Jo jonkin aikaan itseäni on kummastuttanut kiinteistöyhtiöihin sijoittavan Odin Kiinteistö C (ISIN: NO0010923485) rahaston arvon hiipuminen nyt keväällä hirmuista tahtia. Voiko betoniseinissä olla ilmaa näin paljon?
Sijoitukset rahastoon olivat tasaisesti lisättynä kasvaneet nätisti vuodenvaihteeseen. Kehitys ylitti sekä jenkki-indeksin S&P500 että Tukholman pörssiin indeksin OMXSGI mukavasti. Eipä sitä tullut seurattua muun tekemisen joukossa, mutta nyt näkyy karmea arvojen lasku vuoden alusta kesään.
Rahaston omistukset ovat suurimmalta osalta ruotsalaisia kiinteistöyhtiöitä. Tukholman pörssin indeksi on jaettu myös toimialoittain ja alojen kehitys näkyy Dagens Industrin sivuilla taulukkona otsikolla Branschindex:
Tukholman eniten kärsinyt ala vuoden alusta on Kiinteistöt (Fastigheter, tikkeri SX35PI) eli tippunut -44,17% ja 12 kk ajalta pudonnut -33,79% - pahasti pakkasella. Kiinteistöindeksin käyrä kymmeneltä vuodelta näyttää alan irronneen Tukholman pörssin muun toiminnan kehityksestä - positiiviseen suuntaan kylläkin - jo seitsemän vuotta sitten.
Onkohan nyt niin, että nämä yhtiöt ovat puhaltaneet ilmaa tontteja kierrättämällä ja tasearvoja keinotekoisesti nostamalla vai mistä tässä oikein paha henki pihisee ulos?
Ruotsin keskuspankki nostaa ohjauskorkoaan 0,25 prosentista 0,75 prosenttiin. Lehdistötiedote 30.6.2022:
Styrräntan höjs med 0,5 procentenheter till 0,75 procent
Inflationen har fortsatt att stiga snabbt och prisökningarna sprider sig allt mer i ekonomin. För att se till att inflationen återgår till målet och motverka att den höga inflationen biter sig fast i pris- och lönebildningen har direktionen beslutat att höja styrräntan från 0,25 till 0,75 procent. Direktionens prognos är att räntan kommer att höjas ytterligare och ligga nära 2 procent i början av nästa år.
Keskuspankki on myös taulukoinut arvioita Ruotsin talouden kehityksestä tulevina vuosina ja inflaation (KPI) sekä muiden tunnuslukujen vaikutusta korkotasoon (Styrräntan) pidemmälle ajanjaksolle.
Muutokset ovat merkittäviä - korotus on suurin 22 vuoteen - ja niillä on vaikutusta ruotsalaisiin kiinteistöihin sijoittaville, mukaan lukien mm. Cibus ja Citycon. Huomionarvoista on, ettei korotus ollut tässä vaan sitä jatketaan niin, että ohjauskorko Ruotsissa on kahden prosentin tasolla ensi vuoden alussa.
Peukaloruuvi kiristyy ja velkavipuhan siinä heilahtaa. Handelsbanken nosti samaan tahtiin asuntolainojensa korkoja: I spåren av Riksbankens höjning av styrrätan höjer Handelsbankens bolåneinstitut Stadshypotek listräntan på bolån för samtliga bindningstider. Den största höjningen görs av den rörliga räntan.
Bolaget klarar av omkring 2 procentenheter högre ränta, men inte särskilt mycket mer. I takt med att räntan stiger finns risk att det blir allt svettigare och att synen på bolaget omprövas. Att obligationsinvesterare som har bättre rätt till kassaflödena än preferensaktien kräver nästan 11 procent är en annan signal om att preferensaktien kanske inte är så billig som det först verkar. Vi stannar med ett neutralt råd på aktien", skriver Affärsvärlden i sin slutsats.
