menu_open

Amatööristä "ammattilaiseksi"; kokemuksia, kommelluksia ja oppimista asuntosijoittamisesta

102
forum
|
Uusin: asuntosijoittajaksi—1.6.2017 - 19:51

asuntosijoittajaksi

+27
Liittynyt:
28.1.2017
Viestejä:
55

Hei,

Aloittelin blogin kirjoittelun viime vuoden lopussa, lähinnä pitääkseni kirjaa omista kokemuksistani ja kommelluksista. Ajatuksen taustalla oli kirjoittaa kokemukset muistiinpanoiksi, jotta oppisin paremmin omasta käyttäytymisestäni ja välttäisin pahimmat suden kuopat. Blogin kirjoittaminen lähti sitten luonnollisesti käsistä ja viime aikoina olen tehnyt myös kirjoituksia tuotonlaskennasta ja hintaseurannasta, koska näiden kirjoitusten avulla olen "joutunut" tarkistamaan lähes joka ikisen Excel solun, jotta tuottolaskelmani ovat oikein. Näin siis pakotin itseni korjaamaan aluksi vasemmalla kädellä tehdyn Excel seurannan.

Blogi löytyy seuraavasta osoitteesta: http://asuntosijoitukset.blogspot.fi/2016/12/blogin-avaus-ja-ensimmaisi…

Taustalla on monta hyvin onnekasta tapahtumaan, jonka ansiosta tästä sijoitusmuodosta on tullut tärkein henkilökohtaisen talouteni sijoitusmuoto. Muussa elämässäni olen hyvin valveutunut sijoittaja, mutta blogissa käsittelen pääosin vain asuntosijoittamista.

Lisää Blogikirjoitukseni tähän ketjuun sitä myöden, kun aika riittää. Eli vältän pelkkää linkistystä.

Otan mielelläni kommentteja ja kysymyksiä vastaan, koska keskustelun kautta opin tästä omaisuusluokasta kaikkein eniten.

 

east Kirjaudu / Avaa tili
28.1.2017 - 13:52
#11119

asuntosijoittajaksi

OP
+27
Liittynyt:
28.1.2017
Viestejä:
55

Koska blogi on aloitettu jo aikaisemmin, en ajatellut aloittaa tätä sivustoa kopioimalla kaikkia blogeja suoraan tänne muokkaamatta. Aloitan keskustelun ensimmäisestä ostamastani kohteesta ja jatkan myöhemmin tähän sopivista jatkokertomuksista. Kaikki tekstit löytyvät luonnollisesti blogista jo valmiina mutta pyrin tekemään tälle sivulle järkevän jatkumon ja julkaisen uudet kirjoituksen täällä sen jälkeen.

Ensimmäisen asunnon rahoitus, remontointi ja vuokraus

Rahoitus

Asunnosta tehtiin siis kaupat. Mieleinen asuinalue (Kruununhaka), kiva asunto ja omasta mielestä erinomaiset kaupat (halpa hinta). Ensin rahoitus kuntoon. Asunnon hinnaksi muodostui siis 159.000 euroa, joka piti nyt sitten rahoittaa. Käytin ostamiseen käteisvarani, jonka lisäksi möin jonkin verran osakesijoituksiani pois.  Loput rahoitustarpeesta hain pankista 110.000 euron lainalla. Oma korkonäkemykseni oli laskevista koroista, joten sidoin lainan lyhimpään mahdolliseen tarjolla olleeseen euribor korkoon. Tässä vaiheessa se oli 3 kuukautta (silloin 3 kk euribor oli 0,19 %). Nykyisellään 12 kk taitaa olla lyhyin tarjolla oleva korko.

Rahoitusta hakiessani tein ”pienen” virheen. En ajatellut loppuun asti rahoitustarpeitani, jotka muodostuivat varainsiirtoverosta, remontoinnista sekä muista pienemmistä kustannuksista. Nämä kustannukset rahoitin myöhemmin myymällä lisää osakesijoituksiani.

Suurin syy tälle rahoituksessa tekemälleni virheelle oli keskittymiseni muihin asioihin. Tämä projektin alku vietiin läpi enemmän vasemmalla kädellä kuin siihen kunnolla fokusoitumalla. Rahoitusta miettiessä on pakko laskea ”yllätyskustannuksille” jonkinlainen todennäköisyys. Samalla sain kunnon opetuksen kuinka paljon yksiön remontointi voi maksaa vaikka ensi silmäyksellä projekti näyttää varsin pieneltä. Niin tai näin, rahoitus saatiin kuitenkin järjesteltyä ja kaikki velvoitteet hoidettua.

Asunnon kunto ja remonttitarpeet

Asunto oli lähes asuinkelvoton. Vanha asukas oli ilmeisesti kansaneläkkeellä oleva henkilö, jolla oli jonkin verran terveysongelmia ja tämä todellakin näkyi asunnossa. Asuntoa ei oltu remontoitu varmaankaan sen jälkeen, kun hän oli sen ostanut. Keittiösyvennys oli 70-80 luvulta, seinien maalipinnat olivat halkeilleen ja likaiset, katon maalipinnat olivat halkeilleet ja lattia oli todella kulunut lautalattia. Ainoat kunnossa olevat asiat olivat pesuhuone, joka oli remontoitu putkiremontin yhteydessä 90-luvulla, sekä uudehko jääkaappi. Puuhaa siis riitti.

Kokemukseni tällaisesta oli lähes nolla. Koska olin katsellut kuitenkin jonkin verran yksiötä, oli mielessäni ajatus millaiseksi asunto pitäisi remontoida. Käytännön osaaminen kuitenkin puuttui täysin. Seinien kunnostus, maalaus yms. ei kovin kummoista taitoa vaadi mutta asuntoon piti saada mahtumaan kaikki oleellinen. Taloyhtiössä ei ole pesutupaa, joten mm. pesukoneen mahduttaminen asuntoon oli lähes pakollista. Tällä varmistan suuremman vuokralaispotentiaalin, koska ajatukseni mukaisesti asukas ei halua tehdä nyrkkipyykkiä tai kuljetella pyykkejään pitkin kaupunkia. Haasteeksi syntyi pieni pesuhuone ja erittäin pieni keittiösyvennys. Pesukone ei mahdu pesuhuoneeseen, joten sen täytyy mahtua keittiöön. Keittiösyvennys on erittäin pieni, n. 4 m2 kokoinen, joten haasteita riittää.

Onneksi ystäväpiiriini kuuluu kiinteistövälittäjien lisäksi myös sisustussuunnittelija, jolle luonnollisesti soitin välittömästi. Totesin heti asunnon ostettuani, ettei taitoni riitä keittiön suunnitteluun, saatikka värimaailman valintaan tämän tyyppiselle asunnolle. Olisin toki voinut yrittää tehdä kaiken suunnittelun itse ja säästää suunnittelijan palkkiot mutta kokemukseni omakotitalon keittiöremontista riitti varmistamaan suunnittelijan hyödyllisyyden. Ainahan asioita voi kokeilla, mutta kokeilut yleensä maksavat ja hukka-aikaa syntyy muualla. Epäonnistunut kokeilu yleensä johtaa lisätavaran ostoon ja työmiesten hukkatyötunteihin. Tämän lisäksi sisustussuunnittelijoilla on oma kontaktiverkostonsa, jonka avulla remonttimiesten löytäminen helpottuu ja kaiken lisäksi ainakin omalla tuttavallani oli sopimukset toimittajille, joiden avulla säästin selvää rahaa saamalla hyvät alennukset tarvikkeista. joten suosittelen suunnittelijan käyttöä ellei kokemusta ole tarpeeksi. Säästö väärässä paikassa johtaa aina isompaan loppulaskuun.

Remontointi

Asuntoon täytyi siis tehdä lähes täydellinen remontti. Seinät, lattia, katto ja keittiö. Päätin jättää pesuhuoneen koskematta ja ainoastaan pestä sen kunnolla. Tähän hommaan palkkasin ammattisiivoojan, jolla oli kunnolliset myrkyt ja välineet. Tälläkin säästin pitkän pennin, koska näin vältyin kaikenlaisten hilavitkuttimien ja pesuaineiden ostolta. Lasku ei kuitenkaan ollut 100 euroa suurempi. Vaihdoin ainoastaan paperitelineen ja suihkuverhon päivitettyyn versioon.

Sisustussuunnittelija käytännössä kysyi vain peruskysymykset ja teki sen jälkeen suunnitelman. Hyväksyin suunnitelman pienin muutoksin. Lautalattiaa oli ilmeisesti maalattu menneisyydessä, joten sen maalaaminen oli ainoa vaihtoehto. Seinät maalarin valkoisella, samoin valkoiseksi. Ikkunapuitteet kiiltävän valkoisiksi ja siinäpä se maalaushomma sitten oli. Keittiö olikin jo sitten vähän vaativampi projekti. Suunnittelija sai paperilla kaiken mahtumaan varsin nätisti, pesukone kaappiin, induktiohella, kalusteisiin upotettava uuni ja säilytystilaa tyhjät paikat täyteen. Liesituuletinkin laitettiin varsin edustavaksi, jotta asuntoon saadaan hieman ”kalliimpi” yleisilme. Valkoista, harmaata, mustaa ja kromia. Remonttimiehet olivat aluksi epäileväisiä, saadaanko kaikki mahtumaan mutta sinne ne sitten kuitenkin upposivat. Ammattimainen suunnittelija osasi siis käyttää mittanauhaa.

Hyvä suunnitelma on puolet projektista, puolet oli enää jäljellä. Sisustussuunnittelijan avulla sain remonttiryhmän heti töihin. Projektin läpiviennissä meni aikaa ainoastaan 2,5 viikkoa siitä kun olin allekirjoittanut kauppasopimuksen. Kokonaisuudessaan remontti maksoi 9.907,17 euroa. Tähän sisältyy siis kaikki tarvikkeet ja työt. Tässä vaiheessa elettiin joulukuun puoltaväliä 2012.

Asunnon vuokraaminen

Koska en ollut kokenut asunnon vuokraaja, olin jo aiemmin pyytänyt kiinteistövälittäjääni miettimään myös tätä puolta asiasta. Hänelle oli tullut projektin aikana muutamia kyselyitä vapaista yksiöistä kantakaupungin alueella ja näin hän pystyi suoraan jo kertomaan omasta asuntoprojektistani. Sain ehdolle kaksi vuokralaista, joista toinen oli opiskelija ja toinen yrittäjä. Opiskelijat ovat omasta mielestäni keskimäärin varsin hyviä vuokralaisia, joten tapasin hänet ja kävimme lävitse perusasiat. Luottotiedot kunnossa, opiskelupaikka yliopistossa, hyvin käyttäytyvä reilu 20–vuotias, joka mielellään olisi vuokrannut asunnon. Asunnon hinta kuitenkin arvelutti itseäni. Kuinka reilu parikymppinen pysyy vuokralaisena, jos asunnon hinta on kuitenkin noin 800 euroa kuukaudessa? Ja sitten tämä yrittäjä. Kävi ilmi, että ko. yrittäjän tarkoituksena ei ole asua asunnossa vaan käyttää sitä tukikohtana hänen ollessaan Helsingissä. Yrittäjä asui siis muualla. Asunto vuokrattaisiin tämän lisäksi yritykselle. Pyysin saada nähtäville yhtiön tulos- ja taselaskelmat, joista kävi heti ilmi että yhtiö on erittäin vakaavarainen ja kannattava.

Ei tarvinnut kovin kauaa miettiä kumman vuokralaisen valitsen. Yrittäjä, joka käyttää asuntoa silloin tällöin. Ei kuluta asuntoa siis kovinkaan paljon. Samalla vuokraava yhtiö oli maksukykyinen, joten valinta oli helppo. Ainoa asia, josta enää täytyi sopia oli vuokran määrä ja aloituspäivä. Saimme nämä asiat sovittua, vuokraksi 775 euroa / kk ja vuokrasopimus alkamaan tammikuun puolesta välistä. Tämä vuokralainen osoittautui jälkeenpäin erinomaiseksi unelmavuokralaiseksi.

Tuoton laskentaa

Asunto ostettiin siis marraskuussa 2012 ja vuokrattiin eteenpäin tammikuussa 2013. Projektiin käytettiin omaa pääomaa 61.451,17 euroa ja vierasta pääomaa 110.000 euroa, kokonaiskustannukset olivat 171.451,17 euroa. Kustannuksiin on laskettu mukaan myös varainsiirtovero, joka oli tuolloin 1,6 %.  Ostosta ensimmäiseen vuokratuloon meni aikaa alle 2 kuukautta.

Tavoitteenani oli alunperin päästä 6 %:n bruttovuokratuottoon suhteessa sidottuun pääomaan (ROI). Ei ihan onnistunut. Vuokratuotto 775 euroa / kk, yhtiövastike 128 euroa / kk, joten bruttovuokratuotto päätyi 4,53 %:iin. Jäätiin siis aika paljon jälkeen tavoitteestani. Suurin yksittäinen syy tavoitteesta jäämiseen oli hyvin yksinkertainen. Etsin sijoitusasuntoa ensisijaisesti ajatuksella laittaa siihen lapseni asumaan jossain vaiheessa. Tämän vuoksi painotukseni oli löytää asunto erinomaiselta paikalta eikä maksimoida pääoman tuottojani. Päätyminen Kruununhakaan johti väistämättä asunnon hinnan nousuun ja tuottoprosentin laskuun. Vallilasta 6 % oli vielä tuohon aikaan mahdollinen muttei keskustassa. Rahoituserien jälkeen ROI on tälle asuntokohteelle vaatimaton 2,84 % eli ROI laski rahoituskustannusten vuoksi noin kolmanneksen.

Rahoituskustannusten osalta omat kustannukseni ovat tässä asunnossa varsin korkeat, koska ostin asunnon omistamaani yhtiöön. Tämä näkyy kannattavuuslaskelmissa suoraan pankin marginaalissa negatiivisesti mutta positiivisesti verotuksessa. En käytä veroprosentteja näissä laskelmissa, koska lopullinen veroprosentti määräytyy meillä kaikilla monen eri asian summana ja näin ollen verotus ei ole vertailukelpoinen kahden toimijan välillä.

ROI 2,84 % ei ole mikään kummoinen prosentti vertailtaessa sijoitusta muihin varallisuuseriin. Tässä kohti on kuitenkin muistaa muutama fakta. Vertailtaessa asuntosijoitusten ROI:ta esimerkiksi osakesijoituksiin, mennään rajusti metsään. Asunnoille (Helsingissä) annetaan jokaisessa pankissa vähintään 70 %:n vakuusarvo ja osakkeiden osalta vakuusarvot vaihtelevat 0-50 %:n välillä. Samalla pankki seuraa vakuusvaateita täysin eri tavalla. Mikäli osakesalkkusi kehittyy heikosti, pankki päivittää vakuusarvot varsin nopeasti ja lisävakuuksien toimittaminen on käytännössä pakollista salkun realisoinnin uhalla. Vertailu on siis täysin turha näillä velkavipumäärillä. Vertailu on jossain määrin järkevämpi joukkovelkakirjasijoituksiin mutta niiden osalta ongelmaksi muodostuu yleinen 100.000 euron minimisijoitusvaade. Tämä on toki meidän piensijoittajien ongelma, mutta se on syytä pitää mielessä kun vertailuja tehdään eri varallisuuserien välillä. JVK-rahastoja en edes käsittele tässä yhteydessä vertailukelpoisena sijoitusmuotona, koska en näe niitä relevanttina vaihtoehtona asuntosijoittamiselle.

