Kiinteistörahastot

On paljon kaikenlaista muutakin huomioonotettavaa. Mitkä ovat tulevaisuuden odotetut vuokratuotot on periaatteessa lähtökohtainen kysymys. Eli  missä kiinteistöt ovat, ja miten alueelle ja sen vuokralaisille jatkossa käy on pohdittava asia. Jos osakemarkkinat laskevat, laskevat useimmiten kiinteistötkin, kun vuokratuotot hiipuvat. Joten turvasatamaksi kiinteistöistä ei sinänsä ole. Tosin ei mistään muustakaan. Sijoittaminen on riskibisnestä.

Itse olen ostanut kiinteistösijoitusyhtiöitä "turvasatamaksi", kun pörssikurssi on ollut alle kiinteistöjen hinta miinus velat per osake laskun tuloksen. Kiinteistösijoitusyhtiöiden kurssi heiluu epämääräisemmin kuin kiinteistörahastojen, mutta vanha spekulantti näkee tämän lähinnä mahdollisuutena eikä uhkana.

Itse pysyisin hyvin kaukana noista pankkien tarjoamista rahastoista. Taitaa järjestään kaikissa olla kulupuoli niin korkealle hilattu että nuo tekevät hyvää tuottoa lähinnä niitä tarjoaville pankeille. Asiakas tietysti kantaa riskit. Heiluntaa ei tällä hetkellä taida olla, mutta jos jossain vaiheessa asuntosijoitusten suosia laskee ja rahasto-osuuksien omistajat innostuvat urakalla myymään niin isoja massoja asuntoja/kiinteistöjä on varmasta mahdoton laittaa nopealla aikataululla lihoiksi järkevään hintaan. Tällöin joudutaan kai pakkomyynteihin, jolloin rahasto-osuuksien arvo tulee myös rytinällä alas.

Mieluummin itse katselisin noita pörssiin listattuja sijoitusyhtiöitä poislukien Orava Rahastot. Todennäköisesti tuottavat pitkässä juoksussa paljon paremmin kuin nuo rahastot joilla pankit niistävät asiakkailta ison siivun tuotoista.

Jos itselläsi on yhtään kykyä/intoa harrastella asuntosijoittamista niin tosi pienellä pääomalla noihin suoriin asuntosijoituksiinkin pääsee kiinni. Taitaa pienimmät omarahoitusvaateet pankeilla liikkua siellä 20%:n tietämillä. Kasvukeskuksista saa kohtuullisia yksiöitä jo 70t€:n hintaan, jolloin opoa tarvitsee sen n. 15t€. Lisäksi jos olet ennättänyt maksamaan omaa kämppääsi riittävästi niin voit sen vakuusarvoa hyödyntäen vivuttaa koko sijoituskämpän. Pitkällä laina-ajalla kassavirta ei välttämättä paljoa mene negatiiviseksi. Tietty itsellä pitäisi olla valmius paikata tulopuolta muista tuloista jos tulee tyhjiä kuukausia tms. Ja kunnollista hajautustahan ei tällä mallilla saa. Riskiä vastaan saa kuitenkin korkean tuoton ja hallinnointikuluja ei mene jos itse pystyy hoitamaan hallinnointipuolen.

Ks. malliesimerkki rahoituslaitoksen rahastosta: http://keskustelu.kauppalehti.fi/5/i/keskustelu/thread.jspa?threadID=249896&tstart=50

Aki kirjoitti:

Mitkä ovat tulevaisuuden odotetut vuokratuotot on periaatteessa lähtökohtainen kysymys. Eli  missä kiinteistöt ovat, ja miten alueelle ja sen vuokralaisille jatkossa käy on pohdittava asia. Jos osakemarkkinat laskevat, laskevat useimmiten kiinteistötkin, kun vuokratuotot hiipuvat. Joten turvasatamaksi kiinteistöistä ei sinänsä ole. Tosin ei mistään muustakaan. Sijoittaminen on riskibisnestä.

