2300e/kk kuulostaa minustakin kovalta. Onko ylin kerros & jotain poikkeuksellista näköalaa? Hitaksissa muuten nykyään rajoitus että voit omistaa vain yhden kerrallaan, joten toista et voi ostaa vaikka saisitkin jostain. Hyvät luvuthan tuossa, vaikka laskisi mukaan remonttiakin, jota kyllä 25v taloon alkaa jo tulla (kalleimpana varmaan kylppärit). Hitaksesta irrottamisen jälkeen tonttivuokra nousee, joten jos talo on nyt 20% markkinahintaa halvempi, niin erotus voi pienentyä kun huomioidaan kalliimpi tonttivuokra.
On se kyllä koomista kuinka media tarttuu kaikkeen mitä Trump sanoo ja voi ruotia jotain aihetta viikkoja ja lopputulos on se että mitään ei oikeasti ole tapahtunut. Ja lisäksi Trumpia aina haukutaan idiootiksi mutta silti hän saa ilmaista mainosaikaa kun mediat käyvät aina uudestaan hänen "heittoihinsa" kiinni ja sitten sama kaava toistaa itseään.
Mitä tulee tuohon Ruotsi-caseen niin on se kyllä outoa että pidetään yli 3 viikkoa vangittuna epäiltynä pahoinpitelystä. Tätä varmaan myös Trump ihmetteli ja siksi otti yhteyttä mutta eihän siitä mitään tullut koska Ruotsi ei ole USA.
Hitaksesta irrottamisen jälkeen tonttivuokra nousee, joten jos talo on nyt 20% markkinahintaa halvempi, niin erotus voi pienentyä kun huomioidaan kalliimpi tonttivuokra.
Niin toi tonttivuokran nousuhan voi joissain kohteissa olla merkittävä ja pudottaa myyntihintaa reilustikin. Mutta varmaan Jens huomioinut tämän.
2300e/kk kuulostaa minustakin kovalta. Onko ylin kerros & jotain poikkeuksellista näköalaa?
Ei ole.
Velho kirjoitti:
Hyvät luvuthan tuossa, vaikka laskisi mukaan remonttiakin, jota kyllä 25v taloon alkaa jo tulla (kalleimpana varmaan kylppärit).
Joo tarkoitus on tehdä kunnon remppa kun vapautuu hitassääntelystä ja myydä vastaremontoituna ulos. Hintaa oon vertaillut siis huonokuntoisiin vanhoihin rempan tarpeessa samalla alueella oleviin asuntoihin ja ne on sen 20-30% kalliimpia.
Velho kirjoitti:
Hitaksesta irrottamisen jälkeen tonttivuokra nousee, joten jos talo on nyt 20% markkinahintaa halvempi, niin erotus voi pienentyä kun huomioidaan kalliimpi tonttivuokra.
Rogue kirjoitti:
Velho kirjoitti:
Hitaksesta irrottamisen jälkeen tonttivuokra nousee, joten jos talo on nyt 20% markkinahintaa halvempi, niin erotus voi pienentyä kun huomioidaan kalliimpi tonttivuokra.
Niin toi tonttivuokran nousuhan voi joissain kohteissa olla merkittävä ja pudottaa myyntihintaa reilustikin. Mutta varmaan Jens huomioinut tämän.
Jep. Tonttivuokraa voidaan enimmillään korottaa 30% jos ero hitas-kämpän ja alueen markkinahintaisen välillä on erittäin suuri. Veikkaan, että tässä mun tapauksessa nousee maksimit. Jos siis oon ymmärtänyt oikein niin se 2,8e/m2/kk tonttivuokra nousee 30% eli 84 sentillä. Tonttivuokran nousua siis 847e vuodessa, joka 4% diskonttokorolla olisi 21175 euroa eli 252e/m2 pois asunnon hinnasta ja 3% diskonttokorolla 28233e eli 336e/m2.
Mut joo noin yleisesti niin hitas-järjestelmä on naurettavan epätehokas tapa tukea kohtuuhintaista asumista ja pitäisi mielestäni välittömästi lakkauttaa. Veroeurot saataisiin satavarmasti tehokkaammin käytettyä saman tavoitteen saavuttamiseksi muulla tapaa.
Yksi millä voi kiinteistöbisneksessä tienata paljon ja mikä tapahtui tutulle on se, että tarkastelee onko vanhemmalla taloyhtiöllä oikeus rakentaa lisää samalle tontille tai niin, että haetaan sitä lupaa, joka usein irtoaa jos puhutaan kasvukeskuksista. Vielä niin, että ei kannata välittää vaikka tontilla olisi jo rakennuksia, koska kannattaa purkaa ja rakentaa max. korkea kerrostalo. Tutulle kävi niin, että taloyhtiön osakkeen hinta liki tuplaantui tällaisen operaation jälkeen. Tuosta kun olisi päässyt jyvälle etukäteen ja kiertänyt ovelta ovelle kysymässä myytkö, niin olisi varmasti tienannut useamman miljoonan.
Mikäli Jens et pistä pahakses, niin voisin kysyä yhden pokeristrategiaan liittyvän kysymyksen:
Onko paha moka, jos HUNL 3-bet strategiana käyttää ainoastaan yhtä panostuskokoa? Eli siis small blindin Limp, Minraise, 2.5x ja 3x avauskokoja vastaan reissais aina 10x seuraavalla rangella: 55+ A4s+ K9s+ Q9s+ J9s+ T8s+ 97s+ 86s+ 75s+ ja A8o+ KJo+ QJo+ ja kenties ehkä JTo+?
Pitkään ne piti mua jännityksessä, mutta tulihan se offeri sieltä! Syksyllä ois sit muutto vuodeks Lontooseen. Alkoi hieman kuumottamaan, kun tässä kesti niin pitkään, että muiden koulujen hakuajat ehtivät mennä umpeen, enkä ollut hakenut mihinkään varalle. Eikä oikeastaan mikään muu LSEn lisäks ois kiinnostanut, paitsi tyyliin Oxford ja London Business School. Oxfordin hylkäsin sen takia, että tyttöystävä muuttaa messiin ja halutaan asua Lontoossa pikkukylän sijasta. London Business Schooliin oli tarkoitus hakea varavaihtoehtona.
LSEssä hain ykkösvaihtoehtona MSc Finance and Private Equity -linjalle ja tokana MSc Accounting and Finance. Ensimmäisen uskon olevan jenkkien ulkopuolella halutuin maisteri rahoitusalalla. Hakusivulla varoitettiin selvästi, että pitää olla hyvät Private Equityyn liittyvät perustelut, miksi juuri hakee tälle linjalle. Esim. internshippejä tms. Mulla ei ollut mitään sellaista mutta ajattelin mun vahvalla hakemuksella, että ne ottaa mut kuitenkin. Noh eipä sit ottanut mikä yllätti kovasti. Ja sen jälkeen jouduin venaamaan piiitkään:
17.1. Saan hakemuksen valmiiksi ja laitettua sisään.
7.2. Saan sähköpostia LSEltä ja luulen, että nyt saan selville pääsinkö sisään. Pettymyksekseni selviää kolme viikkoa kestäneen siinä, että joku siellä päässä oli käynyt hakemukseni läpi ja todennut, että kaikki kunnossa. Nyt vasta hakemus lähtee ykkösvaihtoehdon departmentille.
