, kun siinä on tarkoitus asua. Nykymallisessa yhteiskunnassa omistusasumista tuetaan vielä niin paljon, että siinäkin tilanteessa, että asuntojen hinnat laskisi on niiden laskettava tosi kovaa vauhtia jotta pääsee edes miinukselle. Laskin joskun jonkun Helsinkiläisen perusyksiön esimerkkinä ja oman omistaminen oli kannattavampaa vielä silloin kuin hinta laski jotain 2-3% vuodessa, tarkkoja desimaaleja en muista eikä sillä ole väliäkään, kun riippuu lähtöarvoista.
Tietenkin jos laskee saavansa jonkun "yleisesti hyväksytyn automaattisen osaketuoton" joka on vaikka luokkaa yli 5%, niin sittenhän laskelmat muuttuvat ja rahojen laitto jonnekin pörssiin on kannattavampaa.
Vuokra-asuntobusines taas riippuu täysin vuokrien kehityksestä. Ei asuntosijoittajan niitä kämppiä kuulu veivata ellei satu olemaan Orava.
Ja sellaista vielä, että tilanteissa joissa asuntojen arvot on tippunut esimerkiksi 10%, on pörssit tulleet yleensä alas vielä paljon enemmän.
Jeans kirjoitti:
Ja miksi se, että omarahoitusosuus pidetään korkealla, pitää asuntojen hintoja ylhäällä?
No se vähentää/pienentää käynnistettäviä hankkeita eli ylläpitää tuotannon vähyyttä. Kuten jo sanoin, niin itsellänikin on tällä hetkellä vaan paritalo tekeillä. Jos rahoitus olisi löysempää, niin kai minä jonkun isomman kerrostalon ainakin olisin samalla vaivalla tehnyt.
Jos pankki antoi edelliseen kämppään halpaa vipua, miksi ei antaisi uudestaan, jos realisoit vanhan?
Tyyliin 5v sitten sai rahoitusta hintaan eb1kk +0,5% marg, niin että negatiivinen viitekorko vähennetään marginaalista. Nykypäivänä on hyvä jos saa eb12kk +1%, niin ettei negatiivista viitekorkoa vähennetä marginaalista. Tämän tyyppiset jutut pitää ottaa myös huomioon realisointipäätöstä tehdessä.
Mihin vedetään raja siihen, että ollaan alivivutettuja?
Käytännössähän tämä on täysin yksilökohtaista. Myös absoluuttinen vivun määrä vaikuttaa. Jos on ok ansiotulot niin yhden sijoituskämpän kanssa on yksi hailea oletko 50% vai 100% vivulla matkassa, jos pystyt muulla kassavirralla tarvittaessa tilannetta paikkaamaan. Mielestäni hyvä nyrkkisääntö vivutukseen on että saa yönsä nukuttua hyvin eikä joudu pakkorealisointeihin vaikka se muutaman kymmenen prossan tiputus tulisikin. Pelkkä vivutusaste ei ratkaise, vaan myös se miten olet maksuvalmiutesi rakentanut pahan päivän varalle.
Osakkeiden markkintatuotto on vaihtoehto kaikkiin sijoituksiin.
Itse käytän vipua paljon levollisemmin mielin tasaista kassavirtaa suhdanteessa kuin suhdanteessa tuottaviin kohteisiin, kuten asuntoihin, kuin osakemarkkinoille. Tämä on myös fiilispuolen juttuja, eikä minulla ole kaiken kattavaa tilastoa tätäkään kommenttia tukemaan:)
70% vivutettu yksittäinen asunto Suomesta nyt hemmetin riskinen.
Tämä on taas aika mustavalkoinen väite. Riippuu täysin kohteesta ja tuottoprosentit ratkaisevat. Mieluummin alihintaan ostettuja yksittäisiä kohteita kuin keskimääräistä markkinatuotto reittien kautta. Yksittäiset tyhjät kuukaudet eivät tuota tilannetta käännä päälaelleen. Vai onko tähän jotain parempia perusteluja kuin mututuntuma?
