Mä oon hieman eri mieltä sun laskuista, Kilppari. Ilmoituksessa ei lue tulevista remonteista mitään, koska korjausohjelma valmistuu vasta vuoden 2016 aikana. Et voi siis määrittää kovin tarkasti remonttivaraa ja siitä tulevia kustannuksia seuraavalle 5-10:lle vuodelle. Ilmoituksessa ei myöskään mainita asunnon rakennusvuotta, mikä on ihmeellistä. Lisäksi mainitaan, että keittiö kaipaa vähän päivittämistä ja aika hirveeltä se näyttääkin. Sekin nostaa remonttivaraa. Lisäksi sijainti on Konala, mikä on mulle tuttua seutua, koska oon siellä nuorempana asunut. Voin sanoa, että kyseessä ei ole kovin houkutteleva alue ainakaan opiskelijoille, sillä kulkuyhteydet ovat heikot. Tyhjien vuokrakuukausien riski on suuri.
Sitä paitsi kohteen yhtiövastike on 203,24 euroa, eikä 100 euroa. Silloin tuotoksi tulee 3.9% sun laskelmassa ja tuohon ei ole huomioitu tulevien remonttien kustannuksia eikä varainsiirtoveroa, joka tiputtaa tuottoa entisestään.
Onhan nuo tiedot tuolla kun kelaat sivun loppuun. Rakennusvuosi -62. Putkiremontti tehty just ja siitä se iso yhtiölaina joka hinnassa mukana. Kaikki muut remontit ovat lillukanvarsia. Tuon kokoiset keittiöt saanee Ikeasta parilla tonnilla.
Vastikkeessa eritellään aina rahoitusvastike ja hoitovastike. Hoitovastikkeesta käytetään myös nimeä yhtiövastike. Se siis tuossa 100e/kk. Kun kaupan yhteydessä maksetaan tuo rahoitusvastikkeen laina pois, niin se katoaa ja jää vain tuo satanen.
Pk-seudulla jos pienelle asunnolle hankkii tyhjiä kuukausia, niin pitää olla aikamoinen suhari.
Olit oikeassa. Mulla tuppaa unohtumaan, että tuo rahoitusvastike tippuu pois, kun maksetaan se velkaosuus pois. Noissa menee välillä vähän sekaisin. Mä en kuitenkaan vähättelisi noiden lillukanvarsien kustannuksia sijoitusmielessä.
Jos viitsit vastata, haluisin kysyä sulta, että pääseekö tähän kohteeseen nyt sisään 140k:n hintaan ja sitten tuota 43k remonttikustannuksia vaan maksetaan kohonneen rahoitusvastikkeen muodossa vai tuupataanko se suoraan hintaan kun kauppoja tehdään? Voiko tässä tehdä valintaa vai onko sillä mitään merkitystä käytännössä? Mitä nuo yhtiön nostamattomat lainat oikein merkitsevät?
Vajaa 400 euron yhtiövastike olisi siis luvassa tammikuun alusta lähtien ja vuokraa saa perittyä about 700 euroa kuussa. Lisäksi tässä viel avoimesti kerrotaan, että julkisivuremppa on tulossa, josta voi suoraan lisätä ainakin sen 200e/neliö remonttivaraa ja vielä mahdollinen piha-alueen rakennus siihen päälle... Kun laskin vuokratuottoa, lisäsin suoraan tuon 43k€ linjasaneerauskulut + jäljellä oleva velka 4,4k€ + tulevista remonteista koituvan remonttivaran tuohon myyntihintaan eli 135k€:hen. Sillä laskettuna vuokratuotto on kyllä tosi heikko. Kokonaisinvestointina tää asunto vaatisi käytännössä vajaa 200k€ pääomaa...
Lähestynkö asiaa oikein eli kyseessä ei todellakaan ole mahtava tilaisuus ensiasunnon tai sijoitusasunnon ostajalle vaan pikemminkin myyjälle :D? Alue, jossa asuntoa myydään on kyllä hyvä ja haluttu opiskelijoiden ja nuorten työssäkäyvien keskuudessa. Julkisivu on kaameassa kunnossa.
Ihan fiksusti kelattu eli lähinnä näyttää hyvältä diililtä asunnon myyjälle.