20.2. Hakemukseni ykkösvaihtoehto hylkää mut ja hakemus lähtee kakkosvaihtoehdolle.
28.2. Saan sähköpostin, jossa pyydetään lisätietoja ainoasta suorittamastani laskentatoimen kurssista.
5.3. Saan vasta lähetettyä tiedot, koska kurssitiedot oli ainoastaan saatavilla ruotsiksi. Jouduin kääntämään ne enkuksi ja hyväksyttämään ne Hankenin proffalla.
10.4. London Business Schoolin rahoituksen maisterin (MFA) haku menee umpeen ja alkaa oikeesti jännittämään jäänkö kokonaan ilman opiskelupaikkaa. Oon tosin lukenut, että mitä kauemmin hakemus on sisällä, sitä suuremmalla todennäköisyydellä se hyväksytään, sillä kieltävät vastaukset tulevat useimmiten nopeammin. Saattoi myös liittyä siihen, että ne venaa mahdollisimman pitkään Brexit-tilanteenkin takia, ettei viisumin kanssa mee liian vaikeeks.
17.4. Eilen tuli sähköpostin, että pääsin sisään! Sillä ehdolla tosin, että suoritan kesällä yhden preparatory laskentatoimen kurssin.
Toki ykkösvaihtoehto ois ollut kiva sen takia, että ois päässyt Private Equity -kurssille, mutta muuten tutkinnoissa pystyy lukemaan käytännössä samat kurssit. Mun Accounting and Finance maisteritutkintoon hakee ~1100 kovatasoista hakijaa, joista ~140 saa paikan. Tutkintoon sisältyy kaksi pakollista laskentatoimen kurssia, jotka ovat yhteensä 25% tutkinnosta. Toinen niistä on "Topics in Financial Reporting", jonka oisin varmaan joka tapauksessa halunnut lukea, jotta saa paremman käsityksen siitä, miten pörssiyhtiöt pystyvät kikkailemaan lukujen kanssa osareissa. Teslaa seuratessa tätä on jo hieman oppinut. Mun mielestä Hankenin rahoituksen kursseilla käydään ihan liian vähän läpi näitä juttuja. LSEn maisterissa on myös hemmetin mukavaa, ettei ole mitään pakollisia kielikursseja sun muuta turhaa kuten Suomessa. Neljä kurssia pääsee vapaasti valitsemaan seuraavista vaihtoehdoista:
Ainakin joku 8 noista kiinnostaa, niin joutuu tarkemmin funtsimaan mihin päädyn.
Voin ainakin itse suositella tuota Applied Corporate Finance kurssia, etenkin jos Ashwini Agrawal sitä vielä vetää. Tosi MBA tyyppinen, keskustellaan paljon luokassa jne.
Uusissa hitaksissa pitää siis odottaa 30 vuotta ennen kuin vapautuu hitas-hintarajoituksesta, joten käytännöss ostetaan sijoitusasuntoa, joka tulee olemaan vuokralla seuraavat 30v. Tän takia se on imo saatava selvästi (20%+) alle markkina-hinnan, jotta siitä sais tarpeeksi hyvää vuokratuottoa että olisi sijoituksena järkevä, koska en näe Jätkäsaaren markkina-hintaisia asuntoja erityisen hyvinä sijoituskohteina tällä hetkellä (johtuen siis Helsingin kiinteistömarkkinasta yleisesti eikä Jätkäsaaresta). Tietty eri asia jos etsii itselleen omaa asuntoa, jolloin pienempikin alennus varmasti kannattaa hyväksyä. Asuntojen tonttivuokran erojen vertailussa ei tee isoa virhettä jos konvertoi sen 4% diskonttokorolla asuinneliöhintoihin. 1e/m2/kk tonttivuokra eli 12e/m2 vuodessa on 12/0,04=300 euroa per neliö hintaeroa. Mun mielestä ei nää hitas-hinnat näytä erityisen houkuttelevilta.
bablabo kirjoitti:
Voin ainakin itse suositella tuota Applied Corporate Finance kurssia, etenkin jos Ashwini Agrawal sitä vielä vetää. Tosi MBA tyyppinen, keskustellaan paljon luokassa jne.
Kiitti vinkistä. Lontooseen muuttoon on tosiaan enää kuukausi aikaa!
Noin alustavasti Corporate Finance ei oo mulle siellä kiinnostavimpien aiheiden joukossa koska tavoitteena ei oo ura palkkaduunissa CFOna tai sijoituspankkiirina. Mitä näin alustavasti oon miettinyt että valitsisin neljästä vapaavalintaisesta kurssista on:
Real Estate Finance:
Oon jo puuhaillut jonkin verran kiinteistösijoittamisen parissa ja tulen tulevaisuudessa aivan varmasti tekemään sitä lisää.
Entrepreneurial Finance:
Sama kun aiempi mutta listaamattomat osakkeet/startupit. Startupeista kirjoitan muuten jossain vaiheessa lisää. Yks erittäin jännittävä tilanne käynnissä yhdessä startupissa, jossa oon sijoittajana.
Quantitative Security Analysis:
Uusien assettien arvon määrittäminen kiinnostaa aina.
International Finance:
Opiskelin taloustiedettä sivuaineena Hankenilla mutta tuntuu, että edettiin niin vauhdilla aiheesta toiseen, että moni juttu jäi vähän pintaraapaisuksi. Makrotaloustiede on mielestäni hemmetin mielenkiintoista ja syvennyn mielelläni lisää tällaisiin juttuihin.
Kahdesta pakollisesta laskentatoimen kurssista on valittavissa erilaisia Management Accounting -kursseja, jotka ei myöskään kiinnosta koska en oo menossa palkkaduuniin niin valitsen nää pörssiyhtiöihin liittyvät:
Näiden lisäksi pakollisina on kaksi rahoituksen (perus)kurssia:
Ne tulee luultavasti olemaan iisejä ja semiturhia. Katselin, että jotkut kurssikirjat ovat samoja kun Hankenin vastaavilla kursseilla, jotka olen jo suorittanut. Yhteensä LSEssä pitää siis suorittaa 8 kurssia.
JJJJ kirjoitti:
Mikäli Jens et pistä pahakses, niin voisin kysyä yhden pokeristrategiaan liittyvän kysymyksen:
Onko paha moka, jos HUNL 3-bet strategiana käyttää ainoastaan yhtä panostuskokoa? Eli siis small blindin Limp, Minraise, 2.5x ja 3x avauskokoja vastaan reissais aina 10x seuraavalla rangella: 55+ A4s+ K9s+ Q9s+ J9s+ T8s+ 97s+ 86s+ 75s+ ja A8o+ KJo+ QJo+ ja kenties ehkä JTo+?