ROI:n laskenta on ehdottoman tärkeää, mutta vielä tärkeämpää on laskea oman pääoman tuotto (ROE). ROE:n osalta pääsin ostoksellani 12,63 %:n tuottoon ennen rahoituskustannuksia. Rahoituskustannusten jälkeen ROE oli 7,91 %, jota pidän jo varsin hyvänä ottaen huomioon myös sijoituskohteen mahdolliset hintamuutokset.

Yhteenveto ja oppiminen

Ollakseni täysin rehellinen, tämän asunnon osalta kaikki meni kuin elokuvissa. Yhtäkään ongelmaa ei sattunut matkan varrelle ja koko projekti onnistui täydellisesti. Ei voi jälkeenpäin olla kuin kiitollinen ja tunnustaa tuurin merkitys tämän projektin osalta. Sain kuitenkin erittäin paljon oppia monesta eri asiasta. Tärkeä aihe jota en käsitellyt ylempänä, oli asunto-osakeyhtiö. En edes katsonut yhtiön papereita. Jälkeenpäin katsottuna tämä oli yksi suurimmasta potentiaalisista virheistä, joita olen koskaan tehnyt asuntosijoituksissani. Onnekseni ystäväni katsoi asian puolesta ennen kuin edes tarjosi kohdetta minulle, joten olin erittäin onnekas. Taloyhtiö on täysin remontoitu,  julkisivut, katot ja putket. Tontti oli taloyhtiön omistuksessa. Nykyisellään yhtiökokouksissa suurin ongelma on miettiä kuinka asumismukavuutta saataisiin edelleen parannettua esim. istutuksin. Tämä tilanne ei ole kovinkaan monessa muussa taloyhtiössä, joihin olen tutustunut.

Koska kyseinen asunto oli ensimmäinen sijoitusasuntoni, ei minulla ollut oikeasti mitään sijoitusstrategiaa. Olin vain saanut päähäni, että tämä on hyvä juttu ja haluan asunnon hyvältä paikalta ja hyvästä osoitteesta. Sittemmin olen kuitenkin luonut itselleni selkeän strategian, jota noudatan piirun tarkasti.

Listaan ohessa muutamia oppimiani asioita tämän projektin osalta, jotka meidän kaikkien on hyvä pitää mielessä asuntoa ostaessa:

  • Tutustu taloyhtiön asiakirjoihin, isännöintitodistus, tulos- ja taselaskelma, vuosikertomus muutamalta vuodelta, markkinointiesite
  • Tutki varsinkin tase kunnolla, millainen on rahoitusrakenne, kuinka paljon käteistä on tilille, omistaako yhtiö asuntoja taloyhtiöstä jne. Näillä tiedoilla voit löytää todellisia helmiä ja välttää täydellisiä pommeja.
  • Soita isännöitsijälle ja taloyhtiön hallituksen puheenjohtajalle. Välittäjät tekevät työtään eri tavoin ja heissä on isoja eroja. Sama koskee myös isännöitsijöitä. Osa tekee pieteetillä, osa hutiloi. Varmista, että kaikki oleelliset asiat (remontit, oikeustapaukset yms.) on kirjattu markkinointiesitteeseen ja kunnossapitosuunnitelmaan.
  • Kiertele taloa ajatuksella törmätä johonkin asukkaaseen. Haastattele hänet.
  • Mieti rahoitus etukäteen ja varaa siihen yllätyksiä. Kilpailuta pankit mutta pyri luomaan hyvä suhde rahoittajapankkiisi. Tämän merkitys korostuu, mikäli laajennat toimintaasi asuntomarkkinoilla.
  • Remonteissa yksinkertaisista asioistakin voi tulla ongelma. Esimerkki, ostin yhden asunnon, jossa remonttimiehen kanssa yhdessä katsottiin olevan maalatut seinät. Eivät olleet. Olivat maalattu hyvin ja alla oleva tapetti oli asennettu erinomaisesti, jonka vuoksi projekti venyi viikolla seinien puhdistamisen ja suoristamisen vuoksi.
  • Mieti tarkasti asunnon varustelu, jos taloyhtiössä ei ole pesutupaa, asenna ainakin vesipiste sopivaan paikkaan. Asuntoa täytyy katsoa kuin itse siinä asuisit. Näin lisäät potentiaalisten vuokralaisten määrää.
  • Jos et osaa, et osaa. Ota ammattilainen avuksi. Heidän avullaan säästät todennäköisesti paljon. Tämä koskee erityisesti aloittelevia asuntosijoittajia. Silmä harjaantuu myöhemmin kokemuksen karttuessa oli kyse remonteista tai vuokralaisten etsinnästä.
  • Siinä vaiheessa kun alat etsimään asuntoa, olet jo luonut päähäsi jonkinlaisen sijoitusstrategian. Pyri jalostamaan sitä lukemalla ja keskustelemalla muiden kanssa. Keskusteluista ja kokemuksista oppii yleensä erittäin paljon.
  • Ja lopuksi tämän kohteen suurin ongelma: keskity projektiin. Sijoitettavat rahamäärät ovat kuitenkin suuria ja projekti ansaitsee kunnollisen fokusoitumisen.

Seuraavassa Blogissani tulen käymään tarkemmin lävitse tuoton laskentaa sijoituskohteelle ja siinä huomioon otettavia elementtejä. Käytän esimerkkinä tätä ostamaani asuntoa, koska tuottohistoriaa on nyt kasassa 4 vuotta. Blogi on löydettävissä kokonaisuudessa osoitteessa: http://asuntosijoitukset.blogspot.fi/

east Kirjaudu / Avaa tili
28.1.2017 - 18:13
#11120

KepilläJäätä

+669
Liittynyt:
11.1.2015
Viestejä:
434

Mielenkiintoisen oloinen blogi.

Aika matalalla Roilla nuo kohteesi tosin pyörivät, mikä varmaan Helsinki -hinnoilla on normia. Jos remonttivarausten jälkeen bruttovuokratuotto pyörii selvästi alle vitosessa niin kovin agressiivisella vivulla homman pyörittäminen menee aika riskiseksi. Ehkä sinulla on tuloja muuta kautta, joilla negatiivista kassavirtaa voi paikata korkojen noustessa. Rahoituksen hankkiminenkin voi mennä hankalaksi jos pankit viitsivät jonkinlaisia laskelmia yhtään korkeammalla korkotasolla tehdä.

Oletko muuten nykyisellään onnistunut saamaan rahoituksiin niin pitkät laina-ajat jotta kassavirta pyörii noin pienillä vuokratuotoilla omillaan verojen jälkeenkin, vai laitatko omista tuloista jatkuvasti kuvioon rahaa?

 

east Kirjaudu / Avaa tili
28.1.2017 - 19:24
#11121

asuntosijoittajaksi

OP
+27
Liittynyt:
28.1.2017
Viestejä:
55

Moi Kepilläjäätä,

olet oikeassa, Helsingissä ROI pyörii aikalailla näillä tasoilla, hintataso on sen verrran korkea ja tilanne pahenee kokoajan. Tiedän, että muualla tuotot olisivat paremmat mutta en halua tässä toiminnassa lähteä merta edemmäs kalaan. Katsotaan sitten joskus, jos innostun mutta todennäköisesti kohteena ovat ulkomaat eikä kotimaa. 

Minulla on tosiaan muita tuloja, joilla pystyn maksamaan tarvittaessa hyvinkin paljon velkakannasta. Mutta kassavirrat ovat tällä hetkellä koko portfoliolle ml. teoreettinen vero +98,72 euroa :) Tämä on tilanne siis per helmikuu 2017. Toisaalta hallinnoin salkkua siten, että luon korkonäkemyksen ja nyt se ei ole sellainen ettenkö uskaltaisi ottaa lisää lainaa. Näiden rahoitusten osalta minulla on kaksi pankkikumppani, joista varsinkin toinen on erittäin joustava ja hyväksi koettu. Eli laina-ajat ovat pitkiä. Kuitenkin johtuen muista tuloista, makselen lainoja pois jos siltä tuntuu, koska näin saan vakuuksia vapaaksi ja pystyn ostamaan asuntoja lisää. Korkokehityksen kanssa täytyy olla ehdottomasti herkkänä.

Koko strategiani perustuu osittain myös siis lainakannan maksimointiin (carry-trade) ja pyrkiä laskemaan velkavipu kestävälle tasolle siihen mennessä kun korot lähtevät nousuun. Nyt siis pyrin pitämään vivun 70 %:ssa ja painamaan sen 50 %:iin kun korkotaso oikeasti alkaa nousemaan. En nyt siis ole vielä huolissani 1 % euriborin noususta. Lainat pystyy aina neuvottelemaan uusiksi, jos ei muuten niin vaihtamalla pankkia jos vakuudet ovat kunnossa.

east Kirjaudu / Avaa tili
28.1.2017 - 20:36
#11123

KepilläJäätä

+669
Liittynyt:
11.1.2015
Viestejä:
434

Hieno että olet saanut sijoitusten kassavirran positiiviseksi. Tosin muistettava on että korot ovat historiallisen matallla. Pieni korkojen nousu kääntänee kassavirtasi nopeasti negatiiviseksi.

Lainakannan maksimointi on ihan ok niin kauan kuin on kourallinen asuntoja, joiden negatiivisien kassavirran pystyy perustallaaja vielä paikkaamaan palkkatuloillaan. Itsekään en ole koroista erityisen huolestunut kun asuntoja on vain kourallinen. Sitten kun asuntoja alkaa olemaan merkittävä määrä omiin palkkatuloihin nähden niin lainakannan maksimoinnin saa kyllä unohtaa, varsinkin jos tuotot ovat "Helsinki -tasoa". Itse en näe että alle viiden prossan tuottotaso asunnoista on pitkässä juoksussa kovin kestävällä pohjalla. Koroissakin käännös voi tulla yllättävän nopeasti jos taloudessa alkaa näkymään elpymisen merkkejä. Myöskään pääkaupunkiseudun hintojen ja vuokrien nousu ei voine jatkua loputtomiin, ellei jostain löydy selvästi lisää maksukykyistä porukkaa. Vuokratasoa pääkaupunkiseudulla pönkittävä sossutukijärjestelmäkään tuskin voi jatkua nykyisellään kovin pitkään.

east Kirjaudu / Avaa tili
29.1.2017 - 10:11
#11124

asuntosijoittajaksi

OP
+27
Liittynyt:
28.1.2017
Viestejä:
55

Tässä omassa tapauksessani kyse on suurelta osin vipuvarren käyttämisestä sillä ajatuksella, että saan kasaan 10+ asuntoa mahdollsimman nopeasti. Tämän kasaan saaminen ei onnistu ilman lisälainalyhennyksiä, laitan tähän pari jatkojuttua yllä mainitun asunnon tuotonlaskennasta, niin näet kuinka ajattelen tämän asian. Meillä on hyvin samantyyppinen näkemys monesta asiasta.

 

east Kirjaudu / Avaa tili
29.1.2017 - 10:34
#11125

asuntosijoittajaksi

OP
+27
Liittynyt:
28.1.2017
Viestejä:
55

Ensimmäinen asuntoni oli siis nyt vuokrattu. Sovin vuokralaisen kanssa vuokraksi 775 euroa sisältäen vesimaksun ja vuokrasopimuksessa oli indeksikorotus. Kustannuspuolella yhtiövastike oli aluksi 128 euroa ja ensimmäisen kuukauden korkokustannukset 258,12 euroa. Näillä luvuilla pystyin laskelmaan lainanhoitokykyni: 775 - 128 - 258,12 = 388,88. Tämän päälle tulee verot. Verokantana käytän tässä laskelmassa yritykseni yhteisöveroa, joka oli vuoden 2013 aikana 24,5 %, nykyään 20 %. Verojen jälkeen lainan maksukykyni oli siis 293,60 euroa. Maksukyvystä käytän termiä nettokassavirta. Lainapääomani oli 110.000 euroa, joten tällä laskelmalla laina-aikani olisi 31,22 vuotta. Palaan tähän kuitenkin myöhemmin, laina-aikahan kuulostaa tässä kohti varsin hullulta.

Asunnon tulot ja kustannukset

Ensimmäisen vuokralaisen kanssa olin varsin onnekas, koska löysin henkilö, joka ei juurikaan käyttänyt asuntoa. Asunto ei siis kulunut vuokrausaikana lähes lainkaan. Ensimmäinen vuokralainen asuin asunnossa hieman vajaa kaksi vuotta, johon periodiin mahtui yksi vuokrankorotus (1.7 %). Muutoin en ollut asukkaaseen lainkaan yhteydessä. Mitään ongelmia ei ilmennyt asukkaan asuessa asunnossa, eikä myöskään hänen muuttaessa asunnosta pois. Vuokralaisen irtisanottua vuokrasopimuksen, päätin etsiä uuden vuokralaisen tällä kertaa itse. Tässä vaiheessa omistuksessani oli jo neljä muuta asuntoa, joten olin harjaantunut vuokralaisen etsijä.

Vuokrailmoituksen laitoin Oikotielle, jota kautta sain nopeasti muutamia yhteydenottoja. Uusi vuokralainen oli keski-ikäistyvä työelämässä oleva naishenkilö, joka on edeltäjänsä tavoin ollut täydellinen vuokralainen. Uuden vuokrasopimuksen solmimisen yhteydessä onnistuin nostamaan vuokraa vajaan 4 % ja vaikka vuokrasopimuksessa onkin korotuspykälä, en ole käyttänyt sitä. Syy on yksinkertainen, asunnon vuokra on suhteellisen korkea ja tiedän asukkaan tulot, joten en halua kiusata häntä pienillä korotuksilla. Annan siis suuren arvon sille, että hän pysyy asunnossa. Hän onkin siis asunut asunnossa jo yli kaksi vuotta. Asunnon vuokrakuukausia on takana siis 48 kappaletta ja vuokratulon määrä 38.136,13 euroa.

Kustannuspuolella korkokustannukset ovat olleet yhtiövastiketta suuremmat aina alkuvuoteen 2016 asti. Tässä kohti vaihdoin pankkia ja neuvottelin lainamarginaalit uusiksi. Jälkeenpäin täytyy todeta, että pankin vaihto olisi pitänyt tehdä aikaisemmin. Sain pudotettua korkokustannukseni puoleen, joten säästö on ollut merkittävä. Alusta lähtien asunnon ostosta aiheutuneet korkokustannukset ovat olleet 8.349,53 euroa.

