Asuntosalkku-yhtiö

Vuokrausasteet matalalla ja korot nousussa, sikäli haastava liiketoimintaympäristö listautua. Ja näitä tasearvon kohottajiahan on ajanut karille kiitettävällä prosentilla.

Metsolalla on kova asiantuntemus alalta, eikä yhtiön konsepti tunnu huonolta. Hintaa odotellessa, listautumisajankohta voi sattua isompaankin pörssimyllerrykseen.

aliisan_avaimet kirjoitti:

Hintaa odotellessa, listautumisajankohta voi sattua isompaankin pörssimyllerrykseen.

Tåmähän taisi olla tekninen listautuminen ilman antia. Toki tietysti hinta tulee sitten kun kaupankäynti pörssissä alkaa. Saa nähdä miten likvidi osake on kyseessä, onkohan näitä paljonkin muilla kuin pääomistajilla, vai aikovatkohan he ruveta myymään omiaan.

Tekninen listautuminen onkin virkistävä poikkeus näissä IPO-kuvioissa. Mielenkiintoista nähdä tosiaan mihin hinta asettuu. 

Listautuminen on keskiviikkona, esite ulkona. Oikaistu oma pääoma 155 euroa ja risat, pahoin pelkään että hinta asettuu sen paikkeille yleisestä tunnelmasta huolimatta.

Laskeskelin hyväksyttävää hintaa. Kiinteistöfirmoille p/b tulee olla yleensä alle yhden, Kojamo pyörii siellä 0.9 paikkeilla. Koska yhtiön asunnot painottuvat yksiöihin Hesassa, eli juuri siihen ryhmään jonka kysyntä on laskussa ja vuokrat samaten, en hyväksy kuin 0.8 p/b-kertoimen, ja tämä lasketaan oikaisemattomasta b:stä (149e) varmuuden vuoksi -> 119.20 euroa.

P/S on keskimääräisesti näillä firmoilla kympin paikkeilla. Edellisen täyden tilikauden lukua käyttämällä saamme tavoitehinnaksi 121.63e.

P/FFO, yleinen REIT-tunnusluku, on asunto-REITeillä ~30. 120 euron hinnalla Asuntosalkun P/FFO olisi 28, eli hyväksyttävä.

Lisäksi yhtiön kasvu painottuu Viroon, ja Viron verotus suosii rahan pitämistä yhtiön käytössä. Esite sanoo suoraan että pyrkivät käyttämään tätä hyväksi -> osinkoa ei liiemmin Viron osalta ole tulossa, ja kun kasvu on siellä, mistä tulisi osingon kasvu?

TL;DR odotan hinnan asettuvan 150e paikkeille, käypä hinta olisi 120e. 120e tasolla ostaisin vähän, jos se alitetaan vähintään kymmenellä prosentilla niin hieman enemmän.

Mukava oli lukea edellinen teksti, lyhyt ja ytimekäs ja selkeä. Ei mitään musta tuntuu tai enkelinäkyjä tai horoskooppeja. Lisää tämmöisiä.

Tulos julki, hyvää tekemistä. Erikoisuutena aikovat maksaa osinkoa kuusi kertaa vuodessa alkaen joulukuussa.

Kurssi on 113 euroa kun tässä ketjussa on aiemmin laskeskeltu jotain 12x hintoja. 

Tilinpäätöksen perusteella tosiaan kovaa tekemistä, mutta en ihan ymmärrä tätä halua jakaa osinkona pois koko tulos. Onko niin että järkeviä investointikohteita ei ole näköpiirissä? (Ja verotehokkaampaa olisi ostaa omia osakkeita kun P/B on selkeästi alle 1 ja raha polttaa kassassa)

"Emoyhtiön jakokelpoiset varat olivat 30.9.2022 tilikauden päättyessä 2 106 441 euroa, josta tilikauden voitto oli 1 926 865 euroa. Hallitus esittää, että osinkoina jaetaan 2 071 843 euroa eli 2,10 euroa per osake."

Asuntosalkun osalta on huomattava, että yhtiö on huomattavan velkainen, LTV on 46.5% ja että yritys maksoi 1.4-30.9 välillä korkoa noin 2,0% nettoveloista. Tilinpäätöksen mukaan Asuntosalkulla on korkosuojauksia osalle veloista, mutta niiden keskimääräinen maturiteetti on vain 0,9 vuotta.

