Vuosi 2019 jää metsäsijoittamisen osalta mieleen erikoisena vuotena. Ei yhtäkään puukauppaa. Ei yhtäkään tilakauppaa, missä olisin ollut ostajana. Sen sijaan vuoden aikana, etenkin nyt loppuvuodesta, olen metsätilojen osalta ollut myyntipuolella. Metsäomaisuuteni hehtaareilla mitattuna on pienentynyt vuoden aikana. Tämä kertoo siitä, että en näe metsäsijoittamista pelkkänä puuntuotantona vaan esimerkiksi tilakauppaa aktiivisesti käymällä markkinoita hyödyntäen on mahdollista saavuttaa paremmat tuotot. Kaikki on kaupan, kunhan hinta on oikea.
Metsäomaisuudesta vapautuneita rahoja olen siirtänyt loppuvuoden aikana osakkeisiin. Tarkoitukseni ei ole luopua metsäsijoittamisesta. Sijoittamisessa on hyödynnettävä omia vahvuuksia ja sijoitusasuntojen hallinta tai pörssiyhtiöiden tulevien tulojen ja osinkojen analysointi ei ole niitä. Jatkuvasti etsin ja teen tarjouksia uusista kohteista. Rahastot vaan tuntuvat koko ajan pyyhkivän minulla lattiaa, kun tuntuvat tietävän minua paremmin, miten saada hyvä tuotto metsälle.
Itä-Suomen metsänomistajille lunta tuli tupaan, kun KHO tyrmäsi Finnpulpin Kuopion biotuotetehtaan. Tästä ei kärsi pelkät metsänomistajat vaan jäi siinä muutama työpaikka ja valtion veroeurokin saamatta. Toivotaan, että Kemissä, Paltamossa tai Kemijärvellä päästään eteenpäin.
Suomi tarvitsee lisää puuta käyttävää teollisuutta, puu ei Suomesta lopu. Sen sijaan, jos metsänomistajien kasvattamalle puulle ei ole jatkuvaa kysyntää ja sille ei saa riittävää tuottoa, johtaa se siihen, että metsänomistajan ei kannata investoida metsätalouteen. Tällöin ei hiilinielukaan kasva optimaalisesti. Tämä pitäisi poliitikkojenkin ymmärtää.
Sain tammikuun alkupuolella kaksi yhteydenottoa. Toisessa tiedusteltiin halukkuuttani myydä isompia metsätilakokonaisuuksia, joita tähän asti olen pitänyt niin kutsuttuna metsäsijoituksen kantakiinteistöinä. Toisessa yhteydenotossa puolestaan tarjottiin suurta metsätilaa minulle alueelta, josta olen aktiivisesti ollut tarjoamassa aiemminkin myytäviä kohteita. Kumpaankin yhteydenottoon pystyi suoraan sanomaan, että kaupat syntyy kunhan hinta kohtaa. Jälkimmäisessä kävin varsin nopeasti selville, että kaukana olemme toistemme näkymyksistä, ensimmäisen neuvottelut ovat käynnissä ja hyvältä näyttää.
Metsätilan myyntiin pitää suhtautua järjellä, ei tunteella. Lähden arvioimaan tulevien tulojen ja menojen nettonykyarvoa. Vaikka metsäsijoittamista en muuten laske metsäkiinteistöjen hinnan nousun varaan, olen myytävissä kohteissa huomioinut myös näitä eri skenaarioittain. Toki on huomioitava metsävähennyspohjan verovaikutukset metsätiloja myydessä ja tämäkin puoli on tarkasti mietittävä. Joka tapauksessa euro tänään on parempi kuin euro huomenna.
Viime päivinä on ollut mahtavaa huomata kuinka metsäteollisuuteen kohdistuvien lakkojen vaikutukset murenevat, kun ainakin Keitele, Versowood ja Junnikkala ovat ilmoittaneet, että työntekijät ovat tulleet pyörittämään tuotantoprosessia lakosta huolimatta. Vaikka kuinka AY-liitto yrittää heittää kapuloita rattaisiin työntekijöiden, ja siinä samalla myös metsäsijoittajien, toimintaan, oli työntekijät näissä yhtiöissä ymmärtäneet mistä asioissa on kyse. Se, että yksittäiset työntekijät ymmärtävät työn tuottavuuden ja kilpailukyvyn merkityksen samalla kun Teollisuusliitossa painetaan paniikkinappulaa kuvastaa AY-liittojen jumiutumisesta menneisyyteen. Paniikkia Hakaniemessä on havaittavissa kun uhataan osto- ja hakkuusaarrolla ja "muilla tukitoimilla": https://www.is.fi/taloussanomat/art-2000006387579.html
Jotta minä ja muut suomalaiset metsänomistajat menestyvät, tarvitaan kilpailukykyinen ja menestyksekäs metsäsektori. Mikäli kerran Teollisuusliitolla on halu romuttaa se ja uhkailla erilaisilla saarroilla niin täytyypä muistaa, että kun seuraavan kerran puuta olen myymässä suosin mahdollisuuksien mukaan näitä yhtiöitä ja heidän työntekijöitä, jotka haluavat Suomessa metsäteollisuuden säilyttää.
Olen lueskellut jo pidemmän aikaa tätä blogia, ja ajattelin ottaa osaa keskusteluun. Metsäsijoittaminen on lähellä sydäntäni, alkujaan perintönä saatuihin metsäomistuksiini 200ha, olen päässyt viimeisen 5 vuoden aikana laajentamaan metsätilasalkkua reilut 33 hehtaaria. Olen käynyt Metsätalousinsinöörin koulutuksen, josta koen olevan etua metsän arvioinnissa ja hoitotoimenpiteiden suunnittelussa.
