Tällä viikolla tapasin asiakkaan, joka sanoi voivansa ostaa neljä asuntoa, mutta jäi miettimään miten voisi sen jälkeen hankkia lisää. Toinen asiakas taas oli lukenut vanhan tekstini asuntosijoittajan rahoituksesta ja kiinnostui bullet-lainasta.
Nämä ovat tyypillisiä pohdintoja sijoittajalle, joka ymmärtää perusteet ja vähän enemmänkin sekä on jo hankkinut ensimmäiset asunnot. Aiemmin hahmottelin asuntosijoittajan polkua edetessään sijoittajan urallaan.
Rahoitus on todella tärkeässä roolissa kasvun mahdollistajana. Seuraavaksi tutkitaan tarkemmin kahta rahoitustuotetta, jotka mahdollistavat korkoa korolle -ilmiön myös asuntosijoittajalle.
Bullet-laina eli kertamaksulaina
Bulletin idea on lyhykäisyydessään seuraava:
- Laina-aikana maksetaan vain korkoja eli lainaa ei lyhennetä
- Laina-aika on normaalia lyhyempi, tyypillisesti 5-10 vuotta
- Koko lainapääoma maksetaan pois bulletin lopussa
Asuntosijoittajan käytössä bullet parantaa kassavirtaa huikeasti. Jos normaalisti laina maksetaan pois 20 vuodessa eli pääomaa lyhennetään 5 % alkupääomasta per vuosi, voikin bulletin käyttäjä sijoittaa tuon viiden prosentin pääoman uudelleen joka vuosi.
Lasketaan karkea esimerkki. Asuntosijoituslainaa yhteensä 500 000 euroa, keskikorko 1,2 % ja lyhennystahti 5 %/v. Vuodessa lyhennyksiin kuluu 25 000 euroa. Jos hän uudelleenrahoittaisi tämän lainan bulletiksi, paranisi kassavirta 25 000 euroa, jonka voisi sijoittaa uudelleen joka vuosi.
Käytännössä hän voisi siis melkein ostaa yhden uuden sijoitusasunnon joka vuosi. Luultavasti bulletin korko olisi lähempänä 1,5 % eli korkokulut toki nousisivat hieman.
Toisaalta uusien asuntojen hankkimisen sijaan hän voi sijoittaa rahat muuallekin, esim. pörssiin. Pörssiin ei kannata sijoittaa rahoja vain muutaman vuoden aikajänteellä, mutta 10 vuotta on riittävä aika. Ja bulletin voi aina uudelleenrahoittaa uudeksi bulletiksi tai tavalliseksi lainaksi.
On myös selvää, että lainalyhennysten sijoittaminen lisää riskiä. Tai oikeammin, riski ei vähene kuten tavallisella lainalla operoitaessa vähenisi. Normilainalla pääomaa olisi viiden vuoden päästä enää 375 000 euroa, kun taas bulletilla sitä on yhä 500 000 euroa.
Riski kasvaa entisestään, jos asunnon arvonlasku on todennäköistä. On todella ikävä tilanne 10 vuoden päästä todeta, että jostain pitäisi kaivaa 500 000 euroa bulletin poismaksemiseen kun asuntojen arvo onkin vain 400 000 euroa.
Kannattaa varautua myös siihen, että jostain poliittisesta tai taloudellisesta syystä johtuen bullettia ei voikaan uudelleenrahoittaa sen päätyttyä. Tällöin rahat täytyy hankkia jostain.
Pörssisijoitukset ovat tässä mielessä varteenotettava sijoituskohde, koska ne on helppo realisoida, toisin kuin asunnot. Riskiksi toki jää sitten se, että miten pörssi on käyttäytynyt 10 vuoden aikana.
Toisaalta riskiä vähentää erinomainen ajallinen hajautus. Olethan sijoittanut ison osan vuokratulosta joka kuukausi (kustannustehokkaaseen indeksirahastoon) eli et ole ostanut huipulta etkä pohjalta.
Kaiken lisäksi tämä tuo asuntosijoittajalle hänen kovaasti kaipaamaa korkoa korolle -ilmiötä. Tätähän ei asuntosijoittamisessa oikein ole. Ostat asunnon, kulujen ja verojen jälkeen käteen jää 100 €/kk. Et voi ostaa uutta asuntoa ihan heti sijoituksesi jättää 1200 euroa tilille vuodessa.
Sen sijaan pörssisijoittaja voi helposti sijoittaa 100 €/kk ja saa tälle rahalle välittömästi korkoa korolle.
Hienommin sanottuna, asuntosijoittajan on vaikeampi pitää yllä hyvää IRR:iä kuin osakesijoittajan. ”Irri” onkin sitten toisen blogitekstin aihe.
Tililimiitti
Tililimiitti toimii käytännössä näin:
- Sovittu pankin kanssa rahamäärä, esim. 500 000 euroa, jonka voit lainata koska tahansa
- Maksat tilistä hoitomaksua, esim. 0,2 % koko summalle riippumatta oletko käyttänyt limiittiä vai et
- Nostetulle rahalle maksat korkoa esim. 1,3 %
- Voit koska tahansa maksaa limiittiä takaisin, jolloin korkokulut laskevat samassa suhteessa
- Maksukyvystä riippuen pankki vaatii limiitille takauksen, voit myös saada Finnveran takauksen
Limiitti ei ole ideaalinen pitkäaikaiseen rahoitukseen. Eli sitä ei kannata käyttää normaalina sijoituslainana. Sen sijaan se on suunniteltu toimintaan, jossa kassa vaihtelee.
Esimerkiksi yrittäjä voi haluta ostaa varaston täyteen tuotteita kerralla, koska saa isolle kertaostokselle alennusta. Tällöin hänen kannattaa käyttää limiittiä ja maksaa sitä sitten pois sitä mukaa kun saa tuotteet myytyä.
Samoin limiitillä yrittäjä voi tasata kausivaihtelua.
Samalla logiikalla limiitti toimii asuntosijoittajalle. Sijoittaja voi tehdä tarjouksen hyvästä kohteesta eikä hänen tarvitse odottaa rahoituspäätöstä vaan voi käyttää limiittiä. Toisaalta etukäteen haettu lainalupaus ajaa saman asian.
Jos tavallinen asuntosijoittaja saa tehdä lainaansa ylimääräisiä lyhennyksiä vapaasti, ei limiitistä luultavasti ole hyötyä. Mutta kun sijoitettavat summat kasvavat, eivät pankit välttämättä arvosta, että jatkuvasti ”kikkaillaan” rahoituksen kanssa. Tällöin limiitti onkin hyvä tuote.
Kun sijoitetaan isompia summia, nousevat lainan järjestelypalkkiot euromääräisesti korkeaksi. Limiitti ratkaisee tämän ongelman sillä järjestelypalkkiota ei ole kuin yhden kerran.
Myös asuntoflippaaja voi harkita limiittiä, ainakin jos vaihtoehtona on aina hakea uusi laina. Toki jos flippaus tehdään käyttöpääomalla eli tilillä olevalla ylimääräisellä rahalla, ei limiittiä tarvita. Mutta sitten taas jää pohdittavaksi onko mielekästä pitää noin isoa käyttöpääomaa tilillä.
Tililimiitin etu on myös siinä, että sekin tavallaan tuo korkoa korolle -ilmiön asuntosijoittajalle. Sijoittaja voi siis käyttää yllämainittua 100 €/kk tuloaan limiitin lyhentämiseen. Tällöin hän saa välittömästi sataselleen 1,3 % tuoton.