Jos ovat kiinteistösijoitusyhtiöiden osakkeet ottaneet osumaa, niin vielä enemmän ovat ottaneet niiden bondit. Itse asiassa epäilen vähän, että bondien alastulo on tökkinyt myös osakkeita alas. Jotkut Kojamon ja Cityconin bondit treidaa kuulemma seitsemässä pinnassa = ostaja saa tuollaisen tuoton. Tämä on sama kuin vastaavan rahoituksen uusimiskustannus juuri nyt olisi. Kojamo sai mieletäni jotain bondia joskus ei kovin kauan sitten ulos alle pinnalla ja Citykani vähän yli sen yhden prosentin.
Omasta perspektiivistäni Kojamo ja Citycon ovat velkasijoittajalle riskittömiä, Kojamo vielä enemmän kuin Citycon. Jos kioskeilla on likvidiä, ymmärrän hyvin, miksi ne ostavat omia bondejaan markkinoilta. Nekin kun saavat ostaessaan sen seitsemän pinnaa. Parempi ostaa omaa bondia 7% kuin kiinteistö 4% tuotolla. Toki kiinteistöissä juoksuaika pitempi, joten ihan yksi yhteen tämä ei mene.
Kannattaisiko yhtiön ostaa vapailla varoillaan osakkeitaan vai bondejaan ei ole tässä markkinatilanteessa itsesäänselvyys. Konservatiivinen yhtiö ottaa bondia, koska se pienentää sekä velkaa että kassaa. Omien osto taas pienentää vain kassaa, joten vakavaraisuustunnusluvut laskevat. Toki kaikki on kiinni hinnoista ja tulevaisuuden arvailuista.
Kiinteistö- ja asuntomarkkinat pohjoismaissa ovat palanneet viisi vuotta sitten olleeseen kurssitasoon - joko pohja häämöttää?
Alkaako olla panosten asettamisen aika? Globaali kiinteistösijoitusrahasto, tikkeri SPYJ eli SPDR Dow Jones Global Real Estate UCITS ETF (Dist) on vaipunut lähelle arvoansa viisi vuotta sitten, ennen koronaa. Tämän päivän arvosta 27,4 eur ei ole edes pitkä matka kymmenen vuotta sitten olleisiin pohjiin 22,6 eur.
Citycon, Cibus ja Kojamo ovat tietysti sijoitettavissa suoraan, mutta ne ovat myös osa pohjoismaista, Nasdaqin VINX Real Estate Indexiä. Tuossa indeksissä ruotsalaisten kiinteistöyhtiöiden paino on neljä viidesosaa ja loput jakaantuu norjalaisten, tanskalaisten ja suomalaisten yhtiöiden kesken, nämä edellä mainitut mukaan lukien.
Näin tämä pohjoismainenkin markkina on seurannut yleistä trendiä, jossa huiput on nähty. Markkinaan sijoittaminen kävi itselleni helpoksi asettamalla panoksen VINX-indeksiä seuraavaan norjalaiseen rahastoon Odin Kiinteistöt C. Siinä poltinkin sormeni harmittavasti.
Vihreät pallukat sinisessä käyrässä ovat ostoja ja punainen koko satsin epätoivoinen myynti tappion pienentämiseksi.
Tiedossa on, että markkina tulee olemaan vaikea vielä pitkään, joten on välillä aika vilkaista indeksiä seuraavaa rahastoa ja katsoa mitä analyysi ja rahastonhoitaja markkinasta tuumaavat.
Morningstar antaa Odin Kiinteistöt C:lle sen sisällön mittareiksi P/E luvun 14,5 ja osakkeiden hinnan suhde kiinteistöyhtiöiden tasearvoon se arvioisi olevan 0,72 - betonia ja lasia saisi tämän mukaan 28%:n alennuksella.
Kun rahaston sisältämien yhtiöiden osinkotuotto on luokkaansa alempi eli 2,4% sijoittajan on laitettava odotuksensa tasearvon suurempaan kasvuun, mikä kyllä on jo näissä nähty ja menetetty toistaiseksi.