Kuten todettua, markkinat metsätilojen osalta ovat vaikeat. Itse tavoittelen metsäsijoituksillani 5-7% puunkasvusta syntyvään kassavirtatuottoa, ja siihen päälle tuleva mahdollinen tilan markkinahintatason muutos on plussaa. Mutta koen, että sitä on vaikea lunastaa, kun käytetyt metsävähennykset tuloutuvat luovutusvoitoissa tilaa myytäessä. Näin ollen pääasiallinen strategiani on tällä hetkellä ostella metsätiloja pitkään omistukseen, eikä ensisijaisesti myydä lähitulevaisuudessa. 28v. ikä antaa mahdollisuuden tällaiseen osta ja pidä strategiaan myös metsäsijoittamisessa. Toistaiseksi tilakauppojen rahoitus on hoitunut muiden tilojen puukauppatuloilla. Pyrkimys on ollut muuttaa päätehakkuukypsien heikko 2-3% arvokasvu uusien metsätilojen 5-7% arvokasvuksi samalla kokonais pinta-alaa kasvattaen. Koen tällä tavalla ongelmaksi muodostuvan sen, että kovin suuriin kymmenien hehtaarien tiloihin on vaikea päästä käsiksi ilman vierasta pääomaa, kun likvidejä puunmyyntituloja ei tilillä ole tavallisesti kovin huomattavia summia. Tämän johdosta kävinkin kyselemässä pankkilainaa mahdollisiin suurempiin tilakauppoihin ja marginaaliksi luvattiin 1,502%.
Yli 5 % tuottotavoitteeseen pääseminen on mielestäni hyvin harvoin mahdollista julkisiin kilpailutuksiin menevissä kaupoissa. Strategiassani keskitän tilojen ostot Keski-Suomeen väkimäärältään pienelle kotipaikkakunnalleni, jossa kilpailu tiloista ei ole samalla tasolla kuin lähellä kasvukeskuksia. Lisäksi näen ettei tilojen hinnat €/m3 ole keskisessä suomessa nousseet vielä liian korkeiksi. Olen myös pyrkinyt pääsemään käsiksi ns. hiljaisiin kauppoihin ja ostamistani kolmesta tilasta kaksi on tehty entisten rajanaapureiden kanssa. IRR näille tilahankinnoille on laskelmieni mukaan 6-8% välillä. Lisäksi naapureilta ostettaessa tulee tiettyä skaalaetua suunniteltaessa tulevia leimikoita ja hoitotoimenpiteitä vierekkäisille tiloille.
Tilahankintojen lisäksi olen toteuttanut aktiivisesti kivennäismaiden kasvatuslannoituksia ja turvemaiden tuhkalannoituksia. Nämä koen uusia tilahankintoja paremmiksi sijoituksiksi.
Tällaisia ajatuksia metsäsijoittamisesta, otan mielelläni osaa keskusteluun ja vaihdan ajatuksia.
Näkisin niin että nyt on muutaman vuoden Metsä rahastot ja esim Tornator ostaneet tiloja ja kilpailu on kovaa tiloista. Hinnat ovat minulle muodostuneen käsityksen mukaan nousseet koska ihmiset ovat sijoittaneet metsärahastoihin ja sijoittavat vieläkin.
Voi myös olla niin että näillä rahastojen ostamilla tiloilla hakataan kaikki mahdollinen ja vastaavasti uudistus sekä hoitotyöt voi jäädä minimiin. Että saadaan tuottoa ja arvoa sijoittajille, ainakin lyhyellä aikavälillä.
Sitten kun tämä hinta piikki on ohi ja aletaan etsiä tuottoa pidemmällä aikavälillä, voi köydä niin että ne myydään edullisemmin, tosin voi olla mahdollista että alituottoisina.
Tämähän menee kysynnän ja tarjonnan mukaan. Mutta näkisin että nyt on myyjän markkinat. Niille metsärahastoille en tiedä miten luovat arvo sitten ku metsästä pitäisi lisää harventaa tai hakata puuta. Mutta siihen tietysti on pitä aika. Tämä on siis mun näkemys ja pelkääpahinta suuntaan kallistuva ennakkoluulo.
Eli kyllä varmaankin lannoituksen on tällä hetkellä erittäin järkevä sijoituskohde ylimääräisille rahoille.
Tietysti jos haluaa kasvaa ja laajentaa, mutta meidän porukka ei ole löytänyt ostettavaa joko hinnan ollessa sietämätön tai ostettava kohde olisi ollut alituottoinen ja olis mennyt harrastamiseksi. Jos se nytkin sitä on.
Tornator päivitti puunkasvuennusteitaan pari vuotta sitten, ilmeisesti olettavat tulevaisuuden puun kasvavan aika hurjasti. Heillä taitaa 3% olla tuottovaade, loppuhan on matikkaa kun puustoarvo on tiedossa. Rahastoilla taas on sääntönsä, että rahaa on pakko sijoittaa jos sitä liikaa on. Se tietysti nostaa hintoja myös.
Kolme palstaa ostin viime vuonna, yksikään ei julkisilla markkinoilla ollut. Ei yhtään isompaa palaa, yhteenlaskettuna vajaa satku hehtaareissa tuli lisää. Myynti ei ole itselleni järkevää kolmesta syystä: 1.metsävähennys tuloutuu. 2. Ei oo siviilielämässä ylimääräisen rahantarvetta. 3.En keksi järkevää muuta sijoituskohdetta.
Eräs rahasto on myynyt muutamia isompia kokonaisuuksia pois eräällä alueella, syistä en tiedä sen enempää. Suomessa rahastojen historia metsäomistuksessa on varsin lyhyt, muutamia vuosia. Sinäkin aikana on muutama järjestely jo rahastojen välillä tapahtunut. Kun osake- tai korkomarkkinoilla tapahtuu merkittäviä muutoksia, testataan kuinka sitoutuneita metsärahastoihin sijoittajat ovat. Olen itse spekuloinut, että jossain vaiheessa saatamme nähdä mielenkiintoisia käänteitä metsätilamarkkinoilta, jos rahastot syystä tai toisesta alkavat realisoida metsätiloja.