Yhtiövastikkeiden osalta taloyhtiö on ollut varsin dynaaminen. Pienetkin remontit on kerätty yhtiövastikkeissa ilman lainoja, joten yhtiövastikkeet ovat vaihdelleet prosentuaalisesti verrattain paljon omistukseni aikana. Ostaessani asunnon, yhtiövastike oli siis 128 euroa. Nyt yhtiövastike on 150,65 euroa. Nousu on ollut ajan saatossa siis käsittämätön 17,7 %. Nousu ei ole kuitenkaan jakautunut tasaisesti ajan saatossa, omistusaikaani mahtuu myös yhtiövastikkeen lasku. Ajattelin kuitenkin mennä seuraavaan yhtiökokoukseen hieman kyselemään mistä tämä yhtiövastikkeen suhteellisen suuri heilahtelu johtuu. Yhtiövastikkeiden kokonaismäärä koko omistusajalle on ollut 6.641,11 euroa.

Ja sitten verot. Yhteisövero on muuttunut Suomessa omistukseni aikana. Vuonna 2013 vero oli 24,5 %, ja vuodesta 2014 lähtien 20 %. Lasken nämä tähän laskelmaan teoreettisesti, vaikka todellinen verotukseni ei vastaakaan näitä veroprosentteja. Verojen osuus laskelmissa on yhteensä 4.828,55 euroa.

Muita kustannuksia asunnosta ei ole aiheutunut. Uskomatonta kyllä, neljään vuoteen ei ole ollut tarvetta ostaa yhtään mitään tähän asuntoon, joten toiminta on ollut todella helppoa.

Pääoman tuotot

Pääoman tuottoprosentit täytyy aina laskea ennen veroja. Tämä johtuu jo pelkästään siitä, että eri varallisuuseriä kohdellaan verotuksessa eri tavoin ja tämän vuoksi tuottoprosenttien vertailu vaikeutuu. Samalla muistutan, että verotuksessa on suuri ero, riippuen missä juridisessa yksikössä omistukset ovat. 

Näin ollen koko omistusajalleni bruttokassavirtani ennen lainojen lyhennyksiä ja veroja on ollut 23.145,49 euroa. Tuottohan on ollut siis varsin kohtuullinen, ottaen huomioon sijoitettu pääoma 61.451,17 euroa. Ja ainakin itselleni yli 20.000 euroa on jo oikeasti hyvä summa rahaa vaikkakin omistusaikaa on ollut noin neljä vuotta.

 

Jotta absoluuttiset luvut eivät pääsisi hämäämään rationaalista ajattelua, on ne suhteutettava sijoitettuun pääomaan. Kirjoitin blogiini varsin pitkän kirjoituksen tuoton laskennan teoriasta, joten en tässä kohden käy enää lävitse laskentamenetelmiäni. 

Asuntosijoitukseni oman pääoman tuotto (ROE) on 37,7 % ja sijoitetun pääoman tuotto (ROI) 13,5 %. Näiden tuottolukujen erotus on siis lainavivun tuoma lisähyöty pääoman tuottoon. Nyt tuleekin sitten se hyvin tärkeä elementti tuoton laskennassa. Edellä mainitut luvut on ehdottomasti annualisoitava, koska muuten luvut näyttävät "liian hyviltä". Annualisointi pudottaa tuottolukuja dramaattisesti mutta itselleen kannattaa olla mahdollisimman rehellinen. Varojen tuplaaminenhan sinällään kuulostaa mieltä hivelevältä, mutta jos siihen on mennyt aikaa 20 vuotta, tuottoprosentti on ollut varsin vaatimaton. 

Käytän tässä laskelmassa omistusaikana neljää vuotta, joten ROE on 8,32 % ja ROI 3,22 %. Katsellessani näitä lukuja, olen suhteellisen tyytyväinen. Ne ovat selkeästi matalan riskin korkomarkkinoita paremmat ja osakemarkkinoillakin on ollut varsin haastavaa tällä periodilla. Pääoman tuotto voisi olla parempikin, mutta ostettu asunto on erittäin hyvällä alueella. Ostohinnat tuppaavat hyvillä alueilla nousemaan varsin paljon verrattuna tuottavampiin Helsingin alueisiin. Vuokratulohan ei nouse samassa suhteessa, tämän olen myös matkan varrella oppinut. Se mihin en ole täysin tyytyväinen, on lainamarginaalien tarkistaminen. olisin pystynyt parantamaan sitä merkittävästi vaihtamalla pankkia aikaisemmin. Muiden asuntojeni osalta tilanne on parempi ja kirjoittelen jossain sopivassa vaiheessa, kuinka vakuuksilla ROE - lukua saadaan parannettua merkittävästi.

Yllä kuvattu bruttokassavirran laskenta on oleellista, kun lasken lainanmaksukykyäni. Kun vähennän verot saadusta bruttokassavirrasta, saan luvun, jonka voin käyttää mm. lainojen lyhentämiseen. Tämä luku on tällöin siis sijoituskohteen kertynyt todellinen käteen jäävä tuotto. Tilanne kuitenkin menee hieman monimutkaisemmaksi, ellei kaikkien kassavirtojen loppusumma ole nolla. Tällöin kassavirtoja on käytetty muihin aktiviteetteihin (kaikki aktiviteetti kaljan juonnin ja muiden sijoitusten välillä lasketaan).

Monet ystäväni tekevät asuntosijoituksensa kannattavuuslaskelmat tämän laskelman tapaisesti. Vaikka tein laskelman koko omistusajalleni, ei tilanne muutu, vaikka sen muuttaisi yhden vuoden tasolle kannattavuuslaskelmaa tehtäessä.

Varallisuuden kasvun laskenta

Lupasin palata järjettömään laina-aikaani. Alussa kerroin, että mainitulla laskelmalla laina-aikani olisi ollut 31,22 vuotta. Oman kodin asuntolainana tämä voi jollekin olla hyvä ratkaisu mutta sijoitustoimintana mainitun laina-ajan voi rinnastaa mielestäni typeryyteen. Laina-aika on yksinkertaisesti liian pitkä. Omalla kohdallani on mahdollisuus maksaa lainaa huomattavasti nopeammalla lyhennysohjelmalla ja teen myös lisälyhennyksiä, silloin kun katson sen järkeväksi. Tämän vuoksi aiemmin kuvattu tapa (ROE ja ROI) laskea tuottoja ei täytä kaikkia tarpeitani vaikkakin niiden avulla pystyn vertailemaan asuntosijoituksiani paremmin muihin sijoituksiini. 

Alkuperäinen laina oli 110.000 euroa ja pankin kanssa sovittu kuukausittainen lainan lyhennys oli 614,53 euroa. Laina oli siis tasalyhenteinen, koska haluasin ettei mahdollinen korkojen nousu pidennä laina-aikaa vaan pakottaa kaivamaan rahat muualta. Näin ollen laina-aika oli 14,9 vuotta. Kuten summasta huomaa, teoreettinen verovelka katetaan muualta ja käytän tämän lisäksi myös muita yhtiöni kassavirtoja. Asunnon omistuksen aikana olen tehnyt yhden hieman suuremman lisälyhennyksen ja muuttanut lainaohjelmaa pankin vaihdon yhteydessä. Tämän taustalla oli yhden uuden sijoitusasunnon ostaminen, joten syy oli puhtaasti sijoitustoiminnan tehostaminen.  

Helpoin tapa laskea varallisuuden kasvu on luonnollisesti laskea lainojen lyhennykset yhteen. Kokonaisuudessaan olen maksanut lainaa pois 40.394,08 euroa ja lainaa on jäljellä 69.605,92 euroa. Tämähän on summa, joka on konkreettista varallisuuden kasvua. Näin ollen varallisuuteni on kasvanut 65,7 % ja annualisoituna 13,4 %. Kokonaisvarallisuuteni on siis tämän asunnon osalta 101.845,25 euroa.

Nyt luvut ovat on erinomaisia. Tämä luku kuvaa siis varallisuuteni nousua mutta ei pääoman tuottoa. Luku ei ole vertailukelpoinen ROE:een. ROE on määritelmällisesti oman pääoman tuotto, ja olen lisännyt omaa pääomaa käytännössä joka kuukausi asunnon omistukseni aikana. Tähän konkretisoituu tuottolukujen laskennan tärkeys. Niitä täytyy laskea oikein ja niiden täytyy sopia omiin tarpeisiin.

Loppusanat ja oppiminen

Tämän blogin opetuksena itselleni olivat seuraavat asiat:

  • Kilpailuta rahoitus kunnolla ja etsi luotettava pankki kumppaniksesi
  • Tee varjokilpailutuksia, vaikka et olisikaan vaihtamassa pankkia pienen marginaalihyödyn vuoksi. Tätä voi aina näyttää myös omalle pankilleen ja keskustella hinnoista ilman pankin vaihtoa.
  • Seuraa kustannuksia tarkasti, omakohtaisesti tulen selvittämään miksi yhtiövastike on noussut näinkin paljon vaikkei taloyhtiössä ole ollut remontteja
  • kalliiden asuinalueiden vuokratuotot suhteessa sijoitettuun pääomaan ovat lähes poikkeuksetta heikommat kuin halvemmilla alueilla
  • Mieti tarkasti, haluatko kiusata erinomaista vuokralaista pienillä vuokrankorotuksilla sillä riskillä, että vuokralainen haluaa vaihtaa asuntoa

Jatkan seuraavassa blogissani saivartelua tuoton laskennasta ja pureudun enemmän tarpeeseeni selvittää todelliset oman pääoman sijoitukseni tähän asuntoon. Kuten jo yllä olevista laskelmista näkyy, asunto ei ole ns. "kantanut itseään" vaan olen injektoinut siihen varsin paljon omaa pääomaani ja tämän seuraaminen on itselleni erittäin tärkeää. 
Kuten aiemminkin, otan mielelläni kommentteja / kysymyksiä vastaan. Elämä on oppimista ja kritiikistä / haastamisesta oppii yleensä kaikkein eniten.

 

east Kirjaudu / Avaa tili
29.1.2017 - 10:43
#11126

asuntosijoittajaksi

OP
+27
Liittynyt:
28.1.2017
Viestejä:
55

Edellisessä blogissani kuvattu tapa laskea varallisuuden kasvua ei kuitenkaan riitä itselleni, koska maksan lainojani pois myös muiden sijoitusten tuotoilla. Injektoin sijoituskohdettani siis lisäsijoituksilla. Lukijan kannalta voi olla yksinkertaistavaa ajatella näiden lisäsijoitusten tulevan kuukausisäästämisenä esim. palkkatuloista. 

Näiden “kuukausisäästöjen” vuoksi sijoitetun pääoman (ROE) ei tuo täydellistä kuvaa omaisuuteni kehityksestä. ROE olisi hyvä mittari, jos sijoistoimintaani ei tulisi uusia pääomia esim. muista pääomatuloista tai palkkatuloista.

Varallisuuden kasvun lähteet

Tarvitsen siis kunnollisen seurannan lisäsijoitusten osalta. Kutsun lisäsijoituksia kassavirtainvestoinneiksi, joku voi keksiä niille paremman nimen. Tehostetulla laskelmalla saan paremman kuvan asuntovarallisuuteni kasvun lähteistä. Lisäksi laskelma helpottaa vapaiden vakuuksien seurantaa. Vakuuksien seurannasta on tullut viime aikoina yksi tärkeimmistä seurantakohteistani, johtuen halustani ostaa lisää sijoitusasuntoja. Mutta tästä lisää joskus myöhemmin.

Laskelman erinomaisuus korostuu tilanteessa, jossa asuntoja on useita tai kun tuntuu, että pankkitili on jatkuvasti tyhjä. Näiden tietojen pohjalta pystyn seuraamaan asuntokohtaisesti, mihin asuntoon teen kassavirtainvestointeja ja minkä asunnon osalta en käytä kaikkia kassavirtoja asuntoon kohdistettujen lainojen lyhentämiseen. 

Käytössäni on oltava seuraavat tiedot: vuokratulot, yhtiövastikkeet, korkokustannukset, verot, muut kustannukset ja lainojen lyhennykset. Näiden tietojen avulla erottelen lainojen lyhennyksistä asunnon bruttokassavirran sekä verokertymän. Laskelman avulla saan kattavan käsityksen, kuinka paljon joudun laittamaan omaa pääomaa asuntoon jokaisena kuukautena. 

kassavirtainvestointi = nettokassavirta - lainan lyhennys

Tämän asunnon kohdalla tarkka laskelma on ensimmäiselle kuukaudelle:

+ vuokratulo                                       + 775,00 

- yhtiövastike                                       - 128,00 

- korkokustannukset                            - 258,18

- verot                                                    - 95,28 

- lainan lyhennys                                 + 614,53

= kassavirtainvestoinnit                        -320,99

Koska luku on negatiivinen, tein ensimmäisen omistuskuukauden aikana 320,99 euron kokoisen oman pääoman sijoituksen sijoituskohteeseeni. Nyt tarkkaavainen lukija ehkä miettii, että kuinka vero muuttui oman pääoman sijoitukseksi. Siihen on hyvin yksinkertainen selitys. Maksan tuon mahdollisen veron muista varoistani. Vuokraustoiminnan seurauksena syntyvä nettokassavirta ei riitä siis kattamaan lainan lyhennystäni ja pankkitilin saldo vähenee 225,71 eurolla. Tämän lisäksi minun on löydettävä rahat verojen maksuun ja joten verot palautuvat oman pääoman sijoitukseksi.   Näin ollen kassavirtainvestoinnit voidaan jakaa verojen kautta syntyviin kassavirtainvestointeihin ja muihin kassavirtainvestointeihin. Tämä on makuasia, aiemmin en tehnyt tätä erottelua mutta kiitos blogini aloituksen, yhden kommentoinnin ansiosta teen tämän laskelman nyt loppuun saakka. Kiitos tässä kohden Harri Hurun kommenteista aiempaan blogiini.

Asuntovarallisuuteni kasvaa näiden laskelmien pohjalta bruttokassavirran ja kassavirtainvestointien  (verot ja muut) yhteenlasketun summan verran. Ensimmäisen kuukautena varallisuuteni kasvoi täten 614,53 euroa, joka on siis sama kuin lainan lyhennys (kuulostanee vielä tässä vaiheessa typerältä laskea näitä).
Kassavirtojen erittely ja tuoton laskenta

Nyt pystyn laskemaan tarkasti asuntovarallisuuteni kasvun ja erottelemaan sen lähteet.

Vuokratulot ovat olleet yhteensä 38.136,13 euroa, yhtiövastikkeet 6.641,11 euroa, korkokustannukset 8.349,53 euroa (bruttokassavirrat asunnosta ovat olleet yhteensä 23.145,49), verot 4.828,55 euroa ja muut kassavirtainvestoinnit 17.006,57 euroa, yhteensä 40.152,05 euroa. Tämän luvun tulee vastata lainan vähentymistä. Lainapääoma oli lähtötilanteessa 110.000 euroa ja nyt 69.847,95 euroa eli erotus on 40.152,05 euroa. Täydellistä.

Kuinka eri kassavirrat jakautuvat tuoton laskennassa:

Kuvasta näkyy myös erinomaisesti ROE:n ja varallisuuden kasvulaskelman yhtymäkohta. ROE oli siis laskettu ennen veroja ja 8,32 % vuotuisella tuotolla, alkusijoitukseni saavuttaa summan 84.596,66 euroa. Tämän jälkeen kuvasta näkyy myös, miksi verojen käsittely on näissä laskelmissa suhteellisen hankalaa. Eikä vähiten siksi, että veroprosentit vaihtelevat meidän kaikkien välillä.