Tän tyyppisiä kysymyksiä kannattaa mielummin kysellä joltain pokerifoorumilta.
Uusissa hitaksissa pitää siis odottaa 30 vuotta ennen kuin vapautuu hitas-hintarajoituksesta, joten käytännöss ostetaan sijoitusasuntoa, joka tulee olemaan vuokralla seuraavat 30v. Tän takia se on imo saatava selvästi (20%+) alle markkina-hinnan, jotta siitä sais tarpeeksi hyvää vuokratuottoa että olisi sijoituksena järkevä, koska en näe Jätkäsaaren markkina-hintaisia asuntoja erityisen hyvinä sijoituskohteina tällä hetkellä (johtuen siis Helsingin kiinteistömarkkinasta yleisesti eikä Jätkäsaaresta). Tietty eri asia jos etsii itselleen omaa asuntoa, jolloin pienempikin alennus varmasti kannattaa hyväksyä. Asuntojen tonttivuokran erojen vertailussa ei tee isoa virhettä jos konvertoi sen 4% diskonttokorolla asuinneliöhintoihin. 1e/m2/kk tonttivuokra eli 12e/m2 vuodessa on 12/0,04=300 euroa per neliö hintaeroa. Mun mielestä ei nää hitas-hinnat näytä erityisen houkuttelevilta.
Nopeesti vilkaistuna: esim. ton Hitas-kohteen about "huonoin" kämppä, 64,5m2 kaksio ekasta kerroksesta on velattomalta hinnaltaan 333 900e. Siihen päälle jos huomioi vaikka sillä 4% korolla vuokratontin, niin omatontillisena ton hinta olis noin 434 000e.
Vastaavasti ens vuonna valmistuvasta vapaarahoitteisesta uudiskohteesta Bahamankadulta saa 67m2 kolmion tokasta kerroksesta omalla tontilla hintaan 445 900 €.
Eli näin karkeesti katottuna tosi pieni tai olematon Hitas-alennus. Toki sitten yksityiskohdat kuten asuntojen laatu, sijainti yms. voi muuttaa arvioita reilustikin.
Mun mielestä kilpailu/kuluttajansuojaviranomaisten pitäis puuttua kämppien hintamarkkinointiin. Noita vuokratonttien kustannuksia esim. piilotellaan luovilla tavoilla ja peruspulliaiselle on tuskasta hommaa tehdä vertailua kun ilmoitellaan miten sattuu. Usein vuokratontin asuntokohtaista kustannusta ei oo mainittu ollenkaan vaan mainitaan koko yhtiön tontin vuosivuokra, josta ostajaehdokkaan pitäisi sitten jotenkin osata jyvittää se vuokra katsomalleen asunnolle. Mikä on usein käytännössä mahdotonta, koska ei edes tiedä, jyvitetäänkö tonttivuokra osakkeiden vai neliöiden perusteella saati että mitkä osakkeet asunnolle kuuluvat tai mikä on yhtiön asuntojen kokonaisneliömäärä.
"Tällä hetkellä olen asuntosijoittamisessa Suomeen vahvasti Dharman linjoilla, suositus: MYY.
Hieman jopa toivoisin, että asuisin itse vuokralla omistusasumisen sijasta, ja niin
varmaan tekisinkin jos Suomessa olisi hyvää high-end tarjontaa."
Onko kiinnostuksesi asuntosijoittamisessa puhtaasti hitas-asuntoihin ja olet yleisesti ottaen yhä samaa mieltä kuin 2.5v sitten?
Olen 14 vuotta kiinnittänyt samaan asiaan huomiota: Helsingissä uusien asuntojen myyntihinnat ovat 1/3-1/2 korkeammat kuin tontti+rakennuskustannukset ovat. Sain tähän viimein selityksen alan ihmiseltä, mutta en voi sitä kertoa tässä julkisesti. Olin kuitenkin oikeassa koko ajan eli näin suurta markupia ei todellisuudessa kokonaisuutena ole.
Muualla Suomessa tilanne on erittäin paljon tasaisempi eli uudistuotanto vastaa myyntihinnoiltaan paremmin tuotantokustannuksia.
Pitäisin täytenä idiotismina ostaa uusia kerrostaloasuntoja niiden facevalueen.
Todettakoon vielä, että pitäisi tonttisijoittamista erittäin hyvänä ideana paraikaa. Etenkin kun Hesa aikoo luopua tonttien myymisestä jatkossa kokonaan. Tontti kun ei kulu ja indeksiin sidottu vuokra takaa reaalituoton. Tontin päälle rakennettava rakennus toimii de facto kollateraalina. Ei ihme, että rahastot ostavat tontteja. Tonttia voisi huoletta vivuttaa luokkaa 80 %, koska korkotaso korreloi vahvasti inflaation kanssa ja tontin vuokra taasen on inflaatiosuojattu.
Mitä tulee asuntosijoittamiseen niin itse olen koittanut pyöritellä exceliä monenlaisiin erilaisiin tapoihin kartuttaa omaisuutta ja sijoittaa mutta en löydä parempaa tapaa kuin asuntosijoittaminen. Voi olla että olen väärässä ja kuulen mielelläni eriäviä mielipiteitä, mutta oman pääoman tuotto on asuntosjoittamisessa huomattavasti korkeampi kuin missään muussa joita olen miettinyt. Pankki kun tuntuu antavan rahaa aika hövelisti. Myös riskit on mielestäni maltilliset jos ostaa hyvältä tai vähintään siedettävältä sijainnilta. Toki riskinä on asuntojen arvon romahtaminen tai korkojen kova nousu, mutta kukaan ei voi sanoa tietävänsä koska näin käy (jos käy). Jos sitä pelkää loputtomasti niin äkkiä onkin 10v mennyt ja rahat istuu sijoittamattomina tai pienehköllä tuotolla rahastoissa ilman vipua. Mutta vaikka asuntojen hinnat romahtaisi niin kyllä ihmisten silti jossain pitää asua ja hyvällä sijannilla olevat asunnot saa todella suurella todennäköisyydellä aina vuokrattua. Paljon pitää tapahtua ennen kuin nämä asunnot pitää realisoida, eli hintojen laskeminenkaan ei olisi mikään katastrofi.
Toki nykyisen hallituksen toimet voivat tulevaisuudessa tehdä tästä vähemmän houkuttelevaa. Hallitusohjelmassahan lukee: "Hallitus selvittää lisäksi mahdollisuutta uudistaa asuntosijoittamisen verotusta siten, että laissa rajoitetaan oikeutta vähentää yhtiölainan lyhennyksen osuus vuokratuotosta.". Tässä on kuitenkin vasta kyse selvityksestä ja maininta että laissa rajoitetaan oikeutta. Mitä se sitten ikinä tarkoittaakaan. Eli varmasti ottaa aikansa ennen kuin laki tulee voimaan. Jos edes tulee.