Tällä hetken rahoitusmarkkinatilanteessa euribor 12kk on 2,84% Tällä hetkellä Asuntosalkun lainojen käypä korko voisikin olla jossain 4%-4,5% nurkilla, riippuen korkomarginaaleista.

Jos korkotaso pysyy nykytasolla tai nousee Asuntosalkun korkokulut nousevatkin voimakkaasti kun korkosuojaukset päättyvät. Asuntosalkun FFO ilman kertaluonteisia eriä oli 1.4-30.9 välillä 2,4 miljoonaa. Korkokulujen nousu vaikka 4% tasoon merkitsisi kuitenkin noin 1,2 miljoonan korkokulujen nousua, joka tiputtaisi FFO:n puoleen eli 1,2 miljoonaan per 6 kk.

4% korkotasoon korkokorjattu P/FFO on laskettuna 2,4 M per vuosi FFO:lla, 113 euron osakekurssilla ja 987k osakkeiden lukumäärällä laskujeni mukaan noin 48. Yhdistettynä hyvin korkeaan 46,5% LTV:hen tämä tarkoittaa, että Asuntosalkun osake on nyt huomattavan kallis ja osakekurssissa on todella reilusti laskuvaraa jos markkinakorkotaso ei lähde laskuun hyvin nopeasti.

Hyvä nosto. En löytänyt tietoa lainojen luonteesta, ovatko bulletteja vai lyhennetäänkö niitä. Lainojen painotettu keskimaturiteetti oli 2,4v, eli jos oletetaan korkosuojaus 0,9 vuodeksi ja lyhennettävä laina, suojauksen päättyessä lainapääomaa olisi jäljellä enää 62,5% joka vastaavasti pienentää maksettua korkoa. Saisikohan heiltä kommenttia jotenkin.

aliisan_avaimet kirjoitti:

Hyvä nosto. En löytänyt tietoa lainojen luonteesta, ovatko bulletteja vai lyhennetäänkö niitä. Lainojen

painotettu keskimaturiteetti oli 2,4v, eli jos oletetaan korkosuojaus 0,9 vuodeksi ja lyhennettävä laina, suojauksen päättyessä lainapääomaa olisi jäljellä enää 62,5% joka vastaavasti pienentää maksettua korkoa. Saisikohan heiltä kommenttia jotenkin.

Yleensä kiinteistöyritysten lainat ovat bulletteja eli niitä ei lyhennetä laina-aikana ja jos jossain tapauksessa kyseessä ei ole bullet-laina, lyhennykset ovat luokkaa 3,33%-5% pääomasta vuodessa. (20-30 vuoden mortgage-tyylinen lyhennettävä laina.)

Minä olettaisin tilinpäätösraportin perusteella ilman tarkempaa tietoa, että Asuntosijoituksen lainat ovat muuttuvan koron euribor-pohjaisia bulletteja, joista 65% on suojattu OTC korko swapeillä, joiden jäljelläoleva ka. suojausaika per 30.9 oli keskimäärin 0,9 vuotta.

Asuntosalkun omia tiedotteita kun lukee niin nyt kerrotaan että lainat erääntyvät tässä 2023 syksyllä ja 2024 aikana Suomen osalta. Tämä ei ole välttämättä iso ongelma, koska ovat myös myyneet asuntoja ja ihan hyvään hintaan, eli kassaan on kerätty rahaa ja varmaan lainojen uudelleenrahoitustarve on ollut syynä.

Osakekurssi on tullut reilusti alas, ollen nyt 76,5 . Vuodessa noin -50% on paljon, vaikka kyseessä on tietysti velkainen asuntosijoittaja nousevan koron ympäristössä.

Mutta kesällä tuli posari. Vuokrausasteet on korkeat ja nyt numerot ja hintataso näyttää siltä että tähän voisi jopa sijoittaa rahaa. Lainojen uudelleenkirjoitus syö tulosta, mutta paljonko? Jos myytyjen lisäksi muutkin taseessa olevat kiinteistöt on arvotettu oikein niin P/B on kuitenkin 0,5 ja se lämmittää sijoittajan mieltä.