Kassavirtojen pohjalta asuntovarallisuuteni on saavuttanut loppusumman 101.603,22 euroa. Alunperin olin sijoittanut asuntoon 61.451,17 euroa, joten asuntovarallisuuteni on kasvanut 65,3 %, annualisoituna 13,4 %.

Asuntovarallisuuden tuoton laskennan loppuun saattaminen

Edellä olen käsitellyt ainoastaan sijoitusasunnon kassavirtoja, ja niihin liittyviä ongelmatiikoita. Kassavirrat ansaitsevat erityishuomion, koska sijoitusasunnot ovat täysin poikkeuksellinen omaisuusluokka nimenomaan kassavirtojensa ansiosta. Mikään muu omaisuuluokka ei myöskään saa yhtä turvattua vakuuskohtelua pankeilta, kuin sijoitusasunnon. Tämä yhtälö johtaa väistämättä valkavivun käyttämiseen ja sen käyttämättä jättäminen on lähes typeryyteen rinnastettavaa toimintaa.

Olen tähän asti tietoisesti jättänyt  käsittelemättä sijoitustoiminnan kannattavuudelle keskeistä komponenttia eli sijoituskohteen arvonmuutosta. Pyrin tekemään erillisen sivun blogiini tavastani seurata asuntojen hintamuutoksia, joten tässä yhteydessä ohitan perustelut. Seuraan yksinomaan Tilastokeskuksen hintatietoja. Koska sijoitusasunto sijaitsee Helsingin Kruununhaassa, on luontevaa käyttää tilastoja koko Helsingistä, 00170 postinumeroalueelta ja Helsingin 1 -alueelta.

Asunnon omistuaikana vertaisryhmän arvonmuutokset ovat seuraavat:

Helsingin yksiöt, vanhat osakehuoneistot +16,8 %

Helsingin 1 - alueen yksiöt, vanhat osakehuoneistot +19,1 %

Postinumero 00170 ennen vuotta 1949 rakennetut vanhat yksiöt +22,5 %

Näiden muutosten keskiarvo on +19,4 %. Kaikissa käytetyissä tilastoissa on omat hyvät ja huonot puolensa, joten käytän näiden keskiarvoa. Asunnon ostohinta kustannuksineen oli 171.451,17 euroa, joten arvonmuutos on tämän pohjalta 33.359,42 euroa. Jälleenmyyntihintana yksiö Kruununhaassa 204.958,94 euroa ei kuulosta toivottomalta. Katsoessani alueen pyyntihintoja, hintaa voi pitää ihan hyvin perusteltuna.

Nyt pystyn määrittelemään asuntovarallisuuteni nousun lähteet tarkasti. Oman pääoman tuotto on ollut 23.145,49 euroa (ennen veroja), verojen ja lisäpääomien sijoitukset ovat olleet 21.835,11 euroa ja asunnon arvonmuutos 33.359,42 euroa. Yhteensä 78.340,01 euroa. Asuntovarallisuuteni on siis noussut käsittämättömät 127,5 % neljässä vuodessa, annualisoituna 22,8 %.

Varallisuuden nousun lähteenä on ollut pääosassa arvonnousu ja sijoituskohteesta saatavat kassavirrat. Näiden osalta voidaan puhua oman pääoman tuotosta, koska ne on puhdistettu lisäsijoituksista. Toki lisäsijoitukset ovat vähentäneet korkokustannuksia mutta jossain kohti oikopolut ovat sallittavissa. Oman pääoman tuotto (ROE) ennen veroja sijoitusasunnolle on ollut 92,0 %, annualisoituna 17,7 %, loput varallisuuden kasvusta ovat syntyneet lisäsijoituksista. Luvut ovat erittäin hyviä, vaikka ensimmäinen ostos olikin tehty varsin hutiloiden.

Yhteenveto ja oppimislistaus

Vaikka asuntosijoittamisen näkökulmasta kaikkein tärkein elementti ovat kassavirrat, arvonmuutoksilla on myös oma merkityksensä. Varsinkin jos asuntoja on tarkoitus ostaa jatkossa lisää. Arvonmuutokset vaikuttavat suoraan pankkien vakuuskäsittelyyn, jonka ansiosta parhaimmillaan pelkällä arvonmuutoksella pystyy rahoittamaan seuraavan asunnon oston ilman omia pääomia. Palaan tähän myöhemmin.

Tämän tuoton laskenta -jaarittelublogin suurin anti on ollut itselleni:

  • sijoitustoiminnan tuottoja voi laskea monella eri tavalla
  • ainoa jolla on merkitystä, on velanmaksukyky, joka on suoraan kytkettynä kassavirtoihin
  • älä koskaan aja itseäsi sellaiseen tilanteeseen, jossa et voi maksaa lainoihin lisälyhennyksiä
  • ymmärrä, mistä lähteistä varallisuutesi kasvaa
  • arvonmuutokset voivat olla merkittävä sijoitustoiminnan tuotonlähde myös asunnoissa

Lupaan olla palaamatta enää näihin tuoton laskennan "hienoihin" yksityiskohtiin syvällisesti. Jatkossa keskityn enemmän kertomaan kokemuksistani asunnon ostamisessa, vuokralaisista sekä tuottokehityksestä. Asiat, joihin olen luvannut palata, ovat vakuuden laskenta sekä hintakehityksen seuranta. Nämä kaksi aihetta vaativat vielä raskaslukuista tekstiä, mutta palaan niihin myöhemmin.

Blogi on luettavissa myös muilta osiltaan osoitteessa: http://asuntosijoitukset.blogspot.fi/

Blogissa käydään lävitse (joita en ole tänne lähettänyt) toisen asuntoni ostoa, asuntojen hintakehityksen huomoimista ja vähän muitakin kokemuksia.

 

Otan mielelläni kommentteja vastaan, yhden keskustelun jälkeen paransin jo omia laskelmiani ja mielelläni jaan ajatuksia jotka kehittävät toimintaamme.

east Kirjaudu / Avaa tili
29.1.2017 - 13:36
#11129

Nagamorich

+121
Liittynyt:
28.9.2015
Viestejä:
168

Kiitoksia loistavista kirjoituksista. Onko aikomus päivittää myös jatkossa blogia päivittäin, vai onko kyseessä "alkuburst"?

Kirjoitukset ovat syventäviä, mutta varsin yksinkertaisesti kirjoitettu.

 

Kysymys liittyen vastikkeen nousuun. Kuka päättää taloyhtiön vastikkeen nousun? Jos vastaus on taloyhtiökokous/hallitus yhtiön äänestyksellä, niin eikö valveutunut asuntosijoittaja osallistu näihin tapaamisiin? 

 

east Kirjaudu / Avaa tili
29.1.2017 - 13:53
#11130

asuntosijoittajaksi

OP
+27
Liittynyt:
28.1.2017
Viestejä:
55

Moi Nagamorich,

 

tämä on alkuburst :) Tuolla blogger sivuilta löytyy loput mitä olen kyhännyt mutta sain tähän ketjuun kysymyksen, jonka johdosta ajattelin tykittää nämä kaksi lisäsivua samantien tänne. Näin vastasin kysymykseen syvällisemmin. Yritän kirjoitella kerran viikossa uutta mutta katsotaan nyt kun olen käynyt tuon "historiaosion" lävitse, miten paljon on kirjoiteltavaa. Yksi onni / ongelma on, että yleisesti ottaen asuntosijoittaminen on varsin tylsää. Täytän Exceliiin tulot ja menot kaksi kertaa kuukaudessa (lainojen maksupäivät) ja se on about siinä. Viime vuonna ostin yhden asunnon ja yksi vuokralainen vaihtui. Ei ihan kauheasti ollut hommaa ilman tuota asunnon ostoa :)

Tuon vastikekysymyksen osalta voin kertoa, että olen kahden taloyhtiön hallituksessa jäsenenä ja yhdestä "lensin pihalle" kun en ehtinyt muiden kiireiden vuoksi osallistumaan yhtiökokoukseen. Peruscase, paikalla oli lähinnä asukasosakkaita ja kun sijoittajaosakas ei ollut paikalla nostamassa päätään, hallitukseen valittiin asukasosakas. Ensi vuonna väännän itseni sinne takaisin. Eli olen näissä aktiivisesti mukana. Aikaahan se vie mutta tunnustan ottavani nämä osin harrastuksena, koska olen aiheesta yleisesti erittäin kiinnostunut.

east Kirjaudu / Avaa tili
29.1.2017 - 14:29
#11131

Velho

+1889
Liittynyt:
26.6.2014
Viestejä:
656
Nagamorich kirjoitti:

Kysymys liittyen vastikkeen nousuun. Kuka päättää taloyhtiön vastikkeen nousun? Jos vastaus on taloyhtiökokous/hallitus yhtiön äänestyksellä, niin eikö valveutunut asuntosijoittaja osallistu näihin tapaamisiin? 

Isännöitsijä valmistelee hallitukselle talousarvion, jonka hallitus puolestaan esittää yhtiökokoukselle. Talousarvio laaditaan käytännössä arvioimalla menot ja sitten säätämällä tulopuolta (=yleensä >90-prosenttisesti vastikkeita) sen mukaan että tulot riittävät menoihin. Pääsääntöisesti yhtiökokous hyväksyy hallituksen esityksen sellaisenaan. Asiasta harvemmin joudutaan äänestämään, koska jos joku tekee esityksen vastikkeen pienentämisestä, täytyisi samalla tehdä esitys menojen pienentämisestä vastaavasti jotta budjetti ei mene alijäämäiseksi (taloyhtiöillä on harvemmin merkittäviä vanhoja ylijäämiä puskureina). Menojen pienentäminen yhtiökokouspäätöksellä mielekkäästi on harvoin mahdollista, koska yhtiöllä on voimassaolevia sopimuksia ja velvoitteita jotka tulevat joka tapauksessa maksuun. Menoihin vaikuttaminen vaatii siis pidempiaikaista valmistelua hallituksessa. Tässä puolessa tosin olisi monessa yhtiössä paljon tekemistä. Ei ole mitenkään tavatonta törmätä esim. vuosia vanhoihin hissihuolto-, laajakaista-, sähkö- ja vakuutussopimuksiin joiden hintataso voi olla moninkertainen verrattuna päivän käypään hintaan. Lisäksi vielä merkittävämpää tuhlausta voi olla muilla osa-alueilla: talotekniikan vanhoja laitteita ajetaan epäoptimaalisesti, lämmitys on epätasapainossa, jäteastioita on liikaa tai vääriä, korjaustoiminnassa ei huomioida elinkaarikustannuksia, suunnitellaan liian kevyitä tai raskaita korjauksia, suunnitellut korjaukset eivät ole ekonomisia, jne. 

east Kirjaudu / Avaa tili
29.1.2017 - 14:29
#11132

Velho

+1889
Liittynyt:
26.6.2014
Viestejä:
656
Nagamorich kirjoitti:

Kysymys liittyen vastikkeen nousuun. Kuka päättää taloyhtiön vastikkeen nousun? Jos vastaus on taloyhtiökokous/hallitus yhtiön äänestyksellä, niin eikö valveutunut asuntosijoittaja osallistu näihin tapaamisiin? 

Isännöitsijä valmistelee hallitukselle talousarvion, jonka hallitus puolestaan esittää yhtiökokoukselle. Talousarvio laaditaan käytännössä arvioimalla menot ja sitten säätämällä tulopuolta (=yleensä >90-prosenttisesti vastikkeita) sen mukaan että tulot riittävät menoihin. Pääsääntöisesti yhtiökokous hyväksyy hallituksen esityksen sellaisenaan. Asiasta harvemmin joudutaan äänestämään, koska jos joku tekee esityksen vastikkeen pienentämisestä, täytyisi samalla tehdä esitys menojen pienentämisestä vastaavasti jotta budjetti ei mene alijäämäiseksi (taloyhtiöillä on harvemmin merkittäviä vanhoja ylijäämiä puskureina). Menojen pienentäminen yhtiökokouspäätöksellä mielekkäästi on harvoin mahdollista, koska yhtiöllä on voimassaolevia sopimuksia ja velvoitteita jotka tulevat joka tapauksessa maksuun. Menoihin vaikuttaminen vaatii siis pidempiaikaista valmistelua hallituksessa. Tässä puolessa tosin olisi monessa yhtiössä paljon tekemistä. Ei ole mitenkään tavatonta törmätä esim. vuosia vanhoihin hissihuolto-, laajakaista-, sähkö- ja vakuutussopimuksiin joiden hintataso voi olla moninkertainen verrattuna päivän käypään hintaan. Lisäksi vielä merkittävämpää tuhlausta voi olla muilla osa-alueilla: talotekniikan vanhoja laitteita ajetaan epäoptimaalisesti, lämmitys on epätasapainossa, jäteastioita on liikaa tai vääriä, korjaustoiminnassa ei huomioida elinkaarikustannuksia, suunnitellaan liian kevyitä tai raskaita korjauksia, suunnitellut korjaukset eivät ole ekonomisia, jne. 

east Kirjaudu / Avaa tili
29.1.2017 - 14:56
#11133

KepilläJäätä

+669
Liittynyt:
11.1.2015
Viestejä:
434

Nagamorchille: Hallitus esittää vastikkeen suuruuden, yhtiökokous hyväksyy. Sinänsä hoitovastikkeen tason määrittävät pitkälti hoitokustannukset. Hallituksen velvollisuus on pyrkiä pitämään kulurakenne mahdollisimman hyvässä tikissä, jolloin vastiketasokin pysyy kohtuullisena.

 

Asuntosijoittajaksi: Samaa mieltä siinä että tuottolaskelmia pystyy pyörittämään jos jonkinlaisesta näkökulmasta ja suhteuttaa tuottoja eri tyyppisiin asioihin.

Itse tosin yksinkertaisena tyyppinä tykkään pitää asiat yksinkertaisena.

Mielestäni sijoituskohteen hyvyyden kertoo yksinkertaisesti sen ROI% (remonttiveloilla oikaistuna). Jos saat Hesan ydinkohteesta 3-4% ROI:n ja kasvukeskuksesta 6-7%, niin vaikea löytää perusteita rakentaa sijoitussalkkua matalan ROIn kohteista. Varsinkaan jos sijoitustoimintaa harjoittaa korkealla vivulla. Kyllähän tuollainenkin yksittäinen kohde toki voi mennä salkkua tasapainottavana elementtinä, mutta tuolla korkeammalla ROIlla omaisuutesi arvo kasvaisi huomattavasti nopeammin ja olisit paljon paremmin suojassa korkojen nousulta. Sinun kohdallasi tuo kuvio toki toimii koska sinulla on muita tuloja&varallisuutta, jolloin kokonaistilanteeseesi nähden vivutusaste taitaa kuitenkin olla aika maltillinen.