Rahasto on indeksiä enemmän keskittynyt ruotsalaisiin yrityksiin. Tämä näkyy myös yhtiöluettelossa - alla kymmenen suurinta:
Vastaavasti alla arvojen muutokset - huomaa Self Storage Group
Tästä kiinnostus herää ja on paneuduttava rahastonhoitajan näkemyksiin pohjoisesta nyytistä:
Rahastonhoitaja Nils Fasta syyskuusta: ODIN Fastighet C SEK är en andelsklass av ODIN Fastighet. De bästa bidragsgivarna under senaste året är Self Storage Group och Fastighetsbolaget Emilshus B. De bolag som bidragit minst under samma period är Sagax B och Nyfosa.
Ja tässä tulee esiin, että rahaston parhaiten tuottavimmasta yhtiöstä eli Self Storage Group:sta on tehty lunastustarjous 40 NOK per osake:
Bud på Self Storage Group (SSG)
Under månaden kom ett bud på vårt norska innehav Self Storage Group från den amerikanska pensionsjätten TIAA, som via Nuveen Real Estate erbjuder NOK 40 per aktie. Nuveen Real Estate äger sedan tidigare de svenska self storage aktörerna Green Storage och 24Storage och är därmed en av de största i segmentet på den svenska marknaden.
Erbjudandet på NOK 40 per aktie motsvarar en premie på 67 procent mot föregående handelsdags stängningskurs. Vårt genomsnittliga köpspris är NOK 24,60 så budet är en premie på 60 procent mot det. Vårt högsta inköpspris är drygt 30 kr.
Vi gillar SSG och det entreprenörsledda företaget passar bra med ODIN-modellen.
Men med tanke på den premie som TIAA erbjuder ser vi att det är ett erbjudande som vi bör acceptera för våra andelsägare. Vi har därför valt att acceptera erbjudandet, vilket även SSG:s grundare och styrelse har gjort. Vi har på sedvanligt vis åtagit oss att acceptera budet (eller annat högre bud).
Före budet utgjorde SSG 4,1 procent av fonden och var en topp 10-position. Vi är också bland de fem största aktieägarna i bolaget.
Polttava kysymys nyt tällä hetkellä on, onko toimialan pohja saavutettu ja koskeeko se yhtälailla myös Kojamoa, Cibusta, Cityconia ja näitä muita kiinteistö- ja asuntosijoitusyhtiöitä?
"Polttava kysymys nyt tällä hetkellä on, onko toimialan pohja saavutettu ja koskeeko se yhtälailla myös Kojamoa, Cibusta, Cityconia ja näitä muita kiinteistö- ja asuntosijoitusyhtiöitä?"
Tämä on hyvä kysymys. Itse katson asiaa näiden yhtiöiden asiakaskunnan kautta.
Kojamo - asuminen on perustarve, asiakkaita tulee aina olemaan. Salkun sisältö lähes 100% kasvukeskuksissa. Omistajilla syvät taskut. Tämä firma ei nurin mene, vaikka haasteita on. Vaatimattoman osingon vuoksi en osta osaketta. Enkä sen vuoksi että kommarit johtaa firmaa ja ovat saaneet tämän kuvion rakennettua - sinänsä hienosti - veronmaksajien rahoilla.
Cibus. Loppuasiakkaat on timanttia. Osinko on hyvä. Salkussa hieman kuraa ja myyntiorganisaatio on jähmeä (kokemusta on), mutta pääasiassa salkun sisältö on myös uudelleenvuokrattavissa jos Kesko/Lidl/S/ICA/Tokmanni päättää jostain lähteä.
Citycon. Omistuspohja on riski. Salkussa myös enemmän kuraa kuin Cibus. Muutama kärkihanke timanttia. Osinko on hyvä ja sitä tultaneen jakamaan pääomistajan pyynnöstä jatkossakin.
Aiheeseen liittyy Ossi Kurki-Suonion artikkeli Arvopaperilehdessä, josta leike:
Kiinteistömarkkinaa seuraavan Colliers-yhtiön analyysijohtaja Mikael Söderlundh kertoo Svenska Dagbladetin haastattelussa, että pohjoismaiset kiinteistöyhtiöt ovat alaskirjanneet kiinteistöportfolioitaan noin 6–7 prosentilla viime vuoden tasoista. Tähän lukuun hän suhtautuu hyvin kriittisesti, kun markkinahinnat ovat samaan aikaan laskeneet 15–20 prosentilla, Söderlundh katsoo.