Sinänsä jonkinlaiseksi turvasatamaksi voisi ainakin asuntosijoitukset mielestäni mieltää. Toimitilapuoli on toki paljon suhdanneherkempää. Muistaakseni jostain löytyy tilastotietoa siitä että asuntojen vuokratasot eivät ole laskeneet edes pahimpina lamavuosina vaan kehittyneet jatkuvasti nousujohteisesti viim. reilun parinkymmenen vuoden aikana. Tuona aikana osakekursseissa on ollut merkittäviä syöksyjä ja toisaalta toki isoja nousurallejakin. 

Ainoa tilanne jossa itse näen että vuokratasot voisivat merkittävästi laskea on tilanne jossa tehtäisiin merkittäviä leikkauksia asumisen tukiin (erityisesti opiskelijat). Pitkäjänteisen asuntosijoittajan on siis helppo holdata sijoituksia heikkojen suhdanteiden yli kun vuokratasot oletettavasti pitävät kohtuu hyvin jatkossakin. Asuntojen "markkina-arvo" toki vaihtelee suhdanteiden mukaan, mutta tällähän ei niin ole väliä kun vain vuokra kolahtaa tasaisesti joka kuukausi tilille.

Nuo hoivapalvelut kilpailutetaan säännöllisesti, joten vuokra ei ole mitenkään varma. Omalle pääomalle 8% kiinteistöistä on vähän ja hallinnointikulut 2,95% paljon. En missään tapauksessa laittaisi omia rahoja - enkä antaisi äitinikään laittaa omiaan.

Osaatko Aki sanoa millä tasolla ovat esim. Technopoliksen hallinnointikulut verrattunakiinteistörahastojen hallinnointipalkkioihin?

Tuo oman pääoman tuotto on vähän nihkeä mittari jos halua vertailla eri sijoituskohteita, koska velkavivulla on niin merkittävä vaikutus tunnuslukuun. Vivun myötä myös riskit kasvavat.

Jos tuo rahasto hyödyntää velkavipua esim. 75%:a niin 8 pinnan opon tuottoon pääsee 2% vuokratuotolla eli sijoitetun pääoman tuotolla. Tällöin vuokratuotto olisi surkea. Jos rahasto taas tuottaa opolle 8 pinnaa ilman vipua niin sitten ollaan jo ihan hyvissä tuotoissa. Ilman vipua mitään kiinteistösijoituksia ei toki ole järkevää tehdä.

Suoria asuntosijoituksia pystyy löytämään kasvukeskuksista n. 6 pinnan tuotolla (remonttivara huomioituna). Tämän jos vivuttaa 75 pinnan vivulla niin opon tuotto olisi 24%:a.

Osaakohan kukaan sanoa mikä logiikka on siinä että suoraa kiinteistösijoittamista verrataan osakkeisiin aina niin että kiinteistöjen tuotto lasketaan ilman velkavipua? Tällöin päädytään lopputulemaan että osakkeet tuottavat paremmin kuin asunnot/kiinteistöt. Osakkeissa/yrityksissähän on lähes järjestään velkavipu käytössä, eli osakkeissa tuo keskimääräinen 8,4% on jo vivutettu tuotto. Eikös tällöin myös kiinteistöjen tuotto-odotus pitäisi huomioida vivun kanssa, jos näitä sijoitusmuotoja halutaan verrata toisiinsa?

Vaivauduin vielä vilkaisemaan tuota esitettä:

Rahasto tarjoaa sijoittajalle vaivattoman tavan hyötyä mielenkiintoisen kiinteistöluokan potentiaalista ja tavoittelee yli 8 % vuotuista vuokrakassavirtoihin perustuvaa tuottoa.

Tarkoittaakohan tämä sittenkin 8 pinnaa sijoitetulle pääomalle. Esitteen mukaan vipua käytetään toinen puolikas opon lisäksi. Tällöin opon tuotto ennen kuluja olisi siellä 16 pinnan tietämillä.