ROE%:kin voi sitten pyöritellä, mutta ei kannata sokaistua korkeista ROE -lukemista nykyisessä korkomarkkinassa, todellisuus voi 5 vuoden päästä olla jotain aivan muuta. Vipua toki pitääkin käyttää, mutta sopiva vivutusaste on aika yksilöllinen, ja siten "hyvät" ROEtkin ovat yksilöllisiä. Täydellä vivulla operoidessahan ROE% on ääretön, vaikka sijoitus voi sinällään olla sysipaska.

Arvonnousu on toki mielenkiintoinen osa asuntosijoittamista, mutta Statin tilastojen pohjalta en mitään kovin vahvoja olettamia vetäisi yksittäisen kohteen hinnankehityksestä. Ainoa tapa varmentaa arvonnousu on pistää kämppä myyntiin ja katsoa minkälaisia tarjouksia tulee. Vaikea usko että arvonnousuputki voisi historiallisen kaltaisena jatkua, ellei kuluttajien tulotasokin lähde äkillisesti selvään kasvuun. Itse ainakin lähtisin tulevaa tuottoa mallintamaan puhtaasti vuokratuoton perusteella, arvonnousu on kiva bonus jos sellaista toteutuu.

Enkä halua kuulostaa liian kriittiseltä, lähinnä herättelen miettimään sijoituskohteita mukavuusalueen ulkopuolelta, jolloin nettovarallisuutesi kasvu voisi mahdollisesti olla nykyistä nopeampaa, ilman riskin kasvua. Toki asuntosijoittaminen puuhasteluna on paljon mukavampaa ja vaivattomampaa omilla kotinurkilla.

Mielenkiintoista luettavaa juttusi kaikenkaikkiaan, mielenkiinnolla odotan tulevia kirjoituksia.

east Kirjaudu / Avaa tili
29.1.2017 - 15:58
#11137

asuntosijoittajaksi

OP
+27
Liittynyt:
28.1.2017
Viestejä:
55

Olen täysin kanssasi samaa mieltä noista ROE:n harhoista. ROE on mittarina hyvä vasta kun sijoitettavaa varallisuutta on oikeasti järkevä summa. Siihen asti se on hyvä mittari, kun verrataan eri sijoitusluokkia keskenään.

Tuo mainitsemasi täyden vivun käyttö räjäyttää ROE:n mutta tällöin oleellista on varallisuuden nousu. Jos varallisuus nousee 100 euroa kuukaudessa ja tasemielessä sijoituskohde on vaikka 200.000 euroa, ei tuosta pysty ihan kauheasti iloa repimään. Yritän kirjoittaa tästä täyden velkavivun käytöstä myös jossain välissä, koska olen yhden asunnon ostanut näin ja toista olen juuri ostamassa. Tällaisessa tilanteessa vivutus pitää laskea osaksi koko pakettia, jotta juuri tuo mainitsemasi ääretön ROE ei pääse sotkemaan rationaalista ajattelua.

Valotan hieman miksi olen päätynyt sijoittamaan vain Helsinkiin. Syy on hyvin yksinkertainen. Omat juureni ovat alueella, jossa ei käytännössä voi missään tilanteessa käyttää sanaa "kasvu". Näin ollen kotikonnut ovat täysin poissuljettu. Vaikka olen asunut ympäri maata, oma sukulais- / tuttavaverkostoni on nykyään lähes 100 %:sti helsinkiläisiä ja luonnolliset kontaktit muihin kaupunkeihin ovat olemattomat. Näin ollen sijoitustoiminnan operatiivinen puoli on helpompaa tehdä vain ja ainoastaan täällä. Katselin jossain välissä Keravaa ja Tuusulaa, mutta ne markkinat on ns. OTC markkinoita. Kaikki edes jossain määrin järkevät kohteet menee tiskinalta ja uudiskohteet menevät rahastoille. Näin ollen jäljelle jää Espoo / Vantaa. Noita alueita  voisin jossain määrin harkita mutta jo pelkästää kaupunkien sirpaleinen kartta tekee isot haasteet eri alueille välillä. Tikkurila on järkyttävissä hinnoissa, samoin kuin Tapiola ja tarjonta on hyvin huonoa. Samoja ominaisuuksia kuin Keravalla ja Tuusulassa.

Ulkomaiden osalta olen erittäin kiinnostunut. Valitettavasti alueet, joita seuraan ovat Euroopan ulkopuolella ja ajoituksen kanssa täytyy olla erittäin tarkka. Valuuttakurssit pystyvät tuhoamaan sijoituksen kuin sijoituksen pahimmillaan parissa päivässä. Katso esimerkiksi kuinka Meksikon Peso liikkui Trumpin valinnan jälkeen tai Turkin Liira Erdoganin operaatioiden jälkeen. En toki Meksikoa tai Turkkia katso mutta maat joita seuraan, ovat saman tyyppisiä, joskin valuutaltaan ehkä vielä rajumpia. Tarkoitus on aloittaa sijoitustoimintaa kohdemaassa ajatuksella siirtyä sinne sitten eläkepäivillä pysyvästi.

Kuten jo tosiaan aikaisemmin sanoin, olen pitänyt muualla elämässäni sen verran varallisuudestani huolta, että en mene "poikki", mikäli korot nousevat nykytasosta jonkin verran. Näin ollen pystyn puodottamaan velka-asteen ripeästi 20-30 %-yksikköä alemmassa ilman suurempia "pakkomyyntejä". Katson omaa talouttani hieman samalla tavalla kuin vahinkovakuutusyhtiöt. Minulla on tase jonka sivussa tuloslaskelmaan tulee maksutuloa (palkka- ja pääomatulot) ja pyrin sijoittamaan ko. rahat tuottavasti ja turvallisesti riskit ja mahdollsuudet huomioiden. Valitettavasti minullakin on kulusuhde (leipääkin pitää syödä), jota täytyy tarkkailla ettei tarvitse tulosvaroituksia antaa.

Hintakehityksen osalta seuraa Tilastokeskusta erityisesti sen vuoksi, että pystyn arvioimaan missä vakuusarvoni menevät. Fakta on, että asuntosijiottamisessa harvoin pääsee tekemään pikavoittoja, joten myymällä asunnon, realisoidaan myös verot ja näin ollen uuden kohteen hankintaa tarkoitetuista varoista häviää yhteiseen hyvää jokin summa. Toki tässä voi käyttää lapsia hyväkseen, mikäli siihen on mahdollisuus. Itse en omistamiini yksiöihin kyllä suostu muuttamaan :)

Omasta mielestäni asuntosijoittamisen ainoa strategia on: osta ja pidä. Toinen puoli asiaa on toki se, että Tilastokeskus on ainoa luotettava taho tässä maassa, kun aletaan tutkimaan tilastoja. Kaikki muut ovat johonkin suuntaa bias. Kirjoitin tästä aiheesta Blogissani osoitteessa: http://asuntosijoitukset.blogspot.fi/2017/01/asuntojen-hintakehitys-ja…

Asuntojen hintakehityksestä olen kuitenkin eri mieltä. Maassamme on ollut siinä mielessä erikoinen kehitys, että vuokrat ovat nousseet ja asuntojen hinnat eivät juurikaan. Jos tutkit tarkemmin esimerkiksi Helsingin yksiöiden hintakehitystä, näet että vuoden 2013 jälkeen vuoden 2016 asti hintakehitys oli erittäin vaatimatonta. Isompi piikki syntyi vasta viime kesänä. 2013 Q3 Helsingin yksiöiden hinnat olivat pisteluvussa 120,6 ja 2016 Q1 pisteluku oli 126,2. Eli 11 vuosineljännestä (melkein 3 vuotta) tuotti hinnannousua 4,6 % absoluuttisesti. Tuon kun annualisoi niin se ei päätä huimaa, vielä inflaatiokorjaus päälle niin aletaan olla nollissa. Keskustassa hintakehitys oli hieman vaatimattomampaa (Helsinki 1) ja keskustan tuntumassa hieman parempaa (Helsinki 2). Joten, nyt kun talouteen on selvästi tullut lisää optimismia, asuntojen hinnatkin ottivat pienen pyrähdyksen. Sen mitä olen itse havainnoinnut, myös omaan käyttöön ostavat ovat alkaneet pyörimään näytöillä. Näittähän ei kamalasti tässä menneinä vuosina näkynyt. Nyt kun optimismi on saanut pientä otetta, asuntojen hintoihin on tulossa jonkin asteinen tasokorotus. Ei 10 % mutta joitakin prosentteja. Ja asuntojen hinnat korreloivat enemmän BKT:n kuin korkotason kanssa. Shokkeja toki tulee, jos korkotaso nousee merkittävästi. Mutta tähän en usko. Kuulun myös kansanryhmään, joka on maksanut autolainasta yli 10 %:n korkoa, joten kokemusta löytyy mitä korkeat korot tekevät henkilökohtaiselle taloudelle.

Tulipas pitkä vastaus, ei ole näköjään kauheasti muuta tekemistä sunnuntai-iltapäivänä 

east Kirjaudu / Avaa tili
29.1.2017 - 17:38
#11138

Jallunpihtaaja (ei varmistettu)

-604
Liittynyt:
Viestejä:
1399

Itse olen nyt vajaa vuoden verran seuraillut asuntomarkkinoita sijoitusnäkökulmasta. Hinnat ovat dropanneet aika mukavasti pienemmillä paikkakunnilla kuten Salo, Pori jne.. Syinä lienevät poismuutto, väestön vanhentuminen ja palveluiden/työpaikkojen vähentyminen. Mutta jos mietitään esim. Saloa, jossa vanhojen yksiön hinnat pyörivät kohtuullisissa sijainneissa 30k€ - 40k€ nurkilla ja vuokratasot 300-400e.. Ne takaavat lähes varmasti kohtuullisen hyvän ROI:n (kunhan vuokralainen löytyy), voiko sijoituksen riski olla kovin suuri, jos sijoitus maksaa itsensä jo 10:ssä vuodessa itsensä takaisin?

Ymmärrän että hinnat ovat sopeutuneet ihmisten muuttoliikkeeseen ja edellä mainittuihin seikkoihin, mutta ylireagoivatko markkinat kuitenkin näillä paikkakunnilla? Substanssivalue on kuitenkin kohdillaan. PK-seutukin on hintatasoltaan hyvin kallis, eikä kaikilla pikkupaikkakuntalaisilla ole varaa muuttaa sinne edes töiden perässä, koska palkkataso ja varallisuus ei yksinkertaisesti riitä.

Olen kovasti miettinyt tätä asiaa, mutta en ole päässyt mihinkään järkevään lopputulokseen. Muutama kohde esim. Lohjalta on jäänyt "hannaamisen" takia hankkimatta, koska en ole osannut arvioida riskiä tyhjille vuokrakuukausille esim. 10 vuoden ajanjaksolla.

Mitä mieltä olette näistä pikkupaikkakunnista, joissa näkymät eivät ole ehkä niin suotuisat, mutta vastapainoksi tarjolla on "hyvää ROI:ta". Ihmisten kuitenkin täytyy aina asua jossain ja ehkä tulevaisuudessa asuntosijoittaminen ei ole niistä nuorista aikuisista kiinni vaan myös vanhempaa sukupolvea ja vanhuksia tulisi tavoitella vuokralaisiksi, koska heillä on varallisuutta ja he eivät halua asua ehkä siellä pk-seudulla...

east Kirjaudu / Avaa tili
29.1.2017 - 18:03
#11139

asuntosijoittajaksi

OP
+27
Liittynyt:
28.1.2017
Viestejä:
55

Mainitsemasi sijoitusalue on varmasti potentiaalinen, mikäli vain paikallis- ja kohdetuntemuksesi on kunnossa. Jos saat reivattua ROI:n 10 %:n luokkaan, ROE on todella jäätävä mikäli käytät yhtään velkavipua. Katselin itse joskus myös Kajaanin hintatasoa lähinnä puhtaasta mielenkiinnosta ja kyllähän ne näyttävät kiinnostavilta jos vain sen pystyisi jotenkin hoitamaan. Yksi riski minkä näen näissä maaseutupitäjissä on korjausvelat. Se kallein eli putkiremontti maksaa Helsingissä riippuen kohteesta 1000 euroa / neliö kummallakin puolella. PKS:n ulkopuolella remonttikustannukset ovat halvemmat mutta tarvikkeet maksavat joka puolella saman verran. Työn hinta on alempi mutta leikitään nyt sitten vaikka 600 euroa / neliö -hinnalla.

Tässä esimerkki: http://www.etuovi.com/kohde/d82833?sc=M1036514647&pos=6

Jos ja kun tuo häviää netistä, niin asunto on 26,5 m2, hinta 57.000 euroa (2.150 euroa / neliö) ja rakennusvuosi 1980. Sijaitsee Kajaanin keskustassa hyvällä paikalla (sen verran tuota kaupunkia tunnen).

Asunto on vuokrattu n. 7 %:n tuotolla (yhtiövastike yhteensä 140,03 euroa vaikka ilmoituksessa vähän toista yritetään kertoa). Nyt kun tuohon asuntoon pamahtaa putkiremontti seuraavan 10 vuoden aikana, putkiremontti nykyhinnoilla tulee olemaan 28 % ostohinnasta. En oikein usko, että asunnon hinta nousee tuon verran kun putkiremontti on tehty. Vallitseva hintataso kuitenkin määrittelee hintaliikkeen jälkeenpäin vaikka siihen aikaa onkin. Vuokratuotto ei siis tule enää olemaankaan juuri Helsingin tasosta poikkeava.

Esimerkki on parsittu kasaan tässä kirjoitellessa joten se on teoreettinen, koska en tunne markkinaa tarpeeksi hyvin. Mutta minua hirvittää noiden kohteiden korjausvelan määrä suhteessa asunnon arvoon. Käsittääkseni Suomessa on jo mennyt taloyhtiöitä konkurssiin, koska pankit eivät ole lainoittaneet mm. putkiremontteja. Tilannehan menee vain pahemmaksi, mitä pienempi paikkakunta on.

Käsittääkseni Suomessa on ainakin yksi näihin asuntoihin erikoistunut rahasto / osakeyhtiö: http://www.huhtanencapital.com/

Jos itse lähtisin tuohon hommaan, soittaisin noille ainakin ensin vähän haistelemaan miten he sen tekevät.

 

 

east Kirjaudu / Avaa tili
29.1.2017 - 20:05
#11141

asuntosijoittajaksi

OP
+27
Liittynyt:
28.1.2017
Viestejä:
55

tykitän nyt vielä yhden blogini tänne. Tämä on juuri julkaistu osoitteessa: http://asuntosijoitukset.blogspot.fi/2017/01/asunto-numero-2-tuotonlask…

Eli tästä eteenpäin laitan tänne ainoastaan uusia kirjoituksiani ja lopetan vanhojen copy paste -operaation. Vanhat löytyvät yllä olevasta osoitteesta.