”Tämä on merkittävää ja kertoo rakenteellisesta ongelmasta arvostuksissa.”
Artikkeli oli vielä puolen päivän aikaan vapaasti luettavissa, mutta taisi mennä maksumuurin taakse heti.
Tuottovaatimuksen ja korkotason vaikutuksesta Cityconin ja Kojamon osakekurssiin oli Sijoittaja.fi sivulla Timo Heikkilän hyvä kirjoitus jo helmikuussa:
Miten riskittömän koron nousu on näkynyt kiinteistösijoitusyhtiöiden tuottovaatimuksissa?
Lyhyesti sanottuna ei juuri mitenkään. Vuonna 2021 Cityconin käyttämä tuottovaatimus käypien arvojen määritykseen oli 5,4 prosenttia ja 2022 tilinpäätöksessä 5,5 prosenttia.
Kojamolla tuottovaatimus oli 2021 tilinpäätöksessä 3,67 prosenttia ja 2022 tilinpäätöksessä 3,97 prosenttia. Diskonttokorkona käytetään 10 vuoden kassavirran tuottovaatimusta inflaatiolla lisättynä. Käytetty inflaatio-odotus oli 1,8 prosenttia. Inflaatio oli euroalueella joulukuussa 9,2 prosenttia ja tammikuussa 8,5 prosenttia.
Cityconin ja Kojamon käyttämät tuottovaatimukset tuntuvat liian alhaisilta nykyiseen markkinaympäristöön, jossa inflaatio on historiallisen korkealla tasolla ja riskitön korko kolmessa prosentissa.
Aiheeseen liittyy Ossi Kurki-Suonion artikkeli Arvopaperilehdessä, josta leike:
Kiinteistömarkkinaa seuraavan Colliers-yhtiön analyysijohtaja Mikael Söderlundh kertoo Svenska Dagbladetin haastattelussa, että pohjoismaiset kiinteistöyhtiöt ovat alaskirjanneet kiinteistöportfolioitaan noin 6–7 prosentilla viime vuoden tasoista. Tähän lukuun hän suhtautuu hyvin kriittisesti, kun markkinahinnat ovat samaan aikaan laskeneet 15–20 prosentilla, Söderlundh katsoo.
”Tämä on merkittävää ja kertoo rakenteellisesta ongelmasta arvostuksissa.”
Artikkeli oli vielä puolen päivän aikaan vapaasti luettavissa, mutta taisi mennä maksumuurin taakse heti.
Tuottovaatimuksen ja korkotason vaikutuksesta Cityconin ja Kojamon osakekurssiin oli Sijoittaja.fi sivulla Timo Heikkilän hyvä kirjoitus jo helmikuussa:
Miten riskittömän koron nousu on näkynyt kiinteistösijoitusyhtiöiden tuottovaatimuksissa?
Lyhyesti sanottuna ei juuri mitenkään. Vuonna 2021 Cityconin käyttämä tuottovaatimus käypien arvojen määritykseen oli 5,4 prosenttia ja 2022 tilinpäätöksessä 5,5 prosenttia.
Kojamolla tuottovaatimus oli 2021 tilinpäätöksessä 3,67 prosenttia ja 2022 tilinpäätöksessä 3,97 prosenttia. Diskonttokorkona käytetään 10 vuoden kassavirran tuottovaatimusta inflaatiolla lisättynä. Käytetty inflaatio-odotus oli 1,8 prosenttia. Inflaatio oli euroalueella joulukuussa 9,2 prosenttia ja tammikuussa 8,5 prosenttia.
Cityconin ja Kojamon käyttämät tuottovaatimukset tuntuvat liian alhaisilta nykyiseen markkinaympäristöön, jossa inflaatio on historiallisen korkealla tasolla ja riskitön korko kolmessa prosentissa.
Cityconin ja Kojamon käyttämät tuottovaatimukset tuntuvat liian alhaisilta nykyiseen markkinaympäristöön, jossa inflaatio on historiallisen korkealla tasolla ja riskitön korko kolmessa prosentissa. "Kun kiinteistösijoittajan tuottovaatimus on matalampi kuin euribor, jokin ei täsmää."