Tuottolaskelmissa tuo linjasaneerauksesta tuleva kustannus ja muut lähiajan remontit imo pitää laskea suoraan tuohon ostohintaan päälle. Remontteja voi sitten maksaa käteisellä, pankista otetulla lainalla tai rahoitusvastikkeen muodossa, mutta vuokratuottoon sillä ei ole väliä millä instrumentilla remontin rahoitat.
Eli vuokratuottoa laskiessa: vuokra - hoitovastike (ei sisällä rahoitusvastiketta) / sijoitetulla pääomalla (ja tämän pitäisi sisältää linjasaneerauksesta toteutuva kustannus sekä oman arviosi mukaan remonttivelkaa mm. tuosta julkkarista)
Ja itsekin olen samaa mieltä että ei nuo muut remontit aivan lillukanvarsia välttämättä ole esim. julkkarirempat saattaa joskus olla pirun kalliita. Katto + ikkunat&parvekkeet + julkkari saattaa äkkiä tehdä myös useita satoja euroja per m2.
Tuosta taloyhtiöstä josta tein viimeisimmän yksiöostokseni myytiin juuri ensinäytössä muutamaa neliötä isompi yksiö. Pyyntihinta oli 99t€ ja koska ekassa näytössä meni niin oletan ettei myyjä hirveästi joutunut tinkimään pyynnistään. Itse maksoin omasta hankinnasta sen n. 55t€ ja linjasaneeraus + pinta-&keittiöremontti on syönyt sen reilu 20t€:a. Realistinen myyntihinta voisi olla tälläkin ehkä sen yli 90t€:a, eli sen reilu 15t€:a tuossa on tavallaan jo ostohetkellä tehnyt tiliä. Toki vuokratulojakin on rullannut jo sisään ja rullaa jatkuvasti.
Niin ja kärsivällisyyttä tuo sijoituskohteen etsintä vaatii. Sijoittajia on paljon liikkeellä niin pidemmäksi aikaa myyntiin jäävät lähinnä jämäpalat joista ei sijoituskäyttöön ole. Toki niistäkin voi ehkä ronskilla pyyntihinnan alittavalla tarjouksella Ok diili tarttua, eli pilkkejä voi koittaa jättää. Tärkein olisi varmistaa että on verkot joka puolella vesillä, eli hakuvahdit päällä, tori.fi ja lehtien myyntipalstat seurannassa ym.. Välillä voi mennä kuukausikaupalla että tulee mitään järkevää tarjolle mutta välillä voi tulla viikon sisään useitakin potentiaalisia kohteita.
Niin ja kärsivällisyyttä tuo sijoituskohteen etsintä vaatii. Sijoittajia on paljon liikkeellä niin pidemmäksi aikaa myyntiin jäävät lähinnä jämäpalat joista ei sijoituskäyttöön ole. Toki niistäkin voi ehkä ronskilla pyyntihinnan alittavalla tarjouksella Ok diili tarttua, eli pilkkejä voi koittaa jättää. Tärkein olisi varmistaa että on verkot joka puolella vesillä, eli hakuvahdit päällä, tori.fi ja lehtien myyntipalstat seurannassa ym.. Välillä voi mennä kuukausikaupalla että tulee mitään järkevää tarjolle mutta välillä voi tulla viikon sisään useitakin potentiaalisia kohteita.
Tsekkaat puolitankoiset liput ja soitat isännöitsijälle. Raakaa, mutta.
Itse koen kustannuspaineen kouluja kohtaan riskinä ko. kaupunkien asuntojen hinnoille. Lisääntyvä hinku keskittää koulutus luovat riskin, että osa kouluista karsii/sulkeutuu. Mikäli tällainen Musta Pekka osuu, niin silloin onkin päätynyt ostamaan asunnon korkeimman nousun huipulta. Kurjaa, jos naapurin yliopisto sulkee ovensa ja lähipalveluksi jää Siwa 2000 €/m2 hinnalla.
Joo ihan aiheellisia kommentteja. Itse pitäytyisin kyllä kasvavissa yliopistokaupungeissa, koska sivukylillä esim. jonkin amk -pisteen lakkauttaminen saattaa viedä nopeasti vuokra- ja myyntimarkkinan alta.