Jatkan tarinaani toisen asuntoni oston jälkeisistä ajoista ja erityisesti sen tuoton lähteistä. Tein ensimmäisen asunnon osalta sen verran tarkan selvityksen laskentamenetelmistäni, etten palaa niihin enää uudestaan. Nämä laskelmat löytyvät

Asunnon hinta

Löysin siis asunnon, joka maksoi 120.000 euroa. Sijoitin asuntoon omaa pääomaa 45.696,90 euroa ja vierasta pääomaa 7.6703,10 euroa. Lasken omaan pääomaan mukaan varainsiirtoverot, jotta kirjanpitoni pysyy ojennuksessa ja toisaalta, se on myös kustannus joka on pakko maksaa. Lainoitusasteeni tämän asunnon osalta oli siis 62,67 %.

Asunnon rahoitus ja bruttokassavirta

Asunto oli vuokrattu jo valmiiksi ja näin ollen bruttokassavirran eri komponentit tulivat annettuina. Asunnon vuokra ja yhtiövastike olivat tiedossa. Tämän jälkeen usein merkittävä osa kustannuksista syntyy korkokustannuksista. Omalla kohdallani taustalla oli pitkiin korkoihin sidottu laina (tein virhearvion vuonna 2009), jota en pystynyt maksamaan kerralla pois ilman lisäkustannuksia. Tämän lainan vakuutena olleen varallisuuden olin myynyt pois vuoden 2013 aikana ja osa varallisuudestani oli käteisenä lainan vakuutena. Mainittu korkosidonnaisuus oli loppumassa piakkoin ja korkokustannus oli tulossa merkittävästi matalammaksi, joten en edes harkinnut lainan pois maksua / uudelleen neuvottelua. Hyvää sopimusta ei siis kannata katkaista lyhyen aikavälin säästöjen vuoksi. Lainani oli sidottu 1 kk euriboriin ja marginaali oli ja on edelleen 0,5 %-yksikköä. 

Näin pääsen bruttokassavirtalaskelmaan. Teen laskelman kesäkuu 2014 mukaisesti, koska siinä vaiheessa myös korkosidonnaisuuteni muuttui nykyiseksi ja nopea vuokrankorotus oli voimassa.

+ vuokratulo                                       +  610,71

- yhtiövastike                                       - 125,40 

- korkokustannukset                             - 67,14

= bruttokassavirta                                + 410,37 

Kun vähennän bruttokassavirrasta vielä verot (123,11 euroa), nettokassavirta enne lainojen lyhennyksiä on 287,26 euroa. Tällä laskelmalla laina-aikani on siis 22,25 vuotta, joka on jossain määrin siedettävä. Vipuaste kuitenkin laskisi varsin mukavasti kokoajan ja asuntoon ei tarvisi laittaa omaa rahaa lainkaan.

Ylläolevista komponenteista tiedostin, että vuokrataso oli liian matala. Koska tässä vaiheessa olin kuitenkin vielä täysin aloittelija, päädyin itselleni helppoon ratkaisuun pitämällä hyvän vuokralaisen. Jälkeenpäin olen vasta ymmärtänyt, että olisin voinut nostaa vuokran surutta markkinahintaan, koska vuokralaisen vuokran maksoi yhteiskunta. Tätä virhettä en teoreettisesti toista.  Mutta toisaalta, en myöskään vuokraa asuntojani tämän profiilin asukkaille, vaikka hänen kohdallaan kaikki menikin erinomaisesti.

Nettokassavirta ja kassavirtainvestoinnit

Johtuen sen aikaisesta tilanteestani, lainojen lyhennysohjelma ei kuitenkaan vastannut tätä kassavirtaneutraalia tilannetta. Lainasopimukseni mukainen annuiteetti oli 1.700 euroa, joten lainojen lyhennyksiin meni tämän laskelman hetkellä 1.632,86 euroa. Näin ollen pystyn viimeistelemään kassavirtalaskelmani ja selvittämään kuinka paljon teen "kuukausisäästöjä".

Bruttokassavirta                                    + 410,37 

- verot                                                     - 123,11 

- lainan lyhennys                                 - 1.632,86

= kassavirtainvestoinnit                       - 1.345,60

Kuten laskelmasta näkyy, maksoin asuntoon kohdistuvaa lainaa varsin nopeasti pois. Tällä lyhennystahdilla laina-aika olisi 4,75 vuotta ja tämän päälle "kuukausisäästöni" oli 1.345,60 euroa / kk.  Lainaohjelmaani on kolme selkeää syytä. Ensimmäinen asia luonnollisesti on maksukyky, jota en enää tässä käy lävitse. Taustalla on monia eri syitä ja järjestelyitä. Toisekseen, nyt kun korkotaso on matala, maksan mielelläni lainoja mahdollisimman nopeasti pois. Ja kolmanneksi, kerään itselleni vapaita vakuuksia, joilla pystyn ostamaan lisää asuntoja. Jos kuitenkin päätän lopettaa ostoni, lainavivun ollessa maltillinen, niiden uudelleen neuvottelu on helpompaa. Pankin kanssa keskustelu on varsin vaikeaa mikäli velka-aste on 70 % ja korkokustannukset syövät kaikki tuotot sijoituskohteesta. Kansankielellähän tämä tarkoittaisi konkurssia.

Kassavirtojen erittely ja tuoton laskenta

Nyt pystyn laskemaan tarkasti sijoitusasuntoni tuoton ja varallisuuden kasvun sekä  erottelemaan niiden lähteet. Koko asunnon sijoitusajalla (8/13 - 1/17) vuokratulot ovat olleet yhteensä 25.624,55 euroa, yhtiövastikkeet 5.446,20 euroa, korkokustannukset 3.569,50 euroa (bruttokassavirrat asunnosta ovat olleet yhteensä 16.608,85 euroa), verot 4.982,66 euroa ja muut kassavirtainvestoinnit 32.734,70 euroa, yhteensä 44.360,90 euroa. Tämän luku vastaa lainapääoman vähentymistä, joten lainaa on tammikuun lopussa 2017 jäljellä 32.342,19 euroa.

Pääoman tuottolukujen osalta sijoitettu pääoma (ROI) on ollut absoluuttisesti 13,57 % ja oman pääomantuotto (ROE) 36,35 %. Annualisoituna vastaavat luvut ovat ROI 3,70 % ja ROE 9,27 %.

Varallisuuden kehitys ja erittely

Kuten jo useaan kertaa todettua, varallisuuden kehitys on käytännössä eri asia kuin pääoman tuotto. Syynä tähän on sijoituskohteen ulkopuolelta tulevat varat ja arvonmuutokset. Ulkopuolelta tulevia varoja ovat omalla kohdallani verot ja nettokassavirran ylittävät lainojen lyhennykset (kassavirtainvestoinnit). Nämä ovat tämän asunnon kohdalta 32.374,70 euroa. Arvonmuutoksen lasken Tilastokeskuksen totetutuneiden kauppojen pohjalta ja kyseessä olevan asunnon osalta arvonmuutos on ollut 21.824,72 euroa.

Asuntovarallisuuteni on tämän asunnon osalta nyt 111.882,51 euroa eli varallisuuden kasvu on ollut 66.185,61 euroa. Varallisuuteni on kasvanut näin ollen 144,84 % ja annualisoituna 29,17 %.

Jotta lukijalle tulee vielä selväksi, miksi teen laskelmat näin monimutkaisesti, selvennän sen vielä kertaalleen. Koska omistan nykyisellään kuusi (6) asuntoa, minulle on erittäin tärkeää tietää mistä kaikki rahavirrat syntyvät. Tämän lisäksi tilannetta mutkistaa asuntojen omistusten oleminen sekä omissa nimissäni että omistamassani yhtiössä. Näin ollen tarvitsen tarkat tiedot, minkä asunnon osalta maksan kassavirtoja enemmän lainanlyhennyksiä ja mikä laina vähenee kassavirtaa vähemmän. Olen ottanut viisi eri lainaa, joiden marginaalit ja korkoehdot poikkeavat toisistaan, joten maksujen kohdentaminen kalleimpiin lainoihin on taloudellisesti järkevää. Lisäksi optimoin verotustani yhtiön osalta, joka on hyvin keskeisessä asemassa varsinkin kassavirtojen osalta. Vastaavasti hintatason seuranta on erityisen tärkeää tilanteessani, koska lasken vapaana olevia vakuuksiani. Vakuuksien avulla pystyn hankkimaan lisää asuntoja ja näin tehostamaan pääoman tuottoani sekä varallisuuteni kasvua.

Yllä olevassa kuvassa näkyy myös erittäin hyvin, että olen muuttanut kassavirtainvestointejani 3/15 - 3/16 välisenä aikana siten, että otin vuoden lyhennysvapaita tämän asunnon lainan osalta. Näin näen tällaiset operaatiot suoraan kuvistani, enkä unohda niitä. Tämän taustalla oli tarve järjestellä muita sijoituksiani. Kuvasta näkyy myös erinomaisesti, kuinka varallisuuteni on kasvanut noin puolet sijoituskohteesta riippumattomista syistä. Olen siis maksanut lainaa pois erittäin nopealla tahdilla ja tämän ansiosta olen 26.1. saanut lainapäätöksen uuden asunnon ostamista varten. Tämä ei olisi ollut mahdollista ellen olisi "pakkosäästänyt" tämän asunnon avulla.

Yhteenveto ja oppiminen

Tämän asunnon osalta olen oppinut muutaman tärkeän asian. Ensinnäkin luotettavalla vuokralaisella on hintansa. Vaikka jälkeenpäin katsottuna olisin voinut korottaa vuokraa, en sitä tehnyt, koska halusin vuokralaisen pysyvän asunnossa. Vuokraa korotin uudelle vuokralaiselle 12,2 % aiemmasta. En kuitenkaan ole ensi kerralla näin helläkätinen, mikäli vuokra poikkeaa markkinahinnasta liikaa. Toinen oppi tuli lainojen kanssa. Huomasin ajoissa, että vanhan lainani ehdot olivat erinomaiset. Mikäli näitä pystyy hyödyntämään, se ehdottomasti kannattaa. Uusien lainojen nostaminen maksaa ja yleensä lainaehdot myös muuttuvat. Ja se kaikkein tärkein oppi on ollut vakuuksien seurannassa. Olen ostanut jo yhden asunnon aiemmin pelkillä vakuuksilla ja nyt ostan toisen. Tämän pohjalla on puhtaasti nopea lainojenmaksutahti. Ilman sitä, omistaisin edelleenkin kaksi asuntoa ja haaveilisin vasta kolmannesta. Pitkällä aikavälillä nämä voivat olla erittäin merkittäviä päätöksiä saavuttaessani eläkeiän.

En tule enää jatkossa kirjoittamaan näitä semaattisia tuottolaskelmia auki jokaisesta asunnosta. Muiden asuntojen osalta näissä ei ole mitään erityistä uutta, johon olisi mielestäni syytä pureutua. Keskityn jatkossa enemmän koko varallisuuteni seurantaan ja siihen liittyviin kokemuksiin. Yhden suunnitelman mukaan kirjoittanen velkavivun ja vakuuksien seurannan yhtymykohdista, jolloin joudun pureutumaan yksittäisen asunnon tuottoprofiiliin. Mutta tälläkin kerralla suunnitelma on lähestyä asiaa enemmän portfolionäkökulmasta, eikä niinkään yksittäisen sijoituksen näkökulmasta.

Pyrin seuraavassa blogissani käymään lävitse viime vuoden tapahtumat ja kokemukset samalla kun etsin uutta asunto portfoliooni. Ja kommentit ovat erittäin tervetulleita.

east Kirjaudu / Avaa tili
30.1.2017 - 20:22
#11163

asuntosijoittajaksi

OP
+27
Liittynyt:
28.1.2017
Viestejä:
55

Saatuani tämän vimman alkaa kirjoittelemaan omia ajatuksiani blogin muotoon, luin myös useamman "kilpailevan" sijoitusaiheisen blogin. Huomasin yhden mielenkiintoisen asian,  aika moni on kirjoittanut vuositavoitteitaan ylös. En ole ajatellut asiaa aiemmin kyseisellä tavalla, koska asuntojen osalta sijoitustoimintani on ollut hyvin ennakoitavissa. Mutta luettuani muutaman hyvin tarkan vuositavoitteen, aloin itsekin miettimään asioita. Vakuutuin siis idean erinomaisuudesta. Tämän hyvä puoli näyttää olevan myös suunnitelman tarkistettavuus vuoden päästä, koska suunnitelma on dokumentoitu.

Listaan oheen omat kuluvan vuoden tavoitteet:

Lähtötilanteessa asuntovarallisuuteni arvo on 400.869,77 euroa (markkinahinnoin 12/16) ja lainakantani 589.378,02 euroa. Velkasuhde on 59,52 %. Näiden pohjalta pystyn muodostamaan vuoden 2017 tavoitteet epämääräisessä järjestyksessä:

  • ostan yhden asunnon lisää, tähän on jo lainapäätös, joten sen toteutus odottaa kohdetta
  • nosta vivutusasteen noin 70 %:iin
  • pyrin maksamaan lainojani pois vähintään 40.000 euroa
  • pyrin välttämään putkiremonttikohteen tyhjän kuukauden remontin valmistuttua
  • remontoin yhden asunnon keittiön ja asuinhuoneen, kohde on yllä mainittu
  • muiden asuntojen osalta pyrin välttämään tyhjiä kuukausia, jos vuokralainen vaihtuu
  • osallistun jokaiseen yhtiökokoukseen
  • pyrin olemaan kolmen taloyhtiön hallituksen jäsen yhtiökokousten jälkeen
  • yritän automatisoida omaa Exceliä entisestään opettelemalla koodaamaan kunnolla
  • kerään lisää tietoa ulkomaisista kohteista
  • aloitan liikehuoneistoihin tutustumisen
  • tapaan jokaisen suomalaisen rakennusalan pörssiyhtiön johdon
  • vien joululahjan jokaiselle vuokralaiselle ja pyrin soittamaan heille vähintään kahdesti vuoden aikana

Eiköhän tässä ole jo ihan tarpeeksi tavoitteita kuluvalle vuodelle. Annan kaikkien näiden onnistumiselle todennäköisyyden 70 %. Katsotaan vuoden päästä kuinka onnistuin.

east Kirjaudu / Avaa tili
4.2.2017 - 14:06
#11289

asuntosijoittajaksi

OP
+27
Liittynyt:
28.1.2017
Viestejä:
55

Blogi löytyy kokonaisuudessaan osoitteesta: http://asuntosijoitukset.blogspot.fi/

Yleisesti ottaen yksiön ostaminen Helsingissä on nykyään kokopäivätyöhön rinnastettavaa puuhaa. Kokopäivätyön onnistunut suorittaminen vaatii sosiaalista luonnetta, psykologian tuntemus, todennäköisyyslaskennan hallintaa ja poliisin vaistoja. Näiden ohessa lisäbonuksille on mahdollisuus päästä, mikäli hallitsee riskinottokykyä, luovuutta sekä nopean päätöksentekokyvyn.