Lisäksi kun tuossa yllä mainittiin että 2,5v sitten olisi asunnot vahva MYY. En itse pidä tällaisista yksinkertaistuksista, tai muistakaan vastaavista vinkeistä. Ensinnäkin riippuu tietenkin paljon missä kaupungissa/kaupungeissa sijoitat ja millä alueelle siinä tietyssä kaupungissa. Ja myös se minkä tyyppisiin asuntoihin sijoitat. Muuttujia on kohtalaisen paljon. Luen myös sijoitusblogeja/foorumeita joissa jengi sanoo "Älä ikinä osta ennen putkiremonttia". Joo-o, putkiremontti joidenkin tutkimusten mukaan tulee harvoin suoraan kauppahintaan, mutta joissakin tapauksissa tulee ja jopa yli. Ja tosiaan yhtiölainan lyhennyksen saa vähentää verotuksessa. Sen reiluudesta voi olla montaa mieltä (mielestäni kohtuuton etu), mutta otetaan vastaan. Monelle putkiremontti on pahin mahdollinen kirosana ja niihin joutumista vältellään melkein hinnalla millä hyvänsä. Turhat yleistykset pois, markkinoilla on aina vääristymiä jotka voi jäädä käyttämättä jos seuraa liikaa yleistyksiä ja nyrkkisääntöjä.
Sijoittaja ei osta itselleen kotia niin on helpompi suhtautua asuntoihin rationaalisesti. Etsin jatkuvasti houkuttelevia kohteita ja niitä löytyy melko harvoin. Kun löytyy pitää olla nopea, koska liikkellä on luultavasti myös muita sijoittajia. Tosin joskus myös pitkään myynnissä olleet voivat olla hyviä kunhan on riittävän tarmokas tinkimään. Viimeisin jonka ostin lähti todella isolla alennuksessa pyynnistä. Tiesin että asunto oli ollut pitkään myynnissä ja siksi se minua hieman mietitytti ja ihmetelin miksi näin. Taloyhtiön papereita tutkittuani olin kuitenkin sitä mieltä että asunto on kaikin puolin mainio mutta hinta on väärä. Eli syy miksi se siellä roikkui oli kenties hieman optimistinen alkuperäinen hintapyyntö ja hieman heikot pinnat jotka uudistui parilla tonnilla. Luulen, että liian korkea hintapyyntö ajaa varsinkin itselleen ostavat pois. Joka paikassa kun tuntuu olevan nyrkkisääntönä jotain tyyliin "Tarjoa aina maksimissaan 90% pyynnistä" tms. Jälleen kerran, huono nyrkkisääntö. Olen itse maksanut sekä pyyntihinnan että tinkinyt yli 30%. Nämä kun riippuu niin monesta asiasta.
On myös sellainen tuntuma, että remonttikohteet ovat kokoajan houkuttelevampia sijoittajille kuin ennen. Yhä harvempi tuntuu olevan valmis tekemään remonttia, vaikka asunnosta saisi isomman alennuksen kuin mitä remontin tekeminen maksaa. En tiedä.. Ehkä ihmiset ovat liian kiireisiä ja ei ehditä, jakseta tai osata remontoida.
Minä ostan vain uusia kaksioita hyvillä varusteluilla ja hyviltä paikoilta omasta kotikaupungista, joka kuuluu top10 kaupunkeihin asukasluvultaan ja jossa sijaitsee yliopisto. Tarkoitus myydä pois 10-15 vuoden päästä, kun keittiön ja kylpyhuoneen pinnat ja laitteet alkaa olla siinä rajoilla, että ne ei enää pysy trendien perässä. Asunnon sijainti, varustelu ja vuokrataso tekee alustavan karsinnan vuokralaisista ja vuokralaisriski on todella pieni. Toki se näkyy vuokratuotossa, mutta 70-80% vivulla saa oman pääoman tuoton kaksinumeroiseksi. 10-15 vuoden päästä saakin sitten irronneella pääomalla ostettua kaksi tai jopa kolme uutta asuntoa.
Alkupääomaa tuo vaatii enemmän kun uutta ostaa, mutta itse pidän riskien minimointia tärkempänä, kuin niitä muutamia ylimääräisiä tuottoprosentteja.
Rakentajilta saa jo hyvin alennusta, jos heiltä suoraan asuntoja ostaa. Ilmeisesti tuo Rinteen ulostulo tuosta rahoitusvastikkeesta ja sen verovähennyksen rajoittamisesta on pelästyttänyt jo uudistuotannon ostajat.
Minä ostan vain uusia kaksioita hyvillä varusteluilla ja hyviltä paikoilta omasta kotikaupungista, joka kuuluu top10 kaupunkeihin asukasluvultaan ja jossa sijaitsee yliopisto. Tarkoitus myydä pois 10-15 vuoden päästä, kun keittiön ja kylpyhuoneen pinnat ja laitteet alkaa olla siinä rajoilla, että ne ei enää pysy trendien perässä. Asunnon sijainti, varustelu ja vuokrataso tekee alustavan karsinnan vuokralaisista ja vuokralaisriski on todella pieni. Toki se näkyy vuokratuotossa, mutta 70-80% vivulla saa oman pääoman tuoton kaksinumeroiseksi. 10-15 vuoden päästä saakin sitten irronneella pääomalla ostettua kaksi tai jopa kolme uutta asuntoa.
Alkupääomaa tuo vaatii enemmän kun uutta ostaa, mutta itse pidän riskien minimointia tärkempänä, kuin niitä muutamia ylimääräisiä tuottoprosentteja.
Rakentajilta saa jo hyvin alennusta, jos heiltä suoraan asuntoja ostaa. Ilmeisesti tuo Rinteen ulostulo tuosta rahoitusvastikkeesta ja sen verovähennyksen rajoittamisesta on pelästyttänyt jo uudistuotannon ostajat.
Sama homma, toistaiseksi vain kotikaupungistani olen ostanut joka helposti top10 asukasluvultaan. Itse en ole noin tarkkaa päätöstä tehnyt mitä asunnoilleni tapahtuu tulevaisuudessa. Kenties myyn lapsille ensiasunnoksi hyvään hintaan tms. jolloinka he aikanaan välttyvät myyntivoitonverolta kun asuvat sen 2v. Itse en myöskään hae viimeisintä mahdollista prosenttia. Jos kyttää pelkästää excelin tuottoprosenttia niin voi moni asia mennä vikaan. Lähiöistä saa todella halvalla ja prosentti näyttää vuokrattuna hyvältä, mutta myyminen voi aikanaan olla todella hankalaa ja vuokralaiset voivat olla hankalia tai tiuhaan vaihtuvia. Vivulla oman pääoman tuotto on ainakin omissa heittämällä kaksinumeroinen. Ei tee edes tiukkaa. Uudet ei tosiaan mene enää tapellen ainakaan niin kuin meni vielä pari vuotta sitten. Ehkä syitä on monta, mutta Rinteen ulostulo varmasti yksi.
Eli näin karkeesti katottuna tosi pieni tai olematon Hitas-alennus. Toki sitten yksityiskohdat kuten asuntojen laatu, sijainti yms. voi muuttaa arvioita reilustikin.