Puun kysyntään on vaikuttanut lyhyellä aikajänteellä Keski-Euroopan hyönteistuhot, työmarkkinoiden lakot, kansainväliset epävarmuudet ja nyt koronavirus. Monen metsäsijoittajan kannattavuus on riippuvainen paikallisista sahoista, joiden tilanne ei ole nyt kannattava. Sellufirmojen liiketoiminta sen sijaan kestää pitempään taantumaa eli puulle kyllä kysyntää tulee riittämään, hintapaine on kyllä puulle alaspäin.
Ei johtunut yllä olevasta asiasta, mutta neuvottelut metsäomaisuuden vähentämisestä ovat edenneet. Metsätilamarkkina on käynyt kuumana ja en saa itselle laskettua itselle kannattavaksi pitää kaikkea metsäomaisuutta. Omat vahvuudet kuitenkin ovat metsäsijoittamisessa ja siitä en tule kokonaan luopumaan. Varmasti jatkossakin tulen ostamaan metsätiloja, kunhan oikea palsta löytyy joko väärin tehdyn hinnoittelun pohjalta tai sitten yleisen arvostustason laskiessa. Sijoittamisessa on vältettävä tunteita, mutta toisaalta lähtökohtana sijoittamiselle pitää olla se, että kun joku tarpeeksi latoo euroja eteen, on pystyttävä kaikesta luopumaan. Tällä hetkellä sijoittaminen osakemarkkinoille tuntuu kiinnostavammalta.
UB:n ensimmäinen metsärahasto myy metsäomaisuuden ulkomaille. En ole tämän rahaston omistuksia sen tarkemmin tutkinut, mutta varmasti siellä on metsäalan yhtiöiden osakkeita yms. eikä pelkkää metsäomaisuutta. Muuten saatu hinta on aivan käsittämätön hehtaareihin suhtautettuna. https://unitedbankers.fi/fi/oyj/sijoittajat/ir-kirjasto/2314365
Muutama vuosihan sitten Taaleri myi ensimmäisen metsärahaston ulkomaille ja toisen metsärahaston kotimaiselle eläkevakuutusyhtiölle. Onko jatkossakin trendi, että suomalaiset rahastot ostavat metsätilat korkeaan hintaan, harjoittavat hetken aikaa pääosin jatkuvaa kasvatusta ja luottavat siihen, että joku (ulkomaalainen) toimija tulee lunastamaan metsäomaisuuden vielä korkeammalla hinnalla.
Toki Hetemäen työryhmässä suositellaan, että merkittävälläkään työllisyyttä tukevalla hankkeella ei saisi olla huomattavia negatiivisa vaikutuksia ilmastoon, luonnonvarojen käyttöön tai luonnon monimuotoisuuteen. Näiden ympäristöjärjestöjen olisi hyvä miettiä seuraavia asioita:
- Jos metsänomistajalla ei ole mahdollisuutta saada pääomalleen riittävää tuottoa, hän ei käytä resursseja eli toisin sanoen rahaa ja aikaa metsänhoitoon. Se, että metsäsijoittaja voi saada tuottoa vaatii, että puulle on kysyntää (sellutehdas) ja että puut saadaan sinne toimitettua (Kainuun puukuljetukset). Jokainen voi miettiä, että miten metsien monimuotoisuus ja ilmastotavoitteet täyttyvät, jos investointeja metsään ei tehdä. Yleisestikin tässä vihreässä aatteessa olisi tärkeämpää palkita metsänomistajia puun kasvattamisesta sen sijaan että yritetään rajoittaa tai pakottaa metsätaloutta. Tästä hyötyisi niin ilmasto, kansantalous että metsäsijoittaja.
- Kukaan metsäsijoittaja ei pääse rikastumaan sellupuun tuottamisella puun nykyisellä hintatasolla. Jotta metsä kasvaa järeäksi eli toisin sanoen sitoo pitkäaikaisesti sitä hiiltä, tarvitaan harvennuksia. Jos harvennushakkuiden puulle (pääosin sellupuuta) ei ole kysyntää tai hakkuu ei ole taloudellisesti kannattavaa, jää hakkuut tekemättä.
- Suomessa hoidetaan metsiä vastuullisesti. Suomessa pääosin uudistetaan ja hoidetaan metsää aktiivisesti, olemme siinä maailman kärkeä. Eikö näitä ilmastoasioita, luonnon monimuotoisuutta ja luonnonvarojen käyttöä tule katsoa kokonaisuutena? Eikö se sellutehdas kannata olla siellä, missä on vastuullisin toimintamalli?
Ehkä monet eivät hahmota puupolttoaineiden mittavaa osuutta Suomen energian käytöstä. Niiden osuus vuonna 2019 oli 28% (380 000 terajoulea), selvästi suurempi kuin öljy, kivihiili tai ydinvoima. Tuulivoiman tuottama energia 22 000 tj ja vesivoiman 44 000 tj. (Tilastokeskus)
Viimemainittu selittyy sillä, että sellutehdas tuottaa energiaa hyvinkin järkevällä tavalla. Arvokas sellu otetaan talteen, ja vähäarvoisemmat osat (paljolti ligniini) menevät lämpövoimalaan tai sähköntuotantoon. Samalla poístetaan vesi, jota esimerkiksi katon alla kuivatut polttopuut sisältävät edelleen varsin paljon, vaikka veden polttaminen ei tunnetusti onnistu.
Lisäpointtina on, että mitä vanhempi sellutehdas, sen tehottomammin se tuottaa energiaa.
Jos metsänomistajien motivaatio puun kasvattamiseen saadaan romahtamaan kunnolla, tuulimyllyjä todellakin tarvitaan reippaasti lisää (ja tietenkin korvaavaa energiatuotantoa; keskitalven pakkasjaksojen aikana ei tunnetusti tuule juuri ollenkaan).
