Asunnon ostajalle on tärkeää miettiä mistä taloyhtiöstä asuntonsa ostaa, oli se sitten sijoitus tai omaan käyttöön tuleva.
Useinhan ostaja on päättänyt alueen, jonka sisältä hän asunnon haluaa ostaa. Mutta monesti ei ole väliä sillä, missä asunto sijaitsee tämän alueen sisällä. Tietysti kaduissa, maisemissa, liikennemäärissä ja metelissä on eroja, mutta jos nämä laatutekijät vakioidaan, ei liene isoa väliä ostaako asunnon taloyhtiöstä A vai B.
Kuinka siis valita mistä taloyhtiöstä asunnon ostaa?
Olen viime aikoina tehnyt useampia lenkkejä Tampereen Kalevassa, joka vanhempaa asuinaluetta Tampereen keskustan kupeessa. Sieltä löytyy vanhoja, uusia, isoja ja pieniä taloja, jotka kaikki ovat lähellä ratikkaa ja ympäristö on rauhallista.
Samaan tapaan kuin viitisen vuotta sitten asuntomarkkinta eivät osanneet tehdä eroa asunnon arvossa sen mukaan, oliko talo omalla vai vuokratontilla. Hintalappu oli suurinpiirtein sama. Tämä johtui siitä, että tuolloin vielä oli vanhoja maanvuokrasopimuksia, joissa tonttivuokra oli lähestulkoon olematon. Vuokra ei näkynyt vastikkeessa kuin pyöristysvirheenä, joten tietämätön ostaja ajatteli helposti, että ei sillä ole väliä onko tontti oma vai vuokrattu.
Sittemmin Kalevassa on uusittu lukuisia maanvuokrasopimuksia, ja vuokra on noussut moninkymmenkertaiseksi. Prosenttinousu on suuri koska lähtöarvo oli pieni. Jos tontti vuokra oli 0,10 €/m2 ja markkinahinta on 3 €/m2, on nousu prosenteissa kova.
Sivuhuomautuksena, kasvavilla kaupungeilla on nyt hankala tilanne kun asuntorakentaminen on jäissä. Maan arvo on laskenut korkojen noustua, mutta tonttivuokrat eivät ole muuttuneet. Tämän vuoksi rakennusliikkeillä on hankala saada hanketta käyntiin kun tonttivuokra voi olla jopa 4 €/m2 ja hoitovastike saman verran. 8 €/m2 tarkoittaa 30 m2 yksiölle 240 €/kk hoitovastiketta, kun naapurissa olevassa vanhassa talossa omalla tontilla vastike saattaa olla 100 €/kk. Yhtälö ei oikein toimi sijoittajan excelissä.
Maanvuokran pysyvä lasku taas ei ole kaupungin intresseissä, koska vuokrasopimus on helposti 50 vuotta, eikä kaupunki halua tehdä samaa virhettä toiste: sitoutua alihintaiseen vuokrasopimukseen kymmeniksi vuosiksi. Ratkaisu voisi olla tehdä maanvuokrasopimukseen kohtuulliset korotusehdot maanarvon muutoksen tai tuottovaatimusten mukaan.
Joka tapauksessa, taloyhtiö saattaa olla yliarvostettu mikäli se on vuokratontilla, eikä korkeampi vastike vaikuta asunnon hintapyyntiin.
Toinen yliarvostuksen aihe on taloyhtiön koko. Pienen taloyhtiön asunto samalla sijainnilla ei ole yhtä arvokas kuin ison taloyhtiön. Kun pieneen yhtiöön tehdään remontteja, on hintalappu per asunto korkeampi koska maksajia on vähemmän.
On toki todettava, että pienessä taloyhtiössä on taas omat etunsa suureen verrattuna, ja nämä edut saattavat painaa asukkaille enemmän kuin korkeampi remonttihinta. Pieni yhtiö ei siis automaattisesti ole yliarvostettu, mutta se voi olla.
Kolmas yliarvostuksen aihe on ehkä hankalin, nimittäin taloyhtiön johto. Ulkopuolisen on todella vaikea arvioida kuinka ammattimaisesti taloyhtiötä johdetaan. Kokemukseni mukaan huonoimmin johdetun taloyhtiön hallitus koostuu pelkästään asukkaista, joilla ei ole mitään osaamista kiinteistöalalta. Jos taloyhtiössä on edes yksi osakas, joka ei asu talossa (eli sijoittaja), saadaan hallintoon suurella todennäköisyydellä osaamista. Maallikkohallituksen lisäksi (tai vuoksi) jos talyhtiöllä on laiska ja/tai osaamaton isännöitsijä, on soppa valmis.
Palveluntarjoajat huomaavat kyllä mille taloyhtiölle saa kovat tarjoukset ja hinnankorotukset helposti läpi, ja käyttävät tätä hyväksi.
Isännöitsijäähän ei periaatteessa kiinnosta jos taloyhtiön kulut nousevat. On helppo sanoa, että tätä se inflaatio teettää, ei mahda mitään. Ja vähemmällä työlläkin pääsee kun vaan hyväksyy 6,5 % hinnankorotuksen sen sijaan, että pitäisi taloyhtiön puolta ja pyrkisi neuvottelemaan korotusta kohtuullisemmaksi tai jopa kokonaan pois. Ja kun samaan aikaan yhtiöllä on osaamaton hallitus, eivät hekään osaa kyseenalaistaa korotuksia tai puoliturhia huoltotoimenpiteitä.
Asunnon ostajan kannattaakin soittaa isännöitsijälle ja kysellä taloyhtiön johtamisesta ja vaikkapa, että onko hallitukseen ollut tunkua vai onko sama hallitus ollut pidempään vallassa.
Olen nähnyt niin monta kertaa, että kun saadaan pätevä hallitus ja reipas isännöitsijä, saadaan taloyhtiön kuluihin selkeitä säästöjä eli hoitovastiketta alennettua, tai vähintään pidettyä se ennallaan kun naapuritalot joutuvat nostamaan vastikkeita.
Pidemmän päälle kallis hoitovastike näkyy taloyhtiön arvostuksessakin eli yliarvostus purkautuu. Sijoittajalle tämä on helppo yhtälö, sillä tuottovaateen kautta laskettuna sijoittaja tietää tarkalleen paljonko voi asunnosta tarjota. Jos tuottovaade on 4 % ja nettotuotto on 5000 €/v, voi asunnosta maksaa 5000/0,04 = 125.000 €. Ja kun taloyhtiön kulupuolta optimoidaan nostaen asunnon nettotuoton 5500 euroon, voi asunnosta maksaakin jo 137.500 €. 12.500 euron arvonnousu pelkästään pätevällä taloyhtiön johtamisella.
Taloyhtiön kokoon tai tontin omistukseen ei hirveän paljon pysty enää vaikuttamaan, mutta johtamiseen voi. On kaikkien osakkaiden etu, että taloyhtiöllä on oikeasti pätevä hallitus ja isännöitsijä. Hallitukseen voi valita yhden henkilön kriteerillä ”asuu talossa”. Loput on valittava osaamisen ja kokemuksen perusteella.