Hyvä analyysi ja samaan lopputulokseen mäkin oon tullut. Tässä pitää vielä muistaa, että kun ostat hitas-kämpän niin luovut kunnon arvonnousun upsidemahdollisuudesta, ellet tiedä varmuudella, että tulet pitämään asunnon 30v (ja senkin jälkeen, että yhtikokouksessa äänestys hintarajoituksen luopumisesta menee läpi), joten ihan jo sen takia hitas-asunnon kuuluu mennä pienellä alennuksella.
Rogue kirjoitti:
Mun mielestä kilpailu/kuluttajansuojaviranomaisten pitäis puuttua kämppien hintamarkkinointiin. Noita vuokratonttien kustannuksia esim. piilotellaan luovilla tavoilla ja peruspulliaiselle on tuskasta hommaa tehdä vertailua kun ilmoitellaan miten sattuu. Usein vuokratontin asuntokohtaista kustannusta ei oo mainittu ollenkaan vaan mainitaan koko yhtiön tontin vuosivuokra, josta ostajaehdokkaan pitäisi sitten jotenkin osata jyvittää se vuokra katsomalleen asunnolle. Mikä on usein käytännössä mahdotonta, koska ei edes tiedä, jyvitetäänkö tonttivuokra osakkeiden vai neliöiden perusteella saati että mitkä osakkeet asunnolle kuuluvat tai mikä on yhtiön asuntojen kokonaisneliömäärä.
"Tällä hetkellä olen asuntosijoittamisessa Suomeen vahvasti Dharman linjoilla, suositus: MYY.
Hieman jopa toivoisin, että asuisin itse vuokralla omistusasumisen sijasta, ja niin
varmaan tekisinkin jos Suomessa olisi hyvää high-end tarjontaa."
Onko kiinnostuksesi asuntosijoittamisessa puhtaasti hitas-asuntoihin ja olet yleisesti ottaen yhä samaa mieltä kuin 2.5v sitten?
Vastaan tässä osittain samalla Artsipapalle ja Castelierolle. Tarkoitin tässä Suomen asuntomarkkinaa ja erityisesti Helsinkiä noin yleisesti kun täällä vuokratuotot alkavat olla niin alhaiset. Eli sitä, että ostettaisiin tavallisia markkina-hintaisia asuntoja ja laitettaisiin vuokralle. Vaikka ei markkina yleisellä tasolla kiinnosta niin toki aina yksittäiset spessukohteet saattaa kiinnostaa (esim. hitas, gryndaus). Sijoittaisin paljon mielummin muiden yliopistokaupunkien asuntoihin jos asuisin siellä. Jos tuntee alueen ja onnistuu ostamaan alle markkina-hinnan diilejä niin silloin voi aivan varmasti olla osakesijoittamista kannattavampaa.
Siihen onko mielpiteeni Suomen/Helsingin kiinteistömarkkinasta muuttunut 2,5v aikana niin sanoisin, että on hieman. Edellinen hallitus teki hyvää duunia. Työllisyysaste paranee ja BKT kasvaa. Rinteen hallitus toki iso riski, toivotaan ettei ryssi kaikkea. Saksan 30 valtion velkakirjojen yield meni negatiiviseksi:
On täysin mahdollista, että oon vanha mies kun Euroopassa nähdään ensi kerralla kunnon korkotasoja. Tämä valuu mun mielestä väkisinkin asuntojen hintoihin.
Eli en ole enää niin bearish Suomen asuntomarkkinoiden suhteen kuin 2,5v sitten. On tässä silti ihan realistisia riskejä kuten, että Rinteen hallitus ryssii talouden tai leikkaukset tukijärjestelmään (toki varmaan vasta ensi hallituksen aikana).
70-80% vivutuksen jälkeisen oman pääoman tuoton laskeminen asuntosijoittamisessa on vähän itsensä huijaamista. Kyllä osakesalkkuakin voi vivuttaa saadakseen parempia tuottoja. Tuossa tapauksessa 20-30% lasku asuntomarkkinoilla pyyhkii koko oman sijoituspääoman pois. Pitää muistaa verrata tuottoja samalla riskitasolla, mikä toki ei ole helppo tehtävä. Erityisesti ne taloyhtiölainat saattaa koitua ongelmaksi. Jos kunnon lama iskee Suomeen ja asuntojen hinnat romahtaa, niin vaikka itse kestäisit sen iskun niin voi olla, että moni muu taloyhtiössä menee poikki ja kannat vastuun heidänkin taloyhtiön lainaosuudesta. Vaikka se ei nyt ihan sama ole niin kaivoin joskus tänne blogiin taulukon, jossa oli historiallista dataa ja osoitti REITien volatiliteetin olevan suurin piirtein samaa tasoa osakkeiden kanssa, ja niissä taitaa useimmiten olla jotain 50%(?) luokkaa vipua.
Siihen onko mielpiteeni Suomen/Helsingin kiinteistömarkkinasta muuttunut 2,5v aikana niin sanoisin, että on hieman. Edellinen hallitus teki hyvää duunia. Työllisyysaste paranee ja BKT kasvaa. Rinteen hallitus toki iso riski, toivotaan ettei ryssi kaikkea. Saksan 30 valtion velkakirjojen yield meni negatiiviseksi:
Vale, emävale, tilasto.
Sipilän hallitus hoki koko ajan työllisyysastetta. Appeni sanoo, ettei prosentteja voi syödä. Tehdyt työtunnit olivat Suomessa 2015 Q2 997 485 ja vuotta myöhemmin 1 053 776 (*1000). Sipilän hallituksen lopettaessa 2019 Q2 1 050 221 (*1000).
Jos oikein positiivisesti haluaa ajatella, niin ottaa Sipilän hallituksen aloituksen 2015 Q2 ja huomaa, että työtunnit lisääntyivät Suomessa määrällä, joka vastaa 28 875 ihmisen täysipainoista työvuotta (1600 h). "Työlliset" lisääntyi samalla 2463->2593 eli +130 (*1000).
Jos sitten on vähän realistisempi, niin huomaa, että Sipilän kauden alusta työtunnit itse asiassa jopa vähän laskivat, koska 2016 Q2 > 2019 Q2. "Työlliset" kuitenkin lisääntyi Tilastokeskuksen tilastossa tänä aikana +116 (*1000)
Ei Sipilä valehdellut. Hän puhui koko ajan työllisyysastetavoitteesta. Se vaan, ettei tällä ollut oikeastaan mitään tekemistä tehdyn työn määrän lisäyksen kanssa. Tilastokusetus par excellence. Mutta näin se vaan menee läpi.
Eli näin karkeesti katottuna tosi pieni tai olematon Hitas-alennus. Toki sitten yksityiskohdat kuten asuntojen laatu, sijainti yms. voi muuttaa arvioita reilustikin.