Myytävien kohteiden ryhmittely

Kuulostaa erikoiselta, eikö vain? Aloittaessani asuntosijoittamisen vuonna 2012, kohteita oli tarjolla kohtuullisen hyvin. Kohteet olivat usein hinnoiteltu järkevästi ja niistä oli mahdollisuus saada myös kohtuullisia sijoitustuottoja. Ostamisen taidon suurin tekijä oli ainoastaan optimoida tuottoprosentti. Tilanne on kuitenkin muuttunut radikaalisti. Kohteita ei ole ja jos niitä tulee, erinomaiset menevät kaupaksi tunneissa elleivät minuuteissa. Nykyään kohteiden löytäminen vaatii paitsi jatkuvaa markkinoiden seurantaa, myös erinomaisen kontaktiverkoston välittäjiin. Välittäjillä on usein "jonotuslista" kavereita, tuttavia ja hyviä asiakkaita, joille parhaat kohteet tarjotaan ensimmäisenä. Mikäli heille tulee (myyjän tarpeesta) pikavauhdilla myytävä kohde, on selvää minne kohdetta ensin tarjotaan. Ja näin parhaat sijoituskohteet eivät tule koskaan kaiken kansan hämmästeltäväksi. Näiden kohteiden osalta päätöksenteolla on aikaa muutama tunti, jopa yksi päivä.

Toinen ryhmä asuntoja ovat alihinnoitellut asunnot. Yleensä alihinnoittelun taustalla on myyjän tahtotila tai kokematon välittäjä. Olen törmännyt näihin tilanteisiin muutaman kerran viimeisen parin vuoden aikana ja usein nämä kohteet ovat myös erittäin huonossa kunnossa. Myyjä ei käsitä (tai viitsi vaivautua), kuinka pienellä remontilla asunnon voisi myydä huomattavasti korkeammalla hinnalla. Välittäjien osalta useimmiten kyse on markkina-alueesta, jota hän eivät yksinkertaisesti tunne. Heillä on tuttu asiakas, joka myy asuntoa alueella, jolla he eivät normaalisti tee kauppaa. Nämä asunnot tulevat nettiin, ja yllättävästi kiinnostus on erittäin kova. Markkinat ovat siinä mielessä tehokkaat, että väärin hinnoittelut huomataan erittäin nopeasti. Tämä näkyy selvimmin näyttöjen kävijämäärissä. Näytöillä käy järkyttävä määrä ihmisiä: ammattimaisia ostajia, ammattimaisia rakennusalan ihmisiä mutta kokemattomia ostajia, oman asunnon etsijöitä, amatöörejä ja muuten vain uteliaita. Tilanne on siis kuin pokeripöydässä, kaikilla on mahdollisuus osallistua peliin ja yhdellä jaolla tuurin merkitys korostuu. Lopputulos on siis täysin kiinni siitä, millaiseksi kaupanteko muodostuu ja ketä on paikalla. Alihinnoiteltujen kohteiden ostaminen onkin se kaikkein vaikein operaatio.

Kolmas ryhmä asuntoja ovat oikein hinnoitellut asunnot. Nämä asunnot tulevat nettiin, niiden osalta on aikaa tutkia paperit kunnolla, soitella joka puolelle ja selvittää kohteen taustoja. Hinnoista voi keskustella ja etsiä itselleen sopivaa kohdetta. Pikavoittoihin ei synny mahdollisuuksia mutta järkeviä kohteita on kuitenkin mahdollista löytää erityisesti vähemmän muodikkailta alueilta. Tärkeintä kohteessa on ymmärtää perusasiat ja tunnistaa mahdolliset sudenkuopat taloyhtiön osalta. Nämä asunnot ovat asuntosijoittajille varsin helppoa massaa tutkia ja kaupanteko voi kestää muutamia päiviä kun hinnasta neuvotellaan. Kiire ei ole ja malttia tarvitaan erityisen paljon maksettavassa hinnassa. Kohteisiin ei kannata rakastua.

Neljäs ryhmä ovat luonnollisesti kohteet, jotka eivät kiinnosta. Nämä eivät ansaitse kahta virkettä enempää huomiota.

Parhaat kohteet ja realiteetti

Ykkösryhmän kohteet vaativat sosiaalista luonnetta ja pelisilmää. Ohjesääntö numero yksi, tunne kiinteistövälittäjiä ja muita asuntosijoittajia. Ei välittäjää tarvitse kotiin kutsua, mutta yhteydenpito silloin tällöin aktiivisiin välittäjiin on järkevää. Parasta tietysti on, jos heitä löytyy ystäväpiiristä mutta kasvotututkin ovat erittäin hyödyllisiä. Käydessäni näytöillä, pyrin aina keskustelemaan välittäjän kanssa ja kertomaan tarpeistani. Näin saan luotua jonkinasteisia kontakteja markkinoille. Luonnollisesti superkohteet menevät välittäjien tutuille ja parhaille asiakkaille (täysin luonnollista) mutta tämän jälkeen syntyvä ylivuoto kohdistuu hyvin käyttäytyviin potentiaalisiin ostajiin ja heidän tuttaviin (puskaradio).

Jostain käsittämättömästä syystä varsinkin kakkosryhmän näytöillä näkee aidosti vittumaisia ihmisiä, joiden päätarkoituksena ilmeisimmin on saada vihollinen (välittäjä) nöyryytettyä kaiken kansan edessä. Jokainen arvannee, että tarjousten jälkeen samalla hinnalla oleva vittuilija ei ole välittäjän suositus myyjälle, saatikka saako kyseinen henkilö mitään lisäinformaatiota kohteesta. Kannattaa aina muistaa, että ostajalla on tarve ja välittäjällä on tuote, joka täyttää ostajan tarpeen. Ruokintaketju on siis selkeä ja paras tapa on kohdella ihmisiä, kuin haluaisit heidän kohtelevan itseäsi.

Kiehtova kakkosryhmä ja ostajien ryhmittely

Kakkosryhmän kohteet ovat itselleni se halutuin ryhmä. Ykkösryhmän kohteita tulee eteen hyvin harvoin ja kakkosryhmän kohteita harvoin. Ja rehellisesti sanottuna, en ole sen tason asiakas välittäjille, että he palvelisivat minua ensimmäisenä (pl. ystävät). Ryhmä on psykologisesti kiehtovin mutta samalla ainoa ryhmä, joka saa oman vereni välillä kiehumaan. Tähän alihinnoiteltuun ryhmään voidaan sisällyttää myös huutokauppa -kohteet, joita en kuitenkaan enää nykyisellään seuraa. Asunto on siis selvästi alihinnoiteltu ja välittäjä huomaa olevansa pulassa väentungoksen vuoksi. Todennäköisesti hän myös huomaa alihinnoittelun viiden ensimmäisen minuutin aikana netti-ilmoituksen jättämisen jälkeen. Näyttö on usein samana tai seuraavana päivänä ja pieni yksiö pullistelee katsojia. Asunto menee kaupaksi erittäin todennäköisesti samana päivänä ja riippuen välittäjästä, kaupat voivat syntyä jopa minuuteissa. Lähes poikkeuksetta lopullinen kauppahinta ylittää pyyntihinnan.

Alihinnoittellut asunnot vaativat jatkuvaa sähköpostin valvontaa (Oikotien ja Etuoven hälyttimet) ja nopeita reaktoita. Itse tilaan paperit aina soittamalla välittäjälle ja kysyn puhelun aikana kaikki oleelliset kysymykset. Reagointikyky vaatii myös valmiina olevan rahoituksen, joka mahdollistaa nopean päätöksenteon. Kyky hahmottaa asunnon remonttitarpeet ja budjetoinnin ovat perusedellytyksiä ja pahimmillaan asunto on ostettava näkemättä. Alle pyyntihinnan tarjouksia ei kannata edes jättää, mikäli kohde on "kuuma". Tämä selviää ainoastaan soittamalla välittäjälle ja haastattelemalla häntä.

Jos asunto menee näyttöön, sinne on ehdottomasti mentävä. Näin tutustun pokeripöytään ja hahmotan kilpailutilanteen. Lähes poikkeuksetta näytöillä on paikalla "ammattilaiset", vittuilijat ja amatöörit. Huonokuntoisissa asunnoissa ensiasunnon ostajat ovat vähemmistössä. Kuuntelen näiden ryhmien keskustelut välittäjän kanssa, joten asetun aina tarpeeksi lähelle välittäjää kuullakseni keskustelut pääpiirteittäin. Kuitenkin sen verran kauas, jotta kuunteluni ei olisi ilmiselvää. Samalla olen pääsääntöisesti hiljaa, koska olen selvittänyt kohteen taustat, enkä jaa näitä informaatioita muiden kanssa. Pyrin olemaan näkymätön. Ainoat kysymykseni voivat liittyä "kyseenalaisiin asioihin" markkinointiesiteessa tai isännöitsijän todistuksessa, koska näin saan luotua hieman paniikkia ja mahdollisesti poistettua kilpailusta heikot osapuolet. Pysyn kuitenkin aina markkinointiesitteen kertomissa faktoissa, koska ei-faktoihin liittyviä kysymyksiä välittäjät vihaavat. Kiinteistövälitys on nykyään sen verran tarkasti säänneltyä toimintaa, että papereista ilmenee yleensä kaikki oleellinen. Ei-faktoihin pohjautuvat hankalat kysymykset vaikeuttavat välittäjän myyntitilannetta, joten kysyjä on  poikkeuksetta hiekoittamassa heidän liiketoimintaansa. En halua siis olla vittuilija.

Omien kokemusteni pohjalta hankalin ryhmä on isä-lapsi kaksikko, jossa isä on rakennusalaa tunteva henkilö. Isä pystynee tekemään remontin edullisesti mutta hintatason määrittelystä ei ole kokemusta. Tämä yhdistelmä on myyjälle usein ihanteellinen. Nämä ostajat ovat se ryhmä, joka  maksaa sijoittajan näkökulmasta ylihintaa. Heillä ei ole tuottotavoitteita ja tarve asunnolle on erilainen kuin sijoittajalla. Kuuntelu on kuitenkin erittäin hyödyllistä, koska näiltä rakennusalaa tuntevilta voi saada hyödyllisiä vinkkejä asunnon remontointiin. Amatöörien osalta kuuntelu on erittäin tärkeää, koska näin saadaan myös informaatiota mitä kansan syvät rivit ajattelevat. Informaatiolla ei välttämättä ole käyttöä juuri kyseisessä kohteessa, mutta se kertoo asuntomarkkinasta  yleisellä tasolla.

Ja sitten nämä vittuilijat. Yleensä heistä on hyötyä lähinnä sijoittajaostajille ja vähiten heille itselleen. Parhaimmillaan he vievät välittäjän ajan ja kiinnittävät näytöllä olevien huomion täysin epäolennaiseen. Ei ketään oikeasti kiinnosta myytiinkö kolmen korttelin päässä viisi vuotta sitten huumeita tai kuinka huonossa kunnossa asunto on. Kyllä sen jokainen paikalla olija näkee ihan omin silmin. Samalla he luovat näytölle kireän tunnelman, joka väistämättä vaikuttaa heikkoihin ostajiin. Itselleni huvittavin ryhmä on amatöörin ja vittuilijan sekoitus. Olen usein törmännyt tilanteeseen, jossa ensin äänekkäästi arvostellaan jokainen mahdollinen asia asunnon kunnosta välittäjän ulkonäköön ja tämän jälkeen jäädään odottamaan näytön loppumista. Tavoite on selkeästi jäädä näytön viimeksi kävijäksi ja "pakottaa" välittäjä myymään kohde heille alihintaan. Käsitykseni mukaan näitä sankareita on yllättävän paljon.  Legendaarisin tapaus oli seisonut yksiön näytöllä 1,5 tuntia (ensimmäinen sisään tulija, viimeinen lähtijä), kysellen välittäjältä kysymyksiä koko näytän ajan ja jääden ilman kohdetta liian alhaisen tarjouksen vuoksi.

Viimeinen ryhmä ovat ammattilaiset ja "ammattilaiset". Ammattilaiset käyvät näytöllä hyvin nopeasti, mahdollisesti kättelevät välittäjän, tarkistavat muutaman kohdan asunnosta ja poistuvat paikalta nopeasti. He osaavat suuren osan asioista ja eivät tarvitse näitä minun ja muiden "ammattilaisten" lisäopintoja. Ostaminen pohjautuu vain hintaan ja yleensä näitä näyttöön menneitä kohteita he eivät osta, koska hinta muodostuu liian korkeaksi. "Ammattilaiset" tunnistan helposti, he käyttäytyvät persoonallisuuserot huomioiden usein hyvin samalla tavalla itseni kanssa.

En viivy näytöllä yli 15 minuuttia, koska pidempi läsnäolo yleensä ärsyttää välittäjää. Yksiössä ei ole hirvittävästi tutkittavaa, joten 15 minuuttia riittää vallan mainiosti. Näytön jälkeen soitan aina välittäjälle. Tällä puhelulla yritän saada lisäinformaatiota kilpailutilanteesta. Puhelun toinen tarkoitus on markkinoida itseäni "hyvänä tyyppinä", jolle on kiva myydä asunto. Hinnanmuodostuksen osalta ostohintani pohjautuu kuitenkin kylmiin faktoihin. Lasken asunnon hinnan päälle remonttikustannukset yläkanttiin ja olen tyytyväinen 10.000 - 15.000 euron helvempaan hintaan kuin vastaava asunto valmiina vuokrattavaksi samalla alueella. Täysin kunnossa olevien asuntojen osalta olen jo luovuttanut, niitä ei saa enää alihintaan edes näiden kakkosryhmän asunnoissa. Tämä johtuu ensiasunnon ostajista, joilla ei ole tuottotavoitteita ja kuumien kohteiden kohdalla hintakilpailu menee usein överiksi. Huutokauppakohteet ovat tästä loistava esimerkki.

Kolmosryhmä vaatii huolellisuutta

Kolmosryhmän asunnot ovat siis oikein hinnoiteltuja. Näiden osalta kyse on siis pitkälle ykkös-ja kakkosryhmien puutteesta ja ostopaineen lisääntymisestä. Yksi asia, jonka kuulen hyvin usein asuntosijoittajien suusta on, kuinka he etsivät kohdetta. Ja he etsivät ja etsivät. Suurin syy etsimiselle on hinta ja kohdetta ei löydy, koska se tai tämä on maksanut muutaman tuhat euroa liikaa. Itse suhtaudun tähän asiaan hieman toisin. Lasken itselleni myös opportunity costia, eli kustannusta, jonka olen menettänyt saamatta jääneinä tuottoina. Mikäli alan etsimään asuntoa useita kuukausia, häviän jokaisena kuukautena vuokratulot - yhtiövastikkeet. Tästä asiasta voi olla eri mieltä mutta kun etsintä alkaa kestämään vuoden verran, kustannus alkaa olla jo suhteellisen suuri. Viimeisten vuosien aikana tätä on lisännyt myös asuntojen hintojen nousu. Vaikka kustannus ei suoranaisesti maksa mitään, tämä kustannus on syytä pitää mielessä kun asuntoa etsitään. Tiedän, että tästä asiasta sijoittajat eivät juurikaan puhu keskenään, koska vanha sanonta tuoton tekemisestä ostaessa on jäänyt elämään ihmisten mieliin liian syvälle. Käyttäytyminen on kuitenkin täysin epärationaalista ja heikentää pääoman tuottoja.

