Asuntosijoituksilla irti oravanpyörästä

Toki voin asiaa valottaa.

Oulun kämpän osalta tilanne on aika suoraviivainen sillä isot remontit odottavat ehkä n. 30 vuoden päässä. Vuokratuotto nousisi vielä tuosta aavistuksen mikäli vuokran hilaisi markkinatasolle. Nykyinen vuokralainen on asunut kohteessa yli 5 vuotta eikä vuokraan ole tehty edellisen omistajan toimesta kunnollisia korotuksia. Toisaalta olen ihan tyytyväinen tuottoprossaan ja vuokralainen hoitaa velvoitteensa tunnollisesti, joten siinä mielessä kovin ronskien korotusten tekeminen ei tunnu järkevältä.

Jykylän ydinkeskustan asunnon löytämisessä kävi tuuria ja closasin kaupan nopeasti edes näkemättä asuntoa (pl valokuvat). Kohde tuli välittäjän kautta myyntiin, mutta ilmoitus tuli kuitenkin paikalliseen lehteen ennenkuin se ilmestyi etuovi/jokakoti -sivuille (netti -ilmoituksen jälkeen parhaat myydään yleensä kymmenien minuuttien sisään). Kohde oli selkeästi väärin hinnoiteltu, joten soitin välittäjälle ja tarjosin suoraan pyyntihinnan. Myyjä jäi vielä arpomaan, joten tein heti perään uuden tarjouksen hieman yli pyyntihinnan, jolloin tarjous meni läpi. Ostohinta oli siis 55t€:a. Lähes vastaava asunto samasta taloyhtiöstä myytiin välittäjän toimesta n. kuukausi sitten ensimmäisellä näytöllä hieman alle 20t€:a kovemmalla hinnalla mitä itse tästä maksoin. Taloyhtiö on 1960 -luvulla valmistunut. Kohteeseen on tehty kohtuu kallis julkisivuremppa (sisältyy ostohintaan), mutta linjasaneeraus (perinteinen) on tämän vuoden puolella edessä. Alustavien tarjousten pohjalta tulee kustantamaan 600-650€/m2. Markkinavuokra linjasaneerauksen (kylppäri +keittiö uusiksi)  jälkeen tällä sijainnilla voisi olla ehkä n. 470-480€/kk. Syksyisin kuumimmassa vuokraussesongissa näitä vuokrataan parhaimmillaan 500€ tai inan yli kk hintaan. Nykyvuokra on tuota alhaisemmalle tasolle hinnoiteltu, jotta kohteen sai sujuvasti vuokralla näin ennen putkiremonttia. Vastike on 85€/kk. Näillä tiedoilla tuottoprossa linjasaneerauksella ja keittiön ehostuksella korjattuna olisi luokkaa n. 6,5%:a. Parvekeovet ja ikkunat oli muistaakseni uusittu joku vuosikymmen sitten. Jotain pientä mm. katon uusinta voi olla edessä lähitulevaisuudessa. Uskoisin että kutosen päälle tuottoprossa pysyy jokatapauksessa, mikä ydinkeskustan sijainnilla remontit huomioiden on mielestäni vielä ihan käypä.

Toinen Jkl:n kohde tuli hankittua hieman alle 55t€:lla. Ylin kerros + esteetön järvinäköala nostavat vuokratasoa aika lähelle keskustan tasoa ja helpottavat vuokrattavuutta. Taloyhtiö on 1970-luvulla valmistunut. Asunnossa oli kylppäri uusittu juuri ennen kuin sen ostin. Viemärit on pinnoitettu, ikkunat ja parvekeovet vaihdettu, kattoremontti saatiin juuri maaliin. Käyttövesiputket ja sähköt menevät uusiksi 5-10 vuoden sisään. Viereisiin taloihin on uusintoja tehty n. 250€/m2 hintaan. Vastike on n. satasen luokkaa. Reilun kymppitonnin remonttikorjauksella ja 460€/kk vuokraoletuksella pääsisi taas jonnekin sinne 6,5%:n tietämille.

Nuo taloyhtiöiden isommat remontit kyllä haukkaavat kiitettävän siivun tuotoista ja tuottolaskelmissa saa kyllä olla tarkkana remonttivarausten kanssa. Tietysti pitää myös huomioida että kulut on verotuksessa vähennettäviä, jolloin yhteiskunta tavallaan sponssaa niistä sen 30%:n osuuden. Omassa sijoitusstrategiassani kelpuutan vanhemmista vähillä remonteilla olleista taloyhtiöistä vain pieniä reilun 20m2:n kokoisia asuntoja, jolloin remonttiriskit pysyvät hallinnassa. Uudemmista kohteista voi sitten surutta ostaa isompaakin asuntoa kunhan muistaa laittaa lihoiksi ajoissa ennnen remonttisumaa.

Itseasiassa vähennykset voi tehdä vuokratuloista kun kyse on vuosikorjauskulusta, eli ei tarvitse odottaa asunnon myyntiä. Lisäksi omassa casessani sovimme yhtiökokouksessa että kerättävät pääomavastikkeet tuloutetaan, jolloin rahoitusvastikkeen (korot+lyhennys) voi kokonaisuudessaan vähentää vuokratuloista verotuksessa. Omistusasunnon taloyhtiöstä omistavalle järjestelyllä ei ole mitään merkitystä, mutta sijoittajan kannalta tuo ratkaisu pienentää maksettavia veroja tuntuvasti.