Hyvä analyysi ja samaan lopputulokseen mäkin oon tullut. Tässä pitää vielä muistaa, että kun ostat hitas-kämpän niin luovut kunnon arvonnousun upsidemahdollisuudesta, ellet tiedä varmuudella, että tulet pitämään asunnon 30v (ja senkin jälkeen, että yhtikokouksessa äänestys hintarajoituksen luopumisesta menee läpi), joten ihan jo sen takia hitas-asunnon kuuluu mennä pienellä alennuksella
Sillä tarkennuksella, että tota upsidea saa käsittääkseni indeksin mukaisesti mutta ei sen enempää. Eli byrokraateilla on joku indeksi jota seuraten Hitas-asuntojen myyntihinnat määritetään myyntihetkellä. Voi siis tehdä voittoa suhteessa ostohintaan mikäli markkina noussut, mutta markkinahinnalla ei pääse myymään.
Sipilän hallitus hoki koko ajan työllisyysastetta. Appeni sanoo, ettei prosentteja voi syödä. Tehdyt työtunnit olivat Suomessa 2015 Q2 997 485 ja vuotta myöhemmin 1 053 776 (*1000). Sipilän hallituksen lopettaessa 2019 Q2 1 050 221 (*1000).
Jos oikein positiivisesti haluaa ajatella, niin ottaa Sipilän hallituksen aloituksen 2015 Q2 ja huomaa, että työtunnit lisääntyivät Suomessa määrällä, joka vastaa 28 875 ihmisen täysipainoista työvuotta (1600 h). "Työlliset" lisääntyi samalla 2463->2593 eli +130 (*1000).
Jos sitten on vähän realistisempi, niin huomaa, että Sipilän kauden alusta työtunnit itse asiassa jopa vähän laskivat, koska 2016 Q2 > 2019 Q2. "Työlliset" kuitenkin lisääntyi Tilastokeskuksen tilastossa tänä aikana +116 (*1000)
Ei Sipilä valehdellut. Hän puhui koko ajan työllisyysastetavoitteesta. Se vaan, ettei tällä ollut oikeastaan mitään tekemistä tehdyn työn määrän lisäyksen kanssa. Tilastokusetus par excellence. Mutta näin se vaan menee läpi.
Se on jännä, että jengi aina valitsee ison varianssin tilastoista just sellaisen yksittäisen kohdan, joka sopii omaan agendaan. Mun silmissä uskottavuus kärsii sen jälkeen niiden kaikille muille jutuille, joita en jaksa fact-checkata. Varmaan täysin sattumaa, että Dharma onnistui valitsemaan juuri sen kolmen vuoden periodin, jossa satunnaisen heilunnan takia kasvu näyttää pienimmältä:
Jos verrataan koko Sipilän hallituskautta 2015Q2->2019Q2 niin työllisten määrä kasvoi 2,463m->2,593m eli 130 tuhannella ja tehdyt työtunnit 997m->1050m eli 53 miljoonalla.
Dharma käytti sen jälkeen 2016Q2 ( Q jossa korkeimmat mahdolliset tehdyt työtunnit ennen vuotta 2018) ajankohtaa alkukohtana ilman perustelua. Jos sen sijaan katsotaan muita 3 vuoden perioideita: 2016Q1->2019Q1 niin työlliset kasvoi 2,396m-> 2,513m eli 117 tuhannella ja tehdyt työtunnit 979k -> 1043k eli 63 miljoonaalla. Tai vaikka 2015Q4->2018Q4 työlliset kasvoi 2,412m->2541m eli 129 tuhannella ja tehdyt työtunnit 1020m->1063m eli 43 miljoonalla. Tai oikeastaan mikä vaan muu kolmen vuoden periodi.
Tilastossa on varianssia mutta trendi on selvä. On myös selvää, että osa uusista työllisistä ovat osa-aikatyössä. Jos saadaan joku sossun luukulta osa-aikatyöhön, niin se on silti iso voitto Suomen kestävyysvajeelle. Cmon Dharma, vähän tsemppiä tähän propagandaan.
Eli näin karkeesti katottuna tosi pieni tai olematon Hitas-alennus. Toki sitten yksityiskohdat kuten asuntojen laatu, sijainti yms. voi muuttaa arvioita reilustikin.
Hyvä analyysi ja samaan lopputulokseen mäkin oon tullut. Tässä pitää vielä muistaa, että kun ostat hitas-kämpän niin luovut kunnon arvonnousun upsidemahdollisuudesta, ellet tiedä varmuudella, että tulet pitämään asunnon 30v (ja senkin jälkeen, että yhtikokouksessa äänestys hintarajoituksen luopumisesta menee läpi), joten ihan jo sen takia hitas-asunnon kuuluu mennä pienellä alennuksella
Sillä tarkennuksella, että tota upsidea saa käsittääkseni indeksin mukaisesti mutta ei sen enempää. Eli byrokraateilla on joku indeksi jota seuraten Hitas-asuntojen myyntihinnat määritetään myyntihetkellä. Voi siis tehdä voittoa suhteessa ostohintaan mikäli markkina noussut, mutta markkinahinnalla ei pääse myymään.
Mulla taitaa olla tapana käyttää liikaa turhia täytesanoja teksteissäni ja ne menettävät siksi varmasti välillä merkityksensä lukijan silmissä, mutta tarkoitin tuolla "kunnon arvonnousu" just sitä, että jos asunto nousee kunnolla, eli enemmän kuin hitas-hinnan indeksikorotukset. Silloin et pääse hyöymään tästä arvonnoususta ellet pidä kiinni asunnosta 30 vuotta. Olisi toki voinut selittää kunnolla kun on aika relevantti juttu, eli hyvä, että tarkensit.
Selvennetään samalla vielä sitä, että en tietenkään tarkoittanut, että koko Euroopassa olisi nollakorot kunnes olen vanha, vaan niissä euromaissa, joissa menee taloudellisesti hyvin ja ovat vakaita, kuten Saksa ja Suomi.
Olenko väärässä, mutta muistaakseni näihin Hitas-asuntojen hintoihin voi indeksikorotusten lisäksi lisätä myös itse tehdyt asunnon tasoa selvästi nostavat remontit? Eli myydessä mainitaan, että tässä "Hitas-hinta" ja sen jälkeen lisäsin keittiöön kivitason ja muuta kivaa, joten päälle tulee vielä 40k€ extraa. Näin myyjä saa "laillisesti" itselleen markkinahinnan.
Olenko väärässä, mutta muistaakseni näihin Hitas-asuntojen hintoihin voi indeksikorotusten lisäksi lisätä myös itse tehdyt asunnon tasoa selvästi nostavat remontit? Eli myydessä mainitaan, että tässä "Hitas-hinta" ja sen jälkeen lisäsin keittiöön kivitason ja muuta kivaa, joten päälle tulee vielä 40k€ extraa. Näin myyjä saa "laillisesti" itselleen markkinahinnan.
Remontin saa lisätä hintaan jos se on tarpeeksi iso, muistaakseni vähintään 100e/m2. Siitä on kuitenkin esitettävä kaikki kuitit (ja varmaan heti rempan jälkeen), jotta sen saa lisätä hintaan.