Ihmettelenpä tässä talvisen metsän keskellä, etteivät suomalaiset pankit saa metsäteemasta kunnollista sijoitustuotetta aikaiseksi. Tekno alkaa pelottaa, täytyy tunnustaa. Kysyntää sopivasti teemoitetulla rahastotuotteilla olisi, mutta pöljät pankit ja rahalaitokset eivät saa aikaiseksi. Voi olla, että joutuu väkisin tekemään yhden uuden arvo-osuustilin pelkästään metsäteemaa varten:
- paljon metsää rahaston kautta - siellä se puu kasvaa
- vähän metsäkonevalmistaja Ponssea, sillä se noutaa puun
- vähän vanerikoneiden tekijä Rautea, sillä puu jalostuu
- vähän sellunkeittäjää Helsingin pörssistä
- vähän kartongin tekijää Helsingin pörssistä
- vähän paperin tekijää Helsingin pörssistä
- vähän Huhtamäkeä päälle, sillä se tekee kartongista paperimukeja
Tällaista etf-tuotetta tai rahastoa ei ole olemassakaan, joten se on väsättävä itse.
Tässäpä pitäisi päästä alkuun ja katsotaanpa miten hankkisin metsärahastoa vaikkapa S-pankista:
No eipä onnistu - merkinnän voi tehdä vain muutaman kerran vuodessa. Sama pätee muihinkin. Vilkaistaanpa kuluja:
No on siinä määriä, ei kyllä pärjää vähäkuluisille etf-rahastoille. Juoksevat kulut voivat sinänsä olla asiallisetkin, jos se sisältää metsän hoitoon tehdyn työn. Muut ovat kovat.
Pääsisikö tuottoihin - katsotaan kolmen vuoden tuottokäyrää prosentteina:
No kyllä siinä yli 20% tuotto rahaston arvolle on kolmessa vuodessa kertynyt.
Teema-arvo-osuustilin laittaminen jää heti alkuun katkolle, kun raaka-aineen lähdettä ei saa osuuksista ensimmäiseksi. Tällaisen luulisi menestyvän silläkin ajatuksenjuoksulla, että metsämaa voisi jatkossa myydä tai vuokrata hiilinielun ominaisuuttaan sitä tarvitsevalle teollisuudelle ja saada lisätuloja.
Taidanpa jäädä odottelemaan sitä, että rahalaitokset kömpivät 60-luvulta tähän päivään. Menee varmaan pitkään sijoittajalla, joka ei kymmentä minuuttia kauempaa odottele sitä, ottaako joku rahaa vastaan.
Osta Stora Ensoa. Sillä on metsää muistaakseni yli 12€ per lappu Ruotsissa ja Tornatorin kautta Suomessa. Samalla saat sellukeitot ja kartongit, siihen kylkeen sitten muut.
Osta Stora Ensoa. Sillä on metsää muistaakseni yli 12€ per lappu Ruotsissa ja Tornatorin kautta Suomessa. Samalla saat sellukeitot ja kartongit, siihen kylkeen sitten muut.
Tuo on kyllä totta, tekee melkein saman. Vime vuosien näppisääntö on ollut, että UPM:ää kannattaa ostaa kun se on kahdenkympin tienoilla ja Storaa kun se keikkuu kympin liepeillä. Nyt molemmat ovat ylhäällä. Joutuu odottelemaan kesää.
Vielä pari tilastolukua, jos vaikka valaisisivat luonnontieteellisiä lähtökohtia metsänkasvusta, johon pohjautuen kai metsärahastot tiliä tekevät, vai tekevätkö?
Kanta-Hämeessa on hehtaaria kohden keskimäärin 173 m3 puuta. Metsien vuotuinen keskikasvu on 8,3 m3/ha/v, eli 4,8% puuston määrästä. Sekä keskipuusto että keskikasvu ovat Suomen korkeimmat. Lapissa keskipuusto on 76 m3/ha ja keskikasvu on 2,3 m3/ha/v (3,0%), molemmat Suomen matalimpia. (Luonnonvarakeskus)
Sekä 4,8% että vallankin 3,0% ovat aika matalia lukemia, kun siitä pystypuustostakin täytyy maksaa, jos ei täyttä arvoa niin aika paljon kuitenkin, ennenkuin omistajaksi päätyy. Toki luvut ovat yksinkertaistuksia, kasvavaa puustoa muuttuu tukkipuuksi vaihtelevia määriä, mikä vaikuttaa metsätilan arvonkehitykseen. Samoin tukki- ja kuitupuu hintasuhteet (joiden en usko säilyvän nykyisenkaltaisina pitkässä juoksussa, mutta asiasta on monia mielipiteitä).
Kun noista melko matalista vuotuisista tuottoprosenteista otetaan päältä pois metsänhoitokulut, rahaston kiinteä palkkio, lunastuspalkkiot ........), niin en minä ainakaan ymmärrä, miten tuotot voisivat olla kovin korkeita.
Varmasta tuotosta metsien yhteydessä puhutaan. Ehkä se on sitä, kunhan metsäteollisuus ei häviä Suomesta, ja kykenee uudistumaan markkinoiden muuttumisen tahdissa, puumarkkinoilla kysynnän ja tarjonnan tasapaino säilyy ennallaan, eikä myrsky, kirjanpainaja (tuhohyönteinen) tai juurikääpä (sienitauti) kurita metsää, eikä EUn suunnalta tule yllätyksiä .....
Jos (laillisesti) ostaa halvalla ja myy kalliilla, tekee tietenkin rahaa, oli ostettava mitä tahansa. Arvelen, että tuo siteeramasi rahaston varsin houkutteleva 3 vuoden tuottohistoria selittyy oleellisesti tämäntyyppisellä tienaamisella. Onko se enemmän kertaluontoista vai jatkuvaa tuottoa, enpä tiedä. Aika kallista metsämaa ainakin tuntuu olevan, tuottoihin suhteutettuna, juuri nyt; miten tulevaisuudessa?