Ohessa verottajan linjaus asiasta:
"Pääomavastikkeista käytetään myös nimitystä korjaus- tai rahoitusvastike. Pääomavastikkeet voi vähentää vuokratulosta vain, jos ne on luettu tuloksi yhtiön kirjanpidossa. Jos pääomavastike on rahastoitu yhtiön kirjanpidossa, sitä ei voi vähentää vuokratulosta, vaan se lisätään osakkeiden hankintamenoon ja otetaan huomioon luovutusvoittoa laskettaessa. Tiedon tuloutuksesta ja rahastoinnista saa isännöitsijältä."

Oulun kohteessa on jäljellä rakennusaikaista yhtiölainaa, jonka osalta tehtiin viime yhtiökokouksessa myös päätös rahoitusvastikkeiden tulouttamisesta (aiempina vuosina rahastoitu). Näin ollen lainan lyhennykset pääsee vähentämään eikä kohteesta jää juurikaan verotettavaa tuloa, vaikka tuottoprossa on kohdallaan kohteen rahoittamiseen käytetty velkavipu pienenee mukavaa vauhtia.

Jep oikeassa olet, eli verottaja rokottaa sitten asuntoa myytäessä. Niinpä kynnys pistää lihoiksi paljon myyntivoittoa sisältävää kohdetta nousee ja ennemmin realisoi sitten muita kohteita jos tarpeen.

Muutamia ajatuksia asuntosijoittamisen riskeistä:

Rahoitukseen liittyvät riskit:

Ensimmäisten sijoitusasuntojen kohdalla rahoitukseen liittyvät riskit eivät vielä näyttele merkittävää osaa, sillä korkotason muutamien prosenttien äkillisen nousun pystyy vielä kuittaamaan esimerkiksi omista palkkatuloista tai muusta kassavirrasta. Sijoituskohteiden ja velkavivun määrän kasvaessa on syytä kiinnittää huomioita rahoituksen rakenteeseen ja korkosidonnaisuuksiin. Omat sijoituslainani olen sitonut lyhyisiin euribor -korkoihin. Marginaalit liikkuvat sieltä hieman alle yhdestä prosentista puoleentoista. Kassavirtaa ajatellen rahoitukset on neuvoteltu pitkällä 20 v laina-ajalla (pl. yhden kohteen taloyhtiön laina). Kassavirtaa ajatellen kannattaa rahoitusneuvotteluissa kiinnittää huomioita myös lyhennystapaan, joista tasaerä (koron noustessa laina-aika pitee ja kuukausierä pysyy samana) on kassavirran ennustettavuuden kannalta ehdottomasti paras. Seuraavissa kohteissa voisin hyvin harkita rahoitusten sitomista pidempiin korkoihin. Pidemmät korot tuovat ennustettavuutta, mutta toisaalta vähentävät joustoa sillä jos kohteen päätyy myymään ja maksamaan lainan ennenaikaisesti takaisin voi joutua tilittämään pankille ylimääräisiä maksuja "korkotappioista".

Vuokralaiseen liittyvät riskit:

Tee taustatyö huolella! Luottotiedot tulee aina tsekata ja jututtaa vuokralaiskandidaatit tarkemmin. Itse pyrin 2kk vuokravakuuteen aina tilille maksettuna, enkä kelpuuta sosiaalitoimiston maksusitoumuksia. 2 kuukauden vakuudella ei pahimmassa tapauksessa hirveätä remonttia tehdä mutta ellei vuokralaiselta löydy 2kk vakuusrahoja niin sekin jo antaa hieman osviittaa maksukyvystä. Kysytyillä alueilla 2kk vakuuden ei pitäisi olla ongelma. Vuokralaista tulee kohdella kuin asiakasta, mutta ei kannata lähteä pompoteltavaksi.

Remonttiriskit:

Pintaremontteja pystyy toteuttamaan omin kätösin pienin kustannuksin. Ongelmallisia ovat taloyhtiön isommat korjaukset kuten linjasaneeraus ja julkisivuremontit. Itse vältän isompia asuntoja vanhoista taloyhtiöistä, sillä remonttikustannukset jyvitetään neliöiden perusteella. Uudemmista kohteista myös isommat asunnot kelpaavat sillä ne ehtii realisoimaan hyvissä ajoin ennen remonttien tuloa ajankohtaiseksi. Mikäli vanhoista taloyhtiöistä kohteita on ostamassa niin tekemättömien/tulossa olevien remonttien hinta pitää laskea sisään ostohintaan.

Hintariski:

Paras tapa hallita riskiä on ostaa kohteet alueelta, johon painottuu kysyntää tai se on kehittymässä. Esimerkiksi joissain Jyväskylän lähiöissä yksiöiden hinnat ovat pysyneet viim. 5 vuotta ennallaan tai laskeneet. Keskusta-alueella on tapahtunut useiden kymmenien prosenttien nousua. Ja ennenkaikkea älä osta ylihintaista kohdetta!! Viime vuonna itselläni tuli vastaan n. 3 kohdetta joissa hinnoittelu oli kymmeniä prosentteja alle markkinatosan. Kahdessa niistä myöhästyin mutta yhden sain closattua. Helppoa huippukohteiden etsintä ei ole, mutta ei missään nimessä mahdotonta! Tärkeää on siis tuntea markkinat, neuvotella rahoitus valmiiksi ja toimia salamana kun paikka tulee. Kun aloittelin ensimmäisen sijoituskohteen etsintää toimin avain liian varovaisesti ja harkiten (nukutaan nyt vielä yön yli), jolloin erinomaisia kohteita meni sivu suun. Jos hyvältä sijainnilta saa ostettua kohteen muutaman kymmenen prosenttia alle markkinahinnan niin huonossakaan markkinassa tuskin joutuu kohdetta paljoakaan tappiolla lihoiksi laittamaan

Tässä vain muutamia ajatuksia. Aiheesta kiinnostuneet voivat täydentää listaa.