Edit: En tiedä mitä layoutille tapahtui, yritin moneen kertaan tsekata viestini läpi, mutta en löytänyt virhettä. Pakko jättää kesken kun tuli kiire kouluun, ylläpito saa mielellään yrittää selvittää missä vika.
Kilppari kirjoitti:
Yksittäinen asunto on yleensä se oma jossa asutaan, jolloin tuo on kyllä kaikkea muuta kuin "hemmetin riskinen". Lyhyellä tähtäimellä arvonmuutoksellakaan ei ole väliä, kun siinä on tarkoitus asua. Nykymallisessa yhteiskunnassa omistusasumista tuetaan vielä niin paljon, että siinäkin tilanteessa, että asuntojen hinnat laskisi on niiden laskettava tosi kovaa vauhtia jotta pääsee edes miinukselle. Laskin joskun jonkun Helsinkiläisen perusyksiön esimerkkinä ja oman omistaminen oli kannattavampaa vielä silloin kuin hinta laski jotain 2-3% vuodessa, tarkkoja desimaaleja en muista eikä sillä ole väliäkään, kun riippuu lähtöarvoista.
KepilläJäätä kirjoitti:
Tämä on taas aika mustavalkoinen väite. Riippuu täysin kohteesta ja tuottoprosentit ratkaisevat. Mieluummin alihintaan ostettuja yksittäisiä kohteita kuin keskimääräistä markkinatuotto reittien kautta. Yksittäiset tyhjät kuukaudet eivät tuota tilannetta käännä päälaelleen. Vai onko tähän jotain parempia perusteluja kuin mututuntuma?
Omasta mielestäni olen aika selkeästi yrittänyt perustella riskisyyttä historiallisella datalla, mutta imo en ole saanut yhtään hyvää perustelua, miksi raskaasti vivutettu asunto Suomesta ei olisi hyvin riskinen. En viitsi tästä enää sen enempää jatkaa vääntämistä, ellen näe mielestäni jotain hyviä perusteluita vastaan. Se on myös selvää, että alihintaan ostetut kohteet ovat parempia, mutta kuten aiemmin keskusteltiin, ne voi myös myydä samantien markkinahintaan ja sitten vaikka sijoittaa rahat REITeihin, joka taas on eri keskustelu.
Kilppari kirjoitti:
Tietenkin jos laskee saavansa jonkun "yleisesti hyväksytyn automaattisen osaketuoton" joka on vaikka luokkaa yli 5%, niin sittenhän laskelmat muuttuvat ja rahojen laitto jonnekin pörssiin on kannattavampaa.
Riskin kantamisesta saa aina tuottoa, oli se sitten asunnot, osakkeet tai jokin muu. Kyllä tämä pitää ottaa huomioon laskelmissa.
Kilppari kirjoitti:
Ja sellaista vielä, että tilanteissa joissa asuntojen arvot on tippunut esimerkiksi 10%, on pörssit tulleet yleensä alas vielä paljon enemmän.
Niin.. Tämä tarkoittaa, että ilman vipua asunnot ovat osakkeita vähäriskempiä, josta olen tietenkin samaa mieltä. Kun koko omaisuus on 70% vivun kanssa kiinni asunnossa, -15% liike tarkoittaa -50% omaisuuden menetystä.
Kilppari kirjoitti:
Jeans wrote:
Ja miksi se, että omarahoitusosuus pidetään korkealla, pitää asuntojen hintoja ylhäällä?
No se vähentää/pienentää käynnistettäviä hankkeita eli ylläpitää tuotannon vähyyttä. Kuten jo sanoin, niin itsellänikin on tällä hetkellä vaan paritalo tekeillä. Jos rahoitus olisi löysempää, niin kai minä jonkun isomman kerrostalon ainakin olisin samalla vaivalla tehnyt.
Tätä mun on hyvin vaikea uskoa. Veikkaisin, että kysyntä kasvaa huomattavasti tarjontaa enemmän, kun tämä mahdollistaa entistä useammalle mahdollisuuden olla varaa omaan asuntoon.
KepilläJäätä kirjoitti:
Jos pankki antoi edelliseen kämppään halpaa vipua, miksi ei antaisi uudestaan, jos realisoit vanhan?