Tästä kulut pois eli 3 pinnaa (lasketaan oposta) hallinnointiin. Tuottosidoinnainen palkkio arviolta  n. pari pinnaa. Merkintä ja lunastuskulut sitten hieman tapauskohtaisesti. Eli opolle voisi jäädä se n. 10 pinnaa. Ei taida olla paljoa vähempää kuin mitä vaikka Technopolis tuottaa opolle (ilman kiinteistöjen arvonmuutoksia). Tämä siis JOS rahasto sattuisi yltämään tuohon tuottoarvioon, joka ei varmasti markkinointimateriaaleissa ainakaan alakanttiin ole arvioitu.

Sijoitetulle pääomalle (=oma pääoma + vieras pääoma) näyttäisi olevan tuo 4%:a tuottoa ja omalle pääomalle (4M/50M) tuo 8%:a. Oikeastaan sijoitetulle pääomalle tulee 5,3%:a jos vivun tuomaa korkokulua ei huomioida.

Tuo jos on laskettu 100 prossan vuokrausasteella niin ei mikään erityisen kehuttava tuotto-odotus, mutta ei äkkiseltään miltään tolkuttomalta vedätykseltä kuitenkaan vaikuta kuten monet muut pankkien tarjoamat vaihtoehdot. Sitten taas pitäisi hieman syvemmin tutustua noihin rahaston omistamiin kohteisiin ja sopimuksiin, jotta voisi tehdä tarkempaa arvioita. Jotenkin tuntuu että tällaiset rahastot eivät yleensä ole kovin läpinäkyviä sijoittajille ja ainakin itse sijoittaisin mieluummin kohteisiin joista saa hyvin tietoa ja joita pystyy itsekin arvioimaan eikä jää vain toisen osapuolen markkinointimateriaalien varaan.  

Riku kirjoitti:

Juurikin nuo kulut mietityttää. Turvasatamana voitanee pitää vaikkapa Titaniumin Hoivakiinteistörahastoa? Hallinnointikulut 2,95% NAV:sta. Vuokrausaste 100%. Vuokratulot tulee siis kunnilta ja tuo tavoittelee 8% oman pääoman tuottoa. En nyt vielä kaikkea pienellä präntättyä lukenut mutta vahvasti harkinnasa tämä jos en nyt parempaa löydä.

edit linkki unohtui. Tässäpä se http://www.titanium.fi/rahastot/titanium-hoivakiinteisto[/quote]

Aki kirjoitti:

Nuo hoivapalvelut kilpailutetaan säännöllisesti, joten vuokra ei ole mitenkään varma. Omalle pääomalle 8% kiinteistöistä on vähän ja hallinnointikulut 2,95% paljon. En missään tapauksessa laittaisi omia rahoja - enkä antaisi äitinikään laittaa omiaan.

Tämä postini toi Titaniumilta yhteydenoton. Soittivat ja laittoivat pyynnöstä mailin. En muistanut koko postia, jonka olin heinäkuussa laittanut. Vastineensa:

"Hoivapalveluita kilpailutetaan mutta sopimukset ovat aikaan sidottuja. Vuokrasopimusten kassavirtapainotettu keskipituus on noin11,5 vuotta ja uusissa kohteissa on tyypillisesti 15 vuotinen sopimus. Salkunhoidon primääri tehtävä on löytää kohteita, joissa vuokralaisen neliö/asukaspaikkavuokra on kilpailukykyinen siten, että on erittäin todennäköistä että vuokrasuhde jatkuu yli sopimusajan. Huomiota kiinnitetään myös kiinteistöjen kuntoon ja mikrosijaintiin. Rahaston vuokralaiset pääosin isoja operaattoreita (konsernitakaus) ja julkisyhteisöjä. Hoivatiloista on huutava pula ja jos joku operaattori kaatuu, muut operaattorit+kunnat ottavat tilat ja potilaat haltuun. Mutta rahasto ei tietenkään ole riskitön.