Saattaa kuulostaa optimistiselta. Työlästähän se on huippukohteita löytää, mutta väittäisin ettei mahdotonta. Itseltäni tämä on jotenkin onnistunut.

Oulun kohteen ostin hyvän sijoittatuttuni kautta.  Hän osti samaan aikaan useamman kohteen samaisesta taloyhtiöstä ja itse siis nappasin yhden asunnon siinä siivellä. Hän myös myi yhden kohteen n. puoli vuotta kaupan jälkeen. Kohde oli seinänaapuri omasta asunnostani vastaalla koolla, varusteilla ja lay-outilla. Kauppasumma oli yli 30%:a korkeampi kuin millä kohteet hankimme.

Viimeisimmän ostokseni kohdalla ero markkinahintaan lienee ainakin reilun 20%:n luokkaa. Perustuen toteutuneisiin kauppoihin samasta talosta ja keskustan alueelta. Kolmas asunto lienee hankittu reilu 10%:a alle ns. normaalin hintatason.

Tietysti nämä ovat täyttä spekulointia kunnes asunnon oikeasti laittaa myyntiin ja saa tarjouksia pöytään. Väittäisin kuitenkin että aktiiviselle etsijälle tarjoutuu vähintään puolen vuoden välein ainakin yksi paikka tehdä hyvä tili jo ostohetkellä. Markkinat ovat selvästi tehostuneet muutaman vuoden takaisesti, mutta eivät missään nimessä ole täydellisiä. Aina välillä tulee esiin myös välittäjien kohteita jotka on selkeästi alakanttiin hinnoiteltuja, eli haluavat vain nopean kaupan ja palkkion taskuunsa. Ja ostohetkellähän se iso osa tilistä tässä toiminnassa tehdään. Asiaa helpottaa jos pystyy katselemaan kohteita useammasta kaupungista/alueelta, jolloin kohteita tulee enemmän tarjolle. Ja kun hyvä kohde tulee niin kovin pitkään ei tietenkään ole aikaa kauppaa closata.

Tällä hetkellä rahoituskuviot itselläni ovat seuraavan kohteen osalta vielä auki. 20-30%:n käsirahan säästäminen kun on aikamoisen työn ja tuskan takana.  Yhtenä ajatuksena pyörittelinkin mahdollisuutta myydä yksi kohteista ja pyrkiä myynnillä saamaan käsirahaa kahteen seuraavaan. Sitten toisaalta taas mahdollisia myyntivoittoveroja ei mielellään lähtisi maksamaan. Tähän ratkaisuna olisi jonkin asunnon vakuusarvon päivittäminen. Tästä olinkin jo pankin suuntaan yhteydessä. Eivät sulkeneet pois mahdollisuutta vaikka kohteet onkin aika tuoreeltaan hankittuja. Tällöin tuon mahdollisen "piilevän arvonnousun" saisi käyttöönsä heti. Tietysti vaatii välittäjältä hankittua arviokirjaa kohteen arvosta. Tällä järjestelyllä voisi antaa nykyisten kohteiden raksuttaa tasaista tuottoa, eikä tarvitsi pitää ylimääräistä tuottamatonta rahaa roikkumassa tilillä.

Itsekkin olen suosinut noita kilttejä opiskelijatyttöjä. Tuppaavat vaan vuokranantajan harmiksi pariutumaan jossain vaiheessa opiskeluja ja vaihtamaan siten isompaan asuntoon.:)

Asuntosijoittajalle on ehdottomasti eduksi ymmärtää perusteita talotekniikasta, kiinteistön eri osien elinkaaria ja korjauskustannuksia. Vinkkinä asuntosijoittamisesta kiinnostuneille suosittelen ehdottomasti hankkimaan hallituspaikan/-paikkoja. Ensimmäinen sijoitusasunto kannattaisikin karrikoidusti melkein ostaa vanhasta lähes peruskorjaamattomasta kohteesta ja hakeutua hallitukseen, jolloin ajan mittaan saisi aika hyvän ymmärryksen taloyhtiön hallinnoinnista ja saneeraamisesta. Itse olin viime viikolla viimeisimmässä hallituksen kokouksessa. Kokouksessa oli asiansa osaava isännöitsijä ja hallituksen kokoonpanosta löytyy myös rakennusalan ammattilainen, tilintarkastaja ja aimo annos muutakin osaamista. Parin tunnin hyvä oppitunti talotekniikasta ja tulevista korjauksista, selkeä tilannekartoitus oman sijoituskohteen tilanteesta ja vielä hallituksen kokouspalkkiot päälle. Kaikissa yhtiöissä ei tietenkään palkkioita jaella vaan mennään enemmän talkoohengelle. Kuitenkin kannattaa muistaa välttää hallituksen pj:n paikkaa viimeiseen asti, ellei toimesta ole kunnon korvausta luvassa. Pj:llä on kuitenkin korostettu vastuu ja on hyvin todennäköistä että saa kuunnella runsaasti osakkaiden/asukkaiden valitusta  pitkin vuotta.