Aika hiljaista taas sijoitusten osalta. Osakesalkkua kasvattelin laskumarkkinasta alkuvuoden. Salkun tuottoprossat taitaa tältä vuodelta karmeasta tammikuusta huolimatta olla plussan puolella, pääasiassa johtuu Technopoliksen hyvästä runista. Piti hajauttaa etf-rahastoihin, mutta kun törkyhalvalla sai alkuvuodesta Technopolista niin se vastaa nyt 40%:a osakesalkusta. Toki aika pennosilla vielä pelataan. Jatkossa siirryn taas etf-puolelle, ellei jotain erityistä heppaa löydy.
Nyt kun osakemarkkinoilla ralli päällä niin siirryn itse keräämään käteistä. Sijoituslainat lyhenevät ihan kivaa vauhtia ja oman talouden kassavirtakin mukavasti plussalla. Osakesalkkua vastaan oleva limiitti ja pankista oleva alustava luottopäätös varmistavat että pystyy nopeisiin peliliikkeisiin jos joku edullinen pikkukämppä tulee myyntiin. Mikään pakottava tarve ei ole seuraavaa kämppää hankkia, ja nyt kun pikkukämppien hinnat ovat pilvissä niin mieluummin pitää nykyisen sijoitusposition ja alkaa hiljalleen keräämään käteistä jos alkaisi vaikka rytisemään.
Huh. Työn täyteinen kevät alkaa olemaan pulkassa ja jo vähän kevättä rinnassa. Jossain vaiheessa kevättä kyllä hieman pukkasi kroppaa ylikierroksille kun töissä ihan sick kiire, kotona pienen lapsen yöheräilyt ja vielä kesken olevan yamk -tutkinnon (liiketalous/mba) suorittamista. Pahimmalla stressikaudella saattoi mennä pari yötäkin putkeen valvoessa, kun ei saanut itseään relaxed -moodiin. Nyt tosin ihan rento fiilis, töissä ja kotona kevyempää.
Koulu on opparia vaille paketissa. Oon jo sitäkin aloitellut ja kun löytyi mielenkiintoinen tutkimisen aihe pk-yritysten yrityskauppojen saralta, niin ekaa kertaa tän tutkinnon kanssa alkaa opiskelumotivaatiotakin löytyä. Tossa jo alustavasti keskustelin 3kk opintovapaasta syksylle, työnantaja mahdollisesti sponssaa osan ja loppuun mahdollisuus saada aikuiskoulutustukea ansiosidonnaisen verran. Koitan jo kesällä sykkiä tutkimusta mahdollisimman valmiiksi, niin parhaassa tapauksessa sais vähän downshiftailla ton 3kk pätkän. Siinäkin mielessä tarpeen että perheeseen tulossa lisäystä kun toinen lapsi syntyy syksymmällä, eikä huvittaisi ajaa itseään ihan piippuun. Tohon opintovapaaseen kun lisää täydet kesälomat ja isyyslomapätkän niin eiköhän tässä hengissä selvitä:)
Pääomat kasvaneet alkuvuodesta hieman odotettua parempaa tahtia ja aina tulee kivat kicksit tase-exceliä päivitellessä kun hiffaa että tällä tahdilla ei ihan mahdottomasta työvuosimäärästä puhuta jotta pääsee himmailemaan.
Edelleen ohjailen positiivista kassavirtaa pörssin puolelle ja käteiseen nyt kun järkeviä asuntosijoituksia on vaikea löytää. Pelkästään huvin vuoksi ei noita asuntosijoituksia viitsi pyörittää, eikä ainakaan alkuvuodesta ole tainnut tulla yleiseen markkinaan oikein ensimmäistäkään kohdetta joka kunnolla täyttäisi omat tuottovaateet.