-Sijoittajan sijoittamaa pääomaa vastaan voidaan ottaa maksimissaan (kiinteistörahastolaki) saman verran vierasta pääomaa. Rahaston omistamien kohteiden keskinettovuokratuotto on noin 7,3 %. Eli rahastolle tavoitellaan noin 8 %:n kulujen jälkeistä tuottoa hyödyntämällä vieras pääoma.Käytännössä osa vivutuksen tuomasta hyödystä tulee siis meille hallinnointipalkkion (2,95 % sijoittajan sijoittamasta pääomasta) muodossa. Peritystä hallinnointipalkkiosta maksetaan paljon erilaisia rahaston hoitamisesta aiheutuneita kuluja.

-Erikoissijoitusrahasto Titanium Hoivakiinteistö on erikoissijoitusrahastomuotoinen kiinteistöihin sijoittava vaihtoehtorahasto (AIF), jota hallinnoiTitanium Rahastoyhtiö Oy. Titaniumilla on asiaankuuluvat toimiluvat ja toimintaa ja rahastoa valvoo Finanssivalvonta.

-Rahaston hankkimat kohteet arvioitetaan puolueettomalla KHK-arvioitsijalla aina ostojen yhteydessä sekä kerran kuukaudessa osana rahaston arvonlaskentaa.

-Titaniumin omistajat ja omistavat yritykset ovat sijoittaneet rahastoon yli 2 miljoonaa euroa."

Ok, täsmennän näkemystäni, eli vuokrat vaikuttaisivat olevan vakaammalla pohjalla kuin kuvittelin. Opolle 8% vivutettaessa imo edelleen vähän ja palkkiona 2,95% paljon. 7,3% nettotuotto sinänsä pohjalla on hyvä. Edelleen preferoin suoria kiinteistösijoituksia ahkerille sijoittajille ja noteerattuja kiinteistösijoitusyhtiöitä laiskoille spekulanteille. 

Inderesin aamusta:

Kiinteistörahastoista lunastettiin pääomia nettona yhteensä 151 MEUR:n edestä, mikä on korkein lukema ainakin seitsemään vuoteen. Kiinteistörahastoissa oleviin pääomiin suhteutettuna määrä ei ole järin suuri (~2 %), mutta on kuitenkin huomioitava, että viime kvartaaleina useat kiinteistörahastot ovat pidentäneet lunastusaikojaan ja jopa lykänneet lunastustoimeksiantoja. Näin ollen joulukuun raportin lunastustilastot eivät tarjoa täydellistä kuvaa kiinteistörahastojen tilanteesta, ja oletettavaa onkin, että todellinen lunastuspaine on selvästi raportoituja lukuja suurempaa. Joka tapauksessa ilmiö alleviivaa lyhyellä aikavälillä kohtalaisen epälikvideihin kohteisiin sijoittavien rahastojen haasteita aikana, jona lunastuksia kertyy kerralla tavanomaista suurempi määrä.

Ihmettelin, kun kiinteistörahastoihin ei oikein tullut lunastuspainetta vuosi sitten. Ja sitten vähän ihmettelen, miksi se paine tulee sitten juuri nyt. Tai en mie oikeasti ihmettele, kunhan vähän taivastelen.

Ei tämä toisaalta ihan bank runilta ainakaan vielä näytä. Ehkäpä kiinteistörahastosijoittajat ovat paljon "kärsivällisempää" rahaa kuin kuvittelinkaan. 

Lainoituksen uudelleenrahoitus leijuu eurooppalaisen kiinteistömarkkinan uhkana

Sijoittajien luottamus on hivenen syksystä lisääntynyt mutta omistajien ravistelu on vasta aluillaan. Korkojen nousu pani kiinteistöarvot nopeaan laskuun. Nyt kiinteistöyhtiöiden osakkeiden hinnat ovat olleet noin 20% nousussa marraskuun alusta alkaen. Kipupiste on ollut suurin toimistokiinteistöissä, joista 15...20 prosenttia on käynyt tarpeettomiksi etätyön tultua jäädäkseen.