Muutama kuukausi vierähtänyt viimeisestä päivityksestä.

Sijoitusasuntojen osalta vuokrat rullanneet sisään ajallaan. Yhteen lainaan otin vuoden lyhennysvapaan kun pankista sellaista ilman korkoja/kuluja tarjosivat. Rahan hinta kun alle prosentin niin helposti saa kovemmalla tuotolla rahat sijoitettua eteenpäin.

Yhden sijoituskämpän kanssa on puuhaan nyt kun putkiremppa alkamassa. 650e/m2 + 3-4t€ keittiön uusimiseen. Nuo jos laskee ostohintaan ja vuokran nostaa lähemmäs markkinatasoa niin jossain 5,5-6%:ssa saa Sipon tuoton pidettyä. Ydinkeskustan kohde niin ok tuotto sinällään.

Yhden hyvän oloisen kohteen bongasin viime perjantain lehdestä. 25m2 yksiö 2km Jyväskylän keskustasta pyyntiin 52t€. Olisi päässyt 8%:n tuottoon, tulevat isot rempat tiputtaisivat ehkä 6,5%:in. Meni ohi koska laiskana en ole neuvotellut vielä rahoitusta uuteen kohteeseen. Voipi olla että pankista jo nikottelevat kun kohteita on useampi ja velkavipuakin jo mukavasti ennestään sisällä.

Lisäksi Jkl:n keskustan läheisyyteen rakennettavan Kankaan alueen yhteen uudiskohteeseen olen jonossa. Sieltä uudesta yksiöstä irtioisi kait se n. 5%:a tai hieman yli. Pitkään salkkuun riskitön kohde ehkäpä, mutta katsotaan nyt.  Yhtenä ajatuksen pyörittelin vaihtoehtoa perustaa sijoitusyhtiö yhdessä puolison ja jälkikasvun kanssa. Taloyhtiön lainalla + osakaslainalla (omaa asuntoa vastaan vipua henk.koht. nimiin ja sen sijoitus yhtiöön) hoitaisi tuon sijoituskämpän rahoituksen.

Toisaalta hajautuskin on käynyt mielessä. Pari pientä erää sipaisin Nordnetin Suomi & Ruotsi Superrahastoja salkkuun, eli jos tästä tuota etf- salkkuakin lähtisi hiljalleen kasvattamaan ettei pelkästään asuntoja.

Tuo mainittu kohde ei tullut ikinä nettiin myyntiin. Se oli myynnissä vain viime perjantaina tulleessa asuntoliitteessä (etuovi/jokakoti tms.).Ihan samalla tapaa ostin edellisen kohteen. Olin siis sopinut kaupat kohteesta jo siinä vaiheessa kun kohde tuli nettiin. Eli voi päästä hyviin kauppoihin ottamalla nuo lehtiset vaikka wc-lukemistoon..:) 

Perjantaina myyntiin tulleessa kohteessa alueena oli Aittorinne, joka on sijaintinsa puolesta aika passeli sijoituskäyttöön. Itselläni on siellä sijoitusyksiö ja on ollut helposti vuokrattavissa. 

Uudiskohteissa aikalailla järjestään tulouttavat lainasuoritukset, eli tuosta saa ihan merkittävää etua jos holdaa kohteitä pitkään. Sijoittajakollega noita joskus hakkasi exceliin ja päätyi siihen että melkein prosentin alhaisempaa tuottoa voi sietää jos pääsee tuollatavoin suuren osan asunnon hinnasta vähentämään veroissa. Taloyhtiön vipu on noissa yleensä 50-70%:n välissä. Marginaalit kai hieman korkeampia kuin millä yksityinen sijoittaja saa, mutta tuo lainasuoritusten vähennysoikeus kompensoi asian kuitenkin reippaasti.

Vinkki: Uudiskohteitakaan ei kannata hakuvahdeilla hakea vaan ilmoittautua ennakkojonotuslistoille. Parhaat menevät päältä jo ennenkuin julkista ennakkomarkkinointia aloitetaan.

Lisäksi jos sijoittajaporukalla ostaa useamman kohteen kerralla niin voi päästä listahinnoista hieman tinkimään, etenkin jos eivät heti ole kämpät käyneet kaupaksi.

Aika rauhallinen kevät asuntosijoitusten osalta. Yhdessä kohteessa valmistui juuri perinteinen putkiremppa. Hintaa tulee n. 650-700e/m2 + keittiön uusiminen. Vuokraa korotin siinä samalla niin että kuuden prossan päällä pysyy vuokratuotto, mikä täysin saneeratusta ydinkeskustan kohteesta on vielä siedettävä. Pääasia että kaikissa kohteissa on nyt hyvät vuokralaiset ja kassavirta on nätistä plussalla.