Sisäpiiri pienillä muutaman tonnin ostoksilla.

Asuntosalkku julkisti uusimman tilinpäätöstiedotteen: https://www.sttinfo.fi/ir-files/69819392/5911/7006/Asuntosalkku_Oyj_tilinpaatostiedote_2023.pdf

Yhtiön tilikausi on normaalista poikkeava ja tilikausi loppuu syyskuussa.

Yhtiö on mielenkiintoisessa tilanteessa. 1,5 vuodessa pörssikurssista on hävinnyt 50%. Ehdotetaan, että osinkoa ei jaeta. Jo vähän aiemmin yhtiö ilmoitti osinkostrategian muutoksesta, jossa oli nähtävissä, että osinko pienenee.

Yhtiön tulos 12kk oli -12 me. Arvonmuutoksia oli -17 me (12,8 Suomessa + 4,3 Virossa).  Tulos ei ole mitenkään hyvä. Tulos ilman arvonmuutoksia oli siis nopealla laskelmalla noin 5 me. Markkina-arvo 70 me, joten tuotto olisi karkeasti 7%

Laskin tilinpäätöksestä yhtiön laina on ollut suunnilleen 3% luokkaa. Laskelma on karkea, joten tämä on todennäköisesti oikeasti jotain muuta. Yhtiöllä on nyt 100 me lyhytaikaista lainaa. Tässä markkinassa arvio on, että korkokulut kasvavat aika merkittävästi. Tuotto menee aika pieneksi, jos 100 miljoonalle korot nousevat esim 3%. Epäilen kyllä saako Asuntosalkku tässä markkinassa lainaa alle 7-8%, jolloin korkokulut voisi nousta tuotakin enemmän. Pahimmassa tapauksessa yhtiöhän ei saa uutta lainaa ja joutuu maksamaan lainan pois. Tämän he ovat nostaneet myös tiedotteessa esille: "Pahimmassa tapauksessa, mikäli jälleenrahoitus jäisi toteutumatta ennen lainojen erääntymistä, konsernin Suomen tytäryhtiöillä ei olisi likvidiä varallisuutta maksaa lainoja takaisin." Todennäköisesti varmaan jonkinlaisen ratkaisun saavat.

Yhtiön asuntojen tuottotavoite on 4,2-4,7.  n. 4% euriborin aikaan nuo kuulostavat aika matalilta. Oletettavaa on, että yhtiö joutuu nostamaan tuottotavoitteitaan myös tulevaisuudessa.

Itse olen seurannut yhtiötä, mutta en omista osakkeita. Parhaassa tapauksessa yhtiö tarjoaisi hyvän mahdollisuuden sijoittaa laskeneisiin asuntomarkkinoihin, kun yhtiön markkina-arvo on tippunut reilusti suhteessa tasevarallisuuteen. Nyt näyttää kuitenkin siltä, että tulokset menevät lähelle 0 tai negatiiviseksi ja yhtiöllä on muitakin ongelmia. Yhtiön rahoitusriski kuulostaa pahalta.

Kirjoittivat lisäksi että ovat tarkoituksella jättäneet lainoja uusimatta odottaen viimeistä mahdollista hetkeä, joka tulee ensi kesänä. Lyövät siis vetoa että korot laskevat ennen sitä. Näin käy - homma jatkuu, toisin päin -> likviditeettikriisi ja asuntoja pikaiseen pakkomyyntiin. Ei paljoa omistajana hymyilytä.

Inderesiltä oli tullut uusi video eilen, jossa Asuntosalkun toimitusjohtaja vastaa analyytikon kysymyksiin. Vastauksen perusteella luu menee kurkkuun kohdassa, jossa pitää vastata lainan uudelleen rahoituksesta. Hämmentävä vastaus oli myös väite, että korkosuojausten loppuminen olisi yhtiölle hyväksi.

Vastaus ei kyllä selkeyttänyt yhtiön tilannetta. Tulee fiilis, että yhtiö odottamalla yrittää saada parempaa diiliä. Perussijoittajalle olisi parempi, jos rahoitus olisi varmistettu. Toimitusjohtaja ehkä vähän epäonnistui live haastattelussa, mikä on ihan ymmärrettävää. On kuitenkin tiukka paikka ja viesti ei välttämättää oltu ihan loppuun saakka mietittynä.