Kolmosryhmän asuntojen osalta käyn katsomassa asunnon yleensä välittäjän kanssa kahdestaan. En kuitenkaan nykyään enää kierrä asuntoja huvikseni. Käyn ainoastaan niissä asunnoissa, jotka oikeasti kiinnostavat itseäni. Aiemmin tunnustan käyneeni näytöillä huviksenikin, mutta en jaksa enää vaivautua ja kuluttaa myös muiden aikaa turhaan. Kolmosryhmän asuntojen osalta on siis aikaa tutustua kohteeseen rauhassa ja keskustella välittäjän kanssa asunnon myyjästä ja yleisestä tilanteesta. Kysymysten määrä vaihtelee täysin sen mukaan, kuinka puhelias välittäjä sattuu olemaan ja millaista informaatiota hän suostuu jakamaan. Samalla olen saanut laajennettua välittäjätuntemustani ja joitain yksittäisiä lisävinkkejä. Pyrin siis aina lisäämään osaamistani kun tapaan alan ihmisiä. Kaupankäynti on suoraa ja rehtiä, tarjous joko menee läpi tai sitten ei. Yleensä nämä kohteet ovat netissä viikon tai kaksi, loput netissä olevista kohteista kuuluvat nelosryhmään. Yksiöt ovat Helsingissä erittäin likvidi omaisuusluokka, joten pitkään roikkuvissa kohteissa on järjestelmällisesti jokin vika.

Yhteenveto
Sijoitusasunnon ostamisesta on siis nykyään tullut entistä haastavampaa, koska hintataso on noussut sen verran korkeaksi, ettei huonon ostoksen pääoman tuotot kestä enää kovin suurta korkojen nousua. Samanaikaisesti kohteista on erittäin suuri pula. Katsomalla esimerkiksi Oikotien tarjontaa, Etelä-Helsingin alueella on myynnissä 17 asuntoa, jotka täyttävät seuraavat kriteerit: oma tontti, hinta alle 200.000 euroa, ei huutokauppakohde eikä hiljaisessa myynnissä. Laskelmalla hintarajoite 175.000 euroon, kohteita on jäljellä 8. Ei kovinkaan suuri tarjonta huomioiden, että jo pelkästään omassa ystäväpiirissäni tiedän useiden etsivän asuntosijoituskohteita.

Sain lainapäätöksen pankista valmiiksi ja teen löytämästäni kohteesta kaupat lähipäivinä. Kirjoittelen seuraavassa blogissani kokemuksia tästä ostokierroksesta, kunhan saadaan ensin kaupat tehtyä ja remonttiryhmä työllistettyä.

east Kirjaudu / Avaa tili
4.2.2017 - 18:30
#11298

Matteus

+130
Liittynyt:
24.8.2015
Viestejä:
83

"Helsingin alueella on myynnissä 17 asuntoa, jotka täyttävät seuraavat kriteerit: oma tontti"

Kuinka vaikea vuokra vs oman tontin hinta on arvottaa? Olen lukenut case lehtisaaresta mutta tämä lienee jäävuoren huippu mitä hinnoitteluun tulee? Jos tontilla on esimerkiksi 200huoneistoa kattava kerrostalokokonaisuus, ei kai vuokratontti vs omatontti-hinnoittelu ole kuitenkaan kovin montaa prosenttia lisää kauppahintaan?

east Kirjaudu / Avaa tili
4.2.2017 - 18:34
#11299

Dhrm

+23
Liittynyt:
31.1.2017
Viestejä:
120

Tonttien arvot ovat Helsingissä 600-2500 e/asuinneliö. Keskustan tuntumassa noin 1000 e/asuinneliö. Lehtisaaressa voi hyvin olla 3000 euroakin asuinneliö.

east Kirjaudu / Avaa tili
4.2.2017 - 21:18
#11303

asuntosijoittajaksi

OP
+27
Liittynyt:
28.1.2017
Viestejä:
55

tärkeä havainto Matteus. En osta yhtäkään asuntoa vuokratontilla. Tähän on hyvin yksinkertainen syy. Helsingin kaupunki korottaa tonttivuokria sitä tahtia kuin niitä uusitaan ja neuvotteluasetelma on yksisuuntainen. Kun vuokrankorotus tulee, siitä ei käytännössä neuvotella. Oman tontin osalta luonnollisesti on kyse kiinteistöverosta ja neuvotteluasetelma on sama kuin vuokrasopimuksessa. Nyt sitten loppujen lopuksi kyse on siitä, kumpi näistä kustannuksista on korkeampi ja kuinka paljon ne vaikuttavat asunnon hintaan. Etelä-Helsingin alueella suurin osa taloyhtiöistä on omalla tontilla mutta esim. Herttoniemessä tilanne on toinen. Asunnon hinnoissa erot eivät ole loppujen lopuksi suuria mutta hoitovastikkeissa erot näkyvät. Vuokratontilla olevan taloyhtiön kustannukset ovat yksinkertaisesti suuremmat. Eli all-in-all, oman tontin näkyy hoitovastikkeissa mutta asunnon hinnassa vaikutus on pieni. Kun mennään katsomaan esim. Keravalle omakotitalojen hintoja, tämä epäsuhta korostuu vielä enemmän. Oma tontti ei näy hinnassa juurikaan vaikka vuotuinen kustannusero on kuitenkin olemassa. Minulla ei ole nyt kaikki paperit saatavissa, jotta voisin laskea auki tuon vuokratontin vs. oman tontin yhtiövastikevaikutuksen mutta tuossa nyt pohjaa siihen, miksi rajaan vuokratontit kokonaan pois.

east Kirjaudu / Avaa tili
4.2.2017 - 21:36
#11304

Dhrm

+23
Liittynyt:
31.1.2017
Viestejä:
120

Täytyisi nyt vähän antaa asuntosijoittajille raippaa, kun eivät ymmärrä perusasiaa: asuntosijoittaminen on TONTTIsijoittamista. Tontin arvo nousee inflaation tahdissa, tai jopa enemmän, mutta rakennus sillä vain kuluu. 2 %:n poistolla, 1000 e/m2 asuinneliö tontin hinnalla ja 4000 e/m2 rakennuksen hinnalla, saadaan 0 %:n inflaatiolla tilanne, jossa 50 vuoden kuluttua rakennuksen arvo on 1456 e/me ja tontin 1000 e/m2. 2 %:n inflaatiolla rakennuksen nimellishinta on ennallaan, mutta tontin 2691 e/m2. Ja kun korjauskustannukset nousevat inflaation tahdissa, niin realistista on olettaa jälkimmäinen.

Toisin sanoen vuokratontilla olevan asunnon pitää olla huomattavasti omalla tontilla olevaa halvempi. Sanoisin, että luokkaa puolet. No arvatkaa onko? Ei, koska eivät ihmiset ajattele sitten yhtään.

SIIS: Rakennus pitää uusia, vähitellen, koko käyttöajan sen hetkiseen hintaan. Tontille ei tarvitse tehdä mitään, mutta sen arvo nousee inflaation tahdissa. 

Mitä tulee tonttien vuokriin, niin ne ovat järjestään alle markkinahinnan eli kaupunki subventoi vuokratonttiasiakkaitaan verovaroista. Edes tonttihintojen tasokorotukset eivät tätä eroa kerran 50 vuodessa tasoita, koska nekin ovat poliittisista syistä liian pieniä. Tämä tuki ei silti poista em. vaikutusta kuin pieneltä osin. Toisin sanoen on virheellistä laskea tontin arvoa sen vuokran perusteella. Pitää katsoa markkinahintaa. Oman tontin kun voi aina myydä.

 

east Kirjaudu / Avaa tili
4.2.2017 - 22:10
#11306

Dhrm

+23
Liittynyt:
31.1.2017
Viestejä:
120

Ongelmasta tosiaan pääsee sillä, ettei osta koskaan vuokratontilla olevaa rakennusta. Tiedän tosin yhden ekonomistikin, joka on näin tehnyt. Ja yhden pokeripron. No, polttaahan ne lääkäritkin röökiä.

 

east Kirjaudu / Avaa tili
10.2.2017 - 22:29
#11507

asuntosijoittajaksi

OP
+27
Liittynyt:
28.1.2017
Viestejä:
55

Sain jokin aika sitten lainapäätöksen pankista, joten etsin uutta sijoituskohdetta kuumeisesti. Kirjoittelen ohessa yhteenvedon muutamista kohteista, joita ns. oikeasti tutkin tämä prosessin aikana. Oikea tutkiminen omalla kohdallani tarkoittaa yli 15 minuutin keskittymistä asuntoon. Tässä vaiheessa silmäni on harjaantunut jo sen verran, että suuri osa kohteista ansaitsevat sekuntien paneutumisen ja useimmiten hinta on ongelma. Eli nämä kohteet kuuluvat nelosryhmään (lue ryhmittelyni edellisestä blogistani).

 

Kohde numero yksi

 

Yksiö Vallilassa, joka vaikutti varsin mielenkiintoiselta. Ainoa asia joka hieman häiritsi hinnan lisäksi, oli asunnon jääminen roikkumaan Oikotielle. Ensin pyyntö saada kaikki taloyhtiöön liittyvät paperit, ja kaikki olivat kunnossa. Hyvin hoidettu yhtiö kaikin puolin, joskin putkiremontti oli tulossa. Tämän jälkeen soitto välittäjälle ja hieman selvittelyä, mitä on taustalla. Hinta. Selvisi, että myyjällä on myyntihinnalle absoluuttinen pohja, joka on hänen oma ostohintansa. Hintapyyntö oli 158.000 euroa, josta velkaosuutta n. 12.000 euroa. Välittäjä kertoi jostain kumman syystä suunnilleen kaiken tilanteesta. Myyjä oli saanut yhden ostotarjouksen, joka oli 130.000 euroa. Myyjä oli antanut vastatarjouksen 152.000 euroa. Aika kaukana toisistaan. Tämän jälkeen sain selville, että myyjä ei myy alle oman ostohintansa. Tämänkin välittäjä kertoi, joka on kyllä myyjän housuihin astuessa täysin käsittämätöntä. Ostohinta oli siis 140.000 euroa, joten tuo vastatarjous on absoluuttinen pohjahinta  (152.000 - 12.000 = 140.000 euroa). Lopputulema: myyjä oli selvästikin maksanut asunnosta liikaa eikä halunnut realisoida tappiotaan. Taloyhtiöön oli tehty julkisivu- ja ikkunaremontti, johon yhtiövelka kohdistui. Putkiremontti on tulossa muutaman vuoden sisään, joten asunnon lopullinen hinta tulisi olemaan yli 190.000 euroon (varovaisuuslaskennalla 1.200 euroa / neliö). Vallilassa. Ei kiitos. Nelosryhmän asunto. Jatketaan etsintää.

 

Kohde numero kaksi

 

Yksiö Kalliossa / Torkkelinmäessä. Sain sähköpostiini ilmoituksen uudesta kohteesta. Välitön soitto välittäjälle ja sovittiin näyttö seuraavalle aamulle klo 8:45. Sain samalla kaikki tarvittavat paperit taloyhtiöstä, joihin tutustuin. Jälleen kaikki kunnossa...

loput tekstistä blogissani: http://asuntosijoitukset.blogspot.fi/2017/02/kohteen-etsinta-ja-loytami…

 

east Kirjaudu / Avaa tili
10.2.2017 - 23:55
#11511

Dhrm

+23
Liittynyt:
31.1.2017
Viestejä:
120

Oletko miettinyt, mitä esim. tuon Vallilan yksiön hinnalle tapahtuisi, jos Kela asettaisi melko tiukan ylärajan asumistuen neliövuokralle?

east Kirjaudu / Avaa tili
11.2.2017 - 08:34
#11513

asuntosijoittajaksi

OP
+27
Liittynyt:
28.1.2017
Viestejä:
55

Olen, ja se tulee varmastikin tapahtumaan jossain välissä muttei nyt. Luulen, että ajatuskulkumme on hyvin samanlainen asiassa. Nykytilanteessa poliitikoilla ei kuitenkaan tule olemaan "munaa" tehdä asialle mitään muuta kuin nostaa vuokranantajien verotusta. Ihan toinen kysymys on mitä tapahtuu yksiöiden hinnoille, sitä on kyllä vähän vaikeampi arvioida. helppo vastaus olisi että ne laskevat mutta en ole tästäkään 100 % varma johtuen taloustilanteen paranemisesta

east Kirjaudu / Avaa tili
11.2.2017 - 08:43
#11514

Dhrm

+23
Liittynyt:
31.1.2017
Viestejä:
120
asuntosijoittajaksi kirjoitti:

Olen, ja se tulee varmastikin tapahtumaan jossain välissä muttei nyt. Luulen, että ajatuskulkumme on hyvin samanlainen asiassa. Nykytilanteessa poliitikoilla ei kuitenkaan tule olemaan "munaa" tehdä asialle mitään muuta kuin nostaa vuokranantajien verotusta. Ihan toinen kysymys on mitä tapahtuu yksiöiden hinnoille, sitä on kyllä vähän vaikeampi arvioida. helppo vastaus olisi että ne laskevat mutta en ole tästäkään 100 % varma johtuen taloustilanteen paranemisesta

Olemme samaa mieltä.

east Kirjaudu / Avaa tili
11.2.2017 - 09:59
#11516

Farseer

+2445
Liittynyt:
20.7.2016
Viestejä:
1732

Itse ihan omaa asuntoa hankkivana karsastan myös vuokratonttia (ainakin paljon enemmän kuin markkinoilla olevat ostajat keskimäärin). Myös asumistuille painaisin delete-nappia tai perustavaa laatua olevaa uudistusta, jonka itse asiassa arvelen tulevan ennemmin tai myöhemmin. Todennäköisesti myöhemmin, koska tämä hallitus sitä ei ehdi saada aikaan ja neljä vuotta Suomi tulee kärsimään Rinteen hallituksesta joka tuhoaa Suomen taloutta enemmän tai vähemmän riippuen suhdanteista. 

Joka tapauksessa nykyinen asumistukijärjestelmä tulee hajoamaan jossain vaiheessa. Mutta en usko että kovin nopeasti ja sen takia omalle tontille sijoitetut asunnot ovat yhä valideja sijoituskohteita etenkin alansa ammattilaisille.

east Kirjaudu / Avaa tili
11.2.2017 - 13:30
#11518

asuntosijoittajaksi

OP
+27
Liittynyt:
28.1.2017
Viestejä:
55

juurikin näin. Onhan se jossain määrin perverssi tilanne kun laitan semi huonokuntoisen asunnon vuokralle 675 euroa niin saan järkyttävän määrän viestejä, jossa luvataan maksaa 700 euroa kuukaudessa. Ei ole kauhean vaikea arvata missä on siis sossun maksama maksivuokran määrä. Tuossahan on vielä sellainen kikka kaiken päälle, että 700 euroa on vuokra, vesimaksu tulee tämän lisäksi ja varmasti on joku joka on laittanut sen 50 euron kokoiseksi.

east Kirjaudu / Avaa tili

Mainos:

Jarkko Aho & Nina Nordlund: Näin vältät ylihintaiset osakkeet - maksuton webinaaritallenne

east Lue lisää
menu_open
lock Kirjaudu / Avaa tili