Yks mitä on tullut viimeaikoina funtsittua on tuo itsensä kouluttamisen ja kehittämisen (työelämän näkökulmasta) pakonomainen tarve. Periaatteessa näiden jatkotutkintojen suorittamisesta ei itselleni ole suoranaista nopeasti realisoituvaa hyötyä. Lisäksi kun tavoite on enemmänkin päästä lähivuosina aikana himmailumoodiin toteuttamaan omia projekteja kuin edetä uraputkessa ääripitkälle, niin käytännössä tämänkin ajan olisi voinut käyttää paljon viisaammin opiskelemalla enemmän itseäni kiinnostavia juttuja. Toki ei viitsi kesken lopettaa kun eforttia on jo jonkin verran asian eteen uhrannut. Ehkä se on jonkilainen kilpailuhenkisyys joka pistää tuota tekemään, ettei ainakaan jää jalkoihin työmarkkinoilla. Nyt toki taas paljon fiksumpi omien fiiliksien kanssa kuin muutama vuosi sitten kun tuota jatko-opiskelua aloitteli. Eihän näistä ikinä haittaakaan ole (pl. suorittamisen stressi) ja CV:n saa sellaiseen tikkiin että työpaikkaa on helpompi halutessaan myös vaihtaa.
Oon tässä lueskellut ihan ok kirjaa (Leila Simonen: Polulta poikkeamisen taito) downshiftauksesta. Kirjailija on tohtori&dosentti, joka irtisanoutui korkeasta tutkijan virasta ja vaihtoi vapaalle ja reissaamiseen. Samalla toki luopui kuluttumisesta ja materialistisesta elämäntavasta, mikä tuntuu ainakin kirjan kirjoittajan elintasoa selvästi nostaneen. Ihan kivuttomasti tuo elämäntapamuutos ei tietenkään mennyt, eikä varmaan pidä mennäkään jos lennosta vaihtaa ihan käänteiseen elämäntapaan. Itsekin olen koittanut paljolti luopua turhasta ostamisesta ja tuo elämän leppoistaminen kiehtoo kyllä vahvasti. Tosin vielä ei pysty lyömään hanskoja tiskiin vaan eiköhän tässä mennä aika suoritusmoodissa näitä elämän ruuhkavuosia vielä useampia..
Tuli just laitettua ennakkovaraus Jyväskylän keskussairaalan viereen valmistuvan uudiskohteen ylimmän kerroksen pikkuyksiöstä. Puolessa tunnissa oli kaikki pienimmät kämpät varattu, tämä yksi oli jäljellä. Hieman isompaa yksiötä näytti olevan vielä tarjolla. Hinta jää hieman alle satkuun, pitkälti talyhtiön lainalla vivutettu. Tuottoarvio on luokkaa 5,5%, mikä on suht prime-sijainti (500m keskussairaalalle,1km yliopistolle ja pari km keskustaan) ja uudiskohteen helppous (ei remonttihuolia kymmeniin vuosiin) huomioiden imo kohtuullinen. Veroja ei tarvi juurikaan maksaa kun taloyhtiön vipu tuloutetaan. Valmistuminen vasta vuoden päästä.
Yhtiölainan laina-aika on 25 vuotta, josta 2 ensimmäistä asumisvuotta lyhennysvapaata.
Lainan ensimmäinen erä nostetaan rakentamisen alkuvaiheessa.
Yhtiölainan korko on laskettu 1,1 % kokonaiskorolla.
Koron muutos vaikuttaa rahoitusvastikkeen suuruuteen
Eli olisiko n. prossan marginaali. Tod.näk. 12kk eb viitekorkona.
Jos jotakuta blogin lukijaa kiinnostaa Jyväskylän asuntomarkkinalle sijoittaminen niin laitanpa vielä linkin kohteeseen: http://www.peabasunnot.fi/valajanrinne
Ei ole siis vielä julkisessa myynnissä, vaan ainoastaan suoralla linkillä pääsee. Noita 28m2 luukkuja näyttäs nettisivujen mukaan vielä olevan. Ei nää tietenkään mitään kultakaivoksia ole, mutta osana salkun hajautusta nykykorkotasolla kai tällanen uudempikin kohde mukana menee.
Ainoa nega tossa on noiden kämppien pieni keskikoko, mikä ei tietenkään mikään katastrofi uudiskohteessa ole mutta aina kivempi jos olisi isoja asuntoja maksamassa pienten kuluja. Hoitovastikearvio 3,5m2 mielestäni kohtuullinen.
Yhtiölainan laina-aika on 25 vuotta, josta 2 ensimmäistä asumisvuotta lyhennysvapaata.
Lainan ensimmäinen erä nostetaan rakentamisen alkuvaiheessa.