Täältä näköjään löytyy todella hyvää pohdintaa metsäsijoittamisesta. Yleensä aiheesta löytyy mielestäni aika heikkoa tietoa. Ammattilaisten käyttämät summa-arvomenetelmät yms. laskentatavat tuntuvat mielestäni mystisiltä, kun niissä käytetään korjauskertoimia ja odotusarvokertoimia vähän miten sattuu. Eikä korkokantaa oteta käsittääkseni ollenkaan huomioon laskennassa.
Itselläni on muutama kymmenen hehtaaria metsää Varsinais-Suomessa ja tarkoitus olisi ostaa lisää. Alueenahan tämä on hintojen vuoksi huono metsäsijoittajalle, mutta haluan olla lähimetsänomistaja. Metsätilojen toteutuneet hinnat ovat olleet 50-100 % metsäarvion "käyvän arvon" päälle.
Olen jättänyt tarjouksia varmaan n. 20 kohteesta ja vain yksi kauppa on toteutunut. En ole oikein keksinyt viisasten kiveä miten tarjouksia tulisi laskea. En ole metsä- tai finanssialan ammattilainen. Omatoimi metsänhoidon koen harrastuksena ja siksi en laske omalle työlle täyttä hintaa. Pyrin jatkossa tekemään myös hankintakauppaa/polttopuun myyntiä.
Näin itse olen laskelmoinut tarjoussummia. Laskelmissani "vuosittainen" tuotto tulee metsänkasvusta. Tällä alueella metsät ovat hyväkasvuisia pääosin mustikkatyypin maapohjia. Käytän laskelmissa kasvuna 7-8 m3/ha/v. Käytän puun keskihintana 40€/m3. Sitten kerron tuon vielä 0,88; joka kuvaa pääomaveroa myyntituloista, joista tehty metsävähennys. Käsitykseni mukaan puun hintakehitys on seurannut inflaatiota pitkässä juoksussa, joten sitä ei tarvitse ottaa huomioon laskelmassa. Eli hehtaari tuottaa pitkässä juoksussa 7,5 X 40 X 0,88=264 €/v. Eli tällöin jos maksaisin hehtaarista n. 5200 € pääsisin n. 5 % tuottoon omalle sijoitetulle pääomalle. Metsän rakennetta en ole juurikaan ottanut huomioon laskelmassa jos kohteesta löytyy pääosin kasvatusvaiheessa olevaa metsää. Erikseen olen miettinyt taimikkovaltaiset tai uudistuskypsät kohteet.
Mielestäni metsää ei kannata ostaa kuin lainarahalla jos taloudellisessa mielessä asiaa katsoo omalla kohdallani. Tällöin kun laskee tuottoa sitoutuneelle omalle pääomalle, tulee todella suuria tuottoprosentteja nykyisillä lainan koroilla. Jos laina-aika on 20 vuotta niin saan excelissä pyöriteltyä keskimääräiseksi tuotoksi omalle sitoutetulle pääomalle toistakymmentä prosenttia.
Onko mielipiteitä laskentatapaani? Olenko ihan hakoteillä?
Minusta oikaiset laskennassa aika monta mutkaa, toki jonkinlaiset luvut noinkin voit saada.
Laskennoissa olennaisena on minusta huomioida myös kulut, mitä et tuohon kaavaan ole mahduttanut. Olipa ne sitten raivauksia, uudistuksia, ojituksia, tiemaksuja tms, niitä kuitenkin tulee aina. MV-pohja taas on kertaluontoinen, joten itse en sitä laske pidemmässä juoksussa tuottoon mukaan, lisäksi käytetty mv-pohja tuloutuu jos tilan myyt eteenpäin. Puunhinta taas ei ole pitkässä juoksussa seurannut inflaatiota, vaan jumittanut pahasti. Lainalle 20v on tietty ok, mutta metsänkasvatuksessa se ei ole hirveän pitkä aika.
Entistä enemmän olen sillä kannalla, ettei metsätiloja voi puunkasvatukseen pohjautuen ostaa näillä yleisillä markkinahinnoilla. En vaan saa sitä mitenkään taloudellisesti järkeväksi. En tiedä ennakoidaanko parempia kasvuja tulevaisuuteen, hiilensidontakompensaatiomaksuja, tuulivoimapuistojen vuokria vai mitä, mutta hinnat ovat nousseet käsittämättömästi. Kuitenkin aika paljon tiloja tuli yhdessä vaiheessa etsittyä ja ostettua ympäri Suomea, joten kuvittelisin jotain asiasta tajuavani.
Minusta oikaiset laskennassa aika monta mutkaa, toki jonkinlaiset luvut noinkin voit saada.
Laskennoissa olennaisena on minusta huomioida myös kulut, mitä et tuohon kaavaan ole mahduttanut. Olipa ne sitten raivauksia, uudistuksia, ojituksia, tiemaksuja tms, niitä kuitenkin tulee aina. MV-pohja taas on kertaluontoinen, joten itse en sitä laske pidemmässä juoksussa tuottoon mukaan, lisäksi käytetty mv-pohja tuloutuu jos tilan myyt eteenpäin. Puunhinta taas ei ole pitkässä juoksussa seurannut inflaatiota, vaan jumittanut pahasti. Lainalle 20v on tietty ok, mutta metsänkasvatuksessa se ei ole hirveän pitkä aika.
Entistä enemmän olen sillä kannalla, ettei metsätiloja voi puunkasvatukseen pohjautuen ostaa näillä yleisillä markkinahinnoilla. En vaan saa sitä mitenkään taloudellisesti järkeväksi. En tiedä ennakoidaanko parempia kasvuja tulevaisuuteen, hiilensidontakompensaatiomaksuja, tuulivoimapuistojen vuokria vai mitä, mutta hinnat ovat nousseet käsittämättömästi. Kuitenkin aika paljon tiloja tuli yhdessä vaiheessa etsittyä ja ostettua ympäri Suomea, joten kuvittelisin jotain asiasta tajuavani.