Laskiskelin että yhdessä kämpässä voisi olla vakuusarvoa seuraavan vivuttamiseen, mutta en ole vielä toimertunut kyselemään lisävipua pankista. Toisaalta tarjonta on surkeaa seuraamillani markkinoilla, eli mitään järkevää ostettavaa ei tunnu löytyvän. Lisäksi olen vakavasti pohtinut hajautusta myös osakepuolelle. Pari pientä erää Nordnetin Superrahasto Suomea ja Ruotsia tuli napattua. Samalla tuli ostettua siivut samoja rahastoja myös alle parivuotiaalle lapselle, jolla sijoitushorisontti on sinne parinkymmenen vuoden päähän. Tavoitteena olisi tässä loppuvuoden aikana kasvattaa omaa osake-/rahastosalkku vähintään kympin tietämille. Eli lähinnä noita indeksirahastoja ja jos vaikka innostuisi analysoimaan noita pörssin pienemmän pään firmoja niin sieltä voisi tehdä jotain poimintoja. Sain tuossa keväällä suoritettua loppuun Aalto Yliopisto Prossa luottoanalyytikon koulutusohjelman ja työssä tulee yritystutkimusta tehtyä pienemmän pään pk-yrityksistä, joten jonkinlaista kompetenssia pitäisi löytyä myös tilinpäätösanalyysien sekä ennusteiden tekemiseen. Toisaalta pelimerkkejä ei mahdottomasti ole tälle puolelle vielä käytettävissä, joten saa nähdä miten jaksaa vaivautua.

Aika rauhallista sijoitusten osalta viime aikoina. Vuokrat ovat napsuneet tasaiseen tahtiin tilille opolle kertyy siis kivasti tuottoa.

Rahasto- ja osakesijoittamista olen tässä starttaillut hiljalleen. 5ke olen laittanut sisään ja ensi viikolla vapautuu toinen 5ke muualta ja sillä voisi tehdä ostoja tässä hiljalleen loppuvuoden aikana. Lisäksi kuukausittain jäänee lähemmäs 1ke ylimääräistä kassavirtaa jonka voisi myös pistää sijoitussalkkuun.

Myös asuntomarkkinoita olen tiiviisti seuraillut, mutta järkeviä ostokohteita ei oikein Keski-Suomesta tunnu löytyvän. Kauempaa en ole jaksanut vielä etsiskellä.

Puskureita olen tässä järjestellyt niin että tuli hommattua kuluton luottokortti sekä ajatuksena oli hakea myös tuo Nordnetin Superluotto käyttöön. Tämä mahdollistaa siis tilanteen että käteispuskureita ei tarvitsisi seisottaa tyhjän panttina vaan luottoa olisi helposti nostettavissa jos jotain yllättävää tulee. Todennäköistä on että mitään isoja yllätyksiä ei tule ja tällöin noista luottovarauksista ei kuluja kerry.

Hyvä kysymys!

Olen viimeaikoina ollut tosi laiska hakkaamaan lukuja exceliin. Voisi olla ihan perusteltua laittaa esim. tuo JKL keskustakohde lihoiksi sillä ostajia niille tuntuu löytyvän mikäli ostajalle jää luokkaa 5 pinnan tuotto. Tietysti myyntivoittovero + uuden kohteen varainsiirtovero, rahoitusjärjestelyt ym. kustannukset pienentävät myynnin mielekkyyttä. Lisäksi kun tuntuu että ostettavaa ei juurikaan ole tarjolla niin huonoimmassa tapauksessa myynnistä saadut massit jäisivät tilille tuottamattomina makaamaan.

Siinäki mielessä olisi aiheellista pohtia myyntiä että tuossa on vilahtanut myynnissä muutamia uudiskohteita joissa on ollut yksittäisiä kämppiä joista voisi saada ehkä 5,5%:n tuottoa. Eli ihan perusteltua voisi olla pistää vanhasta taloyhtiöstä sijoitus lihoiksi ja napata uudiskohteesta huoleton kämppä pitkäksi aikaa.

Niinkuin mainitsit niin varmaan fiksuin veto olisi hyödyntää nuo löysät vakuusarvot seuraavaan kohteeseen.

No nyt se laiskuus taas kostautui. Rahoitukset neuvottelematta ja viime viikolla tuli myyntiin loistokohde taloyhtiöstä, jossa itselläni jo ennestään on kämppä ja jonka hallituksessa itse istun.

Ostohinnalla tuottoprossa 8 pinnan tietämillä ja pitkässäkin juoksussa tuhdeilla remonttivarauksilla olisi päätynyt 6-7 prossan väliin. Ihan kohdillaan pikkuyksiöstä n. pari kilsaa jkl:n ydinkeskustasta. Nykymarkkinassa olisi voinut ostaa, fiksata ja myydä kymppitonnin kalliimmalla hetimiten pois. Ihan nobrainer ostokohde siis.

No pankkiin sain laitettua kyselyä rahoituksesta, mutta eipä tämäkään kohde pitkään roikkunut myynnissä vaikka ei välittäjällä ollutkaan. Jos tässä nyt saisi aikaan sovittua rahoitusjärjestelyt seuraavaan kohteeseen niin ei missaa seuraavaa kun näitä hyviä tulee niin harvoin vastaan. Toki voi olla että pankki alkaa kohta nikottelemaan kun vipua on ihan tuntuvasti jo ennestään.

Seuraava kohde tulee mahdollisesta ostettua yhden tutun sijoittajan kanssa kimppaan. Kimppasijoittaminen mielestäni asuntoihin ihan järkevää, jotta saa hieman hajautetumpaa salkkua rakennettua.

Ei kyllä ole omakohtaista kokemusta noista verottajan rajoista.

Itse tein yhden kohteen kanssa niin että solmin heti oston jälkeen vuokrasopparin ja vasta vuokrasopparin alkamisen jälkeen tein remppaa huoneistoon. Vuokralainen muutti vasta n. kuukauden päästä vuokrasopimuksen teosta huoneistoon eikä maksanut tuolta ensimmäiseltä kuulta vuokraa. Tässä tapauksessa ainakin itse pistin remontin kulut vähennyksiin.