Lyhyesti: lue mitä kirjoitin. Ei siinä ole mitään propagandaa. Työllisyyden todellinen mittari eli tehdyt työtunnit laski Q2 2016-> Sipilän kauden loppuun. Tätä ennen Sipilän vaikutus oli vielä vähäinen. Aktiivimallikin tuli vasta 2018 ja senkin työllisyysvaikutusta Sipilän hallitus on hehkuttanut. No ei näytä vaikuttaneen tehtyihin työtunteihin.
Itse vaihdoit argumenttia lennosta: ensin kehuit hallitusta hyvästä työllisyyskehityksestä ja kun osoitin sen olevan tilastokikka, niin sitten onkin hyvä, että tekee osa-aikatyötä eikä ole työtön.
Lisäksi pitää huomata, että Q2 2015 -> Q2 2019 työvoima kasvoi +36 000, mutta työllisyys täysinä työvuosina vain +29 000. Siis: Sipilän hallituksen lopettaessa _useampi_ työvoimaan kuuluva oli vajaatyöllistetty tai työtön kuin Sipilän hallituksen aloittaessa. Tämä on varsin eri kuva kuin Sipilän hallituksen brassailu siitä, että Suomeen saatiin 130 000 lisää työllistä heidän kautenaan. Ei saatu.
Tosiasiassa Sipilän hallituksella ei ollut työllisyyteen mitään vaikutusta. Eikä talouskasvuun. Lumetekemistä kuten yleensäkin.
Vuonna 2018 uuden aineiston antamat estimoinnit tuottivat työn kysynnän hintajoustoksi -0,33 ja tuotantojoustoksi (skaalajousto) 0,6. Suomen vientikysynnän yhtälö estimoitiin uudella aineistolla ja tavara- ja palveluviennin joustoksi saatiin -1,0. Vaihtoehtoinen laskelma tehtiin samaan tapaa kuin vuonna 2016: työn kysynnän hintajoustona käytettiin parametriarvoa -0,7 ja työn kysynnän tuotantojoustona (skaalajousto) parametriarvoa 1. Viennin hintajoustoa ei tällä kertaa muutettu. Laskelmat ovat lopulta lähtökohdiltaan niin lähellä toisiaan, että käsitellään niitä samassa kuviossa (kuvio 14). Tulosten mukaan kilpailukykysopimuksen voi odottaa lisäävän työllisyyttä noin 20 000–42 000 henkilöllä riippuen käytetyistä joustoista vuoteen 2022 mennessä. Päivitetty, vuonna 2018 tehty laskelma tuottaa 3 000– 6 000 suuremmat työllisyysvaikutukset kuin aiempi lasKuvio 13
Tummennus omani
Etlan pojat estimoivat _työllisyyttä_ kun selvää on, että "työllinen" ei ole mitenkään relevantti suure asiassa, vaan _työtunnit_. Toki "tutkimuksensa" tuottaa mainitun tuloksen, kun "työllisten" määrän kasvaa 130 000, mutta kun samaan aikaan työtuntien määrän lisäys on nolla (tai minimaalinen 29 000 henkilötyövuotta), niin vaikutusta ei ole.
Siis: Kiky tosiaan tuotti työllisiä lisää, mutta ei lisännyt työn kysyntää eli työtunteja.
Miten meni niin kuin omasta mielestä, Etla/taloustoimittajat?
EDIT: Talousuutisissa investointien työllisyysvaikutukset ilmoitetaan yleensä henkilötyövuosina. Yritysten kannattaisi ilmoittaa työllisyysvaikutukset Etlan tapaan "työllisinä". Kyllähän investointi lisää työllisyyttä yhdellä, jos yksi ihminen saa sen takia työtä tunniksi.
Lyhyesti: lue mitä kirjoitin. Ei siinä ole mitään propagandaa. Työllisyyden todellinen mittari eli tehdyt työtunnit laski Q2 2016-> Sipilän kauden loppuun. Tätä ennen Sipilän vaikutus oli vielä vähäinen. Aktiivimallikin tuli vasta 2018 ja senkin työllisyysvaikutusta Sipilän hallitus on hehkuttanut. No ei näytä vaikuttaneen tehtyihin työtunteihin.
Itse vaihdoit argumenttia lennosta: ensin kehuit hallitusta hyvästä työllisyyskehityksestä ja kun osoitin sen olevan tilastokikka, niin sitten onkin hyvä, että tekee osa-aikatyötä eikä ole työtön.
Lisäksi pitää huomata, että Q2 2015 -> Q2 2019 työvoima kasvoi +36 000, mutta työllisyys täysinä työvuosina vain +29 000. Siis: Sipilän hallituksen lopettaessa _useampi_ työvoimaan kuuluva oli vajaatyöllistetty tai työtön kuin Sipilän hallituksen aloittaessa. Tämä on varsin eri kuva kuin Sipilän hallituksen brassailu siitä, että Suomeen saatiin 130 000 lisää työllistä heidän kautenaan. Ei saatu.
Tosiasiassa Sipilän hallituksella ei ollut työllisyyteen mitään vaikutusta. Eikä talouskasvuun. Lumetekemistä kuten yleensäkin.
Huoh, nyt muistin miten turhauttavaa sun kanssa vänkääminen on. Aiemmista kerroista oppineena en lähde hakkamaan päätä seinään tällä kertaa vaan jätän tän tähän.
Lyhyesti: lue mitä kirjoitin. Ei siinä ole mitään propagandaa. Työllisyyden todellinen mittari eli tehdyt työtunnit laski Q2 2016-> Sipilän kauden loppuun. Tätä ennen Sipilän vaikutus oli vielä vähäinen. Aktiivimallikin tuli vasta 2018 ja senkin työllisyysvaikutusta Sipilän hallitus on hehkuttanut. No ei näytä vaikuttaneen tehtyihin työtunteihin.
Itse vaihdoit argumenttia lennosta: ensin kehuit hallitusta hyvästä työllisyyskehityksestä ja kun osoitin sen olevan tilastokikka, niin sitten onkin hyvä, että tekee osa-aikatyötä eikä ole työtön.
Lisäksi pitää huomata, että Q2 2015 -> Q2 2019 työvoima kasvoi +36 000, mutta työllisyys täysinä työvuosina vain +29 000. Siis: Sipilän hallituksen lopettaessa _useampi_ työvoimaan kuuluva oli vajaatyöllistetty tai työtön kuin Sipilän hallituksen aloittaessa. Tämä on varsin eri kuva kuin Sipilän hallituksen brassailu siitä, että Suomeen saatiin 130 000 lisää työllistä heidän kautenaan. Ei saatu.
Tosiasiassa Sipilän hallituksella ei ollut työllisyyteen mitään vaikutusta. Eikä talouskasvuun. Lumetekemistä kuten yleensäkin.
Huoh, nyt muistin miten turhauttavaa sun kanssa vänkääminen on. Aiemmista kerroista oppineena en lähde hakkamaan päätä seinään tällä kertaa vaan jätän tän tähän.
Ei ole minun ongelmani, mutta mielestäni selitin, mitä tarkoitin selvästi. Tein nämä laskelmat jo keväällä, mutta ei niistä ollut kukaan kiinnostunut, vaikka samaan aikaan käytiin vaalikeskustelua, jossa Sipilän hallituksen edustajat jatkuvasti kehuivat työnsä työllisyysvaikutusta.