Tyyliin 5v sitten sai rahoitusta hintaan eb1kk +0,5% marg, niin että negatiivinen viitekorko vähennetään marginaalista. Nykypäivänä on hyvä jos saa eb12kk +1%, niin ettei negatiivista viitekorkoa vähennetä marginaalista. Tämän tyyppiset jutut pitää ottaa myös huomioon realisointipäätöstä tehdessä.
Okei joo, jos lainan on onnistunut saamaan noin paljon paremmilla ehdoilla, kuin mitä nykyisen lainan "markkinahinta" niin toki pitää ehdottomasti ottaa huomioon.
Ja käsittääkseni -90 luvun laman aikana kyllä pankit aika reippaalla kädellä halusivat realisoida lainojaan vaikka tappiolla kun vakuusarvot ja/tai maksukyky laski. Tästä ei kyllä ole mitään isompaa faktatietoa itsellä.
Mie olin pankissa töissä 90-luvun alussa reilun vuoden realisoimassa noita asuntoja. Kerran kerrasta ainakin meillä kyseessä oli maksujen laiminlyönti. Vaikka vakuudet kuinka heikkenivät, ei lainoja irtisanottu ja vakuuksia realisoitu, kunhan hoiti tyyliin edes korot. Lisäksi käytiin akordineuvotteluja, joista ainakin jotkut johtivat tulokseenkin. Ongelmana pankin kannalta oli, että akordi on vähän turha, jos ei ole mitään maksukykyä tai -halua, kuten monella 90-luvun alussa oli tilanne.
Lisäksi itselläni oli lainoja, jotka olisi vakuusvajeen puolesta voinut irtisanoa 1990-2 joka päivä. Lainoilla oli omavelkaisia takaajia, joista jollakin olisi ollut ehkä maksukykyäkin. Mie oisin mennyt nurin irtisanomistilanteessa ja olisin nyt jo ehkä lusinut velkasaneerauksen ellen karannut ulkomaille. Joskus 1993 alussa sain sitten nenän pinnan yläpuolelle pörsskurssien nousun myötä.
"Tämä tarkoittaa, että ilman vipua asunnot ovat osakkeita vähäriskempiä, josta olen tietenkin samaa mieltä. Kun koko omaisuus on 70% vivun kanssa kiinni asunnossa, -15% liike tarkoittaa -50% omaisuuden menetystä."
Kyllä, jos joutuu tilanteeseen, että on pakko realisoida.
Jos oletetaan, että pörssit samaan aikaan tippuu esimerkiksi tuplasti (voi olla enemmän tai voi olla vähemmän), niin samaan aikaan se 70% vivutettu pörssisalkku on tippunut nollaan. Ja nuohan on pakko realisoida. En nyt millään keksi mistä se asuntojen isompi riski tulee. Vai tarkoitatko maksimivivutettua asuntoa verrattuna vivuttamattomiin pörssiosakkeisiin. Sitten hyväksyn, että kyse näkemyserossa on enää lillukanvarsista.
Minäkin lopetan aiheesta ja koetan lähteä Casino Cosmopoliin jos nuo koneet nyt tänään suostuu lähtemään...
Minusta pankeilla ei ole edes mekanismia millä ne noita vakuuksien arvoja seuraisi. Vakuus tarkastetaan lainaa ottaessa ja silloinkin riittää normitapauksessa tieto 100m2 Käpylästä. Ja vakuus on toteuman mukaan. Lisälainoja ottaessa noita vakuusarvoja voi korottaa ja joskus on pankkitäti kysäissyt jotain joltain saman ketjun kiinteistövälittäjältä. Tuolloinkin on ainakin omat ehdotukseni menneet läpi. En tosin mitään ihmeellisyyksiä ole yrittänytkään.