Saa nähdä valuvatko nämä kootut näkemykset kursseihin jo tänä vuonna.
Olen päissäni miettinyt, että nämä kootut näkemykset enimmäkseen valuivat jo kursseihin tänä vuonna🤔.
Kurssikehitykset vuoden alusta tähän päivään
Citycon kynttiläkäyränä, Cibus sinivihreänä ja Kojamon kurssi sinipunaisena.
Kojamo, vuoden alussa 14,00 eur ja 6.11. 9,49 eur eli hinta on laskenut -4,51 eur eli -32,2%. P/E on 4,93 ja osinko 4,1%. Hinnan suhde kirjanpitoarvoon on 0,62.
Citycon, vuoden alussa 6,39 eur ja 6.11. 5,21 eur eli hinta on laskenut -1,18 eur eli -18,5%. P/E on 58,82 ja osinko 9,2%. Hinnan suhde kirjanpitoarvoon on 0,43.
Cibus, vuoden alussa 147,15 SEK ja 6.11. 114,15 SEK eli hinta on laskenut -33,00 SEK eli -22,4%. P/E on 28,25 ja osinko 8,7%. Hinnan suhde kirjanpitoarvoon on 0,78.
Suhdeluvut ovat Morningstarista.
Kyllä toimintaympäristön lukujen muutokset ovat valuneet kursseihin, mutta missä määrin. Joko ne menivät liikaa niin, että vähäinen korkotoivon häivähdys näkyy kurssinousuna, kuten näillä kolmella nyt kuluneella viikolla.
Epäsuora kiinteistösijoittaminen eli sijoittaminen asuntoja tai kiinteistöjä omistavan yhtiön osakkeisiin pörssissä on siitä mukavaa, että osakkeista pääsee yleensä kymmenessä minuutissa eroon, kun yhtiön sijoitustoiminta alkaa pyöriä väärin päin. Ei tarvitse irtisanoa, myydä ja huseerata yhtä ja toista kuten suoraan omistetuissa asunnoissa.
Mieli voi muuttua olosuhteiden muuttuessa ja kiinteistösijoitusyhtiöiden kohdalla pohjan tunnistamiseen ja otollisen sijoitusajankohdan havaitsemiseen tarvitaan kanarialintuja, jotka keikahtavat kupsis kun metaania on kuopassa liikaa.
Toimitilakiinteistösijoittamisen laaja rahasto SPYJ eli osinkoa jakava SPDR Dow Jones Global Real Estate UCITS ETF Dist, näyttää kurssikehityksen puolesta siltä, että vuoden 2022 keväällä alkanut arvostusten lasku olisi viime vuoden lokakuussa taittunut. Tämä vastaa kutakuinkin aikaa, jolloin korkotaso on noussut, pysähtynyt ja taso on nyt löytänyt käännepisteensä.
SPYJ:n neljännesvuosittain jaettavan osingon tuotto on 2,74% viime tiedon mukaan.
Morningstarin vuodenvaihteessa päivittämät mittarit osoittavat SPYJ:n sisältämien yhtiöiden P/E-luvun olevan 28,5 ja hinnan per tasearvo olevan 1,47 joten eivät nämä missään polkuhinnoissa ole.
Sama näkyy pohjoismaissa ja Dagens Industri haistaa tuulen suunnan kääntyneen:
Så blev fastigheter vinnare igen
Fastighetskrisen verkar bortblåst efter rusningen för fastighetsaktierna i slutet av förra året. Försiktigare och finansiellt starka fastighetsbolag fick en rejäl revansch i fjol samtidigt som svaga bolag med hög belåning rasade.
Mutta ei ilman raapaisuja pohjakiviin mennään tulevaan, jossa tosiyhtiöt erotellaan satujen olkitaloista:
Med höga räntor fortsätter agnarna att skiljas från vetet 2024.
Itse olen pitänyt kiinteistösijoittamisen kanarialintuna Odin kiinteistöt C rahastoa, josta viimeisen osuuden möin kesällä 2022 (punainen täplä).