Yhtiölainan korko on laskettu 1,1 % kokonaiskorolla.
Koron muutos vaikuttaa rahoitusvastikkeen suuruuteen
Eli olisiko n. prossan marginaali. Tod.näk. 12kk eb viitekorkona.
Jos jotakuta blogin lukijaa kiinnostaa Jyväskylän asuntomarkkinalle sijoittaminen niin laitanpa vielä linkin kohteeseen: http://www.peabasunnot.fi/valajanrinne
Ei ole siis vielä julkisessa myynnissä, vaan ainoastaan suoralla linkillä pääsee. Noita 28m2 luukkuja näyttäs nettisivujen mukaan vielä olevan. Ei nää tietenkään mitään kultakaivoksia ole, mutta osana salkun hajautusta nykykorkotasolla kai tällanen uudempikin kohde mukana menee.
Ainoa nega tossa on noiden kämppien pieni keskikoko, mikä ei tietenkään mikään katastrofi uudiskohteessa ole mutta aina kivempi jos olisi isoja asuntoja maksamassa pienten kuluja. Hoitovastikearvio 3,5m2 mielestäni kohtuullinen.
4925 e/m2 on ihan kiva hinta Jyväskylässä asunnosta :)
Itse koitan neliöhintoja enemmän keskittyä vuokratuottoon.
Ja uudiskerrostaloissa (pienet yksiöt) vaikea löytää paljoa alle tuon 4k/m2, vaikka menisi sivukylillekin. Hesan ydinalueilla hinnat varmaan jotain muuta?
Suhteessa rakennuskustannuksiin tuntuu ero kasvaneen entisestään. En oikein usko, että yli kahta tonnia neliö voi peruskerrostalon rakennuskustannukset olla. Tämä on hyvä kuplamittari. Ei tosin kerro mitään siitä, milloin kupla puhkeaa. Koko 2000-luvun ero myyntihintojen ja rakennuskustannusten välillä on kerrostaloissa kasvanut.
Varmaan Bunders nohevana tilastonikkarina osaat kaivaa oikeat rakentamiskustannukset kerrostaloneliömetrille, lähteineen. Kannattaa muistaa että rakentamiskustannus per neliö ei ole sama 20m2:n yksiössä ja 100m2:n kämpässä.
Olen samaa mieltä että rakentamiskustannuksia pitäisi saada alas, mutta nykyisillä rakennusmääräyksillä sekä tonttimaan ja työn hinnalla en usko 2te/m2 kustannuksiin, en etenkään pienissä yksiöissä joissa on suhteessa paljon enemmän kalliita neliöitä. Ja sitten ne rakennuliikkeen pirulaiset vielä kun vaatii katettakin työstään.
Kun katsoo rakennusliikkeiden suht ohuita käyttökatteita, niin mihin se raha välistä häviää?
e: nopealla nettihaulla rakennusliiton mukaan vuonna 2014 alan käyttökate% n. 4. Vuonna 2007 vastaava oli vielä 7 luokkaa.
Kuplasta voi olla myös montaa mieltä. Nykyisellään vanhoista kohteista on vaikea saada yli 6 pinnan vuokratuottoa, joten imo 5,5 kuulostaa uudiskohteessa kohtalaiselta. Etenkin kun ottaa huomioon talotekniikan kehittymisen viimeisen 50 vuoden aikana.
Niin ja jos passaa niin jatketaan tätä rakennuskustannus & kupla keskustelua tuolla asuntosijoittamiskeskustelun puolella.
Tässä on ehtinyt vielä kelailemaan tuon uudiskohteen hankkimista ennen varausmaksun maksamista. Laskin ei jaksa innostua kohteen hankinnasta yhtä paljon kuin itse innostuin kohteen tultua tarjolle.
5,4% olisi melko todennäköinen sijoitetun pääoman tuotto, mikä ei ole uudiskohteesta ehkä hassumpi. Mutta onko tuotto riittävä että uusi kohde kannattaa omiksi vaivoiksi ottaa?