Toki voi olla että pankki alkaa kohta nikottelemaan kun vipua on ihan tuntuvasti jo ennestään.

No vielä tuntui löytyvän luottoa. Pankista tuli myönteinen luottopäätös. Alustavasti omarahoitusvaade 30%:a ja ostokohde olisi tyyliin n. 60t€:n hintainen. Varmaan voisi saada tingattua hieman pienemmäksi omarahoitusosuutta ja hieman hintavammallekin kohteelle rahoitus todennäköisesti järjestyisi. Katsellaan nyt rauhassa kun aika kehno tuo tarjonta on tällä hetkellä.

Osakesalkun oon saanu nyt suunnitelmien mukaan nostettua yli kymppikilon. Salkku sisältää nyt lähinnä Superrahasto Suomea ja Ruotsia sekä suorina sijoituksina Fortumia ja Technopolista. Ihan pieni erä on jäänyt SSAB:ta salkkuun Rautaruukkiajoista, mutta sen verran vähän euroja kiinni että ei jaksa edes myydä vaan jätän jokerina salkkuun vaikken osakkeeseen ole edes kunnolla tutustunut. Lisäksi kuukausisäästösopparina menee nyt (eka erä jo napattu) arviolta n. 650e/kk hajautettuna muutamaan osakeindeksi etf:ään (Ishares World, Emerging markets ja Europe small caps). Kovin tarkkaa analyysiä en noiden rahastojen sisällöistä tehnyt, mutta kulupuoli noissa ainakin on tosi minimaalinen.

Vuoden sisään olisi realistinen tavoite ainakin tuplata tuo osake-/rahastosalkun koko.

Pitänee myös neuvotella tuo luotto-ominaisuus Nordnetiltä. Lähinnä jos sattuu hyvä asuntosijoituskohde eteen niin olisi kätevää vivuttaa käsiraha salkkua vastaan ja loppu vipuna pankista. Mahdollistaa siis sen ettei tarvitsisi pitkään makuuttaa käsirahaa tuottamattoma pankkitilillä odottamassa että sopiva kohde löytyy. Nykymarkkinassa tuo sijoituskämpän etsintä on aikamoista kyttäilyä kun ehkä max. pari hyvää kohdetta korkeintaan putkahtaa markkinoille vuoden aikana.

Isommat sijoitusmuuvit antavat vielä odottaa itseään. Nyt on tullut merkattua lähinnä ETF:iä kuukausisäästö ohjelmalla. Kävin s-pankkiin tekemässä käteistalletuksen ja siinä samalla tuli merkattu noi s-osakkuudet, pienistä puroista tulee lopulta iso virta ja silleen.. 15min meni tiskillä istuessa ni ei paha jos sen n kymppiprossan tuoton tolle 1,3ke sijoitukselle saa. 

Nordnettiin tuli siirrettyä pelimerkkejä ja varmaan Technopolikseen tulee painettua. Alkaa olleen houkuttelevampi kuin suorat asuntosijoitukset, joissa market käy kyllä yber kuumana.

Yksi vuokralaisen vaihdos kävi juuri. Instana meni vuokralle ja parin prossan vuokrakorotus samalla, mikä on jees kun hiljasin aika vuodesta vuokramarkkinoilla menossa. Yhdessä kämpässä saatiin perinteinen linjasaneeraus pakettiin. Kustannukset nousivat alustavasta 650-700e/m2 lähes 800e/m2,mikä vähän korpee mutta toisaalta 23m2 kämpässä ei kummoinen lisäkustannuksia longrun.

Yhdessä mielenkiintoisesta uudiskohteessa oon pienen yksiön varausjonossa. Sijainti ois kilsa Jkl:n yliopistolta ja odotettavissa oleva vuokratuotto reilussa viidessä pinnassa. Ei mikään ihan nuts kohde mutta näillä korkotaso olla vois menetellä.

Nordnetin luottolimiitistä tuli juuri positiivinen päätös. Tuo on tosi hieno instrumentti ainakin omaa tilannettani ajatellen. Käytännössä tarkoittaa sitä että tuottamattomia kassapuskureita ei tarvitse enää pitää.

Peruspuskuria tarvitaan kuitenkin oman talouden lisäksi myös sijoituskämppien mahdollisia yllättäviä remontteja ajatellen. Lisäksi seuraavan sijoituskämpän käsiraha pitäisi ilman tuollaista limiittiä säästää tilille tai sitten joutuisi laittamaan osake-/rahastosalkun lihoiksi kaupantekohetkelle, mikä ei kuulosta houkuttelevalta. Osakeostoihin ei ainakaan tällä hetkellä ole aikomusta tuota limiittiä käyttää.

Nyt olisi siis puskureita käsirahaan ja luottolupaus loppulainaan pankista, eli rahoituksesta ei jääne seuraavan hyvän ostopaikan käyttäminen kiinni. Joulupukille toive että taikoisi ensi vuodelle parempia ostopaikkoja! 

Vuoden viimeiset päivitykset tehty oman talouden tase -exceliin. Tuloslaskelmaa en ole jaksanut oman talouden puolelta väsäillä koska jokaisen pienen kuluerän seuraaminen ei jaksa innostaa. Sijoituskämpistä toki tulee pidettyä jokaisesta kirjanpitoa, jonka jo verottajakin vaatii.