Katso kuitenkin tuo, mitä kirjoitin Etlan tutkimuksesta. Ymmärrät siitä, miten työllisyysluvuilla hämätään mediaa ja sitä kautta koko kansaa.
Lisätään vielä sinulle yksi haaste: Jos kerran sinusta työllisten määrä on relevantti työllisyyden kysynnän mittari, niin kerrotko, miten BKT muuttuu, jos työllisten määrä kasvaa, mutta tehtyjen työtuntien ei?
Vastaus on tietysti: ei mitenkään (cet. paribus esim. tuottavuuden suhteen).
Sekä tehdyt työtunnit, että työllisten määrä (=vähemmän jengiä sossun luukulla) kasvoi.
Tehdyt työtunnit kasvoivat Q2/15->Q2/19 +53m, joka vastaa +33k työllistä täysinä työvuosina.
Työllisten määrä kasvoi samana aikana +130 000.
Sekä Sipilä että Etla valitsevat työlllisten määrän kiky-toimien tuotokseksi. Tällöin he tuottavat virheellisen vastineen syötteeseen. Kiky-toimet eivät tuottaneet 130 000 työpaikkaa, vaan 33 000. Eron on ratkaiseva, kun pohditaan toimien kustannus-hyötysuhdetta.
Kyse on puhtaasti valheesta, jolla on poliittinen motiivi. Siis propaganda.
Jos huomioidaan vielä se, että työtuntien määrä nousi _ennen_ kiky-toimia, eli jo Q2/16 tasolle, joka ylitti Q2/19 tason, voidaan todeta, ettei kiky-toimilla ollut mitään näkyvää vaikutusta työllisyyteen.
Voidaan toki spekuloida, että Suomessa työllisyys olisi alentunut ilman kiky-toimia, mutta tätä argumenttia ei ole kukaan esittänyt.
Kukaan ei ole väittänyt, että uudet 130 tuhatta työllistä olisivat kaikki saaneet täysiaikaisen työpaikan.
null kirjoitti:
Jos huomioidaan vielä se, että työtuntien määrä nousi _ennen_ kiky-toimia, eli jo Q2/16 tasolle, joka ylitti Q2/19 tason, voidaan todeta, ettei kiky-toimilla ollut mitään näkyvää vaikutusta työllisyyteen.
Selitin aika selvästi tän jutun. Joko leikit tyhmää tai et ymmärrä tilastotiedettä. Oli kummin päin vaan niin ei kiinnosta tää vänkääminen lainkaan, joten tää oli mun vika viesti tähän liittyen.
Kukaan ei ole väittänyt, että uudet 130 tuhatta työllistä olisivat kaikki saaneet täysiaikaisen työpaikan.
null kirjoitti:
Jos huomioidaan vielä se, että työtuntien määrä nousi _ennen_ kiky-toimia, eli jo Q2/16 tasolle, joka ylitti Q2/19 tason, voidaan todeta, ettei kiky-toimilla ollut mitään näkyvää vaikutusta työllisyyteen.
Selitin aika selvästi tän jutun. Joko leikit tyhmää tai et ymmärrä tilastotiedettä. Oli kummin vaan niin ei kiinnosta tää vänkääminen lainkaan, joten tää oli mun vika viesti tähän liittyen.
Dharma käytti sen jälkeen 2016Q2 ( Q jossa korkeimmat mahdolliset tehdyt työtunnit ennen vuotta 2018) ajankohtaa alkukohtana ilman perustelua. Jos sen sijaan katsotaan muita 3 vuoden perioideita: 2016Q1->2019Q1 niin työlliset kasvoi 2,396m-> 2,513m eli 117 tuhannella ja tehdyt työtunnit 979k -> 1043k eli 63 miljoonaalla. Tai vaikka 2015Q4->2018Q4 työlliset kasvoi 2,412m->2541m eli 129 tuhannella ja tehdyt työtunnit 1020m->1063m eli 43 miljoonalla. Tai oikeastaan mikä vaan muu kolmen vuoden periodi.
Sama juttu pätee noille valitsemillesi periodeille: työn kysynnän, eli työtuntien, muutos on luokkaa neljäsosa työllisyyden muutoksesta. Erilaiset kikkakonstit ovat Sipilän hallituskaudella lisääntyneet ja näiden seurauksena työttömiä on siirtynyt työllisiin hyvin vähäisillä työmäärillä. Aktiivimalli on juuri tällainen toimi.
Merkittävää asiassa on se, että jos ja kun työllisyyspolitiikkaa tehdään väittäen, että toimet työllistivät 130 000, kun tosiasiassa työllisyyden kysynnän lisäys vastaa korkeintaan 33 000 (ja ottaen huomioon toimien ajoituksen, nollaa), hukataan valtion rahaa. Tai ei sitä hukata. Sitä vain siirretään veronmaksajilta yrityksille, mikä Sipilän hallituksen toimien todellinen tarkoitus olikin. Siinä Sipilän hallitus onnistui. Työllisyyteen toimilla oli edellä kuvatun suuruinen vaikutus.
Etlan tutkimus muistuttaa hyvin siitä, miksi lopetin ekonomistin työt. Haluttu lopputulos saadaan mallista aina ja Suomessa ei ole kulttuuria kyseenalaistaa "asiantuntijoita", vaikka nämä tuottaisivat täyttä roskaa. Voihan sitä leipäpappina elää, mutta ei ollut minun juttuni.
Tarkemmin kun ajattelee, niin vaatii kyllä jo aikamoista ymmärtämättömyyttä tai häikäilemättömyyttä ensin estimoida kysyntäjousto olemassa olevista työllisistä ja sitten antaa arvio työn kysyntämuutokselle siten, että käyttää yksikkönä "työllisiä". Sama kuin estimoisi maksan GT-arvojen ja alkoholin suhdetta alkoholinkäyttäjistä, mutta muuttaisikin sitten suureet "alkoholipäiviin" "alkoholiannosten" sijaan.
EDIT: Nyt kun katson, niin Etlan kiky-vaikutusten arvioinnista puuttuu ilmeisesti kokonaan myös työvoiman tarjonnan muutos, joka on ollut seurausta pääosin maahanmuutosta. Työvoima kasvoi Q2/15->Q2/19 +51 000. Työvoiman tarjonnan lisäys parantaa tietysti työllisten määrää, koska tarjonnan lisäys laskee aina hintaa, mikä lisää kysyntää.
Mutta mitäs pienistä. Tämä on aivan normaalia. Niin monet muutkin keskeisten päätösten taustalla oleva tilastot ovat tarkoitushakuisesti ja vääristellen valittuja. Eikä aikuisten oikeasti ketään kiinnosta.
Kun nyt vetosit siihen, että en ymmärrä tilastotiedettä, niin sattumalta tein suomalaisista työllisyystilastoista estimoinnin makrotalousteorian graduuni, joka käsitteli kitkatyöttömyyttä.