Ynnäilin juuri Technopoliksen lukuja. Siellä operatiivinen p/e huitelee n. reilussa seiskassa, eli osakkeeseen sijoittanut saa sijoitukselleen arviolta 14%:n vuosituottoa ennen arvonmuutoksia ja satunnaisia eriä. Jos oikaistaan tuloksesta velan vipuvaikutus pois niin ollaan suurinpiirtein samassa 5,4%:ssa (sipon tuotto%). En jaksanut em. luvusta oikoa vivun aiheuttamia rahoituskuluja pois, joten tuottoprossa on todellisuudessa jonkin matkaa korkeampi. Spondan lukuja pyörittelin ja vaikka siellä omavaraisuus% on hyvän matkaa Technopolista korkeampi niin sipon tuottoprosentti on siitäkin huolimatta selvästi alempi kuin Technolla. Joku voi pitää asuntosijoitustoimintaa huomattavasti riskittömämpänä kuin toimitilasijoittamista, mutta toisaalta toimitilapuolella vuokratasoja ei ylläpidetä yhteiskunnan tukijärjestelmillä toisinkuin asuinpuolella.
Niitä negoja mitä tuosta uudiskohteesta on tullut kelailtua:
-Sijoitus vie oman liikkumavaran vuodeksi-kahdeksi. Siis jos tulee joku alihinnoiteltu huippukohde tarjolle niin toimintakyky on huomattavasti heikompi kun on tehnyt tuon 100t€:n sijoituspäätöksen/sitoumuksen
-Pääomia sitoutuu jo tyyliin heti. Kohde valmistuu vasta vuoden päästä.
-Samalla tuotolla heikko hajautus vrt. vaikka Technopolis
-Uudiskohdebuumi menossa. Uusia kohteita tulee Jyväskylässä ennakkomyyntiin kuin sieniä sateella. Jos kysyntä kyykähtää niin voi olla että hinnoissa laskupainetta.
Vaakakuppi on kääntymässä enemmän siihen suuntaan että suorissa asuntosijoituksissa tuottoprossat pitäisi olla yli 6 jotta maksaa vaivan, mieluummin jopa lähempänä seiskaa. Siihen ei ymmärrys riitä miten vaikka Helsingissä ostetaan asuntosijoituskohteita 3-4%:n tuotolla. Voi toki mennä pienenä siivuna osana isompaa sijoitussalkkua, mutta vipusijoittajalle ei voi olla järkevää.
Tuommonen löytyi netin syövereistä. Onko tuo kuinkakin validi laskuri? Löytyykö tuosta perustavan laatuisia virheitä?
Pikavilkaisulla näytti siltä, että ainakaan vuokralaisten vaihtumista ja siitä aiheutuvaa tyhjilläänoloaikaa ei huomioida. (Eikä arvonmuutosta, kulumista, lainan toimitusmaksuja jne, mutta sehän tuolla todetaankin)
Tuommonen löytyi netin syövereistä. Onko tuo kuinkakin validi laskuri? Löytyykö tuosta perustavan laatuisia virheitä?
Pikavilkaisulla näytti siltä, että ainakaan vuokralaisten vaihtumista ja siitä aiheutuvaa tyhjilläänoloaikaa ei huomioida. (Eikä arvonmuutosta, kulumista, lainan toimitusmaksuja jne, mutta sehän tuolla todetaankin)
Ihan perus simppeliltä käyttökelpoiselta laskurilta näyttää. En mitään tarkistuslaskelmia tehnyt, että oletuksella että kaavat taustalla on oikein. Kattavamman laskurin toki saa aika nopeasti itsekin excelissä pyöräytettyä jos on viitseliäs.
Arvonmuutoksen sisällyttämisestä noihin laskelmiin on varmaan kahdenlaista koulukuntaa. Omasta mielestäni niiden sisällyttäminen laskelmiin on turhaa spekulointia, mutta toki koitan sijoitukset valita kehittyviltä alueilta joissa arvonnousu on todennäköisempää kuin taantuvilla alueilla.
Vuokralaisen vaihtumiseen liittyviä tyhjilläoloaikojakaan ei kannata mielestäni liioitella. Itselläni on nyt about viitisen kertaa vuokralainen vaihtunut eikä tyhjilläoloaikaa ole tullut päivääkään. Isot rempat kuten putkirempat sitten väkisinkin aiheuttavat sen 1-2kk tyhjää kuukautta, eli sellaisesta on kokemusta. Toisaalta yhden vuokralaisen vaihtumisen yhteydessä tuli plakkariin 1kk:n extravuokra sopimussakkona kun vuokralainen irtisanoi vuoden määräaikaisen sopimuksen ennen sen päättymistä (muutti töihin kotipaikkakunnalleen).