Ihan tyytyväinen voi olla vuoden aikana saavutettuun oman pääoman kasvuun. Tänne blogiin voisin oikeastaan päivittää seurattavaksi tunnusluvuksi: Opo yhteensä - oma asunnon arvo. Nykyinen tilanne olisi n. +40k€. Käytännössä tarkottaisi sitä että jos löisin kaikki sijoitukset lihoiksi ja maksaisin sijoituslainani +oman asunnon velkani pois niin käteen jäisi velaton asunto (1/2 uudehkosta omakotitalosta) sekä 40k€ käteistä. Varallisuuseristä asuntojen arvot olen pyrkinyt arvottamaan jonkin matkaa alle "markkinatason", eli vaikka tuntuvaakin laskua asuntomarkkinoilla tulisi niin uskoisin että vähintään tasearvoihin nuo asunnot onnistuisi realisoimaan. Voisiko tuon tunnusluvun sitten nimetä jonkinlaiseksi eläkekassaksi tai vapausrahastoksi.:)

Tuo tunnusluku on siinä mielessä mielekäs seurata että joka tapauksessa aion jatkossakin pysytellä omistus- & omakotitaloasumisessa (edullinen ylläpitää jos itse näkee vaivaa + sopii nykyiseen elämäntilanteeseeni hyvin) . Asunto saattaa jossain vaiheessa vaihtua, mutta uskoisin että juurikaan enempää pääomia ei tarvitsisi seuraavaankaan asuntoon sitoa.

Vapausrahaston passeli koko olisi kai vähintään 200k€ luokkaa, jotta nykyisistä päivätöistä kykenisi irrottautumaan. Sille jos saisi luokkaa 10 pinnan vuosituoton (turvallista velkavipua hyödyntäen) niin nykyisellä aika kevyellä oman talouden kulurakenteella voisi jotakuinkin tulla toimeen. Tänä vuonna rahaston/opon arvo kasvoi hieman alle 25k€ ja tuo 25k€ voisi olla hyvä/realistinen tavoite ensi vuodellekin. Nykyvauhdilla ja jos myös sijoitustuotot olisivat suosiollisia niin tuo 200k€ voisi olla kasassa jo ennen kuin itselleni tulee 35v täyteen.

Laakereille tuskin tulee jäätyä lepäämään eli jotain duunia tulee varmasti painettua vielä pitkään vaikka sopiva puskuri olisikin olemassa. Lähinnä tuo 200k€ puskuri olisi sellainen jolla jo uskaltaisi vaihtaa nykyiset päivätyöt ja varmat kuukausiansiot itseäni enemmän kiinnostaviin projekteihin, joista niistäkin varmaan jotain tuloa olisi odotettavissa. Jos pelkästään jäisi niitä näitä harrastelemaan niin voisi olla että hieman enemmän pitäisi kerätä puskuria.

Jokatapauksessa on jees fiilis siitä että kohtuullisessa ajassa on mahdollista saavuttaa tuo tilanne, jolloin ei ole enää niin riippuvainen palkkatyöstään eikä ainakaan tarvitse painaa sellaista duunia johon olisi motivaatio hakusessa.

Hyvää vuodenvaihdetta lukijoille ja menestyksekkäitä sijoituksia ensi vuodelle!

Kiitti palautteesta!

Olet siis samassa pisteessä kuin itse olin n. nelisen vuotta sitten. Itse sain hyvän alkusysäyksen aiheeseen pääsemällä hyödyntämään yhden paikallisen sijoittajan mentorointia. Kyseinen sijoittaja oli oman kiinteistösijoitustoimintansa aloittanut asunnoista ja omistanut niitä parhaillaan useita kymmeniä. Tällä hetkellä tyyppi omistaa sijoitusyhtiönsä kautta melko merkittävän osan Jyväskylän keskustan liiketiloista. Olen kirjoja ja tutkimuksia lukenut melko paljon aiheesta, mutta täytyy sanoa että ehdottomasti paras tapa päästä asuntosijoitustoiminnan nyansseihin kiinni on päästä kokeneemman sijoittajan oppiin. Monesti kokeneemmat tyypit vielä jakavat tietoa/osaamistaan mielellään ja monesti ilman korvausta.

Noihin kysymyksiin vielä:

1. Jenkkiteoksista kohtuullisia olivat muistaakseni Gary Keller: The Millionaire Real Estate Investor ja Rolf De Roos: Real Estate Riches. Nuo jenkkiteokset sisältävät tosin paljon ylimääräistäkin hypetystä. Suomalaisista ok teos on ainakin Oravan&Turusen: Osta Vuokraa Vaurastu, mikä lienee hyvä paketti aloittajalle. Itsekin olen aiheesta tehnyt tutkimusta/lopputyöni, joten voin välittää myös omaa materiaaliani jos se yv:llä tai meilillä onnistuu.