Nykyisin pankeilla on kyllä mekanismeja, joilla vakuusarvoja seurataan. 1980-luvulla ei pystytty seuraamaan edes pörssisalkku per laina vakuusarvoja reaaliaikaisesti. Mutta pääsääntöisesti asia on edelleen kuten Kilppari esittää: Vakuudet tarkastetaan lainan myöntämisen yhteydessä, ja jos velallinen pysyy lainasopimuksessa, kaikki hyvin, vaikka vakuuden arvo laskisikin. Huomattavaa tosin on, että lainasopimuksissa on kerran kerrasta ehto vakuuden arvon heikkenemisestä johtuvasta irtisanomismahdollisuudesta. Mutta tämän käyttämisessä ei ole velkojan kannalta mitään järkeä. Mahdollista toki on, että vakuuden heikentyessä pankki ensin vaatii lisävakuuksia ja jos ei saa, irtisanoo lainan. Mutta en ole kuullut 30 spekulanttivuoteni aikana yhdestäkään lainansa hoitaneesta kaverista, jolta lainat olisi irtisanottu, vaikka kaikki velvoitteet pankille on maksettu ajallaan.
Minun pankinjohtajani kävi kyllä henkilökohtaisesti katsomassa kaikki pääkaupunkiseudun kohteeni, ennen kuin lainan myönsi. Tosin onkin sisukkaasti mennyt kauppaopistopohjalla kaksinumeroisen määrän yt-neuvotteluja kulmaan ja toistaiseksi tullut aina kiekon kanssa takaisin. Mutta käytännössä 100m2 Käpylässä varmaan jää useimmilla kurkkaamatta.
Vakuuden paikan päällä katsomisessa on puolensa. 1980-luvulla turkulaiset "sijoittajat" ottivat pankistamme useita lainoja kerrostalo-osakkeita vastaan. Kun ensimmäistäkään korkoerää ei maksettu, lähetettiin joku (kuten mie) paikan päälle kurkkaamaan, miten vakuuden saa kaupaksi. Parhaissa tapauksissa "kerrostalon" paikalla oli tyhjä tontti ja "omakotitalo" osoittautui tontiksi sähkölinjalla varustettuna. Tuo rimppa päätyi muuten linnaan, mutta pankkikin meni nurin.
Tuosta vakuusarvojen seurannasta voisin todeta, että pankit kyllä seuraavat niitä, minimissään indeksimuutoksia postinumerotasolla, niillä pankeilla joilla on "oma" kiinteistönvälitysfirma ja sitä kautta pääsy yksittäisiin kauppatietoihin todennäköisesti paljon tarkemminkin.
Tällä hetkellä kiinnostus vakuusarvoihin on enemmänkin sitä, että jos asiakkaalla on käyttämätöntä vakuusarvoa joko vakuuden arvonnousun tai lainan lyhentämisen myötä, sille voidaan tyrkyttää vakuudellista kulutusluottoa.
"Tämä tarkoittaa, että ilman vipua asunnot ovat osakkeita vähäriskempiä, josta olen tietenkin samaa mieltä. Kun koko omaisuus on 70% vivun kanssa kiinni asunnossa, -15% liike tarkoittaa -50% omaisuuden menetystä."
Kyllä, jos joutuu tilanteeseen, että on pakko realisoida.
Jos oletetaan, että pörssit samaan aikaan tippuu esimerkiksi tuplasti (voi olla enemmän tai voi olla vähemmän), niin samaan aikaan se 70% vivutettu pörssisalkku on tippunut nollaan. Ja nuohan on pakko realisoida. En nyt millään keksi mistä se asuntojen isompi riski tulee.
Likviditeetistä. Pörssiosakkeet on sekä velkojan että velallisen paljon helpompi realisoida. Jos jää poppamiehenä istumaan laskevan vivutetun salkun päällä, osakesalkun tapauksessa realisointipäätös velkojalta ehtii jättämään vielä jotain omaa pääomaa. Asuntovakuuden realisointi on paljon pidempiaikainen prosessi, ja velkoja voi tosiaan herätä vasta kun kaik on jo mänt.
Omasta mielestäni olen aika selkeästi yrittänyt perustella riskisyyttä historiallisella datalla, mutta imo en ole saanut yhtään hyvää perustelua, miksi raskaasti vivutettu asunto Suomesta ei olisi hyvin riskinen.