Miksen juurikaan laske hintaa raivauksille yms. on, että katson se olevan itselleni enemmänkin harrastus ja siitä saadut mahdolliset avustukset kattavat jotensakin kulut. Yritän ostaa metsää oikeastaan ainoastaan polkupyörä etäisyydeltä. Tietenkin olisi taloudellisesti järkevää tehdä sitä lisätöinä muille metsänomistajille, mutta katson omassa metsässä touhuamisen olevan antoisampaa. Kokonaisuudessa puhutaan varmaan jonkin asteisesta elämäntavasta, puhtaasta lukuihin perustavasta metsäsijoitamisesta ei voida oikein puhua.
Itse ostan metsät 100 % lainarahalla, joten siten uskottelen sen olevan minulle tuottoisaa. En kyllä tiedä pitäisikö lainat sitoa pidemmäksi ajaksi. Yksi tarjous oli 10 v kiinteä 1,8 %, muuttuva korko 1,3 %. Jotensakin tuntuu ettei korot voi nykyisillä spekseillä nousta pitkään aikaan, mutta maailma taitaa olla yllätyksiä täynnä.
Ihmettelen kyllä mistä rahastot tai puhtaat metsäsijoittajat voivat saada tuottoja nykyisillä hinnoilla. Täältäkin alueelta ostavat käsittääkseni vaikka hinnat on mitä on.
Tietenkin sitä miettii usein, että tuleeko hinnoissa jossain kohtaa paluu lähemmäs parempaa tuottovaadetta. Äkkiä vaan sitä odottellessa tulee aika pitkäksi.
Pankista riippuen metsäpalstoja saa (tai ainakin sai) kyllä rahoitettua vaikka sillä 100% lainalla. Mutta jos/kun ostohinnat alkaa olla yli 50% päälle puuston arvon, ei minun matikkani riitä edes siihen että saisi lainan+korot maksettua järkevällä ~20v ajalla pelkästään hakkuilla. Järjetön maailma, tai sitten olin liikkeellä liian "halpaan" aikaan ja opin sitä pitämään "oikeana".
Kuluja sinulla tulee silti, vaikka muutamat hoitotyöt itse tekisitkin. Esimerkkeinä vaikka maanmuokkaus, uudistusmateriaalit (taimet) tai ne tiemaksut. Näitä ei tueta, varsinkin tiemaksuja minusta aliarvioidaan yleisesti kun metsätilojen lukumäärät kasvavat. Itsellänikin menee ainakin pari tonnia vuodessa pelkästään niihin.
Monenlaisia laskentatapoja hinnoitella metsätila on tullut matkan varrella vastaan. Tiettyjä nyrkkisääntöjä toki voi olla kuten XX/euroa m3 + taimikoille XXX euroa/ha, mutta loppujen lopuksi NNA-laskenta, jossa tulot ja menot diskontataan nykyhetkeen valitulla korkokannalla on minusta ainoa oikea tapa.
Erääseen metsärahastoon tutustuin aikoinaan ja sen toiminnassa pisti silmään, että se oli tuotto-odotuksessaan olettanut metsätilojen hintojen nousevan X % vuodessa. Eli siis suoraan sanottiin, että tuotto-odotus ei perustu pelkästään puuntuotantoon.
Itselle tuli n. vuosi sitten mahdollisuus myydä metsäomaisuutta ja saatu tarjous oli sellainen mistä ei voinut kieltäytyä. Sijoitin rahat osakemarkkinoille ja unohdin uusien metsätilojen etsimisen hetkeksi. Kun parhaimpina vuosina reilusti yli 50 tilaa tuli audioitua, viime vuonna ihan yksittäisiin tiloihin tuli tutustutta. Kahteen vuoteen ei ole minulle tarttunut markkinoilta metsätiloja. Kun noin 5 vuotta sitten vielä löytyi hyvinkin tiloja, joista 5 % tuotto-odotuksella sai tarjouksen läpi, täytyy nyt tyytyä arvioni mukaan 0,5-2 % tuotto-odotukseen hieman tilan sijainnista riippuen. Siinä äkkiä jo lainan korot ja kiinteät kustannukset vievät omistuksen tappiolle.
Ei täälläkään päin saa julkisesta myynnistä ostettua metsää järkevään hintaan. Täysin myyjän markkinat tällä hetkellä ainakin. Itsellä ns tutunkauppana 20 hehtaaria kiikarissa. Vielä hyviä kasvumaita ja suht lähellä.
Muuten, kerran sinullakin Pohjois-Pohjanmaalla tiloja oli niin miten suhtaudut näihin tuulipuistohankkeisiin?
Itselläni on useampia vuokrasopimuksia tullut moneltakin eri toimijalta, eroja on kovastikin. Mielenkiintoinen lisä metsäsijoituksien tuotto-odotuksiin 😊
"Monenlaisia laskentatapoja hinnoitella metsätila on tullut matkan varrella vastaan. Tiettyjä nyrkkisääntöjä toki voi olla kuten XX/euroa m3 + taimikoille XXX euroa/ha, mutta loppujen lopuksi NNA-laskenta, jossa tulot ja menot diskontataan nykyhetkeen valitulla korkokannalla on minusta ainoa oikea tapa."
Miten ja millä perusteilla arvioit metsätilan tulevien vuosikymmenien aikana tulevat tulot, jotta pääset diskonttaamaan ne nykyhetkeen? Koska tuollaisessa tulevaisuudesta tähän päivään laskenta-ajattelussa puun hinnan kehitys yleensä ja eri puutavaralajien hintojen kehitys vielä erikseen ovat aivan ratkaisevassa osassa, olisi mielenkiintoista tietää millaisilla tulevaisuuden hintanäkemyksillä ja -kehityksillä saat tuosta laskentamallista "ainoan oikean tavan"?