2. Asuntomarkkinoiden seuraamisesta on tullut vähän kuin harrastus itselleni. Jyväskylän osalta itselläni on hakuvahdit (ilmoitus meilillä kun sopiva kohde tulee myyntiin) päällä kaikissa asuntoportaaleissa. Tori.fi:n tarjonnan vilkaisen yleensä vähintään muutaman kerran viikossa ja asuntoliitelehdet tulee selailtua kun niitä postitse tulee. Uudiskohteiden tiimoilta olen muutaman rakennusliikkeiden ostajalistoilla. Vuokratasoista pääsee hyvin kartalle seuraamalla vaikka Tori.fi:n tarjontaa. Siellä liikkuu aika paljon vuokrattavia asuntoja ja jos niitä vaikka jaksaa hakata parin kuukauden ajan exceliin niin saa jo hyvää tuntumaan alueen vuokratasoista ja miten nopeasti kullakin vuokralla kohteet liikkuvat. Näytöissä en hirveästi ole jaksanut pyöriä. Dataa on netissäkin hyvin tarjolla. Jos ihan vieraalle paikkakunnalle on sijoittamassa niin kannattaa varmasti haastatella jotain paikkakuntalaisia, jotta saa käsityksen minkälaisessa maineessa eri alueet kaupungin sisällä ovat.

3. Jyväskylässä sijoitan, koska kyseessä on kotipaikkakuntani ja väittäisin että tunnen kaupungin kuin "omat taskuni". Oulu tuli mukaan hieman sattumalta kun pääsin tutun sijoittajan kautta loistodiiliin kiinni. Molemmat kaupungit ovat myös kasvukeskuksia & yliopistokaupunkeja, mikä on toki sijoittamisen kannalta tärkeää. Tällä hetkellä en aktiivisesti ole hakenut uusia kohteita muista kaupungeista, mutta välillä on tullut vilkaistua myös Tampere & Kuopio -akselin tarjontaa, sillä molemmat ovat kasvunäkymien puolesta kiinnostavia sekä kohtuullisen ajomatkan päässä omalta asuinpaikaltani.

4. Tällä hetkellä Hki/pääkaupunkiseutu ei kiinnosta, lähinnä etäisyyksien vuoksi. Lisäksi käsitykseni on että vuokratuotot ovat keskimäärin aika paljon parempia muissa kasvukeskuksissa. Itse laitan kuitenkin enemmän painoarvoa vuokratuotolle kuin mahdolliselle arvonnousulle, mikä on oleellista myös senkin takia että tykkään käyttää sijoituksissani korkeaa velkavipua. Isolla vivulla kassavirta tuppaa painumaan negatiiviseksi ollei vuokratuotto ole kohdillaan. Toki markkinat olisivat pääkaupunkiseudulla paljon isommat. Väärinhinnoiteltuja kohteita/pelipaikkoja siellä tulee varmasti paljon tarjolle ja osaavalla sijoittajalla on varmasti mahdollisuus tehdä hyvää tiliä. Eli jos pääkaupunkiseutu vaikuttaa kiinnostavalta ja sijaintina sinulle sopivalta niin ehdottamasti kannattaa lähteä aiheeseen perehtymään ja ottaa tuntumaa markkinaan.

Ja vielä vinkkinä se että ei kannata tehdä aloittamisesta liian vaikeaa. Oppia tulee matkan varrella kyllä lisää! Itsekin missasin tukun hyviä kohteita alkuvaiheessa ylianalysoimalla kohteita ja aivan liiallisella varovaisuudella. Jos hyvän ensimmäisen diilin löytää niin kovin pahasti näppejään tässä hommassa ei pysty polttamaan vaikka lopulta päätyisi siihen että sijoitusmuoto ei itselle niinkään istu. Sitten taas kun kohteita alkaa olemaan kourallinen tai enemmän niin riskienhallinnalle täytyy uhrata enemmän ajatuksia.

Mielelläni en suoraan tähän blogiin laita linkkejä jonkinlaisen anonyymiyden pitämiseksi. Yksittäisille aihepiiristä kiinnostuneille voin laittaa matskun meilillä, jos vain meiliosoitteensa saa jotenkin minulle tämän foorumin kautta tyrkättyä.

Ihan mielenkiintoinen postaus asuntosijoittamisesta löytyi Pohatan blogista (http://www.pohatta.com/458/pahin-taloudellinen-virheeni). Täytyy nostaa hattua kun joku viitsii myös kirjoittaa epäonnistuneista sijoituksista. Ei tuo asuntosijoittaminen kuitenkaan ole ruusuilla tanssimista eikä toisaalta sovellu kaikille. Kokeilemallahan tuo selviää miten kyseinen puuhastelu itselle sopii. Lueskelin mielenkiinnosta myös Pohatan postauksen jossa kohteen ostopäätös oli tehty. Varmaan isoin virhe sijoituksessa tuli tässä pohdinnassa:

vuokratuottoja se tarjoaa noin 5 %. Asuntoon on tulossa putkiremontti, mutta uskon pystyväni lisäämään putkiremontin kustannukset lähes suoraan asunnon arvoon

Itse olen ainakin havainnoinut että putkiremontin kustannuksia harvemmin saa vietyä suoraan asunnon arvoon, ellei kyse ole tyyliin alle 25m2:n hyvällä sijainnilla olevasta kämpästä. Lisäksi mitä lähemmäksi putkiremppa tulee niin sitä vähemmän taloyhtiön kohteet ostajia kiinnostavat. Eli huonoin aika realisoida asuntoa lienee molemmin puolin putkiremppaa. Eli hyvissä ajoin ainakin isommat asunnot lihoiksi ennen putkiremonttia ja pieniä opiskelijabokseja voi hyvin holdata jos tarkoituksena on pitää pidempään. Tuo on varmaan max. huono tilanne että joutuu pakkorealisoimaan kohteen jossa lähiajan isot remontit karkottavat ostajia.