Yksi syy miksi en pidä asuntoja niin riskisenä sijoituksena on se, että vuokratasot eivät ole missään vaiheessa tippuneet vaikka asuntojen markkinahinnat ovat toki mm. -90 -luvun lamassa heiluneet. Jos kassavirta säilyy ja puskureita edes vähän löytyy niin ei varmasti joudu pakkorealisointitilanteeseen. Eivät pankit asuntoja maksukykyisten lainanottajien alta myy. Pitää ensi sössiä oma maksuvalmius, jotta pakkorealisointitilanteeseen joutuisi. Oma datasi todistaa sen että asuntojen hinnat ovat heiluneet, ei sitä että sijoittajat olisivat varsinaisesti olleet ongelmissa kassavirran tai vuokraustoiminnan varsinaisten tuottojen kanssa. Tässä myös historiallista dataa tuosta vuokrien kehityksestä:
Keskimääräiset asuntojen vuokrat vuodesta 1962 lähtien
Edit: En tiedä mitä layoutille tapahtui, yritin moneen kertaan tsekata viestini läpi, mutta en löytänyt virhettä. Pakko jättää kesken kun tuli kiire kouluun, ylläpito saa mielellään yrittää selvittää missä vika.
Miepä tiiän missä vika on. Teknisissä ongelmissa voikin puoleeni kääntyä aina. Se on softassa. ST:n softa ei näytä fiksusti yhtä monta sisennystä kuin Pokeritiedossa. Törmännyt samaan, ja vältellyt useita sisäkkäisiä lainauksia.
Tuohon yllä olevaan vielä, että en itse pidä historiallista dataa takeena tulevasti, mutta tietysti muulla tapaa asiaa on hankala argumentoida, koska tulevaisuuden spekuloiminen on aina täyttä mutuilua. Hinnat voivat hyvin tulla alas, mutta mahdotonta ei ole sekään että nousu jatkuu kuten esimerkiksi Ruotsissa on käynyt.
Myös jos puhutaan yksittäisen sijoituksen riskistä, niin pitää määrittää sijoituksen laatu (tuotto-odotus, kassavirta ym.) ennenkuin aidosti voi sanoa onko kohteessa paljon riskiä vai ei.
Ja sorry jos menee spämmäämisen puolelle. Keskustelun voi siirtää toki toiseenkin ketjuun, jos haluat pitää blogisi "raiteilla".
Yksi syy miksi en pidä asuntoja niin riskisenä sijoituksena on se, että vuokratasot eivät ole missään vaiheessa tippuneet vaikka asuntojen markkinahinnat ovat toki mm. -90 -luvun lamassa heiluneet.
Vuokrien lasku onkin asuntosijoittajan merkittävin riski. Asumistukia leikataan vielä joskus. Verotusta ei voi kiristää merkittävästi, koska imo ollaan Lafferin käyrällä hyvin lähellä lakipistettä. Joten jotain tulonsiirtoja on joskus pakko leikata. Korkojen radikaali nousu olisi toki toinen, mutta mie en sitä näe Euroopan nykyisellä väestörakenteella ihan tähän hätään tulevaksi. Ja jos lyhyet korot nousisivat, oltaisiin Euroopassa iloisella nousukaudella. Teoreettisesti on myös mahdollista, että kaavoitusta/rakennusvaatimuksia järkeistetään ja/tai rakentaminen halpenee ja tarjontaa tulee markkinoille niin paljon, että hinnat tulevat sitä kautta alas. Kaavoituksen järkeistymiseen ja sääntelyyn purkuun meidän poliitikkojemme kyvvykkyys tuskin riittää. Tätä kun ei ole rahan puutteen takia pakko tehdä ja vaatisi osaamistakin.
Se, että vuokratasot eivät ole missään vaiheessa tippuneet ei ole peruste sille, etteivät ne voisi tippua.
KepilläJäätä kirjoitti:
Jos kassavirta säilyy ja puskureita edes vähän löytyy niin ei varmasti joudu pakkorealisointitilanteeseen. Eivät pankit asuntoja maksukykyisten lainanottajien alta myy. Pitää ensi sössiä oma maksuvalmius, jotta pakkorealisointitilanteeseen joutuisi.
Se, että vuokratasot eivät ole missään vaiheessa tippuneet ei ole peruste sille, etteivät ne voisi tippua.