Jos noita tyhjiä kuukausia tulee säännöllisesti niin se on pitkälti sijoittajan osaamattomuutta: liian korkea vuokrataso suhteessa laatuun, huonolta sijainnilta ostettu kohde tai omaa laiskuutta jos ei ajoissa laita ilmoituksia ja käy kohdetta ennen edellisen sopparin päättymistä näyttämässä. Monesti kyse on noiden syiden yhdistelmästä.
Tuolle asunnon kulumiselle voisi toki jonkun laskennallisen erän arvottaa, mutta ehkä tuo mahdollinen arvonnousu sitten kompensoi noita pienempiä kulueriä. Mitään kaiken kattavaa laskentakaavaa ei varmasti pystykään tekemään. Itse menen aika karkean tason laskelmilla. Kun tuotto on kohdallaan ja kohteen hinta on edullinen, niin jää riittävästi pelivaraa noille pienemmille kuluerille ja -yllätyksille.
Yleisesti käytetty termi "huono sijainti" on mielestäni hieman ontuva. Kunhan hinta huomioi sijainnin, ei merkitystä tarvitse tämän jälkeen enää korostaa. Ennemminkin kannatan ajatusmallia, jossa ei ole huonoja sijainteja, ainoastaan huonoja hintoja.
Joo toi ajatusmalli toimii kun kyse on kasvukeskuksesta, jossa vuokra-asunnoille on tasaista tai kasvavaa kysyntää. Taantuvalla paikkakunnalla jossa esim iso työnantaja lopettaa niin tuo hintajousto ei välttämättä auta. Tai toki vuokralainen monesti löytyy kun vie vuokran lähemmäs nollaa, mutta tällöin ei voi puhua siis enää sijoittamisesta. Eli taantuvan alueen kohdalla imo sijainti voi olla huono.
Tänne blogiin voisin oikeastaan päivittää seurattavaksi tunnusluvuksi: Opo yhteensä - oman asunnon arvo. Nykyinen tilanne olisi n. +40k€. Käytännössä tarkottaisi sitä että jos löisin kaikki sijoitukset lihoiksi ja maksaisin sijoituslainani +oman asunnon velkani pois niin käteen jäisi velaton asunto (1/2 uudehkosta omakotitalosta) sekä 40k€ käteistä.
Puolivuotiskatsaus tase-excelin päivittämisen jälkeen. Yläpuolella siis vuodenvaihteen tilanne. Nyt tilanne näyttäisi inan alle 55k€, eli n. 15k€ olisi nettovarallisuuden lisäys vuoden ekalla puoliskolla. Asuntosijoitukset jauhaneet tasaisen hyvin ja vuokrat ovat kelautuneet sisään ajallaan. Ansiotulopuoli ollut ok tasolla, eikä mitään yllättäviä kuluja. Oman talouden kulurakenne on pysynyt tosi kevyenä kun ei ole ollut fiiliksiä isommin kuluttaa. Ihan ok toi alkuvuoden kertymä ottaen huomioon että pördesijoitukset taitaa vähän olla miikalla vuoden vaihteen tilanteesta. Loppuvuodesta ei ihan samaa tahtia saa pidettyä yllä ellei pörden puolelta tuu apuja. Toisaalta ei haittaa jos vähän dippailee pörssissä kun on kuitenkin ammuksia ostella.
Osake-/rahastosalkun arvo on noussut sinne reiluun 20k€:on eli nappikauppaa vielä on, mutta taas kun kassavirta on hyvinkin ylijäämäinen ja käteistäkin jonkin verran jemmassa niin salkun kasvattaminen vauhdillakin on mahdollista. Tosin ehkä nyt täytyy katsella ja keräillä käteistä jos ei kunnon kesädippiä kuulu. Sijoituslainojen velkapääoma sulaa myös hyvää vauhtia, eli vakuusarvoja löytyy ja lisävivun saaminen ei tulojenkaan puolesta olisi ongelmallista, ainoa probleemi on että fiksuja asuntokohteita vivutettavaksi ei tunnu löytyvän. Jotain pohdintoja olen pyörittänyt toimitilasijoittamisesta ja myös hyvällä sijainnilla olevien vanhojen talojen kunnostamisesta ja vuokraamisesta, mutta nämä vielä ajatuksen asteella. Syksylle kuitenkin olisi laskettua aikaa perheenlisäykselle ja yamk-lopputyötä pitäisi paketoida niin ohjelmaa kai on muutenkin ilman että lähtee isompia projekteja virittelemään.