Viime vuonna jenkkien toimistokiinteistöissä oli vapaata tilaa eniten sitten 1970-luvun ja 20% oli vapaana vielä neljännellä neljänneksellä. Euroopassa tilanne oli parempi - suurimmissa kaupungeissa vapaan tilan määrä oli 6,9% viime vuoden kolmannella neljänneksellä, mikä on huomattavasti vähäisempi määrä kuin finanssikriisin aikaan.

Ongelmat ovat kuitenkin vasta edessä: matalan koron aikaan rakennettujen vipuhimmeleiden romahdus.

Uudelleenrahoitus on varsinainen ongelma. Listatut eurooppalaiset kiinteistöyhtiöt tarvitsevat uutta lainarahaa noin kymmenen prosenttia niiden 300 miljardin euron velkamäärälleen joka vuosi. Ja tähän on lisättävä listaamaton sektori, joka koluaa nurkkia löytääkseen uutta rahaa 200 miljardin euron edestä.

Pohjois-Euroopassa velkavipua on venytetty äärimmilleen: Saksan Aroundtown, Ruotsin Castellum, SBB ja Pandox ovat niitä, jotka asiaan perehtyneet ovat havainneet velkaisimmiksi ja suurimman uudelleenrahoituksen tarpeessa oleviksi tänä ja ensi vuonna. Kojamokaan ei ole tästä porukasta kaukana - kts. kuva.

Heikko toimistotilan kysyntä ja matala vuokrakasvu on johtanut lainaehtojen muuttumiseen. Jokaista vuonna 2020 lainattua euroa kohti toimistokiinteistön omistaja saa nyt lainaksi vain 75 senttiä.

Linkki Financial Times: https://www.ft.com/content/b798f80e-5d9d-4577-a234-dc3e98fe0b23

Tämä jättää suuren välin, jonka kiinteistöyhtiön on täytettävä joko myymällä omaisuutta tai hankkimalla uutta pääomaa. Kun kaikki ovat hakemassa uutta likviditeettiä yhtä aikaa, tämä vasta näyttää kuinka alas kiinteistöarvot voivat laskea.

Aki Pyysing wrote:

Inderesin aamusta:

Kiinteistörahastoista lunastettiin pääomia nettona yhteensä 151 MEUR:n edestä, mikä on korkein lukema ainakin seitsemään vuoteen. Kiinteistörahastoissa oleviin pääomiin suhteutettuna määrä ei ole järin suuri (~2 %), mutta on kuitenkin huomioitava, että viime kvartaaleina useat kiinteistörahastot ovat pidentäneet lunastusaikojaan ja jopa lykänneet lunastustoimeksiantoja. Näin ollen joulukuun raportin lunastustilastot eivät tarjoa täydellistä kuvaa kiinteistörahastojen tilanteesta, ja oletettavaa onkin, että todellinen lunastuspaine on selvästi raportoituja lukuja suurempaa. Joka tapauksessa ilmiö alleviivaa lyhyellä aikavälillä kohtalaisen epälikvideihin kohteisiin sijoittavien rahastojen haasteita aikana, jona lunastuksia kertyy kerralla tavanomaista suurempi määrä.

Ihmettelin, kun kiinteistörahastoihin ei oikein tullut lunastuspainetta vuosi sitten. Ja sitten vähän ihmettelen, miksi se paine tulee sitten juuri nyt. Tai en mie oikeasti ihmettele, kunhan vähän taivastelen.

Ei tämä toisaalta ihan bank runilta ainakaan vielä näytä. Ehkäpä kiinteistörahastosijoittajat ovat paljon "kärsivällisempää" rahaa kuin kuvittelinkaan. 

Lunastusten estot suojaavat hätiköidyiltä päätöksiltä flash crash-tilanteissa, olisipa osakerahastoillakin ollut sellaisia käytössä esim. maaliskuussa 2020.