Juuri näin, olen täysin samaa mieltä. Tuon historiagraafin kaivoin vain sen takia, että Jeans oli oman näkökulmansa perustellut historiallisella datalla ja halusi jotain faktaa omille perusteluilleni. Tulevasta vuokrakehityksestä en faktoja omilla kyvyilläni kykene kaivamaan:)
Samaa mieltä olen Aki riskitekijöistä. Siksi en nykymarkkinahinnoilla positiotani kasvata, vaikka se rahoituksen puolesta olisi mahdollista, ellen sitten löydä jotain selkeästi "väärin hinnoiteltua" kohdetta. Mutta en toisaalta betsiä laittaisi isolle romahduksellekaan.
Asuntojen hinnat pk-seudulla ovat kallistuneet yli vuosikymmennen selvästi rakennuskustannuksia tai tonttihintoja nopeammin. Jo 2005 laskin, että Iisalmessa uusi kerrostaloasunto oli liian halpa vs. Helsingin lähiössä tai toisin päin: Helsingissä liian kallis. Tarvikkeet ja työvoima siirtyvät Iisalmesta Helsinkiin pienellä summalla vs-. hintaero. Tämän jälkeen vapautui vielä työvoiman liikkuvuus uusiin EU-maihin ja sieltä ja Venäjältä tuli vielä puoleen hintaan työvoimaa. Mutta hintaero senkuin kasvoi.
USA:ssa ennen 2008 oli ilmiö, jossa asuntojen hinnat nousivat vain alueilla, joissa oli säätelyä ja kaavoitusta. Tämä sopii teoriaan, sillä muualla sitä vain rakennettiin lisää kauemmas. Suomessa tämä ilmiö on äärimmäinen eli hinnat ovat nousseet valtavasti suhteessa tuotantokustannuksiin, mutta kaikenlainen markkinahäirintä on estänyt em. sopeutumisen.
Yksi markkinahäirikkö on asumistuki. 2 mrd e suoraan ja 700me toimeentulotuesta käytännössä suurin osa asumisen tukiin. Ehkä 2,5 mrd e vuosi. 3 % diskonttokorolla tämä on 83 mrd e ekstrapääoma asuntomarkkinoiden kysyntään. Melkein yhtä suuri kuin koko asuntolainakanta.
2005 jälkeen korot vielä romahtivat, joten sopeutumista ei tullut. Päin vastoin vain kiihtymistä. Jatkossa ei ole vastaavaa puskuria. Saksan inflaatio oli 2,2 % ja EKP:lla menossa täysi QE. Ei tästä voi enää kuin kiristyä.
Itsellä 1me kiinni tässä markkinassa tavalla, josta en helpolla pääse irti. Jos pääsisin, tuskin tätä kirjoittaisin. Edes shorttaamaan ei pääse, kun ei ole instrumenttia.
Okei, on siis tullut semisti väiteltyä eri asioista.
Kilppari kirjoitti:
Jos oletetaan, että pörssit samaan aikaan tippuu esimerkiksi tuplasti (voi olla enemmän tai voi olla vähemmän), niin samaan aikaan se 70% vivutettu pörssisalkku on tippunut nollaan. Ja nuohan on pakko realisoida. En nyt millään keksi mistä se asuntojen isompi riski tulee. Vai tarkoitatko maksimivivutettua asuntoa verrattuna vivuttamattomiin pörssiosakkeisiin. Sitten hyväksyn, että kyse näkemyserossa on enää lillukanvarsista.