Lukaisin muutaman asuntorahaston neljännesvuosikommentit q1/2016, poimintoja:
OP: Olemassa olevien asuintalojen tai asuntosalkkujen tarjonta sijoittajamarkkinassa oli kovin vähäistä vuoden 2016 ensimmäisellä kvartaalilla. Muutamissa markkinaan tulleissa kohteissa kauppahinnat nousivat korkeiksi ja alkutuotot painuivat alle neljän prosentin kipurajan, joten OP-Vuokratuotto keskittyi vuoden alussa neuvottelemaan uusista rakennushankkeista sekä tutkimaan tarkemmin toimitilamarkkinaa.
FIM/S: Neuvottelut useista uusista sijoituskohteista pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa ovat loppusuoralla, minkä johdosta olemme luottavaisia, että alkuvuoden aikana rahastoon tulleilla runsailla pääomilla pääsemme käynnistämään lukuisten uusien asuntojen rakentamisen ripeällä aikataululla.
Ålandsbanken:
Vuoden 2016 ensimmäisen kvartaalin aikana asuntorahasto jatkoi voimakasta kasvuaan. 31.3.2016 päättyneen merkintätilaisuuden jälkeen rahaston kokonaisvarojen arvo ylitti jo 670M€.
Ja tällainen tilasto löytyi rahastopääomien muutoksista (lähde:Investium):
Rahastopääoma (MEUR)
EQ hoivakiinteistöt
2016 huhtikuu: 307,2
2014 tammikuu: 81,9
OP Vuokratuotto B
2016 huhtikuu: 684,7
2014 tammikuu: 149,3
Ålandsbanken Asuntorahasto A
2016 huhtikuu: 347,3
2014 tammikuu: 90,1
FIM Asuntotuotto A
2016 huhtikuu: 25,3
2015 tammikuu: 5,2
Titanium Hoivakiinteistö
2016 huhtikuu: 121,2
2014 tammikuu: 8,2
Aikamoista rallia siis.
On mielenkiintoista mitä tapahtuisi jos jostain ilmestyisi riittävä myyntitriggeri rahastosijoittajille ja näitä alettaisiin tyhjentämään. Ostolaitaa siinä vaiheessa tuskin löytyisi. Tai jos edes rahastopääomien kasvu tyrehtyisi niin mitä tapahtuisi uudistuotannon puolella? Erittäin kylmää kyytiä kai.
Nythän nämä rahastot ovat näennäisesti tarjonneet hyviä tuottoja. Käsittääkseni näissä on Oravarahastojen tyyliin laskettu laskennallisia tukkualennuksia/arvonnousuja tuottoihin ja ilmoitetut tuotot ovat toki vivutettuja, eli todelliset vuokratuotot lienevät mitättömällä tasolla etenkin hallinnointikulut huomioituna. Tätä kuraa lienee perustallaajille helppo myydä turvallisena tuotteena etenkin kun näennäiset tuottoprossat huitelevat siellä lähempänä kymppiä.
Morjens, tullut tätä teikäläisen blogia ja kirjoituksia seurailtua jonkin aikaa ja mielenkiintoista settiä on ollut, kiitos siitä. Itselläni herännyt kiinnostus asuntosijoittamiseen, mutta ei ole tullut asuntoja omisteltua, joten olisi muutamia kysymyksiä heittää yhdestä esillä olevasta kohteesta ja yleisesti jos niitä sopii esittää? En välttämättä tähän julkisesti viitsi turauttaa kohdetta esille, mutta voin heittää vaikka sähköpostilla jos passaa. Meikäläisen sähköpostiosoite on kerran.oon(at)pan.nu (ja joo, on ihan oikea osoite :D )