Meikäläiseltä kun puuttuu juuri tuo kristallipallo, jolla voisi selvittää tulevaisuuden nettotuotot ja peruuttaa sieltä tilan absoluuttiseen nykyarvoon.
Miten ketjun aloittaja - tai muut metsäsijoittajat - on organisoineet metsätyöt? Selvää on, että jokainen pystyy tekemään halutessaan jotain itse, mutta kun tila on kaukana tai metsää on riittävän paljon, niin työtä on pakko ulkoistaa. Ostatteko palvelua MHY:ltä, puufirmoilta vai keneltä, mitä työlajeja katsotte fiksuimmaksi ostaa ja paljonko olette töistä suunnilleen maksanut?
Itselläni on se tilanne, että omistan pari hunttia eteläsuomalaista metsää n. 150 km päässä kotoani. Palkkatöiden myötä metsänhoitotyöt keskittyy satunnaisille viikonlopuille. Tällaisena viikonloppumetsurina ja suvun yms. avustuksella olen saanut tehtyä metsätöitä n. 15 hehtaarin vuosivauhdilla siten, että tilan metsätyöt on pääsääntöisesti ajallaan tehty. Toistaiseksi olen ostanut vain maanmuokkausta ja osan istutuksista suoraan puufirmalta, eli heinäys-, raivaus- yms. työt jättänyt itselle.
Seuraavien vuosikymmenten aikana pitäisi kuitenkin käyttää viikonloppuaikaansa pääsääntöisesti muuhun kuin metsätöihin, niin olisi mietittävä jonkinlaisia ulkoistusratkaisuita tähän metsien raivaukseen. Toki suhteellinen etuni on muutenkin toisessa asiantuntijatyössä kuin taimikonhoidossa, vaikka jälkimmäinen onkin yleensä paljon hauskempaa hommaa. Sikäli siis metsänhoito on ollut eräänlainen kallis, mutta mieluisa harrastus, kun sen ajan olisi voinut käyttää tuottavamminkin.
Metsätilat ovat todellisessa myyjän markkinassa. Hauska yksityiskohta on Tori.fi maa- ja metsätilat:
Myydään -ilmoituksia on juuri katsoeesani: 179kpl
Ostetaan -ilmoituksia 357kpl.
Kai tämä kertoo että markkinoilla häärii yrittäjää, joka yrittää löytää markkinahintaa edullisemman kaupan omalla erillisilmoituksella.
Voi kylläkin olla aika epätoivoista puuhaa kun ilmoitusmääriä katsoo.
Myytävät puolella näkyy ilmiö, jossa maa- ja metsätiloina yritetään kaupitella rakennuksia, joissa ei ole juurikaan maata ympärillä. Kun tilasta on irroitettu pellot ja metsät, sen ilmeisesti muuttuu hevostilaksi!
Hienoa, että tänne on viime aikoina tullut muutama kysymys/kommentti. Minulla itsellä on ollut motivaatiohaasteita kirjoitella tekstejä viime aikoina ja avaan hieman syitä, että miksi näin:
- Ensinnäkin, perustin aikoinaan blogin, että saan kirjoitella ylös ajatuksiani. Ajattelin, että se auttaisi jäsentelemään omia ajatuksia ja toimisi omana muistiinpanona. Extrana toki tulisi se, että jos joku edes jotain hyötyä omalla metsäsijoitusuralla saisi kirjoituksistani tai keskustelusta. Jossain vaiheessa tajusin, että blogin sisältö jää aika pintapuoleiseksi, mikäli ei kirjoiteta yksityiskohdista joita metsäsijoitusuralla tulee vastaan. Näistä en ole puolestaan halunnut kirjoitella, koska haluan säilyttää anonymiteetin. Esimerkiksi noin vuoden takaisiin tilakauppoihin liittyisi paljon tarinaa, mutta jos ne kirjoitan, riski on, että minut tunnistetaan.
- Kun blogin aloitin, minulla oli vahva draivi kasvattaa metsäomaisuutta ja kirjoittaa tästä matkasta. Olen aina suhtautunut metsiin "tunteettomasti" ja kauppaa niillä tehnyt niin myynti- kuin ostolaidalla, mutta kun reilu vuosi sitten sain yhteydenoton mikä päätyi metsäomaisuuden myyntiin, tuntui jotenkin blogin kirjoittaminen hassulta. Toki jäihän tuota metsäomaisuutta vielä ja tiedän, että taloudellisesti tein oikean ratkaisun.
- Viime vuonna elämä tarjosi alamäkeä ja vastoinkäymistä. Ei ole sijoittaminen tai siitä kirjoittaminen ollut päällimäisenä mielessä.
Eselle vastaisin, että ei ole nykyisillä tiloillani osunut tuulipuistohankkeita. Yksi alustava hankesuunnitteluvaihe on osunut, mutta silloin ei vielä sopimuksiin asti edetty. Olen kuitenkin asiasta keskustellut parin muun metsäsijoittajan kanssa ja hyvä bisnes tuntuu olevan, jos tuulivoimapuisto osuus omille tiluksille. Saa samalla hyvät tiet tiloille rakennettua. Tärkeää on varmistaa, että tuulivoimayhtiö huolehtii maksuista (kiinteistövero) ja myöhemmistä purkukustannuksista. Toki jos syystä tai toisesta tuulivoimabisnes kaatuukin, niin mikäänhän ei takaa, että joku käy myllyt purkamassa.