Eli ollaan samoilla linjoilla. Olen vertaillut vivuttamatonta hajautettua pörssisalkkua yksittäiseen 70% vivutettuun asuntoon riskiskaalalla:
Oma datasi todistaa sen että asuntojen hinnat ovat heiluneet, ei sitä että sijoittajat olisivat varsinaisesti olleet ongelmissa kassavirran tai vuokraustoiminnan varsinaisten tuottojen kanssa. Tässä myös historiallista dataa tuosta vuokrien kehityksestä:
Musta tuntuu, että riski on sanana vähän liian laaja ja pitää muistaa jatkossa olla selkeämpi kuin lähtee keskustelemaan siitä. Taloustieteessä riskillä tarkoitetaan heiluntaa, myös positiivista sellaista. Muulla tapaa riskiä on hankala definioida ja mitata. Arjessa taas riski-sanalla tarkoitetaan suurin piirtein, että voi käydä huonosti, ja vaan siinä negatiivisessa merkityksessä. Oletan, että itse tarkoitat sillä jotakuinkin tätä, ja erityisesti poikkimenemisen mahdollisuutta? Jos riskistä keskustellaan vaan näin, voidaan yhtä hyvin nähdä hajautettu osakesalkku riskittömänä, perusteluina, että todennäköisyys siihen, että se menee nollaan on minimaalinen, ja että arvo aina kuitenkin lopulta palautuu romahduksen jälkeen, kun tarpeeksi kauan jaksaa odottaa. Itseasiassa uurin osa sijoituksista ovat tällä logiikalla riskittömiä. Tähän on hyvä liittää samalla Kilpparin quote:
Kilppari kirjoitti:
"Tämä tarkoittaa, että ilman vipua asunnot ovat osakkeita vähäriskempiä, josta olen tietenkin samaa mieltä. Kun koko omaisuus on 70% vivun kanssa kiinni asunnossa, -15% liike tarkoittaa -50% omaisuuden menetystä."
Kyllä, jos joutuu tilanteeseen, että on pakko realisoida.
Yritän tässä selittää, miksi taloustieteellisellä riskillä, eli heilunnalla on väliä. Kilpparin logiikka, että -15% liikkeellä asuntojen hinnoissa ja -50% omaisuuden menetyksellä on ainoastaan merkitystä, jos joutuu tilanteeseen, että on pakko realisoida, on ontuva, mutta yleinen. Saattaa ehkä aueta helpommin osakkeilla. Eli samaa logiikka olisi, että ei haittaa jos osakkeet tippuvat 50% kunhan ei tarvitse myydä, sillä ne nousee kuitenkin pitkässä jouksussa takaisin.
Oletetaan, että meillä on 300ke omaisuus, jolla ostetaan miljoonan euron kämppä, jossa 700ke pankin lainaa. Jos asuntojen hinnat tippuvat 15%, asunnon arvo on 850ke, josta vieläkin 700ke velkaa ja enää 150ke omaa omaisuutta. Kaksi asiaa on nyt muuttunut. Omaisuutesi on puolittunut, realisoit asunnon tai et, ja sijoituksesi tähän asuntoon on muuttunut entistä riskisemmäksi, kun nyt oman pääoman on enää 17,6%. Tässä on nyt uusi lähtökohta josta pitää lähteä liikkeelle. Ei siitä, että omaisuus on vieläkin 300ke, "kunhan hinnat nousee takaisin, kuten ne aina tekee" (mikä on itseasiassa hyvin yleinen bias, ja saanut nimen "anchoring" behavioristisessä taloustieteessä http://www.investopedia.com/terms/a/anchoring.asp ). Tässä vaiheessa voi esimerkiksi miettiä onko tämä asunto ylipäätänsä vielä fiksu sijoitus näinkin riskisenä, vai realisoitko sen ja sijoitat 150ke osakkeisiin (vaikka maltillisella vivulla)? Voi hyvin olla, että tällä tapaa saat paremman riskikorjatun tuoton, ja ne toiset 150ke takaisin. Koska aivan samalla logiikalla osakemarkkinakin nousee pitkässä juoksussa, ja saat ne varmasti sieltäkin takaisin, jos vaan jaksat odottaa.Sanotaan vaikka, että sun tavoite edellisessä esimerkissä olisi saavuttaa 600ke omaisuus. Se, että omaisuutesi juuri puolittui 150k euroon, tarkoittaa sitä, että tuo tavoitteesi lykkääntyi juuri ~10 vuodella odotusarvossa fiksulla riskisijoittamisella. Eli vaikka ei mentäisi koskaan poikki, niin heilunnalla sijoituksissa on suuri merkitys.
En ehkä saanut tätä niin hyvin selitettyä, kuin olisin halunnut, mutta menkööt näin.