Asuntosalkulta tuli uusi tulostiedote. https://www.sttinfo.fi/ir-files/69819392/7452/8147/Asuntosalkku_Oyj_liiketoimintakatsaus_01_10_2023-31_12_2023.pdf

Tekstiosio tiedotteessa on hämmentävän positiivinen. Otsikko on:

"Kasvua liikevaihdossa, vuokratuotoissa ja luovutusvoitoissa"

Asuntosalkulla liiketoimintakatsaus on normaalia yhtiötä suppeampi. Tiedotteen sävy on ihmeellisen positiivinen. Todellisuudessa kuitenkin yhtiö teki 8 centtiä osakekohtaista tulosta. Omapääoma on tippunut 10% vuodessa. Yhtiössä osingonjako on seis. Yritys alkoi myymään asuntoja oletettavasti rahapulassa tai koska asunnot eivät sovi nykyisessä korkomarkkinassa sijoitukseksi. Lisäksi yhtiö ei kertonut uutta tietoa rahoitustilanteestaan 100 me lainansuhteen.

Katselin Asuntosalkun tiedotustilaisuuden materiaalit ja Inderesin analyysit.

Tykkäsin tyyliin kaikesta. Inderesin "nousuvara" (villu mikä termi) 76 to 88.

Miulla ei kuitenkaan kunnon näkemystä Tallinnan asuntomarkkinoista. Helsingissä hinnat noussevat kyllä lähivuosina.

Kertokaan joku Etelä-Helsinki-sivistynyt, miten Tallinnan asuntomarkkinat toimivat? Verot, kauppatapa, omaisuudensuoja, rakennusluvat ja ihan kaikki asiaan liittyvä voisi kiinnostaa.

Imo siis betsi Pohjois- ja Etelä-Helsingin menestykseen ei välttämättä olisi mitenkään huono. Mutta ensin pitäisi tietää, miten homma toimii 38,6% osasta arvoa.

Asuntosalkussa luvut eivät oikein anna tukea yhtiön viesinnälle. 

Laskin tuloslaskelmasta paljonko yhtiön tulos olisi ilman arvonmuutoksia ja myyntivoittoja. Itse pääsin seuraaviin lukuihin:

liikevoitto (ilman veroja ja rahoituskuluja olisi 7,898 me.

Rahoituskulut vuonna 2024 oli 10 me, joten toiminta ilman myyntejä ja arvonmuutoksia oli tappiollista.

Asuntosalkku ei kerro yhtiön rahoituksen hintaa. Yhtiöllä on taseessa 149,225 me velkaa. 10.099 korkokulut tarkoittavat 6,7%. Tuo on ehkä pidemmän päälle vähän liikaa. Jos laskee esim 5%:lla niin, silloin 7,461 me. Tuo 7,461 on aika lähelle tuota aiempaa 7,898. Tästä voisi vetää johtopäätöksen, että yhtiö tekee vuokraustoiminnallaan 0 tulosta jos saa koron alle 5%. Jos korot olisi alle tämän, niin silloin sijoittajakin voisi saada tuottoa vuokraustoiminnasta.

Sijoittaja voi itse pohtia, että saako Asuntosalkku tulevaisuudessa korkokuluja tiputettua alle 5%.

Katsoin vielä OPOA. Yhtiö kun tuli pörssiin sen OPO oli 147 me. Muistelen että joku puhui noin 150 e/osake. Nyt se on tippunut 120 me. Vuosittain yhtiön asuntojen arvot on tippuneet noin 12-14 me/v. Tulevaisuudesta en osaa sanoa.

Yhtiö ei jaa enää osinkoa. Tähän on selvä syy, kun korot nousseet ja yhtiön kassavirta oli -5 me vuodessa. Yhtiöllä on enää tilillä rahaa 4 me. 

Ainakin itselle yhtiö näyttää siltä, että siellä pankki tienaa yhtiöllä. Lisäksi toimitusjohtajalle palkka maksetaan kuukausittain. Kysymys ehkä on, että tienaako sijoittaja tällä?

Kuva