Tätä on katseltu ajoittain, mutta lokakuun jälkeen jäi seuraamatta kun ryntäys pohjoismaisiin eli lähinnä ruotsalaisiin kiinteistösijoitusyhtiöihin ihan salaa alkoi.
Tässä jäi paras nousu ottamatta ja onkin hyvä hiukan kuunnella Odinin salkunhoitajan Nils Hastin näkemystä meneillään olevasta muutoksesta: Spørsmålet er om sitatet fra forrige århundrets største økonom, John Maynard Keynes: «When the facts change, I change my mind – What do you do, sir?» igjen er høyst relevant?
Eli kun tosiasiat toimintaympäristössä muuttuvat on kyettävä vaihtamaan näkökulmaa.
Rahaston kiinnostusta Suomen markkinoille kuvaa salkun 0,18%:n osuus, joka on merkittävästi pienempi kuin vertailuindeksin 6,29%:n osuus. Voi olla, että tämäkin joskus muuttuu, mutta eräänlainen kanarialintu sekin on ainakin varoituksena täkäläisille sijoittajille toistaiseksi.
Odinin rahaston sisällön arvostuksesta viime vuoden lopussa kertovat Morningstarin mittarit:
Odin Kiinteistöt C sisältämien yhtiöiden P/E-luku on 17,0 ja hinta per tasearvo on 0,84 joten nämä ovat periaatteessa aivan asiallisten sisäänmenohintojen tasoilla.
Olosuhteet ovat muuttuneet rahaston painoalueella eli Ruotsissa. Riksbankenin mukaan inflaatio Ruotsissa on korkea, mutta laskeva ja inflaatiopaine on vaimentunut. Keskuspankki pitää ohjauskoron neljässä prosentissa.
Taas ollaan vuoden myöhässä junasta - ei kannata jäädä asemalle
Kuva
Yllä kuvassa norjalaisten Odin Kiinteistöt C SEK rahasto, joka sisältää pääosin ruotsalaisia kiinteistösijoitusyhtiöitä. Olen sitä pitänyt itsekin, kunnes toissavuoden vuoristoradassa vähensin sen kokonaan pois, kun en uskonut enää koskaan pääseväni voitolle.
Olisi pitänyt jättää tarkkailupositio, toimiala on toipunut jo vuoden.
Kuvassa on viideltä vuodelta eli koronaa edeltävältä ajalta asti sinisellä Odin-rahaston arvo, keltaiselle Cityconin kurssi, punaisella Cibuksen kurssi, vihreällä Ovaron kurssi ja sinipunaisella asuntoihin sijoittavan Kojamon kurssi.
Kaavio tuo selvästi esiin pohjoismaiden - erityisesti Ruotsin asunto- ja kiinteistömarkkinan - kuplaantumisen ja huipentumisen vuoden 2022 tammikuussa, josta se onkin laskenut liukumäkeä viime vuoden kesään ja syksyyn asti.
Ovaro ja Citycon eivät ottaneet kuplasta puhtia vaan puksuttivat koronan jälkimainingeista tasatahtia viime vuoden kesään, josta Ovaro hyppäsi muun markkinan kyytiin.
Viime kesän sotakuoppaan ovat jääneet Kojamo ja Citycon, kun siitä muu markkina on noussut 50% (12 kk, 50,52% Odin).
Rahaston kannalta indeksiluku taitaa olla koronaa edeltävästä syksystä 18% nousseena, joten kursseilla näyttäisi olevan varsin hyvin varaa vielä kehittyä - enemmän ylös kuin alas - jos karkea keskimäärin 4...7 prosentin vuotuinen kehitys olisi meneillään.
Tähän nähden ei kannattaisi jäädä asemalle mennyttä junaa parkumaan vaan hypätä seuraavaan, mikäli pilettirahoja on vielä jäljellä.
Cibusta tulikin toissa päivänä lisättyä. Tänään on Cityconin lisäys onginnassa. Kojamo saa henkilökohtaisena mielipiteenäni liian kapeaan geomarkkinaan sijoittavana jäädä.