Nimimerkille SQ toteaisin, että ennustaminen on aina vaikeaa, etenkin tulevaisuuden ennustaminen. Mutta vaikka ennustaminen onkin vaikeaa, täytyy sijoittamisen pohjautua johonkin näkemykseen ja oletukseen. Minulla on eri alueilla toteutuneita puutavaralajin hintoja ja näistä olen muodostanut erilaisia skenaarioita tulevaisuuteen. Kuitenkin sillä, että saako tukista 57 vai 58 euroa, ei ole kummoista merkitystä. Sen sijaan arviolla, että onko tuleva päätehakkuu 5 vai 15 vuoden päästä ja mikä on esimerkiksi tukkiprosentti, on suurempi vaikutus. Voihan se olla, että 20 vuoden päästä ei tukilla/pikkutukilla/kuidulla ole nykyisiä hintaeroja. Tai voihan se olla, että tuolloin ei enää puuta hakata ja, että silloin tulot muodostuvat puhtaasti hiilinielun kasvattamisesta, mutta nämä ovat niitä liiketoiminnan uhkia ja mahdollisuuksia, joita meidän on jokaisen arvioitava.
Nimimerkille J.C. vastaan, että minun kauimmat metsät ovat noin 700 km päässä. Ei sinne lähdetä noin vaan raivaussahaa laulattamaan. Kun olen metsätilasta tarjonnut, olen jo etukäteen pohtinut, että pystynkö tekemään töitä itse vai ulkoistanko ne kaikki. Toki jotain kauimpia metsätiloja olen ostanut siten, että ne ovat lähellä jotain majoituspaikkaa kuten kesämökki. Olen metsänhoitotöitä ulkoistanut niin MHY:lle, metsäyhtiöille kuin yksityisille yrittäjille. Kaikkein kustannustehokkain ratkaisu on, jos löytää paikallisen, luotettavan metsurin, joka esim. toiminimen kautta hoitaa hommia. Aiemminkin olen tainnut kirjoitella, että omat työni keskittyvät taimikon perustamiseen ja hoitoon. Ensiharvennusta kiinnostaisi tehdä itse, mutta en siinä pääse tuntipalkoille ja aika on rajallista niin jää ammattilaisille. Olen itse viime vuotta lukuunottamatta käyttänyt suurimman osan lomistani metsänhoidolle.
Kun aloin kirjoitella blogiin, sijoitusvarallisuudestani hieman yli 40 % oli kiinni metsässä ja nimenomaa metsätiloissa, jotka ovat suoraan omassa omistuksessani. Nyt tuo osuus on noin 20 %. Vuosi sitten keväällä koronakuoppa osui sattumalta tilanteeseen, missä varallisuutta oli reilummin käteisenä. Tällöin oli helppo tehdä tuotto-odotus- ja riskiarviointi osakkeiden ja metsän välillä ja sijoittaa pääomat osakkeisiin. Nyt olen ottamassa näkemystä toiseen suuntaan ja irrottamassa pääomia osakkeista. En todellakaan sano, että metsätilamarkkina olisi otollinen ostajan kannalta, päin vastoin hinnat ja kysyntä ovat ennätyskorkealla. Tästä huolimatta suuntasin tutustumaan myytävinä oleviin metsätiloihin ja tekemään näistä ostotarjouksia. Laajensin hakua myös Kymenlaakson suuntaan.
Lisäksi suunnitteilla on tauon jälkeen taas kilpailuttaa puukauppoja. Kesäkorjuukelpoiselle tukkipuuleimikolla on aina kysyntää, mutta tällä hetkellä sahamarkkinatavaran hinnan nousu näkyy erittäin positiivisena asiana metsänomistajalle saakka. Osa pienistä sahoista on ilakoinut, että sahatavara ei aiemmin Suomessa ole koskaan ollut näin kallista. Osa tästä kustannusten kasvusta on siirtynyt tukkipuun hintaan, mikä ilahduttaa metsänomistajaa joka on kasvattanut puuta 50-100 vuotta. Toinen ilonaihe on se, että tukkipuu kerätään tällaisessa markkinatilanteessa erittäin tarkasti talteen jopa harvennuksilta, kun yleensä metsänomistajilta tulee mussutusta tukkipuun siirtymisestä kuitupuukasaan. Kolmas etu on se, että nyt myös leimikot, jotka ovat hankalammin saavutettavissa tai jostain muusta syystä eivät kiinnosta viileämmässä markkinatilanteessa, tuntuvat käyvän kaupaksi. Kannattava metsätalous edellyttää, että puunmyynnit ajoitetaan hintapiikkeihin, toki huomioiden myös välttämättömien harvennusten tekeminen ajoissa.
On oikeastaan aika mielenkiintoista, kuinka eri tavalla sijoittajat kokevat metsänomistamisen ja siihen sijoittamlsen.
Omasta sijoitusvarallisuudesta yli 90% on kiinni metsissä. Suurimpana syynä siihen on se, että missään muussa sijoittamisessa en koe saavani niin suurta etua monessakin mielessä kuin metsäsijoittamisessa. Toki se on muuttanut muotoaan, oman aikani huippuostokset kun oli ennen internetiä, sen laajeneminen toi lisää ostajia ja tietoisuutta myytävistä kohteista. 80-luvun alussa syntyneenä aiemmin en markkinoille päässyt, joten omakohtaisesti olen vain huhuja kuullut lama-ajan mahdollisuuksista. Kuitenkin viimeiset 5v olen keskittynyt enemmän metsänhoitoihin ja - kasvatukseen kun lisäpinta-alan ostamiseen. Vielä -17 tekemättömiä raivauksia oli useampi sata hehtaaria, nyt ei rästissä mitään, lisäksi teitä on tehty, ojia kaiveltu XXXkm ja lannoitettu useampi satanen päälle. Ja vaikka tammikuussa olin varma, etten tänä vuonna palaakaan tod.näk osta niin lauantaina tarjoukseni meni läpi, joka vuosi edes yjsi uusi palsta kuitenkin. Laskennallisesti näen hyvinkin kannattavina tekemäni hoitotoimet, ennen kaikkea hyvin hoidettujen tilojen arvot ovat kasvaneet markkinoilla hurjasti ja ovat todella haluttuja.
Hurja olet, jos tässä markkinatilanteessa saat merkittävästi ja kannattavasti metsäomaisuutta yleisiltä markkinoilta lisättyä. Itse en ehkä siihen tällä hetkellä pystyisi!
